西安大型房地产住宅开发与销售策略建议图表丰富

xx住宅开发与销售策略建议本项目营销总纲利润最大化为根本品牌最大化为核心速度最大化为基础本项目作为大明宫第一个地产开发项目本方案致力于解决以下3个核心问题第一：基于利润最大化、品牌最大化两大核心目标，本项目开发和推售节奏如何排布？第二：市场机会研判下，本项目如何定位价格，如何打造整个西安不可复制的一极？第三：站在政策风险、市场环境、区域竞争、项目风险层面，本项目如何规避与应对？目录一、开发策略二、推售策略三、价格策略四、客户分析五、风险预判与应对措施开发策略Part一选取一季度12个典型城市进行分析2011上半年中国房地产市场回顾根据地产研究机构对全国35个大中城市的监测，2011年1季度，各地商业办公土地成交快速增长，中西部商办用地成交面积保持40%以上的同比增速。住宅用地成交格局也发生了变化，中西部地区住宅土地成交占比从2010年的53.9%提升至2011年1季度的66.9%，提升幅度非常明显。第一、从供给来看：新开工面积急剧放大,市场上可能有大量的新增潜在供应。第二、从开发商资金来看：在严厉调控下，房地产行业并购加速，一季度并购金额

再创新高。第三、从购房者信心来看：购房者信心指数越高的地区，预期房价上涨的动力越强。

西部地区57.6%的购房者预期房价继续上涨，高于东部地区的43.4%和中部地

区的53.9%。第四，从货币政策来看：存款准备金、利率、按揭首付比例的调整。下半年终极判断：未来量价研判

整体平稳局部下跌

下半年楼市还是存在很大的上升压力，或向“稳中有降”趋势发展，但里面的“稳”是房价或总体缓慢上升，“降”估计是局部性的。1、项目总体开发策略研判：地块开发序列分析地块开发条件研判：针对目前对于项目的整体了解，本案所涉及到的四个组团地块的情况如下：

DK-1位于北二环与太华路交汇处东南角，地理位置优越，对树立企业、项目品牌形象起到良好的作用。DK-2位于北二环沿线，交通便捷，抢占二环市场起绝对优势。DK-3紧邻DK-1，道路交通不便，拆迁未完成，适合中后期开发，拉升价格。DK-4紧邻DK-3、DK-2，道路交通不便，拆迁未完成存在较多不确定因素，适合做成熟、持续阶段开发。地块开发序列如下：总体策略：将所有地块纳入总体企业品牌开发策略之中首先启动——启动DK-1地块，吸纳市场眼球。发展阶段——DK-2地块，抢占市场制高点。成熟阶段——DK-3地块，拉升项目整体品牌形象，实现利润最大化。持续阶段——

DK-4地块，维持品牌系统化开发建设，实现最终利润目标。开发顺序依据：树立品牌形象——抢占地区市场——实现利润最大化2、项目总体开发示意图：2-12-2341由于DK-2面积较大，为保证项目质量及形象，针对地块，自西向东分两期开发，以中心景观为节点。推售策略Part二2011.11DK-2住宅开工建设开始地基工程2011.122012.012012.052012.072012.102012.112012.122013.052013.062013.082013.112014.011#2#5#6#楼到地上三层景观开工1#2#5#6#楼到地上15层3#4#7#8#楼地基开挖1#2#5#6#楼封顶3#4#7#8#楼到±03#4#7#8#楼到地上15层3#4#7#8#楼验收3#4#7#8#封顶1#2#5#6#楼验收1#2#5#6#住宅地基开挖1#2#5#6#楼住宅地基打桩地下室建设1#2#5#6#楼出±0启动认筹春节前内部解筹预售证办理到位，售楼部开放，开盘二次开盘持续销售封顶仪式中央景观呈现启动DK3销售封顶仪式交房验收1、xx项目DK-2开发工期节点与营销配合：2、DK-2产品推售策略及原则：1）、推售策略小步快跑，持续引爆通过不断新的货品推出以持续市场的兴奋点集中蓄水，集中成交小步快跑，确保成交量，确保价格提升2）、各阶段货品推售搭配原则保证各类货品的完整性或可替代性。保证推出货品的成交率。前期以相对较差的低价货品迅速占据市场，同时搭配次好的货品，保证项目品质；后期通过相对

最好的货品，拉高利润。3）、推售计划首推以1号楼、5号楼、6号楼部分产品进行市场试水，以定位客源，找寻市场真实需求点。2012年5月和10月两次开盘，集中引爆，所以将主要销售任务放在两次开盘中，DK2剩余房源在12年年末至13年年中持续销售，由于本阶段房源不足，所以DK3房源需及时补进。首推认购试水加推二次开盘加推首次开盘再推持续热销3、DK-2产品推售次序：推售计划首推以1号楼、5号楼、6号楼部分产品进行市场试水，以定位客源，找寻市场真实需求点。2012年5月和10月两次开盘，集中引爆，所以将主要销售任务放在两次开盘中，DK2剩余房

源在12年年末至13年年中持续销售，由于本阶段房源不足，所以DK3房源需及时补进。4、DK-2产品具体推盘计划：注：去化率指已销售面积占总面积的比例，浮动比率指以基准价格表为准的价格浮动比率。价格策略Part三价格策略：中价入市，逐步拉升1）、以时间轴和销售进度双基准调控价格，确保价格可行性。2）、每个时间段、每销售一定比例房源，根据市场行情上调一次价格，

上调比例约3%，迅速拉升价格。3）、价格控制在实际运营过程中根据市场反应，作出适当调整，实现整

盘利润最大化。1、DK-2产品价格策略：2、参考楼盘：首创国际城华远君城中建开元壹号本案本案周边主要项目：中建开元壹号、华远君城该项目距离大明宫本案较近，住宅在后期销售中存在同目标客户群体，因此对其项目的推售策略、价格策略应进行深入调研，寻找更有利于本案销售的突破口。北郊参考项目：首创国际城、汇通太古城

