某地产集团项目战略白皮书

楔子我们需要了解这个项目，了解并不是简单的数据堆叠，而是核心价值点的梳理……壹·抽丝剥茧·项目分析／贰·箭射靶心·项目定位／叁·群体写真·客户画像肆·有的放矢·营销思路／伍·感染力量·企划推广／陆·贩卖硬件·营销策略关于产品理解即便有一些小小的瑕疵，也会是维纳斯的臂膀，成为独特的优势。我们认为，好的产品值得一再回味。

一般城市扩张模式村落城镇单一中心城市多中心城市与产业结构的不断改变与扩张同步，城市的面积不断扩大。在城市扩大到周边地区到中心交通成本过高或市中心生活成本过高的时候，会自然的在周边形成城市副中心。城市副中心决不是单一功能的，而是以商业服务功能为核心，向其余功能扩展的综合性区域。单一的城市中心无法满足不断扩张的城市需求。沈阳市如何向西发展我们认为沈阳市的发展由于人口的激增和经济的膨胀，明显已经开始需求更多的城市副中心，那么在城市的西向上会形成怎样的发展模式呢？政府推动产业先行，带动人口导入，形成新的城市副中心!价值角度价值潜质城市地位1、城市内真正的生态绿洲，市区内不可多得的生态区域2、未来规划的人文中心，五馆一场的市政规划区域性质铁西的生态、文化、娱乐中心辐射范围铁西、于洪、皇姑、和平交通扩散东西快速干道，地铁一号线，二环线，道路四通八达区域价值对项目影响地理位置、交通潜力、政府规划，深具发展潜力，区域价值的提升必然拉动本案的销售与升值。西部目前基本情况双城化：市区与西部相当于两座同时快速发展又互为依赖的城双向化：从市区向西发展，从铁西向西发展，快速发展互相碰撞这个区域处于两个区域联通的黄金走廊上的黄金分割点，同时受到两个快速发展区域的积极影响。这条黄金分割带会成为未来沈阳的西部城市副中心我们的区域特质完美的生态·具有新时代气息的人文市政规划的宠儿·新城独有的新鲜生活气息我们的土地价值最大化原理生态人文优势非常明显关键是通过人为的努力将土地价值进一步拨升充分利用“保利”品牌号召力，在这块土地上做生态人文大盘我们的产品最优化原理不足机会兵营式排列，不利于彰显大盘优势无特色景观与核心景观区，不利于体现整体品质兵营式排布虽不利于景观打造，但老模式下居住的舒适度还是比较被认同的后期销售推案产品单一化商业内街形式老化，不利于经营管理与拔高商业形象，有待改进如果能引进大型超市，形成区域集中商业，可提升本案价值从本案体量、容积率、户型规划、区域地段位置与发展潜力来看，本案定位应向保利上林湾靠拢，略高于保利上林湾，走经济、舒适型路线。客源有部分经济实用舒适性需求；部分改善性需求。总体为刚性需求客源。对比体量容积率地理位置户型规划景观区域现状总结保利上林湾60万2二环外，但紧邻二环线一房17.4%二房47%三房35.6%丁香湖成熟度一般二个产品较具相似度。但本案位置、配套优于保利上林湾本案68万2二环外，但紧邻二环线一房11.11%二房51.45%三房33%大户型4.44%森林公园五馆一场成熟度一般，但比保利上林湾相对成熟。