海口大学城教师新村项目整体发展策划报告

xx大学城教师新村项目整体发展策划报告二○一○年十一月前言

研究流程及方法竞争市场调研分析把握市场脉搏明确项目定位塑造经典产品如何进行营销推广宏观市场研究分析项目分析提升项目品质产品规划建议案例专题研究分析开发策略Part1宏观市场研究Part2房地产市场研究Part3竞争楼盘研究Part4大学城案例专题研究Part5项目分析及整体定位Part6项目发展策略及运营策略建议Part7规划及产品建议Part8营销推广策略及建议Part9资金筹措及投资分析Part10结论及建议Part1宏观市场研究——海口经济发展现状有利于转移剩余农业劳动力，有力推动农业人口的转移，极大地推动了海南城市化进程；发展推动了当地基础设施的建设，从而改善对外交流的环境和条件；可以有效引入外部需求，扩大消费对经济具有强大的带动和拉动作用；为发展旅游业而进行的基础设施建设，改善了当地的交通、通信、电力、医疗、金融等条件，促进了城市建设；国际旅游岛建设促进了产业结构的调整，使海南的产业结构更加合理。国际旅游岛对海南的影响国际旅游岛对海口的影响增加人口流入，带动当地消费；促进大企业、大公司进驻，带动当地经济发展；完善城市功能，加快城市化进程；促进当地产业结构调整，优化产业结构；促进当地基础配套设施的完善；提高城市服务水平，拉升城市形象。城市发展、产业优化调整，人口的进一步流入，对现有的城市发展格局有了新的要求,房地产发开模式也必须跟随发展有所进步。小结——海口市整体经济发展平稳，第三产业主导经济，城市发展逐渐往东移，随着区域的发展本项目的价值也得到大力的提升。海口作为省会城市，肩负着国际旅游岛的经济与行政中心职能，发展潜力巨大。以第三产业为主导，旅游业带动整体发展及投资。人均收入逐年提高，消费需求同时体现，增强区域消费能力。投资稳步增加，房地产投资稳步发展，房地产进入快速发展，发展环境较好。海口市目前旧城区内住宅的居住环境、建筑质量、住宅户型难以满足未来的需要，需要进行更新和人口迁移。在海口的“中强、西拓、南控、东优”的城市发展规划中，政府希望将东海岸组团打造成高品质的纯海滨风格地产格局。本项目必须充分利用政策的扶持开发，促进xx大学城片区的整体功能提升。

Part1宏观市场研究——海口经济发展现状海口城市性质定位——“热带海岛旅游度假胜地和宜居城市、南海海洋生态产业基地、国家历史文化名城”海口是海南中心城市海口是全省政治、经济、文化和流通中心，北部湾区域贸易中心；食品、饮料、医药、交通运输设备制造等四大支柱产业；重要的城市交通枢纽海口是全国20个主枢纽港口之一，是海南集海运、空运、铁路运输、公路运输为一体的综合性枢纽城市；最适合居住的城市之一海口是华南热带花园城市，绿色发展之路、生态环境建设走在世界前列，是世界上最适合居住的地方之一。最典型的城市二元制结构

海口，城市功能齐全，生活配套完善，为海南游客的中转站，房产主要以海资源为主要卖点，客户由岛内客户与岛外客户组成，呈典型的二元制结构。Part1宏观市场研究——海口城市发展规划西区南区东区中区加强主城区建设，提升主城区水平。加快“一园两湖”、美丽沙片区、大英山综合商务区等重大项目建设，将主城区建成核心商务区。充分发挥江东组团的生态资源优势，打造东海岸国家级旅游度假区，创造集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区.严格控制城市向南发展，保护南部城郊生态森林，筑牢城市生态屏障。在城市发展布局中要特别重视规划的引导作用，坚持以人为本，突出规划的前瞻性、权威性和法定性。加快西海岸新区建设，以行政中心建设为突破口，带动行政办公和总部经济功能区、教育和高科技产业功能区、旅游度假功能区建设；要把西部工业基地建设、临港物流园区建设与新区建设紧密结合起来，初步形成工业集中、物流畅通、新城崛起的西部大发展的良好局面。项目Part1宏观市场研究——海口城市发展规划一中心，两组团中强、西拓、东优、南控海口未来的规划发展中，中心组团将成为海口的经济中心，西海岸长流组团将成为海口的政治中心，江东组团将成为海口的文化中心。江东组团各片区规划--规划以丰富的自然生态资源实现旅游、度假、居住功能，非城市化意向滨江办公居住片区滨海水城片区xx滨海片区xx综合片区灵山片区东部区域组团用地规划图东部区域的规划定位江东组团是海口城市复合职能的重要补充和延伸。组团由办公居住片区、水城片区、xx滨海片区、xx综合片区、灵山片区组成。滨江办公居住片区：以办公居住为主，并配套相应的商业服务设施的片区。滨海水城片区：以旅游度假为主的片区。xx滨海片区：以旅游度假为主的片区xx综合片区：以教育科研、高新技术和无污染工业为主的综合型片区。灵山片区：以航空物流和居住为主的综合型片区。Part1宏观市场研究——江东组团发展研究按照“两带一区五片”结构进行功能布局xx片区整体规划—打造一个集工、农、旅、贸、高等教育全面发展的外向型综合开发区

开发区位于海口市美兰区江东组团，距海口市中心10公里，距美兰国际机场、海南东环铁路、海口绕城高速公路仅4公里，海文高速公路穿境而过，交通十分便利，区位优势明显。开发区规划总面积41.3平方公里，现有人口4.7万人，现有外引内联企业100多家。开发区城镇建设规划和产业发展规划与海口市发展规划相协调，统一规划，成片开发，是一个工业、农业、旅游业、高等教育园区等全面发展的外向型、综合型开发区，是海南农垦发展工业主要基地和对外开放的窗口。Part1宏观市场研究——xx片区发展研究xx区域未来发展前景xx区域是海口市“东优”战略的重要组成部分，对国际旅游岛和海口市发展目标的实现有着举足轻重的作用。xx大学城是江东组团重要部分，也是作为海南省重要的教育科研基地。随着xx高校学园的大规模建设启动，必将快速带动海口城市建设沿南渡江发展，成为新兴的沿海沿江城市。区域拥有原生态的自然环境，土地利用价值高，尚未正式开发，但目前生活配套较低。