标杆房企房地产项目管控典型案例

沈阳xx项目启动会2009年9月24日主要内容：一、成功标尺二、产品研发 三、工程管控点 四、景观管控点 五、体验区 六、成本管控点 七、营销策略八 、税筹 一、成功标尺项目成功标尺⊙项目项目销售净利润率≥20%⊙内部收益率IRR≥100%⊙项目融资额≥2亿⊙项目集中交付率≥70%(别墅)⊙项目关键计划达成率≥95%⊙通过该项目实现品牌落地－销售期客户忠诚度50%⊙为后期项目培养项目总监和项目工程经理各1名二、产品研发沈阳xx项目20分钟车程第一期（2010-2011）第二期（2011-2013）第三期（2013-2014）第四期（2014-2015）总体规划示意图总货值：87.37亿业态预计面积预计单价预计货值SOHO1663205000831600000商业778906000467340000高层47808045002151360000洋房29952060001797120000别墅268450130003489850000合计1290260

8737270000预计总货值分期类独栋洋房商业公寓合计二期65100224641770016000121264三期9360093600四期41700549121770032000146312总计20040773763540048000361176各分期面积一期地块规划条件项目建设用地面积：84086平方米容积率：≤1.2绿化率：≥30%建筑高度：≤

36米建筑密度：≤40%商业比例：≤

10%总体规划设计原则

·复制成熟产品

复制香醍漫步项目的成熟户型设计以及艳澜山的景观设计

·货值最大化

最大密度摆放住宅产品，达到项目货值最大化

·利用坡地地形减少挡墙和土石方的工程量

场地东高西低，南高北低，做好土方平衡，减少场地内挡墙及土石方

的工程量，最大限度节约成本总图中的溢价点沿街商业及多层公寓可以阻挡公路沿线噪音，起到围墙屏蔽的作用强化入口景观感受纵向景观带提升更多边户型溢价适度集中的中央景观带充分展现小区品质的同时提升周边户型溢价最大化私家庭院最大化类独栋的布局尽量减少挡墙数量及高度总图调整调整后调整前总图调整调整后指标项目名称沈阳xx项目项目区位沈阳沈北新区项目总用地面积84086.000㎡项目建设用地面积84086.000㎡综合容积率(含托幼和集中绿地)1.0

车位数259个地上车位259个地下车位0个项目总建筑面积85137.000㎡地上建筑面积83587.000㎡普通商品住宅75987.000㎡类独栋67587.000㎡公寓8400.000㎡

配套设施530.000㎡

商业金融建筑面积7070.000㎡地下建筑面积1550.000㎡

地下设备用房1550.000㎡居住户数359户居住人口1149人居住总户数（类独栋）215户居住总户数（多层住宅）144户商业：7070m2业态分布设备用房：地下1550平米类独栋：215栋小公寓：2栋，8400m2市政设计垃圾站化粪池燃气调压站水泵房换热站开闭站箱变2箱变3项目市政外线均来自于西侧市政道路，目前尚未修建，预计交房前建成。消防控制室/弱电机房/物业接待箱变1箱变4市政设计－电力用电容量计算整个地块设一个开闭站（约20000KVA）住宅指标：76351m2，其中：别墅68331m2，多层8020m2商业公建：7930m2计算用电负荷：别墅按80VA/m2，多层住宅按60VA/m2，商业按80VA/m2计算，平均计算到每户别墅用电量约22KW、多层3KW/户。供电性质分别按住宅和商业考虑。计算方式如下：住宅部分：80VA/m2*68331m2+60VA/m2*8020m2=5947.68KVA同时使用系数取0.3，所以总用电量为：S总=5947KVA*0.3=1784KVA，考虑箱式变压器的低压出线回路较少（一般是6-8回路），整个住宅部分选择3台630KVA的箱变，商业一台630KVA的箱变。市政设计-热力换热站，辐射二期换热站面积：230㎡换热站设备考虑可扩容式，辐射二期住宅市政设计-给水生活水池及消防水池生活水箱容积：150m³消防水池容积：350m³水泵房面积共370㎡无生活热水设计市政设计-污水化粪池处理能力：150m³/天中水处理能力：35%（投资约20万）重力排放，不做提排化粪池中水处理设备市政设计-雨水雨水管险分布及访排水方闹向示意重力排鸦放，不敲做提排市政设计-煤气煤气调压牢箱竖向设计+75核.60+90耐.00+83.摧50+83懂.90+77刺.00竖向设表计+77.舰10+77.锹64+78.数36+79.茂23+78.尿00+78.僚25+78宽.10+77.疮45+77汇.60+75.储60+78屯.50+77.蔑70+78茂.60+77.虽90+79.陪35+79.矛35+90.两00+75醉.60+90.碌60+83挂.50+78火.2+77种.80+78妄.00+78.狂50+78.淋90+79.彼50+78.元00+78惕.20+78摸.60+78.绩90+78陵.50+78.时20+78.勿30+78概.70+78.蹈90+77掩.10+79逮.23+78引.66+78衰.36+77.诊94+78素.24+77粒.94+78.讨66周界挡泉墙3%0.8%4%0.5%5%0.5业%+77虫.64+78.沈96+77赢.0+76弃.5+75阵.6园区挡墙峡位置外围7.2米挡墙宅间2米挡墙长约200米长约3100米园区围护吉范围正式外围食墙交房临搏时围挡南侧排水侵沟冲沟排景水方向山坡排水碎方向园区排水侨沟排入市政孔管网园区安稻防系统蜜范围正式安防是系统临时安吓防系统场地边缘追处理-南侧边缘南侧无稠需做挡满墙，内定外高度沈一致石油管陷线挡墙器关系竖向设计东西高签差约300m万m+77.低64+77.捎94+78番.24-0.贷45-0.王40-0.遥20-0.1愿5车库地弹面按标遗高情况细降低，拌满足入维库坡道兴的坡度熔符合规三范使用萝要求交通组麦织产品的跑复制优已化-组团设袖计车行道人行道挡墙位斑置，2米高产品的复很制优化-组团设证计330名0330伶0300涌0200狮0灰空间产品的复约制优化-组团设计产品的复恳制优化-组团设截计车行入殿户处宅侦间剖面5M5M4.3飘M5M4.3M5M2.5袍M2.5M0.003.3理06.6躲0产品的复猛制优化-组团设饰计人行路端挡头处理示冈意纵向道路诱剖面示意5M产品的盘复制优居化-组团设计

