某房地产项目营销策划报告

建立超越竞争的营销全攻略 ——XXX·XX营销报告缔造XX王者【前言】本次汇报的目的在于：明确项目的推广思路和方向；确定销售推广的关键节点本次汇报的内容为策略大纲，具体方案将根据工作进展分阶段提交。

本报告暂未涉及商业部分。项目介绍【项目区位】XXXXX现有商住物业体育场、体育馆行政中心中心公园XX中心区地王，拥有最大景观面；北、西北、西可观体育中心；西南、南向可观行政中心，中、高层单位可观中心区中央景观带，高层单位可观海，视野、景观绝佳；东北为规划住宅用地，东南为XXXX；【项目概况】项目经济技术指标：占地：58070.40平方米建面：212800平方米住宅：162700平方米商业：50000平方米容积率：3.664总户数：1314户停车位：1883辆【项目定位回顾】项目定位：区域性豪宅【户型比例及分布】两房三房三房四房四房四房以上合计户均面积70-9090-110110-130120-160160以上170套数238243299492——701342122平米套数比例18%18%22%37%——5%100%N【项目特色及亮点】位于XX中心区最核心位置，毗邻体育中心、行政中心、中央景观带，占据整个中心区城市景观资源最丰富的地段；紧邻地铁XX中心出口，交通便利；点式布局规划良好，两梯四户，几乎所有单位为南向，采光通风良好；产品细部处理良好，建筑风格尊贵、沉稳而有内涵；户型结构合理，双向无干扰空中庭院、入户花园，产品附加值高；产品亮点突出，贝尔高林法式园林、天际泳池、观景电梯、空中廊桥；配套优越，城市配套、城市会所、商业街区、酒店式大堂；区域内最大车位户数比；第一太平戴维斯国际物管顾问；XX品牌开发商、区域品牌影响力极高；【营销节点】2004年11月28日认筹2005年8月解筹【项目推广回顾】联合媒体及XX中心区各发展商共同挖掘片区价值，并通过持续大规模的炒作为提升片区形象“深圳XX”横空出世【项目形象】围墙深圳XX首府，人生自在非凡处【项目推广回顾】咨询处XX体育馆楼书2004年11月28日认筹，诚意金RMB10,000元；当天认筹近500个，现认筹超过700个【项目推广回顾】XX豪宅专家，品质一脉传承1998年，雅豪轩2000年，御景台2002年，丽景城2003年，熙园2004年，鸿景园【发展商印象】目标设定【目标设定】成为深圳XX标杆物业；实现片区同期项目市场最高价格；满足项目可持续销售需求；优化发展商金字品牌；【关于目标的思考】目标市场启示客户分析策略形成策略执行大纲竞争分析市场启示2003、2004年政府出让住宅用地情况单位：万平方米2004年企业转让住宅用地情况【市场启示一】1、自2002年起深圳开始实行用地三年紧控政策，2004年比2003年政府住宅用地供应量锐减50%以上。2、2004年政府住宅用地出让量集中于XX、龙岗两区，其中XX占总量的65%以上。企业转让住宅用地中，XX、龙岗两区占全市住宅转让用地85%以上，其中XX占全市的50%；关内土地供应基本枯竭。3、深圳住宅开发由内至外的趋势成为定局，未来两年内，XX、龙岗必将成为深圳住宅开发的热点区域，尤其以XX为主。【市场启示一】关内土地供应枯竭XX将成市场热点【市场启匀示二】二线关弱退化，拆关叠大势所趋酬；地铁因占素（1号线延披长线）钢；政府大力匪投资改善狼关外基础棋设施建设钞；全面实行睡城市化管逢理；XX城市递环境不断击改善与特区界悉限逐步打轿破关内客孟户开始撒认同X猜XXXXX中心区XXXXXX房割地产市美场的集丘中分布门于XX输组团及灾西部组愚团（X油X、X娃X、中赴心区）衬，由于择地理位渣置及本缺项目面释市时间枝等因素碰，20坊05年草西部组胶团将是构研究的涛重点。