长沙市别墅市场专题

13别墅分布及板块概况别墅目标客户群分析别墅价格及产品分析4目录市场动态、政策及预测2

长沙别墅市场的发展，历经了萌芽、成长、成熟三个阶段。2006年，大量外来品牌开发商进军长沙市场，带来了先进规划理念，和创新的别墅产品，将长沙别墅产品推上一个新台阶。一时间各种风格，多种类型的别墅产品集中放量。阶段萌芽期（2000-2003年）成长期（2003-2006年）成熟期（2006年至今）代表楼盘悦禧·国际山庄、静园山庄、荷塘月色（山水芙蓉）、梦泽园山庄水云间、香格里·麓山别墅汀湘十里、威尼斯城、青竹园、苏迪亚诺、美洲故事特征本土开发商摸索阶段，产品规划档次较低强调所谓的建筑风格，但产品细节不到位大量外来开发商主导市场，规划理念提高长沙别墅发展阶段长沙别墅发展经过三个阶段，以外来开发商带动品质的提升。在售或潜在别墅楼盘，集中分布在二环线外，仅有阳光100、建发·西山汇景、建发汇金国际、沙河世纪城、藏龙湖上社区、卓越·蔚蓝海岸等六个楼盘位于二环线内，皆以小高或洋房为主，别墅是辅助。另外，还有城市别墅万科·西街庭院。别墅集中于六大板块，望城市府、麓南含浦、星沙金鹰和南城板块，凭借良好的板块素质，成为别墅区的集中板块。市场上纯独栋别墅项目非常少；以别墅+其他产品的项目占据市场的主导地位。纯独别项目纯别墅项目别墅为主+其它绿城青竹园其它为主+别墅湘江壹号水云间藏珑威尼斯城橘郡米哈斯美洲故事保利阆峰云墅比华利山格兰小南城板块镇龙湾国际社区中信新城早安星城鹏基诺亚山林托斯卡纳蔚蓝海岸米兰春天麓山别墅岳麓山公馆白鹤天池汀湘十里阳光100长沙玫瑰园天景名园南山苏迪亚诺和记黄埔山水英伦北纬28度西山汇景水印山城御邦恒基凯旋门郡原美村麓山恋迪溪谷缇亚纳湾东方明珠北城板块麓南含浦板块西街庭院江山帝景好望谷振业浪琴湾溪泉湾影视会展项目星沙金鹰板块中心板块建发汇金国际望城市府板块长沙别墅区域分布长沙别墅产品竞争格局目前可统计到的别墅楼盘（售完已久的除外）达42个之多，主要分布在芙蓉北、暮云、星沙、麓南、市府五大板块；主要位于二环以外三环以内，以近郊开发为主；分别从西、北、南、等方向对主城区形成包夹之势纯别墅项目不多，占总量的21%，其中纯独栋别墅项目有3个。大部分为综合性项目，其中高达38%的项目以别墅产品为诱引，以提升楼盘形象。目前在售的项目约为23个其中顶级别墅项目以绿城·青竹园、美洲故事、藏珑为代表纯独别项目纯别墅项目别墅为主+其它绿城青竹园其它为主+别墅湘江壹号水云间藏珑威尼斯城橘郡米哈斯美洲故事保利阆峰云墅比华利山格兰小镇龙湾国际社区中信新城早安星城鹏基诺亚山林托斯卡纳蔚蓝海岸米兰春天麓山别墅岳麓山公馆白鹤天池汀湘十里阳光100长沙玫瑰园天景名园南山苏迪亚诺和记黄埔山水英伦北纬28度西山汇景水印山城御邦恒基凯旋门郡原美村右图统计楼盘为在售、将售、筹备楼盘的示意麓山恋迪溪谷缇亚纳湾东方明珠长沙别墅在售与潜在货量巨大，不乏顶级产品西街庭院江山帝景好望谷振业浪琴湾溪泉湾影视会展项目板块素质交通：贯通南北的金星大道通车后，金星北从此与市府紧密相连。市府、麓谷已经形成比较完善的路网体系，金星北板块路网正在完善中（如银星路、潇湘大道北段）。配套：金星北生活配套极端匮乏，市府板块凭原有的事业单位和老社区，生活、医疗、教育等配套完善，但档次低而乱，目前大型超市有新一佳。景观：市府板块有龙王港水系、西湖水上公园；金星北板块有月亮岛、潇湘大道风光、丰富的原生山体景观。代表楼盘及板块产品特征苏迪亚诺、长沙玫瑰园、卓越蔚蓝海岸、西山汇景；复合型别墅的聚集区，各式建筑风格争奇斗艳。板块主力客源分析麓谷企业高层管理人员，市委、市政府及区政府等机关单位高级公务员，湘雅、肿瘤医院医生，大学城教授级别人群，及望城县、宁乡县的高收入人群。备注：该区域是经历了价格阶段（经济适用房阶段，代表楼盘：咸嘉新村）到景观绿化阶段（以卖环境为主，代表楼盘：景绣江山）到品质阶段（综合效益、性价比阶段，代表楼盘：沁园春、美林“银谷），如今更可谓强手如林，卓越·蔚蓝海岸，长沙玫瑰园、南山·苏迪亚诺，新地东方明珠等外地豪强以及双盈·卧龙湾等本地精英争奇斗艳。包括市政府、麓谷和金星北三小板块，该区域皆为复合型别墅，直通望城县城的金星北路两旁，集中了大量的别墅项目。望城市府板块长沙别墅板块分析麓南含浦板块板块素质。交通：长潭西线、金星大道与南二环的互通等基础道路设施建设正逐步改变着片区以往闭塞落后的面貌。配套：生活、医疗、教育等配套匮乏，围绕麓南各高校呈点状分布。景观：自然景观依山伴水：岳麓山及其支脉，湘江西岸风光带，靳江，白鹤自然保护区、湿地保护区。人文景观，积淀深厚。代表楼盘及板块产品特征。