牛一沈阳项目有车行道别墅间距15.5米16.3米无车行道别墅间距14米12米南入户别墅与车道边距离4.4米4.3米北入户别墅与车道边距离5.7米5米南入户地下一层家庭厅处下沉庭院进深3.6米6.9米南入户地下一层南卧室处下沉庭院进深1米5米车行道宽5米5米产品的复旷制优化-组团设耳计

牛一滟澜山沈阳项目东西向路两侧绿化3米2.5米人行路两侧绿化2米2~3米纵向路两侧绿化1米2米户型分布南入户：53栋北入户：67栋南边入吵户：24栋北边入户请：30栋尽可能多阵的增加优饭势户型人车北入株户：41栋产品的复皆制优化-户型调柿整北入户310膜㎡与牛一亏户型比粮较：增加室塔内车库取消设备木房增加房小间一层增墙加阳光叮房取消二层颤室内高差改善入户理增加玄关病柜空间二层南向奖增加露台三层马桶次坑距调整三层扩固大露台空调主忘机降板区礼域降板70降板300产品的戚复制优养化-户型调整南入户308㎡与牛一贸户型比晋较：增加室锋内车库一层增加出阳光房取消二俱层室内挨高差扩大厨房乖同时改善桃阳台与房挠间的关系纽奉，增大通行向阳台的纤门三层马桶遣坑距调整空调主机降板区域降板70降板300产品的汪复制优赠化-户型调总整北边入户328钳㎡人、车挥同侧入酸户车库顶爹增加露枕台空调主机降板区唯域降板70降板300产品的复晚制优化-户型调整南边入户335井㎡人、车同兽侧入户车库顶增郊加露台空调主艰机降板区赌域降板70降板300产品的惑复制优泉化-户型调蒙整人车北韵入户304秒㎡人、车同香侧入户最大化私烦家庭院空调主机降板区附域降板70降板300产品的流复制优裳化-户型调篇整多层住宅内廊式单廊式东向+东西通透胳住宅确定为单猜廊式，并脾继续深化产品的气复制优库化-立面效果产品的展复制优闪化-立面效果产品的宿复制优菊化-立面效果屋面瓦西班牙小筒瓦外墙涂料丙烯酸涂料仿STUCCO外墙石材文化石外墙门窗塑钢型材+3层中空玻璃，表面共挤花架防腐木铁艺参考牛一样式装饰线条聚苯板遮窗板聚苯板，参考牛一样式取消西班避牙风格，绑减少平立宝面组合形困式，减少套由于立面瓜变化引起戚的相同平骡面开窗变枯化，文化体石比例控知制在30%以下。立面选戴材建造标夸准三、工品程管控分期情况类型面积节点时间样板区别墅5352.7平米开工开盘交房2009年9月30日2010年7月31日2011年10月1日商业（兼售楼处）2000平米一期别墅别墅62978.22平米开工销售交房2010年4月1日2010年7月31日2011年10月1日后期住宅及商业商业7900平米开工销售交房2011年4月1日2011年8月27日2012年9月1日住宅8020平米项目分期膝及计划一期计西划关键劈燕节点事项完成时间项目启动会成果提交2009年9月30日取得工程规划许可证2010年1月5日取得施工许可证2010年3月1日样板区开工2009年10月1日项目基础开工2010年4月1日项目首次开盘2010年7月31日项目现金流为正2010年10月1日竣工备案2011年9月10日交房2011年10月1日施工总平伸面分析——标段划分示范区脱：进场09-1腊0-01封顶09-面11-酸30开放10-0欣7-16开盘10-仰07-拣31一期：开工10-0驱4-01封顶10-隙07-程15景观进秆场11-预05-健31交房11-1继0-01二期：开工11-哨04-邻01封顶11-0火8-15交房12-0崇9-01施工总脚平面分遣析——施工道路一期施工较主入口201命0年4月开启示范区醉施工入恋口2009年10月开启一标段二标段示范区一期施勤工次入电口（2011年4月开启）施工总槐平面分如析——水井、变遣压器、塔素吊、加工律区213454#材料加工旦区1#变压器2#变压器3#变压器1#水井2#水井工序分析关键工序201沉0年8月施工2010年8～10月施工质量控制输要点11-1：檐口做法质量通病暂：檐口漏眼水1-4：门窗收现口做法质量通壳病：窗妇口漏水排、冷桥1-3墙面和屋脑面节点质量通炮病：漏酸水、冷恒桥1-2：天窗安装眼节点质量通病则：天窗漏饼水1-1：檐口肯做法1-2：天窗游安装节搁点天窗漏颠水质量全通病分巨析：天窗漏水畏的主要原戴因是屋面什天窗批水瓣板与屋面享瓦没有完炸全搭接，冶导致天窗肯下口存水钥，渗入室泽内。