XXXX年某地产上海市新里程北块产品定位建议

万科新里程（讨论稿）北块产品定位建议上海房屋销售(集团)有限公司2006年4月报告的时间界定北块上市时间：2007年10月立足07-08年市场的产品定位预判项目市场定位方向潜在客户分析社会和经济背景分析项目条件分析竞争环境分析过滤与配对项目精确定位城市发展分析++共性市场优化方案市场差异化方案蓝海红海符合万科企业战略产品初步方案建议思考逻辑项目市场定位方向潜在客户分析社会和经济背景分析项目条件分析竞争环境分析过滤与配对项目精确定位城市发展分析++共性市场优化方案市场差异化方案蓝海红海符合万科企业战略产品初步方案建议城市发展分析在城市之上，看居住2008，城市居住空间导向现代城市发展定律——居住区向城市外围辐射因市中心地块减少，商业用地比例上升，使中心板块从生活中心向商业中心转变，生活居住地向外围区域辐射扩展。中外环间次级生活圈内中环间主流生活圈内环内商业中心世博板块未来预判内中环间成城市主流生活中心，发展前景看好城市置业格局的变化：内环“富豪化”，中环“中产化”，外环“平民化”上海“三环”格局比较与发展趋势特征供应发展价格内环内中环沿线外环沿线区域发展成熟，地段尊贵性充分体现重点发展区域，配套逐步完善，未来潜力较佳潜在发展区域，配套落后，潜力一般受土地限制，供应极其贫乏供应充足、稳定供应量极大地价优势促使价格稳步攀升价格保持平稳运行价格存在进一步下跌的空间高房价，完全沦为富人置业区稳定的供应与价格，将成为主流中产的主要置业区外来人员及本市中低阶层选择区域三林板块与城市关系三林处中环沿线，与CBD距离适宜，如在交通、生活配套支持下，易吸引客户群体广泛。另外，世博会赋予三林板块历史性的战略契机。启示中环与世博，使三林备受瞩目，购买群体范围广阔，投资与自用俱佳世博会，凭什么吸引居住者？世博推进新一轮浦东开发世博效应带动板块升级，提升板块居住附加值会展经济导入商务功能，板块功能格局发生变化世博将拉动上海整体经济发展两岸风情游览区成为外埠客户置业与投资热点板块，客户面极大拓展2010世博，使板块房地产价值得到支撑，并成为稳步走强的有力保障3条大桥——南浦、卢浦、徐浦4条隧道——打浦路（复线）、西藏路、上中路、龙耀路3条轨道交通——6、7、8号线(2009年全线完工)规划城际磁悬浮设世博会-上海南站-嘉兴-杭州站轨道交通、越江隧道全面导入交通条件日益完善板块居住价值不断提升具备吸引浙江客户的条件至2010，三林利好不断，城市导向使中产阶层成为置业主流板块市场因世博效应的带动将持续成为热点与关注区域中产群体产品和低门槛的自用兼投资产品是有市场需求的可开发产品需求：世博效应促进板块价值升级和格局变化，会展经济致使需求激增。导向：内中环及沿线区域构成上海主流中产阶层置业区域。结论城市发展分析交通：交通快步建设，位置时间距离大为缩短，客户来源范围有效拓宽。发展：区域价值下档支撑强劲，发展前景良好，投资自用俱佳。潜在客户分析社会和经济背景分析项目条件分析竞争环境分析城市发展分析++项目市场定位方向过滤与配对项目精确定位共性市场优化方案市场差异化方案蓝海红海符合万科企业战略产品初步方案建议社会和经济背景分析在需求之中，抓主力2008，社会经济与需求预期受房地产市场疲软影响，05年整体经济发展速度放缓，但整体经济仍高位运行，预计2008人均GDP可能突破8000美金，商品房购买能力将得到经济保障。上海市国内生产总值（GDP）呈高速良性发展商品房成交量在05年很快走出了明显“V”型走势。原因在于市场刚性需求旺盛，价格下档支撑明显，购房者信心很快恢复。2006年商品房成交有望复苏10年中上海社会阶层形态变化1995年2000年2005年十年来，社会阶层已经发生改变，中等收入阶层成为上海社会的主流上海市社会阶层结构分析低端大众高端小众中端定位于主流阶层的产品将使项目受众面较为宽广，也是需求市场主力军。2008年，有三大潜在刚性需求市场值得关注新上海人约1900万上海常住人口总量约1780万120万120万新增常住人口，年均>24万，来自外来人口，政府指导多引入25-35岁人才上海户籍人口已经13年负增长按50%住房需求量和90平米/套计算，需求总量约为1080万平米，占上海年度供应总量约50%住宅刚性需求支撑之一较强支付能力的新增常住人口大多希望置业上海，刚性需求旺盛，阶层划分处于中产地位新上海人：主力需求为一房和二房背景：上海市平均每年大约有10万对新人结婚据预测，2006年新婚人口将提高二层受“中国习俗”影响，2005年成为积压年（官方统计数据为78449对）而2007年,由于受“中国习俗”影响，由此类推2008年，将有可能达到12万，2007年,同样会成为积压年,按推算，2008-2010将会有至少36万新婚人口新婚人口住宅刚性需求支撑之二按80%住房需求量和100平米/套计算，需求总量约为960万平米，占上海年度供应总量近50%新婚主力需求二房>三房，部分客户受经济能力影响，购一房过渡。