旅游地产项目策划及地块

项目策划必须始于地块研究第一篇一、地块研究的意义以立体化眼光从宏观上审视项目发现地块与城市的关系发现地块与区域的关系发现地块与市场的关系发现地块与环境的关系发现价值预估风险二、地块的三维属性地域面地块技术参数面市场面市场发展现状供应特征需求特征竞争态势发展趋势所在地区的区位特征所在城市的区位特征所在区域的区位特征所在地段的区位特征地块规模地块地形地块地势地块地质XZY三、地块研究的内容地块与城市的关系地块与区域的关系地块与市场的关系地块与周边环境的关系地块地形与技术指标地块与城市的关系城市的战略定位城市的总体规划城市的经济结构城市的历史文化地块与城市战略定位的关系研究城市定位客群范围需求特征地块价值属性分析三亚旅游城市

全国

常住

渡假

投资

所处地段是否具有代表性

地块周边自然环境是否优美

地块是否毗邻旅游景点东莞工业城市原著居民外来工作人员

常住临时居住

投资

客户需求分类明显

地块是否毗邻工业区

地块所处地段交通是否便利城市定位使不同特征的地块蕴含的价值千差万别地块与城市规划的关系分析1、成熟区域的城市规划通过区域的功能、人口结构等因素来影响地块的价值！2、新的、科学的规划对地块价值具有指导性甚至决定性的影响！3、不科学的规划对地块价值具有误导作用！地块与城市经济结构的关系研究1城市经济结构人口结构社会特征深圳外贸、高新技术产业发达纺锤型：中层白领人士占主要比重学历、文化素养、收入水平都相对高，消费观念相对开放东莞工业占主导地位哑铃型：老板和打工者占主要比重老板：最明显的特征是经济实力雄厚打工者：中层管理人员有一定经济实力，但学历、文化素养普遍相对低。基层打工者则基本没有有效购房需求。城市经济结构决定人口结构的走向，人口结构的需求特征是判断地块价值的标准参数之一地块与城市经济结构的关系研究2城市经济结构特点受当下金融危机影响程度深圳外贸、高新技术产业发达外向型城市：对国内、国际经济形势敏感是全国楼市受到影响最明显的城市西安科研教育、国防科技工业、旅游为主内向型城市：相对稳定、对国内外经济形势相对麻木受到的影响小，房价仍然呈现缓慢上升的特点国内外宏观经济形势通过经济结构来影响房地产市场形势，从而影响地块开发

不动产具有地域性，所处地域的文化特性便是体现一：

城市文化影响当地居民的思想性格，使其兴趣爱好具有一定的文化烙印，从而对地块开发产生相应的影响！因此，不同文化区域的地产开发理念自然也有所不同！地块与城市文化的关系1——文化影响需求特征

房地产==钢筋+水泥，品牌后面是文化，地产要用文化的方式运作。在中国，主要分为三大文化板块：黄河文化板块、珠三角文化板块、长三角文化板块。典型城市代表分别为：北京、广州、上海。黄河文化“文胜质”——爱谈政治、忽悠、注重形式，对楼盘的概念、身份象征意义比较敏感。珠江文化“质胜文”——务实、以做生意的眼光来观察世相，更注重地段、户型、配套等具体特征。长江文化“文质兼备”——既讲政治又讲市场经济，比黄河文化重实质，比珠江文化重概念。中国三大主要文化板块地块与区域的关系区域在城市中的地位区域的总体规划区域的市政配套区域的交通网络区域的人口特征区域属性1对地块的作用分析在城市中地位

区域在城市中所承担的实质功能对地块价值具有直接影响；

居民对区域的心理认知程度对地块的价值同样具有明显影响！区域属性2对地块的作用分析总体规划

区域规划的重心对地块价值具有直接影响；

区域格局现状要求对地块价值的估量要从现实出发；

区域格局转变趋势要求对地块价值的估量要具有前瞻性；区域属性3对地块的作用分析市政配套

配套现状直接决定了对区域的功能和规划的支撑力

市政配套哦啊影响项目配套的规划、从而影响成本的投入区域属性4对地块的作用分析交通网络

不同类型的项目对交通网络的依赖程度不同

交通网络的通达性极大的影响着地块可以支撑的定位区域属性5对地块的作用分析人口特征

地块的地域性本质上体现于不同地域人口特征的不同

大多数项目都根植于区域市场，因此区域的人口结构直接决定了区域可以支撑的项目定位定性明显且成熟的区域往往直接决定地块的产品定位案例——广州天河区的中旅商务大厦定位的失误地块研究不足导致对地块价值把握不准、从而影响定位的精准地块与市场的关系房地产业发展现状房地产发展趋势市场竞争态势市场属性1对地块的作用分析现状

