房地产开发企业成本费用的归集与分配

房地产开发企业成本费用的归集与分配（涉税）

王建军第一页，共七十五页。第一部分房地产开发企业成本构成第二页，共七十五页。一、成本对象的确定（一）开发产品成本的内容开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为以下四类：土地开发成本。土地开发成本是指房地产开发企业开发土地（即建设用地）所发生的各项费用。房屋开发成本。房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房)所发生的各项费用支出。2023/4/30第三页，共七十五页。配套设施开发成本。房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、需要分配计入开发产品的公共配套设施所发生的各项费用支出。代建工程开发成本。房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所发生的各项费用支出。第四页，共七十五页。（二）成本核算对象的确定原则（会计原则）

成本核算对象的确定原则（会计原则）应满足成本计算的需要便于成本费用的归集；利于成本的及时结算适应成本监控的要求。注：成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。

2023/4/30第五页，共七十五页。（三）确定成本核算对象考虑的因素单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。

第六页，共七十五页。成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核算对象。同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

第七页，共七十五页。土地增值税有关成本对象的规定《暂行条例实施细则》第八条：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算（财税字〔1995〕48号）：“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定”。（财税[2006]21号）：“纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额”

第八页，共七十五页。土地增值税有关成本对象的规定（财税[2006]21号）：“各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整”。（国税发[2006]187号）：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额”。（国税发[2009]91号）：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。第九页，共七十五页。企业所得税法律制度关于成本对象设置可否销售原则开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。功能区分原则开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。第十页，共七十五页。企业所得税法律制度关于成本对象设置定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。第十一页，共七十五页。二、房地产企业开发成本构成成本费用区分开发成本期间费用成本费用按照会计准则或制度规定第十二页，共七十五页。期间费用构成第十三页，共七十五页。（一）开发成本构成第十四页，共七十五页。（二）房地产开发成本项目

成本项目是指从生产费用的具体用途出发，将直接开发费用和间接开发费用划分为若干项目或者类别即成本项目，如一般工业企业的生产费用划分为直接材料、直接人工、制造费用等。房地产企业开发产品成本项目一般可分为土地征用及拆迁补偿费（也称土地取得费）、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用等。2023/4/30第十五页，共七十五页。土地取得成本的构成第十六页，共七十五页。土地取得成本明细说明土地取得成本，是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。第十七页，共七十五页。明细分类政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价等。合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。第十八页，共七十五页。税收法律制度规定的口径取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

土地增值税有关法律制度将“土地征用及拆迁补偿费”（包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等）置于“土地开发和新建房及配套设施”需要进行调整：调整后的结果往往表现为企业账面上的土地取得费要大于按照税法规定的“取得土地使用权所支付的金额”其它问题的说明

第十九页，共七十五页。前期工程费的构成第二十页，共七十五页。前期工程费明细说明前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。

第二十一页，共七十五页。前期工程费明细说明勘察设计费，具体包括：勘测丈量费、规划设计费、其他。勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。

第二十二页，共七十五页。报批报建增容费包括：报批报建费、项目整体性报批报建费、增容费。报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。增容费：包括水、电、煤气增容费。

第二十三页，共七十五页。“三通一平”费包括：临时通水、通电、通路，场地平整。临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。

第二十四页，共七十五页。临时设施费包括：临时围墙、临时办公室、临时场地占用费、临时围挡。临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。临时办公室：租金、建造及装饰费用。临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。临时围板：包括设计、建造、装饰费用。第二十五页，共七十五页。前期工程费前期工程费：指企业在前期准备阶段发生的各项费用主要包括以下内容：项目整体性批报建费规划设计费勘测丈量费“三通一平”费临时设施费预算编、审费其他

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。第二十六页，共七十五页。基础设施费的构成第二十七页，共七十五页。基础设施建设费明细说明基础设施建设费，是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。主要包括：室外给排水系统费、室外采暖系统费、室外燃气系统费、室外电气及高低压设备费、室外智能化系统费、园林环境工程费、环境卫生费。室外给排水系统费：室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；雨污水系统费用。