当生儿育女后，部分家庭需求会转变为三代同堂，可分可合的“弹性组合居”有一定市场。从万科的战略眼光思考，养老型商品房将是万科提高市场占有率的机会点老龄人口住宅刚性需求支撑之三（中国人口信息网2006年4月6日）

上海户籍人口中老龄化水平明显趋高。60岁及以上人口占总人口比重，2005年达到了19.6%的历史最高水平。上海比全国提前10年进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。老年群体需求调查高收入人群中有55％的人群愿意购买养老型住宅中年人对养老型住宅的购买意愿更为强烈倾向购买别墅与公寓的比例为1：8多层带电梯公寓最受欢迎，面积两房一厅居多购买关键因素依次为小区环境、配套设施等，大多选择装修房，喜欢茶艺课和图书馆资料来源：2005年12月27日房地产时报老龄人口：主力需求为二房>一房，部分需求通过“弹性组合居”可实现。结论社会和剧经济背沿景分析经济高晒速增长月支撑商华品房购冬买力整体市场炒预期稳步乔健康发展中等收入得群体成社揉会主流商品房价薯格上涨存羞在经济和讨市场基础是支付父能力较厕强的置薪业需求雹主力军新上海训人上海淘置业：剪1房/拍2房新婚人社口比例苏突显：调2房较害多老龄化比友例逐步提滋高：2房阀/1房未来市场寻赋予的战肤略机会，币刚性需求萄量大，潜笼在需求客苗户年轻化刻趋势明显主流客沉层：中渔等收入边群体潜在置业栋需求：2稼房/1房闻，弹性组础合居城市发展展分析导向：侧中等收碑入群体需求：未滚来5年有黑持续需求主流客层钩：都会新楚锐用途：自纠用为主，丝式可投资发展前棵景：想钟象空间腊大社会经拼济背景呈分析购买力巷：有经难济发展呜保障市场前瞻期：稳局»响推局»进猫局主流消逢费层：牺都会新咸锐战略机唐会：新窗上海人火/新婚萄/老年呜人用途：自搏用，自用扮兼投资产品需求阵推断二房、三析房产品需求迟推断二房、欺一房，佛组合居主力需奴求：二取房、三刻房潜力需求匠：一房、唐组合居需求整合潜在客催户的产监品需求躁整合潜在客户分析社会和经卖济背景分析项目条件分析竞争环酿境分析城市发展唉分析++项目市场耽定位方向过滤灰与配址对项目精确抄定位共性市场缺优化方案市场差异役化方案蓝海红海符合万科企业战略产品初步堆方案建议项目条件分析指标/甜地块/哑区位/甲交通/粒配套环辈境总规模鼓:10搅.5万顺平方米容积率锁:1.活5建筑限眠高:4年0米纯小高层渔社区小高层、宇花园洋房旱或别墅充分利用属容积率指首标放弃较多吸容积率指雕标符合利所益最大暴化的经窃济学理光论违背利大益最大帆化的经谷济学理雕论指标解余读纯小高层设社区属中等规两模项目，剖有一定规右模优势土地形状生为长方形浇，比较方渡正，南北鸟距离较短汤，地块具咳有良好的踪蝶产品可塑颂性目前地块绸已经完成乘了土地平堡整，前期疲工作基本蹈准备就绪地块条让件解读中等规模堪项目，具徒有较好的禽产品塑造驼条件地处中环以齿内，是上便海未来为最大的喊中高档淡居住集发中区域维，区位抹条件良封好属于世博辐种射范围内遮，考虑浅到北块山上市将乏临近世匀博，规文划优势峡充分中环线世博辐射区本案内环线区位解读主流生活裂区，可开聋发中高档示社区板块内拥贫有M6与水M8两条瞒轨道交通酷，M6线扮将导入金皱桥、张江痕等地的高朱收入者，壤而M8线疾将导入来炕自浦西的京众多客源本案距离逼轨道6号敲线高青路改站仅90洋0米距离航，距离轨誓道8号线姓车程仅1比0分钟，雕步行时间篇大约20充分钟左右临杨高南圾路，临中前环等干道鼠，并拥有歼795、谊780、姥784等想众多公交乳线浦三路站滨洲路站成山路站高青路站华夏路站外环线站中山南路站周家渡站耀华路站成山路站900米M6M8交通解榆读公共交通蝇体系完善屋，人口导嫂入基础完终备家乐福节与社区览沿街商陆铺相结蛛合，能废够满足茄生活需洲求，但乘目前周吴边休闲捷消费设劝施较为注缺乏曹鹏艺拳术中心瘦、一兆贼韦德健夸身会所距，能够清满足各须类精神芬、娱乐山、休闲童需求紧靠明冶珠小学岩，小学欲年龄段遇教育配都套到位鱼，中学盾也在规酿划中配套解读一期地块二期地块家乐福曹鹏艺术中心与明珠小学公共绿地沿街商铺一兆韦德健身会所中学规划幼儿、医院基础配套北设施完善娱，配套经盘营品牌等梢级高，号井召力大，姻但中高档擦时尚休闲浸消费场所款及中学配南套等级不倦确定。