优良的投资环境，全新的招商引资思路和合理的产业布局，吸引了一批大项目落户xx。如占地1000亩、以中石化公司、阿拉伯环球能源开发公司、世界石油大会中国国家委员会等世界一流大型企业为投资主体。该区域将发展成高尔夫俱乐部的密集集聚，如演丰镇总共用地3万亩的十个高尔夫球场建设，目前招商工作已完成，其中，龙窝高尔夫在建，即将投入使用；该区域属于毗邻空港的一级辐射区域，具有发展空港商业、机场服务型产业的先决条件。台达高尔夫东山高尔夫美兰国际机场xx大学城红树林保护区东海岸Part1宏观市场研究——xx片区发展研究小结——整合空港、高尔夫和大学城资源，完善区域度假配套功能，提升区域城市地位、提高物业投资价值项目所在区域是江东组团重要组成部分，项目的建设将会强化城市功能，以聚集生产要素，增强中心区的辐射功能，提升城市品位。目前xx区域开发强度不够，房地产开发尚处于起步阶段，本项目将会提升大学城以及xx区域的土地品质，促进该区域内的房地产开发水平。项目近邻美兰机场的地缘优势，将率先承接区域价值的增长，迅速兑现项目的城市价值。随着新东大桥路桥工程的启动，将与琼州大桥、海瑞大桥形成“三桥并立”格局，使整个东海岸板块与海口中心组团实现北部、中部、南部的紧密连接，意味着项目所在区域与城市中心区的交通动脉更加完善、物业价值将得到更大的体现。高尔夫资源为项目所在区域实现了设施增值，对于城市远郊开发而言能够明显提升物业价值。Part1宏观市场研究——xx片区发展研究xx大学城现状分析大学城距海口市中心10公里，距美兰国际机场、海南东环铁路、海口绕城高速公路仅4公里，海文高速公路穿境而过，交通十分便利。

大学城周边景观植被丰富，原生态资源保护良好。大学城已有3所学校进驻，且周边已投入使用的职业学校达到5所（海南省机电工程学校、经济技术学校、旅游学校、文化艺术学校、华侨商业学校等），潜在消费人群庞大。Part1宏观市场研究——大学城发展研究xx大学城现状分析学校名称占地面积容纳学生人数在职教职工人数校内配套备注琼台师范高等专科学校1151亩9000700以内校舍建筑、教学设施、图书资料、文体活动场馆目前一期工程完成海南经贸职业技术学校1032亩8500500多教学楼、实训楼、图书馆、文体活动场馆、学生宿舍、多功能食堂、商业一条街五年内完成工程可容纳万名学生海南师范大学2505.5亩15000500多图书馆、科教楼、多功能体育馆、标准田径运动场、游泳池、足球场将分三期完成，一期1515.6亩海南省文化艺术学校129亩1200中高职称教师近70人专业教室、综合排演练厅、室内运动场、展览厅、琴房76、文化课教室2009年10月搬迁xx新校区海南xx旅游学校120亩1500——————海南省机电工程学校420亩（总）6000（总）300（总）————xx中学——————————xx中学幼儿园——————————大学城及周边院校列表Part1宏观市场研究——大学城发展研究xx大学城现状分析目前区内周边尚无成熟和高质量的市政基础设施和社会服务设施，新校区的学校知名度和品牌效应不够高，各个入区的大学用地和规模差异大。总体用地偏小。

随着xx大学城各高校的不断进驻，教师人口速增，学校集资房已无法满足教师住房需求问题。由于目前开发强度不高，道路等基础设施有一定的规模，但土地开发的品质，商业服务设施还不完善导致整个xx及大学城发展整体品质不高。

xx高校区离海口市区15公里，但由于公交不配套，从海口坐到学校往往要一个多小时，而且公交车准点率差，发车量少。

Part1宏观市场研究——大学城发展研究xx大学城发展前景在海口市的规划布局中，xx大学城将承担起带领区域发展、促进国际旅游岛发展目标的实现等重要任务。依托大学城的人才优势，以及强大的科研实力和科学的转化机制，最大程度上帮助城市实现长远发展。建设高标准的商业、文化等公共设施，为大学城内的教师、学生以及城市企业、居民提供全方位的优质服务。大学城的建设将带动房地产新一轮开发的热潮，因此也会不断的完善该区域的土地品质，促进该区域内的经济发展水平。高等教育是高增长的行业，容易得到政府和社会投资。大学新区具有良好的周边带动效应,可以刺激周边服务产业的发展。同时大量高素质人群聚集可带来良好社区的文化氛围并形成较强发展动力。

Part1宏观市场研究——大学城发展研究小结——项目须依托优质生态资源，打造集科研、教育培训、休闲旅游、生态居住于一体的城市新区由于项目临近大学城，高等院校周围建住宅，正迎合了人们贴近文化的心理。项目的建成，极大的提高了该区的居住环境，将成为海口具有代表性的示范区域。项目的实施对海口市城市整体功能提升有促进作用。项目的建设将提升周边土地的品质，带动海口东南部城市建设的发展。时代的发展赋予本项目代言城市未来的名片，同时也承载着该区域厚积薄发的使命。浅丘地形和丰富的原生态资源给本区营造个性化的环境提供了机会，大量的师生员工带来的消费可以支撑社区的商业和社会服务的发展。项目的建设可以加快城市化进程，完善中心城市功能，突出城市特色，改善人居环境，加强区域协调项目建设须以优势科研及优质院校为依托和切入点，逐步演变为城市新区。Part1宏观市场研究——大学城发展研究Part1宏观市场研究Part2房地产市场研究Part3竞争楼盘研究Part4大学城案例专题研究Part5项目分析及整体定位Part6项目发展策略及运营策略建议Part7规划及产品建议Part8营销推广策略及建议Part9资金筹措及投资分析Part10结论及建议长流组团西海岸南海大道国贸填海海甸岛东海岸海口房地产板块格局长流组团政府手中存有大量土地供应，但是门槛较高；西海岸政府无地，大量未开发用地存留在开发商手中；南海大道未来有40~50万平方米建面的土地出让；海甸岛土地所剩无几，新埠岛已整体出让；政府存在历史遗留问题；地产开发较少。国贸填海区仅存200~300亩土地出让；海口房地产开发分析——顺应城市发展需要，但受制于政府对土地的控制有限，城市整体框架将会向西、向东扩张。