在售的麓山别墅、岳麓山公馆、汀湘十里、米兰春天；未来的900亩南山·白鹤天池；纯别墅产品聚集区（如，岳麓山公馆，麓山别墅），别墅产品档次较高。特色中式别墅楼盘之一的星语林·汀湘十里，号称做长沙最高档楼王的岳麓山公馆都扎堆于此。板块主力客源分析。师大、湖大、中南、中医、工业职院等学校教授。备注：从风水学的角度看，麓南板块位处岳麓山之南，湘江水之西北。符合风水学上的依山傍水的原则，从大环境上讲，湖南属于内部季风气候，夏天东南风、冬天西北风，有岳麓山挡住寒冷的西北风，夏天湘江带来湿润空气。单从这点上讲，就已经是长沙的风水宝地。该区内拥有原生态保护区，倚岳麓山景，傍湘江水景，添大学城人文底蕴，造就天然纯粹的别墅聚集区。板块素质。交通：三一大道连接东西，万家丽路贯通南北，新世纪大道建成通车，星沙区内路网四通八达，行车方便。配套：星沙板块配套较好，泰国易初莲花、本土新一佳、通程等超市在此落户；金鹰月湖，主要围绕金鹰城、长沙大学分布；万家丽北板块火热发展中，目前配套匮乏。景观：月湖公园、月岛公园、腾飞岛、自然山体资源。代表楼盘及板块产品特征售完的圣爵菲斯；在售的山水湾、藏龙、早安星城、威尼斯城、诺亚山林、好望谷、庄士皇庭等，即将上市的有金色溪泉湾；威尼斯的大体量别墅群，垄断了星沙高端别墅市场，并首创了长沙精装别墅的先河；藏珑的先造湖，后建别墅，坚定了消费者的信心，创造了销售的火爆，54套双拼全部完毕；后起的万家丽北板块别墅楼盘开始放量。板块主力客源分析金鹰月湖：金鹰影视集团高层管理人员；万家丽北：贺龙体校、国防科大等近十个大学的教授；星沙：星沙经济技术开发区企业高层管理人员。备注：洪山旅游区开发、西湖楼美食城、高尔夫球场建成、影视文化中心逐渐成型；星沙作为第六区的潜质，未来发展前景广阔。由金鹰月湖板块、万家丽北板块和星沙板块三小板块组成。三个板块既相互联系，又比较独立。碧桂园·威尼斯城垄断星沙板块中高档别墅市场。金鹰星沙板块板块素质交通：东西走向人民路；南北走向万家丽路，古曲路；区域内路网综合交错。配套：各类配套齐全，旺旺医院、大润发超市、沃尔玛超市、上河国际商业广场、高桥大市场、华雅华天国际大酒店、高尔夫球场以及邮政所、各类银行、学校都在周边。景观：缺乏自然的景观资源。代表楼盘及板块产品特征售完的水云间、万科·西街庭院；将来的阳光100国际新城。中心板块别墅楼盘稀缺，目前暂未有产品在售。板块主力客源分析芙蓉区政府、省检察院的公务员、旺旺医院、马王堆万家丽高桥大市场私营业主。备注：城市别墅的唯一区域。东城市中心板块：成熟的配套，便捷的交通，稀有的闹市中的别墅群，仅有万科·西街庭院、建发·西山汇景和阳光100。市中心板块板块素质交通：目前芙蓉路、韶山路、湘府路、万家丽路等多条公路相通，距离黄花机场较近、未来地铁一号线的开通，交通更加完善。配套：该区域红星商圈较成熟，配套齐全。景观：天际岭森林公园、省植物园代表楼盘及板块产品特征保利·阆峰别墅、比华利山、橘郡、托斯卡纳、美洲故事、格兰小镇、龙湾国际社区、郡原美村、御邦、怡海星城项目、中信新城等复合型别墅为主，兼有保利·阆峰云墅纯独栋以及美洲故事纯别墅项目，档次较高，但同类产品较多，竞争激烈。板块主力客源分析红星商圈、东塘商圈的经营业主，株洲、湘潭市区的高收入群体，省政府、天心区、雨花区等机关单位的高级公务员。备注：该区域曾经以中低档次楼盘开发为主，长株潭融城以及省政府南迁后，带来土地升值和开发商的热捧，产品以中档、中高档楼盘开发为主，代表楼盘有中信新城、长沙奥林匹克花园、美洲故事、格兰小镇、龙湾国际社区等。包括天际岭森林公园板块和暮云板块；作为长株潭融城规划核心地段，该区域具有广阔发展前景，目前别墅楼盘多，竞争激烈。南城板块板块素质交通：目前主要以芙蓉路为交通要道。配套：目前处于发展地步，配套有待改善。景观：新河三角洲、湘江风光带、浏阳河、捞刀河景观资源、高尔夫球场代表楼盘及板块产品特征绿城·青竹园、沙河·世纪城、创远·湘江一号、山语城聚集了长沙别墅的高端产品，区域别墅盘少，竞争相对南城较小。板块主力客源分析开福区政府等机关单位的高层公务员，市区的高层收入群体备注：政府先后出台的一系列招商引资政策，鼓励开发商在北城开发，去年92亿元的地王在该区产生，都说明政策的有效性。目前北城板块成为楼盘的聚集地带，涌现出一系列的高档楼盘，如：湘江世纪城、湘江北尚、万国城、双湾国际、北辰项目（地王），但综合来看，房地产在北城目前位于初步发展阶段。别墅楼盘少，加上产品档次分明，区内竞争不大。绿城青竹园，借助原生山体景观和高尔夫球场，成为长沙顶尖别墅的代表。北城板块板块名称景观素质板块特点竞争板块望城市府市府板块有龙王港水系、西湖水上公园；金星北板块有月亮岛、潇湘大道风光、丰富的原生山体景观以非别墅产品为主的复合型别墅，各式建筑风格云集。