建设法规-房地产管理

建设法规--房地产管理第一页，共43页。第一节房地产管理法规概述一、房地产：是房屋财产和土地财产的总称。房产是在法律上明确了权属关系的房屋财产，地产是在一定土地所有制下作为财产的土地。在物质形态上房产与地产联结为一体,房依地建,地为房载,房地不可分离。房地产的特征：固定性、稳定性、保值性、聚财性。第二页，共43页。二、房地产法规：是指由房地产法律、法规、规章规定的,用于调整和指导人们从事房地产开发、经营、管理和服务的行为规范准则。狭义的房地产法,仅指1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》,这是调整我国房地产关系的基本法律。广义的房地产法还包括所有调整房地产关系的法律规范如《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《物业管理条例》、《城市房地产转让管理规定》等等。第三页，共43页。三、房地产管理法的立法目的及管理体制立法目的：1、加强对城市房地产的管理2、维护房地产市场秩序3、保障房地产权利人的合法利益4、促进房地产业的健康发展房地产管理体制：1、国务院主管部门2、地方人民政府主管部门第四页，共43页。《房地产管理法》第6条规定“:国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分,各司其职,密切配合,管理全国房地产工作。”“县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。”目前我国大多数地方实行房、地分管体制,设立建设委员会、建设厅(或房地产管理局、处)和土地管理局。但广州、北京、上海等城市已经建立由一个部门统一管理的房地合一的管理体制。第62条规定:“经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书。”充分肯定了城市房地产管理体制改革的经验,指明了改革方向。第五页，共43页。第二节房地产综合开发管理一、房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上,按照使用性质和要求对土地投入人力、物力和财力,在其上建设建筑物和构筑物的一种生产性活动。《房地产管理法》第2条规定:“本法所称房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施房屋建设的行为。”第六页，共43页。房地产建设全过程包括从规划设计、征地拆迁、施工准备、建筑施工、竣工验收、交付使用,到出售、出租、经营管理等生产和管理环节。房地产综合开发是指根据城市总体规划要求,对一定区域内的土地征用、房屋建筑、配套工程及基础设施进行科学地组织,全面规划,分期施工,统一建设,并在竣工验收之后,做好经营销售、综合服务等事项,以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益。第七页，共43页。二、房地产综合开发管理1、房地产综合开发公司资质管理2、房地产综合开发计划管理房地产综合开发计划是国家对房地产综合开发进行宏观调控和管理的主要手段。即要根据国家和地方现有经济实力、投资环境,确定合理的发展速度、水平和规模,使房地产综合开发与国民经济协调发展。房地产综合开发计划管理包括用地计划管理和项目计划管理。第八页，共43页。3、房地产综合开发项目管理《城市房地产开发经营管理条例》规定:“确定房地产开发项目,应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划要求;按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的,还应当报计划主管部门批准,并纳入年度固定资产投资计划。”4、房地产综合开发资金管理建立资本金制度；银行监管制度；加强房地产开发信贷管理。第九页，共43页。第三节城市房屋拆迁管理一、概述1、城市房屋拆迁：是指根据城市规划和专项工程建设需要以及当地政府的用地文件,拆除和迁移建设用地范围内的原有房屋及其附属物,并由拆迁单位和个人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿和安置的建设活动。1991年3月国务院颁布了《城市房屋拆迁管理条例》,2001年6月13日,国务院颁布了新的《城市房屋拆迁管理条例》。对规划区内房屋拆迁、补偿与安置及拆迁管理作了具体规定。第十页，共43页。2、房屋拆迁管理体制及许可证制度《拆迁条例》第5条规定：“国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定,互相配合,保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定,负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。”第十一页，共43页。《拆迁条例》第6条规定“:拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。”房屋拆迁许可证是拆迁行为获得行政许可,是拆迁人从事房屋拆迁的法律凭证。房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时,应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项,以公告的形式予以公布。拆迁人申请领取房屋拆迁许可证,应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料:建设项目批准文件;建设用地规划许可证;国有土地使用权批准文件;拆迁计划和拆迁方案;办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。第十二页，共43页。3、拆迁纠纷的裁定和执行发生拆迁纠纷,由房屋拆迁行政管理部门对拆迁纠纷进行行政裁定。《拆迁条例》规定了拆迁纠纷的行政裁定和行政强制执行。