房地产项目规划管理

房地产项目规划管理2008年11月培训目的

通过培训，使员工了解房地产项目开发过程，提高业务水平，以便每位员工做好工作计划，提高工作效。

概况1）、什么是房地产。

2)、房地产的特点。3）、进行房地产开发的必要条件。什么是房地产？房地产：是房产和地产的合称。房产：是指建设在土地上的各种房屋；地产：是指土地和地下各种基础设施的总称。（包括：土地、在建工程、现房）房地产的特点

固定性、地区性。房地产开发建设周期长、投资大，风险大，收益高、保值增值，可在一定程度上抵消通货膨胀。进行房地产开发的必要条件

必须有相应房地产开发资质的公司

（连续5年建筑工程质量合格率达100%；工程技术、财务、统计等负责人有相应的中级职称（一、二级），具有完善的质量保证体系，商品住宅销售部实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度）问题

1、商品房五证是什么？

2、小毛，你在房地产公司多年，请你帮我参谋一下**大道旁这块地是否值得买？

3、**大厦项目快开工了吗？商品房五证

1、国有土地使用权证（土地局）；2、建设用地规划许可证（规划局）；3、建筑工程规划许可证（规划局）；4、建设工程施工许可证（建委）；5、商品房预售许可证(销售许可证)（建委）。

五证办理程序

（房地产项目开发流程）一、办理用地规划许可证

确定项目用地的性质、用地的规模、用地的界限位置、设计条件（容积率、建筑密度、绿化率、停车位、退红线等）

用地面积

项目总用地面积(含建筑物，红线内的总用地面积)

容积率

总建筑面积与占地面积之比（通常不含地下室及架空层面积）；（上限）公共开放空间

各类建设用地内为社会公众提供公共开放空间[包括广场、绿地、通道、停车场（库）等公共使用的室内外空间（包括平地、下沉式广场和屋顶平台）]的，在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下，可按下表的规定要求增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过批准总建筑面积的15%。

公共开放空间必须同时符合以下

条件

1、沿城市道路、广场留设；2、在任一方向的净宽度在6米以上，实际使用面积不小于150㎡；3、以净宽1.5米以上的开放性楼梯或坡道连接地面或道路,且与地面或道路的高差在+5.0米或-2.0米以内(含+5.0米或-2.0米)4、向公众开放的绿地、广场的应设置座椅等休息设施；5、建设竣工后，应设置相应的标志，并交有关部门管理或经批准由建设单位代管；6、常年开放，且不改变使用性质。建筑密度

建筑物占地面积与总用地面积之比，密度越大,房子越密。绿地率

绿地面积与总用地面积之比

。

位于市中心城区的建设项目,确实难以达到规定绿化指标的,经北海市规划局及园林管理部门同意,可将屋面地栽绿化(每块面积不得小于100平方米)停车位

机动车位和非机动车位，属于住宅用途的，一般要求0.5~1.0个机动车位/100建筑面积,2~2.5个非机动车位/100建筑面积;属于商业、办公用途的，一般要求1.5~2.0个机动车位/100建筑面积,2~3个非机动车位/100建筑面积;退红线

建筑物沿用地红线按规定退让

用地规划许可证的管理规定

对建设用地规划许可证的内容不得擅自变更。确需变更的，必须经城市规划行政主管部门同意，并办理变更手续。建设用地规划许可证不得买卖、转让或抵押。建设单位或个人在取得建设用地规划许可证一年内未办妥用地手续，又不办理延期手续的，建设用地规划许可证自动失

二、办理国有土地使用权证◆需办理的手续：1）、办理土地出让合同：2）、出宗地图3）、土地评估4）、土地闲置处理三、建筑屑工程规划茫许可证1、建秒筑方案勤设计2、规番划信息孤中心审苹核各项效技术、嚼经济指亲标3、上唤专家评揪审会（出评作审意见婚）4、方案贵报审5、办理乌人防工程靠设计条件梢、办理人絮防工程初分步设计批迅准书6、施工歪图设计7、办理具施工图施幕工图审查8、市典政工程嚷报建9、消匠防报建10、殖人防报窃建11、泊环保报遣建12、节攀能报建建筑方案但设计确定项事目的总活平面布搏置、竖捞向布置潜、各户贸型平面授布置、菠各户型腥的立面棉、总建著筑面积枕、户数橡等规划信息盲中心审核抵各项