天窗安装凯节点屋面反台黄高度增加筝至310，确保颂天窗批即水与屋塌面瓦顺醒搭1-3：墙面饿和屋面搬交界处摧节点1-4：门窗收吓口做法30宽1.5厚单组分廉聚氨脂（I型）防水窗框防爽水措施裂：（1）副框外矿侧做聚氨罩脂防水（2）内外阔密封胶（3）窗台保横温向外找宋坡质量控汤制要点22-1：露台地面陪做法质量通作病：露为台积水键、漏水2-2：首层地面给防潮层质量通金病：首殊层地面荡返潮2-1：露台屑地面做盒法常见质遮量问题巡寿：（1）门廊搭由于找稻坡不到宴位造成纹积水；（2）门廊防吼水不到位哀，从户门蓄向室内漏证水有降板露翼台地面（下为车轧库或阳光须房）无降板诱露台地竞面1502002-2：首层地虎面防潮层常见质伴量问题症：首层（或松地下室）德返潮结露处理措施处理措野施：刚性层上退满做JS防水，贺作为防拉潮层质量控吗制要点33-1：降板卫生铜间地面做血法3-1：降板好卫生间狠地面做国法300四、景观摆管控1.景观设计嗓原则3.景观建造标准4.景观资源规划2.景观构成目元录5.景观建造成本景观设计猪原则：从xx景观过渡撑到xx景观基于景胶观“三灾大纪律道十项注并意”复制成熟通茫用景观供模块为乡丰主，借鉴优化异竭地特色哑设计为贺辅，并结合欣本土特剃色动植未物与地慨形进行威局部创新！总图部位实现方法参考目标原因(效果+成本+工法+配置+资源)园区入口复制北京滟澜山简洁大气尊贵礼仪感园区车行道复制北京滟澜山、西苑群落种植层次丰富林荫浓密见树不见墅步行系统复制北京滟澜山、牛山公共绿地最大私家化公共节点复制北京滟澜山、牛山小而精致，造价适中，便于维护私家花园复制北京滟澜山、牛山种植溜边私家花园草坪最大化商铺街景借鉴重庆睿城吸引停车提升人气景观溢价社区围界创新秋色红景丰富的彩叶植物渲染秋色情怀(北美鹿角槭\火炬树)景观构广成景观亮贯点区域岗：景观标准画配置区域棕：主入口孕蓝带核绕心区商业前场寇人文区宅间绿地社区南态北车道峰景观车型入户纽奉范围外围红肉带秋景枯区景观记徒忆点：投主入口雨蓝带水池景、外撇围红带樱秋景、犁绿带社辣区南北洋车道景给观景观控制纺点：商业诵前场人文讨区、宅间磨绿地区景观建造思标准---主入口磨核心区景观分区景观面积配置分解单方造价复制目标总造价主入口及主线景观5900㎡1.200㎡人行道铺装2.40颗30cm银杏入口两侧15颗高大蒙古栎3.人行道两侧林荫夹道及花径4.疏林大草坪1500㎡5.300㎡溪流6.LOGO墙花岗岩铺地300元/㎡银杏总价60万其他苗木花卉150万LOGO墙8万水体单价1200元/㎡(含膨润土防水毯)北京滟澜山重庆江与城样板区413万大门铁艺大门建筑及装饰20万银杏大糕道北京滟澜游山水系景观建造字标准---围界绿眯地景观景观分区景观面积配置分解单方造价参考项目总造价围界绿带14500㎡外围20m宽林带(火炬树、杨树、三叶草)林带250元/㎡重庆蓝湖半山363万围网700m长1.8m高围网(不含安防)下部1.5m高挡墙围网450元/m好望山32万东侧围随界及外留围绿带毙断面图南侧围界棍及外围绿稼带断面图围网图景片围网结合倚刺篱：黄牵刺玫、藤者本月季景观建罢造标准---商铺前览景观市政车行峰道15m宽绿带草坪＋渣灌木停车位车道商铺前铺身装内廊商铺13－15m5m5m3m2m景观分区景观面积配置分解单方造价复制目标总造价商铺前景观带4750㎡1.硬铺及商铺台阶花池1250㎡(450元/㎡)2.80棵25-30CM大银杏(3万元/株)3.3500㎡软景15%面积的花灌软景3200㎡（20％花灌木、80％草坪）400元/㎡重庆悠山郡190万景观建谣造标准---南北向狠主车道交景观景观分区景观面积配置分解单方造价目标定位总造价车行道景观1250㎡1.车行道两边绿化采用三个层次2.乔木：元宝枫+栾树+蒙古栎3.灌木：丁香+木槿+紫叶李+紫薇4.球：丁香球、云杉球、龙柏球600元颐和原著、蓝湖郡、滟澜山75万元南北向促车行道丧借鉴颐告和园著爷绿化层遍次景观建造帽标准---车行入户郊及街景景观分区景观面积配置分解目标定位单方造价总造价车行入户街景10850㎡1.217户绿岛配置2-3株大乔木和5株小乔木或花乔木及三分之二的草坪三分之一花灌木等重庆蓝湖郡、滟澜山500元/㎡525万元入户门墩217个砖墩、石材压顶、门牌滟澜山800元/个18万车行入律户断面车道入素户平面兴图车行入攀户景观入户门墩柜及户名牌1北向下沉花园南向下沉庭院灰空间景观建吓造标准---人行入叼户宅间柄绿地景观分区景观面积配置分解目标定位单方造价总造价宅间绿地9170㎡1.每户10㎡木平台2.公区1m宽人行道1600㎡3.217户入户门柱及小铁艺门，入户栏杆3255m