Part2房地产市场研究联华1600亩万科浪琴湾长信泰达比华利山庄新世界美丽沙宝安江南城万隆新埠岛鲁能海蓝椰风本项目新建桥荣域海口房地产开发分析——异地品牌开发商对海口的预期集中在沿海各板块，内陆地区较少涉足鲁能海蓝福源以岛外客户为主的西海岸片区聚集了大量一线品牌开发商的大规模项目。以岛外客户为主的东海岸片区仅有鲁能独挑大梁。土地开发充足异地二线品牌开发商主要集中在海甸岛片区。美源海口湾异地品牌开发商的进驻，显示了对海口市场预期信心的增强，将会显著提升海口房地产市场成熟度与品质，拓宽市场空间；沿海板块的开发促进价格层次的拉升，各区域价值也会进一步提升。但价格层级的拉开将会赋予内陆地区更大的生存空间；以东海岸的未来发展前景来拉动项目的区域价值。Part2房地产市场研究海甸岛板块海口市在售楼盘分布格局东海岸板块西海岸板块金贸滨海板块盈滨半岛板块府城板块旧城区板块中心城区板块海口市场客户群分析追求度假型岛外客户集中在滨海板块；自住型的新海口人更关注优越的环境、居住舒适度和生活便利；本土居民更偏向于配套完善、房价更低的旧城区。Part2房地产市场研究板块名称区域发展特征景观资源物业类型主力均价（元/㎡)后续供应客户特征西海岸板块休闲度假配套齐全，交通和生活配套尚未完善海景资源、高尔夫资源别墅、多层、小高层洋房：9000-11000别墅：600－1000万/套后续供应较大岛外高端客户占主导盈滨半岛板块西海岸板块的西向延续海景资源高尔夫资源别墅、多层、小高层、高层洋房：7500-9000别墅：500－800万/套后续供应较大岛外客户占主导金贸滨海板块区域发展成熟，可开发土地少海景资源、城市景观高层洋房：9000-10000后续供应少本地高端为主岛外投资客户海甸岛板块距离城市较近，海景资源较为丰富，发展较早海景资源别墅、多层、小高层洋房：8000-10000别墅：600－900万/套后续供应高度集中岛外客户、本地中高端客户东海岸板块未来前景乐观，目前尚未成为城市开发重点江景资源、高尔夫资源别墅、小高层别墅：300－600万/套洋房：6500-7500短期内后续供应不大岛外客户占主导总结——城市发展例功能正在腾不断细分字，本项目该将成为江敬东组团扛婚大旗者。海口做为笔海南省会转，政治、悉经济中心吐，交通枢珠纽，发展浑潜力较大鼠，更适合平居住；经济水唤平较低忆，但发辽展较为每迅速，洒海南国企际旅游梨岛政策辩必将带才动海口逮各板块扁发展；在城市扩熔张和二元育制背景下汇，海口地稿产板块形咱成了“一带两中鸭心”的格局，开发商财的集体粒运作将插决定未挠来的区槽域价值傲。大型地倘产商和计投资公透司进驻盏，充分木显示海勇口房地刑产市场仔良好的议前景，织并将提伐升海口徐房地产距市场成赌熟度与庭品质，器拓宽市治场空间烦。本项颜目既要某借助海漫口的发热展不断临提升区邀域影响鲜力，同饰时也要狐做好面盘临更大吩竞争的舱准备。本区域房焰地产开发集处于起步恼阶段，本假项目的开啄发将在x燃x区域起粮到标杆性酿的作用。海口房乎地产市左场客户她群6成以上来巩自岛外，竞但随着人掏们度假观刻念的转变宴，外销市场尾向内陆延忌伸。本项目应竖抓住外销对市场需求荐的多元化蒸而定位开瓦发。Par乖t2房地产市勉场研究Part乓1宏观市民场研究Par编t2房地产市颗场研究Part壳3竞争楼馒盘研究Par来t4大学城案尿例专题研习究Part乎5项目分畜析及整轻体定位Part御6项目发仁展策略抚及运营层策略建片议Part柔7规划及扬产品建皱议Par荣t8营销推装广策略除及建议Par言t9资金筹措咽及投资分汪析Part等10结论及建托议江东组团殃代表性项剥目介绍海蓝椰招风美兰山水削天南国威尼叫斯城鸿洲江山本项目Par尼t3竞争楼沉盘研究江东组团扁代表性项非目介绍鲁能·海蓝椰堡风占地面积乓：约2,00堤0亩建筑面巩积：50万㎡项目位置围：东海岸薪龙头地带报，位于毫江东东营姥片区，市抵中心与机互场之间价格走盈势：独迈栋别墅植均价约31,0蒜00元/㎡，联排别途墅均价在19,茫000元/㎡。广告推广子语：南中粮国千亩亲国海度假生兴活特区主要卖点猫：海景资声源、项目丑规划、高复端产品品闷牌效应。销售情雀况：前押三期均版在较短烫时间内疫售罄。鲁能·海蓝椰风整个项恢目以纽摧约长岛役式富人令区为蓝离本，在雀东海岸倾开创了怪海南首砍例城市旅海岸中置央别墅狠区。同娃时，也胳是目前漫海口最俊高端、场最具有液代表性腰的楼盘锻之一。Part罗3竞争楼速盘研究建筑外立晌面规划鸟浇瞰图美兰山水矛天占地面积渗：172贡59平方米建筑面积绒：2458威0平方米地理位置夹：海口市旨灵山开发拌区新大洲东大道南端(距南渡江欺大桥400米)建筑类训别：多剩层、小亭高层建筑风格过：现代简留约开盘时退间:20块09-供10-猾18价格走粥势：目黄前基本数已无房戏源在售误，5月份均价8000元/㎡左右。项目靠近顺南渡江组什团，主要珍销售期处太在国际旅迷游岛政策旦出台、房迅价上升期美间，且拥绿有较好的适江景资源执，因此售明价应比x衡x组团略润高。江东组红团代表核性项目斯介绍Part扇3竞争楼盘随研究美兰高尔役夫温泉别顺墅占地面积蜻：1341炊19平方米建筑面积忌：790嫩44平方米地理位置狠：海口市美兰区蹲演丰镇驶龙窝水叠库西岸建筑类别著：公寓、樱别墅建筑风满格：地攀中海开盘时豆间:待定价格走贝势：10月份别墅个报价约为1200壳0元/㎡左右寸，公寓芳报价800鲁0元/㎡左右。该项目悦坐拥高挽尔夫资丑源，景长观资源晚良好。后期高品叙质住宅可处参考此项摇目公寓价嫁格。江东组走团代表炼性项目岗介绍Par午t3竞争楼开盘研究鸿洲江山开发商丙：海口晓鸿洲置棋业发展颗有限公朋司占地面护积：910扎455平方米叼建筑面旅积：455输58平方米地理位塘置：海亲口市美卷兰区海旨榆大道188号建筑类荣别：多镇层独型栋联宗排建筑风艺格：东甘南亚风朵格户型：繁联排别片墅面积虽在150工-70寄0平米等价格走势胜：鸿洲江依山所有产泰品均已封场顶，目前秘一期别墅千在售，面侄积为230平到380平米，1200初0元/㎡起价。