深圳城市区域旧工业改造规划方案

（规划草案）汇报主要内容一、基本概况二、现状认知三、目标与策略四、规划方案五、实施措施与建议基本概况基本概况规划区位于中部综合组团北部，观澜街道东部。规划区范围为观平路以南、环观中路以东、平安路以北、田裕路以西的用地，总面积64.51公顷。其中改造范围用地面积为49.29公顷。

位置与范围中部综合组团观澜大浪龙华民治规划片区观平路田裕路平安路清田大道环观中路横坑水库坑径河新景路长坑水库樟轨道13号线研究范围研究范围中部综合组团东部产业带上，观澜高新工业功能区，BA401F-01、BA401F-02片区内，规划策略主要为：通过调整该片区的产业结构，未来发展成集休闲娱乐、高档居住、高新工业于一体的综合片区。用地性质：一类工业。樟坑径河河道宽度控制为14-15米,两侧各控制30米防护绿地作为水源保护控制区域。

基本概况相关规划解读《深圳市中部综合组团分区规划（2005－2020》观平路田裕路平安路清田大道环观中路坑径河新景路樟编制区内部分用地位于轨道站点500米服务半径内，给片区居民出行带来极大的方便。

基本概况相关规划解读《深圳市轨道交通规划》至沙井街道至龙岗区13号轨道线站点序号名称级别红线宽度1清田大道干线性主干道60m2观平路主干道60m3环观中路主干道45m4新锦路次干道40m5田裕路次干道45m基本概况相关规划解读《宝安区道路交通专项规划》结合《宝安区地名规划》清田大道观平路平安路环观中路新景路田裕路梅观高速机荷高速观光路清田大道清平路《宝安区工业布局研究与规划》位于观澜东工业园区，属于宝安区24个整合的工业园区之一，定位为先进工业区，主导产业为电子设备制造、仪器仪表及文化办公、金属制品、塑胶等。基本概况相关规划解读片区位置05年规划用地许可证要求（有效2007.8.2，正在申请用地－2007.6.15上报材料）新景路以北地块－厂房，容积率≤1.4，建筑覆盖率≤38，建筑高度≤24米。新景路以南地块－宿舍39180㎡，厂房12500㎡，容积率≤1.3，建筑覆盖率≤40，建筑高度≤24米。基本概况相关规划解读新景路观澜锦绣工业园规划清田大道现状认知

地势南高北低，地块南部有部分山体。樟坑径河自东南往西北穿越，属于山区性雨源性河流，现状水质污染严重。松元厦和新田居委用地，现有人口主要为工业区企业职工及居住于旧村中的少量外来打工人员，人口总数约9500人。

现状认知自然条件及人口状况樟坑径河松元厦新田现状周边环境周边环境梅观高速规划周边环境现状认知文（居）梅观速高M2RIE4R2M2<1.5公里R2文（市、区）医（居）1.0公里体（市、区）《深圳市中部综合组团分区规划（2005－2020》《深圳市宝安区公共设施专项规划规划（2005－2020》土地利用现状现状认知概况：规划区用地面积64.51公顷，其中城市建设用地面积45.07公顷，占总用地的69.86％。水域和其它非城市建设用地面积19.44公顷，以空地为主（14.20公顷，其中改造范围空地2.87公顷）规划区范围改造范围主要问题：改造范围可利用土地资源有限；各自为政，无统一部署；缺乏公共配套设施用地和公共绿地。液化气瓶装供应站垃圾收集点产业及经济现状现状认知观澜装饰建材市场深圳市粮食集团观澜工业园深圳市锦绣大地公司发展备用地深圳市罗湖区粮食工业园松元厦社区工业区皮件厂、塑胶厂（私人自用）私人自建出租工业区私人自建工业区松元厦社区工业区私人自建自用工业区新田社区工业区现有各类型工业企业100多家，主要为港、澳、台资和内资企业，涉及电子及通信设备制造、汽车配件、皮革、五金、塑胶、灯饰、家具、木材加工等。企业总产值约5.9亿元。普遍存在规模小、附加值低、无品牌效应等特点。企业状况1.企业为生产自建的工业区。2.村集体合作建设出租的工业区。3.企业自建出租的工业区。4.私人自建出租的工业区。编制区内工业区以出租厂房为主，租金约9－15元/平方米厂房建筑面积。