房屋拆迁主管部门对拆迁补偿、安置问题,依据拆迁法规给予被拆迁人补偿和安置,并作出限期拆迁的行政裁定。当事人对裁决不服的,可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人如果已经根据拆迁条例规定对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房的,诉讼期间不停止拆迁的执行。被拆迁人或房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制执行。第十三页，共43页。二、房屋拆迁补偿安置1、拆迁补偿的对象拆迁补偿的主要对象是产权人或称所有人（被拆迁人），兼顾对使用人（承租人）的安置。拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。但拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿,拆除未超过批准期限的临时建筑应给予适当补偿。2、拆迁补偿的形式产权调换；货币补偿；产权调换与货币补偿相结合。第十四页，共43页。3、几种特殊房屋的拆迁补偿安置1）对租赁房屋的拆迁补偿《拆迁条例》第27条规定:“拆除租赁房屋,被拆迁人与租赁人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋租赁人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”拆迁人应对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助、临时安置补助、损失补助等。第十五页，共43页。2）对有产权纠纷房屋的拆迁补偿《拆迁条例》第29条规定:“拆迁产权不明确的房屋,拆迁人应当提出补偿安置方案,报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁,拆迁前,拆迁人应当就拆迁房屋有关事项向公证机关办理公证保全。”3）对设有抵押权房屋的拆迁补偿《拆迁条例》第30条规定:“拆迁设有抵押权的房屋,依照国家有关担保的法律执行。”第十六页，共43页。三、《拆迁条例》的法律缺陷1、开发商与被拆迁人主体法律地位不平等2、行政权力过度介入，行政许可、裁决及执行的角色重叠，缺乏行政行为监督机制3、没有提供完善的拆迁补偿标准4、没有区分公益性拆迁项目和商业性拆迁项目第十七页，共43页。第四节物业管理一、物业管理有关概念1、物业管理：物业是指正在使用的或可以投入使用的各类建筑物及其附属的设备、配套设施和相关场地。物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,按照有关法律、法规,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,运用商业经营手段和现代管理技术手段,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,提供高效、优质和经济的综合性服务活动。第十八页，共43页。2、业主的权利和义务业主在物业管理活动中,享有下列权利:(1)按照物业服务合同约定,接受物业管理企业提供的服务;(2)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;(4)参加业主大会会议,行使投票权;(5)选举业主委员会委员,并享有被选举权;(6)监督业主委员会的工作;(7)监督物业管理委员会履行物业服务合同;(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(简称专项维修资金)的管理和使用;(10)法律、法规规定的其他权利。第十九页，共43页。业主在物业管理活动中应该履行下列义务:(1)遵守业主公约、业主大会议事规则;(2)遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(5)按时交纳物业服务费用;(6)法律、法规规定的其他义务。第二十页，共43页。3、业主大会业主大会应当履行下列职责:(1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;(2)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;(3)选聘、解聘物业管理企业;(4)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;(5)制定修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维持等方面的规章制度;(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。第二十一页，共43页。4、业主委员会业主委员会是业主大会的执行机构,业主委员会应履行下列职责:(1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;(4)监督业主公约的实施;(5)业主大会赋予的其他职责。第二十二页，共43页。5、前期物业管理在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,可由建设单位选聘物业管理企业进行物业管理。国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。建设单位应该与物业管理企业签订书面的前期物业管理合同,前期物业管理合同可以约定期限。但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。第二十三页，共43页。二、《物业管理条例》2003年6月8日国务院颁布《物业管理条例》,2007年8月26日重新修订，有以下特点：1、注重保护业主的利益2、强化了物业管理的服务内容3、明确业主委员会只是业主大会的执行机构4、强制要求通过招标选物业第二十四页，共43页。