四川省2022年下半年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的常用方法试题

四川省2022年下半年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的常用方法试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当，如果折现率为12%，则第一年的租金应当确定为__元/m2。

A．467.25

B．448.24

C．498.53

D．482.792、关于收益性物业的说法，正确的是。

A：零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定

B：收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金

C：在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中

D：在出租率达到100％时，收益性物业获得的净经营收入最高

E：借款合同3、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。

A．房地产开发贷款

B．房地产抵押贷款

C．债务融资

D．权益融资4、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益率为__。

A．9.26%

B．10%

C．11.32%

D．12%5、对单位或者个人获准征收或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额倍以下的耕地占用税。

A：1

B：2

C：3

D：5

E：执行层的组织协调6、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是。

A：在建工程抵押估价

B：房地产损害赔偿估价

C：期房市场价值评估

D：房地产估价的复核估价

E：工业用地的监测点评估价格7、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。

A．挑战定价法

B．领导定价法

C．目标定价法

D．随行就市定价法8、某承租人与一写字楼所有权人于4年前签订了租赁合同，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为100元/m2，现市场上类似写字楼的月租金为120元/m2，而市场价格为12000元/m2。假设折现率为10%，则该写字楼目前出售时的正常价格为（）元/m2。

A．10925

B．10935

C．10945

D．109559、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起13内向人民法院起诉。

A：15

B：20

C：30

D：60

E：执行层的组织协调10、某幢楼房的土地总面积500㎡，总建筑面积1000㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积。如果按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为。

A：6％

B：7％

C：8％

D：9％

E：工业用地的监测点评估价格

11、已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10％的情况下，房地产价格为4500元／㎡．若报酬率为8％，剩余使用寿命延长至40年，该房地产的价格为。

A：4451元／㎡

B：4500元／㎡

C：4549元／㎡

D：5821元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格12、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于__年。

A．15

B．16

C．17

C：85％

D：90％

E：执行层的组织协调2、登记机关应在30日内对房屋权属清楚、产权来源资料齐全的__登记申请予以核准登记。

A．初始

B．转移

C．变更

D．他项权利

E．注销3、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是__。

A．生活方式

B．受教育程度

C．购买动机

D．自我形象4、不属于税收制度的构成要素的是。

A：纳税人

B：课税对象

C：纳税时间

D：税基

E：税点5、下列会计恒等式，正确的是。

A：收入-费用=利润

B：资产=权益=债权人权益-所有者权益

C：资产=负债+所有者权益

D：所有者权益=资产+负债

E：资产+利润=负债+所有者权益+(收入-费用)6、下列关于工程项目划分的类型特点，表述正确的是。

A：指在一个场地或几个场地上，按照一个总体设计进行施工、并受总概(预)算控制的各个工程项目的总和

B：建设项目可由一个或几个工程项目构成

C：工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分

D：高等院校的综合教学楼属于单位工程

E：通风工程属于单位工程7、商品房的建筑面积由组成。

A：套內建筑面积

B：套外建筑面积

C：套内使用面积

D：套外使用面积

E：分摊的共有建筑面积8、下列关于建造师，表述正确的是。

A：注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期届满30日前，按规定申请延续注册。延续注册的有效期为3年

B：申请人因执业活动受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的，不予注册

C：担任施工单位项目负责人的，应当受聘并注册于一个具有施工资质的企业

D：注册建造师不得同时在两个及两个以上的建设工程项目中担任施工单位项目负责人

E：注册建造师信用档案信息按照有关规定向社会公示9、在房地产市场分析中，对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于。

A：区域房地产市场分析

B：专业房地产市场分析

C：项目房地产市场分析

D：总体房地产市场分析

E：借款合同10、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称。

A：市场潜量

B：市场预测量

C：市场最低量

D：市场最高量

E：借款合同

11、我国房屋权属登记__。

A．具有公信力

B．公告是必经程序

C．是一项法定制度

D．为权利动态登记

E．可以制作颁发统一的房地产权证书12、应当与城市规划一起报批的是__。

A．城市黄线

B．城市蓝线

C．城市红线

D．城市绿线13、在下列行为中，属于犯罪的有__。

A．欠税

B．偷税

C．抗税

D．退税

E．漏税14、吸纳率是指报告期内吸纳量占同期__的比例。

A．可供租售量

B．出租量

C．销售量

D．房地产需求量15、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之问的关系，考察房地产供求之间的总量差距是__。

A．房地产供求结构

B．房地产投资结构

C．房地产数量结构

D．房地产总量结构16、金融工具的一般特征包括。

A：偿还性

B：可转让性

C：安全性

D：收益性

E：决策参与陸17、不属于保险合同辅助人的是__。

A．保险受益人

B．保险代理人

C．保险公估人

D．保险经纪人18、房地产的最高最佳使用状态不包括__。

A．最佳区位

B．最佳规模

C．最佳用途

D．最佳集约度19、在工程建设中，应由承包商承担并负责保险的风险有（）。

A．工程保险

B．工人人身保险

C．第三方保险

D．意外保险

E．质量保险20、责任保险包括等。

A：财产损失保险

B：公众责任保险

C：职业责任保险

D：产品责任保险

E：第三者责任保险21、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是__。

A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

B．市场上能找到充分的房地产历史价格资料

C．房地产市场在过去无明显的季节变动

D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格22、根据变量的取值是否连续划分，变量可分为。

A：确定性变量

B：不确定性变量

C：离散型变量

D：连续型变量

E：随机变量23、职工可以提取住房公积金用于消费的事项有__。

A．购买上班用的电动车

B．购买自用二手商铺

C．自建自住住房

D．装修自住住房

E．偿还购买自住经