地理位置上麓南含浦板块与本板块较近，特别是在联排别墅等产品上，两区域存在客户群的争夺。譬如，对高校教授、湘雅肿瘤医院医生、市府及区政府公务员的争夺。麓南含浦自然景观依山伴水：岳麓山及其支脉，洋湖垸湿地保护公园、梅溪湖生态公园、湘江风光带，靳江河。纯别墅产品聚集区（如岳麓山公馆，麓山山别墅），别墅味最浓的板块，高档别墅聚集区。中低档别墅与市府望城板块存在客源的争夺；中高档别墅与南城板块存在较大竞争，一是两板块同时具有良好的别墅生长环境，二是类似的产品，三是都是长株潭融城的前沿地带。南城板块天际岭森林公园、省植物园以中档、中高档别墅楼盘开发为主，别墅味相当浓厚，仅次于麓南含浦板块。贴近长株潭规划的绿心地带，具有良好的别墅生长环境，极佳的区位和前景。与麓南、北城的顶尖高端别墅争夺客源。北城板块新河三角洲、湘江风光带、浏阳河、捞到河景观资源区内别墅少，仅有青竹园、湘江一号等少量别墅盘。量少。与其他板块竞争不大，青竹园在高端别墅市场上有较高的影响力，将分流掉尖端客户。金鹰星沙月湖公园、月岛公园、腾飞岛、自然山体资源威尼斯一盘独大，打造中高档别墅群；其他别墅盘凭各自优势，呈零散放量。偏居一隅，本板块有自身独特的客户群，因而与其他五大板块竞争不大。市中心板块景观资源缺乏小规模开发，无社区配套因规模小，又缺乏景观资源和高端社区配套，市场竞争力差。地价高昂，开发别墅无利可图，现基本无开发项目。别墅区域板块对比分析13别墅分布及板块概况别墅目标客户群分析别墅价格及产品分析4目录市场动态、政策及预测2从年龄上看，别墅项目一般年龄在30-45岁以上，而别墅的主力客户群体年龄在35-45之间，占85%左右，而纯独栋别墅项目的年龄一般位于40-45岁之间从区域来看，客户区域性比较强，地域性逐步扩大化。从调查来看，65%的客户为长沙本地客户，25%的为省内客户，株洲、湘潭、衡阳的客户比较明显，10%的客户为深圳、广州、上海、北京、浙江等大城市，而外地客户的比例进一步增加。年龄35-45岁为主客群主体为长沙本地客户群体特征客户群体分析从职业层次看，中端、中高端客户明显增加。以前别墅项目的客户基本都是私营业主与个体户，但当前的消费者范围较广，主要包括私营企业主、企业中高层、泛公务员（公务员、老师、医生）等，高档别墅主要是企业负责人。从置业次数看，基本都是两次与多次置业。购买别墅属于提升生活品质与地位的象征。从家庭结构看，基本都是三至五口之家或者三代同堂。

从置业目的看，置业以自住为主，投资客户较以前有所减少，购买独立别墅基本属于自住。从调查得知，自住客户占比85%左右，投资客户占比15%左右，投资客户较以前有所减少，主要是房贷新政以及当前市场总体环境较差造成的，投资客户主要投资联排、叠加、合院别墅，投资独立别墅的客户很少，独立别墅总价高，投资成本大，客户相对较窄，转手率低。

自主为主投资客较少购买独立别墅主要用于居住置业目的13别墅分布及板块概况别墅目标客户群分析别墅价格及产品分析4目录市场动态、政策及预测2项目名称所属板块物业类型6月价格情况保利阆峰云墅省府南城独栋9000元/㎡美洲故事体育新城独栋17000元/㎡起绿城•青竹园芙蓉北独栋折后约600万/栋湘江壹号芙蓉北独栋约11000元/㎡南山．苏迪亚诺金星北独栋7300元/㎡长沙玫瑰园金星北独栋6000-8000元/㎡星语林.汀湘十里麓南含浦独栋9380元/㎡麓山恋.迪亚溪谷麓南含浦独栋7800元/㎡鹏基•诺亚山林星沙独栋6380元/㎡景观独栋8000元/㎡碧桂园•威尼斯城星沙普通独栋6980-7500景观独栋8000元/㎡独栋别墅:独立别墅价格区间6000元-23000元/㎡,青竹园、美洲故事凭借自身的独特优势占据了第一阵营，价格均在17000元/㎡以上。本项目位于城市中心，拥有溪泉、坡谷、浏阳河等景观及城市绿肺，完全拥有挤身于第一阵营的实力。以品质和资源制胜的顶级毫宅---青竹园；以声取势，以产品营造为基础的品质别墅----美洲故事。别墅价格分析项目名称所属板块物业类型6月价格情况美洲故事体育新城双拼9500元/㎡起湘江壹号芙蓉北双拼约9000元/㎡南山．苏迪亚诺金星北双拼6300元/㎡星语林.汀湘十里麓南含浦双拼7000元/㎡麓山恋.迪亚溪谷麓南含浦双拼5000元/㎡鹏基•诺亚山林星沙双拼4880元/㎡双拼别墅:双拼别墅价格区间在4880-12000元/㎡，已售项目藏珑以月湖公园而占领市场制高点，销售均价在12000元/㎡以上。而金色溪泉湾的庭院别墅产品在自身拥有独特的质素上，完全可以超越以上项目双拼产品的价格。项目名称所属板块物业类型6月价格情况托斯卡纳体育新城联排7000-8500元/㎡南山．苏迪亚诺金星北联排5000-5500元/㎡星语林.汀湘十里麓南含浦联排5500-6100元/㎡麓山恋.迪亚溪谷麓南含浦联排1批均价4300元/㎡2批均价4800元/㎡鹏基•诺亚山林星沙联排4600-5000元/㎡联排别墅：目前市场上联排别墅的价格区间在4600-8500元/㎡，托斯卡纳因产品及造势，其价格占据首位为7000-8500元/㎡。项目名称所属板块物业类型6月价格情况湘江壹号芙蓉北叠加5300-6000元/㎡麓山恋.迪亚溪谷麓南含浦叠加1批均价4200元/㎡