4.8230㎡软景北京滟澜山520元/㎡477万元下沉花园7854㎡下沉花园木平台，木格栅分户，涂料墙装饰面层及红砖压顶北京滟澜山200元/㎡157万私家花园15876㎡草坪占85%,灌木占15%,乔木按100㎡8株配置北京滟澜山380元/户603万复制北京滟澜山道路铺装借鉴北京滟澜山入户地上花园睡分割借鉴允北京滟澜纠山景观建造远标准---私家花园氧面积及分碎户下沉借鉴腾北京滟澜许山`绿篱分割1.2m涂料墙＋0.8m高格栅2m高墙50平m100平m30平m60平m10平m100平m20平m40平m空调机位xx一期景观工程成本测算表090929-2别墅区景观区域数量配置标准单方造价（M2）总价（万元）主入口与主轴线景观59001.200㎡人行道铺装

2.40颗30cm银杏入口两侧15颗高大蒙古栎,人行道两侧林荫夹道及花径

3.开放式上疏林大草坪1500平方

4.300平方溪流

5.LOGO墙700413园区内南北向主车行道景观12501.车行道两边绿化采用四个层次

2.乔木：蒙古栎\元宝枫7-8米高

3.灌木：2.5-3.5中层油松、八棱海棠丛生乔灌木等

4.球：丁香球、云杉球、龙柏球等下层

60075车行入户道路景观108501.217户绿岛配置2-3株大乔木和5株小乔木或花乔木及三分之二的草坪三分之一花灌木等

2.217入户门墩480521人行入户及宅间景观91701.每户10平方木平台

2.公区1米宽人行道1600平方米

3.217户入户门柱及小铁艺门，入户栏杆3255米4.8230平方米软景480440下沉花园7854下沉花园木平台，木格栅分户，涂料墙装饰面层及红砖压顶200157私家花园15876草坪占85%,灌木占15%,乔木按100平方米8株配置380603导示及环境设施等48800导示系统、信报箱、小品、游乐设施、垃圾桶，桌椅等1573景观水电48800景观给排水及景观电气25122小区围栏700芳树晴川围栏样式45032小区大门

暂估

15园区内小计50900以上全部内容4822451园区外景观周界绿化带14500绿化带14500平方米250363

商业景观47501.硬铺及商铺台阶花池1250平方米(450元/平方)2.80棵25-30CM大银杏(3万元/株)

3.3500平方米软景15%面积的花灌木，85%草坪.400190园区内外合计

70150

4283004五、体验碍区1.样板区选虹址规划3.样板区体验点布置方案4.售楼处方案6样板区筹建成本、运营成本测算5.样板房方案2.体验动线目果录7样板区实施计划1.1样板区茫选址分析沈阳趋项目辐射糠主要区域的客燥户的来访陶路线道路两侧沉较好的市旱政绿地结合二匠期用地结论:样板区红设计在夜项目地块的西北攀更有优势大部分洗来自沈摸阳市区从南面意进入项栏目地块另一部分揉来自周边党城市从北面骗进入项旺目地块临时苗圃沈阳市干区沈哈高速售楼处冶位置施工通烧道景观苗粗圃P1.2样板区规查划体验区面积：2000蹈0㎡景观面积1450康0物业维多护面积整改区面积：200毫0㎡施工单宋位维护苗木公园访区面积：3000㎡施工单图位维护2.体验动线拼分区从大门辈入口至伤样板房明内路线买长180征mPP售楼处稍位置样板房样板房样板房样板房样板房景观苗圃整改区面积：2000㎡施工单位往维护苗木区面积：3000㎡施工单滋位维护3.1市政及苗昂圃绿地整枝治1进入边界，市政路东侧2000㎡，每㎡500元，共计100万2市政路西侧300米，5米/棵，共2排，120棵云杉用云杉代航替雪松形凡成的大坡即地绿化带叔，云杉尖舅塔型的树爽形和枝条海舒展成层网，冬季依互旧绿树环屯绕，结合捷下层花卉跪形成区别菠于市政的槽独特风景钢。11东北云杉市政车行箭道15米宽绿去带草坪＋累灌木停车位车道商铺前边铺装内廊商铺13－15米5米5米3米2米3.2商业楼前抬场硬铺及商铺台阶花池600㎡(450元/㎡)计27万；沥青路面1650㎡(100元/㎡)计16.5万,杏花灌草坡2250㎡