第二十八页，共七十五页。室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用。室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站室外电气及高低压设备费：红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用。室外智能化系统费停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；周界红外防越系统费用：红外对扫等；小区门禁系统费用；电子巡更系统费用；电子公告屏费用等。第二十九页，共七十五页。园林环境工程费园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括绿化建设费、建筑小品、道路、广场建造费、围墙建造费、室外照明、室外背景音乐、室外零星设施。绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；室外背景音乐；室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。第三十页，共七十五页。基础设施费具体操作看：项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。2023/4/30第三十一页，共七十五页。土地增值税法律制度的规定基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

第三十二页，共七十五页。建安工程费构成第三十三页，共七十五页。建筑安装工程费明细说明建筑安装工程费，是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。建筑工程费建筑工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括基础造价、结构及粗装修造价、门窗工程、公共部位精装修费、户内精装修费。第三十四页，共七十五页。基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。结构及粗装修造价：主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。第三十五页，共七十五页。安装工程费安装工程费包括室内水暖气电管线设备费、室内设备及其安装费、弱电系统费。室内水暖气电管线设备费主要包括：室内给排水系统费；室内采暖系统费；室内燃气系统费；室内电气工程费；室内设备及其安装费；电梯及其安装费；发电机及其安装费；消防系统费；人防设备及安装费；弱电系统费；对讲系统费用；三表远传系统费用；有线电视费用；电话系统费用；宽带网等。第三十六页，共七十五页。土地增值税法律制度的规定建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。第三十七页，共七十五页。配套设施费公共配套设施费，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；第三十八页，共七十五页。开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：游泳池：土建、设备、设施；业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；幼儿园：建造成本及配套资产购置；学校：建造成本及配套资产购置；球场；设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；车站建造费：土建、设备、各项设施。第三十九页，共七十五页。土地增值税法律制度的规定

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。第四十页，共七十五页。开发间接费第四十一页，共七十五页。开发间接费开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。工程管理费：主要包括工程监理费、预结算编审费、行政管理费、施工合同外奖金、工程质量监督费、安全监督费、工程保险费。营销设施建造费：广告设施及发布费、销售环境改造费、售楼处装修、装饰费、其他。物业管理完善费：包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。

第四十二页，共七十五页。土地增值税法律制度的规定开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。第四十三页，共七十五页。借款费用第四十四页，共七十五页。借款费用借款费用，是指符合资本化条件的借款费用。资本化借款费用包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。

第四十五页，共七十五页。土地增值税制度规定的处理办法纳税人能够按照转让房地产项目计算分摊利息支出，且能够提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内纳税人不能够按照转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能够提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内第四十六页，共七十五页。房地产企业既向金融机构借款又有其他借款的，其开发费用的计算不能同时使用上述方法全部使用自有资金没有利息支出的，按照上述方法扣除利息扣除中利息上浮幅度按照国家的规定执行，超过上浮幅度的不允许扣除对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除土地增值税清算时，已计入开发成本的利息支出应调整至财务费用中计算扣除。其他扣除项目从事房地产开发的企业可以按取得土地使用权支付金额和房地产开发成本之和加计20％扣除第四十七页，共七十五页。第二部分

开发产品成本核算程序2023/4/30第四十八页，共七十五页。一、应设置核算的账户“开发成本”账户：本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。第四十九页，共七十五页。“开发成本”账户有关问题的说明房地产企业开发成本明细账的层级较多不同企业因内部管理需要呈现不同的特点一般有两种思路第五十页，共七十五页。“开发间接费用”账户本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细账户。注意：开发间接费用与管理费用、销售费用的区别2023/4/30第五十一页，共七十五页。期间费用