该类项目主要位于北郊未央路主干道周边，三环以内，北郊在售项目的价格对本案价格制定起到了很好的指导作用。3、参考楼盘详解：项目介绍：项目区域优势明显，紧邻市政府新址、城市运动公园、张家堡广场，毗邻铁路北客站，距离西安铁路枢纽郑西铁路客运专线西安北客站1.2公里，到达西安咸阳国际机场仅15分钟车程。西安城市综合体代表项目——首创国际城：首创国际城效果图：西安城凶市综合蜡体代表守项目——汇通太应古城：项目介言绍：汇通太古倘城项目位卫于经济开记发区未央怠路以西，养凤城十一写路以北，书北三环以淘南。项目我占地约400亩，总建酒筑面积100余万平方肤米，由住斯宅、写字呀间、酒店进、公寓、蓄大型商业旺等业态组责成，是以椅香港“太遗古城”为恶规划样板丧，以美国谷现代都市葬建筑风格确及工艺为丹标准。汇通太古古城效郊果图：中建开元棵壹号：项目介绍王：中建开元学壹号总占毛地面积约印为410亩（27.登3万平米惜），规贤划建筑独面积约纯为100万平米累。开元届壹号总扇体定位辜为超大术盘高档捐住宅，翁力求打授造西安先的“国珠家中央寄公园，测生态顶球级居住治区”，认采用唐遣代“新役里坊”卖设计概恒念，建掘筑风格苦以现代堂手法演虎绎唐代告建筑为仁主，园翼林景观渐追求创街新概念拔：“皇搜城复兴—大明宫—城市中广央公园讯”三位魂一体。华远君督城：项目介带绍：华远君城镇位于西安罚大明宫国号家遗址公丙园东侧，雅太元路（困原马旗寨垄路）与景香东路交汇晨处，东距可康复路商搞圈8分钟路昏程，南慕临西安携城内商聋圈，西鸣倚大明建宫遗址牢保护区碎和未央蔽路CBD，北可直掀达二环，州是二环内畏最大的高情尚住宅社徒区，目前偷也是大明兰宫遗址区壳域内唯一映的大盘项针目。4、本案竞羊争楼盘剖猪析：中建开轨元壹号——目前销帅售状况惯：目前销舞售状况载：中建开冲元壹号圈两侧的3#、4#、5#、6#、7#、9#、10#共7栋楼公约800套房源擦已经基赶本售罄侍；当前延主要剩岗余房源阿为1#、2#、8#楼约300多套房品源。预计后期疾将主要针架对次3栋楼经呈行销售助。销售爱部当前忙主要工袖作已合晒同签约照为主，励对于下霜期产品互推出没抛有确切翅时间。允预计下眉期产品狸推出时来间约在201吧1年年初。体后期主力筐销售产品发以高层为籍主，价格维预计800讲0元/㎡左右，伟主力供应抄户型舒适辞型三室为泳主。1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#中建开元朴壹号——户型介苏绍：1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#中建.开元壹号国在售产品的，舒适型碗大户产黎品比重咱大中建开元唯壹号——户型示意伍：E1户型三室旧两厅一卫129疲㎡B户型三室徐两厅两卫140龟㎡B1户型五室为三厅三卫267细㎡2010年——2可011年5月全市房诱地产价格相走势：2010年西安宅市整体颈房地产漫市场价毅格稳步带增长，10月份左右稠成交量相腹对较高，2011年1月房价待再创新用高，因201愁1年初西安乘限购政策午的颁布实势施，使较帐多客户处瓣于观望期焦，房价明诊显下跌，沉后期房价覆进行试探裳性上涨，辰但因各方这因素影响鲜，造成2011年上半年员房价整体遥波动较大咐。5、西安2010年——20蒜11年5月房价叨监测：201情0年——20姐11年5月城北房术地产价格很走势：2010年城北梅整体房邻价不断汇拉升，必年底出僻现下滑蛛，但并残未影响蜘城北整占体发展永优势，2011年1月房价再准创新高，隙同样由于那年初西安冤限购政策歇的影响，201好1年上半悄年价格潜出现明序显波动饶。201寻1年上半爱年经开虽区房地觉产价格啦走势：201抬1年1月-5月经开笋区房价占在6500元左右徘锅徊，并阶是段性根据四市场反映尚进行相应美的价格调戴整。大明宫板艇块销售均悲价5月中旬领前处于付平稳阶桂段，自5月下旬开雨始价格迅乒速拉升，6月后价格减保持稳步婶增长，可霉见该区域届房价稳中炊有升，市昼场前景广仪阔。2011年4月-6月大明宫泄房地产价讽格走势：6、DK-2产品定溜价因素狗：1）本项目置在对参考泳楼盘进行岗比较确定圾均价的过与程中，主者要考虑以皮下因素的跳影响：在评价炸各影响油因素的绒时候，炊区位方魔面我们鱼主要考拨虑项目杯所在区的位的地呀段价值集、发展岗前景；董对景观胀的评价初，主要翼考虑了部项目外奥部景观棕资源及咽内部景阿观（园容林），展同时将崖项目的修视野开休阔度也哈作为了晓衡量项惯目景观蹄优劣的像一个方悔面；户屠型结构狭方面，趴在户型境的方正姻、布局映合理等胆方面，宏评价户蛮型优劣驳，主要眉考虑户颜型设计董是否有保特色，残及带给残客户的等附加值旱；交通论方面，肌考虑了僻路网的义完善、驳便利程感度。根据同策惧多年经验世及结合市改场需求（红各项因素猜对本项目鸭目标客户料的心理价民位影响程除度大小）役评定定价箱影响因素令之权重，玩综合分析耀评定本案段综合素质研。（各因果素之权重距分析见下婶表）片区因素叠：区位、海升值潜力参、交通、样周边配套岩、周边环鹊境产品综淋合质素物：区位进前景、共位置交饿通、景述观园林烟、户型碍结构、捆小区配焰套、物双业管理技、发展安商品牌密等。7、DK-2参考均价颈制定：住宅均价传：8552窗.3元/㎡8、DK-2住宅入市粒价格修正牺：依据周边沙在售项目笛推算得出王本案目前罢住宅均价枕为8552虹.3元/㎡，但限于熊本案内部栋因素及外努部不可抗餐因素的制著约，需根兰据实际情炕况对入市机均价进行轰修正。通过周赤边项目凯类比计蛇算得出霜的本案刮住宅价榴格，只伟能反映敲当前本膀案的住法宅均价岁，由于DK-眨2暂定11月份正式咳入市，中屑间历经数罪月，因该睡阶段西安吩房地产市硬场整体房樱价波动较冠大，基于暗多种因素栽考虑，建夏议11月入市价乘格：8200元/㎡较为合荷适。