后期跟踪饼重点世博家园动迁基地和合苑高压走廊尚东国际本案二期本案一期世博家园高压走廊北部：爪高压走谢廊东部：测大型动发迁基地毒世博家烦园南部：本脑案南块西部：在肚建高档大忆盘尚东国付际环境解读处大型综部合居住区垃，基地受给到北部高嘱压走廊与故东部大型诵动迁基地幸影响，不抓利于本案禾定位大幅腐提升经济指标区位条件交通条件配套条件环境条件地块条件具有较多限制可塑性强潜力板块公共交通发达大众配套完善整体档次不高缺乏塑造产品多样性的基础内部布局上具有一定发挥空间世博带动板块未来快速发展满足交通便利的需要能够满足便利生活的需要缺乏塑造极度高端产品的氛围不适合大幅提高二期整体定位生活配套和出行条件优越产品与客层上具备一定提升空间结论高端定蒙位缺乏凳客观条贷件，但斤具备在诞现有南吗块水平薄上实现砌突破的枪良好基掌础潜在客户分析社会和扔经济背普景分析项目条腹件分析竞争环晶境分析城市发抹展分析++项目市逗场定位植方向过滤清与配捷对项目精确个定位共性市骄场优化辈方案市场差异鸣化方案蓝海红海符合万含科企业战涛略产品初步齐方案建议竞争环境分析现状理摔解粗未来预旅判类型细分代表楼盘普通公寓标准型万科新里程舒适型环球中央花园个性型未来域混合型别墅、公寓混合社区环球翡翠湾目前区域匀产品类型倚较为单一术，主要分哑为公寓产锁品与混合号产品两大融类公寓产品烟主要可以感细分为标循准型、舒弟适型以及剃个性型三束个组成部劫分混合型荐则以别误墅+公割寓混合白社区类散为主当前市游场理解当前市场棚产品类型中比较单一俩，公寓型碎与混合型斑是目前板孔块市场主钢体代表：兼万科新虚里程—丧—标准去规划布兼局，配论套优势跨巨大总规模找：17绝万平方非米（南兵块）容积率计：1.君5建筑形态强：小高层建筑风在格：现觉代风格绿化率志：50阔％主力房巷型：二枪房、三某房主力面积障：二房9烛0-95禾平方米三房1隙20-避135课平方米四房1疑46平折方米产品规划艰：标准化砖大规模社泉区规划，放房型面积姻符合区域飞目前实际线，大型复凶合化配套劲是该案最闻大的优势万科新里吧程（南块测）是目前膏区域标准采化普通公尾寓产品的垂代表，其府在整体规佛划及房型惰设计上比扇较符合目茂前客户实想际需求，钥配套齐全除和经营品浆牌高档是受其最大的格亮点。普通公寓滴之标准型扎产品中产群体新里程壤客层万科新里错程由于产腥品经济，真因此客户游范围较大读，几乎囊袜括了中产完群体的中呜段客层客户类型瞒以传统客亦户为主，狠其比较注辆重总价与滩配套随着销售傻的逐渐深挡入，客户炮范围逐步舒扩大，全摆市性特征筛越发明显项目销售盼业绩在板常块内始终的处于领先摔水平以传统型期客户为主茄，客户范阴围大，是销售最快蜓的产品代表：裕环球中势央花园坦——大童尺度房怨型，高诞绿化率买、楼栋碰距离开汪阔总规模颜：10先万平方暖米容积率：土1.76建筑形病态：高宝层、小蕉高层建筑风锁格：现旁代风格绿化率：馋65％主力房品型：二躲房、三且房主力面积怜：二房1由20-1尼50平方屯米三房1堵40-难160捧平方米产品规装划：四本周围合含型建筑读布局，摧中部大犁面积抛景观绿傍化，建井筑栋距离开阔环球中垦央花园践是目前解区域舒厨适型普御通公寓舱产品的裁代表，持明显高毛于同类县产品的崭面积尺傅度，以争及高绿沈化率与置大开阔掏布局，闻是其产熄品最大除的特色线。普通公寓破之舒适型产歪品客户层探次略高亚，属于慢热型络产品中产群体环球中野央花园羽客层环球中央舌花园客户楼层次略高连，属于中驰端客群的荣中上区客户类阿型主要贞以律师杠、私营扔企业主界等注重在品质的包中高端障客户，蚊没有明抚显的区哈域性客陵户特征销售虽伐然始终裤未见火俩爆，但偿处于上俘升区域棉，属于括慢热型展产品代表：未号来域——制个性规划毒，创意布壶局总规模女：11躁万平方烛米容积率：裤1.4建筑形态奇：小高层费、多层建筑风格灭：现代风假格绿化率：搜50％主力房型刃：二房、造三房、四帅房主力面沾积：二况房80村-94尚平方米三房12佳3-14堤1平方米四房1慢46平垦方米产品规风划：创运意性“馅三湾一胆岸”整享体布局前，将社冬区建筑铁与仅有腔的景观奏优势充幻玉分融合显，整体鸣规划独帅具创新未来域禁是目前旬区域个较性化公肌寓产品骄的代表悠，其创谋意性规解划设计膨在区域妇内具有治极大的颠产品差虹异优势返，容易葬引起年组轻猎奇微一族的利共鸣。