技运术、经济陶指标北海市欠从20要07年材12月色起实行上专家删评审会浆、出评审意耀见从200侮7年1月堡起，北海垮市规划局泪规定：设计方捕案须经片专家评鸭审会评落议，形崭成专家眯意见，商重要地资段的项序目须进宇行公示药征询公孙众意见讽，作为运设计方聋案审批主的重要盘依据。方案报救审从20暗07年复1月起饥，北海任市规划鸽局规定洗：必须提猎交个以巾6上工纸程设计盆方案，本并由两旱家设计感院进行声设计，萄其中至岸少有一港家是未阴在北海躁注册资倦质处地唯设计。（项目总灾建筑面积故在3万平魔方米以下欢的项目直触接报建管须科，总建僵筑面积在宏3万平方唉米以上的崖项目报规对划科）方案审备核程序慕:1.毙科室初审逝意见2.骨上局务拔会讨论3.上规态委会讨论4、方口案批复办理人防婚工程设计窝条件、办娃理人防工窜程初步设武计批准书施工图愈设计建筑设鲜计市政工艰程（管查、线、晋路）设饶计结构设计节能设美计消防设计人防设昌计风水电智能系统拔设计办理施工双图施工图羡审查市政工程棵报建市政工俊程报审傍，办棚理管、举线、路累工程规践划许可湖证（临绞时证）拥。消防报煮建人防报建报建程序链：1）在规已划局批准老了建筑设细计方案后沫，办理人训防工程设将计条件2）设市计人防男工程方氧案、办切理人防忌工程初施步设计洁批准书3）设脖计人防恋工程施球工图、部办理人土防工程付施工许伯可证(10层辈以下的，子可以交易蹄地建设费考18元/更平米抗建筑面积粪，10层以谊上的，要论求在本项迅目内建人凶防工程，隙如不建，鸣易地建设馋费按应建姥人防工程洽面积15器00元/码平米)环保报什建环评报告遭表污水处段理报告污水处死理施工匪图填写环骡境影响恭审批申寸请表节能报怠建条件：1）节能瓜设计经审歉核合格2）节渡能备案规划许可庄证的管理密规定1）在建胜设项目开纺工前,必红须在该项底目用地室确外的显著季位置将规恶划局批准碰的总平面定图及相关塞图纸进行烛公示（图概纸规格：庆有效图幅绕不小于A千1），直会至整个工抵程项目竣暗工及规划杜验收工作服结束。2）必须芒严格按规宿划局核准穷的图纸实另施，不得拍擅自变更抬，确须变肚更的，必飘须向规划傅局申请办郊理变更手柜续，并依厉照《中华庙人民共和周国行政许装可法》及值的关法规荐规定履行域必须的手宝续。3）凡累不按照茫依法核阵准的图虏纸建设告的，属熟于违法鞋建设行泪为，将送依照《笔中华人赌民共和连国城乡谊规划法迈》及相纺关法规泊予以查杏处。3.1抛）有以许下情况歇之一的讽，对城评市规划衡构成严治重影响亭或严重胡影响城雁市规划逗管理要适求的，陶将受到柿责令拆都除违法卫建筑的帮处罚：3.1瓶.1）骡违反建筛设工程铸规划许分可证建搂设的，折以及经侨我局责托令停止休施工而吓拒不停年工，继震续违法循抢建，创情节严就重的；3.1吗.2）内在广场企、风景载名胜区认、文物街保护单缺位的保忧护控制喇区范围文以及在骄历史文烛化保护筝街区控膛制范围亡内，不捷按规划手局核准事的施工罗图进行胶施工建悔设，对珠原景观释造成严烘重影响乔的；规划许可旷证的管理更规定3.1娃.3）耻在江河聋、湖、筒海滩、没水渠、灯排水设胁施等保直护控制趋区范围返内，不尸按规划怕局核准特的施工妇图进行贫建设，损造成影辉响泄洪自、排水胸、通航专的严重胁后果及重改变原颠始地形遗地貌的弹；3.1.屡4)侵占熟城市水源甩地或对城遍市水源地失构成污染堆威胁的;3.1.潮5)违法束建筑对城你市安全、映公共安全畜构成危险等或存在威友胁的；3.1.弃6)在临低时用地上窝进行永久给性建设或忧擅自将临杂时建筑改份为永久性青建筑功能唐的;3.1成.7)史临时建资筑到期烟不申请冻延期或侧延期的录申请未糖被批准扯又不自喝行拆除帐的;3.1牵.8)紫占压道译路用地云的;3.1冠.9)杯占压消吓防通道莲的;3.1.惑10)占趣压邻里通弓道造成相扁邻住户出孤入不便,服引起邻里讨纠纷的;3.1.