共计190万，单方造价400元/㎡。113.3入口大浇门121入口大门借鉴曲江盛景水景墙造型2大门空间借鉴滟澜山格局，入口40棵30cm银杏树阵213.4大门后过装渡空间1大铁门至售楼处平台，平台至草坪都采用红雪松木栈道2售楼处平台北侧复制唐宁ONE石头水景和洽谈处(30㎡)1221334343.5疏林草韵坪与水坡景1草坪复制花盛,先收住视线再徐徐放开2复制花盛草坪里几何形小休息平台与点状陶罐水景12123.6水景1复制滟澜山水系，共计300

㎡，单价1200元/㎡2端头面状水景，中间溪流状均宽2m-3m12123.7南北主车甲道大乔:元宝枫+栾树+蒙古栎；灌木:丁香+木槿+紫叶李+紫薇单方600元/㎡，12213.8步行入户小径、天桥和地面花园复制滟澜山小径西侧端头三角形地带设点状陶罐水景1212333北向下沉花园南向下沉庭院21灰空间3.9精装私家吓庭院11私家庭院由体验中心配合室内装修主题自行设计，营造生活氛围木质+石材铺装地面为主，墙面垂直绿化为主，私家庭院由物业公司维护4.9景观设纯计理念景观意听向3.1承0小品入户院蛋门（滟轨澜山）壁灯园区指引敏牌陶土花脾罐木质垃禁圾桶（递滟澜山乔）清泉石备小水景生态陶罐来水景项目售见楼处平穗面布局阔图（室霜内面积岛：约500祥㎡,精装424是㎡,简装76㎡）售楼部健模块的眼应用（500平米版夸）1、根据泳商铺情域况对辅渐房进行啦适当调箭整；2、标准套湖餐三大措津施：喇施工图+造价清右单+实物照缝片4.1售楼处娃方案模型区、身前台、入弱口门厅（187㎡）洽谈区蓝（115㎡）签约区（43㎡）财务室15㎡办公室、违保安室、堪保洁室、桐储藏间（76㎡）卫生间(37太㎡)4.2售楼处方之案4.3售楼处疯一层平甚面图及电功能划今分项目售盛楼处平捆面布局秩图（室捉内面积挺：约500棒㎡,精装424若㎡,简装76伶㎡）模型区、穿前台、入柏口门厅（187㎡）洽谈区积（115㎡）签约区（43㎡）财务室15㎡办公室、纯保安室、袜保洁室、著储藏间（76㎡）卫生间(37洲㎡)亲子区17㎡4.4售楼处室刑内设计的司意向图片4.5售楼处室诊内设计的乘意向图片4.5售楼处敏室内设殃计的意茂向图片5样板房一个原则尖：模块化包复制+针对性创粮新二套方嘱法：定型复烧制——户型近似定向复制——材料清单辅、色系统志一、功能区芽组合四种户谎型：南野向边入然户(BS_把1)、北向稼中入户(NN_沃1)南向中入缓户(NS商_2)、北向边裂入户(BN_妇1)PP售楼处甚位置样板房样板房样板房样板房样板房5精装样板敲房选址位宿置5精装样节板房选胳址位置BS-1NN-烂2BN-1NS-肌2NS-27月16日开放5.1样板房低效果——类独栋赵别墅——南向边户艰型BS-辉15.2样板房效晌果——类独栋勤别墅——南向边户繁型BS-喷1公共厅堪室模块公共厅室属模块厨房模块卫生间卫生间卫生间楼梯间楼梯间楼梯间卧室模块卧室模块卧室模护块卧室模捏块5.3样板房效购果——类独栋别遣墅——北向中盖间户型NN-25.4样板房效扭果——类独栋亚别墅——北向中间痛户型NN-2公共厅茶室模块厨房模系块卫生间楼梯间卧室模缎块楼梯间楼梯间公共厅室樱模块卫生间卫生间卫生间卧室模块卧室模鸡块5.5样板房效述果——类独栋悉别墅——北向边维户型BN-算15.6样板房效发果——类独栋别功墅——北向边户雅型BN-1公共厅室戚模块厨房模介块卫生间卧室模块楼梯间卧室模块卧室模块卧室模尽块卧室模决块公共厅室猫模块公共厅室忽模块公共厅室鲜模块楼梯间楼梯间卫生间卫生间5.7样板房辉效果——类独栋喊别墅——南向中切间户型NS-25.7样板房效缴果——类独栋贪别墅——南向中历间户型NS-2厨房模使块卫生间楼梯间卧室模块公共厅用室模块楼梯间楼梯间卧室模块卧室模块卧室模税块卧室模块公共厅室用模块公共厅吼室模块卧室模图块5.8样板房柿策略——预埋营销刘话术——模拟脚本秆主题——设计记叠忆点6样板区笔筹建成哑本总筹建投船资：967.重65+101谎7=19齿84.6秋5万。样黄板房为庸实体样羊板房，君可按折陡扣充抵浓营销费巾用。售路楼处建不筑为我迟司代建泳，可收菜回投资早。

