某地块营销策划方案营销执行

XX地产营销研判CONTENTS1.非住宅市场2.项目定位3.推广表现4.营销执行5.项目运营1.非住宅市场非住宅市场涵盖商业市场酒店市场写字楼市场本案片区内商业供应情况项目名称位置商业均价（元/平米）业态租金（元/平米）经营状况日月华庭新华西路135000社区底商——销售中西北湖凤凰城北湖西路6号8000/--社区底商——销售中万豪国际西北湖路3-85号10456.32社区底商60-80刚开业东方帝园金家墩10178.31社区底商45-60良好华立新华时代新华下路23号12815社区底商——销售中新华西美林公馆新华西路未销售社区底商————本案片区内写字楼供应情况片区内无标志性写字楼建筑，写字楼集中供应在传统金融一条街——建设大道、新华路沿线解放大道建设大道新华路新光大厦华银大厦瑞通大厦建银大厦信合大厦新世界国贸良友大厦福星商会大厦项目新光大厦商业银行大厦瑞通广场建银大厦信合大厦新世界国贸大厦资质乙级乙级甲级甲级乙级甲级所在区域武汉晚报社对面建设大道与香港路交汇处建设大道847号建设大道709号建设大道喷泉公园建设大道586号建面㎡)17900553191036007200045000156000容积率3.039.216.4814.7————————层高(m)3.3~4.833.83.83.53.5售价(元/㎡)6000不售8000～9000不售不售不售租；元/㎡月558065～6860～8045～5055～60入住率85%60%60%70%70%60%入驻单位以建筑相关企业为主，如房地产开发、规划设计、地产评估等以金融、保险类的大中型企业为主以地产、广告、咨询、保险类企业为主以跨国性的或较强综合实力的大型企业武汉分支机构为主银行、金融机构，大型国有企业外资机构、跨国企业、全国知名企业武汉分公司，部分本地中小公司建设大道沿线写字楼新华路沿线写字楼项目福星国际大厦良友大厦英德大厦（暂命名）资质乙级乙级乙级所在区域新华路186号新华路与台北一路交汇新华路（福星商会大厦旁）建筑面积(㎡)53165.833190039764容积率17.22.56.65层高(m)3.62.93.8～7实用率77%66%70%售价(元/㎡)5800（2004）5200未开盘租金(元/㎡·月)35～4530~35——销售率/入住率90%70%——入驻单位中小企业为主，主要为装饰类/贸易类/咨询类企业商贸企业驻汉办事处，小型房地产，小型智力公司——本案片区内酒店业供应情况片区内仅有一家五星级东方大酒店，沿线其他酒店规模较小，品牌服务一般。如：精益大酒店、盘龙宾馆……经济型酒店迅速扩张市场，为本案酒店业市场带来商机2、锦江之星酒店上海锦江之星已拥有连锁旅馆110家，分布在上海、北京等全国48个大中型城市，武汉暂无加盟店。

1、武汉扬子江速8酒店美国“速8”2004年6月进入中国内地市场以来，目前已在北京、杭州、大连等地拥有6家加盟店，武汉暂有水果湖和青山2家。3、motel168酒店上海莫泰连锁旅店管理有限公司把投资方向锁定经济型旅馆，打造经济型旅店品牌“motel168”。武汉暂有中南武珞路1家。

如家酒店连锁于2002年6月由中国资产最大的酒店集团――首都旅游国际酒店集团、中国最大的酒店分销商――携程旅行服务公司共同投资组建。目前以在武汉地区运营3家加盟店4、如家酒店住宅体量逐年增大7000户人家入主新华西——大区域商业配套价值日益显现项目建筑面积㎡总户数项目名称建筑面积㎡总户数西北湖凤凰城约201723.16796香港路浅水湾57803362两湖总都55538241青春驿栈36119216金利明珠花园43367361香港丽都20000220华立新华时代97295639大唐新都40000261北湖假日46159392三金鑫城国际406737.282868日月华庭82957641天下·国际公馆67097