供求现状、价格水平分析

产品形态、风格特征分析

需求习惯分析市场属性2对地块的作用分析发展趋势

价格的变化趋势

产品形态、风格的变化趋势

需求特征的变化趋势市场属性3对地块的作用分析竞争态势

不同区域的竞争态势不同

不同地段的竞争态势不同

不同档次、风格、形态的产品的竞争态势不同地块与胃周边环奥境的关圈系地块周江边的自趁然环境地块周边璃的市政配旦套地块周边省的竞争对岂手地块周执边的交路通网络地块周边环境属性1与地块的关系分析自然环境

项目必须与地块周边的自然环境相融合或者相补充：周边自然环境优美且稀缺：则为地块一大价值周边自然环境差：则需要在项目内部进行补充地块周边环境属性2与地块的关系分析竞争态势

竞争焦点

竞争激烈程度以及趋势地块周边环境属性3与地块的关系分析社会环境

社会治安、人文、风俗等都有可能隐含着地块的价值点！地块周边环境属性4与地块的关系分析

配套

完善的配套，则是地块的价值属性之一

周边配套不完善，则需要项目本身来补充

市政配套与项目的投入有直接的关系地块周边环境属性5与地块的关系分析交通网络

交通发达是价值属性之一

毗邻交通干道可能是优势也可能是劣势案例——石家庄龙披泉花园概况：占地200亩、容畅积率1.8离市区25分钟车允程无任何眠配套。价格：多层480元/平方米小高层1300元/平方米25分钟车程识不算远、漂价格也不钓算高为什么卖隙不动？地块地形与技术指标用地性质地块四至规划技术指标案例：唉肇庆四颤会市商蠢贸城项临目本项目占比地面积约鹊500亩逐，位于肇乌庆地区四墨会市的大跳沙镇，同剑时又是3取21国道杯与四会大臣道的交汇冈处。从地正理位置上爽看，该镇墙是广东省盗的中心镇临。但是该针镇的经济槐发展水平感仍然比较似落后，2挠007年配GDP约亏25亿，父人口约8打.6万。摘产业处于绍从农业向启工业转移厚的阶段，启基础设施妥建设的落肃后、大量躲荒废的鱼验塘和农田甜加上工业竹发展带来棕的环境污撑染，导致谣该镇的宜徐居性非常结低。项目概歼况在实地考书察完项目爸之后，最念直接的问笋题就是：第一：摸地块周掘边环境留几近荒什凉！远离居越民区、剧人流稀喝少自然环演境可以犹说是”天绿色沙设漠“极度缺乏卷市政配套却、商业配嘉套、生活屿配套等工业污染扛开始蔓延第二：快在这样际的地段恢，项目分500司亩规模爪尽显尴萝尬！500亩规模集进不足眠以造城真，退守胜大沙又千难以寻恭求支撑教！第三：锅作为大游沙的第超一个房怨地产项库目，孤伏军作战，板块市效应无从圆谈起！很多房怜地产开棉发区域异都是在鬼政府规桃划的前勺提下进客行，或彼者商贸塌区、或轧者未来暮城中心俯、或者改行政中汁心、或廊者物流辞中心、秩或者休庆闲中心除等，都凤可谓师界出有名激，容易馋得到市射场的认左可。而本项目盏所处区域利既没有形捧成任何板哑块，也没芒有正式而擦具体的政援府规划定介位。在这种唇背景下蓝，直接昂进入市对调是盲目的，无栽法确定锣市调要温解决的爹核心问湖题和市蛾调工作窗的详略由之分。贺而朵应首先惯对地块弊进行研缓究，以地发现地战块所蕴营含的价悄值所在橡，同时劝为展开申市调工吹作提供崇方向性笑指导。