体验区建造费用面积（㎡）单项总价万元单方造价元软、硬景比例体验景观面积1075072767777:23(停车场增加了硬景比例）商业区4750190400市政绿化整改2000100500全软景样板区整体面积17500，总成本合计：1017万元，单价581元，其中不可回收费用约100万元

面积（㎡）设计费（元）施工（元）装饰软装（元）单价总价单价总价单价总价售楼处(简装)7650380080060800600（办公家具）45600售楼处(精装)42410042400240010176001200508800别墅样板房4套13812002762002800386680025003452500空调设备及安装成本：每套样板房10万，总计40万。售楼处样板房装修成本合计::967.65万。其中不可回收费用约168万元，所占比重17.3%（红色为不可回收成本）体验区运营费用测算序号项目收费标准沈阳项目面积数量总价1销售中心销售处办公区6元/平方761

4562销售处接待区30元／平方米4241

127203样板房精装样板房30元／平方观区域庭院4元／平方米10750

1430005花园6日常消耗品10000元7草花10000元8水电费15000元9取暖费12000元总价144606元/月6.1售楼处呢及样板愉房运营柔成本测灿算沈阳xx样板区景观工作计划阶段任务开始时间完成时间设计管理确定分供方2009-9-102009-9-20确定方案及成本测算2009-9-202009-10-14确定施工图成本测算2009-10-202009-11-11材料订购苗木储备2009-9-252009-10-23园林室外小品的采购2010-4-12010-4-30草花订购2010-4-12010-4-30施工管理土方及硬景基层完成2010-4-102010-4-30乔木种植完成2010-4-152010-5-10灌木种植完成2010-5-302010-6-20园林小品和草花布置完成2010-7-12010-7-9收口并移交营销2010-7-102010-7-16配合开放2010-7-152010-7-177样板区进即度计划表——景观7样板区行进度计旷划表——售楼处及乌样板间沈阳xx样板区精装工作计划(售楼处及样板间）阶段任务开始时间完成时间精装设计确定分供方2010-3-152010-3-30确定方案及成本测算2010-4-12010-4-9确定施工图成本测算2010-4-102010-5-4精装施工施工单位招投标2010-5-52010-5-20施工进场2010-5-302010-7-9开荒、验收并移交软装2010-7-9软装执行确定分供方2010-4-42010-5-4确定方案及成本测算2010-5-52010-5-19软装（家具）执行2010-5-202010-7-9软装（灯具）执行2010-6-92010-7-9软装（艺术品）执行2010-5-92010-7-9现场布置2010-7-102010-7-16开放2010-7-17六、成本嫁管控一、项椒目开发凶成本测向算主要编制享依据项目初步扛报建方案咽图及方案言版经济指折标项目周滩边配套边情况产品配举置标准岂、建造所标准集团同快类项目冻历史成蔬本数据截止目脊前的建沾材市场织价格沈阳市相责关收费标揪准样板区羡总包初他步招标寸价格沈阳市2008定额及相欧关配套文依件市场上卸同类产父品的参享考数据深等一、项槽目开发撑成本测草算（续）编制范围包括本项爽目的土地猫费用、前躲期工程费李、配套设候施费、基斜础设施费辨、建安及患装修工程那费、环境扰景观工程损费及工程砌相关费用脖在内的项衫目开发成接本全部内基容。成本测你算内容一、项组目开发屈成本测悉算（续）开发成本闭预设成本项目合价(万元)建设面积单方(元/m2)销售面积单方(元/m2)占比(%)土地费

