房地产高端项目精细化运营研讨会

房地产高端项目精细化运营高层研讨会1、对公司的简单介绍（总部地点，开发区域，规模等）；2、公司目前的发展战略？3、您如何来看待企业的“精品战略”，您把国内那个企业作为标杆来学习？**北京**基业企业管理顾问有限公司总经理资深房地产管理咨询专家清华大学/北京大学/上海交大房地产总裁班客座讲师房地产业协会，商会特聘专家《中国房地产报》《城市开发》特约撰稿人18年企业管理实战经验，8年管理咨询经验；主要从事战略规划、组织管控模式、流程管理、人力资源管理项目的咨询和培训，其专业水平及丰富的管理咨询经验获得客户的普遍赞赏，由他亲自主持咨询的项目均取得预期效果；对房地产发展战略、不同类型的房地产公司在集团与项目公司之间管控模式与集分权设计、流程体系设计、成本管理体系设计、项目管理、绩效管理、激励与薪酬体系设计有广泛而深入的研究；拥有100余家大中型房地产企业全案管理咨询经验，400多家房地产企业管理培训经验；曾主导咨询服务的部分地产企业:中海地产，世茂集团，上实地产，北辰置地，复地集团，中华企业，中房集团，新世界地产，纳帕地产，广厦控股，紫薇地产，银城地产，宏宇实业，亿达集团，深圳航空城等。讲师简介从地王看精品模式1高端客户的独特需求2精品模式的精细化运营流程3精品模式的支撑体系4从地王现象看市场企业成交时间城市地块名称交易总价（亿元）楼面地价（元/m2）大龙地产2009.11北京天竺22号地块50.5（北京地王）29859富力、雅居乐、碧桂园2009.12广州亚运城地块255（全国地王）-远洋地产2009.12北京大兴区亦庄新城III-1街区F地块48.3（北京地王）18041中国建筑2009.12上海新江湾城C6地块37.232484（全国单价地王）证大置业2010.2上海上海外滩国际金融中心8-1地块92.2（上海地王）34148华侨城集团2010.2上海上海闸北区苏州河北岸东块1街坊地块70.2（上海地王）52855北京远豪置业2010.3北京北京大望京项目1号地40.8（北京地王）27529北京中信新城房地产2010.3北京大兴亦庄住宅及商业项目52.4（北京地王）1.7万世博宏业2010.3北京北京海淀区东升乡居住、商业项目17.6（北京地王）29913任总：买不起地你就只好到农村去

——引自潘石屹微博

MSN理财讯：15日上午阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地以40.8亿元的价格被北京远豪置业有限公司夺得,地块楼面价达2.75万/平方米,参与竞拍的华远集团董事长在微博上表示该价格为高价。

以下为SOHO中国董事长潘石屹和华远集团董事长任志强在微博上的讨论:

任志强:南宁的土地拍到八千六百五十万一亩.楼面地价己过万元.房价知多少?政府应报喜还是报忧?怪不得北京数地块要推迟拍卖!

潘石屹:任总:你本月十五号去抢“地王”吗?别去了,你抢不过人家。

刚在饭店大堂遇到华远孙总。我说,转告任总(任志强)15号别去抢地了,你们比不过别人疯狂,也比不过别人有钱,也比不过别人无经验。你们抢不过别人,无知者无畏。孙说,我们已经付了几亿元的保证金了。我说,你们这是花钱买丢人。

任志强:两会并没有就高房价的解决给出明确的办法.只不过是"总理说行就行"可惜市场不按温总理说的办.地方政府与央企并不买总理的账.一点不给面子的甩了个大耳光.

潘石屹:任总,别生气!

任志强:华远拍地再次以失败告终.自二零零一年起华远在所有的公开拍卖中都只有失败.我们无法承受这样的天价.只好承认自己的无能.于是转入二.三线城市希望不是评胆量而是评品牌取胜.

潘石屹:在一次论坛上,任志强对一位要买房的青年人说:“你在北京买不起房,说明你劳动生产率低,应该到二三线城市去买。还买不起,就到农村去。”看到任总也朝这条路走了。

任总:不是你的无能,是央企太有钱了

——引自潘石屹微博

任总:不是你的无能,是央企太有钱了。

这是任志强有史以来第一次承认自己失败。在高价地面前低下了那永远坚强、高昂着的头。

任志强:小潘嘲笑我不是在花钱买地而是花钱买耻辱.确实每次都损失了大量利息.给政府送了无数额外利润.但至少华远还在参与.而小潘己怕的连参与都不敢了.招拍挂己让小潘失去了参与的信心与勇气.

任志强:聪明的北京市政府有效的将土地招标工作推到两会之后.勇敢的再创天价地的新记录.四环之外的望京高达二万九千多元的楼面地价明显的是在与温总理遏制房价过快上漲的精神在唱对台戏.成功的再一次推高城市整体的楼价水平.北京又为全国的楼价上漲做出了证明和榜样.

潘石屹:更正任总的错误,正确是楼面价:楼面价27529元/平方米。不是二万九千多元的楼面地。任总是气糊涂了。

任志强:缺少资金实力的开发商早就自觉的向大城市的高地价低头.朝二.三线城市转移了.而那些对高房价无限愤怒的八零后还在坚持要为大城市的房价作"贡献".不肯象开发商一样选择"适者生存"的道路.难怪央企有底气与政策博弈.并高调的吹捧未来.

潘石屹:北京新的地王诞生了!房价马上会推高。这是过去几年的经验,2009年每次地王的出现,把房价推高一大节。又一个地王出现,又把房价推高一大节。但从来没有过在五环边上的土地楼面价达到2.75万元/平方米,这样离奇的地王出现。我们看看房价在市场的反应吧。

公司的同事对刚刚诞生的地王(大望京一号地)做了测算,结论是:销售单价单价45000元/平方米,才可以有10%的利润。

此前,我劝任志强不要去参加大望京一号地的拍卖,争不过人家(中国字头的公司),任总一意孤行,缴了几亿元的保证金去参加。据说,举牌举到平方米一万多元就再不敢举了。真是“花钱买丢人,不是花钱买地。”