亮点描述健康生态、未来人文气息浓郁、自身绿化较高户型户型配比合理，除部分产品近电梯外，其它产品户型规划较合理品牌保利品牌号召力淡点描述景观园区景观缺乏特色产品产品形式单一商业商业街规划形式老化基本优化方法优者更优强化亮点，不断升华放大，使亮点成为焦点通过产品品牌的强度，提升产品力的最后支撑力度通过物业、综合品质的强化引导，以及营销手段的创新，弥补不足转化劣势通过销售策略改善产品与景观单一的不利影响通过改进商业规划，提升产品持续竞争力我们的产品与保利纵向之比——与保利各大品类比较保利系列产品总结纯住宅系列保利心语花园保利花园保利百合花园保利上林湾保利香槟花园保利香槟花园保利西子湾保利今利园保利湘府文苑别墅系列保利十二橡树庄园保利高尔夫花园保利阆峰云墅豪宅系列保利康桥保利东湾保利国宾上院写字楼系列保利丰兴广场保利文化大厦综合体系列保利五月花我们的产品与保利纵向之比——与保利各大品类比较从保利开发的全国战略来讲，在一线城市更注重别墅、豪宅、商业、综合体的开发，在二线城市主要以开发住宅社区为主。保利心语系列在保利全国各大产品中属于普通住宅类产品，客群定位以大众钢性需求为主，形象定位走温馨舒适形路线。本案在各类品系中属于中端项目，但由于特殊地域性的生态、人文气息与保利品牌的印迹等因素，可以适当拔高形象。我们的产品与保利横向之比——与市场竞品比较本案在区域市场产品性价比方面的竞争对手为第一城；价格方面的竞争对手为假日.普罗旺斯；位置相近、体量相仿并且在景观方面的竞争对手为美好愿景；其它小型对手为狮城、凯荣，以及部分二环周边沿线铁西楼盘。总体来讲，竞争具有一定压力，但本案较比竞品在品牌、内外生态等方面较有优势，因此如果能够打造处区域的商业中心，加上保利品牌的号召力，能增强自身抗竞争能力与后续价值的深入挖掘。品质感公信力身份感消费者预期我们的产品价值构成保利，中国地产界知名品牌。在中国，有多少人因为保利而对一个区域产生信心在沈阳，有多少人愿意选择保利的产品保利的品牌，正是支撑本项目物业的第一大优势公信力保利，品质的形象代言人。在中国，保利的产品营造的自然、和谐和舒适成为品质的写真在沈阳，没有顾虑性地选择保利就是收获了保障保利的品质，正是支撑本项目物业的第二大优势品质感保利，身份与品味的象征。在中国，居住在保利，成为一种潮流，一种品味在沈阳，政府要员、国家干部、城市精英……总是把入住保利当成荣耀保利的高度，正是支撑本项目物业的第三大优势身份感SWOT分析优势支撑点描述对置业者的意义1、品牌、品质支撑“保利”品牌认可度在全国较高它是身份的彰显，荣耀一生2、生态、健康支撑紧邻森林公园，空气清新，运动长伴百年健康，下一代茁壮成长3、位置不可复制性森林公园周边土地有限，本案集绿肺、交通、品牌，升值空间大。市内森林附近产品的稀缺必使其升值空间大于其它产品4、文化氛围支撑“五馆一场”，文化气息日益浓厚利于自身和下一代的陶冶情操5、建筑质量支撑保利的实力、信誉及16年的开发经验保证了建筑的质量减少了许多置业后面临的房屋质量问题6、物业支撑保利自己的物业为购房者提供了最好的服务平台便捷了日常生活；提高了居住的安全系数与小区环境指数劣势全城对比描述对开发商的影响1、交通匮乏出行不便对于无车族来讲，在地铁未开通之前有所不便2、周边配套匮乏现有配套还不足以满足人们的日常生活需要区域成熟需要时间孕育，会影响本案吸纳力3、园区景观一般兵营式排列，景观单一，没有体现大盘的景观特色。购房者置业要求日益提高，本案缺少供人休闲娱乐的广场，不利于后期销售时的品质拔高4、商业规划老化与新城气质不匹配不利于后期管理及形成区域中心商业街与高品质形象的塑造5、部分户型设计存在抗性部分一梯两户的设计会使公摊略微增大，同时其中一户的客厅部分紧连电梯井，会增加噪音对于购房细节要求较高的置业者会对此类设计存在一定抗性。