内部因迎素：外部因威素：项目施雨工进度——项目处饶于前期众筹备阶挤段。手续办理仓进度——未取得预扫售许可证河，对外只姐能以内部必认购形式伯发售。政策调控——除限购政垃策外，存积款准备金渗、利率、部按揭首付剪比例的调斧整，对房价谨的制定樱影响较香大。周边项邪目——周边在亦售项目叔整体架阴构相对游完善，线对本案系前期销普售存在舅一定的威胁。周期长——认购至签愁订购房合告同时间周尚期相对较嫩长。保障房——保障房阁的建设贿。9、DK-2动态价格蠢走势：价格调整具策略：1）、以时怠间轴和销袄售进度双栗基准调控傲价格，确形保价格可蛾行性。2）、每型阶段、啊每销售惰一定比历例房源站，根据芒市场行反情上调斜一次价穿格，上辣调比例婶约3%，迅速拉爬升价格。3）、价谨格控制书在实际仇运营过产程中根工据市场互反应，堆作出适育当调整羞，实现心整盘利时润最大殖化。每阶段透，每销吼售一定捐比例房仿源，根剖据市场重行情适顷当上调载一次价仍格，迅瞒速拉升罩房价。首推认购试水10、DK-2首推认购区试水推货昆部署：首推认摄购试水盖推售部狐署安排由于DK-侧2体量教找大，对拨其分二已期进行倚开发，匹该试水少阶段除鉴了价格丝式试探，白更重要销的是要刘树立大辫明宫品喷牌及良蛮好的项竞目形象轻。根据噪音裁、景观、哨户型、位重置的分类猛首推建议翠推售1号楼单蚂元，5号楼1、2单元，6号楼1、2单元房源。阶段均榆价：820宇0元/㎡首推认购血试水货源餐供应详情嘉表：加推首次开盘11、DK-猴2加推首次怪开盘推货岗部署：加推首绸次开盘星推售计筐划住宅经迟过首次贡试水阶碍段，价炭格更具袖市场行馋情进行中适当的熄上调。该阶段狐推售部将分相对迈较好的婶房源，信提升项羊目品质疲，增加煎客户购燥买信心吃，主要近推售货肢源为：1号楼1单元，2号楼1单元，5号楼1单元，6号楼1单元。阶段均脊价：8600元/㎡加推首次库开盘货源欢供应详情落表：加推二次开盘12、DK-议2加推二董次开盘花推货部饿署：加推二必次开盘构推售计罪划前期项目醉销售对二霜次开盘奠仔定了坚实前基础，除篮了价格的勒上调，大犹明宫项目庭的整体品芦质也得到盟了广大客许户的认可赏，该次开土盘重在实尊现利润最堤大化。主要推变售货源笨：2号楼1单元，3号楼1单元，6号楼1单元。阶段均票价：8900元/㎡加推二次技开盘货源享供应详情风表：再推持续热销13、DK-2持续热绪销推货代部署：持续热岸销推售诞计划该阶段DK-2整盘销售羡已经过半伯，后期根渣据市场行节情进行价跌格调整。该阶段词主要推胳售货源金：3号楼1单元，8号楼。阶段均价沫：9100元/㎡加推持续轰热销货源秃供应详情秤表：14、DK-2产品价田格及资煌金回笼其：注：去障化率指阿已销售围面积占沙总面积道的比例隙，浮动似比率指喘以基准婚价格表趟为准的罪价格浮揪动比率括。客户分析Par摊t四项目客持户分析虾的目的洪及原则开发最拦广泛的递客户资阶源了解项目曾最直接的晶客户资源促使项卧目利润射最大化规避入册市后营清销错位铜的弊端客户分析退目的客户分减析原则采用市桌场分析油法竞争项勺目分析闪法公司的价秋值观以客墨户为中心在我们湿最了解峰的市场致上去实方现业务驰的增长储，最终珍实现预趴定目标北城区瓜域客群喜分析目标客趣户定位量：对目春前市场灯上，整楚体北郊踏客户进言行整理狱分析主刮力客户控主要来活自北城盖，其他返区域客魄户相对衣较少北城客剖户区域赠来源：北城置颜业客户不来源相喝对广泛湿，其中北城为主暗力客户来菌源；由于地固域原因晃，与北介城距离册较近的鄙陕北客劝户也占化了一定而的比例黄；随着区域新的成熟发就展，也出唉现了部分浸来自投资修客，但数拼量相对较葵少。北城主要逐客户群体门置业目的死及因素北城主敞要客户犬群体置夜业目的检及因素悼与本项恐目的匹蹲配度分乘析核心客萌户群体辅助客排户群体整体客户槽档次定位狭：目标客王户高端客袖户群:区域来源艺：北城、咬东城、烟城内及讲区域外薯部职业特三征：西安本毫地客户疯、陕北渴投资客样户、政筑府公务凯员、外竹省投资日客户需求特穴征：120否-16炭0平米的三他房、四房怀为主中高端客披户群区域来营源：北城职业特拐征：以专业乓市场及仪从业人才员、拆形迁客户苹、企事监业单位鼻职工需求特离征：需求80-140平米的二纠、三房为坚主中高端90－120万中端70－90万中低端60-只70万高端120－150万分期客户耐演变项目的价爽值支撑（惕近期）区域发困展利好升值潜力优质的产买品价格优睡势，较板高的性鲜价比项目的挖价值支写撑（中洽远期）成熟城谢市价值优越的垃内外部俊资源和尺环境优质的悼产品成熟的配哀套和社区普氛围有效兑截现价值屠的客户一、北膨城本地粗自住客片：专业市赚场及从叉业人员用、拆迁腹客户、肉企事业革单位职绑工置业目眉的：性价比、蕉方正实用亚、升值前奶景、便利木交通配套掀、规模社储区二、陕恋北投资穿客：置业目舍的：升值潜力私、租金回品报有效兑兰现价值抹的客户一、北榆城本地怎改善型舱自住客荣：政府公芹务员、天专业市腿场老板置业目鹊的：优越的险景观资糖源、舒朗适的居案住环境仰、创新脚的产品扔设计、野完善的卡配套设挺施二、西端安本地衣自住客幸户：置业目桐的：优越的资定源环境、绢舒适休闲序的居住环漏境三、外省稀投资客：置业目用的：升值潜竿力、租举金回报尘、资产出配置1、中建开踏元壹号2、首创略国际城3、盛龙广劣场周边竞争悼住宅项目塔已成交客持户分析(项目一)——中建开仿元壹号客户分繁析数据来源似：成交客央户定量分奇析(项目一)——中建开元刷壹号客户分问析数据来源而：成交客妹户定量分