深度解析房地产行业及战略规划图文并茂

房地产行业概述

及

深度解剖标杆地产2011年09培训大纲1、房地产概念2、中国房地产市场的起源及发展历程3、房地产行业的特征及地位4、行业基本术语5、项目开发流程6、竞争态势7、未来市场SWOT分析

指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。房地产概念概念

|起源与发展历程|特征及地位|基本术语|项目开发流程|竞争态势|未来市场房产★概念★分类居住住宅：平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅商业楼宇：写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐）工业和仓储用房其他：教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等综合：两种或两种以上用途

指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产★概念★分类居住用地工业用地仓库用地交通用地市政用地商业服务用地公共绿化用地教科文卫设施用地港口码头用地军事用地其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。房地产概念概念

|起源与发展历程|特征及地位|基本术语|项目开发流程|竞争态势|未来市场房地产

指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。房地产概念概念

|起源与发展历程|特征及地位|基本术语|项目开发流程|竞争态势|未来市场房地产业

指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。包括：国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发；房地产经营；房地产中介服务；房地产的调控和管理。房地产概念概念

|起源与发展历程|特征及地位|基本术语|项目开发流程|竞争态势|未来市场培训大纲1、房地产概念2、中国房地产市场的起源及发展历程3、房地产行业的特征及地位4、行业基本术语5、项目开发流程6、竞争态势7、未来市场SWOT分析中国房地产市场，是在国家决定进行住房制度改革、停止福利化分房，实施住房的商品化、货币化、社会化后，开始起步。是伴随着国家的土地政策变化而发展的。历史起源房地产市场起源与发展历程概念

|起源与发展历程|特征及地位|基本术语|项目开发流程|竞争态势|未来市场中国房地产行业三十年发展历程回顾1949年1978年1980年1986年1978至1991年1992至1995年1995至2002年2003年以来理论突破与试点起步阶段

非理性炒作与调整推进阶段

相对稳定协调发展阶段

价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段

国家房产政策发展房地产行业发展房地产市场起源与发展历程概念

|起源与发展历程|特征及地位|基本术语|项目开发流程|竞争态势|未来市场培训大纲1、房地产概念2、中国房地产市场的起源及发展历程3、房地产行业的特征及地位4、行业基本术语5、项目开发流程6、竞争态势7、未来市场SWOT分析周期性关联性地域性政策敏感性房地产业属于固定资产投资的范畴，与宏观经济一样具有明显的周期性作为基础性产业，具有高度的综合性和关联度，住宅产业带动系数为2.3房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，区域发展不平衡，级差收益明显政策对房地产业的影响主要体现在土地资源供应、各项税费、房地产流通政策和货币政策。行业特征房地产行业特征及地位概念

|起源与发展历程|特征及地位|基本术语|项目开发流程|竞争态势|未来市场

房地产业的地位

房地产业是第三产业的组成部分，是国民经济的基础性、先导性产业，新的支柱产业。

“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国发经济的支柱产业。”

——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》2003国务院颁发房地产行业特征及地位概念

|起源与发展历程|特征及地位|基本术语|项目开发流程|竞争态势|未来市场培训大纲1、房地产概念2、中国房地产市场的起源及发展历程3、房地产行业的特征及地位4、行业基本术语5、项目开发流程6、竞争态势7、未来市场SWOT分析商品房

商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。商品房销售术语楼

花：最早源自香港，是指未完工的在建物。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。期

房：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。现

房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

基本术语概念

|起源与发展历程|特征及地位|基本术语|项目开发流程|竞争态势|未来市场复式商品房:是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。TOWNHOUSE:也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。商住住宅:是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。会

所:就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。

基本术语概念

|起源与发展历程|特征及地位|基本术语|项目开发流程|竞争态势|未来市场按房屋性质分类

花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。公寓式住宅：相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。经济适用住房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。集资房：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。基本术语概念

|起源与发展历程|特征及地位|基本术语|项目开发流程|竞争态势|未来市场按房屋建筑楼层分类低层住宅：指一层至三层的住宅。多层住宅：指四层至六层的住宅。中高层住宅：指七层至九层的住宅。高层住宅：指十层及十层以上的住宅。单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。跃层住宅：套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。基本术语概念

|起源与发展历程|特征及地位|基本术语|项目开发流程|竞争态势|未来市场七通一平(熟地):

是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。三通一平(净地):

是指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件。五证:

房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，《开工证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。基本术语概念

|起源与发展历程|特征及地位|基本术语|项目开发流程|竞争态势|未来市场物业管理指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。

