XXXX年房地产宏观观察预测报告

2010年宏观观察与西安城市观察预测宏观环境观察西安房地产分析预测与建议研究宏观经济观察全国房产现状目录宏观政策背景宏观环境预测宏观环境观察国际经济形势经济风向标—全球股市全面回升，经济形势缓慢好转。纳斯达克道琼斯标普500伦敦指数日经指数德国科技黄金期货原油期货月铝期货黄豆期货经济温度计—各类期货价格看涨显示经济预期向好，但近期回落趋势初现。美元指数人民币指数欧元指数英镑指数经济度量衡—人民币趋于平稳，其余币种略有回升，全球经济复苏征兆初现。国际经济全面回暖，经济形势逐步迈出08低谷。未来经济预期向好，近期回落彰显预期稳定不足。人民币指数稳定，受全球币种影响度减小。国际经济形势特征大势趋好，而稳定不足，中国经济受全球影响因素制约趋小。宏观环境观察国内经济形势经济现状：投资猛增，消费趋于稳定，进出口偏冷，整体经济形势相对稳定。GDP：总产值335353亿元，比上年增8.7%，保八任务顺利完成；投资：固投224846亿元，比上年增长30.1%，货币政策宽松，财政收入充足，投资势头迅猛；CPI比上年降低0.7%，城乡居民收入增长8.8%；消费：零售总额125343亿元，比上年增长15.5%，扣除价格因素，实际增长16.9%；贸易：进出口总额22073亿美元，比上年下降13.9%，其中出口12016.7亿美元，下降16%；进口10056亿美元，下降11.2%。全年贸易顺差1960.7亿美元，减少34.2%，进出口形势偏冷。经济特征一：CPI与PPI双双回升，通胀预期隐现，09年刺激政策后遗症隐患或将导致经济趋热。经济特征二：全国股市整体回升，总体经济形势见好，企业效益良好，居民投资信心恢复。恒生指数国企指数深证指数上证指数经济特征三：实体经济缓慢恢复，投资增幅明显而社会消费和进出口偏冷，整体均衡而单项倾斜。经济特征四：货币政策条件宽松，市场流通性增强，流动资金的有效增长隐含对通胀压力的担忧。M0显示市场消费状况有所好转；M1显示居民与企业资金状况良好，经济波动迅速上行；M2显示社会需求全面激活，通胀有效被控制。信贷规模强势反弹，12月以37.1%比例上升，货币政策宽松效果显著，市场流动资金充裕。投资消费进出口宏观经济复苏经济预期趋稳4万亿投资效应渐显经济增长对投资的依赖投资拉动经济增长模式短期难以改变国际经济复苏缓慢短期利好少进出口偏冷进出口形势短期难以改变经济发展结构均衡要求国内庞大内需消费基础扩大内需的政策主旋律扩大内需，刺激消费为首要主题受宏观经济平稳现状影响，短期中国经济模式难以改变。国内宏观经济强势复苏，且相对稳定。经济刺激后遗症或成通胀诱因，预期担忧显现。经济增长投资独大，进出口与消费相对较小。国内经济特征宏观经济相对稳定，但经济刺激的短期获利与长期担忧同时存在。宏观环境观察全国房地产形势09年3月，国房景气指数下降至十年历史冰点94.74，房地产行业活跃度处历史低潮。上半年超预期的销售拉动国房景气指数上扬，最终形成V型反弹。8月景气指数突破100，转入景气区间；12月到达103.66.国房景气指数的V型走势昭示着房地产行业的复苏和活跃。宽松信贷条件下，投资和贷款数量的有效增长，资金流动性良好，资本市场异常活跃。重点开发企业融资渠道大开，辅之银行大量放贷，资金条件充裕，逐步摆脱08年资金链紧张困境。宽松的土地管理政策和供应政策，09年土地市场空前繁荣，流标大幅下滑，溢价猛增，全国地王层出不穷。重点城市09地王一览土地购跪置面积保逐月递担增，但朗仍处于举低位运协行状态密，全年勇土地319细06万平米，环孤比下降18.子9%；土地开发石面积230伏06万平米，逐环比下坟降19.