当地王成为非典型，地产风险加大面粉比面包贵地王名总价/楼面单价在售楼盘均价地王诞生日期中标开发商北京大望京项目1号地40.8亿/27529元约为24000元2010年3月15日北京远豪置业有限公司大兴亦庄住宅及商业项目52.4亿/1.7万元10409元2010年3月15日北京中信新城房地产有限公司北京海淀区东升乡居住、商业项目17.6亿/29913元17254元2010年3月15日世博宏业企业名称销售金额（亿元）销售金额同比增长销售面积（万平方米）销售面积同比增长万科63032.5%66819.1%绿城510251%351219%保利430141.4%510131.1%中海41379.6%48176%富力24150%24145%金地20584.6%18471.3%世茂19888%22598%首创106183%101199%当房企百亿军团达到27位的时候，你如何面对百亿大鳄？随着竞争的加剧，各大企业都通过业务模式的创新以形成差异化竞争依托产业发展为动力，进行大城市周边的区域开发及配套开发业务，长期分享区域经济发展成果华侨城模式（复合地产）碧桂园模式万科模式（中海、金地等）专注于居住地产，依靠强大的产品研发能力、规模化的采购优势、工厂化的生产优势、优质的售后服务建立竞争优势以主题公园（如欢乐谷）为动力的成片区开发，在城市的非成熟区域大面积拿地，改变环境，提升地价，滚动开发以学校、酒店配套为条件，以极低的土地价格，获得大面积的土地，进行低密度住宅开发上实模式（资源为主的国企）绿城模式（绿城、星河湾）依靠强大的产品打造能力，聚焦高端市场，依靠产品能力带来的产品溢价构成建立竞争优势它们的竞争不外乎资源型、规模型和能力型三种规模型能力型资源型大型国企，拥有强大的资本实力和资源背景，更多依靠资源的竞争和规模获取竞争优势依靠综合能力和规模效应竞争依靠特有的专业能力，通常规模不是很大规模与快速周转带来的风险开盘成交40亿，创全国之最价格从35000-48000元，超预期销售的原因在普通地段打造豪宅带来的启示上海星河湾项目单盘销售40亿给我带来什么启示？星河湾发展历程——10年品质沉淀星河湾的发展战略提升星河湾的市场竞争力管理提升2008年星河湾提出，发展“企业现代工程”战略2008年，星河湾地产做出一个影响深远、意义重大的战略决策，那就是——要把企业建设成一个科学决策、规范管理、标准作业、流程运营的现代企业。我们把这项工程成为“企业现代化工程”。为荣啊这项工程，星河湾地产展开了一系列重要筹备工作，包括：引进国际最有影响力和专业水准的咨询机构，为我们提供管理咨询服务；聘请有国际化、专业化管理经验的职业经理人团队；引进有国际影响力的战略投资者；快速推动优质土地资源的推展；按现代企业要求进行企业管理体系的再造等等，今天，这些工作一斤刚去的了重要的进展。特别是一批战略股东的引进。布局布局珠三角、环渤海、长三角三大经济圈只做城市高端住宅生活平台：旨在为业主整合更多高端品牌资源，提高生活质素；事业平台：旨在为业主提供更理财投资，商业外交等平台，如商会；修为平台：旨在为业主提升个人修养，承担社会价值资源，世界奢侈品协会文艺慈善等；客户价值平台打造精品工程一个心情盛开的地方（一期~二期）品质论（三期~四期）重新定义豪宅（五期星座）上海星河湾2000年2009年星空华墅（北京星河湾三期）星河湾不断递进的品质演绎在每一个进入的城市成为NO.1或NO.2龙湖学习新鸿基又能给我们带来什么启示？目的一1目的二2目的三3集中于高端市场，在城市内进行多业态布局适时发展具高潜力的地标性投资物业龙湖学习新鸿基的理由新鸿基是香港乃至整个东南亚房地产企业的标杆，其成功经验吸引大批国内外房产企业学习；龙湖选择新鸿基作为标杆可能主要是看中新鸿基的多元化业务组合；学习其集中于高端市场的开发策略，开发高潜力的地标性投资物业；学习新鸿基的风险控制能力。龙湖VS新鸿基：企业宗旨龙湖新鸿基为客户提供优质产品和服务并影响他们的行为。在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。以客为先

以心建家龙湖VS新鸿基：产品设计龙湖新鸿基中高档产品开发为主要，以别墅、高档住宅树立龙湖的高档品牌，普通住宅为主要的营业收入，商用物业为企业赢取长期固定资产的增值。产品特色：精雕细琢、精益求精高端产品为开发为主要，兴建的大型住宅及顶级豪宅均成为地区内优质项目的指标。具有代表性的住宅项目包括：跑马地礼顿山、九龙站凯旋门、元朗葡萄园、山顶倚峦、沙田壹号云顶及九龙站天玺等。龙湖VS灿新鸿基切：市场策场略龙湖新鸿基战略上：一切以客户为中心，营销至上。专著目标客户，目标市场：集中于再改和豪宅市场，集中于城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地。标准化操作思路，保证品质，节约成本。组织上：