机会点洞察描述对置业者的意义1、政府扶持政府对森林公园与“五馆一场”的规划提高区域品质与人气，区域升值2、各大开发商入驻开发商的入住虽然会加剧竞争，但可以提升整体区域，使本案顺势而为居住人群的增加，必然提升区域价值3、自身商业的拉动自身商业的升值必然拉动整个小区的价值方便的日常生活需要威胁预析描述对开发商的影响1、未来竞争压力发展拉动了区域进程，也加剧了竞争对手的增加会使价格相互牵制，降低客户吸纳程度2、市场不确定因素未来城市发展与整体房地产市场发展健康与否成为影响销售的不定性因素增加本案抗风险能力，防御不定性因素的影响3、政府的政策把握政府的政策与规划倾向直接影响区域的房地产走势政策可扶持区域发展，也能抑制区域发展，要把握政策风向，及时调整。关于项目士定位从整个战匆略层面上沿思考定位膀，会使项目帜的内涵更杯饱满，成舍为我们的编销售利器顿。我们认庆为，1、政府抢继续宏观螺调控，市也场持续低贷迷2、客户秆置业欲望寻不强，持毫币观望态袖度明显3、区扔域市场廊集中放身量，竞瓦争压力头明显4、项利目区域来无明确虫板块划慰分，市列场认知貌度较低市场是肢我们的尺第一导佩师跳出三界颗外，价值绿最大化这样的市末场环境如何脱猪颖而出本案实现将资金链，的快速市场痰销售模式宾选择分析快速销售模式条件与结果判断项目目标与条件低价冲击市场模式成本利润率低

获得平均利润颠覆现有价格体系竞争市场区位优势树立品牌独特资源降低风险市场行为市场竞争环境区位劣势不可复制核心竞争力（蓝海战略）模式树立品牌

独特地位和资源批量定制模式风险较小，利润低

开发商谈判能力非市场行为团购市场产品创新、超值模式利润较高

市场竞争环境新区项目树立品牌兵谋而宋动，策霜略为上竞品研判红海共性市岔场研判蓝海差异市找场研判附加竞争眼价值竞争策嫩略方向红海策求略（共性盯市场）优势正确定位起区域价值坝拉升项目孩定位劣势区域发展绘现状与周汁边环境项目位驴置交通柴不便为像客户购榆买构成兴抗性项目及首周边原纠生态绿秤色环境保利品牌甩优势具有明显求的不可调首节性，安蓄全系数低安全系数湾低，通过事营销通路确和手段不漫能完全解骆除威胁红海策略跑推导—狠共性市售场分析蓝海策衰略产品仰推导奥—差胳异性市见场竞争政分析蓝海策孕略（差异市裙场）优势寻求或增牺加附加价延值，成为吹核心竞争亲力的唯一攻性劣势客观增加督了开发要罪求以及物占业标准高附加值忌带来的开封发成本增腐加保利的市依场认可度剑及品牌价饮值保利服务已与附加值露的高端价烤值具有市腊场的唯一句性进行可行预性研讨并尘根据市场药需要进行铁合理定位以项目定凯位及市场稿需求为基读础，形成税差异竞争行，在保证酒开发难度凑与开发成顷本不大幅芽增加基础蓝上形成项招目核心竞钱争力之一面临项许目所处狡的区域拜板块，假单纯的佣红海策奴略不足晴以形成售优势，只有从区驳域价值上尊拉升本项欲目的定位征高度才能真掏正跳出副竞争。英在这场愧战争中压，高度收与装备佩同样重拨要。——蓝海匪策略是我潮们的不二搬选择一锤定底音如何拔耐高项目妨区域价显值成为我们炸首要解决惹的问题!区域如何面被认知动作一：摔借势政府托：借用“携15公里胁滨海长廊绳的国际招杏标”活动特，项目趁焰势进行系动列软文炒贞作；动作二醉：重新爸定义片塔区：提葡出“湾碰区”的饰概念，破并抓住叶深圳一辩直以来饮滨海不昏看海的稠遗憾进灾行炒作券，以国挠际化的陕滨海社昆区进行床类比；动作三：忙代表性的寻片区命名篇：在系列引炒作中，柏树立了项面目在红树善湾片区的隶主导地位默，强化了法“中信红担树湾=红丢树湾”的塘强烈印象搏；动作四珠：明确弯区域价宁值>个脾盘价值泥。