基本术语概念

|起源与发展历程|特征及地位|基本术语|项目开发流程|竞争态势|未来市场小TIPS：

在国外，物业管理已经有一百多年的历史。20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物之一—物业管理才由香港引入。深圳的物业管理是全国的先行者及推动者，也是高水准的。培训大纲1、房地产概念2、中国房地产市场的起源及发展历程3、房地产行业的特征及地位4、行业基本术语5、项目开发流程6、竞争态势7、未来市场SWOT分析资金品牌房地产开发需要整艇合的资轻源劳动力土地专业人例员经验城市基础恢、公用配套设施众设施建筑材从料项目开所发流程概念|起源与你发展历胜程|花特征鼻及地位烈|团基本术绒语|项目开发拼流程|竞施争态势狮|素未来市仁场房地产退开发模蚁式香港模镇式：以开发陷商为中搂心客户预集售融资彼、银行震按揭融吉资由开发商轧一家完成奸“买地、江建造、卖据房、管理赖”——纵乖向价值链开发商亏不持有绩物业美国模棍式：市场化阔资本运硬作聘请专诉业公司鉴完成房沈地产开刻发的各底个环节闹——横财向价值仅链开发商稀持有并费经营物贞业项目开发瘦流程概念|起源与恨发展历悟程|慌特征闸及地位碗|鹅基本术虎语|项目开发纺流程|竞朝争态势师|娘未来市字场中国的勉房地产微开发模席式物业管讲理销售盖房子取得土地主要采用香港模式：依赖房产盼销售收入风和银行提西供资金以销售王为主的悄经营模镜式以圈地、梁圈钱为主文的盈利模要式项目开发采流程概念|起源与发换展历程掩|特征渐及地位毛|基本查术语|项目开覆发流程|竞争唐态势|危未来市婚场中国的房削地产开发她程序Step身1.投资机会城选择与决策青分析Ste悦p2捞.前期工编作Step彩3.建设阶段Ste溜p4渐.租售阶锄段项目开发障流程概念|起源与邀发展历姻程|梅特征毁及地位狱|崖基本术秤语|项目开横发流程|竞默争态势般|叶未来市嫁场机会寻找机会筛选财务分析市场分析投资机翅会选择投资决辅策分析项目开肥发流程概念|起源与发屋展历程挡|特征混及地位佣|基本进术语|项目开发借流程|竞企争态势冤|蜘未来市迁场Ste候p1选址、定俱点土地二亩级开发土地一级疾开发可行性州研究报垃告项目立遮项取得土努地使用权项目立银项及可行性研夏究确定规碌划设计方案并获得目规划许倦可申请两斩证Step振2前期拉工作项目开发够流程概念|起源与发鸟展历程惩|特征勉及地位须|基本焰术语|项目开盈发流程|竞弃争态势醒|恋未来市优场开工前期钞准备工作工程建闹设招投台标开工手续览的办理工程施严工及竣工验收项目开言发流程概念|起源与区发展历膝程|怕特征天及地位风|闲基本术膏语|项目开发煮流程|竞争氧态势|居未来市更场Step盲3建设保阶段提交完成建设项目投资证明签署预售商遗品房预售款监管协议办理《偷商品房预（销）域售许可证》滥及销售项目亦备案委托中愤介代理机匀构进行销口售与购房伯者签订买卖契店约楼宇交付入住手续制定《住宅质袜量保证书止》和《住宅吨使用说北明书》办理产权立契过婆户手续前期物业管理单位招投标及经营资质秘审批签署物业管理委托合颈同居住小渔区的物漫业接管刷综合验剖收项目开发讽流程概念|起源与发嫌展历程烤|特征冻及地位写|基本因术语|项目开发俱流程|竞吓争态势垄|宋未来市救场Ste合p4撒租售宿阶段培训大泛纲1、房隔地产概馒念2、中荐国房地啦产市场殊的起源轮及发展毅历程3、房地风产行业的至特征及地月位4、行执业基本必术语5、项目城开发流程6、竞阶争态势7、未此来市场测SWO络T分析竞争态势概念|起源与臣发展历短程|等特征建及地位邀|只基本术验语|项目半开发流程下|竞争态科势|未是来市场标杆企业保利招商金地绿城富力龙湖培训大纲1、房亲地产概兴念2、中束国房地嚷产市场贩的起源叉及发展特历程3、房捆地产行鼻业的特庭征及地颗位4、行贱业基本恰术语5、项雨目开发昌流程6、竞争地态势7、未来葱市场SW宜OT分析宏观环潮境分析1中国宏观经济走势分析2010年11月世界银严行最新《中国经济谷季报》:2步010年全年喊的GDP增速预核测调高返到了10%。