2批均价4650元/㎡万科•西街庭院尚东板块合院10000-13000元/㎡其他类别墅:本项目庭院别墅与万科•西街庭院均属同一创新产品，且品质和档次接近，而本项目拥有高端别墅大社区的环境，生态资源景观优越，完全拥有超越万科•西街庭院，争做市场领导者的能力。所属板块楼盘名称占地面积建筑面积容积率绿化率所属板块楼盘名称占地面积建筑面积容积率绿化率麓南含浦板块汀湘十里38170.5540%金鹰星沙板块藏珑30.7461.4940%迪亚溪谷20150.6454%圣爵菲斯22.517.30.768%岳麓山公馆43150.4170%威尼斯城172.1143.50.5562%麓山别墅37170.4960%诺亚山林47.1113.80.9640%望城市府板块蔚蓝海岸37531.640%水印山城15.35.20.3463%长沙玫瑰园67981.835%早安星城86.71201.2540%苏迪亚诺33331.0550%山水湾43.7551.335%中新森林海30341.2140%好望谷23.1290.2840%南城板块托斯卡纳18181.0743%北城板块青竹园66.6140.2570%美洲故事24261.1342%湘江一号61.894.81.3448%比华利山1080.840%市中心板块西街庭院3.67.41.7641%阆峰云墅38170.3565%西山汇景8.1192.340%橘郡29381.3548%纯独栋纯别墅别墅为主+其他其他为主+别墅纯独栋别墅综合猛容积率0.3，绿化尚率都在65%以上；纯别墅综合容积清率0.4姨5，绿化纤率普遍咳在54%以上，而的美洲故事造是纯别墅付产品中容龙积率唯一少大于1的；别墅为涂主产品综择合容积石率0.65，其他为死主的别墅产霸品综合容蒜积率1.2贡7，两种碑产品绿注化率多变在40-5仆0%之间，绢其中圣加爵菲斯仰例外，辣达到68%。注：纯别个墅特指，被扣除纯独沟栋别墅项姐目的纯别雁墅。别墅产品市分析—容桑积率所属板块楼盘名称占地面积建筑面积容积率绿化率所属板块楼盘名称占地面积建筑面积容积率绿化率麓南含浦板块汀湘十里38170.5540%金鹰星沙板块藏珑30.7461.4940%迪亚溪谷20150.6454%圣爵菲斯22.517.30.768%岳麓山公馆43150.4170%威尼斯城172.1143.50.5562%麓山别墅37170.4960%诺亚山林47.1113.80.9640%望城市府板块蔚蓝海岸37531.640%水印山城15.35.20.3463%长沙玫瑰园67981.835%早安星城86.71201.2540%苏迪亚诺33331.0550%山水湾43.7551.335%中新森林海30341.2140%好望谷23.1290.2840%南城板块托斯卡纳18181.0743%北城板块青竹园66.6140.2570%美洲故事24261.1342%湘江一号61.894.81.3448%比华利山1080.840%市中心板块西街庭院3.67.41.7641%阆峰云墅38170.3565%西山汇景8.1192.340%橘郡29381.3548%纯独栋纯别墅别墅为主+其他其他为主+别墅麓南含浦板块综合运容积率最抓低，仅0.5若1；接近纯弯别墅项柴目综合焦容积率，是非常奥纯粹的别脏墅板块；星沙、南姻城、北城板块容册积率介于复布合型别积墅的中混间区域，尚有一樱定别墅氛胞围；而望城和罗市中心板块综驳合容积殿率都超俊过了“狠其他为影主+别墅”这捧类产品，坦两板块基败本无别墅堪韵味，尤锋其市中心诞板块注：纯别袭墅特指，池扣除纯独冈栋别墅项算目的纯别疤墅。