【市场柔启示三顷】项目名称占地面积建筑类别户型及面积开盘时间起价销售情况位置建筑面积入伙时间均价XX湖三期6700㎡高层2房至5房85-330㎡04年10月开始认购未定兴华路与建安一路40000㎡未定香缤广场15313㎡高层1房至5房30-160㎡04年11月20日开始未定建安一路170000㎡XX片历区即将丑推出项光目【市场启尾示三】XX片区趟2005摔年推出量希较小，大碰多为高容毙积率（超遭过6）项膀目，项目粱指标决定命其品质不冲佳；项目名称占地面积建筑类别户型及面积推出时间项目情况位置建筑面积XX名园二期28480㎡小高层2房10.17认筹XX大道与XX大道交汇处99634㎡XX阁5003.90㎡小高层2、3、4房明年出地面三层XX大道与新湖路交汇处14996.50㎡XX城252338.6㎡小高层2房至5房明年主体建造中XX大道旁515601.2㎡XX项目63094㎡小高层2房至5房明年基础施工94区163933㎡XX片沃区即将脆推出项酬目【市场启节示三】XX片区旷由于区域目的局限，撑一直以来火均不是热定点片区，垂虽然有少毁数大盘支霸撑，但项用目开发周误期较长，贩暂时无法监形成规模遇市场效应钟。项目名称占地面积总建面积推出面积推出时间XX新岸线183875㎡478000㎡140000㎡2005年6月XX海岸1期104616㎡390810㎡83780㎡2004年12月XX家园24000㎡130000㎡130000㎡2004年12月XX国际24291㎡134946㎡60000㎡2005年1月XXXX城76198.69㎡340595.95㎡248000㎡2005年2月XXXX51825㎡171000㎡100000㎡2005年5月XXX苑15948.4㎡78831.14㎡50153.2㎡2005年8月XX58070.40㎡277954.80㎡277954.80㎡2005年8月XX中温心区即暗将推出膊项目【市场爱启示三甲】XX中心喂区200滥4-20拘05年推泼出量大，衣成为市场毒主角。【市场腐启示三债】XX中心滨区成为市浑场主角单位：先万平方辣米1、自椒200迹3年X胳X好望棕角一期纸打响X乏X中心膊区地产师开发第凉一炮，幅200份4年X皆X中心饥区房地路产开发知规模激奇增，2文005傻年更会简出现井胞喷，预节计20俗04年徒、20残05年铲两年供献应量将纪达到2诉00万蛋平方米贝。2、20豪03年全砖XX销售瞎量为16盼3万平方瞧米，20避04年1陶-10月穗份达到1适31万平终方米，预辣计全年销森售量接近凉145万极平方米。3、2蜡005笔年XX踢中心区痛供应量诊预计为卷150馅万平方夹米，超读过20妈04年券全XX纺销售量胀。【市场年启示四截】区域内客抢户难以消茎化200室3-2势005废XX框供需关即系图【市场总耕结】关内土地月供应急剧牛下降，XX中心区朗将成为喉市场热品点区域得；XX城市化识进程不晶断加速泽，利好斜不断，丙各种原煤来长期爹影响关元内客户债破关置这业的因筹素逐步唐改善，XX得到部蜻分关内堡客户认登可；XX中心区套开发号伞角吹响无，两年接近200万平方米沉的供应量贺使其成为扰市场必然谅的主角；XX中心区哥开发呈闻井喷态汁势，区边域内客蹈户短期焦内无法追消化；竞争分析南头1挎5万5200英－650窑0XX1汽5万4500纺－520煮0西丽1晶5万4800航－580吐0中心区1表50万480西0－5斥800XX2叹8万380畜0－4狸800同价片区粮2005抄年供应量醉对比，X哄X中心区达存在巨大逐的规模优烟势，并以胳超前的规厉划、纯净胁的片区形房诚象于其他中各片区形行成明显的百差异化，斩片区间的锣竞争已经汤不是最主灿要的竞争庆层面历史文捷化博物屡馆五星级勇酒店艺术中心图书馆演艺中心海滨度岗假酒店海滨酒吧芝街酒店地铁站待广场医院商业广恨场青少年胶宫自然科学绣博物馆行政中心体育场中央公单园深海大道金成XX泰华N拜2项目XXXX孙城XX海垫岸XX新岸铃线XXXXXXX侧XX好旺角泰华项目泰华项租目润恒项盲目XX国槐际XXX轰N5项删目XX中心渠区战国风讯云图总占地面积51825.6（平方米）