8,5781,0081,03322%前期工程费

3,0023533618%配套设施费

28634341%基础设施费

5,60765967514%建筑及安装工程费18,5422,1782,23248%环境景观工程费

2,2532652716%工程相关费

41549501%开发成本38,6864,5444,657100%一、项本目开发阅成本测差算（续）其中：肾建安及顿装修工册程费预付设：（按实际斗建筑面积返口径统计查的）建筑及装修工程费类独栋单方(元/建筑m2)公寓小酒店单方(元/建筑m2)商业单方(元/建筑m2)地下部分单方(元/建筑m2)地基与基础工程128777777主体结构及粗装修1,1611,1371,0861,960门窗、栏杆工程2251857045公共部位精装修43732638290安装工程247292213340户内精装修055000合计2,1982,5681,8282,5111、大树底智下乘凉-充分共享滚集团集采摊及区域成万熟资源，六提高招采临效率，降闹低采购成柏本。有集团话集采或推区域公贴司联动荷集采的命，统一采用集团移集采；没有集团优集采的材塘料类合同赶，尽量沿名用其他地鞭区公司成艘熟的供应拴商资源；没有集采狐的施工类太合同，尽麻量邀请其愁他地区公押司优秀分挎供方参与锈投标。二、成本演管控方案本项目扬共有9类产品采莲购采用集毙团集采和撑区域联动输集采，且醒已据此招悄标和签订虾样板区合敞同。仅文蛮化石一项按，与目前沟沈阳同类耍产品比较痕，就节约今成本30元/平米。序号材料品种采购思路1柴油发电机集团集采2楼宇对讲集团集采3微断根据集团集采认质认价组装配电箱4双电源根据集团集采认质认价组装配电箱5低压开关根据集团集采认质认价组装配电箱6开关面板集团集采7PVC/U-PVC/PPR管材根据区域联动集采认质认价8文化石区域联动集采9塑钢窗型材区域联动集采本项目共纽奉有15类产品采悉购沿用北齐京等其他住地区公司蜜成熟资源序号材料品种采购思路1屋面瓦供应沿用其他地区公司成熟资源2挂瓦条、顺水条供应沿用其他地区公司成熟资源3中央吸尘系统供应工程沿用其他地区公司成熟资源4雨落水系统供应沿用其他地区公司成熟资源5景观苗木供应沿用其他地区公司成熟资源6景观石材供应沿用其他地区公司成熟资源7景观红缸砖供应沿用其他地区公司成熟资源8景观烧结砖供应沿用其他地区公司成熟资源序号材料品种采购思路9景观灯具供应沿用其他地区公司成熟资源10景观小品供应沿用其他地区公司成熟资源11井盖供应沿用其他地区公司成熟资源12垃圾桶供应沿用其他地区公司成熟资源13户门供应及安装沿用其他地区公司成熟资源14车库门供应及安装沿用其他地区公司成熟资源15屋面天窗供应安装沿用其他地区公司成熟资源本项目共秃有4项产品亏采购拟亏邀请其贸他地区集公司优余秀分供回方参与拍投标序号材料品种采购思路1外保温分包工程邀请其他地区公司优秀分供方参与投标2涂料分包工程邀请其他地区公司优秀分供方参与投标3木窗板、木百叶、木铺装、木花架分包工程邀请其他地区公司优秀分供方参与投标4塑钢窗分包工程邀请其他地区公司优秀分供方参与投标2、土石方复整体平衡情况：目前xx项目用地江场地现状绞标高为东斥高西低、百南高北低兔，最高点位东南角现叙状标高为89.1绍m，比主贫入口设液计标高75.喘6m高出13.5尽m，一期诉结合现脉状地势煮，综合走考虑后晨期开发真用地的路标高，蛋进行的茫全项目止整体土夺方平衡芬。土石方措施：提前与丹管委会笋协调，未租用未投来二期充用地，叠用于一自期场地聋平整大践量余土惹的堆放顺，既节获省一期夫土方外稠运成本掘，又节白约了二觉期土方需平整亏雷土外购踏的成本唇。其中静，节省助一期土擦方外运窜费用10元/m3，总成钩本约220万；节桨省二期据购土回淋运费用10元/m3，约220万，此凑项优化蔽合计节僻省成本洗约440万。3、高切妈坡挡墙于处理情况：根据一偿期场地妙内现状道标高，古最高点旬东南角锋现状标法高为89.衡1m，比主入便口设计标塞高75.6仿m，高出13.5盼m，如果肥按照常嘱规做法颤，修建蛾挡墙，骆预计东控侧、南纽奉侧挡墙俘高度约辛达10m，成本约5,700元/m（按护坡肢管状），士合计成本慨约476万元，且爸南侧和东诱侧的房子址将成为售莫价最低的秆区域，售叠价降低约20%。高切坡茶挡墙嘱处理措施：在设计许阶段，支通过外并部协调忍，采用亦向南侧概林地放势坡，放向坡处做暖成景观堵绿地，安仅采用运一道2.2m的挡墙缘瑞，成本么约720元/m，反而会提高南按侧房子妄溢价约20%。东侧撕因临近轻石油管铃线，采原用分四谨次（3.2m一道，1m三道）燃消化高侵差，放捕坡处做抢成景观啦绿地，霜削弱挡乡丰墙的影贸响，节碗约成本补约2040元/m（3.2m挡墙约105设0元/m，1m挡墙约330元/m），售价卷与其他房斜子持平；纸此项优化证合计节省误成本约359万。4、设计鞭阶段成缴本指标奏控制技术指标单位控制上限钢筋含量kg/建筑m2≤45混凝土含量m3/建筑m2≤0.4窗地比m2/建筑m2≤0.19屋面瓦占建筑面积比例m2/建筑m2≤0.45文化石、文化砖占外墙装饰面积比例m2/建筑m2≤30%景观硬景比例m2/建筑m2≤20%露台铺设木平台面层面积m2/户≤95、市政垄掏断基础设羞施成本管歪控是重点本项目柏周边现炎状无任别何市政烟接口，天通过前凉期对沈旱阳市政爱垄断基尽础设施眉建设收凤费标准愁的初步导调研，丽电力、腾燃气、抹自来水责、热力刻的收费贵标准高袄于其他妻地区收阀费标准刃（对比情况详见下页肺表格），毯特别是燃巧气工程，治高出其他雾地区数倍帮。市政垄舌断基础呀设施成爽本管控提供其勾他地区附类似项胡目收费个标准，盏并结合圣方案进血行测算橡或预算骗审核，刚作为发熄展部突威破、公躬关的依狱据，如泼按其他架地区收饱费标准届，此部绢分突破杜可降低泰成本约1,562万元（锋其中供庄电、供层电参考卡北京标拐准，煤它气参考钓重庆标日准，供搞暖参考忌西安标宴准计算洲）。市政对博比成本项目别墅类建筑面积平米造价（元/平米）沈阳北京重庆西安供电工程费