楼盘名称物管公司独栋双拼联排叠加合院楼盘名称物管公司独栋双拼联排叠加合院汀湘十里珠海格力物业1.61.61.6----藏珑双瑞物业2.52.5------迪亚溪谷未定1.81.81.81.81.8圣爵菲斯湖南影视物业----22--岳麓山公馆珠海格力物业1.81.81.8----威尼斯城碧桂园物管2.5--------麓山别墅深圳卓越物业未未------诺亚山林鹏基物业21.81.81.8--蔚蓝海岸深圳卓越物业--1.81.8----水印山城湖南天环----------长沙玫瑰园广东玫瑰园物管2.3--------早安星城美华物管--1.61.6--1.6苏迪亚诺南山物业2.21.61.6----山水湾美好愿景----1.4----中新森林海森林家园未未未----好望谷未定未--------托斯卡纳长青藤物业----2.4----青竹园绿城物管4.2--------美洲故事第一太平戴维斯33------湘江一号香港戴德梁行32.6--2.2--比华利山金钥匙物业2.52.5------西街庭院万科物管--------2.5阆峰云墅保利物业2.5--------西山汇景怡盛----1.6----橘郡绿城物业未未未开发商子公司物管25个别墅盘州中，有14个以开发取商子（或愧分）公司沉做物管，赌占到56%。开发商项旗下公录司做物辞管，一方址面彰显数了开发怪商的实毫力，另摔一方面杂，业主嗓在发现示问题寻呆求解决案时，可育以有效焰避免物兴管公司南与开发创商公司吊之间相捎互推诿甚，增强桑消费者寒对楼盘虽的信心奴；其他聘请外来肯公司做物泳管的楼盘岗，多用知渡名甚至顶价尖物管公丈司，如，遥第一太迈平戴维习斯、戴鹅德梁行晴、绿城锅物业。别墅楼烂盘非常半注重物岗业管理届品质，姓彰显物遵业档次健；独栋物管费集兄中在2.2-渣3元/平米，躁青竹园眯的属于棕长沙金器字塔顶皇尖独栋灶，物管仰费达到4元/平米；双拼集中在1.6扭-2.适6元/平米，其他（除万沙科的西榜街外）悠集中在1.4杏-2元/平米。别墅产陶品分析挠—物业锁管理所属板块楼盘名称层高客厅挑高所属板块楼盘名称层高客厅挑高麓南含浦板块汀湘十里37金鹰星沙板块藏珑3.54.9迪亚溪谷3叠加3.4圣爵菲斯34岳麓山公馆3.36.6威尼斯城？？麓山别墅3.56.5诺亚山林3.25.4望城市府板块蔚蓝海岸33水印山城3.2-3.65-8长沙玫瑰园一3.3二3.6三3.93.6早安星城36苏迪亚诺3独4.2联3.9山水湾33中新森林海3.24.8好望谷3.26.8南城板块托斯卡纳33.6北城板块青竹园大于3米部分挑高美洲故事3.26.4湘江一号大于3米独5.3双3.9叠3.6-4.8比华利山35.2市中心板块西街庭院33.3-4.5阆峰云墅大于3米5.5西山汇景33.4橘郡大于3米6-7米纯独栋纯别墅别墅为主+其他层高在3-3.治9米，主力层高3-3.混5米；别墅楼韵盘90%以上采痕用了客宏厅挑高叙设计，仅有北蔚蓝海舞岸和山司水湾两颗盘未做惭客厅挑搂高；挑高主力据范围在4.8危-7米，挑斧高的设郑计，提稠升了楼焰盘档次阿，增强参了居住和的舒适贵性。别墅产堪品分析徒—层高泊、挑高所属板块楼盘名称建筑风格园林风格外立面所属板块楼盘名称建筑风格园林风格外立面麓南含浦板块汀湘十里现代中式中式江南水景白墙灰顶金鹰星沙板块藏珑北美现代水系园林灰墙黑顶迪亚溪谷西班牙西班牙黄墙深红顶圣爵菲斯欧式简约欧式园林灰白墙红顶岳麓山公馆北美耐特中式风格----威尼斯城地中海地中海淡红墙深红顶麓山别墅地中海西班牙----诺亚山林西班牙西班牙白黄墙红顶望城市府板块蔚蓝海岸西班牙地中海黄墙深红顶水印山城北美中西结合白黄墙蓝顶长沙玫瑰园意大利澳大利亚土黄墙深红顶早安星城北美北美咖啡色墙蓝顶苏迪亚诺澳洲澳洲灰白外墙山水湾北欧中式庭院黄墙灰墙相间中新森林海地中海地中海白墙红顶好望谷西班牙地中海黄墙红顶南城板块托斯卡纳地中海地中海土黄墙红顶北城板块青竹园北美北美各栋不同美洲故事美洲风情美洲风情各栋不同湘江一号现代简约原生态白墙黑顶比华利山北美北美黄墙红顶市中心板块西街庭院现代中式中式白墙灰顶阆峰云墅纯正北美中式庭院各栋不同西山汇景现代简约现代简约----橘郡纯西班牙西班牙黄墙灰顶欧式风格北美风格中式风格现代简约建筑风犹格丰富坏多样，欧式风被格和北仍美风格筋占据市梦场绝对叠主流；欧式风潜格中，以西班牙和狐意大利地傍中海风格占据绝桨对比重倡；外立面普遍采用黄色外型墙（土黄薄、淡黄清等）和深红屋墨顶。别墅产话品分析轨—建筑恶风格、庭外立面项目类型楼盘名称会所商业街休闲广场酒店高尔夫游泳池幼儿园医疗配套图书馆纯独栋项目绿城青竹园●●●阆峰云墅●●●●纯别墅项目迪亚溪谷●●●麓山别墅●●●●●美洲故事●●●水印山城●●●好望谷●●-别墅+其他项目汀湘十里●●●●岳麓山公馆●●●●●●蔚蓝海岸●●●●●西山汇景●●●长沙玫瑰园●●●●●●苏迪亚诺●●●●●中新森林海●●●●托斯卡纳●●●●比华利山●--●-●--橘郡●●●●●●--藏珑●●●●●●●圣爵菲斯●●●威尼斯城●●诺亚山林●●●●●●早安星城●●●●●山水湾●●●●●●●●-湘江一号●●●●●-●-●西街庭院●●●会所、疯游泳池猪、幼儿画园、休批闲广场概、商业窗街得到捡广泛运张用；缺摇乏医疗吉配套和管图书馆卷设置；脱少量别及墅拥有驻高尔夫妈资源；技复合型哪别墅项分目注重呢酒店的停配套。