现备处于内部徐认购阶段疮。建筑外立侧面规划鸟瞰怀图项目临近凡机场，一嘱期推出户纸型均为别蕉墅，售价坚较高，本项目后劳期高品质磨别墅部分膝可以此项农目为参照。江东组斜团代表符性项目臂介绍Part密3竞争楼盘体研究南国威棋尼斯城开发商谜：海南尺南国置毫业有限码公司占地面困积：约1188吼000平方米建筑面积刑：7767匠02平方米私地理位或置：海口盼市琼山区鼓云龙镇建筑类念别：多珍层高箱层联简排双塔拼独谁栋建筑风圾格：法镜国城堡绢式的白另领公寓糊、南务加州风费格的亲狮水别墅价格走央势：2010年5月价格约400休0元/㎡、201缺0年10月价格盼为451摊8元/㎡起。规划鸟瞰兔图建筑外立峰面江东组团塔代表性项邀目介绍项目位玩于云龙床镇，与疲大学城金片区位田置略差叼，价格帝参考意仗义较大匆，xx君大学城擦片区商饲品房定虑价应比租本项目览价格相像近或略色高。本项目询限价房怖超出标巾准部分谊的市场球价，可怠参考此凭楼盘的够价格。Par裙t3竞争楼练盘研究结论海口各房伯地产板块甘的发展并擦不均匀，答其中长流脉组团依托哨西海岸的耀优势景观当资源，发昼展较为迅毯速。而本项目紧所在的江级东组团由满于政府严腥格控制开艺发品质，太加上交通帖、配套、协基础设施飘等尚未完凭善，房地显产开发处觉于严重滞范后的状态舌。江东组团到目前的房灰地产开发星项目基本详属于资源否型房地产破项目，在赖海口市相猜对较高端采。在不远的粗将来，江表东组团的披房地产开腰发将向着豪宅区的方向发偷展，成为志海口市密语度最低、根景观及生腾态资源最踏丰富、居狠住及生活品咏质最高掠的区域。Part竹3竞争楼功盘研究Par柔t1宏观市场爆研究Part掠2房地产迹市场研老究Part仙3竞争楼诸盘研究Part达4大学城案的例专题研抬究Part政5项目分析山及整体定灿位Part领6项目发展舅策略及运键营策略建弱议Par他t7规划及产恼品建议Part乳8营销推广糟策略及建钱议Par至t9资金筹措奶及投资分割析Par材t1所0结论及建殊议案例选取呢原则：位阔于城市近帆郊、依托梁大学园区睛、具备良底好自然资侦源的大规扛模城镇开翻发欧文(美国)城市均牢衡发展高科技为过主导多元盯化产业伯克利(美国)依托强塘势学科完善产业程链条筑波（氧日本）疏散东踪蝶京人口灵压力生态型技网术创新中真心城市设计利理念领先音案例疏散人口生、产业功侧能案例幕张(日本)疏散东渠京办公雪职能娱乐办公宾新都心国内大学岔城发展案众例埃朗根席（德国倒）高附加值踪蝶无污染企欠业经济与算生态平酒衡发展生态保刊护下的据新城发耐展案例Par磨t4大学城荒案例专俩题研究广州大坊学城高附加船值无污陆染企业经济与生鬼态平衡发盆展松江（绝上海）高附加搞值无污汽染企业经济与功生态平撒衡发展发展历程大多经历遍了20年以上的因发展历程筒，最终成之为产、学迅、研、居病、休闲一田体的新城发展策在略国外大学支城大多通避过教育科爹研带动产烤业发展及贸居住国内则较樱为注重城医市功能的悔实现（居赴住区及城己市共享开崇放空间）规划布局美国欧爹文：航根据地光形条件萌合理安粉排用地绪功能和垂开发强宪度美国伯克法利：漠集中大厨部分商业船区，最大妹限度地发庆挥土地的侍价值日本筑波益城：刺公共服扒务区及开部放空间设盆于中心，哥各大学围抄绕中心区忘布置上海松鲜江大学馅城：大检学城位躲于中心哑区域，铁其他功武能区围性绕其进唯行布置此。居住区以“泰栋晤士小镇朝”作为形趟象国外大帮学城大腔多以教报育科研荐为主导蛮功能国内大我学城大咐多以教帮育为主钟导或标惨杆功能沉，科研赔功能弱弱化功蛇能配露比开放空越间均占报主导地域位；商名服用地文比例较华少但开钩发强度掏较高；郊均预留悟了一定负比例的恨储备发仅展用地案例研究例总结Part艰4大学城当案例专沿题研究以土地躁的增值挣，价值胡的兑现渴为最终伶目标；通过各种优模式的开习发，以及刻配套的完字善，提升货区域的形兰象与价值冒；用居住涂、消费况等，实分现价值鹿的兑现管。向政府提爬出要求，冲引进强势杠教育资源阅或科研资独源，最终研实现土地基增值与价逃值兑现。Part锈1宏观市秤场研究Par铜t2房地产市奔场研究Part撤3竞争楼盘僚研究Par猎t4大学城嗓案例专供题研究Part县5项目分析瞎及整体定冻位Part境6项目发飘展策略嘱及运营底策略建飞议Part央7规划及件产品建亏议Part聚8营销推广源策略及建骗议Par竟t9资金筹鹿措及投龄资分析Par摧t1蛋0结论及响建议Par桌t5项目分鸽析及整轿体定位地形地貌姻分析整个地邪块分为ABC三大部完分，每脾个部分躺呈较规作矩形，A地块为共输建配套用吐地，现为朴坡地与水供塘，不涉疯及拆迁，B地块大部钓分为村镇笨建设用地房诚，涉及拆嘱迁量较大糠，C地块为庭果园用校地，施糊工条件蔽较好ABC地形地众貌一地形地貌网二Part笼5项目分析敲及整体定眉位交通条件样分析项目位于泪海口美兰花区xx经痛济开发区读内,所处区域亲目前道路爪通达性较根好海涛大棒道横贯突用地中酷部用地四杨周被规禽划道路升环绕未来交通下便捷···项目距运离海口庭市区15公里距离美兰砍国际机场霜直线距离芽不到5公里，出吗行非常方比便项目地袭位界定竭：城市功能轨体，大学尿城内、大搁规模，人购文生态项齿目。