总建筑面积210000（平方米）

商业面积15000左右（平方米）其他面积幼儿园：2400（平方米）会所、物业用房：600（平方米）居委会：100（平方米）总容积率3.3总项目总栋数13栋主要层数28层主要楼宇类型高层总户数1180户建筑设计澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司

园林设计香港泛亚易道有限公司物业管理中海物业目标客户XX及南山高端客户特色：项目园林景观规划由泛亚易道负责，以简洁轻盈的现代典雅风格为主。位于XX新中心区核心位置，地理位置得天独厚，交通网络完善，距离南头关口仅3-5分钟车程，规划中的深圳地铁1号延长线途经本项目，景观素质理想，视野开阔。

小区配套齐全，绿化面积近30000多平方米。项目在产品针对“空中廊院”进行较大的炒作，受市场关注度极高。【个盘分您析】XXX串X总占地面积104616.3（平方米）

总建筑面积333800（平方米）

住宅面积310100（平方米）商业面积19500（平方米）其他面积幼儿园：2600（平方米）会所：1500（平方米）绿化率51％总容积率3.2总项目总栋数约29栋主要层数约17栋：11-18层（小高）约12栋：28-32层（高层）主要楼宇类型小高层

＋高层总户数约2000户建筑设计柏涛（墨尔本）设计公司

园林设计奥雅（香港）园境师事务所

物业管理中海物业

XX海调岸在7责月31代日开始银内部任月筹，作赤为XX灯新中心铜区第一遗个揭开誉神秘面间纱的大赵盘，拉咱开了新手中心区内竞争的冷序幕，享对XX冲海岸来居说，它相所承受递的不仅触是新中粒心区美莲丽蓝图喘下购买柿力的检阔验，还成得承担农起为整理个新中单心区楼捕市定下穗基调的卸艰巨任油务。客户定位陈为：本地瞧高端置业缺者，尤其闸是二次置车业者，主忘要包括高错收入的政贼府公务员禾、企业高殿层管理者狸、私营业类主等。【个盘新分析】XX海魔岸总占地面积183800（平方米）

总建筑面积560000（平方米）

其他面积幼儿园：4000（平方米）会所、活动中心：3000（平方米）总容积率2.6容积率滨海中心区最低栋数一期9栋主要楼宇类型5栋16-26层高层＋4栋水岸多层总户数一期1163户建筑设计美国LLA／深圳筑博物业管理XX集团（深圳）物业管理有限公司目标客户XX及南山客户特色：18.56%超低建筑覆盖率计划分但三期自胞东向西叉滚动开党发，开烦发期为毛4年，轿预计到200链7年，诉求亲水型弹、国际氏化、生窝态式、遗标志性厅、亚热快带滨海愧纯正生秒活岸线朗的高尚瓶住宅区。以“海拌洋文化侨”、“类健康教流育”、敬“现代摄教育”慨三大主满题为核算心，演渐绎佛罗腹里达风拔情园林言，荣膺呈XX首茧个建设献部预审肿的AA景A级社纹区，更超成为中磨国首个茂被联合割国授予棋的“国闭际滨海愤生态人凳文社区钻”。【个盘逮分析】XX新阔岸线总占地面积24069（平方米）

总建筑面积141912（平方米）

商业面积1-2层为商业，13000平米其他面积幼儿园：1600（平方米）会所、物业用房：600（平方米）总容积率4.2总项目总栋数3栋主要楼宇类型18－30层（小高层＋高层）总户数760户建筑设计赛瑞设计环境设计加拿大CSC设计公司物业管理招商物业目标客户以XX本地居民为主，部分特区内年轻客户。特色：开发商力图打造适合郊区化居住形式的花园小区，以营造运动休闲的生活方式为卖点，将对关内白领有一定吸引力。绿化率高巩，车位充跌足，但内撇围户型，瘦园林小，喜不通透，党密度高。搬12-柿5日解筹逃，均价4丝式500元飞。截至到赠目前为止波已经销售崇35%。【个盘公分析】金成X筑X总占地面积107546（平方米）

总建筑面积511425（平方米）

商业面积30000（平方米）其他面积幼儿园：3000（平方米）总容积率2.8总项目总栋数27栋主要楼宇类型高层总户数约3000户建筑设计深圳大学建筑设计研究院环境设计奥雅(加拿大)园境事务所物业管理未定目标客户XX高端客户群体，部分南山科技园客户；特色：集中了滨海中心区内几乎全部的生活配套设施，是滨海中心区的交通、教育、商业、休闲中心。滨海中心区的一座大型人文新城，高台府邸，院落式组合空间，立面现代精美，富有滨海特色。11万平米大型湿地生态园林、8万平米阳光地下车库、3.6万平米外延主题花园、1.2万平米中庭园林、1200米长时尚风情商业街、1100平米情景生态泳池、400米景观大道、160米宽入口喷泉广场共同构成了气势恢宏的壮观景象。结合项目的优势看，此项目具有极强的竞争力。【个盘分竞析】XXX欧X城总占地面积24292（平方米）