经营管理模式土地管理状态现状认知现状用地按地籍管理用地功能可分为4类，共涉及用地57宗。合法用地12宗;手续不全用地7宗;其它用地38宗。共涉及非农建设用地8块，均为工商用地，用地面积为4.88公顷，占总用地面积的7.56％。研究范围用地涉及地籍3宗（工业用地，手续不全）主要问题：所用权分散，不利于改造；非农用地普遍存在地块小、不规则等特点，整合难度较大。现状建筑物状况现状认知建筑层数分类建筑性质分类规划区总建筑面积为35.28万平方米。改造范围建筑面积为35.06万平方米，毛容积率0.72，毛密度21.5％，以工业建筑为主74.43%。研究范围内建筑均为工业建筑，建筑面积为2196平方米，1－3层低层建筑。

建筑质量分类现状建筑物状况现状认知总根据年代、结构、整体环境等因素进行综合分析。研究范围内建筑为三、四类建筑。

旧工业区旧工业区旧工业区旧工业区建材市场新建工业区建筑物业权属现状建筑物状况现状认知序号—（图例）物业权属建筑面积（平方米）比例（%）1深圳市粮食集团物业11743733.292松元厦社区物业5747716.293新田社区物业252337.154私人物业15266343.27总计352810100.00现状建设存在的主要问题低强度开发，极大的浪费土地资源；部分建筑破旧；沿河建设，对河道污染严重。环观中路观平路序号路名等级宽度（米）车道数（个）1观平路主干道2742环观中路次干道2443支路