期9%，且近磁期有逐拦步走低截的趋势多数城行市土地奔价格普海遍上涨物，近一说半城市来成交量峰激增到50%左右；部分城产市土地哗价格迅番速上涨虏，而土放地成交勇明显萎轮缩，最袖大幅度迹将近80%左右。土地市颜场分化桥明显，躬土地成缓交低位祥运行，勾开发面拌积不断周减弱，厦房地产妖供应量兽明显不术足。客户贷款枣余额猛增权，高端住笼宅销售增隆长强势，鼓存款意愿涉减弱而投斜资意愿提渠升，市场暮投资客户乖数量明显让上升。全国商品够房市场活慰跃，量价芒方面相比08年均有较志大幅度的泪提升。全国商品居房销售面膛积9371驴3万平方米，喷比上年增略长42.1聚%。其中饭，商品昂住宅销握售面积下增长43.帝9%；办公楼村销售面积愈增长30.缘瑞8%；商业腐营业用首房销售息面积增观长24.轧2%。200铲9年商品容房销售则额439叫95亿元，比上防年增长75.5蓝%。其中踏，商品排住宅销雕售额增辜长80.0趣%，办公楼弱和商业营友业用房销弟售额分别阴增长66.9牙%和45.5哗%2009年新建辽商品房换成交均痰价为469便5元/平方米，掩比2008年上涨碗近24%，其中商吵品住宅价脑格上涨25%。无论量价挖涨幅都为15年来最颜大，200灭4年全国蛋新建商液品房成嘴交均价悄涨幅近18%，200嗽7年为15%左右，2005年为14%左右，征其余年誓份都不犁超过10%。房地产自行业复溪苏且迅沾速活跃抛，国房珠景气指微数连续10月回升。资金流动防性好，资袭本市场非赵常活跃。开发企味业资金晕充裕，巴已摆脱阳资金链蚁紧张的气困境。房地产大汁获全胜的鼠一年，市灭场行情火党爆，完全油摆脱08阴霾。土地市摸场空前列繁荣，雄供不应燥求逐步帅体现。商品房炉市场异宽常活跃冲，量价锄大幅提锤升，客示户投资刷意愿强冰烈。房产市场小结宏观环境观察宏观政策针背景200甚5200620072008200真9200420032010确定支渐柱产业规范房地炉产市场摸索调控杠手段边促进变边限制全面遏音制手段诉应用改遏制为流促进促进演屿变为限巧制限制手最段应用政策成长尺期政策调整插期政策平巾缓期宏观政策惊演变一波情三折，在面摸索中前蛛进，但政毛策调控与刷房地产行瓶业发展的开相关性何樱在？200康9年调控营政策近期调控蛮政策时间内容09.12.09个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年09.12.14国四条：加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期09.12.17土地拍卖后，首次缴纳土地出让金不低于50%09.12.23个人转让不足5年的非普通住房全额征收营业税09.12.30沪四条：严格二套房认定标准、加大闲置土地清理、公共租赁住房研究制度配套，加强房地产市场监测监管。09.12.31公积金贷款收紧，二套房贷款限额将为60万10.1.10国十一条（二套房贷首付不低于40%，……）10.1.18上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点伴随着房习产市场的橡再度繁荣临，国家调锋控政策开删始收紧，武但多以限慨制政策为西主，缺乏补必要遏制藏手段。宏观环境观察西安房地产分析预测与建议研究陕西背景分析西安经济背景目录西安房产市场西安房产小结西安房地产分析陕西背景醒分析陕西经犯济持续他走好，眉增长速挠度高居妙不下，邀但本年宰增长速棉度较上哄年有所吗回落全省工业榜增加值不刮断提高，毅但本年增松加幅度放庆缓本年工盟业经济办效益综遭合指数果较上年版有所回砖落全省工可业持续舅看好，汤受金融林危机影抓响，增今加幅度监较上年付有所回僵落计划生育强政策取得骂了显著成落效，全省工人口总量靠增加缓慢层；城镇人垂口增加往幅度明愁显大于衫全省人己口增加途幅度。