总建筑面积130000（平方米）

商业面积16000（平方米）其他面积幼儿园：3000（平方米）会所：3000（平方米）总容积率4.5总项目总栋数7栋主要楼宇类型高层总户数855户建筑设计深圳清华苑建筑设计有限公司物业管理德业基物业管理有限公司目标客户新中心区中高端客户、南山置业者特色：7栋半围合设计，产品具有一定的优势。项目定位陕精致高尚观住宅小区颤，分两期的开发，户皱型拥有优朝美园林景着观的占5良5%以上酿，户户均孕有赠送面预积，90邻%以上的遮户型赠送唱超大落地陈窗。【个盘分购析】XX国爱际【个盘它分析】XXX苑总占地面积15948.4（平方米）

总建筑面积78831.14（平方米）

住宅面积50153（平方米）商业面积13640（平方米）建筑覆盖率35%总容积率4.0总项目总栋数3栋主要楼宇类型高层总户数512户目标客户XX片区的专业技术人员、私营业主、政府公务员特色：产品呈现点状分布，私密性较强，产品有所创新，户户三阳台。项目属于设被中心区种边缘化的互地域，项碰目规模较籍小，难以悬打造豪宅疫形象，所咸在居住氛归围比较浓迈厚，小区机自有商业途配套，但青产品主力雹户型以2纷房及小3崖房为主，滥成为片区修比较稀缺贫的产品，来梯户比有密在片区中躺拥有优势畏。入市时间劳接近，同也期供应量下大，市场漂竞争激烈本项目嚼的最主销要竞争将层面是三区域内撇的项目增竞争本项目蛮推出时何间略为置滞后20052006XX海岸金成XXXXXXX苑XX新岸线XXXX城XX国际XXXX【入市仅时间分楼析】户型两房三房三房四房四房四房以上户均面积70-9090-110110-130120-160160以上170金成XX36%20%36%8%————98XXX苑23%59%8%10%————98XX国际22%45%14%18%——1%107XXXX城23%14%25%33%2%3%125XX海岸11%37%11%40%——1%120XX新岸线15%12%40%30%——3%124XXXX17%5%39%26%11%2%133XXXXX18%18%22%37%——5%122【户型比桐例分析】户型定位揭差异不明锅显凯旋城、逆XX海岸醉、XX新活岸线、X律XXX与韵本项目产那品更为类瓶似【地段颠价值分正析】XX新岸线XXX苑金成XXXX海岸XXXXXXXX国际凯旋城地段价值尽排序：第一阵借营：X谢XXXX裕X第二阵征营：X袖X新岸熟线XX海套岸XX国述际金成XX第三阵碧营：凯鞋旋城XXX脾苑【景观坐资源分丸析】XX新缴岸线XXX苑金成XXXX海岸XXXXX摔XXX国际凯旋城景观价值讯排序：第一阵营浪：XX第二阵捕营：X使XXXXX新杆岸线XX海板岸金成XX第三阵沫营：凯泽旋城XXX蓄苑XX国际【开发商兽分析】项目开发商发展商形象开发量客户认同度客源分布XX特区XX特区金成XX金成XX二线★★——★★——XXXXX苑松茂首个项目——————————XX国际德业基XX二线★★——★★——XX金鸿凯旋城屹海达XX二线★★——★★——XXXX海岸福中福XX二线★★★——★★★——XXXX新岸线XX深圳二线——★★★★——★★★★特区XXXX龙光首个项目——————————XXXXXXXXXX一线深圳二线★★★★★★★★★★★★★★★XX特区本项目加发展商白片区知老名度及淋认同度梯高，客趁源丰富辜，在X写X本地云具备绝供对优势【户型绢分析】XX海慢岸二房，双蜓阳台门口走道谎过长结构方柔正三房，部回分主卧弧岗形窗部分三尘房布局习不合理走道浪费市面积结构方闸正四房，入地户花园、捆通透部分错层植露台、跃蜡式结构方正XX新剧岸线三房，户廊型方正大多配塘有入户营花园通透，教无露台价赠送部分户愉型设计鲜不合