普通公寓朽之个性型产寸品追求个帖性化的快中高端棋年轻客简户为主充，变相降价姐后销售平龄稳客户层次具与环球中央暗花园类挡似，属峰于中端简客群的叼中上区漫，但客樱户层次沉范围更传大客户类型羞更趋向于敢年轻化，炊以新兴白救领一族为撑其客户主劳体，时尚肠、个性化端是其最大饰的特点目前浦东扔客户比例奇略大，但润未来预计侵浦西客户承比重将逐膨步上升开盘销售团火爆，后寻因宏观影架响陷入低衫谷，变相曾降价后基州本保持稳狐定走势中产群体未来域客些层代表：岂环球翡纲翠湾—就—整体黎布局较排为中庸央，产品吃经济性角优势明捞显总规模：路16万平拣方米容积率：到1.5建筑形态轻：小高层宏、低层建筑风虾格：西诱班牙风颤格绿化率移：50抖％主力房文型：二柳房、三伯房、联岁排主力面伍积：二奶房92丈-94膀平方米三房13找1-13直3平方米联排1拍80-春200燥平方米产品规划千：混合型胖社区设计战，公寓与烧别墅形成坚相互独立硬的两个组膝团，公寓里以标准型聪为主，而鸽别墅则突看出经济优漫势环球翡杂翠湾是体目前区蛾域混合葡社区的越代表，魔其虽然撤在整体繁规划上供缺乏亮刮点，但餐经济性粉优势突思出混合社区建之低密度产锦品中产群体公寓客层定位别墅客层定位推案时间产品类型推案规模推案套数去化套数成交均价销售率主力销售周期2005-4-30别墅662836351333999%1周2005-5-21922750451335190%1周2005-6-4370420181499090%1周2005-9-22680436241450737%6个月2005-8-4公寓13610128126767899%2周2005-8-12114871201207621100%2周2005-8-1821125176171804997%1个月2005-8-2616163168166795899%1个月2005-11-623970192174791291%2个月2005-12-421526198180785491%2个月2005-12-1724171210174772183%3个月别墅产品责市场稀缺像销售火爆絮，公寓项缝目价格优令势去化迅对速公寓客血层定位幕于中端叫客层的你中段，竟而别墅毒客户定崇位于高捐端客户蚀的底端别墅产品对由于稀缺尝优势，销食售火爆，团主力去化侄一般在1即-2周内公寓产品省面积经济凉，加上略民低于竞争敬对手的价咽格优势，厨致使销售惯同样良好市场结论睛一普通公孟寓市场普通公寓整体销售情况良好标准型舒适型个性型符合目前区域大众需求，销售速度最快属于慢热型产品销售情况平稳标准型公寓是目前板块客层最广、去化最快的产品混合社区君产品别墅公寓稀缺产裹品，去抱化火爆区域标蒙准设计访，但在舌别墅带不动下社胜区品质鹊有所提猫高，销浊售良好整体销售众情况良好别墅在嘴区域内替属于稀患缺产品寄，销售还火爆而公寓产惭品在别墅崇的带动下鸭社区品质电有所提升纤，在一定沈程度上推描动了其销市售速度市场结论盐一混合社区举市场混合型社无区在板块所内拥有较渴好前景200笋2年末上海申博探成功2004袍年世博规划坊出台，三棒林板块迎垦来重大发幼展机遇，糊众多知名找开发商纷渠纷进入200馆5年万科新里浩程、未来销域等代表恭楼盘正式绑上市，三冰林楼市开盈始为人们纹所关注200构6-0雾7年三林板块笼进入开发纸热潮，供搭应稳中有教升，开始伏形成规模事效应2008专-200欢9年随着轨绕道6号玩线、8肝号线的丧相继通算车，配略套的完视善为板驶块导入败大量人惨口，而陪临近世炒博效应奏将更大涝的激发忌板块潜雁力，三似林板块弓开始真升正进入拉市场高想峰未来市奇场预判饼一整体怠市场预计未郑来2-叫3年后沾，随着初配套的唇逐渐成光熟，三肾林板块抚将进入端真正的察开发高址潮，进踩入市场饭高峰，钻市场竞皮争激烈供应走势梦-200个8年开始晃进入市场耐供应高潮颤，总规模歇高达27产5万平方如米未来三年迹内板块及崖周边地区汪将进入供糠应高峰200贴8-2夺009覆年三林缺、北蔡乱、六里改三个区登域供应矩合计将牛高达2发75万孕平方米供应预判楼盘供怎应-楼碰盘供应需以后续志为主，己总体量独达到7厕1万平腿方上市时段项目类型预计推案规模预计推案套数推案房型面积段产品界定2007年尚东国际后续100000650二房115舒适型普通公寓三房132-148四房152-169花园洋房环球中央花园30000220二房110-150舒适型普通公寓三房130-160大华锦绣华城90000750二房98-118标准型普通公寓三房136-145地杰国际城1500001500二房85-110标准型普通公寓三房123-1402008年尚东国际后续120000700二房未定舒适型普通公寓三房未定四房未定花园洋房联排未定别墅大华锦绣华城100000800二房未定标准型普通公寓三房未定地杰国际城1200001200二房未定标准型普通公寓三房未定合计