09年人口种出生率柴大幅增薯加人口死单亡率放略缓，保勾持在0.62午%左右城镇人镜口的增庄加，主图要是扩赖招政策晴孕育了改大批农惑转非人爬士的增网加80后的购房忧团体增加出于再痰次居住林的需要芝，而置报业房产本年固喜定资产毫投资和编房地产队开发投徒资都有烂较大增划加，受08年金融危穴机的影响矩，房地投救资占固定漫资产投资辱的比重较落上年有所艇回落受房贷优府惠政策的贸影响，09年房产交疯易火爆，熊房产销售池价格指数闷急剧增加社会消蚀费品零储售总额波增加幅撑度增强全省CPI指数不添断增加城镇居聪民可支夺配收入畜和人均负消费支戴出不断辜增加，步且增加蜂幅度增摸强城镇从业顶人员创历燥年之最城镇从程业人员盆增加，梦可支配悠收入不位断提高凑，且对早目前消绩费行情冰看好，袄这为置休业者的骆房产居项住和投巨资都提谢供了先协天条件鄙。我省移近动电话演拥有量所持续增罚加，且扬自05年之后增喝加幅度增盈强，目前出已达到每贷两人拥有丽一部移动似电话的境屑地。存款和贷纵款金额增紫加且增加寺幅度加大贷款占存驾金额的比呀重不断减互小，但今饼年较上年彻有较大回纸升全省经济舱持续走好钉，人民收恨入有较快张增加，贷山款金额远渴远小于存郑款金额增家长速度，堤受09年火爆房踩地产行业悠的影响，舅贷款占存岂款金额比带重有较大夹回升房屋施际工面积矿和竣工纠面积都焦有所增淘加，今赶年增加敌幅度较电上年有逮所加强受银行境房贷利芦率的影猴响，今陵年商品延房销售扮面积和样额度都左有成倍葡增加的夕势头，桐但单位你房价较朱上年变挠化不大本年主蛋要受房鼓屋建筑袖的影响妨，钢和剥水泥用劝量都有库较大增欺长，且机从05年之后，叛增长幅度紫加大本年房地厕产行业销祝售火爆，则为拉动经善济起到了苗空前的积巴极作用西安房地产研究西安房油产市场200馅9年，西料安GDP为2719迫.1亿元，环甜比增长14.情5%；人均GDP3223学7元，环比加增长22.7鲁7%；人均可暂支配收访入达到189纪63元，居民车生活水升平得到吓有效提才高。高位运行犬的GDP增长率表波明经济运饼行状态良榴好，居献民生活水茄平得到有骨效改善和旅提高，城棒市经济蓬返勃发展。固定资吼产投资橡和房地号产开发术投资得丈到有效榜增长，概且一直困高位运裁行，但伶增幅波搂动较大唇，且房沈投占固道投近25%比例。全市消融费状况荷较为活姥跃，200俩9年消费总膨额138骂1.1啄2亿元。进出口贸惭易增长较甘慢，09年总数妹仅为72.剃55亿美元。固定资产爷投资极为商活跃，为迁影响经济境的三大因宪素之首，互且总额为侨消费总额掏的二倍之努多，且房吩投成为固轨投增长的尽主力因素勉。全年成交扣面积434电.08万平米傲，且土贫地成交创淡旺季旋分明，灰整体走吴势分布瓜极为不皂均。全年供库应土地559虑.71万平米，疾后半年供吵应相对前进半年稳定钩，11-独12月土地成曾交量逐步残赶超供应柏量，。后半年趁土地成让交量较端前半年减较好，稻主要受湖整体市够场形势赛较好有细关。本年度偷土地市速场较为情活跃，章成交率赤高达77.悄6%，但土议地成交揉价格不光很乐观叶，全年悬平均楼紫板价仅894.扮5元。除2月、10月外，圈全年供牌应情况盘呈现三斗个阶段混递增；而从销尝售情况特来看，度全年销伐售量稳很步增长唐，且增廊长幅度惑逐月攀凭升从供需比均来看，供紧应量已经耽无法满足其市场需求箩，全年需都求大于供个应全年供辛需比例困失调，汁呈现明晨显的供灿不应求数态势，鸭供需比衬接近1：1.3。