丙析(项目二)——首创国际途城客户分酱析数据来源则：成交客激户定量分元析(项目二)——首创国董际城客户分析数据来捐源：成番交客户故定量分陈析(项目三)——盛龙广乏场客户分析数据来源银：成交客歌户定量分璃析(项目三)——盛龙广场客户分析数据来餐源：成司交客户耗定量分做析住宅客乳户分析炭特征汇给总重点客户核心客躲户偶得客户准财富拦阶层(中产阶级)置业目东的：改善自樱住置业购房年艘龄：35-4歪5岁家庭结介构：两肥代以上工作职颤业：（私营链业主、羊政府公幻玉务员、洞拆迁户对、区域倒居民）客源区域汗：（大明践宫区域曾，新市支府、经众开区）地缘客旱户(原住居民)置业目的铸：改善自住茫置业购房年管龄：34-旱45岁家庭结构锤：三口之考家工作职业你：（私营兼业主、蕉政府公居务员、像制造贸恼易、石搬油电子旱、金融陈保险、旁教育医礼疗、电反信IT、投资肥客）客源区域婆：（大明构宫商圈动区经开屡区、康瓶复路、岭轻工）置业目免的：首次置业购房年慈龄：30-35岁家庭结河构：单身或煮两口之农家工作职偿业：（经开区敞企业员工榴、政府公花务员、长鸭庆油田职蹄工）客源区乱域：（经开副区、长扛庆油田舟、大明淘宫区域尸）社会新章锐置业目逮的：儿女置业孔、投资购房年龄兼：45岁以上家庭结嫌构：两恋代以上工作职业大：（私营馅业主、机政府官旱员、投饶资客户纱）客源区秩域：（大明痰宫商圈昆，城内跑、城南轰、轻工欣、陕北躲客户）财富阶蛋层住宅成交逃客户综合踪蝶分析本项目客熄户群定位1、购房年龄吨在26-槽50岁之间示。其中锤以35-4位5岁为主(约占总量49.3棉%)6、家庭年收柜入为8万元以上五，其中以8-1睬2万元客户务为主(约占总苗量70.7片%)7、购房的目疫的主要以渗改善和自爹住兼投资锹为主(约占总障量69.2驼%)4、行业主要迁为以家具协、建材、巴商业、石润油、贸易境、电子为嘱主要行业(约占总糕量54.3忆%)3、客户主梳要以私挎营业主刚、政府壤机关、垫事业单汗位、国帆有企业醋职工为读主(约占总踢量63.4绩%)5、家庭结构袖主要以三女口之家(夫妻+子女)及二人世甩界家庭构秧成目标客雪户主体(约占总量60.4傲%)通过以上斜成交项目震客户综合域分析：结票合本项目觉定位、产窃品特点，挤本项目住挺宅客户的毅主要特征偏为：2、客源主崭要以大黑明宫、灰市府、配经开区油、长庆导油田区踪蝶域为主(约占总量63.技5%)营销推广Part五2011酿.11DK-2住宅开犹工建设通开始地灾基工程201颗1.1乓22012双.01201妄2.0强5201品2.0座72012驻.102012据.11201宅2.1绝22013酿.05201炸3.0滔62013餐.08201烂3.1腰12014逃.011#2#隙5#6#筑楼到地上三层瞎景观开工1#2供#5#湖6#楼傍到地上15层3#4务#7#孔8#楼地基帖开挖1#2#配5#6#波楼封顶3#4退#7#查8#楼到±03#4颗#7#设8#楼怠到地上15层3#4贼#7#传8#楼验收3#4捐#7#貌8#封顶1#2量#5#灭6#楼验收1#2#锁5#6#住宅地基点开挖1#2#切5#6#楼住宅吼地基打播桩地下旬室建设1#2#烈5#6#楼出±0启动认搜筹春节前知内部解要筹预售证隆办理到购位，售京楼部开碑放，开盘二次开矛盘持续销售封顶仪络式中央景延观呈现启动DK3销售封顶仪如式交房验牲收1、xx欧项目DK-2开发工爸期节点古与营销宾配合：2、塔楼帽销售节妄点：07241001101愈5110览511261203122地501260316051俗8052年620112012开工奠牲基仪式临时售楼炊部开放、吓外展点开搂放塔楼3#首推启动乐认筹加推4#合作单位邀内部认购海选房加推2#、组织回大明宫否商户产戏品推介产品推笨介会加推2#第一次内坦部解筹，遥第二轮认怕筹启动客户新年界答谢会返乡客户挖推介第二次内埋部解筹，朋第三轮认隆筹启动现场正容式售楼扎部开放荣仪式盛大开盘12173、塔楼肠、DK-芳2开盘前交验叉销售节强点：2011年7月10月11月12月1月2月3月4月5月塔楼销拉售节点DK-测2销售节点7月26日开工仪厚式1、10月1日临时售约楼部对糖、外展然点对外开放2、3号楼认筹1、11月5日4号楼认购2、11月26日2号楼推介1、12月3日产品推洪介会2、12月17日加推2号楼3、12月25日一期解筹肿，二次认消购11月开始认言筹201负2年1月26日返乡话客户推昼介2012年2012年3月16日二期疮解筹，抽三期认渠购1、5月18日售楼部饼开放2、26日开盘1、5月18日售楼奥部开放2、26日开盘春节前贿一期解羊筹开盘前闪主要销逗售产品慕为塔楼愤及住宅欠，在此缺期间推艇广已项稀目整体愧形象宣星传为主肿，同时肺根据塔恐楼、DK-随2的销售虚节点对笔其进行攻相应的束销售推塔广工作跃。塔楼、DK-陆2住宅交叉撒销售应对2011年11月份塔楼、住果宅11月份主命要以认莲购、产吨品推介莫为主。为了提升秒人气，烘搏托现场气批氛，建议态将塔楼4号楼认鲁购与DK-熊2住宅认肤购安排街同时进室行。塔楼、DK-羊2住宅交争叉销售茎应对2012年1月份DK-2住宅一苍期解筹质安排在知返乡客缝户推介街之前，抱借用解栽筹客户畜口碑对酷返乡客蹄户进行肉项目宣滋传。塔楼、DK-践2住宅交谨叉销售补应对2012年5月份塔楼、麻住宅同录时开盘题，现场迅人气旺美盛，场视面宏大言，为后零期塔楼恢、住宅沫销售做解铺垫。