我们裹预计2011年增速为8.7%2中国2010年前三季度及历年GDP增长分析201牌0年前寨三季度猾国内生逗产总值云268幻玉660四亿元，输按可比闲价格计边算，同熟比增长蚁10.粥6%改革开放框33年（棍1978睁-201渴0），中提国有25丙年的GD他P增长都苹在8%以续上3中国城市化进程分析城市化进稠程对于住色宅需求的策推动是刚农性的，也臣是基础性纤的目前中国火城市化率我为47%，处于30%-迟60%时处于快植速发展区仰间标杆企爬业20馒06年前后胆做的中掘国人口矛结构变棚化的研蜓究：人招口红利膜留给住纸宅房地谅产行业解的生命糟黄金期把约在7-10年未来市场锹SWOT弟分析概念|起源与发右展历程宣|特征买及地位啄|基本财术语|项目采开发流程悄|竞肠争态势丹|未来市彻场房地产蛙市场规罩模：2是009徐-20与08年格全国及扩广东省针房地产喝投资数矩据分析分析对寨比20论08-卧200牺9年全趣国房地缘瑞产投资负数据可朝知：尽盈管房地凭产投资朗占GD师P比重抗都超过侵10%共，增长奔速度只稿有0.粮63个庙百分点鸣，远远泊低于G但DP凑8.7汇%的增太长速度烛；同时手，房地妄产投资叹占固定裤资产投迫资比例域还出现巨了小幅樱下滑（蓬-1.即64个百百分点芒）。广东省瓶200各9年全词年完成孔296亦1.3愉2亿元意，同比穿小幅增绳长0.浑99%绸，比前映三季度蛛提高了密9.1离1个百叶分点。份固定资倡产投资液占GD善P比重缴为34痰.2%砍，比上过年高出浴2.9熄个百分思点。房谜地产开深发投资业占GD牛P比重贫为7.烛58%据，比上虏年降低锐了0.等6个百运分点。地区时间国内生产总值固定资产投资房地产开发投资固定资产投资占GDP比重(%)房地产投资占固定资产投资比重(%)房地产投资占GDP比重(%)全国2008年300,670172,29130,58057.317.7510.172009年335,353224,84636,23267.0516.1110.8同比增长(%)8.730.116.19.75-1.640.63广东2008年35,69611,1812,93231.3226.238.212009年39,08213,3672,96134.222.157.58同比增长(%)9.519.50.992.88-4.08-0.63未来市场罩SWOT养分析概念|起源与发遣展历程饼|特征足及地位必|基本把术语|项终目开发撑流程童|竞增争态势仿|未来市场201碌0年以蝴来，商去业地产毅的销售忠态势好竹于住宅国家统计鱼局公布的皇数据显示崖，前三季怠度，全国报商品房销盲售面积6喷.32亿沿平方米，脑同比增长逢8.2%醉。其中，稀商品住宅枯销售面积迫增长5.吐8%，办杂公楼增长恰27%，符商业营业盒用房增长解33.2愉%。前三恋季度，商狗品房销售膝额3.1酒9万亿元旬，同比增粮长15.如9%。其躲中，商品躲住宅销售尸额增长1主1.2%召，办公楼肾和商业营潜业用房分浩别增长4惑9.9%听和48.腔2%。2010文年1-3恐季度商业扯与住宅物冠业销售金化额与销售奔面积增长煮统计物业类型销售面积同比增长销售金额同比增长商品住宅5.8%11.2%办公楼27%49.9%商业营业用房33.2%48.2%注：商铺业营业股用房指恶用于商亦业经营搞服务活锣动的房建屋。如逗商场、袭酒店、着饭店、稠度假村粉等。房地产供行业发泪展趋势乒：要“住宅舟地产与慕商业地棋产”加肝减法战伙略风生县水起从目前更市场发折展来看礼，住宅香地产和月商业地竹产“两厨翼齐飞裂”是行锦业发展敬趋势。纤传统住民宅市场料通过囤浮地、购绵买稀缺咐优质土年地资源弊的盈利嘴模式已占经开始予出现瓶执颈。以龄住宅开胆发为主唯的房地以产开发缴商政策钱风险大城，是房用地产调看控的重舍灾区，递在调控重影响下鼻，城市厅住宅开级发的限起制会越洪来越多访，利润筹率也将赏逐步走到低。而商业地睁产较少受拾调控等不骄利因素影宪响，商业冬地产有平出滑周期波望动先天优小势。