理四房，户宾型方正部分配京有入户贸花园通透，民无露台器赠送部分户材型设计析不合理【户型分越析】XXX葵X二房，筹双阳台常规户型结构方茎正三房，赠岔送双朝向佩露台部分户型丙有入户花暗园通透，出哪现不方正非房间四房，减赠送大劝量双朝趣向露台部分户柏型有入板户花园通透，骨户型方脂正【户型分扒析】XX国循际【户型分烛析】二房，结盒构方正凸窗、匹双阳台三房，晃结构方姻正凸窗、耻通透入户花量园三房，结答构方正凸窗、通斤透金成XX二房，报结构方汽正赠送露舱台面积三房，朋结构方贞正赠送露台妥面积走道略适长四房，结弯构方正赠送露台妨面积，入屑户花园通透。部姐分跃式【户型分雕析】XXXX剂X【户型拣分析】二房，大便凸窗户型方则正主卧弧族形观景附台三房，酱大凸窗截、方正赠送无干种扰露台、稿通透大开间检，窄进芳深四房，大狐凸窗户型方溉正、赠狼送无干挑扰露台通透、主负卧弧形观合景台大开间，械窄进深五房，大哲凸窗户型方正北、赠送无完干扰露台大阳台浙、通透见、入户浙花园项目规模地段景观容积率发展商品牌户型金成XX14.2万★★★★★★4.2★★★★★★XXX苑7.9万★★★★★4.0★★★★★★XX国际13万★★★★★★4.5★★★★★★金鸿凯旋城51万★★★★★3.8★★★★★★XX海岸41万★★★★★★3.19★★★★★★XX新岸线55万★★★★★★★★2.99★★★★★★★XXXX17.1万★★★★★★★★★3.3★★★★★★★XXXXX21万★★★★★★★★★★3.66★★★★★★★★★【品质搭分析】从产品吹品质而性言，本姓项目与袭XXX轰X属于除第一阵季营本项目在输地段、景熔观、发展穴商品牌、华户型设计寒方面具有尾一定优势项目名称广告语卖点整合形象高度XXXX城滨海中心区50万平米人文新城大社区、文化★★★XXXX廊回至尊、院落天下空中廊院、豪宅★★★★★金成XX让运动回家运动文化★★XX国际国际新生活、中心区封面人物生活方式、地段★★★XX新岸线港湾住区，国际人居标准国际新生活方式★★★★XX海岸中心华府，盛世名门中心区、豪宅★★★XX人生自在非凡处地段、景观、豪宅★★★★★【形象对往比分析】推广方向秀根据资源吴、产品各勇有侧重，骑但大多以呈豪、大为兔主题在客户乔所认知吐的基础秒上，本邻项目具猎有较高僚的形象洋高度【竞争少占位】品质形象本项目XXX勤X金成X国XXX新供岸线XX国享际XX海踩岸XXXX涝城本项目必目前所浇具备的俭品质及谦所展示基的形象罩均为片申区最高本项目的响竞争主要破以片区内聪竞争为主藏；XX中心区各便项目入市纸时间相近迷，规模庞嚼大，市场房诚竞争激烈剂；各项目笑户型定格位及形碎象差异曲化不明祖显，同挑质化严琴重；本项目防位置显柜赫，景梦观视野菊、户型庄产品、哑发展商叉品牌及置客户资悉源等方悄面具有缘瑞较大优督势；本项目赞存在入素市时间滨滞后及馒客户认脉筹本项肿目后等弹待时间来长等不周利因素膊；【竞争睛分析小日结】客户分析布吉XXXX龙岗由于关饥内土地朽供应的续匮乏，著客户被义向关外盛驱赶【本项目庄认筹客户存分析】区域：宝困城59.报64%XX14孔.26%XX各镇改9.22侨%南山12侧.64%其他4.脂24%本项目VIP认筹客旧户中，跃以XX客户为天主；由于XX中心区宝未来两贩年庞大庭的市场君供应量刷，单纯菠以XX区域的客著户不能满尾足项目销棚售需求，富必须更广斩泛的争取味关内的客受户资源；在项目先逮期仅对持“深圳XX”片区及恶项目形垄象进行鸣少量炒购作的情盛况下，贝仍获得陪超过16%的关内客率户，印证眨了客户正勺逐渐外拓逝的趋势。项目仍需己充分挖掘启片区价值举、扩大片砍区影响力拿、提升片缩慧区整体形泰象，消除叶关内客户坏到XX中心区担置业的迎疑虑。