230美林公馆一期122516538长安丽都1.5万(约)——云湖大厦13000——新华明珠54351——合计：3383163608合计：682107.283927发展大道香港路解放大道建设大道新华路本案唐家敦路马场路武广商圈交通便捷性彰显非住宅市场价值——发展大道、建设大道、解放大道三条城心主干道快速通达本案——武广商圈与本案直线距离超过3公里，尚未构成直接竞争汉口火车站项目具有便利的交通条件以及良好的昭示性结论目前片区商业多为临街散铺和社区商铺，社区底商多经营社区生活配套，缺少大型集中商业卖场；片区与汉口火车站距离较近，商务商旅需求存在，缺少星级品牌型、经济型酒店入驻；沿建设大道、新华路写字楼扎堆，本案与金融一条街距离较近，在物业形态上可形成补充；新华西路作为武汉城市中轴线，片区商业发展前景值得期待。2.项目定位总规鸟瞰A地块主要经济技术指标总建筑面积：99211.19㎡容积率：3.0公寓式办公：33972.2㎡商业（地上、地下）：49421.02㎡车位（地上、地下）：382个A地块新华西路发展大道马场路6米05024米5米聚焦竞争——汉口区域内大规模复合型国际社区项目名称项目地址开发商建筑面积物业类型销售均价落成时间汉口天地江岸区永清街香港瑞安集团145万㎡住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店待定2014东方新天地汉口花楼街香港和记黄埔29256㎡商业、商务、居住、娱乐待定待定锦绣长江汉阳鹦鹉洲香港世茂集团1600000㎡集商务、旅游、住宅为一体的居住商务区(RBD)住宅7600元/㎡待定本案蓄势待发……这里代表都市的未来！

ＨＯＰＳＣＡ示范街区HOPSCA，城市生活综合街区，缘起巴黎的拉德方斯，是国际最先进的地产模式。根据国外现代服务业的豪柏斯卡（HOPSCA）原则，在周边区域体现“宾馆（HOTEL）、商务楼（OFFICE）、商场（SHOPPING）、会所（CONGRESS）、停车场（PARKING）、公寓楼（APARTMENT）”等6个配套,创造新的城市中心区。豪布斯卡（HOPSCA）为欧美国家最先进的商业地产模式，本质为——ABOUTHOPSCAHOTEL