用纯荒粹富人色区概念粥主打华峰侨城和怜香蜜湖只，湾区示迅速占眉位一线兴豪宅之扒列项目属性万=区域属浓性项目命名山=区域命索名成功成为摩区域领导类者中信红圈树湾背通景深圳市吵红树林讽填海区捐“地王品”拍卖乎红树湾画片区第周一个项康目占地面积拐：162灯653旷平方米容积率：史3.18建筑面条积：6500气00平方悲米成功案例互借鉴区域如竹何被认苏知动作一：轰项目一期境及二期统溪称为“双翻城”，把主项目的规冠模做大；动作二：释利用片区配规划，定向义片区，丑提出“南哑硅谷”概镰念；动作三：你与业主专授家人士定固名“南硅长谷”；动作四：拿系列活动陡——招商布阳光带海捉滨城家庭新日、“南蹄硅谷”-极--领跑诞南硅谷长毕跑挑战赛咐；双城艺却术周等目展标客户活流动定义片压区，但柔项目属舍性与区知域属性唱脱离招商南暮硅谷阳光带饥海滨城规划滞后联，欠缺配嫁套，南片贝区以办公纲为主占地面积贫：423守93.帐8平方堪米容积率顽：3.夜4建筑面区积：175屠000泛平方米成功案例期借鉴区域被碎认知的真规律规律一：拍项目属性肾=区域属蜡性规律二：萍领导并影河响区域规律三：底全面整合阅政府及社约会资源由借鉴懒到应用启示一：浇新品类与垒新板块不陡谋而合保利心牵语作为宴保利系有列中的隙新品类胞，具备竞一定的逃朝气活怖力，与集项目所恳处的新墨兴区域印气质不怖谋而合启示二绝：做区质域领导衬者而非挡追随者定义片舟区新概填念，以洽保利品骗牌的高拳度、项为目的综却合品质右占据强刃势启示三：促整合各方驴资源，炒负作、提升袜高效化这还是违一片未鬼被标明怨价值的章板块，帐但种种杂迹象已洲经指明济了它的燃未来高豪度。区氏域内尚河无品牌金强势，拖保利进额驻，既镜是划定扰一个新领时代的婚开始，谦又是引尤领生活她方向的冬一次潮爆流迁移级。既如待此，板厅块名称爸应该被菠正式写贯入沈阳若房地产桐市场的亲发展史师册中，万定义，径这只是伍一个开它始……吨。——新乐亚居板块（慌暂定）新板块、才新活力、梁新希望重心所在抓：定义板极块新概念区域轴心洗·榜样住避宅目的性：拢由领跑区蛾域，而领避跑铁西标志性：粪在超越对旷手之后，斩继续超越餐自己在这个钟新板块柄内，保嫁利心语蓬的市场胜角色：从新区该域到未伟来之心城市观：景城市向西通，联结双宴核心企业观锤：运筹肺西部，节缔造沈惕西市心形象折射关于客凉户画像人，从帝，众，涓涓细勺流汇集成么海，以不可复催制的情感君和优势，离培养客户设对我们的乞真爱！我们瞄别准的客探户究竟朵在哪里政？1、近郊漏房地产项跌目的客群段一般主要舱来自其与曲城市的同尚一个发展缴方向。本桐案的客群士也符合这祸一特征。2、根据圾本案所处剑的区域，捷客群的主弦要来源地耽有铁西区纷东部，皇催姑区东南通部，以及答和平、沈肉河区一小阶部。3、根困据本案挖属性与工竞争项遣目对不吹同区域落吸纳力博的对比拔，本案沫对客群吐吸纳力化由强到化弱依次农为铁西指、皇姑太和平、研沈河。因此，我六们判断，贸本项目的明成交客群饲仍主要为拌区域客源呢，即铁西枕、皇姑客萌源，比例搂在60％役以上。溯源之层地分类标准地源特征动线特征品牌特征总价特征客群划分产业区(铁西）客群动迁（沈河、和平）客群本地（铁西、皇姑）改善型客群以铁西为主要工作区域的客群主动郊区化客群（和平、沈河）保利品牌追随者投资客群婚房需求客群客以群给分客群特弊征描摹过——以铁西经为主要码工作地烫之一的饼客群李小姐年龄：3闸0岁从事职业削：铁西某域企业中层狭主管薪资水平旱：年薪5锣万置业动因哨：父母及吧亲朋居住纹于市内，蒸希望兼顾震照顾父母驼与工作方时便。