倚11)侵壳占公共绿垂地建设建程筑物、构蒙筑物的；3.1有.12兰)侵占杰公共停健车场建汽设建筑叔物、构划筑物的茧；规划许可既证的管理山规定3.1叮.13砖)其它得不符合河城市总闻体规划绳、分区杨规划和雷详细规厅划,严羞重影响半城市规瓶划实施患的;3.1.皮14)其音它依法应倚拆除的违胸法建筑物散、构筑物绢;3.2有寺以下情况斑不之一的量,对城市陈规划构成醒一定影响环,尚可采积取措施予端以改正的膊,将受到虎限期改正炸,并处罚螺款的处罚叼:3.2.谜1)擅自循移动建筑幸位置或增帽加建筑占败地面积,拨减少建根筑间距或织挤占道路脚面积密度袜用地、消划防通道、幅邻里通道烧的；3.2杨.2)艺挤占公糕共绿地念建设建冠筑物或爹构筑物垦的;3.2馆.3)末挤占公音共停车俊场建设彩建筑物劣或构筑育物的;3.2.冲4)擅自怪增加建筑俱层数,影卫响相邻住记户通风、中采光的;3.2.薪5)擅您自增加建薄筑物悬挑软(房间、珍阳台、梯拳间等),三造成与相佛邻建筑间达距满足不锐了通风、搬采光要求随的;3.2踪蝶.6)约擅自萍在批准益的建筑课物前、弱后通道胁上或与播相邻建吐筑的间狱距之间壁建设围斗墙或其怎它建筑设物、构预筑物的内;规划许可柄证的管理港规定3.2简.7)踩擅自旷封闭骑过楼或公蜂共走廊忧,影响病建筑整他体景观招效果的兼;3.2.疗8)擅拾自移动顶振层位置或陈增加顶层像建筑面积竞,对相邻扰建筑造成粮不良影响余的;3.2裂.9)将小区配乏套用房(级教育用房洪、物业管网理用房、袭会所、公坦厕、配电稍等)改建效为商业、凭住宅或其通他非公共体用途的;3.2.葬10)会擅自改变半建筑朝向由或总平面燃出入口的碗;3.2乞.11朵)擅糕自改变削建筑平勇面形状质或比例脏的;3.2翼.12员)擅迷自改变耀建筑室妈内地面射标高或夜改变建秤筑层高股的;3.2捆.13锋)擅洞自增加醋室外楼寸梯、电然梯、雨滨蓬或其糟它设施护的;3.2.灿14)元擅自将敞搭开阳台改绳为封闭阳抽台或改为色房间的;3.2纪.15装)擅立自改变差门窗位毅置、形领状或改千变门窗贸、外墙李主要细曾部装饰葬的;规划许谊可证的骆管理规话定3.2.揉16)擅自改涌变建筑落外装修杆材料或室色彩的极;3.2.累17)铸擅自在禁头开门窗的回位置开门沫窗,满足佛不了消防夸要求或影拴响邻里关臂系的;3.2.航18)筋擅自减少厅建筑层数瘦的;3.2鸽.19让)擅攀自将商眯业楼或控综合楼躺改为垂辽直分户著的(增矛加分户畅楼梯用江隔墙分绒割空间跪等);3.2岸.20叛)擅石自增加漆地下室肆而影响摔地下管围线或相库邻建筑雁安全的碧;3.2.夫21)擅自改怖变建筑载物使用搅性质的丹;3.2.吸22)不理按核准的裤设计图建牲设地下停素车场或地花下配套用还房的;3.2第.23藏)擅仙自将架附空层、妄首层车分库或杂框物间改舌为其它状用途的康;3.2.鸽24)将规划趴绿地铺弊成硬地认面或半绳硬地面躁的;3.2掏.25退)不按核准悉的绿地规承划建设的锤;3.2.画26)其贼它虽然影这响城市规裂划,但尚娱可采取改月正措四）、办价理建设工利程施工许济可证办理工猫程招标办理安避全、质广监报批品等手续施工合肃同备案办理安全炊、质监报刚批等手续前提：已墓中标、完似成施工现霜场三通一妥平、围墙岔、门前洗柏车用水、配槽、4*俗6路面硬由化等；需交的费徐：1、缩慧质监乔费：锦中标哲价的0塔.21幕%。、2、定额肉测定费:裙中标迟价的0.拢04%、3、墙勇材专用宜基金:挑8元/普平米建哨筑面积争、4、劳保棚费:贴中标价犹的2%、5、培训姥费：6、交易悠服务费:毫约为甲中标价的租0.1~蹈0.2排%、7、团缴体人身引保险：喷约为中饲标价的围0.凉06%刺。、8、农民爸工工资保彩证金:掀甲乙双纽奉方各交中劝标价的2遍%。9、市政赚建设配套鲁费：中标圈价的1.兵5%10、白冷蚁防治费拼：1.6安元/㎡建源筑面积11、建相筑垃圾处滤置费施工建设一）.耳施工准备二）.条建安工程我施工三）.让单谅体工程滤质量验责收四）.垮配套惠工程施工五）.