酒店OFFICE写字楼PARKING

停车场SHOPPING

购物中心CONGRESS

会所APARTMENT

国际公寓ABO义UT燥HO坏PSC险A虽然H态OPS崖CA豪订布斯卡秤在国外厌受到企展业的推蓝崇，但寸是它的糟选址与皇兴建却瞒有着严伸格的要叹求和标法准。首先，HOP竿SCA豪布斯剖卡属于粮综合物彻业，必孕须有大卸面积绿同化＼停美车位＼叙商业＼找酒店＼炎公寓等柄作为前燥导；此外，纹HOP割SCA腰豪布斯妹卡与城择市的经练济有着锋密切的铅联系，这一切纷都需要HOP继SCA豪布斯予卡与城芝市之间毫必须有枯快速便遗捷的交忙通网络笼做纽带献。HOP抓SCA基最大的膜优势在技于资源馅聚合、崖共生增踪蝶值本地块肯定位于调HOP妹SCA庭的基础和定位HOPS妖CA的重大利益点HOP鱼SCA建造基础本案地尿块及规厕划快速交通园林景观配套完善旺度及便利芒性联系城开市经济HOPS最CA的综款合性物业乔配置紧邻市中横心最大的杀绿地——咬解放公园内环线解戴放大道、但长江二桥逐、轻轨1倾号共同组评成的大交假通汉口、刃市府地拆、内环拴线核心测，配套帮齐全欲投资1膛00亿建突设的永清怕新区旁，饭桥头经济的第一岁获利者地块规划鞭的产品包殃括了住宅众、酒店、彼停车场、煤会所、覆写字楼HOPS盲CA建造睡基础的绝诵对条件多元均衡绣化降低单隙一品种风底险！HOP似SCA首强调的铲是综合亡互动、烤资源共屡享，在蓝其主题喜之下，羽各物业衡形态互窃为促进杏影响，拌相对于管单纯的爪住宅项恼目运营范，多元化的形标态集中车降低了去化风险。本地块亦建造H辽OPS友CA的败利益点衫１全新概夫念，直痒接提升克项目的晶价值！综合研究滔了本地块歌的特征后鼓，我们发懒现其具有昆打造HO蛇PSCA的先天条剂件。而基跑于此的H谎OPSC若A完成，艳将为武汉碌带来国际最新的本生活模泪式，对姓应的是时收获最怒大的价格回报。本地块建兄造HOP茅SCA的偿利益点２成为新标碑杆，开发逃商品牌价士值提升！HOPS垃CA的全毒新概念、蛙城市核心涨的传奇宝搂地，我们鸟以此将成为城市的克标杆型建像筑群。做葡为一个长掘线运作的卖综合项目柳，这无疑将有属利于中长俗期的赢利多增长，而始运作HOP甩SCA的开发商也将在各缠界的钦佩瞒中实现品牌提升。本地块建虎造HOP芳SCA的妈利益点３表现出对辈土地价值唯的专业尊伏重！城市内环宰线要户地迹段、永清蕉ＣＢＤ的浩入口金角阶，我们没培有理由在这盘块土地偿上制造吧平庸。中而HO平PSC蠢A这一永全新运究营理念拍，将给这一浸块富于传柏奇的土地定带来新的已振奋，全糟效发挥出忠本地块的潜在价伴值！本地块建星造HOP孤SCA的踢利益点４本地块橡建造H喇OPS炮CA的句利益点义5不同物接业相互病带动！住宅带踏动商业城人气，槽商业烘派托住宅挨名气，尚酒店为隔住宅带忌来格调亭，办公泻为酒店筋带来客炊流，H舱OPS件CA的暂多元化蒸产品之善间，有桐着相互阶促进的子“链式拘效应”锈，以此实现共赢！HOP崖SCA我们的絮豪布斯瓦卡？HOPS猫CA－Hotel酒店高端硬件剩的公寓式笨酒店为了拉高桨产品的投露资价值，场我们希望袖采用高端蔑硬件进行伟公寓式酒店弓的开发央，全力吗打造五仍星级标酬准居家采式酒店串，以此熊赢得约700尝0-8访000元/平方米恢均价的冤售价；以下是隙相关产命品的举童例图示——HOPS士CA－Hotel酒店大堂及公市共部份风格各异退的套间HOPSC扣A－Offic来e写字楼小办公考虑到傅本产品团所处地天块相对集背离，波且整体锈体量不皇大，特男别开发成为匠“小办变公体”霉，主要挠针对中鞋小企业带主，将党可售价闲值点平衡至可捡以炫的“刚面子”与衬可以用的钳“实在”冷之间，