别墅产品勇分析—项宝目配套板块项目名称建筑风格面积（㎡）经开区好望谷西班牙约3000威尼斯城巴洛克约20000诺亚山林西班牙约5000早安星城美国（北美）约5000水印山城美国（北美）约2000河西苏迪亚诺澳洲约6000中新·森林海西班牙约2000长沙玫瑰园意大利约3000蔚蓝海岸西班牙约5000西山汇景现代简约约3000米兰春天意大利约5000北城湘江一号现代简约约3000青竹园北美约1000藏珑现代约1500南城比华利山地中海约3000御邦现代约2000阆峰云墅北美约3000东城西街庭院现代约300托斯卡纳地中海约25003000弟平米以上若会所占据朵主力（7授0%），载大面积，摄欧式风格府会所覆盖马市场。别墅产御品分析晶—会所年配套类型面积范围青竹园阆峰云墅迪亚溪谷麓山别墅美洲故事水印山城好望谷汀湘十里岳麓山公馆蔚蓝海岸西山汇景长沙玫瑰园中新森林海苏迪亚诺托斯卡纳比华利山橘郡藏珑圣爵菲斯威尼斯城诺亚山林湘江一号西街庭院早安星城独栋200-250●●250-300●●300-350●●●●●●●350-400●●●●●●●●●400以上●●●●●●●●●●●●●●双拼180-210●●●210-250●●●●250-280●●●280-300●●●●300以上●●●●●●●●联排180-210●●210-250●●●●●●●●250-280●●●●●●●280-300●●●300以上●●叠加150-180●180-200●●200-240●●240以上合院150-180●180-200200-240●●240以上●独栋：主力面显积350撑-60知0平米，水印山城涛和威尼斯疮城拥有丰廉富的独矩栋产品谦线；双拼：主力面畅积280-持400平米，橘郡拥粗有丰富的坏双拼产品低线；森林陕海、橘郡拦和早安星用城有180伐-21君0的小双留拼；联排：主力面积210-翅280平米；叠加：拥有苗此产品堡项目少转，面积小于240平米；合院：产品少供，面积段卫分散别墅产萌品分析崇—户型蜜主力面扇积13别墅分布墓及板块概怨况别墅目换标客户屿群分析别墅价坏格及产烛品分析4目名录市场动态退、政策及预测2绿城·右青竹园道（开福仗）湘江一设号（开弹福）藏珑（开洋福）水印加洲插（开福）好望谷败（开福每）2009字-201僻0年别墅嘴推货楼盘混一览表碧桂园山采湖城（经堤开）鹏基·诺捷亚山林（仰经开）水印山城膜（经开）郡原居里抱（经开）早安星城盼（经开）托斯卡桥纳（抵雨花）美洲故事宪（雨花）比华利盘山（天很心）保利·灿阆峰云销墅（天说心）橘郡（天盈心）格兰小镇骑（天心）麓山公懂馆（岳算麓）卓越蔚蓝艳海岸（岳丸麓）星语林汀奥香十里（芝岳麓）麓山恋豪迪亚溪沃谷（岳乐麓）长沙玫后瑰园（帮岳麓）卓越麓倦山别墅局（岳麓危）盈峰翠邸耗（岳麓）东方大太院（岳躺麓）09-堡201胡0年共伤有37逐个别墅臂楼盘推分出市场盘，其中绪开福区倡5个、副雨花区辽2个、希天心区窑4个、霉经开区公5个、虹岳麓区刊8个。芙蓉区无金色·溪泉湾割（开福届）保利麓律谷林语驾（岳麓放）郡原美村溪（雨花）昆仑和府恰（天心）沙河世纪乡丰城（开福码）金荣誉珍峰翡翠鄙谷（岳与麓）龙湾国让际（天躲心）国会山任官邸（允天心）中新慢城获（岳麓）世纪春天残（开福）201聋0年别计墅待售损楼盘一欺览表此量是巷根据长鹿沙市2尿009忠年1-软10月蓄已拿规姐划工程终许可证侦的量进撕行推算舱，会与中实际预鲜售时间绕有所偏敞差。200皇9-2读010恼上半年闭别墅推类量根据本公恨司市场部耽调研获志悉20动09年纵11月映-20师10年狗上半年担别墅预榴售量为妻27万程平米，愚其中已虚公示8妻56套陪。楼盘名称活动主题活动内容活动效果及评析湘江壹号湘江壹号双拼样板系列活动之插花艺术品鉴8月8号、9号，湘江一号推出生活体验季的第二次活动，本次的主题为“幸福像花儿一样”的插花艺术品鉴。据介绍，本次插花艺术品鉴活动涵盖了三个精彩内容：1、别墅家居植物选择、摆放和养护，花卉与风水的关系；2、举行主题插花艺术表演，结合情人节、新婚、圣诞节、春节等节日主题进行现场表演；3、最后将抽取到访嘉宾进行插花比赛。本次活动8号到访客户约30批左右，不少客户表示，本次活动让他们得到很好的启发，更加贴近了别墅居家生活。保利•阆峰云墅“缤纷假日快乐飞鱼”少儿业主游泳培训班盛启7月22日-8月16日，保利•阆峰云墅关爱季又一重磅活动——“缤纷假日快乐飞鱼”少儿业主游泳培训班正式开课。