6－122

道路

设施公交站点一处；无社会停车场，各个厂区内部配置了少量的停车位。现状道路交通现状认知

主要问题1、断头路多，道路系统性较差。2、内部道路建设标准低（路面窄、断面简单、路况较差）。3、交通设施缺乏。（停车场、公交站）供水水源以观澜茜坑水厂为水源，给水引入管管径为DN400-DN200。给水管网现状沿环观中路、观平路上有DN400-DN200的现状给水管。现状存在问题给水系统布局不完善，呈枝状网分布，管网末端水压不足，供水安全性差。规划对策完善给水系统，形成环状供水。市政公用设施现状现状认知给水工程现状给水管观澜茜坑水厂观澜茜坑水厂污水现状部分雨污春合流制。泳沿观平路赚有d50曲0-d侄100飘0的现状厉污水管罚道。污鼠水最终屡排至观今澜污水竟处理厂晒。现状存窑在问题部分合流述制，生活挠污水未经赚处理直接偿排入水体侨，对环境株及河流造记成了较为愉严重的污欣染。排水疑管网布局总不合理，肌雨水管网董普及率低末。规划对策完善排狱水管网泊，实现咳雨污分侦流；市政公识用设施伙现状现状认知至观澜污水处理厂污水工以程现状污水踩管樟坑径河雨水及诊防洪现坐状部分雨污劲合流制。东主要通过愁现状暗渠趋排至樟坑路径河。现状存佣在问题樟坑径截河水质售污染严溪重。编县制区部呆分区域悉由于地析势较平爆坦，排饮水管网端不完善勺，排水弹设施落嗓后，淤台积严重威。规划对策完善排回水管网肆，实现弊雨污分薯流；疏斯通现状无渠道，嫩确保排顺洪畅通饿，以防栏止洪涝富灾害。市政公用柳设施现状现状认膨知雨水工衬程现状雨谷水管樟坑径河10k夹V电源主要俱由范围外尚的观澜110K向V变电站提涨供，10KV线路沿观细平路引入锄。环观中奶路和观蝇平路设歪有电力窜电缆沟日，规格哗为1.2x弃1.2m，为新婆建电缆唯沟。主要问题地：区内10KV线路和低稍压线路大党部分仍采仗用架空线所；道路照弯明设施不养完善，只悠有部分道誉路设计有遣路灯。市政公称用设施透现状现状认蓬知电力工脖程现状电缆忧沟观澜110KV变电站环观中路拒和观平路粱上设有通捧信管道。主要问题疮：通信线串路大部分译为架空线锁，架设在邀杆上或沿截建筑物外王墙敷设。市政公用掩设施现状现状认扔知通信工程现状电刃缆沟市政公用乐设施现状现状认知燃气工程乾坤新田供应站燃气现虹状气源为液摆化石油气秧，瓶装供怀应，编制这区内有一吸座现状瓶策装供应站—乾坤新田榨供应站。现状存晃在问题管道燃气泼发展滞后舍。规划对盯策加快建酬设管网欠设施，俗提高安均全供气新水平。街道相关驾部门主要储意愿（访眨谈－笔录谋）：完善内部区道路系统仍，加强交永通微循环氏；改善片区丙环境，增盲加绿地广刷场，增加查开敞活动饼空间，加宿强环境综合整禽治；完善为狡工厂职除工服务刮的公共岁配套设金施及市遵政配套饶施；提高全面男改造用地甘的开发强健度，以提混高土地的雄使用效益疤；为促进编鹿制区的可核持续发展校，应制定举可行的改供造政策，逆平衡好各方平利益，在克充分保障胸各业主利剩益的情况超下进行改值造。规划意罩愿综述现状认去知居委会伯及相关油业主意这愿（访蓝谈－笔造录、问晒卷调查偏）：全面改会造－60％（增加壶商业、简珠化重建的避审批手续国）综合整治压－40％（穿衣械戴帽、增狸加绿化、课整治道路国及管网蛙）目标与策银略灵活性—开发中保罗持弹性和痒灵活性。僵统一规划宪、分期实施、亮灵活操作炮。协调性—统筹安歇排拆迁辞和建设川，实现借协调和坏可持续发展。公平性—合理解决牲改造过程姐中与物业易业主之间奥的矛盾，平伏衡各方杠利益，乖实现互遮利互赢匆。经济性—强调规恨划的经宗济性和还可操作苦性，并城注重投资的经济迅效益和社威会效益相皇协调。区域性—规划注重刷与区域的费协调和集由约发展，邮以促进区域整博体城市建田设和社会混经济发展象的提升，棚为观澜循环秋经济发铅展务。改造原则目标与乞策略改造目养标目标与边策略《深圳市依人民政府鸭关于工业问区升级改拨造的若干课意见》（强深府[2敲007]顶75号）引主要要求迹：1、完善确配套功能咸，提高土抬地使用价陈值；2、与的产业布浩局规划约和产业希集群发半展相结雾合；3、与字发展循寻环经济史、增强抱整体配斑套功能除相结合因，促进古工业区首的可持泄续发展缺。改造目标优化用掏地布局完、完善首配套设励施、提赴升工业馋区环境幼质量的洗基础上绿，探索附适合工薪业区整真合管理皆模式和臂旧工业蚀区改造日方式，窝提升用痒地产出走效益，遥建设一核个生态遗和谐、趁高效的锅高新工顷业区。观澜高新工业功能区

整合为先进工业区

以工业用犁地为主的积观澜高新别工业功能窜区的组成狮部分。功能定予位产业导向目标与策忘略电子及通信设备制造、汽车配件、体育用品、皮革、五金、塑胶、灯饰、家具、木材加工等。锦绣大地工业园主要生产与高尔夫相关的体育用品(研究用地）。区域分析规划区现挨状分析产业导向电子通信设备制造、体育用品制造及其相关配套产业。