4、推广恶节点：活动、房集周刊销售物料筹准备大型招句标CF片制作项目形象阿广告第一批忧次公寓11月-20窝12年1月品牌轰牌炸市场推惩广OPEN搅DAY户外、媒还体炒作报纸现场包岔装房展会报纸项目蓄技势热销6月-7月热销201狭0年8月-10月入市铺介垫品牌亮相车期品牌持滤续期项目公关专期2012年2月-3月公关引爆衫期房展会活动、米房周刊销售物伪料准备招标公穴布销售物料产品推介第二批次橡公寓与商鉴务并推4月项目亮相活动摇号报纸公寓、商旷务与第一镰批次写字坚间5月26日开盘报纸第二批次商务持续销售8月-9月热销报纸剩余房全源整合附推售DK-2蜘4二次开古盘10月开盘开盘品牌亮相送期：201粒1年8月——2隆011年10月媒体：重要节辱点：2011年10月1日临时售完楼部、外怎展点对外集开放。8月9月10月短信单立柱候车厅电视网络车体广疾告广播华商报房周刊9.3情09.1颜99.3姑010.允10第四周内容：大队明宫介绍沿、项目介蓄绍目的：咏形象建魂立说明：1、10月1日临时售亭楼部、发展点对厌外开放，10月15日3号楼认筹2、广播96.1、93.1、98.83、电视1分钟动画品牌亮睛相期：201呆1年8月——20涝11年10月重要节点爷：201损1年10月1日临时酸售楼部话、外展吗点对外集开放。活动：品牌持续视期：2011年11月——2为012年1月媒体：11月12月201唯2年1月短信单立柱候车厅电视网络车体广告广播华商报房周刊12.2游511.经711.扔2112.2池5第三周内容：首项目介衰绍，认供购信息义的发布目的：引通过媒丝式体宣传宏，吸引珍客户，纤积累目均标客户说明：1、11月5日4号楼认吓购2、12月3日产品羡推介会3、12月25日塔楼极一期解筹二期认购4、2012年1月26日返乡客户炮推介5、DK-编2住宅11月份开始认购品牌持续庸期：201丛1年11月——20累12年1月活动：项目公关禽期：201晋2年2月——3月媒体：媒体：201捧2年2月201互2年3月短信单立柱候车厅电视网络车体广田告广播华商报房周刊3.1镇53.53.15第一周内容：大乎明宫企业尼介绍、项妥目介绍目的：擦建立良乒好的项巴目形象项目公关蜓期：2012年2月——3月活动：项目蓄哈势期：2012年4月媒体：媒体：2012年4月短信单立柱候车厅电视网络车体广朵告广播华商报房周刊4.2可74.1蔽34.27第二周4.1模3内容：以项目优尝势解析类、开盘测信息的箱发布目的：播为开盘首做铺垫说明：2012年4月16日塔楼工二次解垃筹三次惨认购项目蓄全势期：2012年4月活动：项目开盘矛期：201守2年4月29日——5月底重要节点彩：取得预宜售许可证灯、201坡2年5月18日售楼部食开放。媒体：媒体：2012年4月29日短信单立柱候车厅电视网络车体广告广播华商报房周刊5.255.1撞65.2竿5第三周5.162012年5月31日5.2治1内容：项犁目介绍，五开盘信息睁发布说明：1、5月18日售楼部征开放2、5月26日开盘目的：永开盘造革势项目开盘亿期：201头2年4月29日——5月底活动：重要节点夸：取得预江售许可证堪、2012年5月18日售楼部盏开放。5、媒体挪覆盖西哲安：西迷安上空尼只有一武个声音全线推广集合户外话广告、工锤地围挡、浸报纸、短洞信、……视觉封议杀、听丝式觉诱惑糖、情感园勾引、舍精神占烘领层层仆逼近，筝折服先立，震撼因西安。N象P：软硬兼此施。覆盖以《华商报》为主。开版盘等重大贵节点配合范辅流报媒摆。M咱G：集中优华势资源同，局部经引爆。以户外碍集中单忠页派发知为主打宏。户肿外节：强大视觉区冲击，节愁点阻断，翼营销导向前。除固定排催布，根据公稀关活动像、开盘征等节点兄性重大哨活动的我需求增荷加营销旱导向传图播。短微信割：渠道直达做，功能明机确。工地围术挡：以项目恋的抽象浅标志的正虚，结成合工地沉形象的勒实。鉴于目标况客户针对翁该广告形率式的超高奇敏感性，工地围里挡需长环期保持书项目高蝇品质形酒象展示眯效果。5、整体推后广手段：整体营销推广手段媒体推广体验推广渠道推广通过样板、景观、会所等展示体验营销，促进成交圈层推广全方位整合精准媒体传播告知、造势、影响定向推荐、圈层互动，口碑传播事件推广扩大影响、提高参与、促进成交陕北、各高端场所、商会客户联谊，拓展客户渠道风险控嚷制Part五1、西安房故地产新政担解读：楼市变凑局,国务院连酬续出台多聚项措施,高压抑制什房价过快辱上涨局面糟。西安“2.26”新政《关于进一肥步加强房背地产市场仿调控工作粮的通知》解读1）、限丢购政策已拥有1套住房虏的本市吸户籍居安民家庭捕（包括玩夫妻双歌方及未级成年子向女，下尝同）、异能够堤孟供在本泻市一年牢以上纳扔税证明店或社会蜡保险缴脚纳证明棍的非本篇市户籍驾居民家笛庭，限寇购1套住房（蚁含新建商党品住房和相二手住房泽）。2）、二游套房贷对贷款塞购买第换二套住欢房的居府民家庭雀，首付婆款比例痕不低于60%，贷款利吹率不低于对基准利率瞎的1.1倍。《通知》要求银辈行业监孕管部门伴要加强瓦对商业基银行执看行差异进化住房乒信贷政怎策情况无的监督店检查，脆对违规灵行为要任严肃处才理。3）、停购政策对已拥有2套机以上墓住房的本邻市户籍居智民家庭、跨拥有1套机以上说住房的非写本市户籍麦居民家庭钢、无法堤疑供一年以涌上本市纳仿税证明或凝社会保险悄缴纳证明鉴的非本市昏户籍居民缎家庭，暂码停在本市父辖区想起俘售房。4）、保障性奥住房积极引弱导鼓励绢房地产剖开发企贫业参与粘保障性牙住房建阵设和棚爬户区改予造，确设保在新膛出让或用划拨土汤地的经葵济适用涂房项目牢、普通范商品房手项目和言棚户区替改造项勾目中，典廉租住聋房的配除建比例蛋分别不条低于15%、5%和30%，全面完晌成2011年保障倍性住房宿建设8.6万套的目缎标任务。总结：新术政的实施辰，使部分聚人员购房垒计划暂时逐搁浅，同涝时促使投妈资客户目肉光转向周夹边及三线城市。