管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏、毁损和报废（减盘盈）损失，以及其他管理费用。

2023/4/30第五十二页，共七十五页。销售费用是指企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费，以及专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及其他经费。房地产开发企业销售费用还包括开发产品销售之前改装修复费、看护费、采暖费等。财务费用，是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括经营期发生的利息净支出、汇兑净损失、应收应付账款的现金折扣、应收票据的贴现利息、金融机构手续费等。

2023/4/30第五十三页，共七十五页。二、开发产品成本核算程序归集开发产品费用。项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费用”账户，即借记“开发间接费用”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。将“开发间接费用”账户归集的开发间接费用，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费用”账户。计算并结转已完开发产品实际成本。计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。即借记“主营业务成本”、“投资性房地产”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。2023/4/30第五十四页，共七十五页。土地开发的成本核算土地开发成本科目的设置 开发成本—土地开发土地开发费用的归集与分配

2023/4/30第五十五页，共七十五页。银行存款开发间接费用应付职工薪酬原材料等应付账款开发成本-配套设施开发成本-土地开发产品-土地1234土地开发成本结转程序图第五十六页，共七十五页。房屋开发的成本核算房屋开发成本科目的设置核算企业开发建设各项房屋所发生的各项直接费用开发成本—房屋开发按房屋的性质和用途设置“商品房”、“经营房”、“周转房”、“代建房”等明细科目

房屋开发费用的归集与分配

2023/4/30第五十七页，共七十五页。银行存款开发间接费用应付职工薪酬原材料等应付账款开发成本-配套设施开发成本-土地124开发成本-房屋3开发产品-房屋5房屋开发成本结转程序图第五十八页，共七十五页。配套设施开发的成本核算配套设施开发成本科目的设置核算企业开发建设各项配套设施所发生的各项直接费用开发成本—配套设施开发明细科目：大配套设施开发，非营业性公共配套设施开发配套设施开发费用的归集与分配

2023/4/30第五十九页，共七十五页。银行存款开发间接费用应付职工薪酬原材料等应付账款开发成本-配套设施开发成本-土地124开发成本-房屋3开发产品-房屋开发产品-配套配套设施成本结转程序图第六十页，共七十五页。代建工程开发的成本核算代建工程科目的设置代建情况说明开发成本—代建工程开发代建工程开发费用的归集与分配

2023/4/30第六十一页，共七十五页。银行存款开发间接费用应付职工薪酬原材料等应付账款开发成本-代建开发产品-代建123代建工程成本结转程序图第六十二页，共七十五页。银行存款开发间接费用应付职工薪酬原材料等应付账款开发成本-配套设施开发成本-土地124开发成本-房屋3开发产品-土地开发产品-配套开发成本-代建开发产品-代建开发产品-房屋6666成本结转综合程序图（1）第六十三页，共七十五页。直接计入成本核算（结转）程序（2）银行存款应付账款原材料等应付职工薪酬开发成本-

××项目土地取得成本开发成本-

××项目建安工程费开发成本-

××项目前期工程费开发成本-

××项目基础设施费、配套设施费等成本对象Ⅲ成本对象Ⅱ成本对象Ⅰ间接费用直接计入分配计入分配计入分配计入分配计入分配计入分配计入第六十四页，共七十五页。第三部分关于成本费用分配方法直接费用直接计入分配计入分配计入的分配标准选择间接费用分配（开发间接费用和共同成本）间接费用的构成分配标准的选择第六十五页，共七十五页。开发间接费用和共同成本开发间接费用：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。具有核算对象收益的普遍性多于现场管理直接联系难以直接计入受益对象成本具有辅助费用性质第六十六页，共七十五页。共同成本：是与专属成本相对立的成本，是指为多种产品的生产或为多个部门的设置而发生的，应由这些产品或这些部门共同负担的成本。受益对象范围的限定性属于直接成本的一部分计入方式上属于分配计入共同成本的确定受核算环境制约第六十七页，共七十五页。成本费用分配方法土地增值税规定（细则第九条）转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计