7100005820

供应预判尚东国际地杰国际锦绣华城中央花园楼盘供应分衣布供应预判土地供应寺-三年内坐总供应量求近300俗万平方米偏，未来同角质竞争激抵烈编号板块地块地址土地面积建筑面积容积率项目进程预计上市时间1三林三林镇2街坊22/1宗地块东至洪山路南至板泉路1332172131471.6选址阶段2008年后2三林镇1街坊1/5宗地块东明路以西板泉路以2用地许可2007年3三林新村前期开发地块长清路东环南一大道北4535606803401.5用地许可2007-2010年4三林镇上南路西侧西至振兴路南至杨思路340050001.7用地许可2007年5杉林新苑A,B区杨高南路外环线口1000002200002.2选址阶段2008年后6环球河滨花园东至浦三路南至三林塘1081001621001.5报建阶段2007年7耀华小区济阳路东川杨河南12928193921.5用地许可2007年8周边板块锦华小区西至锦绣路南至川杨河52500

选址阶段2008年后9锦绣华城后续地块锦绣路成山路1683712525561.5用地许可2007-2008年10六里14号地块西至杨高南路南至川杨河4974667462001.5用地许可2008年后11

六里园区1-6地块杨高南路、博文路

4340006510001.9用地许可2008年后12蔡镇51街坊1宗地块

沪南公路东、北中路南669086971.3施工2007年合计

19861322977512

区域未来林土地供应央巨大，三赏年内总体叨量达到近睁300万品平方米容积率1阅.5以上极项目达到蜡75%，常未来区域雕将进入以催公寓为主早的同质化肢竞争供应预倘判123456789101211地块供应窝分布编号土地面积建筑面积项目进程1133217213147选址阶段21590019080用地许可3453560680340用地许可434005000用地许可5100000220000选址阶段6108100162100报建阶段71292819392用地许可852500

选址阶段9168371252556用地许可10497466746200用地许可11434000651000用地许可1266908697施工合计19861322977512

供应预判重点竞阀争个案闭预判-尚东国际（三林束板块）距离本案环最近的竞杯争大盘，轧整体销售浓周期较长一期二期三期尚东国际膝位于浦东太三林板块浙，东至东明搭路，西近仆上南路，蓝南至高青逆路，北靠擦海阳路，地块总雨规模近叶22.猫4万平族方米，总建筑面沈积达32祸.28万亦平方米，住宅容积率练为1.伯14，是目察前板块左内最大酱的综合传性商品攻住宅项确目，整辉盘销售苗周期预裳计长达学3年未来市场造预判一竞任争个案整体分三挥期开发，一期紧乞靠政府质规划配弓套用地项目从铅北至南凶共分三萍期开发冤，其中徒一期住紫宅规模容9.3备9万平核方米，拿二期1透2.1境9万平牛方米，食三期1套0.6码9万平激方米一期北悼部为绿扛化缓冲昆带，东哗部为政说府规划蒙的交通石枢纽及慕商业中锈心二期与三删期东部为杜政府潜在团规划用地扔，目前尚勾无明确规僻划出台教育配套怒目前暂时蔬只确定社脖区幼儿园名，中小学水尚无明确段规划三期二期一期政府交通、商业规划区东明路潜在规划区绿化缓冲带社区幼儿园6号线高青路站高青路海阳路高压走廊以小型生活配套设施为主（便利店、药房、鲜花店、邮局等等）主题体育休闲会所（参考奥林匹克花园会所）大型生活配套（泛会所概念）（网吧、咖啡吧、SPA、美容美发、保健按摸、证券公司）大型综合餐饮为主（定向招）以小型生活配套为主（洗衣放、便利店、西饼店、银行等等）项目阶段商业配套面积会所配套面积合计一期0350350二期16740185018590三期51008505950整体配套碰规模近2棍.5万平虑方米，以鉴休闲娱乐狡消费配套鸣为核心产品类乎型丰富骆，为混桌合社区红，整体独档次较帜高项目产品丰富摊，在舒行适型普恐通公寓曾与联排鞠别墅的猛基础上裕，在区定域内创坟新的引筹入花园择洋房产潮品，形库成多重喘产品组直合，使兵其成为兼未来板暖块内产辩品最全疲、档次虏最高的殖大型商霸品住宅际项目房型面积套数比重比重合计1/1/1618412.50%13.1%1/2/19440.60%2/1/177-798412.50%36.1%2/2/192-10515923.60%3/2/1113-11812919.20%33.2%3/2/2125-1669414%4/2/2157-220405.90%17.6%4/2/3207-220426.20%5/2/5403-41971%复式189-195304.50%合计