20016411869供水工程费34181140天然气工程费

1081114

9集中供暖

90

52在作市政拒方案时，万按1200亩全项祸目考虑协：一期开闭泰站设计为值先期约800亩别墅共蛋用；热交换草站、消讽防水池勤供一期涉和二期纹共用；主要编株制依据项目开发真成本测算脉内容其他公司献类似项目疾历史项目漫的合同签搭订情况编制范围包含项目捆各阶段预连估发生的赵合同类别封、合同成泼本预估、姿材料供应粉方式、总芳分包工程张详细界面泡等内容。三、合镜约规划编制思快路精简原绒则：减按少合同章数量，件对同类嗓合同进赖行适当塌合并，逗针对新禾公司、稀新项目昂特点，先合理控拌制材料金供应方蓄式、分泻配合约守规划，扫合约类拦别为68个。界面清晰雕原则：会甩同项目团誓队，在初廉期合约规贿划中，即追对合约性质拣、总分包录界面、甲氏供材料界较面进行全签面梳理坑和详细蔽拆分，沾，避余免合同末间的缺秘漏碰，葛尽量做史到合同广范围互椅相交圈茧且具备氏很强的察实际操巡寿作性，永方便现段场管理守及成本讲控制。合约规下划内容三、合约炸规划（续）七、营扫销策略业态建面均价（元/㎡）销售货值

（万元）利润率IRR

类独栋1072773298

公寓40003208商业60004440合计

8094622.9%95%

销售指芹标验算上一版业态建面均价（元/㎡）销售货值

（万元）利润率IRR

类独栋1005967983

公寓65005590商业80005656合计7922920.%120.6%

本次调昆整竞争格局产品定类位产品品辈质产品体验供需矛盾去化速度艺慢区域抗坡性客群基数琴少品牌发力物业服禽务营销突捉破我们的集核心竞仅争力（任硬件）独栋景观建筑品世质施工工艺产品体世验对抗目标我们的董核心竞套争力（输软件）营销突破大尺度多风格高差异打造超强震撼惊艳亮返相产品航母年份商品房新开工面积（万㎡）商品房竣工面积（万㎡）房地产投资（亿元）销售面积（万㎡）销售均价（元/㎡）20051308.71057.7413.61057.8333320061463.61185.3538.31243.8342020072923.11290.1730.41303366320082924.21291.61010.913203776价格没梯有明显帅波动土地供应固量大市场竞争毙激烈销售面兴积基本痒无变化竣工面积含基本无变紫化房地产投宇资翻番开工面币积翻番产品08年供08年销09年目前供09年目前08年去化率09年去化率待开发产品类型应（套）售（套)应情况（套）销（套）总量（万㎡）独栋13917269%18%0双拼261824369%12.5%1.34联排2441611516566%43%9.8类独栋18126367%50%3.2xx版块开局之网道价格定钱位：立锹得稳竞争标杆折：打得准价格策腥略：抢办的狠价格定位1600孤0元／平息米（独飘栋）120地00元／平米800害0元／平米桃（联排）100瘦60元／平僵米16%垫脚石靶子高去化率为后期价牵格上涨预芹留空间借力发内力，踩泊着“垫蛮脚石”战打“靶得子”满足经济搬指标立得稳直指独栋情，比肩万降科兰乔圣纵菲产品标杆价格标栗杆品牌标杆服务标杆独栋（450平米）联排（265平米）17000元／平米（700万）11000／平米（300万）类独栋（310平米）边户中户10060元／平米）（312万）打得准打法竞争标杆价格策放略抢得狠对外：卸抢得狠a全面截和蒸联排---躺--北中户携型b对冲普善通独栋----南中\北边户也型c奠定江湖瓜地位---归-南边户型对内：蹲互相借油力，拉抛大价差这，各入任其位a北中\南中户入窄门级走速闯度(840随0-97丝式00元/平)b人车北窝中\北边户增兰溢价(10钢400在-11裂200元/平)c南边户型射树口碑立他标杆（130峡00元/平）价格策与略-参数列表入门级本区域所有联排和其他区域高端联排溢价点对冲普通独栋标杆确定江湖地位互相借咬力拉大价差各入其挎位

南边人车北中（南中演化）北边南中北中合计套数3028246667215面积1004085127862203572081667587占比15%13%12%30%31%100%单价1300011200104009700840052700差价比例55%33%24%15%0%10060套均价435058034048003407040299186826097963162513分期各户资型套数分进布走量房源前期销售销售主旧力军中后期承销售为每一期正提供价格潮标杆平均分布

时间南边（335）人车北中（南中演化）（304）北边（328）南中（