高效的决策——对市场变化快速反应，并快速做出决策，迅速调整策略。强大的团队执行力——明确结果导向。战术上：建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，提供卓越的品质体验感受，特别注重营造项目整体的自然环境、人文氛围、优质建筑，让人震撼和惊艳。惊艳：通过极具视觉冲击力的景观打动客户。温馨：通过示范区、售楼处和样板间展示出客户未来的生活场景，通过体验营销感染客户。秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户。在内地兴建地标项目：除在香港精心建设优质物业外，新鸿基还在内地兴建地标项目。集团实施专注发展的策略，有选择的投资内地房地产市场，并将发展集中于北京、上海、广州、深圳等主要城市。多元化业务发展：多元化业务包括电讯、信息科技、运输、基建、物流、收费道路、专营巴士、停车场及机场商用航空等。龙湖V龙S新寇鸿基：殊工程管括理龙湖新鸿基简单直接的工程管理组织架构严格的管理流程规范的工程施工管理精益求精的工程施工标准集团建筑部旗下设有多间全资附属公司，从事相关业务，其中包括恒安工程有限公司、恒光工程有限公司、恒新工程有限公司、安徽机械工程有限公司及新辉园艺有限公司。这些附属公司为集团及集团以外的客户提供各种与建筑相关的服务，范围包括电机和消防系统、建筑机械设备及机械装置、以及园艺绿化工程。建筑部亦通过联营公司永辉混凝土（香港）有限公司为集团及其他外判承建商供应混凝土。龙湖V郊S新粪鸿基：搜物业管主理龙湖新鸿基龙湖在起步初期就十分重视物业管理的重要性，学习万科，以物业管理为建立品牌和口碑的重要途径。细节成就龙湖。获得2003年、2005年全国住宅客户满意度评比第一名。成为重庆的名片。通过其旗下的康业服务有限公司和启胜管理服务有限公司，致力为客户提供最优质的产品及服务。康业及启胜均奉行绿色管理方针，在辖下屋苑推行回收计划及严格执行节约措施，借此以节约能源、用水及资源，并充分发挥园景设计的专业知识，为用户缔造翠绿的生活环境。除了管理集团旗下物业外，康业及启胜亦为其他机构提供物业管理服务，如香港房屋委员会及九广铁路公司等。为把握内地市场的蓬勃商机，康业及启胜正在开拓内地市场。龙湖·滟移澜山2007乱年7月2胜1日，龙转湖·滟澜须山正式对池外开放:当日超过1500人来到叔现场参义观,凭借：纯粹的建猎筑风格舒适的集户型空毕间精致的揉园林景信观体贴的月物业服眉务龙湖·滟澜山以黑品质赢得咸了专家媒介体、业界兵同行和置在业者的高某度好评。200撒7年9月1日，龙袖湖·滟澜山正见式开盘，磁这是龙湖璃地产在北岔京的第一胳个别墅楼葬盘。由此创争下北京倍别墅市战场开盘箱数量最编大；销宇售套数炼最多；哑销售金修额最高孩三大楼暂市纪录稳。龙湖·滟龄澜山物业类型偏：别墅建筑类别蹦：联排占地面积搅：240拔000平嚼方米建筑面锹积：1密080恢00平抛方米容积槐率：恒0.6欣7绿化许率：32钟%装修状况堆：毛坯总户坝数：共4济30栋均膜价：均突价260脊00元/丢平方米开盘时间腊：200但7-09烈-01入住时间缝：200浑9-03汤-01开发微商：卸北京龙炕湖置业靠有限公样司建筑设计预单位：美粒国BAS桂SNIA弊N住宅设得计事务所售（巴沙尼纷亚）龙湖·滟铜澜山项目午档案思考在土地业资源日料益稀缺韵地王频旗出的今粱天，打妈造精品渡，通过范产品溢彩价来赢西利是持露续型企京业的必雾然选择从地王那看精品坟模式1高端客户叫的独特需摆求2精品模俗式的精膏细化运驾营流程3精品模式民的支撑体吵系4高端客吼户有什咽么不一贡样？从长安奥圆拓vs奥寇迪A8，蹦A8车主泉买的是车质吗？！高端客躁户关注最点和普注通客户放有很大眨的差异高端客台户关注愈的四个反核心点关注点快速干字道物业服魂务社区品质生态环境高端市纽奉场的“滥新八国察联军”意大利拦石材西班牙那瓦片英国家具美国整体碎橱柜德国卫浴日本电屋气法国五辅金俄罗斯泊实木地仍板眼睛都看壶花了，不鞋知道该选弹那一个**名究苑**府**1号**别墅**名苑**山牺庄**半山海**物业：孩星河湾遇的金钥匙服孟务在中世纪胸欧洲宫廷盼与城堡，探金钥匙（范Conc讨ierg本e）是指捧“钥匙的谦保管人”共，负责满范足一些到男豪华场所唤娱乐的贵留族们的最吩高端需求涝。197叶0年司，成立除“国内际金钥植匙大酒燥店组织”UIP趴GH“剥，目前已蓄拥有34咬个成员国阵。为业主提扎供“六级飘安全屏障牛”服务体之系，提供胖一站式个姻性化服务牌（18项韵常规服务乔和18项船特约服务警）33传统的爬产品竞袋争已经湿已经被毯新的综捐合体系睛竞争所航取代，伪服务品医质成为旅关键要垄素案例：脊北京星铺河湾的伶家政秘很书服务设立家政利秘书就是劲要让业主顾在入住之值前就体验环到无微不果至的关怀扮，由认同痒感上升到归宿感。真正内涵稼——“居胖家秘书、沿生活顾问千”居家秘书种：指业主涉垮及到家居插的方方面呈面，服务池人员就像厅秘书一样菌为业主全方位的分悉心照饶料，无脊需业主桶任何担与心。生活顾问域：指服务暑人员除讯为主业疑料理好取居家事心情外，测在生活卧上亦充赵当顾问饱角色，业主陡在生活上脆的种种需殿要均可咨短询服务人铅员。所以，家衔政秘书不新是普通意揉义上那种庸打理一个财小家庭的旺生活琐事腥的秘书，配他们是训尼练有素驻的专业鸣能力极纱强、服矛务意识余极高、浓综合质命素极好蓬的高级趣物业管线理服务者耀。在星陵河湾中咏扮演的劣角色是愿相当多洒元化的辛，需要勉极高的叹自身素率质，拥绞有的生活经堤验与专业葬素养，熟台知各种礼绍仪，这样兰才能为尊测贵的客户狱提供尊贵染的服务。高端客务户的非萌关注重距点高端客户拖对于一些相传统的关白注点往往松较忽略不关注陪点生活配肯套公共交风通物业费句用销售价乏格案例：脂3元的疲物业费职用，1难00万令/年的纳亏损，辆业主的钥闹事案例：某公司王开发一之高端别投墅项目碎，为促居进销售脑，销售熊要求前灾期物业价费用定鱼在3元差/㎡，并交房第曲一年一膜盘算亏敢损100万猴，为了维消持公司品才牌，地产搭只能补贴己物业，但兽是提出物销业必须要觉节流，于杠是物业将春保安从6肤0人减少到30饥人，三班改改为两班姨，业主夜网里回来就漏发现保安燥在打瞌睡瘦，有一次均小偷溜了理进去，在嗓一业主家碰偷东西，该业鸦主损失共府20万现查金及珠宝灿，于是找旋物业公司辟索赔，后兼来的事情逢就越闹越舒。。。。念。。启示：物业费用饰在前期一毒定要充分富测算。高端产劣品的显墓著特点滴：豪宅惰价格并碧不完全雄参考区扒域价格项目开盘时间销售价格区域价格上海世茂滨江20012000美金/㎡8000元/㎡北京星河湾200315000元/㎡6000元/㎡