2、新政武下的项叹目销售计影响：根据同架策对新政后西谱安市5月10日-6月10日开盘编项目的监测情况候。从以上摊项目看垫：130平米以置上受到摘新政影书响较大由，90以下和90-1饱30平米的产芬品销售影罚响较小。首置客壶户群体枝，刚性虑需求，短期内急筝需住房国家政策疾扶持购房将群体，非始新政打压肃对象；首改客钟户群体躺，面临必须灵的升级居迈住需求；新政打击桃对象，首侮付增加不锦多，且经伶济实力相阳对优厚；90平米以下含产品90-平130平米产品130平米以缝上多改客户姥群体，在改善居申住并不急拍迫，较快优进入观妇望状态；新政打击渐对象，但肤该群体整纹体实力相豆对雄厚；成交量扬：本次政策孙出台后，颠对投资投亭机性购房牵行为具有筋巨大的影土响，未来称一段时间连大量投资保需求被抑嫂制，刚性糟需求处在敲观望状态袋，市场成裁交量必将出现大的幕萎缩局面。成交价：从目前的味政策来看谎，政府已误经比较鲜筋明的宣示似了控制房低价的决心蒸，随着交时易量的萎知缩，房价出疤现价格俱调整已斧不可避异免。总结：此乓次政策短触期内作用绣较小，预土计年中会饱有阶段性圆的量价调健整，趋势侦上会使市浑场逐步冷却，总朴体上会立使房地放产销售蛾放缓。新政影响---锤---成交量纵与成交厘价：新政下羊后市预云测：7月2012年2月需求释盒放，市发场整体关回升价格曲剑线市场相醒持，客规户进入榆观望，凭新老项叉目开始烫尾货促片销，以浙求尽快估回款，晚整体价鸭格开始誓下浮。客户积压州得到释放宿，市场迎腔来小阳春拒，开始逐苗步回暖快速上涨价格平穿走价格下浮回调上扬新政产品影元响2011年11月同策在良新政下音对市场查研判：影响背景后差异：201嫩1年整体经好济层面运缓行良好，怖同策认为丙本次楼市超调控影响性层面不会邀出现08年的局面芳；政策效用破力度：本次政扯策的力水度较大阔，影响螺强烈，亦相对07年国家调拍控有过之筑而无不及委；产品独影串响：从目前看130平米以上骨受到新政刻影响较大袜，90以下和90-1理30平米的产尘品销售影帜响较小，信未来逐步扩态散到首黑置产品竿和首改捡产品，妨公寓产吃品受到刘影响变勤化不大链，住宅志产品随寺着时间蓄的推移欠影响面扩大怨，程度加锡深；客径户炕影玩响：公寓产店品客户洋群从投垄资属性队客户变声成商务纱属性客侵户；住雀宅产品志居住属荡性客户嗓不变；价叼格雁影旗响：本次政内策力度鱼大，市俗场必将低出现调箭整，预犹计年中很会有阶拆段性的女价格调皇整，趋丸势上会稻使市场度逐步冷却惭，价格间下滑在5%-革10%左右，直橡至年底。新政下弃，住宅碑产品随地着时间否的推移心影响面美将扩大份，程度浑加深，驶市场逐番步冷却稼，价格竭出现下得滑。3、未来杰房地产创政策预努测：中国房地感产经过08年的低勺迷期，公近几年绳进入快病速发展冠阶段，衰在取得荡较好的多经济效修益的同运时，也窗给社会挪带来了贩较大的渡负面影园响。房价过快涨的上涨，胡居民收入崇涨幅较低流，导致越同来越多的冻居民买不落起房子，王大量房奴皱涌向，社趁会矛盾越借来越尖锐佳，为了缓炼和种种社窃会矛盾，巾国家在201忌0年底就房训地产推出资了一系列科政策来遏洋制房价过平快上涨，背同时西安片在2011年初也序出台了冷新政，梅历经近眯半年的蹲市场考塑验，新匠政的出剂台对抑塞制房价炎过快上呢涨起到悲了一定窝的作用需，但2011年下半年影及以后政什策会向何估方发展，夏我们又该杆如何应对催呢？政策预慎测：1、房地薄产调控斜政策更去加严峻房地产经城过第一轮服的市场调仇控，在省舞会城市已天取得了明折显遏制房剩价上涨的丝式效果，与特此同时，肿政府乘胜间追击，连灶环出击，筒继续出台偏更严厉的迟限购政策洪。2、房地悲产现有千政策不裳变，继变续实施房地产宿经过市榆场调控渴，房价晃遏制取喘得了明违显效果唇，但如亚果再进嫁行过重全的限制克，将会萝违背房蚁地产市殃场发展睬规律，龟部分房匆地产企油业会出验现资金猜链断裂锄，会给明来百姓壤带来巨驼大的经碎济损失托，房价闲目前涨这幅缓慢徐，政府鹅可能不津会再次衰出台更皂严厉的湾政策，升但原有早政策不生会取消紫。3、房地产系政策松动201贺1年西安房盾地产出台康的各项政湾策，无意顽间已经误喜伤到部分医刚需客户隆，引起部慢分购买人香群的不满知，在下发半年及叹以后，召西安政凤府监管贴可能不描会太严殃格，政嘴策松动铺。政策预测估：调控更赠加严峻——现有政策雕不变，继混续实施——政策松动4、房地壶产政策圣预测及奏解决方轰案：1）、房地产调吸控政策更物加严峻房地产卖经过第区一轮的筑市场调男控，在温省会城握市已取纪得了明养显遏制仍房价上奖涨的效厌果，与摘此同时宜，政府乘胜逐追击，连等环出击，祸继续出台折更严厉的候限购政策会。解决方案残：针对房地炮产政府继寺续出台更态严厉政策屡，我们应稼积极主动推应对。调控力度桑的加剧必芬定会使部钞分规模小跑的楼盘，刮企业资金劫弱的企业抹首批退市举，与此同丑时这也给掘我们带来卸了机会灿。如何相抓住客痛户心理课，得到脱客户的菊认同就柴成为工谊作重点膀。主要工作协重点：大明宫辰品牌形盼象的提幻玉升。大明宫圾建材市痛场在西软安地区瓦无人不撒知无人棍不晓，门借助大帜明宫原湿有产业爱名气，浑就现有甘住宅产林品进行助大力宣廊传，使大家对趟大明宫有我更多的认厦识，做到为整体品牌贺提升。大明宫项熔目优势提适炼。大明宫临项目在品该地区房诚整体规艳模较大感，业态昨丰富，验升值潜妹力巨大挪，给客泉户足够晕的购买急信心。宣传力度板加大。限购后筛客户在搂购房时慨更多的虏偏重开迅发商的伪品牌实得力和项滔目规模陡，通过辆视觉、忠听觉、家触觉、雹情感述砍求手段帮，使本案项暖目深入仓人心。销售手茧段多元柴化。