项目属性就：区位属性帽：地处xx大学城内大学城经过不断的发展，后续学院陆续进驻，区域开发越趋成熟，区域前景广阔生活配套不足大学城区域生活配套匮乏，没有形成规模的配套功能体板块影响力较小xx板块整体发展迟缓，影响力较小大规模占地2096亩，在江东组团乃至海口都属于大规模项目人文气息浓厚项目地处大学城内，周边高校林立，人文气息浓厚生态资源优越可营造及综合利用多方面的田园风光Part乖5项目分带析及整黄体定位Part兔5项目分鼓析及整浅体定位本项目客墨户群核心客户重要客户偶得客艇户1、本地第宝一居所客院户包括有换篮房需求的估客户和新唤海口人；写追求更好钓的居住环渴境，但可梁以不近海湿，配套尽构量好些；3、岛外三刷缘客户与海口蹈有工作北缘、亲乐友缘客衫户，以努养老、篮避寒、框度假为巨主，一众般每年妇在海口浓居住时浮间在2-5个月左直右，或妨周末居疯住，一黑般要求通居住环非境好、吃交通方炼便、区某域安静温；4、投资圆客户包括本缎地和岛样外部分限投资客协户；注耀重开发六品质和泼区域价立值；5、企业丹客户本地和岛矮外企业用沾于接待、申培训、会纹所等；6、短期课度假客基户纯度假，涛一年来度部假3-5次，每领次一周斥左右；123452、本地婚休闲商尾务客户6客户定瓦位随着项目帐一期启动崭区的建设堪和后期的趣商品房价存格逐步提简升，对价步格敏感的单客户将逐住步减少，碌对资源和止生活环境份需求明显直的客户将胆逐步增加狡。岛外客挨户在承载短着岛外市颤场多元化咏转变的同船时，我们授必须重视刊本地市场奖，建立广覆泛的市场泼影响，从闲而撬动全框国市场。岛外掀：岛表内6：4Part订5项目分列析及整遇体定位优势项目规颜模大，适社区自假身配套敢完善：项目总占罢地200狱0多亩，规下模较大，泼易形成居侨住氛围，普自身各项俭配套完善选。处于大学救城内，学穷府人文环色境优良：项目周边享学校环绕车，人文氛感围浓厚。有一定勉的资源府和交通朽配套，但绝对竞破争力不集强，应扬岩长避短爪，利用隐现有优洋势与竞增争对手叫形成竞浸争。处于江弄东组团蹄生态片固区，自黄然生态周景观优喜越：项目位于浩江东生态仁片区，周吩边景观资林源良好，师自然环境慈较好。城建集底团打造任，品牌苗效应明耍显：城建集吵团参与睡众多城希市配套盲建设及敲开发，易品牌效曲应明显澡，号召鹊力大。交通便轨利：海口至砍大学城喘的主干污道直通咳项目，谎项目距港离海文膜高速及帖机场距洋离较近夫。发挥优势项目处于揪大学城内梅，周边学宪府众多，钓人文气息痰浓郁，可冈直接赋予勒项目一种蒜人文内涵胆，依此作眼为卖点之捏一项目处于膨江东生态柳片区，周闪边自然景增观资源优兼良，在营财销推广过附程中，可铁整合外部役资源为项拢目所用项目规套模大，破可分组初团滚动粱开发，级形成良烈好的经焰济效应通过城唱建集团昌长期参谁与城市炎建设积誉累的人蔑脉关系梁，可很呜好的与醒其他政付府主管瞎部门之弱间进行盒工作协过调Part字5项目分剂析及整耗体定位劣势受美兰助机场噪战音影响冠：项目距离绳机场直线汗距离过近号，受机场挖噪音影响谢明显。周边开发顶仍处于起冤步阶段，半尚未完善廉：周边生活时配套匮乏宝，影响到估客户在此摆置业的基爪本生活配假套需求。距离海口拦市区距离丛稍显远：项目处扩于xx嗽区域，绝距离市竟区15公里，客搁户认知度兄不高，。用地情况股较复杂，柱拆迁工作肝未完成：项目用珠地涉及琴拆迁回紧迁工作驳，情况般复杂，赢会影响闲项目的孙整体进腐度。项目的地段、配套、用地情共况等方面绳都处于抵劣势，按必须另辟蹊清径，树立项庭目独特的捕诉求点。Part朝5项目分析名及整体定慌位缩小劣镜势项目可利戏用规模大楚，自身共妥建生活配花套完善等趋，设置完扛善的商、送住、娱、胀医等生活肥配套资源欣，形成大醋学城的配理套生活圈份，辐射周槽边。通过项目司公交车站群，开设直描达市内忠快速公序交，弱换化项目践与市中印心的距委离感项目可通择过采用隔音玻厅璃等隔妈音材质，提升房迅屋的隔赖音效果，最大桃化的减嘴少机场燃噪音的睛影响根据项写目地块战的实际朝情况，奇合理安穷排施工馅次序，氧优先开枯发不涉而及拆迁童的地块调或拆迁含量小的唇地块。Par使t5项目分术析及整俗体定位机会“城市化还”发展进辫程，以尽及板块夏的不断制成熟完袄善为本帖项目提习供了良旅好的发租展环境糊，配合市政利摄好，提升区达域形象及料价值，吸抚引市场关肆注。国际旅执游岛的刃规划建亿设：国际旅艺游岛的比规划建租设，海熄口城市泥发展进网程加快店，流动汪人口的雀流入等马都将直接篮对项目名产生利纱好。大学城接将逐步惊扩大，棕规划学宰校陆续春进驻：海南广欲播电视属大学等废规划学偿校的陆剥续进驻精，将会染为本项染目带来下更多的客户资痒源。海口东圣优战略欲，周边源生态保演护区不芦断完善泳，项目混旅游资源不断蛙扩大项目处于侮江东生态涉片区，随腹着城市化浪的不断发将展，项目钻的生态旅论游资源会怖不断扩大江东组撒团住宅建项目大们盘较少趁，本项定目将成学为片区郑标杆，竞争优势宜明显：区域内开捕发项目较汤少，除了立南国威尼阅斯城与鸿慰洲江山存县在一定竞纸争外，并大无其他竞耽争项目，砍相对来说件本项目的堂优势明显Par捡t5项目分析惹及整体定秤位把握机会国际旅痰游岛的怎建设对辛整个海番南房地广产都是垂一次千更载难逢愈的机遇忽，同时转也对房酬地产的渴开发提李出更高币的要求寒，项目爱应运用衬前瞻性派的规划丘，注重益产品本版身的品猛质，打燥造符合纯市场发态展的产叠品。项目应蜓充分利别用周边递学府人楼文氛围叮，塑造收一种强窜烈的文拉化气息去，赋予淹项目一缴种人文忘内涵项目应通过打箩造内部嘱园林景野观、整岭合周边架原生态无风光进厅行弥补尤，形成杰差异化扑的景观张特点。充分利用张项目的大沾盘效益及旺自身完善例的生活配劳套，打造涂多重的价掌值叠加，针高附加值登的生活居匙住品质。Part字5项目分辟析及整迟体定位威胁为避免同糊质化的竞休争，本项北目必须针摆对目标客雅户群的猜需求，寻找差异化纹的竞争。周边商打品房项龙目竞争田：区域板块枕内的竞争剂楼盘，如织鸿洲江山冠等商品房垫项目将会即对项目后漂期的商品房销鸽售形成艘竞争。房产新剑政影响丸：4月17日以来以，国家进多次出脾台房地死产政策乏，打压厌房价，伐整个房司地产市拨场都处于一践定的低绍迷期。周边集次资房与浅限价房月项目带火来的价则格冲击开：琼台师范呼学院及海能经贸等学结校的集资应房项目将环会给项目吗的商品房炮带来价格上的冲击忧。Par储t5项目分析托及整体定包位避开威刻胁应用营销4P理论，应世对新政的盛影响：注南重产品本桨身品质，维打造精品融；制定高端附加值合蜓理价格，辫实现物超订所值；整域合多方面影渠道资源蕉，大力挖住掘客户群伶体；适时钞实施合理投促销手段蜜，促进成磁交。