职业：公段务员12图.27%事业单年位21骗.47活%企业中高节层16.准56%企业白羊领22闭.09张%私营业始主12害.88玻%个体经夺营者1痕4.7怜2%年龄：3杏0-45基岁67.肠8%经历：客首次3隶1.7民5%二次以上蔽68.2推5%【本项但目认筹撕客户分塑析】客户以移社会中挨坚力量晒为主，隙大多为额二次及幕以上置晃业者，者具备较誓强的购储买能力杀；客户知识姜水平较高莲，具备一慈定的鉴赏篇能力，对兰项目的品张质要求较继高；客户对修项目开栏发商品栋牌、区妹位、景灶观资源皱、形象没较为认锣同。【客户储购买心策理分析擦】使用便追利体现身乒份价格实惠贪图便民宜实用主义跟风购买羊群效应面子问题购买原利因购买心船理营销思路提高附加以值，物超布所值讲事实、嫂摆道理客户营登销体验营销递、品质感增值保讽值投资渠博道描绘远景意价值【客户取总结】从VIP客户分析绣来看，客返户定位与牵实际基本垄吻合，作喊为区域性公豪宅，其揉目标客户敲为具有一劝定购买能虑力和鉴赏街能力的社宇会中坚力杯量；客户对接发展商昂品牌、益区位、极景观资扬源、楼备盘形象锐较为认戴同；营销推广援需从客户刷购买心理岁出发，建馒立符合其色购买本质裳的营销手偶段；由于本地菌客户难以校消化XX中心区井文喷式供应拣量，必须踪蝶继续挖掘帆关内客户坏，尤其是响南山客户咽；关内客稠户对出抛关置业欢仍存在男对区位象和品质委的心理翠障碍。策略形成XXX眼XX如何超葱越竞争方，最终驳取得全劝面胜利晒？占据深写圳XX愉最显赫冰的位置产品独树英一帜，不探可重复；形象高舒企，万误众瞩目接；XX最具资实力和影胃响力的品贼牌发展商习，豪宅专偷家；顶级品党质，天弄赋使然【项目秆SWO厨T分析门】优势：■斥项目猜自身素质欧绝佳，尤抢其是地段赵、景观、蜜产品■杂发展商仓品牌效谜应明显仇，具有善大批的卫忠诚客眉户；■前固期形象高泽企，广泛杨被客户认权同；劣势：■孩认筹测期长达8承个月，客识户维系困狐难；■致项目等催待期长除，客源介流失机枣会大；机会：俯■扶深圳X址X将成科为未来挣两年内许深圳房神地产的尸热点区牛域■X鼻X利好不永断，关内惭客户开始哨认同；■蛙项目开歼发可肆护机而动论，静观租其变；■竞泛争项目的郊推广也为牲本项目带夺来客源；威胁：俗■歼同期同抹质项目培数量庞泛大，竞胀争激烈湿；■旗关内客阔户出关特置业仍贤有区位宣及品质登方面的捷障碍；【策略详形成】发挥优径势、抢搞占机会依势助势言，掌握片材区话语权木，以高形努象强势推消广、高品愈质展示吸舱引客户充分挖掘势和提升发赞展商品牌岭价值，为毕营销创造擦机会点利用机会样、克服劣幼势大势在场味，关键作雷为，顺势辅而动，抢若夺客户发挥优煌势、转辞化威胁依托品逃牌优势果，展现缘瑞项目非摆凡价值颜，吸引替关内客景户特别窄是南山迅客户减少劣楼势、避惭免威胁挖掘片区乳价值，再玩次整合，睁使更多客骑户消除疑狐虑，认同汉片区高服务+高形象+高品质XX=吴深圳X笨X建立超姻越竞争点的营销麻策略推广策贷略展示策略品牌策告略大地覆露盖计划片区整检合计划关键事件释营销卖场外牲围展示活动体脆验细节卖场展军示卖场全线熊展示诚信/实赖力扩大/狸强化社会责报任感展示策略【展示救攻略】形象围墙户外广激告2004雪年10月阔—200绑5年10狱月形象墙鼠+户外这广告项目形艘象+主右推广语已完成卖场外围贷——形象肚围墙200芬5年1笨月—2亮005凳年8月“城界档界定”风——四缘瑞根大型雪广告光捡柱，体伐现大气阅魄卖场外演围——花城界界牵定【展示浙攻略】【展示攻框略】卖场展挤示八年文矿化底蕴赔沉淀从豪华诵到艺术进化及高丹贵气质购的提升200露5年7睬月销售中踏心——框“艺术侵化体验堵概念展剑示厅”——画砌廊（名敏画展示先）——书桐吧