总结：保大明宫浅企业形铅象整体目提升，缓展现企锄业实力政，地标搏建筑缔桨造者。1）房地扒产调控谋政策更反加严峻跳解决方古案：具体解路决方案乳：大明宫弄的形象其提升大明宫龟建材市羞场中的被领导地六位苹大明宫卸房地产吧江湖地鄙位树立1）房地产慨调控政策冲更加严峻繁解决方案鲁：具体解决薄方案：大明宫余项目优脂势提炼项目优廉势深入摘挖掘，奖卖点精忙华锤炼请利半器区域优桥势：紧荷邻北郊乱经济开查发区，魔国家级释规划区箩域。交通优愤势：位戚于北二蔽环沿线蜜，交通垃便利。配套优粥势：金美融、教视育、商测业配套厦齐全。升值潜唤力：该闻区域尚厉未全面耕开发，贸升值潜桨力巨大踢。景观优体势：聘滑请知名扔公司进剂行设计研。规模优势障：百亩大岛盘，周边叠罕见。品牌优筑势：大脖明宫建指材领航否地位。1）房地产朵调控政策景更加严峻叙解决方案束：具体解决唤方案：项目宣传垃力度的加宵大对客户暂各种感次官进行乌刺激肯轰炸式哭爆破1）房地产坐调控政策驰更加严峻便解决方案预：具体解驾决方案符：销售手段芬多元化拓展多种机销售渠道闪全桥面出击通过项目由本身优势部，吸引客驼户，根据造市场反应丧，适时调恐控价格。售楼部外展点展会派单事件营销活动小区拓展2）房地产嫌现有政策徒不变，继裁续实施解面决方案：2）房地产革现有政策旗不变，继合续实施房地产经她过市场调嘱控，房价陵遏制取得需了明显效拳果，但如贵果再进行么过重的限零制，将会滑违背房地产市际场发展炒规律，秤部分房注地产企品业会出型现资金众链断裂吓，会给斩来百姓玻带来巨功大的经范济损失却，房价目前切涨幅缓残慢，政指府可能廊不会再望次出台堤更严厉躺的政策水，但原仰有政策饥不会取监消。解决方勒案：房地产市童场调控近阴半年来取概得了显著拿的效果，论在这期间坑，各个开我发商、代融理商绞尽敢脑汁想出甚了许多应臂对方案，疯其中有许析多是值得窄我借鉴的依，我们要杨吸取精华炎，再通过粱自己的完腐善，实现嫌整盘的快旨速销售及趣利润最大棉化。主要工删作重点学：收集经蒸典案例穴（销售护好的、唇销售差煤的），图分析具植体操作眯手法。对比经徐典案例凭，挖掘勿自身独剂有优势容。销售手唤段多样聚化，媒远体覆盖牌面广。总结：前溉车之鉴，报独有优势跪，销售、锋推广手段粪多元化。具体解药决方案禽：收集经典括案例（销板售好的、颈销售差的恶），分析叼具体操作盼手法2）房地农产现有蹈政策不辩变，继山续实施幅解决方改案：取其精华俯，弃其糟狗粕肢自窗我修炼具体解决岂方案：对比经典菠案例，挖包掘自身独糖有优势2）房地折产现有猫政策不状变，继扫续实施辽解决方腿案：独有优以势、深帜入挖掘洲、提次炼精华锁突威出重围区域优永势：紧蹦邻北郊烦经济开躬发区，凯国家级欢规划区抖域。交通优势懂：位于北日二环沿线物，交通便惑利。配套优陪势：金交融、教讽育、商牛业配套狭齐全。升值潜力爆：该区域宗尚未全面具开发，升漏值潜力巨双大。景观优势树：聘请知鸭名公司进按行设计。规模优挪势：百窗亩大盘者，周边还罕见。品牌优势拨：大明宫权建材领航抗地位。具体解羞决方案肃：销售手段协多样化，锁媒体覆盖富面广2）房地产僚现有政策株不变，继汇续实施解帽决方案：销售手段辜多元化、盒媒体覆盖诉广泛照引爆市场独有优势淘，自我完神善，试探匙性的提升手价格。3）房地产算政策松动家解决方案快：3）、房地凶产政策松福动201泛1年西安房垮地产出台摆的各项政岩策，无意基间已经误像伤到部分傲刚需客户杂，引起部张分购买人群的不壮满，在裂下半年舅及以后鸭，西安蜜政府监党管可能军不会太冠严格，硬政策松透动。解决方案凉：房地产浴市场调千控效果逐明显，史目前西纺安市场凑房价增仔长缓慢耐，如果诱政府监侮管放松控，政策青松动，蛮如何拉趴升房价尾，实现窜利润最插大化就佣成为主目要工作因重点。主要工山作重点枝：品牌提盘升，形抖象树立补。地标建墨筑，领薪跑该区吼域房地腰产，升滥值潜力枕巨大，竹拉升房窗价，利航润最大粒化。总结：捉区域领翻跑者，携升值潜挨力巨大婆，利润吸最大化蛇。【应对楼望市变局卧的挑战】树立客盯户信心1、现场提凑升2、证言制造造3、销售然道具提升客筋户到访提高项群目成交应对楼市忆变局的挑悄战：树立客户磁信心提升客户炼到访化解成交孤障碍震撼Con晒vul日sed愉悦Com缩慧pac柱t紧凑che乞erf战ul环境-景观-泛会所-园林-建筑-配套⋯功能分颗区-流程安萄排-空间布祸局⋯⋯装修-装饰-美食-音乐-服务⋯⋯3C【３C元素复岭合原则】尽可能歉进行三辉位复合伟，将营把销中心福营造成写为全面鸦展示项劳目价值拖的场所穴，达到疫“震撼寇”效果稿；通过正“紧凑渐”的功盏能分区铃、流程良安排、胀空间布杂局，营泼造热销牧氛围，幼增强客庭户信心孕；通过抗售楼处逃环境营择造及销图售服务蚁、物业袋服务的盲展示，范使客户乖“愉悦衫”，最娘终为客诊户过滤条杂念，巨辅助攻每心。效果：浸体验提尖升侍性价匹蛇配侧场躺所洗脑适深度叼认同现场提升斩树立客户李信心：3C迷魂计览，打造唱最具杀柏伤力体狐验场景盛！现场提升凝树立客户厅信心：营猫销中心门固口售楼部门口园脸林小品设计，摘让客户笛从进门开始对提本案有好挖印象；从入口伞处铺红地毯，给客户谦尊贵感滑；摆放鲜花，制作喜庆李气氛。树立客户走信心提升客户董到访化解成伟交障碍现场提唱升树立唐客户信闻心：围脱挡形象控展示墙树立客户约信心提升客廉户到访化解成交渗障碍临街围挡警，树立较好妹的形象食展示面；5米广告墙居，视觉冲击行强，让过享往客户对陶本案影泉响深刻；项目整扮体形象展示，让客户撕对本案健有初步滋了解。现场提升田树立客户厚信心：营资销中心树立客户笼信心提升客许户到访化解成怠交障碍售楼部胜特色装赞修风格坦，新闹颖时尚续、多运净用现代科毅技；沙盘模突型运用三维成像戒技术，虚拟图像控，生动展恶示项目录形象及笨产品；用现代迎的科技工模式，割来吸紧引客户迎注意力凶，强化客户席对本案滑的信心。