为了与倡周边集任资房和旁限价房弓项目形蛙成区别盲，项目粪可通过景观资源始、建筑品熄质、生活鲜理念三重卷概念突出戚项目品质，体现项弊目高品质感梯、高附加啦值。为了在市丝式场中形成掘良好的竞随争力，项目可通粘过差异化扁产品规划厘，从园林脉规划、建犬筑设计、上户型设计奇上以独特它的魅力吸蹲引客户眼猛球，同时盯根据市场报走向，采雷用差异化帖营销方式拍，使开发微商快速回砌收成本。Part言5项目分踪蝶析及整价体定位Par揪t5项目分析秆及整体定树位定位推导海口xx大学城项目整体城市功能阅分区区域功斑能核心配套主洽体服务提升产业提升城市形最象提升要求作用理想模式稠：高举高牧打优势：提疾升效应快要求：资续源、配套宜好现实模式昂：厚积薄订发优势：港前期压金力小要求：课打好基嫁础模式以教师饮保障房页为切入点，满足教追师群体对蛇住房的需懂求；以配套化服务、判开放空满间等为载体，满足驼大学城性师生配件套需求寨的同时离，吸引宋城市居峡民前来轮；以高品质究居住、休委闲度假为主要收益胡来源；最终发展接成为教育地产按与旅游地场产的生态软综合新区。本项目发相展策略由于政焰府要求饿和现状卖条件限竿制，本厅项目只塘能采取善较为现宣实的发忽展模式Par革t5项目分析缸及整体定租位定位需要难考虑的因焦素：扩展性及道兼容性，命；文化氛围锡；特色和风钩情；整体定惜位应对橡项目整秃体建筑子风格有惑直接的俱指导作笛用；整体定位象原则生态文枯化休闲慢小镇形象定位瓣方面，建圣议以欧美资著名的大壶学城或小私镇为蓝本族，作为本行项目建筑竭风格及命魔名的依据鞋。Part滤5项目分艰析及整而体定位苏格兰爸爱丁堡植（Edin卖burg忧h）英国北搬部城市池，苏格捕兰首府笔，经济霉和文化狠中心。私文化古龟城。十母八世纪兆时为欧粥洲文化炕、艺术旷、哲学渗和科学员中心；城内有1583年建立钞的爱丁堡确大学，还有古邻城堡、大漠教堂、宫部殿、艺术罚陈列馆等挡名胜古迹嗽。定位参考Par迟t5项目分析验及整体定河位荷兰莱顿剧（Leid叉en）莱顿城抛坐落在飞荷兰西顾部靠海翁的地方愉，是一答个有着悠久历扭史美丽城市冰，市里有吐很多17世纪的厘建筑红；城内著块名的莱见顿大学甚通过400多年的发仁展与壮大誉，现已成衰为一所世界著苹名的学术性汗大学。定位参厘考Part贸5项目分析巷及整体定弃位美国常春怖藤（The抵Iv谁yL透eag遇ue）美国东部荷八所高学献术水平，良历史悠久导的大学。铸包括哈佛才、耶鲁、体宾夕法尼安亚大学、漏普林斯顿昏、哥伦比娱亚、布朗矩、达特茅兼斯和康奈朝尔。这八所大添学都是公学认的一流移大学，它跳们的历史笋悠久，治勾学严谨，考教授与学掩生水平均屯优，因此听常春藤大硬学又时常歪作为顶尖恋名校的代性名词。定位参找考Par哥t5项目分悔析及整诱体定位意大利博立洛尼亚小矿镇（Bolo刘gna）意大利充满生韵机的城市缴；它的大学岭是欧洲最折古老的大妙学之一，卡并为城市搏赢得了另新一个美称马“学者城”。定位参迁考Part暗5项目分析尾及整体定鲜位比利时小布鲁日愿小镇（Bru耳gge）比利时暮名校——欧洲学院就位于此秀镇内；布鲁日是枣座水城，河道里遍布城浪里，很浴多建筑带是依河油道而建族，其建础筑以哥德式的文艺脊复兴时筋期的式幻玉样为主日体。定位参考Part夏5项目分析赠及整体定很位项目形野象定位湖建议：爱丁堡小炒镇莱顿小屑镇常春藤屠小镇生态文筒化休闲剧小镇Par号t5项目分揉析及整画体定位形象定贯位苏格兰爱丁堡简介：爱丁堡是篮苏格兰首稼府，经济见和文化中钟心。同时丛也是苏格计兰重要的逐运输枢纽限、航空港吧。在所有的昂欧洲城市降市中心，视爱丁堡旅昂游景物的妻密度以及凉吸引力是俗当仁不让贤的第一。城内拥有爱众多博物迫馆、城堡旦、公园、丹教堂等开盼放空间。爱丁堡大盖学1583年建校获，是世烟界最古汇老的大袋学之一近，造就肃了许多忌杰出的弊人才。司各特枝、亚当·史密斯逆、达尔折文、贝袭尔、J·罗琳等都惹曾在爱丁膊堡学习、晋工作或者孝生活过。王子大住街是爱剃丁堡城夸市的中愉心大道释，大道忽的北侧旗布满了围商店，银詹姆斯比百货店串最值得档欣赏，光其维多状利亚式借建筑极骄其华丽米，周边惭还有已汽故王妃扛戴安娜成常光顾胃的劳拉·阿什利等表众多名店棉。形象定位Par化t5项目分析狮及整体定心位Par健t2区域分析瞒及项目分纸析-形象定位荷兰莱顿小镇简介：莱顿在腥荷兰西壤部，海牙与阿姆斯特缺丹之间，面烂积23平方公里脖，是著名轰画家伦勃朗的出生地怪；城内运虫河纵横解，两岸看仍保留孟着不少17世纪时的优材雅建筑眼；莱顿也因卵拥有莱顿潜大学（创僚立于1575年）而尤知名。吼莱顿大覆学没有扩集中的错校园，体其各学悠院的建陆筑设施分布在驳莱顿城圈的各个国角落，因而莱捐顿也被称嚼为大学城学；城市与兵大学完美融他合在一起，嘉形成了名蛇副其实的块大学城智；莱顿大财学植物侦园始建状于158检7年，是欧暮洲最古老的用于科霉研的植物园禽。这座花粒园是培植右荷兰引进混的第一株陡郁金香的地方英，并且隆这里仍建保留有最纯种的郁金香阔品种。形象定曾位传播接狼受度方监面，苏掠格兰的嫁爱丁堡汤与比利慈时的布孕鲁日以扒及意大联利的博航洛尼亚弱拥有较盗高的知袄名度，默易于传洒播；布鲁日是姑一座“水城”，与本项及目差异较郊大，不主员张形象定荷位为布鲁墓日小镇；除了是蓝苏格兰饥的文化刘中心，仓爱丁堡贷还是苏跳格兰的闯经济中普心，城昌市功能闻体的作鞠用明显民，更加类符合本堡项目功鼠能定位岔；爱丁堡拥董有更多历侍史与人文已深度，解国读此类风耍情小镇魅诞力更能吸们引人关注动。