上海星河湾200948000元/㎡25000元/㎡北京世茂奥林200735000元/㎡25000元/㎡从地王迷看精品屯模式1高端客减户的独圣特需求2精品模式恩的精细化兆运营流程3精品模式殊的支撑体肠系4客户关紧注点最桐终需要狭从流程译环节去茫落实客户关注点对应业务流程关键点地段价值土地价值提升项目策划（价值挖掘、定位）产品品质设计质量控制服务客服物业设计项目定览位质量控坡制物业与踏客服土地价巾值提升豪宅运糊营豪宅运营的的五大关巡寿键环节豪宅运营关键点战一土地价闭值提升土地价美值的重强要性-严---甚客户愿掀意为红滩线外付违更多钱周边配套房屋本身小区内部城市位置客户的“产品”界限开发商通常所关注的的买别墅盯就是买状地！改变土地浆价值挖掘土像地价值评估土吗地价值土地价讽值土地价值惰提升的三荷个环节万科的章土地价纷值评估兽体系区域意义所在区域是传统意义上好的区域所在区域文化氛围浓厚所在区域被普遍认为是高档区域所在区域是具有发展潜力的新兴区域靠近XXX等历史文化区区域内涵靠近写字楼、金融机构集中的区域靠近繁华商业区可选择的交通工具比较多方便的公交路线交通设施周边道路好，交通顺畅出行道路两边景观好靠近地铁/城铁站生活设施靠近比较好的医院靠近大超市、购物中心、餐饮等生活设施教育设施靠近大学等高等教育院校靠近高质量的小学、中学学校休闲设施靠近公园、绿化带等人工景观靠近运动场馆等比较好的健身、休闲设施自然设施风水比较好靠近山、水、运河等自然风景物不同客姑户对土盆地需求蕉的特点营差异非侦常大不同客户库对土地需砌求的特点豪差异非常秘大不同客筐户对土阵地需求暴的特点忧差异非超常大不同客户秋对土地需腹求的特点袍差异非常婆大不同客题户对土好地需求勉的特点赛差异非捏常大万科东海吊岸土地属性需求清单XXXXXX年X月X日目标客户：富贵之家最关心运土地价前值属性包：临近高抛速公路析的入口康或出口高档区所在区全域文化睡氛围浓自然风景傲好重风水红线外评价地理位置周边配套小区产品万科东本海岸：临近盐腿坝面向大海大梅沙风质景区三面环山豪宅并失非只能盖建在传迅统的中近心区或岩景观区浦东版悄“新江系湾城”剪——上牵海森兰弦国际社请区森兰板块拉位于浦东谊新区北部粮，上海市白政府在此阿规划了面积为泉5.74友平方公里额的大型绿倾地，将作输为浦东新区下一轮扣发展中主猎要的生活绘居住社区肺。该区域忙交通极为发五达，向帅南通过呜轨道交灭通线与躺陆家嘴些金融中肯心相连，婆向西穿粱越翔殷导路隧道裳可以到匹达上海逮市城市臭副中心—弱—五角餐场，东咸、北两回面则分旋别是国泊家级开减发区金桥出罢口加工区敬和外高桥址保税区。奔周边金融氧服务业、物流肆贸易及现筛代工业的仪蓬勃发展乖将吸引大贱量高收入就业圾人口，森般兰地区的脱住宅开发东拥有非常先好的前景。2008绸年7月2消5日，仁银恒地产在医当时市场固最为悲观搜时，独家调以底价1棒1.9亿地元摘取森率兰A1-歉1、A1床-2地块政，折合楼恶板价约7400元/平韵方米。临200懒9年市巾场的持熔续高涨扫，此次恐仁恒以页26.沟14亿膏元拿下置相邻地案块，楼霜板价已序经飙升锐至161比15元/平方狭米。接入快朗速干道快速抵湿达机场快速抵达胡商务中心快速抵黄达社交末圈事业出行生活社交临近公园哨成为豪宅卸必要因素区域规划孙是非核心旬区豪宅的蓄增值点案例2北京星感河湾北京CB截D东扩案例3上海森双兰国际上社区浦东外扩案例1上海世茂侮滨江浦东大化发展半小时难内生活廉配套超市、雨便利店医院、刺医务所运动场所餐厅客户能买听到他所需作要的客户愿意陪去的客户会去脖的客户喜叙欢去的开发前虑的星河逆湾原始贝地块江边原射始滩涂土地价丹值是可摄以改变盗的--搬---翅广州星造河湾：船中国改铺变土地忽价值第卡一案例沿江木欢道改造辅中改造后的见1830咐米骑江木偏道夜幕下严的骑江圣木道开发前的爹北京星河块湾开发前的愉青年沟现在的北菌京星河湾星河湾商筒业街广州星河掩湾广州星知河湾星河湾判商业街软通过高留端定制或为主，禽引进具睛有悠久券历史的摇国际顶禁级品牌避。8配套规划咸可以改变咐土地价值星河湾在匀教育配套照方面规划见有小学、矿幼儿园，嗓以“大社钥区、大教乓育”的理盾念，努力及为业主孩莲子提供卓事越教育，给孩子虚营造一贝个高尚舞的成长铁氛围。广州星且河湾配套有番脆禹执信中小学，邀灵格风国际幼杠儿园北京星河翅湾配套有星困河实验小学，其德福双语幼儿柄园星河湾你小学配套规百划可以刷改变土将地价值会所分专为两种脊：泛会良所及四遮季会•泛会所卸分散于各舅个组团中情，如底层大堂等雨交流空煤间•四季会匹为项目星诱级会所，热包括中西奥餐厅、康镰体娱乐中毒心等配套规凤划可以古改变土迟地价值星河湾会秒所星河湾酒匀店致力于故打造成为投政界、商发界、体育张界等各界跟知名人士枯的顶级休托闲商务酒膨店，浦东蚁星河湾配有雀白金五有星级标任准酒店北京星河避湾四季会至，中国首饱家超五星雪级精品酒流店，以国遍际顶级的品纷质标准冲，囊括止酒店、鹅俱乐部怠等多种己功能星河湾辨酒店拥生有32誉9套客舞房和上贩千平米刷的国际慌宴会厅胆和六个党多功能会议室，渐有红酒雪艘茄吧、星摔级食府以敌及私家游肾船，其采铜用地中海式的城舌堡设计蔬，室内宣装潢弥沾漫欧洲李宫廷贵仙族气息广州星盟河湾酒杜店建筑上面积近塞700更00㎡么，投资细超过7方亿元，帝突破社前区配套毫极限，惠目的在掀于缔造夏名流生之活文化侦圈以及驰国际社动交商务射平台。四季会楼追高12层首，设有3纷0间豪华忘客房及3钩7套25抚0㎡米三畜房两厅服务式公慌寓。配有各菌式餐厅纪，酒吧仪，户内鞭户外豪谊华泳池盏，桑拿尘，网球泛场，羽掘毛球，台傻球，乒回乓球以逗及设备判齐全的帐健身房女和9洞达高尔夫亚球生态科公园。配套规划死可以改变包土地价值星河湾酒趋店豪宅运营关键点二产品定位豪宅的颜标准是辣什么，匹精装修竹1万，衣还是1题万2？老板总粉觉得员币工的思路有问驼题项目定扁位不是访拍脑袋秋，是一瓶套严谨削的流程竞争研公究土地与刷目标客旧户匹配土地属性妨研究项目初步吓定位产品测试需求价值督排序客户细嫂分产品设计僚流程客户之间微有差异的芒，找准典捧型客户非涨常关键富贵之家【家庭吗特征】丝式家庭高收入睬，是社压会所认测同的成犹功人士生。【购房朴动机】粮社会地某位提升：希望颜和跟我朱家社会个地位相好当的人无住一起独立功施能：想有标一个单幼独的健捧身房、陕一个单霞独的书数房等跟风：周围明人都买君,自己派也想买扔；消费部存在一结定炫耀师心理【对房焰子的态样度】社纠会标签校：是我事业遥成功的标遭志、可以告给我家挣胶得面子、深体现我家陷社会地位【房屋雪特征需骂求】带有社会仆标签意味弄的房屋特压征明显。夹周边小野区的档次骗也要很好谜、拥有高镰素质的小跃区居民、甩有名气的割开发商深入细致铸的调查是渠第一步项目名主力户型二房三房四房复式双拼世茂滨江（三）223●仁恒河滨城（四）226●财富海景（三）190-202●仁恒河滨花园（三）165-179●翠湖天地（二）238●星河湾（四）245●世茂湖滨（四）230●王子晶品（四）288●中鹰黑森林（三）216.18●纯水岸（三）205●香蜜湖一号（四）320●目前上海指在售的高方档公寓主没力户型为挤三房与四索房。示例目前上低海在售奸的高档牙公寓主始力户型滔为三房蹦与四房此。房型——主力赌户型项目名主力面积（平方米）130以下130-150150-170170-190190-210210-230230-250250-270270以上世茂滨江●仁恒河滨城●财富海景●仁恒河滨花园翠湖天地●星河湾●世茂湖滨王子晶品●中鹰黑森林●纯水岸●香蜜湖一号●●●由上面肃的细分鼠表格可尼以看出肯，高档虎公寓的林主力面瓣积不小饱于19善0平方慎米。竞争个案此的详细数具据会把思逢路理清示例一切的细惧节判断都树来自于市非场调查项目名面宽（米）4.5以下4.5-55-5.55.5-66-6.56.5-77-7.57.5以上世茂滨江6.4●仁恒河滨城5.1●财富海景4.5●仁恒河滨花园5●翠湖天地4.5●星河湾5.1●中鹰黑森林8.4●纯水岸6.7●目前上海醋在售高档林公寓客厅猫的面主要绑不小于4斥.5米。示例项目名面积（平方米）21以下21-2424-2727-3030-3333-3636-3939-4242-4545以上世茂滨江30.7●仁恒河滨城38.2●财富海景30●仁恒河滨花园27●翠湖天地21.6●星河湾33.6●世茂湖滨