供需比1：2.1笔22009年全市房地产销售状况统计月份一月二月三月四月五月六月套数/均价套数均价套数均价套数均价套数均价套数均价套数均价数值223944884730452167184613668546707622464563534719销售面积（万平方米）316193.898498.88110销量同比增长（2008年）-47.85%127.61%71.25%64.59%103.35%99.84%销量环比增长-65.19%96.77%53.92%-10.53%17.71%11.25%月份七月八月九月十月十一月十二月套数/均价套数均价套数均价套数均价套数均价套数均价套数均价数值8138487965985004656050448205524388315403125215367销售面积（万平方米）140.9114.25113.58142.07152.9216.79销量同比增长（2008年）56.14%122.99%121.68%193.16%168.58%200.56%销量环比增长28.09%-18.91%-0.59%25.08%7.62%41.79%全年各月热销售套数彻节节走高绑，九月后照更是增幅骡惊人，到12月超过万信套。全年销售须面积稳步皇走高，其鞋中12月无论套核数还是面葱积均达到冻了前所未宇有的高度安。随着市恼场的回壤暖，市州场呈现拖量价齐隙升之势穗。下半居年商品晚房单价阶更是突堆破500丙0元大关溉。全年成郑交情况赏异常火鸦爆，量楼价双升末且增幅倚极大，7倍的销量康增幅与18%的价格增冲幅均超过200牧7年最高水听平。销量同比促增长惊人饮，8个月高出达100困%以上，买甚至在12月高达200做%。11月的153万方为08年一个季晕度的销量贼，12月销量突商破200万方，工整年销举量创18年销量赚新高。销量环比甲增长整体跌保持平稳盆上升趋势毁，态势良枕好。未来预测研究未来预测榜研究分析宏观环境观察未来走怕势预测政策层面市场流动锤性增强宏观经济誓好转通胀压宅力的威械胁量价的徐增速过裤快供需的供楼不应求未来消费醒透支保增长防通胀抑投资政策调控市场现状政府目的增加供方给量和备保障住贼房货币政策村收紧二套房政并策收紧中央政躬策考量泼启示①政策盖风险继正续加大势，投资谜客和房抵价是调陶控重点寻；②保增园长和延薪续性又订决定政蜜策不会酿出现大垒幅度调证整；矛盾的杏局面在楼市蹄调控政武策密集孙出台背狼景下：搞截至201奸0.0亦1.1臣0，北京、愧上海和杀深圳的沈一手房欢周成交滤量环比苗分别下约降5%、3%和18%；深圳、订天津和铁成都的剧二手房福周成交英量环比描降幅均壤超过50%。来源：招年商证券统君计数据2010年的房地忆产市场主竿导者依然革为开发商倦和中央政掀府。房地产哨行业全钓景图市场内在规律中央政策考量开发商现金流通货膨胀的预期2010年走势？影响2010年全国房地产走势的四大要素三大规律市场内在疯规律启示——房价得链到成交壳量的支然撑、房茶价高企喜之下又骂成交量躬萎缩，系一个矛直盾的局蓬面。开发商现生金流的启拴示——现金厚堤度和信蜡心回升兴决定房糠价坚挺描，2009年的供菊给不足螺使开发两商拥有逃充分涨泡价和供弱应的理佛由，将逝带来供候应潮给浑市场构招成冲击央。通胀预期栋的启示——通胀预期瓦、通胀继杯续诱发投竞资客的购已买热情，辆但中央已套经出台政表策干预因鱼房价高企菌对刚性需尼求的压抑哥，降温市今场热度。2010年房地产饼整体形势数预判市场内在规律中央政策考量开发商现金流通货膨胀的预期房价继续维持上涨趋势，阻力凸显成交量缓步下滑，但对房价仍有支撑市场亢奋，投资需求和改善需求占主导可能转变，一线城市开始向二三线城市传导，自住需求得到政策继续扶持。政策风险持续加大，变盘可能性存在概况未来预测研究西安未啄来判断西安房产宏观政策陕西发展西安市场宏观经济影响201册0年西安房铺地产走势蹈的四大要墨素政策收满紧信贷严控经济持续冰走好房产蓬栗勃发