规睬避地块的缺幼点，全问力保证轿销售；办公体闭将主要娱以外立绩面、空五间赢取蠢市场；以下是相柏关产品的潜举例图示——HOPSCA－Offi烈ce写字楼外立面语日夜创惹意效果小办公样块板间示例HOPSCA－Parki吊ng停车场多重型停裳车场为了保证粪停车位数蒙量的充足踏，我们希坝望不仅仅责是简单的吊地面停车位粒、地下每停车位商设置，灰建议抬滩高底层敌楼面，肉修筑半治地下式车库秃，同时场辅以绿解化；以下是贱相关产忆品的举塌例图示——HOPSCA－Parki修ng停车场半地下腿式车库绿化型妨车位HOPSCA－Shop瓦pin愿g购物沿街型迁“主力呀加分类蹈商业”本地段的染商业沿街僚分布，将各考虑预留胡较大面积雾商铺供主缴力店进驻，带双动其它小其商铺的去宫化；商业将主蝴要以“艺锻术”为主姑题；以下是相阀关产品的将举例图示——HOPSCA－Shopp烂ing购物主力店示擦例HOPSCA－Shop胳pin良g购物包装裙楼商业送氛围商业的前骡期体验式禾包装HOPSCA－Congr毛ess会所外滩1兆９０１阶会馆为了加强任本案的现缸场感染力光度，在销申售终端实积现价值再放次提升，特很别提出拐设立“古外滩190劝1会馆”；取名外滩忆是为了标惑识此地为的进入外滩盐的要口，1901代表本肺世纪伊始样，以此畅增加历损史的厚覆重感；以下是相屠关产品的撕举例图示——HOP第SCA－Congr浅ess会所中式风格欧式风虎格风格示例HOPSCA－Cong睁res奥s会所功能配置雪茄吧发烧专推属视听化室斯洛克馆壁球馆名画艺狡术廊邻里中敌心HOP膏SCA－Congr院ess会所销售功哀能考虑到阁会所前弱期将做急为销售颜中心使馋用，特葬提以下跨风格建斧议：HOP撤SCA－Apart平ment国际公寓品质领先鼓、价格领营先的住宅为了给辜本案的敬高端形睁象有力散的支撑罢，全效瞧实现项史目的附驼加价值，特朵别建议缸以高标密准、细荡节化的痰基准筑沾造住宅响项目；以下是钞具体的欢产品建辆议——关于HOPS驾CA的其它建瘦议HOP标SCA－Apar钳tme侮nt国际公寓建筑结钻构户型由烈小至大猎向上本地块护在平面拿上没有庆较大的博优劣偏肿差，无巾法有针恢对性的莲实现户乌型分布非与价格糟体系联横动。基于此距点，我煌们在同捉一楼体废平面上掘，根据喇楼层的扯不同，摆隔断出蜡了不同宪的户型命，基本章的隔断倚思路为蛇：低楼谅层设置仆中、小星户型，竞单层户最型较多席；高楼互层设置余大户型山，单层员户型较脾少。以迟此分别椒迎合此收两类受产众的户蔬型及价嫁格承受所力。HOPS乏CA的其它甚建议全酒店炊式管理托社区第一太平土戴维斯仲量联托行引进知悔名的国纪际型物纹业管理漂公司，贸对社区无内的住译宅、酒秀店、写添字楼统粮一实行乏酒店式霸管理，幕打造成刷为武汉脊首个“甲全酒店枝式管理既社区”HOP墨SCA的其它建触议一卡通智能化距E社区社区内人届员配送身休份识别卡巡寿，此卡不块仅可做为钥车库、入劣口等门禁遮系统使用圾，更可以此甚卡进行形便捷的迈“社区投内电子罗商务、扑电子化绸物业沟帅通”等伏。系列主扫推案名姓：·ME勿TEL碰168（进驻吉酒店）·家乐福（进驻商狂业）·新锐*宅YOHO（办公）·汉口１任９０１（会所康）最高思出想国际风行矿,领尚街迟区推广总精什：推广口赛号国际新伙市区迫汉口奔心生活SLOG碰AN：[在家翠度假]必须有馒个良好之的环境染，好的物硬环境骡是开发良商去营迹造，好溉的软环丛境我们泊建议采天用主题映公园的帮方式去伤驾御，饼公园是道大家交酿流的一管个平台汉。作为豆度假的邀概念，宾就应该笼是比较灭轻松的娃心情。警具体的久我们用台俱乐部揉的生活稳方式，幸把有相善同兴趣挽、爱好桂的人通术过俱乐疏部组织篮起来。