673100.00%100%花园洋房公寓联排项目规模对比产品对比配套对比万科新里程33万方？整体：齐全亮点：小学配套集中，综合品牌好尚东国际32万方产品新颖多样，具备良好立面表现力和质感，易吸引成熟客户整体：齐全亮点：休闲商业轨道6号线对比结果等同新里程一期立面质感略逊、二期建议立面表现提升2008年新里程配套成熟度高，配套品牌较尚东国际好，交通略逊与本案做对比厨——俱规模相箭当，配福套条件这各具特熊色竞争策略突出配皱套的品寇牌性和莫小学的扶差异配柴套，完备善休闲绝商业的宴不足。瞎小学的桑品质会弱成为关追键点，行休闲商贫业可通蛇过盛苑湾路底商缠业态定贞位解决酒，同时皇附加万晚科品牌跟附加优冬势和总身价的控散制来取笛得竞争田领先主要争卸取客层三口家庭牵（幼小）静和年轻群壶体重点竞争框个案预判-大华锦签绣华城（相邻填板块）超大规并模产品举，位于趟成熟板秆块，造叛镇式配颠套该案位监于浦东凡六里生稿活板块拜,属于步已经发跨展成熟友区域项目总撒规模近彩400召万平方湾米,属唐于本市赚超级大南盘尚东国际地杰国际锦绣华城中央花园一期二期（在售）二期在售11街坊二期07-08年上市18街坊在售二牙期由1包1街坊杜与18刷街坊两践部分组鹊成,总桶体量达扭到35吓.21家万平方铃米目前在慨售为二验期11段街坊,斥总规模蜜为18膛.23锯万平方弃米,目芳前已推资规模1搞万方二期18润街坊预计吊07-0集8年上市才,总规模葵为16.赛98万平垂方米在售二中期分为脏两部分厚,总体箱量高达戚35.民21万急方项目整介体配套蹈齐全,责主题公拿园是其仰最大亮返点主题公美园位于采北艾路乞以南，弱经三路送以西，孟南望川把杨河，已西邻春规塘河，盘成山路拴横贯其惰中,是叛大华锦刑绣华城绳中央绿织色生态恋园总用地面枝积：15侄.97页公顷,水映系总面积励：4.4菌万平方米昆（含春塘既河）规划突义出生态躲效应,部大型主问题公园吩是其最弄大亮点产品房型面积（预测）产品类型公寓二房89.57平方米经济三房149.69平方米舒适四房164.19平方米舒适别墅196-197平方米经济型别墅二期未来钟上市为混米合社区,倚产品类型赠丰富07-借08年缩慧上市的沃18街肆坊为别橡墅与公才寓的混秧合社区掀,产品妹比较丰迈富其东部笛沿街为黎点式小漂高层,扭西部规读划为板加式小高搜层,中铅部及南叮部为低璃层别墅株区域公寓产售品面积带跨度较僚大,二洋房为经冈济房型虚,三房帐与四房口为舒适米型房型别墅则以勉经济别墅椅为主与本案对菠比——魂本案缺对少中学配燥套，但配舒套品牌等虫级高，人目均享有配柳套面积大项目规模对比产品对比配套对比万科新里程33万方？整体：齐全亮点：配套集中，综合品牌好锦绣华城400万方产品丰富多样，为混合型社区整体：齐全（包括中小学）亮点：主题公园对比华城为造镇式开发各具特色新里程人均享有配套面积大，应密切关注北边中学规划情况，协助引进优质名校竞争策嚼略以配套的躬集中性和掌全品牌经赶营超越对之手，同时址，密切关裕注基地北问侧中学规掉划情况，菜主动协助牙引进优质楚名校，再眼利用板块涝间存在的马价格差，肤控制好总白价，来取镇得竞争优抛势地位。品牌开发叶+品牌配舅套，构成般新里程核盯心的竞争惩力。项目总规模开发商对比区位对比核心配套配套对比万科新里程33万方★★★★★★★★★家乐福、名牌小学、艺术中心、品牌会所品牌性尚东国际32万方★★★★★★★家乐福(分享)、大型休闲商业、幼儿园、交通枢纽休闲性锦绣华城400万方★★★★★★★★★乐购、运动主题公园、社区中小学（06年开学）综合性综合竞争繁对比—产先品定位各苏不相同，烧配套设施娘各具特点未来竞诞争优劣谈研判核心优势最大劣势配套集中题且综合品裹牌好，一至期在区域鄙普通公寓义市场已经制确立领先晓地位与良肆好口碑，果开发品牌醋有附加值地块条件化受限制和强影响较多碎，产品类桃型和档次杀拔高有限榜，产品价针值创新是团唯一竞争训策略保持优旧势领域厚的领先盲地位，展并在条铅件可许倡的范围拘内创造隔差异优艘势，是眨二期的评制胜关锐键以成交经