王子晶品

中鹰黑森林45.3●纯水岸42.2●香蜜湖一号

示例公寓需求颈调查购买公途寓，您占主要考碗虑的公端寓类型必（楼层水）是？面积多层1-6层小高层7-18层高层19-30层超高层30层以上人数18164比例3%28%55%14%公寓产品熔，客户对星高楼层接允受度较高摩，低楼层旬接受度最季低。选择高犬层（1附9-3牲0层）影的客户副最多，佩这部分葬客户主裂要看重弊高层景怪观开阔祸视野好。住高一点载不那么压勺迫，景观冒开阔视野颤好在亚热带泛的气候条信件下，住宝高层不那羊么潮湿燥挺热，更利拉于健康选择小关高层（房诚中间楼南层）的由客户比档例也比肌较高，花呼声同荣样比较棕重要楼层太竞高看湖挨景就没策有那种钞置身其迟中的感军觉了，浆如果为汇享受湖央景，楼黎层一定主不能太蓝高太高的楼授层风大，桐住起来不盟舒适能够接受青超高层的缩慧有4组，主腔要看重茶超高层丢视野开奔阔的优垃点。相对而言谎，低矮楼鼻层的接受直度最低。就也热泪带气候讲而言，舍低楼层穿湿热，翠对身体刊不好示例产品测试再（客户深掏访）是必英修的功课购买公吨寓，您防更喜欢闹平层还泉是楼中互楼？平层2069%楼中楼831%大平层站的客户斥需求度疤更高，著尤其是挂相对高角端的客产户更加践倾向于留大平层钱结构。20组客油户更喜欢围平层的户咸型结构。玻其中相当铺一部分客搞户是有过烛别墅或者欲楼中楼居胖住经历的篇客户，他芦们认为大魂平层更有辫档次，更证加方便。楼中楼多不如平纹层有档禽次，如呈果住楼饭中楼不渠如住别余墅算了考虑到年视纪大了，眼楼中楼会授很不方便低，爬上爬敌下太累了反正家里之人少，不忠需要搞得炮那么复杂8组客户诸更喜欢咬楼中楼堂的户型寒结构。烘其中一勿半客户谎没有楼赔中楼的恩居住经岂历。家里人饥比较多归，楼中织楼功能凡区间分灶隔更加歼明确，浇比较适流合我很喜欢汁楼中楼攀的感觉藏，觉得枯比较有童档次也许因象为之前祝住别墅评吧，更既习惯于肆有楼梯螺楼层的脏分隔示例产品测试表（客户深涌访）是必绣修的功课户型户型主力户型四房主力面积大于等于190平方米客厅客厅面宽大于等于5米客厅面积大于等于36平方米卧室主卧面宽大于等于4.5米主卧面积大于等于20平方米次卧面积大于等于13平方米厨房间厨房面积大于等于20平方米卫生间主卫面积大于等于9平方米次卫面积大于等于6平方米入户门尺度1.5米功能空间入户花园、独立玄关、独立书房、家庭室、复式客厅的上方挑空设计、空中花园、储物间、工人房产品细节谱建议示例产品测试禁（客户深轰访）是必旁修的功课一期二期一期二期户型户型主力户型三房三+一房四房四+一房主力面积160-180平方米200平方米190-220平方米300客厅客厅面宽不小于4.5米不小于4.5米大于等于5米不小于7米客厅面积不小于25平方米不小于30平方米大于等于36平方米不小于45平方米卧室主卧面宽不小于3.9米不小于4.2米大于等于4.5米不小于5米主卧面积不小于20平方米不小于25平方米大于等于25平方米不小于30平方米次卧面积不小于15平方米不小于15平方米大于等于13平方米不小于15平方米厨房间厨房面积不小于10平方米不小于10平方米大于等于20平方米不小于20平方米卫生间主卫面积不小于8平方米不小于10平方米大于等于9平方米不小于10平方米次卫面积不小于5平方米不小于5平方米大于等于6平方米不小于6平方米入户门尺度1.3米1.3米1.5米1.5米其他功能空间入湖花园、独立玄关、储物间较一期增加功能房（与主卧形成套房设计，可作书房）入户花园、独立玄关、独立书房、如复式客厅的上方挑空设计、空中花园、储物间、工人房较一期增加家庭室、四个卧室均套房设计、主卧双衣帽间、双用餐区。产品细礼节建议示例产品测试致（客户深摩访）是必佛修的功课对以下蓄功能空肝间的是即否有特辛别需求评？客户认寇同存在此分歧空间增加兴趣理所当然无所谓不需要备注1.5米宽双开入户门，实木材质，防火处理，雕花工艺94131现在1.2米的双开入户门就觉得很够用了豪宅的入户门当然大一点好更在乎高度，觉得现在的已经够用门当然要大，不然搬一些大的家居都麻烦对豪华妹入户大虽门表示签无所谓塞的客户果有13袜组，占昂到有效低答案的邪50%离。实际碰上，这专部分客晋户对于膜豪华入纳户大门帖没有具趋体的感把觉，只建是直觉污的认为锹大小无逐所谓。豪华的印入户大调门作为湖细节之筑一，可类以彰显志豪宅的迁气质，匀同时对旺于成本虏影响不迫大。在设计湖允许的莫情况下创，建议碧做大尺诉度的豪戚华入户叶门，作早为产品社亮点。示例产品测试地（客户深礼访）是必抽修的功课请问您董对于以宫下单体相配置的牢倾向性传喜好？空间增加兴趣理所当然无所谓不需要备注1核1户的奢侈空间享受71127公摊太大，没必要，两户人不会感到不便1核2户就够了艺术品大堂63153对艺术品没什么感觉可以放置画和瓷器超级豪华电梯（10平米以上，4米高）45126不如电梯厅做大一些电梯的空间感很重要，尤其长宽的尺度一定要有空调，速度要快比较看重高度，现有电梯没什么问题常规就可以，人又不多，内部装修好点实用为主，本来一栋楼住户也不多，搞得太大好像货运电梯一样电梯做得太大比较浪费，还不是要计入公摊面积的，而且一栋楼也没多少户人，电梯不会不够用独立车库，带工具房62163不会考虑购买这样不错，估计成本也不高，而且也可以当成一个小的储藏间客户认同扯度较低以上功边能配置并客户认油同度普洪遍较低营，建议脆不要设愚置。示例产品测试愚（客户深喝访）是必猪修的功课不同客户棍的价值排招序是不一唯样的，这镇是设计产朵品配比的抗关键绿色标出地是最重要润的因素,近黄色标半出次重要表的因素,系购房预厅算不同的阶人,对着因素的重驻要性排序颜略有不同怎.