形象定位Par畜t5项目分析律及整体定灭位主推形丝式象定位促：爱丁堡担小镇案名建透议Par同t5项目分析温及整体定冈位项目整体刊案名建议究：爱丁堡小筑镇莱顿小饿镇常春藤搏小镇分期案名正建议商业部分王子街区乓、东方曼桃哈顿、格侄拉斯广场住宅部多分常春藤坐联盟各闷学校（谊如布朗钓园、哥覆伦比亚哗园、哈鸭佛园、袖耶鲁园品、普林养斯顿园贞）英伦风情贺系列—爵士蓝岛的、皇家一止里、白金除汉宫、约队克郡、卡裙尔顿主导功薯能功能定位爱丁堡畅风情小汇镇大学城产搜业相关居住消费娱涛乐公共活棍动学术交流酒店度假村论坛及间展示孵化器人才交闸流培训实习基言地科研成构果转换科研机构公共空间幼教及手中小学主题公园Par苏t5项目分陷析及整厦体定位主导功能居住功能大学城内只部常驻人说口容量控励制在15万人，其到中学生99,孩000人，教职矮工10,督000人，家属阻和其他人释口40,歼000人。粥由此产演生的住拾房需求刑量非常胡庞大。随着学校继的入驻，愿以及周边匪旅游资源这的不断开夫发，外来产人口将不党断涌入大坟学城内，酱随之而来塘的是更大淘的居住需锐求。教育居住功能拥的完善，揭带来的新陵要求是基荡础教育配既套的完善掩。除现有辅的大学之孤外，教育璃配套还应隆包括幼儿唯园、小学者、中学等矩，亦可衍左生出高素贤质的贵族烂国际学校高，为海口袭高端人群档（含外来舞人群）提烦供优质教弊育。生活配套人口的轧大量涌攻入，要尸求在生劝活配套罢方面应孔充分满棚足居住姻的需求后。如公挑交、商鼻业、超谁市、医题院、餐俊饮、娱蓬乐等。Par傻t5项目分析醒及整体定争位公建配套包括运织动场馆弓、室外孙健身设鼠施、图裕书馆、敬消防、洋民警、体管理中卫心等公代共配套克设施。教育服雀务由高等教查育产生的柄教育服务维功能，如延学术交流下中心、论彩坛及科研姨成果展示浅中心等。休闲度假江东片区至拥有良好裙的生态资染源与环境电，对于本燥项目而言摇，大学城兄与生态环赚境将是两怜个主要的郊外部资源池。本项目仁将充分发别挥自身资嫁源的优势锐，建设酒郊店、度假冻村、主题止公园、游没乐中心等搅，吸引休钉闲度假客哀户。Par雕t5项目分析膛及整体定虎位主导功能衍生功偶能Par汽t5项目分析庸及整体定削位功能定位爱丁堡稍风情小吐镇大学城敌产业相呜关居住消费娱栽乐公共活今动学术交流酒店度假村论坛及展瘦示孵化器人才交流答培训实习基地科研成循果转换科研机对构公共空间幼教及中参小学主题公园衍生功能实习培蜻训、人虹才交流大学城拥堪有丰富的际人才资源轧，在实习倡培训、人铅才交流方医面有着先拢天的优势流，将这优柱势充分发块挥，将极图大的增强估片区的辐隐射力，形蒙成另一个桐服务核心妨。科研成盏果转换牵与产业告孵化器以科研机关构整合各纤大学的人谦才资源，下以科研成锅果转换整肆合科研机娱构与企业盘的资源与盈需求，进都行产业或宽行业孵化岩。这部分功绝能虽不能竟产生直接红的经济收肝益，但对警本项目乃养至大学城个的成功运腾营均有着粒举足轻重桶的作用。公共空握间与城猪市资源贝共享区依托良谋好的外耗部生态沉环境与刺内部居绣住环境史，开辟给的公共冷空间与怪城市资宗源共享遍区，能肢大幅增话加项目叛的片区维影响力秃与辐射可力。Par屑t5项目分浇析及整稿体定位Par腾t1宏观市场链研究Par夸t2房地产橡市场研粱究Part旱3竞争楼晌盘研究Part棒4大学城案恳例专题研捎究Par宜t5项目分析舟及整体定碍位Part增6项目发展炉策略及运族营策略建监议Part赔7规划及产赢品建议Par虾t8营销推脚广策略卧及建议Part轧9资金筹须措及投谦资分析Par慎t1辜0结论及建讲议Part皱6项目发首展策略缩慧及运营昨策略建在议整体发娃展策略与大学城薄的发展紧漠密相连，缓并适度超打前大学城作翠为本项目茧最大的支酸撑点，客棕户的来源寇与配套的花投入都与筒大学城密板切相关，碌因而本项刘目的开发棒势必要与坚大学城本晶身的发展对紧密相连僵；在紧密相陵连的同时贝，项目开象发保持适窝度的超前志，能够最岔大化的利奋用大学城方的资源，蜜保证项目解的可持续腥发展。作用：节约资金榜，保持开冻发投入与浴产出比的喘稳定；能有效咬提高项蔬目的抗犯风险能誓力。Par贿t6项目发展填策略及运返营策略建拢议整体发泰展策略先主导穗功能，泽后衍生烦功能主导功能奥为居住、炸日常生活仙配套等功棕能，将主狭导功能先猛行开发，央可快速聚得集人气，框形成规模抛，引导配唇套功能的灭开发。衍生功能袍为教育服孝务、公共趁活动、休锹闲度假、督人才交流滔、科研转院换等物业慎，于主导基功能开发扑至一定程缎度之后开个发。作用：滚动开确发，降鹅低资金谜压力；降低配套谦功能物业多经营难度杆。Part趟6项目发隶展策略携及运营甩策略建耗议整体发展甚策略与政府这配合，证向上营迹销让公共壁配套功伙能物业稿成为与揭政府配仅合利器昏。开发影商可依压靠自身积的背景杠及实力赞同政府雄协商，寻为政府荣解决某哪些难题雕，同时呈获得政钱府的支钩持如为僻项目开报路、建罩配套、赵批准特功殊用地皂等，达废到资源并互换的香目的。广州限价侮房项目万除科新里程垦给带给我止们的思路贝：万科与果政府达成仆协议，万足科在万科周城拿出部资分土地修书建限价房镜，政府给屑予万科城滥的建设提佩供一定的慌便利，如住可修建别品墅等。作用：提高政详府配合扰力度，骨提升政你府关注移度；增加特免殊物业样，如别暴墅等物骨业的用洽地，扩臂大盈利农收入。各功能物接业配比物业形态占地面积建筑面积销售金额比教师公寓约350亩约37万㎡约15%高尚住宅约800亩约70万㎡约55%中小学约150亩约4万㎡商业约100亩约10万㎡约15%其他配套约696亩约30万㎡约15%Part踏6项目发脂展策略鼠及运营棍策略建倍议主导功充能集中棍在海涛练大道沿匆街及南朴侧辅助及所衍生功正能集中随在海涛遍大道北蜘侧功能分布Par公t6项目发展买策略及运刷营策略建赛议酒店与度假村学术交流中心其他中学小学公共空间主题公园商业及生活配套高档居住区西北部西南部东部为了利于市场易实现、项蓄目形象展柔示和价值膝最大化的考虑僵，以及以从地块蕉属性来旋分析，农我们建粮议以C1作为项目布的首期启户动区开发苦；以下针对主导功能我和配套功量能的不同开育发时序两仍个方案做变比较分析仗。Par死t6项目发展税策略及运渠营策略建状议整体开雷发时序C1B2B1A4开发分期鸡：方案一鸦：Part既6项目发故展策略仇及运营辅策略建判议西北部西南部东部1期2期4期3期5期一期为满充足大学城按教师住房疫刚性需求螺的教师公扩寓，须根个据大学城破学校入驻搏的情况控父制节奏开锤发。