活跃的盏标准型均普通公液寓产品牛为主导陵，适度鸦增加创亦新型市寄场稀缺邮产品未来预测银之产品预仁测——普确通公寓仍鲜将占绝对科主体，研携判特殊公侦寓将是避贵免同质竞举争的方向区域未来宇产品构成公寓低密度普通公兆寓特殊公寓纯别墅混合社区标准房父型舒适房水型小户型弹性组合钢居(平层摇豪宅/融三代居励/上下蛙组合)全复式充公寓花园洋房独立、溜联排别墅、洋公寓低层洋挨房联排、复小高层尚东国际尚东国际未来主力稀缺产掠品未来大搁盘垄断悉，竞争黑处于劣稀势，压桥力极大个性化未产品容易陷入两普通公寓圣的同质竞证争中稀缺产品受容积率创限制，很嗓难出现该主类产品未来竞骄争激烈深，但项池目具备容优势×？√未来市困场预判衣一趋势刺预判注：平壤层豪宅喇—标准胳房+标境准房；匠三代居触—标准属房+小船户型①①结论预计未洁来区域住市场将股仍然保纵持“普通公愉寓产品为守主、混合势社区为辅完”的现有保模式整体档些次不会葱有大的必突破特殊公寓错将是未来朴区域稀缺居产品，有景望成为新合的亮点潜在客户分勉析社会和楼经济背捞景分析项目条件分析竞争环境分析城市发展坚分析++项目市钱场定位祸方向过滤护与配涌对项目精舟确定位共性市场考优化方案市场差眠异化方驻案蓝海红海符合万科企业战侧略产品初步败方案建议潜在客户分析基于竞争环境分析和项目条件分析前期已销脆售房源的租客户统计魂（家庭年宿收入）前期成交签客户家庭叛年收入中等收入群体，占76%核心客户群5万以下42%5-7万127%7-10万4527%10-15万6136%15-20万2213%20-30万106%100万以上32%其它117%可拓展群体可拓展群体7-20赤万家庭收秆入群体为鬼主力客层5-7棵万和2络0-3安0万群吼体可拓盼展签约客斜户的年惑龄段分冬析25需岁以下柄8%25-敲29岁朗28摧%30-代39岁臣35贿%40-4滩9岁况20院%50-6焦0岁赤9麻%3.26缘瑞日成交客欣户年龄分卷析25岁丘以下涂4%25-约29岁赌56惹%30-翼39岁昆23坛%40-毁49岁挂9阵%50-龟60岁木8未%前期已销旱售房源的婚客户统计避（年龄）25-3储9岁是成纱交客户主驼力年龄段25-腹29岁径年轻化鸦趋势明背显4.16拆日成交客递户年龄分爬析25岁衔以下君11%25-2企9岁卸39棉%30-股39岁悼25榴%40-4乐9岁流13可%50-6仍0岁生11挨%前期客户奴总结万科新怕里程一期精英步入精英餐阶层向往白柴领生活呆的蓝领200克6年优越小捐资情调策的白领蓝领白领粉领小资富豪新富人国际自由人金领现有主力客群2期目标主力客群世博家园氛围高压走廊技术指标（①②√×产品概豆念上占突据本阶栗层的上饼端，但水不突破灶阶层属互性，可穗对本阶雷层内人佣群形成控领导力卸。二期客户己可拓展的施空间②二期客晋户拓展仿后的阶炮层定位立足一于期，向甘上适当支拓展客朗层，在价格自波然上涨的右同时，品叮质小幅提智升，维持副一期性价念比感觉。2008年万科新里程二期精英向往白领生活的蓝领步入精英阶层优越小资情调的白领二期主力导客层阶层鸡定性中产是一毙个社会分以层概念，尽是衡量生击活的标准零。也是精乏神富足爆的象征扭。当今中国盒中产者的获标准是——家庭人均近年收入在8万－20万RMB从事脑承力劳动株（体育加运动员喊除外）大专及胆以上文其化程度中产阶层上海中档产阶层吸特性１.数量增折长明显２.阶层刚性朵递进３.消费能力寨强劲４.平均年壁龄年轻x收入y文化程度z职业o标准点标准点标准点中产阶层特征：据年龄集峰中在2台5—3桂5岁，乌单身居瞧多，从兼事网络厅、软件雅开发、协通信设忆备等行迎业，月珍薪60来00元竭以上，镇有的每梁月还可倍得到一进笔可观钥的房屋鞠津贴，仅可以承耽受30点00元轨左右的青房租。迎“都市仓新锐”辰对居住平要求很糟高，向叉往质量书高楼盘堵——环弹境优美泉、设计谊创新、侄交通便远利、定帖位年轻鄙化，最潜好还有横一定的灾“知名跪度”和泛升值潜古力。以东品牌主刺导消费缴的特征绿明显。都会新锐二期主力闷客层定位闪类型描述他们是7鄙0年代的欠客户（2斤6岁—3锅6岁）这个人群肌段精神特印质相似，报生活方式趁和价值观钱非常个性讽化。对于后闲70年妨代（7例7-8右0年）葡群体，往往是演房价上坦涨的直鸡接“受聚害者”贸，他们苦被压抑逢已久的她购房自坦住需求答目前急蛛需得到肠释放，郑只要产血品价格谢和他们之的购买紫力预期表一致，龟就会从请“承租街客”变脂成“业颤主”。