在购房预累算较高的宵人群中,谊“造园挖形式”,塘“教育摆配套”和熊”高尔夫乱球场”相临对重要.拨而”物堪业管理模伴式”相对殿重要较低豪宅运营关键点三设计细节决愈定豪宅刃成败！颠！！黄文仔舍得用心舟创新宏宇集团占于200斜0年推出抓的“星河晋湾”，以与“打造中健国房地产欠劳斯莱斯炒”为旗帜换，成为当时国内灭最受瞩败目的房盒地产品猫牌之一碌，黄文挽仔也因佛此奠定居了在业羊内的强套势地位写。在制狱造“星河湾燃神话”的赠同时，与毛和记黄埔骗联手把海矿怡半岛打雾造成广州级的“长岛狂”，成为凤顶级富豪的家税园。2000愉年广州怠星河湾2005永年北京漏星河湾2009跨年浦东垂星河湾产品设计每最值得学巩习的是星震河湾星河湾筹，给业出主打造谦的不仅谷是单一壮区域的迁豪宅产锡品而是通过跨完整社区泽营造为业昏主提供高威端的生活葡与社交平错台！那么，痒星河湾轿如何打升造社区踩整体感车？》功能茫完善和藏城市意废象手法革是关键恶。社区营惜造》完整配捐套星河湾块的完善何之处在洒于：不懒仅有住和宅街区秤、物业巷、商业漆街等生然活要素手，也包珍括学校论等教育贤配套和会所倚社交配纷套，还蝇拥有五屯星级酒角店配套壮。商业街物业教育会所酒店五大要应素完善居呜住、生袭活、社予交各个悲方面，泻打造星叠河湾社区社区营造污/配套商业街物业教育会所酒店广州星河飞湾广州星放河湾浦东星剥河湾商泥业街将字以高端侨定制为炎主，引早进具有俊悠久历固史的国祝际顶级阳品牌及膊私属定腾制的贴璃身VI丧P服务脉。通过顶级柿品牌入驻袍，进一步瓦强化跨界盟营销以及负生活方式点、交流平键台的塑造程。社区营造竖/配套商业街物业教育会所酒店物业服务智方面，浦拥东星河湾乘统一为酒屡店式管理炒，且引入哥“金钥匙由”管理标例准。星河踩湾是第一痰个把金钥匙酒店服歇务引入住毛宅管理服朵务的房地阵产企业。社区营租造/配鹅套商业街物业教育会所酒店浦东星河彻湾在教育臂配套方面敲规划有小帽学、幼儿押园，以“泡大社区、艰大教育”炕的理念，准努力为业墓主孩子提毫供卓越教流育，给孩子腐营造一角个高尚患的成长草氛围。广州星河燃湾配套有番聋禹执信中小学，杰灵格风国际幼觉儿园北京星侦河湾配套有星帆河实验小学，德名福双语幼儿园社区营造励/配套商业街物业教育会所酒店会所分为境两种：泛状会所及四家季会•泛会翠所分散扇于各个盏组团中答，如底扔层大堂等交刃流空间•四季朋会为项唐目星级答会所，三包括中丢西餐厅既、康体辣娱乐中垮心等200夫8年6依月3日杆，世界麻奢侈品辜协会中悼国俱乐女部正式辩落户北业京星河清湾会所励，同时饿，北京京外商俱炸乐部也苍入驻到塞星河湾钢。在北堪京星河敢湾会所富的门口私，挂着许多机残构的牌激子，这际里汇聚归了在中掉国经济汪大潮中的崛起的萝各代表霜性高端泼圈层、蛋协会和饥机构。星河湾惧项目配柄置有四装季会会缸所，以不国际顶爱级的品肾质标准食，为高叉知、高悼贵、高很雅的品思质精英闹，打造双独特、优雅的旺体验空位间。功能上包右括会议、触餐饮、康疮乐等常规恨会所项目富，同时也粉承载各种王跨界活动掠和交流。社区营造香/配套商业街物业教育会所酒店星河湾酒姻店致力于枣打造成为爸政界、商角界、体育续界等各界继知名人士酸的顶级休泼闲商务酒考店，浦东爪星河湾配有白金抄五星级标岭准酒店北京星河理湾四季会埋，中国首挺家超五星犹级精品酒陆店，以国伪际顶级品期质标准，踏囊括酒济店、俱刻乐部等疏多种功头能星河湾慢酒店拥亏有32蜘9套客聋房和上近千平米桑的国际视宴会厅女和六个阶多功能会议室，丘有红酒雪液茄吧、星伟级食府以爆及私家游咽船，其采贡用地中海式的城漏堡设计置，室内秃装潢弥山漫欧洲矮宫廷贵耐族气息广州星河蚕湾酒店建荡筑面积近滥7000提0㎡，投团资超过7霞亿元，突秤破社区配套极限赚，目的在款于缔造名大流生活文畅化圈以及扔国际社交玻商务平台什。四季会楼污高12层闭，设有3炉0间豪华尖客房及3懂7套25狂0㎡米三每房两厅服务式公项寓。配有各堡式餐厅争，酒吧宰，户内评户外豪术华泳池花，桑拿音，网球婶场，羽勇毛球，台戴球，乒他乓球以牙及设备净齐全的蹈健身房踩和9洞肌高尔夫势球生态标公园。社区营造课/配套》城市匙意向手邀法星河湾门在空间倍上包括奇居住、星商业、掘会所、并学校和永酒店五道大功能懒区域，如何在功妥能完整的团基础上实悔现社区整赞体感？建筑符号画反复使用红线外大渠环境改造社区营混造/城柄市意象闻手法通过反奸复应用档建筑符腾号强化香项目印挥象建筑符号红线外乖景观星河湾所泪有建筑，包括耍住宅、酒店、浪会所、汽幼儿园都乒采用同浩样的建筑孟风格广州、挡北京、上海各地蓬项目建筑符编号反复利用，环形成星河湾独特扰风格建筑符坡号从住注宅建筑扰延伸到苗配套建继筑，整肥个社区表采用统林一风格航，塑造婶项目整塔体感，足增强整很体性社区营造尘/城市意挑象打法营造市咸政道路次景观化济解对社擦区的分匹割建筑符号红线外景童观北京星柄河湾北京星熄河湾北京星磨河湾星河湾营造造榴红线外遣景观，孟注重大功环境改述造北京星乞河湾手法以提升灿项目整筐体形象营，强调丛社区意版象将市政道愚路纳入项遭目道路体蓄系，使其议成为社区首道路体系佣的一部分杨，从而将烈几个组团街区娘紧密联系庭在一起。北京星河他湾社区营造存/城市意甚象打法》小结广州、北井京、上海蚂三大项目掉一气呵成棒，风格、挑材质、工浸艺、手法催一脉相传宫，使得具宾有很高粪的形象花识别度良，成功捡塑造星宴河湾高唐端居住睛、生活采、社交姓平台社区营造星河湾社品区规模较垦大且功能怎完整，通过规围划布局菜使得空饥间距离疑最大化南！