研究一摇：地块余与城市孟（地区僵）的关竿系分析1、本项定目所处膀地区是继珠三角踪蝶区域和域粤西地传区的过抽渡地带瞎，经济规发展、为城市建珍设还处传于相对仪落后的露水平。2、该地区找以工业为逮主导产业底，人口结躲构呈“哑禾铃型”，梅企业高层底管理人员扇和蓝领人趋士是一端数，几层打芦工人员是声另一端，识几乎没有检白领人士茅。3、根据政纱府规划，将是承鹊接珠三饱角区域泛相对低忌端的产行业的重拘要基地修！随着工厘业基础衰设施的伟完善，乏越来越敢多的工跨厂将进祖驻。从唯而会带辱动当地粘经济的滚增长、晌居民收庸入水平扎的提高窜、人口跨的增加眉等。这纳对于本如项目将枣是一大度利好！4、该地区改经济结构月以工业为帆主，又没班有极具吸援引力的自惊然环境资漂源或者历籍史文化资贵源，注定姻了该地区负住宅项目巡寿向城市以董外区域的搁辐射力有售限！四会市桃的区位常示意简梢图研究二：早地块与区茅域的关系铜分析1、本项矛目所处绿区域交游通发达脱，国道似、省道琴、铁路司、快速减路、港控口一应萍俱全，荡且仍在梅不断完俩善。321国道介于俩珠三角和戴粤西地区晚之间的一狭段可谓黄门金走廊；2、本区域掩是从珠三屈角进入粤绘西地区的累咽喉地带扑，可谓黄捎金走廊的催门户；3、本区喝域内人司口无论卡购房区纵域倾向扫和消费胞轨迹上装呈现四辱方割据滨的格局脖，而没畏有一个枯核心；4、根据惧政府规佩划，准猜备将地纺块所属开大沙镇性打造成括“肇庆企市第一谈镇”！农虽然具恰体的规聪划还未深出台，龟但是这锁将在一呀定程度蔽上提升怒市场预铜期！项目地块惨的宏观区哪位示意简化图地块位置研究三溪：地块猴与地段足的关系茅分析1、地块所肯处地段的嫁自然环境储像“绿色唤沙漠”，委同时开始逝受到工业旧污染，自然环冶境在此炒具有很活强的稀程缺性，值得怎本项目虏在园林胃绿化上杰予以重饶视！2、所处地鼠段生活配专套设施极禽为缺乏，遮本项目必竭须通过自挎身的配套墓来补充。3、321国道和四腰会大道途蚂径该地段猪，在区域白范围内具利有明显的挨优势，不叶过由于该掏地段远离夏大沙镇镇易中心，因左此对于大岁沙镇人身口而言颠，本项缎目的交喇通条件俭没有丝辜毫吸引令力！研究四愉：地块赠与市场从的关系踩分析1、该区贫域房地思产市场帝还处于茫粗放经吗营的阶贪段，居床住置业薄需求主喇导市场茅；2、整体而夏言，该区蚕域市场中玻高端产品伸供应不足秩；3、相比畜珠三角哨区域城塑市，该丘区域房墓地产市汗场受金凑融危机榜影响程部度不明荡显，仍敲然具有伞较强的聋刚性需句求！研究五恐：地块畜技术条撑件分析1、地块面修积约500亩，该区果域范围内嚷屈指可数刃，不过如膊果本项目众仅仅局限女于大沙镇故，那么如晚此规模便贩是一大劣男势！2、地块胸仅靠321国道，而也且呈狭长坝形状，是怨劣势之一趣；3、地块成座本相对低伐，是优势坦之一。通过以上谅关系分析专，发现：该区域碧最大的阻机遇在球于无论手居民购偿房区域矮倾向还壶是消费旺轨迹都翁没有形奥成一个荡核心！本地块蔑最大的喉价值属垂性在于瓣其经济拉区位、滚交通条谊件以及符规模！如果本项射目仅仅局淹限于大沙街镇市场，雪难以寻求避足够的市摸场支撑，队且无法充扶分挖掘经愉济区位、洋地块交通躬及规模上撑的价值！地块所处逃地段最大辆的优势在优于是黄金缎走