不仅邀请了国家一级游泳队员、湖南省专业游泳教练进行现场讲授，还导入一对一的教练模式，私人教练一字排开，不仅从开始更换衣服到游泳结束，一对一辅导，还根据各个学员的不同情况进行灵活的课程编排。与此同时，保利•阆峰云墅特别为业主开放了周一、三、五免费专场，盛情邀请业主前往体验整个训练课程比较安全，而且具有专业水准。对前往陪同的业主，保利•阆峰云墅则准备了茶点等周到体贴的服务代表楼谜盘8月殃份营销仇动态楼盘名称活动主题活动内容活动效果及评析好望谷好望谷100万重金聘自在天为一期业主装饰设计2009年8月8日上午10点，主题为“分享家的味道”-好望谷百万重金聘自在天为一期业主装饰设计的新闻发布会在好望谷会所内隆重举行。除此之处，好望谷还进行了“买一栋别墅，送一辆新E系奔弛（不含购置税）”的优惠政策。据好望谷副总介绍，此次重金聘请一流设计公司为业主指导装饰设计，是为了让业主在装修上从园林到室内的景致更有机的融合，将地中海风格的品质特点与文化精髓进行更完美的演译，让业主充分分享家的味道。金科.东方大院东方美学国之夜宴，中国式美好绽放8月8日当晚，东方大院营销中心举行“国之夜宴”Party。当晚现场设有糕点、水果、饮料等自助餐点，并上演京剧和沙画表演；之后在主持人的邀请下，人们聚集在超大亲水平台旁，一起用荧光气球放飞事先准备好的心愿卡，并共同观看烟花表演；在表演结束后还进行了来宾大抽奖，一等奖奖LV包包一个、二等奖奖香奈儿化妆品一套、三等奖奖施华洛世奇水晶一个。当晚现场人气鼎沸，但其中大部分为地产同行，节目较一般，餐饮供应不及时，并且种类、档次都较单调。项目开盘当天成交不错，共成交10几套联排别墅，单价均在10000元以上藏珑清凉一夏，藏珑夏威夷水果节主题活动8月9日，藏珑•湖上国际花园为了庆祝藏珑二期首批湖居领馆全面售罄，感恩答谢新老业主，在藏珑营销中心组织了一场清凉一夏，藏珑夏威夷水果节主题活动。活动现场水果种类繁多，不乏东南亚珍奇水果。整个活动现场弥漫着水果的清香，现场还邀请到五星级酒店专业师制作水果拼盘、水果雕刻、水果捞等美食，业主可以带着家人、朋友聚会在藏珑会所，共享欢乐。此次活动不仅吸引了不少业主的到访，也正值藏珑二期二批湖居领馆火热认筹，现场也来了不少新客户，同样受到活动氛围和现场顶级服务的感染，纷纷对藏珑的湖居生活品质表示认同。项目名称独栋面积双拼面积联排面积美洲故事350-430㎡300-400㎡——托斯卡纳————320-390㎡阆峰云墅——400-460㎡——橘郡200-300㎡200-300㎡170-300㎡龙湾国际————180-240㎡好望谷300-700㎡————湘江一号500-550㎡330-350㎡——汀湘十里440㎡350㎡270-310㎡盈峰翠邸——330㎡200㎡东方大院————166-243㎡麓山别墅400-530㎡270-350㎡——代表楼盘闭近期销售迫主力产品项目名称销售政策美洲故事按揭98折一次性97折优惠20000元。托斯卡纳客户带新客户，每成交一套奖励一年物管费阆峰云墅一次性97折，按揭99折橘郡暂无好望谷一次性购房96折，按揭99折湘江一号按揭98折，一次性付款94折汀湘十里按揭98一次性付款96折盈峰翠邸30000抵60000元VIP认筹东方大院2万抵5万麓山别墅送400-900㎡私家庭院最高优惠88888元代表楼绕盘近期亦销售政惯策市场小门结长沙别闪墅在经排历了近醋五年的便快速发教展，在产品的恳更迭上已开有了质的兰飞跃，从凡而赢得了毕湖南别墅刑客户的认流同和接受。09年相对火滔热的市场秀回报了发卷展商在产袖品上的创臣新；长沙别墅羞消费市场诉强劲十足值，客户购吃买力雄厚，而创新解产品或者或性价比高虑的别墅物窜业更易获耍得消费者区的青睐；当前长矛沙别墅克开发四判面开花记，但真千正具有庸影响力垂的顶级夺别墅比真较少，也仅青委竹湖、美匀洲故事、政藏珑等几音个大盘，迷这说明产仪品品质才们是制胜关断键，从而沙指引后来浑者应以打命造高品质联为核心理司念；长沙别墅丑市场的价盏格拉差比坝较大，占有稀乖缺资源的窃物业如青舒竹湖、藏粮珑或产品添做到极致督的如美洲总故事，它殿们与一般号的别墅物钉业拉差单巴价达万元档。这说明请长沙的别趋墅发展空肤间还非常彼之巨大；市场小结却：停止审套批别墅匪类房地再产开发毁项目的光土地供吸应，限小制低密袜度、大溉套型住汗房土地拖供应。独栋别墅冒用地来源颠被切断，榜现有已批曾独栋将成逝为市场稀横缺珍品，追具有较高马的投资价粘值；其他饺形式别墅肺产品用地摸来源被限亲制，市场誉后期供应垦量将锐减绢，珍稀程制度提高。200忧6年2006足年5月3缘瑞1日,国袜土资源部土发布《关阀于当前进挥一步从严时土地管理退的紧急通倚知》（含〔200怪6〕17吨号），《篮通知》表习明：严格丑限制低密闻度、大套秧型住房的班土地供应验。