置业偏敌好：追撕求生活预品质与催居住空顾间的高抬效利用总。画像写真客群特耳征描摹枝——婚房需稼求客群王小姐与兰张先生年龄：2起8岁从事职业绸：市内某侄国有企业傲员工薪资水挥平：王欺小姐年耗薪3万贤，张先挖生年薪才5万置业动受因：计赌划明年谢完婚，俯急需购周买婚房说。置业偏毯好：喜寻欢个性醋新奇元耻素的设造计。画像写宁真客群特征瞎描摹——动迁客群刘先生位一家年龄：3荣5岁从事职业这：市内某独私营企业让部门负责产人薪资水哲平：年购薪8万置业动无因：现增居住片省区面临捆拆迁问歌题。置业偏好摔：追求居嘱住的舒适榴度与周边壤生活配套片的完善，产对房型有皮一定要求画像写黎真客群特征恨描摹——保利追烘随者客啄群赵先生年龄：4盒0岁从事职业药：私营企边业经理薪资水平帆：年薪2悠0万置业动碌因：偏毯爱保利夜品牌，脆钟爱其藏产品。置业偏怀好：对畏居住的筒舒适度跳和私密渗性有较干高要求类。要求丘住宅面勺积较大乌。画像写概真我们未来树的业主从地缘上食分析，本其项目的客看群仍以区催域（铁西茅、皇姑）溉为主，兼合顾于洪等床区域。从成交万比例上呼分析，偏本地改古善型和绘以铁西旋为主要溪工作地访之一的某客群是页本项目胀的主力偿成交客惠群，其绸成交比抖例为60％左右捏。由于本右项目的笔最主要彼卖点为洗保利的好品牌效种应，所浪以最后酸成交客其户中将秤有超过70％的客雅户，认路同这一返卖点并寻左右了部其决定食。各户型煌所对应闲的成交僻客群对述本项目偏的目标拆客群的膝涵盖度尾不同，白但其大滩致比例未与整体驻项目出枪入不大街。关于营销携目标所有的准茫备，都在箱为一个最撤终的目标叼而努力着我们相描信，达夕成它是刘一个快管速的行叛动！品牌目遮标确立保利浮第一集团军的地杜位产品目标树立区淘域和西雨门户标汁杆地位，计形成品心牌上升形象目标树立区域减中高端品待质生活通过整悼盘的操宴作，将羞其打造杠成西部季新兴板蔬块的标胳杆项目销售目穴标年底前泛完成6捎-8万读平方米的消化冤量关于营挨销思路突发事深件不是松准备好暑的，有役准备的尼是执行四的实力非与信心丝式。另辟蹊滚径，非胀常手段鼠之见招棒拆招！总结保航利在沈奶阳的成抚功营销种策略，哭对保利矩心语将杨有极高绩的借鉴带意义复合式营锈销模式保利会尾会员制意策略相关促销老业主带袖动营销全员参与盾策略公益力形叠象策略服务品养质策略产品包装单策略亲民价格硬策略品牌化改策略通路客户绢策略其他策略√√√√热销保厘证海量蓄竞水——盟人气爆钻棚——般影响力胶涨至沸延点——哨开盘引远爆一气杜呵成必杀笈之异一：高智慧的田最大应用滔——暴力艺营销媒体铺阿面——贡全市卡弄位——随客户会仔——直卵效营销必杀笈隆之二：以一搏多留的最大体需现——通治路营销售楼处优——项半目现场无——样塞板房—须—现场纸接待—助—气氛防营销必杀笈造之三：精神俘获易的高端手煌段——体弓验营销以品牌美及新兴叶区域为索核心卖绞点进行戒宣传，扑是本项剧目规避烟各种劣解势的关红键由于保利武房地产在告全国客户火心目中的耀崇高地位亚，本项目堤在宣传中倾必须以保催利的品牌椒作为核心面卖点，树恶立新兴区授域板块，员弱化交通老、周边配蚂套等的负华面影响。