二期是以少商品住宅责为主，通过高书尚商品浪住宅的物开发回辆笼资金正，开发箱周期建祖议在两年之内完成两。三期开发量商业及部樱分公建配泉套，完善域周边配套黑需求，周艳期建议在两年内建设仗完成。在完善配申套后，重狂点打造四笨期更高端询的商品住获宅，实现习高利润开次发，开发桃周期在两年内。五期主要拥是以公建隶配套及商燥业配套开字发，两年内建设猎完成。开发分临期：方案一潜：劣势：开发分探期多，圈体量小刊，不利总于整体元景观营将造与展师示。优势：土地获婚取可分璃较多批盟次获取秀，降低敢资金压吉力；小体量快速开发吩快速销售赖，实现资龟金的快速流转；住宅与配悉套可交错门开发，可语实现良好椒滚动开发古模式。通过不断怕完善的区挪域配套可慕以为物业断带来持续却的升值，简最终实现涝价值最大像化。Par曾t6项目发展舌策略及运贺营策略建侍议开发分央期：方案二：Part获6项目发超展策略奋及运营棍策略建胞议西北部西南部东部1期3期一期为满男足大学城箩教师住房猫刚性需求疤的教师公被寓，须根安据大学城壮学校入驻库的情况控丸制开发。二期开宫发包括孤全部的休商品住被宅和少连量的商选业配套搭，开发爬周期建富议在五年之内完勇成。三期开发开公建配套似及商业配宏套，开发短周期建议佛在三年内建设炭完成。2期开发分肝期：优势：住宅一次浴性开发，泉有利于整缠体社区景程观的营造碧及展示；集中先刊开发可尝售物业撇，最大盲化回笼姐资金，固最后开笋发公建社配套等刘不可售坟物业；有利于旗丰富区声域度假荡功能，嫌完善区胞域形象锦。劣势：土地获取串批次较少候，每批面顷积较大，板产生资金时压力较大爆；未形成齿良好配旬套的情亭况下全议部开发滚住宅，隆存在一脸定市场牙风险；周边配套物未形成，址住宅价值纱无法最大暑化发挥。方案二铃：Part怨6项目发袄展策略询及运营两策略建篇议参考因素方案一方案二开发周期总周期一样，分期较多，分期时间短总周期一样，分期较少，分期时间较长资金投入较低，周转快较大，回收较慢资金流动较快较慢开发风险较低较大开发分期谷：综合比供较分析尸：通过对把两个方描案进行阳综合比也较分析选后，中损地行认移为，方好案一首越先能根专据大学摊城教师谜新村的乓开发入剧住进度到，灵活萍变通；哲其次能雁通过住贺宅的销毕售带动疮商业的叠经营，顶再通过幻玉商业的训经营影去响住宅述的售价凑；再次尿能有效控制首期哨开发成本，同时自有利于风险控制；因此建议将钓方案一据作为项势目开发迁分期的店主推方麻案。Par订t6项目发率展策略渠及运营跨策略建唱议树立标杆罩、因地腔制宜、保甩持市场形特象差异化阻，实现项碌目价值最闻大化Part鉴6项目发展释策略及运厕营策略建录议西北部东部1期2期4期3期5期开发分期竞争要素产品类型策略首期开发教师公寓小高层、多层住宅满足大学城教师、拆迁户住房刚性需求，设置少量投资性出租房二期开发商品住宅多层洋房、小高层商品住宅低开高走，满足部分高品质客群需求三期开发公建配套、商业配套商业内街、商场、写字楼根据入住情况灵活开发商业，先招商，后开发，降低经营难度四期开发商品住宅别墅、多层洋房、小高层周边生活配套齐全，借此拉升住宅价格五期开发公建配套、商业配套开放场馆、主题公园、商业、酒店、度假村、产业相关等满足及完善大学城及区域功能主推方案属分期策略叶：Par崭t1宏观市柜场研究Par系t2房地产僻市场研面究Par硬t3竞争楼盘瓦研究Part私4大学城案浑例专题研龟究Part厦5项目分析两及整体定搁位Part路6项目发厕展策略和及运营劲策略建叛议Part养7规划及产尺品建议Par感t8营销推广丑策略及建货议Part堪9资金筹措锐及投资分割析Par勒t1疯0结论及俗建议Part此7规划及产肺品建议项目规国划设计席原则增加土乖地利用窑率，以盒爱丁堡乒风情小漠镇为基张本原型洋，完善虚丰富的斩产品线猫。强调对友外展示乡丰效果，矿住宅以恢融入大伙学城建拘筑风格诞为主，京在立面托造型、微细部景撕观、园赚林小品园、开放山公建空谨间等处预，通过分强有力闲的表现浊，突出举爱丁堡律风情。居住区应暑与商业、奇配套区严掀格划分，遥避免互相威干扰。户型设计倾以实用为眯主，采用子紧凑型设凶计，可适镰当增加赠喜送面积。条件许可偷时，采用讲原生态植绳被。可考虑董半地下君室等降萝低成本吉的建筑漆形式。各种规划慈设计必须弯符合国家告和地方标效准。项目建端筑风格识建议——要求建筑主题间一定要通教过建筑形仙象明确传马达，给消匀费者以直估观的感受紧，采用细毁部的表现乎手法突出掌项目的爱流丁堡风情风小镇主题却定位建筑设身计开阔欢、开放涂，整体坐感强、那通透性仅好，体图现出生乖态特色建筑立面件多样化，统丰富的坡宫屋顶与不够同的色彩右，实现了剃家居的个席性化建筑风蛋格通过估外观色存彩和线润条传达注意建鸦筑细节稼上体现怖楼盘品像质和人米文生态酸主题Part扮7规划及墨产品建与议在海口产，带有缝热带生物活元素汪的建筑盈风格更传能对客宣户造成于冲击海口市肉场部分贪代表性案楼盘比华利山课庄现代简派约江南城中式西班牙佳元江畔牙人家南国威尼藏斯城紫园荣域现代欧岗式东南亚南加洲扒风格感知关键六词：风情、购庆买冲动客户观她点在海口欺的生活担就应当聋和热带执元素挂烈钩；现代中式湾和现代建秆筑在其它尾城市很常对见，不觉陆得有什么昂特别；我们发现裹，富有热缺带生活元拖素的建筑景风格，更昌容易给客济户造成异蠢域的风情寇感和购买秀的冲动。而在海南挺市场，对嫂热带生活秀氛围演绎敞得比较好姻的风格有项以下两种危：Part烛7规划及产恩品建议东南亚太风格——东南亚是贿热带度假闹胜地，其逗建筑风格统对演绎热情带度假生趋活氛围具考有独到优坛势：优点：明快，婶具有大质量热带福符号，哭市场接变受程度贤高；缺点：密度太艳低，不科利于出拜容积率机。Par辅t7规划及产浆品建议现代欧式凡风格——现代欧弦式注重壤实用功馒能，简孩约装饰烘，