速只有不地同兴趣蛮的人聚绩在一起劣才能很靠好的交宿流。[在街辉区玩]在街区通里，希假望把“栽个人主析义”和驱“集体帐主义”筛结合起薄来。美归国文化诱的精髓贱就是“偏个人主面义”和是“集体然主义”忧的完美丝式结合。丧在街区垒里会建胶博物馆猎，但不孕是单纯宿的参观嫁，而是宏要成为刷一个个点人展示百的平台盛，可以阴免费为永个人办趋画展等收。一般溪人都很悼想表现陈自己，村但是条走件不具远备。在音小区里昂通过一损个场所弃、一个测方式不纯断地创聪造“街返区文化倦名人”庄。本案的拣生活形何态——知己知彼阿百战蓝不殆外部：项目地泪处城市碎中心，砖近临金哥融商圈贸、新世殃界商圈轿、王家蛛墩CB聪D、近治距离辐崖射武广雪商圈。交通网络进成熟、畅茫达，地块鼠被城市中节轴南北干晓线纵向贯醒通、被片含区次干道找横向贯通侮。纵横两条球市政街道押，气势磅鹅礴。内部：发展商品哥牌高起点组、综合实键力以及前纯期项目的再热身，使野本案具备它了“出位滨”运作的桨前提条件狱。项目30余万熄方的住宅和A区块1粪0余万的遥商业规划形倚成强有触力的互返补作用吨。引领汉勒口城心普大型复钩合型社罩区先河旋。优镇势地块周边悬目前车流吼量较大，恐但人流量沙较少，商蠢业氛围有物待进一步慨培育。项目现阶降段周边环仍境不甚理纹想，公用废事业配套俘便捷性不晴足。属地内蛙既有的浴“肿瘤洗中心”局具不良担心理抗沫性之弊右。劣悦势项目地舱块已被服炒热。片区内滔住宅项月目规模逮均较大悬，但均手没有大垦型中心歉商业领虏航来解恶决未来鹅生活配鄙套问题附。武汉市地架标建筑民脖生银行大蕉厦拉动区康域商业价歌值增长。区域内项齐目逐步入跳住率的提聋高，为非货住宅区域寻带来人气粥、人流、焰人脉。机发会地块所锋在片区腔的城心搬商业地虏位暂没敢有被认催同。房地产非传住宅用地趣政策的不格确定性。威辛胁结论本案综遣合性资免源整合柱在片区富市场独凶一无二林！本案具有款抢占第一枝阵营，领已跑区域市贯场的潜质塌！融合、共旗享、交流(离繁华甲很近，离克未来更近达)定位方向“国际复邮合型街区意”引领定棉位，提升布项目形象晴。市场定倡位新城心垄国际商煌业航母诠释：销前瞻C洋BD国筝际前沿搏的HO暴PSC薄A城市碧综合体材模式，以“国射际观”估为指导讽，创新缸打造本级案！产品定巧位导出赚……产品定做位10万㎡新汉口国际芹MALL客层扫描客层定位城市主孔力精英妙+看不卷见的顶是层……WHO三ARE粉TH幻玉EY？核心客庆户边缘客户重要客渗户依托地区本土市场新华片区的私营业主、企业高层管理人员、中高层商务人士江汉区级机关工作的人群青年路、常青路沿线私营业主辐射汉口区域客户黄埔大街周边片区、江岸片区内的企事业管理人员、私营业主。以年轻客户群居多。物业购目的为了追求高品质的生活、投资吸引周边客户华中地区其它城市的政界人物、私营业主，经济实力雄厚，考虑到保值需要，他们在汉所物业购买主要是看重区域未来发展前景。他们对社区的环境、生活氛围以及升值潜力都有较高的要求。++3.推弓广表现案旧名建议案名宁：三金•国罚际风情释义：绿1.保辩持发展誓商继武借汉首个佩项目之薯后的品锅牌延续筐性。2.结抹合本案钓住宅地较块推广冬的国际断化住区稿的产品桥定位。SLOG佛AN国际住册区城怒心生活释义：藏刻录受产众对“炸国际、武城心”易的概念船印象。激发趋亩同与向序往。4.营销思执行三金·勺国际风蹈情（A距地块）漠主要危建筑体喂分布示策意图公寓式办公大厦大型购物超市娱乐餐饮中心下沉生态广场入口处推盘思路考虑到A辨地块内分迟成3种不接同的物业范形态，各崖形态需要矮不同时间允段的酝酿数与培育期毁，共拟分乡丰3批推售嗽。物业形态推售周期推售前提大型卖场（家乐福