观澜湖高尔夫球会高尔夫球会高科技社区初步选址佳能精技立志凯高科技（深圳）有限公司入住观澜新田（08年）

润讯集团（通信）电子设备制造、仪器仪表及文化办公、金属制品、塑胶等。通讯设备、计算机及其电子设备制造。交通运输设备制造、汽车电子产品；建筑拆除待影响因素目标与策吓略规划道路水源保没护区与规划低的城市盼道路冲突与相关规渡划冲突冲突位于河道申蓝线内建筑质湾量差影响整体壁布局改造模式西与策略目标与范策略改造模因式综合整治区拆除重建区改造模轮式与策固略目标与策子略改造策略综合整治掉区改造策决略：控制建筑平总量，拆炎除部分建剩筑质量差原的单栋建向筑或临时蚕建筑，对建身筑质量一滑般的建筑挎进行穿衣静戴帽工程矩整饰；严格控制气综合整治枪区的零散舅现状绿地绢和空地，鄙并结合整摊治提高绿地率则；完善公共们配套、道茎路和市政零管网；对不符合舟工业区定孕位的产业泛逐步搬迁肃。拆除重建袍区改造策罢略：进行用地威整合，统抚一规划，岗高标准建预设；根据权属柳情况并结率合产权单锐位意愿明讽确改造主束体；对不符合抬工业区定粮位的产业修进行搬迁玻，引进相殿关产业；平符合定位要盟求的予伙以保留殖；完善配靠套设施陆，公共滚配套设丝式施和市袍政公用练设施优错先配置稼。规划方案用地布局规划方征案功能分区综合服务区休闲活动区生产区分为3个功能区：生产区综合服务区休闲活动区1、建筑拆除区域分布；2、结合河道改造营造公共空间；1、组团规划的支路走向；2、规划区北面用地功能（生活区）；3、远期轨道站的建设（13号线）。干线主干道轨道13号线用地布岸局路规划方案总用地面积64.51公顷，其中城市建设用地62.79公顷，占总用地面积的97.33％。用地规划环观中路清田大道新景路观平路田裕新路腾恒路腾路荣茂富兴路富澜路观光路观景路规划方案地块控蝴制地块划分6个片区，36个地块1、综合整治区主要依据用地权属划分地块。（面积差别较大）2、拆除重建区主要依据道路、河道及不同的开发经营管理模式划分地块。涉及不同权属的邻近小地块要求联合开发，市场化运作，有利于工业园区建设的整体性。规划方毯案地块控什制地块指剃标代码行业一类地区标准二类地区标准242体育用品制造≥1.9≥1.6401通信设备制造≥2.2≥1.8405电子器件制造≥2.2≥1.8406电子元件制造≥2.2≥1.8409其它电子设备制造≥2.2≥1.8深圳市工北业项目建沟设用地控开制标准（试行歼）－容积诱率控制标脚准本次规划旗容积率为姓≥2.4宝安区总体城市设计要求：规划区属于空间形态三级和四级控制区，建筑高度控制分别为50米24米。分析：50米和24米高度控制，按照工业建筑每层4.0－4.5米计算，建筑层数5－10层，按40％的建筑密度计算，容积率为2.0－4.0。规划方案地块控陡制地块编号用地性质代码用地性质用地面积(m2)建筑面积(m2)容积率建筑密度(%)建筑限高（m)绿地率（%）01-01M1一类工业用地61654843701.432453001-02G1公共绿地8563—————01-03E1水域3759—————01-04G1公共绿地6255—————01-05M1一类工业用地7411171202.429453002-01GIC2文化设施用地392221000.620183002-02G1公共绿地4844—————02-03E1水域3576—————02-04G1公共绿地7653—————02-05M1一类工业用地28858661042.430453003-01C1+C2商业服务业设施用地7353137001.938322003-02M1一类工业用地32324868902.736453003-03R3+C三类居住及商业服务业设施用地7684119001.641243003-04M1一类工业用地11592392003.427453003-05M1一类工业用地840101213541.438243004-01G1公共绿地1863—————04-02U5环境卫生设施用地350231——18—04-03M1一类工业用地2569817125—24243004-04M1一类工业用地19058500802.633453004-05R3三类居住用地29550389521.340243004-06M1一类工业用地10349127281.340243005-01M1一类工业用地24820639002.633453005-02R4四类居住用地33285004————05-03M1一类工业用地1204911219————05-04R3三类居住用地23153468————05-05M1一类工业用地587117614338453005-06M1一类工业用地810411754————05-07M1一类工业用地12508386003.239453005-08G1公共绿地13115—————05-09E1水域5930—————05-10G1公共绿地4400—————06-01R4四类居住用地8382640————06-02M1一类工业用地1978650870————06-03G1公共绿地9724—————06-04E1水域3876—————06-05G1公共绿地1536—————规划方案规划方制案配套设化施规划规模（亡小区级帜＋工业杀区内部系配套）管理与社区服务市政公用文、体、卫规划依诊据：《英深标》趁、宝安里工业布典局研究输与规划道路网规划方仔案道路交医通规划环观中路清田大道新景路观平路新路腾恒路腾路荣茂富兴路富澜路观光路观景路交通设施(公交停靠、停车位配置)轨道13号线田裕路规划方颜案组团规上划道路道路交通掀规划本次规划贺道路路荣茂茂荣路尊重事实鹊；注重公泡共空间缩慧的塑造；强化片升区整体仙性。－建筑布皮局－环境反景观－其它规划方抵案总平面规幻玉划－保留－有规划丢许可或狠有改造方夜案规划方案项目名称数值（平方米）百分比（%）规划总用地面积645134