（世总界名著栗）——酒吧哪（调酒师岔）——红酒友/咖啡/狱雪茄/音挖乐文化展龙示——古典踢音乐/乐表器展示——影视条厅（奥斯去卡经典影迅片）【展示攻疲略】卖场展祸示展示物章：——具有文化纤底蕴住宅不-园林局惠部实物展怎示——特色模惩型——宣传片——3D动粗画演示——XXX品疏牌宣传——独兵立展厅俊（销售破中心旁糟）：名坐车——健康窃会所：健串身器材、班中航健身贯会【展示攻嗓略】售楼处艺术化甘、格调接化品质化房诚、气质载化【展示聚攻略】卖场全叨线展示2004户年7月卖场的指标准化当展示停车场污（无水茎洗车服痒务）+复营销建中心南区平台梁示范园林住户大脏堂（后球期展示杰）样板房谦（南区必）商业街区掌展示-北羊区台阶廊桥电梯1234567形象墙凭+导示商业街溜区展示气-城市尽台阶-浇观景电革梯北区平炒台示范掘园林住户大堂痛（后期展糠示）样板房（别北区）电梯【展示攻亿略】样板房均展示N两房三房三房四房四房以上70-9090-110110-130120-160170【展示攻五略】样板房展挽示根据物搅业类型容不同景捷观和花剧园组合秘特性的译差异将忍各种产责品进行泰系列化染演绎—扩—让房漂子发生员故事“热情右桑巴”遣/“休封闲马尔严代夫”隐/“理挠查轩尼排诗”/夹“罗马茂假日”荣/“不宝列颠盛象宴”/亦“纽约掘XX”庸/“富忙士山脚惧”/…吨…【展示途攻略】样板房展嚷示情景样板薪房可体验准点：舒留适的沙炒发、现例场侍应遥生、咖解啡红酒胶饮料露台躺椅朋、望远镜僵、音乐、工大片深圳样板心房教科书工程样次板房【展示地攻略】卖场全线扶展示园林/饱大堂园林北区样板所房市政路200慨5年8督月卖场的觉标准化至展示形象墙户外形象柱举/牌停车场前广场外展厅接待区影像区展示区体验区强势视觉坚识别系统人流汇蠢集焦点城市台酷阶/观拿景电梯洽谈区主体核心袭体验系统南区样油板房廊桥商业街/晕橱窗核心洽漠谈区过渡性体舞验系统核心售卖读系统推广策畜略【推广牛策略】大地覆盖站计划——洪占位、抢壮夺客源片区整柄合计划逼——挖驼掘片区忠价值关键事件枣营销——拉眼球经济媒体推舱广计划除——营况销推广重在高形拆象、掌握悟话语权整合增策值举措耀——提多高产品靠附加值200察5年2决月“扼守砌要道”偿——大刘型户外萌广告牌深圳XX鞋首府/X队XXXX孔/火热认佣筹本项目前海南头/驰关口107暴/XXXX/纵桃源居嫂/前进吹路机场/1楼07大地覆盖瓦计划【推广策茅略】2005膝年3月基于分流烈竞争对手哄客户的形灾象墙更新临/调整/情大型现场听导示牌（同以巨大箭副头为主题拨）本项目XXX够XX前行50同0米大地覆正盖计划【推广鞠策略】大地覆尺盖计划道旗、敏灯杆旗【推广哭策略】环体育爹馆/前例进路前进路哨道旗、督灯杆旗本项目环体育培馆灯杆棋本项目前息进挠路前进路两听旁灯杆棋200挥5年5穷月大地覆盖况计划【推广攻涨略】加油站踢de故直事——腰XX、醒南头、吃前海、雁XX故事一线：加油化站出入块口处可察设置小鬼型广告冠展板；故事二阵：专人唇派发印恭有楼盘顾信息的荷纸巾盒江、发票正袋；故事三件：重点套推广时图期，“庭油站小援姐”的况面对面讲推广；2005案年7月大地覆盖询计划【推广证攻略】分展场XX万泼佳南山海岔雅蛇口沃尔蛮玛XX万佳南山海宏雅/蛇慕口沃尔车玛2005贸年8月片区整问合计划【推广攻柏略】2005秒年1月-冶2月深圳XX悦概念特报/疤商报媒体/制各发展快商/X肥XX让深圳XX的声音普继续维量持，整昆合媒体载、联合牵各发展盖商再次狱宣传片追区价值聪；——不局限屯于《南都报》，整合《特报》、《商报》上进行魂炒作，秤甚至是抱跨版宣爆传；2005陵年5月春交会媒体/风各发展止商/X肿XX关键事件嗓营销【推广煌攻略】2004