前70年池代（70汤-76年陵）群体，（以及部守分理财能难力和意识近超前的人典）在20贱02-2特004房纱价爆涨期虫内已成为望了投资获伏益者，拥奔有的房产央不止一套贵，买房目吃的是兼有袜投资和自齐住升级。他们处贼于职业孙生涯的井上升期巩和波峰鞠期，收对入高，滔预期看巷好。7昨0年代厌的晚婚时族，具亦有婚房销市场最辟强的购梦买力。伐上海7欧6年婴勒儿潮一伶代面临狠培养下幕一代的晋任务，蜂2室换怪3室的沟需求在天最近两宿年会集币中爆发挺。一房>饭>>产品总写价：7嘴1.5林万(单价漠110饥00元需/平方宽米，领以65珠平方米拘估算)贷款7成车每月还款（商业珍，贷款番50万匹计）：20年30年月还款（40%为安全比例）36153040家庭月收入>9037>7600家庭年收入>10.8万>9.12万二期主力格客层定位按之购买力飘验证客户准挖入及格孙线成交客厉户的基便准购买因力=庄家庭熔年收入高于9万产品总托价：1闷05万（单价1盛0000招元/平方滥米，以1踏05平方雾米估算）贷款7成玩每月还款（商业，撤贷款73横.5万计穷）：20年30年月还款（40%为安全比例）52924484家庭月收入>13230>11210家庭年收入>15.8万>13.5万成交客蛙户的基碌准购买炸力=表家庭摄年收入高于1岔3.5巧万二房>制>>二期主器力客层弹定位之起购买力匹验证客户准入召及格线产品总杆价：1愧35万（单价1笔0000荣元/平方然米，以1痰35平方仪米估算）贷款7成着每月还款（商业，呼贷款94附.5万计淋）：20年30年月还款（40%为安全比例）68335746家庭月收入>17083>14365家庭年收入>20.5万>17万三房>斗>>二期主力啄客层定位骨之购买力晨验证客户准入耽及格线成交客径户的基岛准购买修力=赚家庭屑年收入高于1疗7万1房客户2房客户3房以上客户家庭年收入>9万家庭年收入>13.5万家庭年收入>17万验证结论5万以下42%5-7万127%7-10万4527%10-15万6136%15-20万2213%20-30万106%100万以上32%其它117%可拓展茄群体可拓展群漠体此比例会农下降购买力分榴布支付能戴力√×二期客群殊购买力需册要提升，开符合前述临目标客户县定位，相比一期掠小幅升级贼，主力购难买力分布夺为10-世30万并家庭年傲收入主力客层比一期上升一狐档潜在客户分宰析社会和经施济背景分析项目条件分析竞争环耍境分析城市发展铜分析++项目市异场定位侄方向过滤与煤配对项目精辅确定位共性市场灶优化方案市场差异像化方案蓝海红海符合万捏科企业战侧略产品初步辱方案建议项目市场处定位方向红海：共性市摔场优化方惨案蓝海：市场差贩异化方案产品定派位方向标准房型舒适房源型客层广泛窗但竞争激剃烈普通公象寓万科最德具优势误的产品中线，建奇议保持批此优势慢热型勾产品维持标堡准房型除，避免卸舒适房辛型标准型都会新惊锐√红海战略嫂之普通公绸寓普通公敲寓的研昏判共性市场贯优化方案是市场赏需求最随大和活吨跃产品捧，总价魄可控制种在优势播竞争区丝式间。并咽以全装尿修方式僻让产品歪品质提豆升。对位红海战略蜜之混合社倘区混合社费区损失一键定容积席率指标陷入与鼠尚东国杏际之间咽的板块游内同质席竞争加入与武锦绣华稠城之间特的板块晶外同质计竞争竞争压乞力大,喝无绝对再胜算不符合利相益最大化特原则不符合够有效规宿避风险象原则不建议定淋位于混合牛社区×混合社闪区的研叼判共性市场专优化方案小户型弹性组浸合居平层豪阶宅三代居上下组合全复式标准公寓×√√蓝海战品略稀缺产品敢的研判市场差飞异化方饼案弹性组划合居可分可蓝合的灵孕活形式伞给予客眼户更多腐样的选叔择，是境一种价央值创新合。平层豪签宅—标回准房+芳标准房献；三代戴居—标遍准房+保小户型忙；上下胃组合—己标准房凳+标准冲房√②①全复式标榆准公寓，是以播标准型哗公寓的顽面积做浓复式房色，能够彼满足客价层定位乌，如1狐38平志米的三叨房复式喊。②①×产品定位哄思路市场活斤跃产品市场稀缺疑产品+价值创假新产品+标准2赛/3房仿型小户型、华全复式标集准公寓三代居产品整京体优选台后的定念位全装修畏创新型目小高层延全生活社夏区标准型公耀寓+小户站型+个镰性复式可组合娃成为三腿代居定位依纷据全装修是发展趋势，有助于提高项目整体品质感，标准建议1000元/平方米左右标准公寓是目前市场成交活跃的产品，且新里程优势明显，并有利于控制总价，安全性较强，还能够依靠现有已积累客户的口碑在同属阶层中传播特殊公寓是市场稀缺产品，且存在需求市场三代组合居是一种价值创新，存在潜在需求多元化的产品组合，能够吸收更为广泛的客户群战略导向客户