建设用地总用地面积627967

规划总建筑面积733428100其中厂房建筑面积56860777.53其中现状保留9399012.82规划新建47461764.71居住建筑13252118.07其中四类居住76461.04其中现状保留76461.04宿舍建筑面积12487517.03其中现状保留224263.06规划新建10244913.97配套设施建筑面积323004.4其中商业88001.2食堂83501.14社区康复中心4000.05职工活动中心40000.55警务室500.01邮政所1000.01办公建筑106001.44建筑密度22%容积率1.2

绿地率35%

规划就业人口11400

景观轴规划方案城市设山计高度控制（45、雀24）滨水绿化纵景带景观节点开敞空肯间景观界面以观澜茜男坑水厂为水源。平均日用苹水量：953疯1.7肯m3/d。最高日用算水量：1124岗7.4m3/d。市政工虫程规划给水工男程规划方案观澜茜坑水厂观澜茜坑水厂排至樟瓦坑径河勿内。采用雨﹑污分流肌制。市政工程妈规划雨水工程规划方案樟坑径河排至观澜毕污水处理骆厂平均日陵污水水委量：830皆7.6m3/d采用雨﹑污分流没制市政工程蛙规划污水工际程规划方案排至观澜污水处理厂

樟坑径河电力负荷亦预测为3.4万千瓦。近期规划旦区10k贫V电源由现叫状110k要V观澜变惕电站提本供，远狐期110英kV环观变电苗站提供（柜片区南侧崇）。规划路灯旺箱变1座。市政工程绸规划电力工无程规划方锻案环观110KV变电站观澜110KV变电站固定电奸话需求翅量为342平9线。移动用搜户预测912栗0部。数据等用户预测疗为342缺0线。有倒线电视庙需求量奇为3919线。电信业务随仍由现状席观澜电信户支局提供欢。邮政业突务由观啄澜邮政双支局提包供服务卫，规划区附基设邮电宣代办所。市政工程粘规划通信工程规划方职案现状片区没内未敷设毒燃气管道。瓶装气贩气源来自狭本区周边僻的瓶装供努应站。市政工程吴规划燃气工养程规划方案规划以醉管道天呆然气为爆主，气悄源接自窝本片区湖周边的铺规划中墙压管网顽。投资估卖算规划方案备注：城茂市道路（伪含市政）么、绿地、沙河道整治哲由政府出骗资建设，挺约700年0万。改造方式用地面积(m2)建筑面积单位造价投资额（m2）（元/m2建筑面积）（万元）综合整治11716012406250620.31拆除重建工业厂房178574393275—66591.84公共配套设施及商业116063197630009592.8城市道路110331—5005516.6绿地58081—150871.22河道整治17168—250429.2

492920649313—83621.79企业产值迎估算电子及通信设备制造、汽车配件、皮革、五金、塑胶、灯饰、家具、木材加工等，土地总产值约6亿元。现状情况主导产业为电子及通信设备制造与体育用品制造。根据《深圳市工业项目建设用地控制标准（试行）》中关于二类地区土地产出率标准，升级改造后的工业区土地总产值约约22亿元。改造后预测规划方案改造项淘目影响茫评价目标与柳策略实现上层次规划调整用地结构的目标。配套设施用地、公共绿地、道路用地增加。现状规划改造项睡目影响谋评价目标与策愚略完善配套没施，改善环境，提升城市整体环境品质。现状规划改造项丈目影响雾评价目标与策崭略完善道路删系统，打残通交通微片循环。环观中路清田大道新景路观平路新路腾恒路腾路荣茂富兴路富澜路观光路观景路田裕路环观中路观平路现状规划改造项债目影响抱评价目标与涌策略产业升级福改造后，激将极大的伯提高编制错区的土地压产出率，秋创造良好腥的经济效连益。电子及通信设备制造、汽车配件、皮革、五金、塑胶、灯饰、家具、木材加工等。电子及通信设备制造与体育用品制造。毛容积率0.72毛容积率1.2产值6亿产值22