品牌核您心除此，思我们还棋有：定向爆蒸破我们营销痛需要针对联不同客群牵进行有选题择性的营携销推广1、根妇据特定奸客群2、选关择特定惨通路3、进行火针对宣传4、谋求锐高效成交资源整合1、保利央会，易居达会等大型哑客户会的祥结合营销2、沈阳肆易居各销锣售案场的贱联合营销3、大移客户，恋商会等缺特定渠陵道营销充分利用晋保利、易沃居两大房烘地产领军伴企业的资阴源优势进小行整合营竹销双盘联动1、补咳漏因百泰合价格罚未成交窗但又认恐定保利碑品牌的亮客户2、两掉个案场雪的相互催推荐充分利源用保利鱼百合和险保利心督语的价怠格差异候，形成织客户上侧的互通企和互补品牌展示舅馆1、保膀利全国肝项目、吼沈阳项拨目的展偶示2、多菊盘联动遣，保利螺品牌基茄地3、保陡利实力筑和业绩遵的体现4、借助棉同区域之息利对客群离的引导在铁西肺中心区纠设立品懂牌展示东馆，保斜利品牌洋项目全县面亮相效率提托升1、推盘附思路清晰华而合理2、蓄爽水策略营安全且圈有效3、营销坝推广准确惊而深入4、案场借管理高效少且严格在营销思闸路和销售视管理上以披效率为第徒一准则关于企没划推广格及表现好的事绵物，要个懂得恰膝到好处挣的去渲磨染，包淘装也是矮一种真垄心的传呈情达意造。西湖、郊西子；宽浓妆、圣淡抹地段指墙数现代生示态居住早区域规划指数园区规腰整，设丢计合理交通指车数公交终厦点，地伪铁旁边景观指数原生树咳木，宜呜居大盘配套指数风情商散业，周怕边配套晕齐备健康指裕数城市绿肺项，至上标乖准品牌指数保利品斥牌深入劣人心文化指省数文体中心丧，“五馆欢一场”私密指是数都市精英极，私领空济间安全指如数放心居住崇，闲适生迹活服务指数至尊享液受，品沈牌保证价值指妻数高性价遮比尚品规模指数区域大盘降，经典园军区潜力指愚数稳步升腐值，前傅景无限个性指数多层置电雾梯，更人吉性化设计户型指数具有均脸好性层层抽匀丝，蛹趟化成蝶——卖型点精萃第一层：光产品特色累过滤我们产控品特色仰是什么雄？结合区域筹特征，它盘是具备唯忽一性的卖介点、差异窃化附加值品牌（贱案名）蒸、新板浙块领军待之作、爪生态景啊观、个怪性化设梅计、服掉务贴心类、潜力丽无限消费者在煮性价比为侦第一要素拼的基础上挂想要什么羽？良好的居图住环境、急生活品质伯是日常需更要价格、厌品牌（悔案名）奋、身份总、生态侍、交通阵、升值第二层：陷客户偏好搏过滤我们的竞真争力在哪却里？整个房地栏产市场，直相对同类嚼产品，我追们的独有仆优势品牌（案微名）、新纲板块之首旺、高生态第三层秋：竞争框要素过闯滤核心卖尼点：新板块概麻念辅助卖点壳：品牌开发商；震原生态森挖氧社区，羡都市精英舟的私密空验间；心语纸心愿的浪申漫感受品牌（案吓名）——叠新兴板块缸——生编态层层过池滤，面岭纱渐渐缠揭开…顶…新板块掠——新估活力的安诞生，要充满新他意，流独满年轻炎的生命孩力生态园区酷——让我说们想到—飘—呼吸、扁茁壮、绿须色、阳光品牌（案馒名）——岛让我们想炉到——实鲁力、品质清、贴心、拌和谐、浪箭漫与私密绘（案名）一宅清新短、一宅阳昌光、城市焦精英、浪筹漫之城新区·新板块·新家·新形象·新感受遵，一切均唯新可俱表关键词产品标阿签一座会呼蒜吸的浪漫丑之城。生态—泥—森呼栗吸，绿期色案名（心黎语）、特傍色生活理雪念——浪霉漫６８万女方建面锈——一架座城我们的脾识别标婶签，显换在的个贩性表现以诚心构系筑美好家秃园，让所眼有热爱生起活的爱侣企都能有一偿个浪漫温某馨的家，祥精心建造黄的房子，漠可以漫步伐闲谈的森思林，这里计是爱的天期堂。主推S敞LOG浪AN心所至元爱有那家也许不是苍新娘燕尔牺，也许已足牵手十年骗，爱情依鹊旧鲜亮，玩家是心的窑港湾，让鸭爱永远都庭是进行式称。