谁年12月交28日新年嘉脱年华/徒客户联球谊200窝5年2仔月10拳日新春音质乐会/谎花车巡慨游/烟折花汇演游园活动陶……政府/各诸发展商/循体育馆2005智年5月1朗日春交会伏/深圳肌XX远据景发展顽论坛深圳XX女专场/X案X生活畅济想会政府/媒母体/各发病展商/高交会越馆“家在X翁X”产品镰发布会XXX源/业主旱联谊/财答谢XXX/股设计/威篮尼斯酒店震撼20哀05，成丽龙到访XXX/朵媒体200江5年7泥月1日名车展/摄试乘试驾XXX留/汽贸犬公司2005撒年10月骂1日国际级/锦国家级建献筑、社区羽奖项政府/媒竹体/XX搞X2005浪年7月捐赠XX胃X希望小旬学XXX/邻希望工程在春节期她间，XX云主动出击昆，在市场席的空档期胖发出声音偏，由政串府出面，再联合其他床中心区楼狮盘举行“脆新春迎新疮晚会及烟沫花汇演”际，各楼盘剃制作花车寒，一盘一毙个在春节蜻期间全市族巡游！——烟凭花汇演圾，花车芹巡游——深名圳XX钞，喜迎恳新春关键事件迈营销【推广攻奏略】200吃5年2匀月深圳X榴X远景券发展论裁坛以春交度会之势芒，以发冻起者身妄份联合由中心区淘发展商岗共同举刮办关于治深圳X呀X规划煤发展论沾坛！并悄邀请官肃员、行戏业、媒姑体等知荣名人士和，畅谈先区域规常划与发扫展趋势犯的论坛湖，引起威业界关鼠注，深闷化片区乓的价值守认可！——用整萌合各方力制量提升中挡心区的认蜻可度！关键事织件营销【推广优攻略】2005惑年5月“家在困XX”胶XX生馋活畅想考会/产韵品发布季会春交会茧期间，冤仍旧是瓦依势而遭动，邀昌请知名消建筑专酸家，举写办题为饱“家在饲XX”远的XX示生活畅宝想会。——不稼断给客赏户楼盘观资讯，举提升客笛户信心鞠及诚意偶度！关键事件在营销【推广攻个略】2005担年5月邀请国膊际巨星本成龙作画为项目摊的形象肌代言人视，在深圳地产胶春交会亲临X慨X现场旨，利用羞人气使喂项目在撞深圳获秩得最高趟的关注辜度，成璃为话语日权的拥湖有者！——巨星腔担任项目竞形象代言柏人！巨星造访妥，轰动全踏城！关键事孩件营销【推广勿攻略】200征5年5她月参加国驴际、国氧家级建隶筑规划苍或居住使价值评宣选金块奖建设部晓住宅设兼计创新匪经典示汉范楼盘递奖建设部中隙国人居环单境奖关键事件柏营销【推广馆攻略】2005荷年10月活动体验叫细节【推广攻找略】文化品载鉴咖啡/混雪茄/臣红酒美食活长动意大利肌/法国丹等各地扯美食产品品护鉴会所/样灵板房/园残林/观景晋电梯/廊敞桥…………200旋5年2占月起，凶活动不特断，重谢点在展音示成熟怀后艺术展向览名画/害雕塑/序个人收统藏品/焦摄影/逗室内设均计【推广贯攻略】媒体组刻合策略建立直栋效营销纱渠道豪华影院供大片的独描家广告放买映权立体化DM直邮梁（产品说素明书）报纸（忌形象持糠续、关遗键节点委）电视（光重点栏遭目冠名必）网络（印雁象、口碑适、大虾）电台（促垄进销售的桂利器）楼盘电梯羡厅海报/猜展板世联客挂户网络XXX研员/X净XVI狡P客户责资料寄凤送报纸广告【推广攻换略】形象延续皱、关键事充件、关键铸节点发布营销节点助：解筹/竭开盘/封戴顶/入伙展示节链点：样浴板房/风会所/问廊桥/真园林/鉴观景电女梯/商攻业街区事件节饥点：新座年活动隶/新春尖活动/霉房交会棕/产品鄙发布会明星到访漫/捐赠…贺…形象延致续：2龙004迟-12陡到20插05年已4月，展每月半央版南山客秋户争夺蹦，南山抱客户习腐惯使用项网络，肌年后阶良段性在szho蹦me及搜房网耕上发布项般目最新信议息，并邀晓请网络大边侠进行项钥目形象维艺护；尊贵、坦大气、笨沉稳的狡调性及桂风格制闷作项目软网站，突提升形病象，扩丈大知名艘度：网络路演显，产品介裕绍PPT下载真正意义睁的网