规划上海浦堆东星河挪湾占地面斑积：容积率：总建面积座：开盘时翻间：车位配比带：装修标饰准：小区景观隔：配套面积债：服务内酸容：销售价格栗：23.2幕万㎡1.3修841.8宫万㎡（住烫宅）2009随年8月8处日1：1回.45100塞00-彩120群00元药/㎡组团景观北绿化，户剑外游泳池笨，下沉式电园林4900扰0㎡（占备地）室内泳机池;壁映球馆;暗桌球馆乘;网球溜场;阅彻览室;甚健身房串;多功趋能宴会厅;僵餐厅;哗社区主特题商业480括00元槽/㎡规划会所住宅面刘积2900兆00㎡商业面积恩（商业街耳）2156霜0㎡住宅商狱业配比幸：13惊.45茫：1总户数206序3车位数商业街2983贝（其中地剃下290商5，地面7铲8）地上面积霸：109屠07㎡地下面已积：1庄065使3㎡基底面犹积：5拨640骆㎡地上面误积：5兰793哲㎡地下面积连：112肆88㎡车位配委比1：周1.4温5商业街尝为地上陪2层+肠地下形式，户眠均面积既10.耐45㎡会所形谣式为地忌上2层朵+地下乞部车库下瞧沉式庭脉院道路面曲积平均栋东距建筑密度基底面翠积：2抓956证㎡2500左0㎡约70哄m12.9忘4%（住填宅）分，户均淋面积8.荐28㎡路网占尊比：1张0.7玻6%建筑密俘度低，像视野开统阔会所地上棵2层下沉园林松与地下会切所规划/经首济技术指尝标解析居住上海浦东抬星河湾主带要分为教稠育（小学堆及幼儿园跪）、商业僵街、会所这及酒店、居住区踢五大功蹦能区位于项目爆西侧，分级为三期开电发，形成绿三大组团祥，相对居住区小学及幼儿园商业街会所独立会所及担酒店位于东轧南角，谣既拥有制河道景勇观满足路高尚会醒所对景摊观的需求，又币临锦绣路零具有较好指的昭示性商业街位于锦绣穿路临街面熄，以地上听商业与地碍下商业相恒结合，商业外街谎与商业内异街相结合祥的形式教育位于地块禁东北角突食出位置，蜜距离居住教和会所区歇域较远，有森效规避紧学校早航操等事伍件可能估对居住探和会所酿带来的干扰和法影响居住区与士其他功能改区，形成辰相对独立软而配套又教充分满足嚷居住需求暴的格局规划/夺功能排洲布一期楼王慢建筑（特与A/特A庄1户型）车拥有最大启栋距和景谁观视野分为A、取B、C三错大组团，泥每个组团壶以围合和抖半围合排布，通过丽大尺度中执央景观、贵绿化带、俩水景等达刚到均好：宅间以7盗0m以上矮的景观宽易度形成景电观带；北面后悲排住宅吴拥有2挖0m左理右的北祥向绿化贼带；南面前排六住宅拥有程浪水浜水免景景观。组团间钉通过加度设围墙古相互独库立。采仓用堆坡夏形式保召证组团利内私密派性。规划/建孔筑排布组图建筑组合错落有致付。相邻两伤个单元楼波皆采用不吨相同的高轧度，使得最终表睡现为建筑垮高低错落古有致的空脸中形态。错落天因际线避皇免建筑练规整、稠呆板。建筑高塌度相异病形成错马落屋顶驻形态，加增加天挺际线的胡曲线。22规划/宫建筑排冈布星河湾在拨路网规划谊上采用人手车分流形句式，项目肠内部车辆暗不通行上海浦东电项目车行承路网围绕贝三个组团珍而行，内努部全人行耻系统，路络网占比车行系统10.7勺6%车行道源路人行道路地面停付车场地下车介库出入宿口车行道鼻围绕组滨团而行催，连接猴居住区冒三个组否团以及肯商业街和会决所，组抹团内部证人车人热流停车每个组团啄设置2-狭3个车行产出入口，家会所及商瞧业街出入口与临近昂居住区共册用会所旁视设有地是面停车钻，满足慕外向型云活动需与要步行系栗统小区内坏部消防渡通道与均步行系演统相结幻玉合，通胜过景观虽处理增加实际嘴景观面积钩和绿化率各组团抹内部人后车分流米，内部五道路通永过景观唐处理作杆为组团完景观面哑积的进浙一步延别伸规划/帜路网和保动线分俭析星河湾，歌经过8年右的发展、银沉淀，在犁建筑上已项形成一套肺体系，立面风诵格、用清材、符透号应用朽等方面胞与以往廉项目有虽很强的庆延续性级，星河湾特屯色已逐渐融形成建筑星河湾从甚广州到北约京、上海啄，一直延串续同样的鼻新古典主盯义建筑风组格广州星河询湾北京星河茶湾上海浦巡寿东星河霞湾通过符号论的反复应艇用，形成宇星河湾独福特的建筑塞表现，具黄有很好的招识别性建筑/惹立面风烧格》标志性尿建筑符号胞：八角亭项目每俯栋建筑辰上均会哨出现八鹿角亭突出的尖闪顶增加项括目识别度实际上唱是对建硬筑电梯避筒和水宴箱的隐叮藏处理巩手法钟塔为标衣示型建筑会所也且带有标丑志性八占角亭建筑风谈格具有想很好的唇项目识丹别度建筑/滤立面风特格》标志痛性建筑贝符号：停荷花浮抢雕柱体、单验元入口等已处，常以险荷花浮雕馋修饰材质为旁澳洲砂欠岩增强建筑烛外立面表吊现力会所风跟雨廊柱层体住宅楼单川元入口会所外驻部修饰建筑/属立面风矛格》标志性绩建筑符号蚕：八角窗建筑/宵立面风狗格》标志乳性符号弟：钟塔适楼上海星河蕉湾广州星蹦河湾建筑/拢立面风捞格色系选序择上仍求沿袭一椅贯的米断黄色，芳以明亮梦和柔和脂的色彩敢，避免勇楼体显姨得厚重建筑/立运面风格立面材料殖的使用主第要分为三隐部分：基义座、主体吴墙身和屋三顶瓦片瓦片为西揉瓦（西班仙牙瓦的简轮称）主体墙身忆采用加拿值大佛漆，成色彩明快基座为澳骄洲淡水砂第岩建筑/根立面材息料》西瓦西瓦，是鱼西班牙瓦秘的简称，盐英文名炸Span压ish旁tile帜,因其外型型象英文绿字母“S痒”，所以君俗称又叫巾S型瓦，豆因其最早搏是在西班脆牙等西欧丛国家出现并流阔行，逐渐嘴传入亚洲尽。西瓦造新型起伏变践化多，富瓦有古典的子欧式风味武，铺盖后恐自然高雅舒，格调独止特。国内能真宵正生产西锄瓦的厂家椅较少，且砍集中于广与东佛山一文带。星河肢湾源于广泳州，一直招使用西瓦美铺设。建筑/立控面材料》澳洲慎淡水砂静岩淡水砂岩懂形成于江来河，由于乡丰河涧的流劣量恃恒，批故淡水石仇的组成砂参粒较之咸请水石细致摆，继而坚兴密。不会疾因为雨水机的侵蚀而盖反碱泛白。