辅推SL签OGAN爱的进寻行式…麻…未来之心·语漫之都保利的套进驻重渣新介定吸板块价筝值，带拍动区域报发展，仙并当之送无愧成骆为此板镰块未来陈的核心桂，基础取条件和框产品规旷划决定虏了项目挡将是新亩婚夫妻拣的首选泡。备选S货LOG做AN推广策信略给人时尚，浪漫，温馨，小资的情节炒，体现个性，营造私密性空间…熄…产品重在“妆”挺。妆——包袍装□本案的样推广重心无在于“包缸装取胜”问，通过浪漫的包装情调朽、小资主题和视觉剥感染，丙营造一象种浓浓环的温馨艳、浪漫芦的时尚莫生活理念和小资生活状态。搭使目标经客户深谎受感染披进而产坚生向往朵，形成全购买欲恐望。□整体王推广主巡寿线皆围冒绕“浪漫·控真情”进行刘展开，赶广告调床性、道膝具制作仔、SP辞活动，火渲染出岭浓厚的恒“心语队”特色铁，使体碗验营销逃贯穿全营程，发证挥得淋拾漓尽致投。□感性弦、体验救、打动孤，三步最策略制日敌必胜变。关于平段面表现亲身体丈验,是疫最真实殖的感受吗。恰当的修凭饰绝对不浙是虚伪，阶它只是与治我们的受惊众产生共付鸣的不谋僚而合LOGO裹设计（一达）清新、浪福漫、优雅情调满溢心形花叶筑家一坑生LOGO挺设计（二耻）港湾，休励憩的幸福庄田园生命的力币量生命的璃活力、生活的伯真谛NP（膨一）爱的回悼归NP（问二）希望进许行中出行记NP（三立）NP（四侨）浪漫空间好去处他们和番它们NP（五兵-六）NP（洁七-八面）原生和爱次情空间说你看，模你看，劫我们的夕爱情天洲堂我们的震路我们的街我们的小衬站520“舒我爱你”片浪漫置业煤计划关于销售地管理把最简考单的事卧做好做抹到极点幼，不仅绞是能力肢所在，耽更会快然速贩卖烧我们的喝思想和滨品质！专业、量敬业；杰精于业晓、勤于君业一场“短恨、平、快绝”的战役箭，在爱的成温存中，丸爆发！低开高若走，快赛速贩卖推案策略以亲民价睁格、高性叛价比产品普，感性抓住客猾群，把版产品火爆推向市售场快速占济有市场暮后，提脑升价格顷，达向坚目标均荐价低门槛价倍格造势—壶—实现海拘量蓄水掀起购买幻玉狂潮——志实现高人粗气洼地价格顺教势走高狗——实挥现目标闪价值1.不茂仅是销薪售代表趁的形象升道具，拨也是项箩目气质买的标签殿。2.在得武体的基础芝上，度身纷订制符合争自身项目夜调性的服芦装。3.选材世高档、量赴体裁衣并苍用色彩区斤分职位，宏如销售代达表、客户磨服务、专茶案经理等编。4.款式欲建议选择砍比较具有穗亲和力及定信任感的盈风格。５、销售讨代表在带奇领客户沿容路线参观肾时，必须厚表现出专命业、有礼蔑的贵宾级泳服务水准我们始鸭终注重德形象，待皆因它盘是项目惯的门面乖和精神胶！现场管理销售案场诵共分为行销组饼和签约捞客服组二个功岭能团队习。1、其中工行销组专扣门负责来勤电的接听意、记录、洗主动的客刑户电话邀闪约和负责俘来访客户岂的接待及姜商务谈判黎；是销售纷案场的主娘力团队；2、签宪约客服组婚是专门负苗责成交客舟户的合同聋签约、贷听款资料收万集和客户扯后期服务科等相关工医作。二个功剪能团队百相对既衰独立又吊相互支膝持合作楚，既可斗以发挥势团队成僻员的个人项专长，玻又可以钓提高工嚼作操作诸的专业页化程度羡，降低床出错率。有利于侧提高整绪个销售绘团队的书工作效笔率和管毁理组织紧效率高效，并唯持之以恒现场管理FAST订SAL牢E激励系队统：FAS荡TS持ALE葛是易居泻传统的柔激励系成统，期狱最大的叶特色是竞整个销圈售团队烈的高指有标与指移标前后州奖金比莫例的巨矮大落差姜；销售峡员的快磁速、高待比例结赠佣以及饺高速淘并汰更新致机制。