坚决执松行停止别傅墅类房地束产开发项鉴目土地供卫应的规定蓄，从即日置起，一律违停止其供寻地和办理栽相关用地或手续，进伪行全面清商理。2008佣年2008躲年1月8该日，《国为务院关于固促进节约伐集约用地旷的通知》尸印发。唯《通知》酿提出，合衰理安排住交宅用地，雨继续停止轰别墅类房妨地产开发迫项目的土奸地供应。光供应住宅兄用地要将成最低容积京率限制、聋单位土地煎面积的住柄房建设套届数和住宅言建设套型墨等规划条岸件写入土配地出让合胆同或划拨丘决定书。注：关菌于“别热墅”的渡最终定盟义——倘除了独欧栋别墅串，其他役形式的帽联排别事墅、双展拼别墅筒、叠拼卫别墅和换空中别泰墅不会齐被停止鉴审批用隆地。宏观背贪景——感政策法缎规国六条中得90/7于0政策将耍极大减少捏大户型面胆积的供给匆，凸显了添别墅等大翅户产品的告稀有性。“国六含条”—殿—自2些006落年6月歪1日起恩，凡新匪审批、卵新开工敢的商品住住房建速设，套森型建筑武面积9效0平方状米以下毙住房(挠含经济说适用住吐房)面忘积所占兄比重，灾必须达编到开发注建设总稠面积的景70％来以上。攻直辖市鞋、计划饰单列市拔、省会舅城市因伪特殊情莫况需要昨调整上排述比例滚的，必视须报建旁设部批蛛准。过疲去已审盛批但未宿取得施泊工许可醒证的项模目凡不俗符合上霞述要求选的，应冰根据要合求进行晓套型调举整。宏观背景辽——政策翁法规房地产群开发企国业土地小增值税岁清算制2006拦年12月悄28日，馋国家税务员总局下发豆《国家税磁务总局关葬于房地产刘开发企业传土地增值膊税清算管惧理有关问瓶题的通知援国税发》完（〔20示06〕1仅87号）沟文件，文皱件要求从200国7年2饭月1日意起，全恼国房地驻产企业员将全面蓄进行土俱地增值订税清算握工作。影响：土地增值脂税针对利踏润收取，事利润越大赤相对增值绍税收取幅装度越高，捆政策的实创施将会对珠不少企业度营利利润歉有所冲击割，同时对敌别墅开发银商谋求暴笨利起到了闻一定遏制蔬作用。开发商鞋为提高插利润，叛合理避岗税，必弱然会“旨出招”获提高表泽面成本锄额（比掀如，精蹈装成本浩800熄元/平冲米，实兴际成本箭600吴元/平挎米，然叮后对外似报价也逗是80红0元/票平米）愈，从而替来降低乒核算时畜的增值当额。宏观背眨景——舅政策法居规转让国有洲土地使用情权、地上橡的建筑物咸及其附着底物,并取跃得收入的农单位和个胳人，为土箩地增值税叼的纳税义纱务人,应瓜当依照本荡条例缴纳阴土地增值裂税。土地增值糖税实行四这级超率累兵进税率：增值额妥未超过丧扣除项奸目金额栽５０％疑的部分掏，税率吊为３０胶％。增值额朋超过扣蓬除项目贝金额５翅０％、凉未超过榜扣除项研目金额烤１００免％的部羞分，税凉率为４荷０％。增值额超掉过扣除项扁目金额１脾００％、出未超过扣仆除项目金逐额２００挣％的部分捐，税率为凑５０％。增值额超需过扣除项澡目金额２帐００％的今部分，税孤率为６０小％。2006尘年12月接28日下欧发《国家宰税务总局导关于房地示产开发企谢业土地增暮值税清算摔管理有关饭问题的通贫知》，内波容如下：土地增值偏税以国家葡有关部门初审批的房殿地产开发采项目为单克位进行清蜜算，对于然分期开发拔的项目，板以分期项攻目为单位述清算。阵开劫发项目中份同时包含允普通住宅慎和非普通都住宅的，趣应分别计伙算增值额博。1、土地增呈值税的墙清算条像件：房地筹产开发清项目全衬部竣工绸、完成苹销售的傻；整体啦转让未洋竣工决溉算房地序产开发肠项目的诊；直接犬转让土槽地使用苏权的。茶

2叮、符合户下列情急形之一醉的，主管税称务机关蒙可要求停纳税人育进行土青地增值玩税清算：已竣工娱验收的房层地产开发尤项目，已泽转让的房灿地产建筑擦面积占整甲个项目可恩售建筑面早积的比例种在85%叠以上，或繁该比例虽冒未超过8彻5%，但钥剩余的可增售建筑面浇积已经出插租或自用释的；取宋得销售（坏预售）许祝可证满三劫年仍未销养售完毕的箱；纳税人遥申请注销流税务登记膛但未办理嘱土地增值变税清算手抚续的；省鬼税务机关烘规定的其乳他情况。倡

3、寻有下列情犯形之一的绒，免征土测地增值诵税：纳扛税人建套造普通永标准住端宅出售误，增值额泳未超过后扣除项盟目金额精２０％削的；因国家脸建设需要亩依法征用套、收回的朱房地产。2007孤年以前2007棚年以后宏观背钳景——祝政策法宽规土地增里值税的蜡计税依肉据为转珠让房地性产所取船得的增轻值额增值额＝纵转让房地焦产收入－蜜扣除项目烛金额在土地增贞值税清算废时未转让慢的房地产鲁，清算后润销售或有械偿转让的差，纳税人雁应按规定韵进行土地崭增值税的粗纳税申报凡，扣除项朗目金额按伴清算时的号单位建筑轻面积成本轿费用乘以寒销售或转淘让面积计削算。单位建吃筑面积