此外，销砂岩拥巷有漂亮纽奉的纹理讽变化。建筑/立啦面材料》澳洲渣淡水砂料岩浦东星离河湾，狠单元入投口配以挪砂岩浮绿雕建筑/投立面材象料》澳洲主淡水砂圾岩北京星惹河湾浦东星河裤湾基座2-走3层以砂愁岩铺设宽窄相间图的石材丰怕富线条变仍化，同时堂也增加铺身设难度北京星灿河湾建筑/们立面材俭料单元入橡口精雕酸细琢，奇景观建紧筑互相压融合北京星栏河湾入口处胡精雕细丙琢，配常有花坛芦、壁灯费、纹路蜘装饰等纷。单元入辞口与水东系结合旗处理，反充分体艘现建筑剥与景观悼的融合鉴。入口处里所侧也用砂惨岩铺设装施饰没有踏萌步建筑/桃细部每个入口铁的处理是竞重点塑造晒节点，从热室外到室番内自然过菠渡建筑/陆细部首层为脊整层大锦堂，大剂理石铺男地、马鉴赛克饰杂墙面以弄及挑高挂空间塑叙造富丽龄堂皇的蚊入户体验大理石壮拼花大理石拼毛花每个单甩元均设将有入口可和车库景双大堂舌，且以妈相同标犁准打造大理石拼维花地面、功穹顶装饰惹、挑高空获间为其主惭要特色挑高部万分车库大堂虏大理石拼问花地面以群大理石拌为主，皮墙面采屈用大理烧石+马亦赛克拼悠图建筑/雾细部水晶吊灯马赛克拼贴饰面天花繁复线条修饰大理石拼花地面水晶吊壤灯地面大盟理石拼花墙面大相理石饰面铁艺扶苦手马赛克饰象面建筑/汁细部注重材质零和工艺的驶同时，也广关注人性砖化设计大理石灯乘箱大理石拼永花地面马赛克织拼花墙面无障碍通道，大求理石铺设，增匀加防滑处眠理铁艺扶手建筑/合细部大堂挑芳高，通碌透性好入户大堂希与地下车替库大堂相焦连接的楼常梯建筑/细器部建筑/杆细部檐口处理困通过柱体唱、浮雕的做不同组合团显现出变福化丰富而熟又风格统姐一的檐口北京星浆河湾北京星河导湾北京星河拨湾浦东星刺河湾浦东星颤河湾建筑/瘦细部车库入口玩增加节点伪设计全吊顶形蛋式保证车夕库美观，徒无梁楼板耗增加车库传净高，建筑/偶细部车库与下疏沉式园林朋景观相结定合，为地板下空间引渔入自然风虎景，解决序地下车库深通风采光嚼的问题地下车库塘自然通风匠口车库与步瀑布景蹈观结合地下车馋库自然谊通风口建筑/细栗部星河湾的识景观是独号一无二的钟，不光是督布景，还狱有其中种纪植的每一腹棵树，每间一块石…日…景观••主动创造兵场地高差盐，•立体婚式园林•与建牙筑交融注重红线乱外景观改造细节塑造通过庭院念空间的高涂低错落，除形成丰富祸的庭院空嗓间，下沉式花汽园结合地岁下车库，虾下沉的园查区泳池结尚合地下室辟。连绵不断澡的绿化体淘系和流动贤的景观空逆间，以花险园围绕建附筑，建筑坐落像在花园中对小区周册边环境的押改造，不附局限于小炕区本身设计、驾施工、谊选材等胀各环节颜的亲密潮合作完喝成各个瓜细节的裁塑造景观主动营造鲜高差，通准过坡地和洲下沉式庭矛院等营造朽立体园林从广州回到北京嫩、上海烤，星河炊湾皆采辫用独特您的立体忘式园林碑景观，翻主动创编造场地遣高差，穗通过3士6种高炎差的变克化，形连成自然案的起伏藏。●有效增文大绿化面丑积●使园林壮景观产生递丰富的层裤次感，便胃于植被搭伴配，实现乳大小乔木柏、灌木、战地被植物呆的结合●增强首登层住户的卖私密性，升使其与环庙境形成有泳一定距离顶的亲近感景观大手笔裹对周边抵环境（情红线外眠）进行铁改造，芒营造社约区感以北京星爬河湾为例服：将社区淋环境的外稻延延伸到演了周边的踪蝶非红线内蜓的青年沟仇、朝阳北览路、四周尺边的围墙类、道路改造和绿核植。●对沿街建框筑进行粉唇刷，种植泊了近百棵粘大叶法国绳梧桐树；查把13公断顷绿化代失征地，先点期投入形贩成北京星次河湾生态梨公园●完成青年龄沟改造；过完成四周音围墙、道误路的改造溪和绿植●在道路纲的断面玩处理上流，通过胸高差的擦变化，注加上“写面砖→蛮各类大厌小灌木夏→乔木眉→围墙剩”的层湿次变化赖使道路购景观十亦分丰富●街角处拌理创造誓丰富景蕉观层次胁。(几庙条主要处道路的邻交叉口据，四角油都有一眨定后退寇，建造愤了10乔个形态学各异的度景观喷惠水池，欢形成怡漫人的环笼境和园区匀景观的体延伸)景观项目内部禁为人行系漏统，不通留车辆。通远过各种不目同的铺装扣材质增加银景观步道暂的可观赏延性和趣味含性裂纹片脚石铺设迎宾树内部道坝路鸟瞰绿化隔酸离带碎石道路防腐木条星河湾跪的内部都道路为低步行系巧统，除观园林步技道以外加，通过阳对消防蔬车道的俊景观处原理形成插景观步饮道内部道路层以弧线型陵为主，道改路两旁景腾色不断更口迭，各种捞各样的景誓观小品和浮各种材质征的道路交或相辉映。景观社区内部部景观中应对用各种石赵材营造水旨景、步道补和小品等黄腊石亩：大型石景旅常采用的竿种类，体型较大蕉较完整吴。莹青片石嫩：质地光滑耳，以水为画邻，重塑大自然油的原始况风貌。斜裂纹片刻石：质地坚硬超，耐磨损品，常用于地面铺捎设，能目够仿造往天然形成的石路掘。青色鹅软涛石：铺设在父水底，段表明光夫滑，能令水景更趟显晶莹剔摄透，灵动活泼。澳洲沙诉岩片石键：适用与大布面积铺贴编，倍增质感；色批系分为早黄色、桂浅灰色等，淋漓枕尽致展现析沙岩永恒的质感萝。人造环棍保地砖盆：色彩丰富屡，形状规柏则，绿色环保，号铺设人马行道和岭盲道。景观各种小品肉在形态、询用材、雕使花等方面类的具有统奥一性和一栏致性星河湾的企内部景观事以软景为傅主，配以拜少量的硬融景设施，园林小品园主要为花伪坛、小亭乔、喷水雕涂塑、休闲嚼座椅等。景观在植物的亡选配上采掠用树多、储花多、草煌少，强调揉以乔木为薯骨干的绿陵色植物作造为主体，形成脉良好的生滔态效益。树木：草坪：近百种树节木错落有致买地排布，令小舞区绿树成荫，铸四季常青。坡地：既美观也竿能起到消除礼杂音，过滤空溪气的作用。认真分析坝当地条件句。(了解循分析所在裹地的气候甘、土壤与乞水源条件响)广泛选怪择植物笨种类。廊(提前