席让整个雨团队保半持年轻酸、新鲜屈、高压溪力、高漫战斗力烈的最佳矩状态。高速运作卫，激励涤灯荡量化标准记服务考核弟系统：根据标盏准接待宿流程制喉定的偏邮差考核其，目的形是帮助堵业务员需使用最棋标准的授统一动股作，对逮外建立幅更强化科的开发素商服务惰品牌与蚀标准。现场管理是与沈阳使各项目互吗动的交流厘平台。是保利生咐活观念的延倡导者和陵传播者。覆盖全由国的保浸利客户殃平台—股—保利晒会易居中国低庞大的客欣户组织—透—易居会通过对全协国各个地助区大型项篇目的操盘县和易居中况国的成功予上市，易汇居会更吸声纳储备了赚大量的高拖端客户数孤据。易居会对径客户类别歉进行的专康业化管理,每年举行饥全国性的竟物业推荐农联合会,为中高诞档公寓银、办公从、商业驻、酒店味式公寓羞等各类割投资型伍物业创浆造数百栏个成功自营销的道经典神举话，提散供了强磁大的客涉源支持,积累了丰撕富的操作纸案例。强强联合种——河流跟汇成大海现场管理客户资源整合标准化瞎流程管产理，提违高下定毯速度，脊形成热雨销局面芬，促成斥客户快允速下定惊，对短狼期高成词交的销乓售形势派尤其有胸效。（虚本系统倚每天可啄至少下乌定200都0套）无纸化肤办公—软—SC收S电子蒜销控平躺台的应续用现场管理CRIC壁系统于2渠007年蛙9月18俯日在上海撒正式发布摇，上海地袖产界掀起岗高潮，并背迅速席卷厕全国上海克变而瑞信淡息技术罩有限公监司作为汗易居中澡国旗下休咨询板羊块的代烫表企业识，与上累海易居飘房地产录研究院最，集结既了30薯0多名乒专业研赚发队伍则，历经5响年时间汽研制出壳CRI坡C20竹07系展统。截至2筹007粉年6月将底，C浴RIC停已覆盖飘华东、绿华北、末华中、撇华南、嫩西部5奸大区域窄，23昼个重点察城市，匆200那7年底摸将覆盖跟中国3魂0个重耕要城市宇，20喊08年肃将覆盖屠40个吵重要城千市。以CR栋IC中钢国房地充产决策挣咨询系而统为平尽台，以边客户需处求为导偏向，提状供全面、升精准、玩快速的磁房地产喷信息综义合服务霸。市场决惠策指南梁针——杠克而瑞乏咨询系俩统现场管理关于销售箩价格我们一读直坚持劳它的价窗值最大拔化，我盾们创造孩也相信讲！沽值精算拉，成竹在庆胸千金一罩论1.以市直场价格为达基础，结罢合项目实径际现状，抹在保证去屑化速度的皂情况下，魄争取项目到利润最大范化为原则邻；2.以产颤品的景观太、户型、暂噪音、采宁光等几个械方面为因狱素作为楼辞盘内部价灵格划分的域基本原则允以市场价串格为导向浇；3.以腾组团的卵工程情种况、市弱场的竞穗争情况赏、销售追难易情需况等因惊素作为访楼盘各柳组团内腥部价格们划分的距基本原完则。一杆秤套：定价兵原则低开上轧扬低开高走脖，低价打敞响市场，睬短期内迅鼠速形成热丧销氛围，态项目整体串利润的实绵现应在整仙盘，在热沫销的基础锈上提价，被更能凸显者项目价值狱。价格互补利用低器开高走冶的策略哑，和保姻利百合制花园形集成价格找上的差江异和互面补，利婆于客户角的互动败，推动纪双盘的锦匀速去搂化静态价格根设定：市记场比较表项目名称参考条件本项目假日.普罗旺斯第一城美好愿景均价（元/㎡）PxPa=3550Pb=4680Pc=4500位置交通107.58.5108周边环境88777.5商服配套8677.56教育配套644.554规模1099109景观9778.58户型结构121110.510.511内部规划设施109899发展商荣誉66565工程进度86.566.56.5交楼标准54.544.54.5物业管理87.57