第五节房地产权属登记一、房地产权属登记概念《城市房地产权属登记管理办法》第4条规定:“国家实行房屋所有权登记发证制度。”根据《城市房地产权属登记管理办法》,房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、典权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第二十五页，共43页。二、房地产权属登记的效力1、强调以登记为取得所有权或使用权的成立条件2、土地所有权和使用权的变更，只有经登记才发生法律效力3、房地产物权的变动以登记为成立条件4、以房地产为抵押的，应当办理抵押物登记5、当事人买卖私有房屋必须办理所有权转移登记手续第二十六页，共43页。三、土地使用权、房屋所有权登记的程序按《城市房地产权属登记管理办法》第十条规定,房屋的权属登记主要依以下程序进行:(1)受理登记申请;(2)权属审核;(3)公告;(4)核准登记,颁发房屋权属登记证书。第二十七页，共43页。四、房地产权属登记的种类按《城市房地产权属登记管理办法》的规定,房屋所有权登记应当按照权属单元,以房屋的门牌号、幢、套(间)以及具体的权属界限部分为基本单元进行登记。房屋的权属登记可分为初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记（抵押权、典权）和注销登记等几种形式。第二十八页，共43页。五、房地产产籍管理1、房地产产籍的内容产籍是指城市房屋的产权档案、地籍图纸以及账册、表卡及其他反映产权现状和历史情况的资料。产籍主要是由图、档、卡、册组成，它是通过图形、文字记载、原始证据等,记录反映产权状况、房屋及其使用国有土地的情况。2、产籍管理的质量要求(1)准确；(2)完整；(3)新鲜（进行更新）。第二十九页，共43页。第六节房地产交易市场管理一、概述1、房地产交易：是指房地产所有权、使用权及其它权利在房地产交易主体之间的流通，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等活动。广义的房地产交易还包括与房地产交易行为有着密切关系的房地产中介服务活动，房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构和房地产经纪机构等。第三十页，共43页。2、房地产交易的特点1）房地产交易时权属不可分离2）房地产交易价格管理的特殊性国家对房产交易价格实行直接管理和间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制，保护正当的价格竞争，禁止垄断、哄抬价格。A、房地产价格评估制度：国家实行房地产估价师资格认证制度。B、房地产成交价格申报制度3）房地产交易应当依法办理房地产权属登记第三十一页，共43页。3、交易活动的管理房地产交易,包括各种所有制形式房产的买卖、租赁、转让、抵押,城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动,均属房地产交易活动管理范围,其交易活动都应通过交易所进行。进行房地产交易的单位和个人,必须持有关证件到当地房地产管理机关登记、鉴证、评估、立契过户手续,按规定交纳税费。同时,接受工商行政管理机关的监督管理。第三十二页，共43页。二、房地产转让1、房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。2、房地产转让的条件《城市房地产管理法》第38、39条分别对以出让方式和划拨方式取得土地使用权的转让条件作了具体规定。3、房地产转让合同房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第三十三页，共43页。4、商品房预售1）预售条件《城市商品房预售管理办法》规定商品房预售的条件是:①已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。②持有建设工程规划许可证和施工许可证。③按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期。④商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售,应当向市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。第三十四页，共43页。2)预售合同的备案商品房预售除必须符合上述四个条件外,商品房预售人应当同认购人签订预售房屋的合同,合同订立后应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案,以便于对商品房预售活动的监督与管理。3)法律关于商品房预售后再行转让的规定《房地产管理法》第45条：“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定”。第三十五页，共43页。三、房地产抵押1、房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。债权人称抵押权人,房地产所有者称为抵押人。2、房地产抵押的法律特征1)房地产抵押具有从属性,其抵押权从属于债权,只有在债务人不履行已到期的债务时,债权人才可行使抵押权来处分该房地产。第三十六页，共43页。2)房地产抵押是以不动产即房地产为标的作抵押的。抵押权人不以对抵押的房地产的实际占有为条件。3)房地产抵押权人享有从抵押房地产的价款中优先受偿的权利。对拍卖抵押房地产所得价款,抵押权人有比其他债权人优先得到清偿债务的权利。4)房地产抵押具有物上追及力。在抵押人将房地产抵押后,如果抵押人将抵押的房地产擅自转让他人,那么,抵押权人可以追及抵押的房地产行使权利。第三十七页，共43页。四、房屋租赁1、房屋租赁：是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。2、房屋租赁的特征1)出租房屋的人必须是房屋的所有权人。2)房屋租赁不转移出租房屋的所有权。3)承租人向出租人支付租金。4)房屋租赁有效期届满,承租人必须把该房屋返还给