现场提升跟树立客户尝信心：服扬务物业树立客户本信心提升客户界到访化解成究交障碍国际酒犁店物业骗，星级宫服务！物业提丘前介入腐，与销窑售服务蚕同步进受行物业服务垄保证计划尊重客吵户，以荣客户为祖中心证言制造冲提升客户铜信心：树立客刺户信心提升客户麦到访化解成交蔑障碍凤凰卫视互千年大明尾宫——国际大明茎宫发展论铺坛目券的：慨承担整叉个项目亮茅相及立势叨，通过妙对区域价剂值炒作，塑偏造项目镇国际化乞、身份里感，形哈成市场贺聚焦热点，树歇立客户信益心。邀请人员胀：宜西安市政泰府、经开助区、西安准规划局、小凤凰卫视骆、西安主图要媒凝体记者炒作媒仪体：蛾凤邪凰卫视精、西安揭市主流锐媒体软枝文、网全络新闻算稿及论坛霉、杂志证言制造封提升客户盆信心：树立客酱户信心提升客踪蝶户到访化解成宫交障碍风投公狐司到场委炒作国际一锈线风投龟巨头空背降西安本，参观征大明宫钥项目。传风投匠公司注度资大明列宫项目竞，大明洪宫高层记不予置相评，网络、述软文竞股相报道销售道具苗提升客户姑信心：树立客户制信心提升客惨户到访化解成交笔障碍针对新鹊政，提客炼市场流走势和崇项目优净势的核荣心观点时；制作营滨销中心御的销售道具模，为客户习洗脑，真提升客颤户对市场的信愈心。应对楼市争变局的挑虎战：【应对楼市像变局的挑穷战】树立客户件信心1、针对编性线下闷拓客2、目的角性活动请营销3、大明宫做客户管理建体系提升客己户到访提高项目沉成交树立客户信心提升客户到访化解成交障碍锁定项目主奋要大客户拓铲展区域，主要团集中在片以未央绘路和康折复路区萝域的写朝字楼宇企业升级伤手册桐锁定商敏务客企业升级手册针对西那安客户钢拓客——商务客展户树立客户信心提升客户到访化解成交障碍针对西虫安客户泛拓客——商务客帅户销售员外祝出大客户荷拓展，挖死掘“商务胞客户群”臂，主要集些中在各大写字楼、大市场、重要商盘业网点禾、商会等投资帝客户集胖中区域暴，可举据办相关涂投资讲煮座或论冬坛活动邻，进行群圈层挖绸掘。圈层介抗入起重点突觉破树立客户信心提升客户到访化解成交障碍针对西安循客户拓客——会所客户茶香四溢酸生活升级主题：补品茗赏痰茶共享鸣高雅生叠活目的：唇满足目着标客户驼群共性扇精神需花求，渴圾望享受更高品驶质生活乎，从生远活高雅情性，实疼现项目健成为客户脊精神堡火垒的价湖值形式：漏定期推寸出不同绍类好茶意品茶论文茶，茶鼻道表演婆，地点：项姥目会所推广：结奇合报纸、滋网络强势严渲染项目筋品牌及项付目各营销嗓节点的新暖场活洽动。营销部署膨：项目客译户资源，奶同策客户耐资源树立客户信心提升客户到访化解成交障碍针对西写安客户钢拓客——周边社区立拓客深入“辨锦园小扬区、“直政府机姓关小区喇、“丹勾尼尔小递区”、狐“长庆压石油社哥区”、献“万访国金色旅家园”弦等社区迷及单位午挖掘客手户。露演巡暂展，深来入虎穴树立客户信心提升客户到访化解成交障碍目的性症活动营横销——炒作引爆评类活动明星助余阵薄产萄品推介主题：溪大明宫截产品推捉介会目的：炒谱作项目时锐尚、多彩宅形象；产坑品价值介绍；项目巩首度发声蝇。形式：品巧牌发布会澡，商界明吃星及娱乐叙明星助阵絮。地点：羊产品推诸介会现街场。推广：铺结合报帝纸、网怒络强势赵渲染项串目品牌赚及项目各营垫销节点专的进行训炒作。营销部掉署：项沾目客户鉴资源，灵同策客逮户资源树立客户信心提升客户到访化解成交障碍目的性喉活动营溪销——圈层拓展蚁类活动商务精间英余时尚酒棋会主题：精肆英名媛侮时尚patt父y目的：结齐合目标客托户群精神述特征，时朗尚酒会的刷形式达到客户及贝项目客户抱资源的开群拓。形式：旋邀约各虎类行业扁精英人紫士在会塔所或酒飘店举行朗时尚patt动y、现场岔节目表中演、抽掌奖活动地点：此项目会柿所推广：虽结合报捉纸、网旧络强势致渲染项枪目品牌驶及项目怖各营销节点的旬炒作活动秋。营销部署琴：嫁接车刃友会客户系资源，同育策客户资犁源树立客户信心提升客户到访化解成交障碍目的性活喘动营销——圈层拓乓展类活喇动名车试驾勺联需动车友会主题：牵轰手宝马营品大味精彩目的：柜结合目蛛标客户就群精神葬特征，询通过与讨高档车歌的品牌嫁接，借盯其号召力泛，实现资薪源嫁接。形式：岩与高档狐车品牌督互动，壮在售楼赌部（或绵酒店）忽现场进行新品闹展及试扎驾。地点：登待定营销部站署：嫁理接宝马悼车友会怜客户资萌源，同植策客户况资源树立客户信心提升客户到访化解成交障碍目的性蛮活动营疏销——暖场类拣活动主题：优插质生活暂优质家赛装目的：满监足目标客换户群共性刑精神需求魔，对家居戏品质的高湖要求，凭实现项士目成为送客户精岂神堡垒的价值形式：设削计师对意师向客户做弟现场咨询徒及效果展如示。地点：售止楼部现场推广：凳结合报蒙纸、网帮络强势钳渲染项宝目品牌挂及项目各营销节界点的暖场爽活动。营销部首署：项怖目客户搂资源，罗同策客玻户资源优质生活亭优质家饿装树立客户信心提升客户到访化解成交障碍目的性补活动营率销——暖场类素活动养生论坛修健康人生主题：驻分享生役活舒健康升炎级目的：聚满足目班标客户框群共性肢精神需括求，渴脱望拥有更加健批康生活，飘加强健康前理念，实宇现项目成为崖客户精神遭及生活堡瘦垒的价值形式：赚定期养仁生授课僵，现场防健康咨母询，馈坐赠特制养生酒食品地点：辜项目售辩楼部推广：背结合报鼓纸、网鱼络强势智渲染项脱目品牌剪及项目各营销津节点的暖倒场活动。营销部署比：项目客刃户资源，辽同策客户香资源树立客户信心提升客户到访化解成交障碍大明宫盲客户管节理体系——联合强叉势事企唱业单位鞋成立北目大明宫光会，塑运营各普大资源踩积累的附客户资济源。广纳会洲员漏分裤