香港层新鸿基的欢商业经营狸模式，被岭视为对抗敬房地产业楼周期波动挥的一剂良丧方：支撑妨新鸿基渡之过地产寒凉冬的重要焦金融资源酷就是出租牺物业的稳谷定收益。障无论高峰娇低谷，新下鸿基的出榆租物业每例年都可提缠供40亿计港元左右费的经营盈悲利，从而隙使公司即蛋使在行业贴最低迷的番时期，仍批可保持高修额的净经钟营现金流历；正是这练些现金支围撑着公司狂开发物业置的“轮转吩”运营。使除了稳定长的租金收猎益，商业茄地产尤其虾是城市核货心区商业翅地产具备因很强的保盘值能力。半这也是众用多安全性冲资本涉足涉商业地产瞧项目的主用要原因。国家统幸计局数送据显示纸：20优10年串以来，坡商业地趣产的销棒售态势苹好于住叶宅。放眼未来馅，可以预棚见，中国肝城市化进稳程的加快雀和人民生川活水平的滚提高，将挑带来巨大胳的住宅需淘求，房地贵产行业将并持续发展苹。至20启20年裤，预计薪我国城泊市化进朝程达到拦55%论，城镇芳人口达傍7.7杆亿，人旦均住宅述建设面望积35满.7平尸方米，淹城镇人在口人均赖可支配弯收入年丸增长2积400棉0元，绣住宅建方筑总需举求11询1.9蓄亿平方监米。未来市安场SW限OT分刺析概念|起源与发软展历程素|特征展及地位东|基本淘术语|项目朱开发流程敞|竞混争态势装|未来市场我们的季机遇一、房地族产行业金桥融化进程椅和国际资寄本的大量姜进入，加蚁剧市场竞晋争。二、国需家的宏者观调控今政策三、在超再额利润的愤表象下，界中国房地界产行业存舅在企业数围量多，平损均规模小纽奉，行业集纷中度低的掉现实。注旗重业务规律模扩张的拣同时，忽来视内部管傍理建设。未来市请场SW斩OT分千析概念|起源与发贩展历程御|特征谈及地位踪蝶|基本浪术语|项渐目开发厉流程块|竞谅争态势档|未来市场我们的盼挑战一、创础新融资赖合作模毒式二、有资庆金支持的依商业与住出宅并举发规展策略，班加大优质碑土地储备德力度三、拓扇宽土地给储备投买资合作泻模式四、快速拿开发战略摇，提高资林金使用效侮率未来市场挣SWOT密分析概念|起源与笋发展历葵程|面特征进及地位脖|坑基本术毯语|项隔目开发御流程半|竞馋争态势凡|未来市场我们的策开略（1）岭高效的含累义包括：a.质档量——嫩质量不吧仅以销端售业绩为评价赖标准，痛更多依鞋靠客户稠后期使用作情况的缝反馈。b.时间叛——时间棵是对一般留的房地产项目求开发周足期而言胀，其本订义并非缩霜短开发冶周期，贞而是在绒同样的开发怪周期内，裕提高建筑产品的质跳量。c.合晋理的成呀本控制哥（与售弃价对应，相对的屿低成本）1.1高效的含判义南京东蹈郊小镇简而言认之，高提效就是温在保证品质的前械提下，缩推短开发周障期，降低开发俊成本，提恢高建筑产无品的性价比扎，以最优截质的客户糟服务赢得培市场占予有率萌。（1）锡缩短开巷发周期—泰—用最短的时间使妈一个项目盐开盘（2）溪资金压怜力——从攀一次性付忌清地价开落始,开才发商风险锐加大（3）盒市禁场的变伙化——督当前地粪产千变万化仙，时间滋越长预城测市场的难度越肝大（4）纪时间成公本——时灿间越长运嚷营成本越高1.2为什么提晨出高效房循地产开发袍管理模式（1）贵a.疏按项目去的规模厘来讲，戴小型项目的开发淹周期一般购要1~2自年，（例如：究南油地产隶的四达大辫厦）而对于一乔些大型项行目来说，则要用逃6~7箱年甚至轻更长的谁时间（例如妈：广州嘉碧桂园安）(2)啦例如：北脸京、上海滤、深圳、毁武汉等地钳已开始敌实行一笑次性付清地拆价武汉标杆挨企业四季不花城大盘开看发应注吸重品牌秘开发策载略标杆企业稍总规特点1．善税于借用赤城市文柜脉的元唱素与成区熟生活须蓝本的挠嫁接，功形成度吸身定做灾的概念悟规划2．布局夏以街区式箩围合为主草线，注重屠街道特色峰的组团设榨计3．设竭计以体顺现亲和钢性，家圈的感觉辽和运用扩城市规文划手法案，突出消文化氛跌围深圳标杆貌企业四季奇花城标杆企业闭建筑产品详特点1．建筑绍风格更多签引入现代斜风格的元衡素，基本产也以欧式正风格为主斩线，但氛肯围较浓、衔运用欧式标风情生活俘基本是强鞠项2．建燥筑形态护以多层语为主线连，小高功层为辅环不多见够，且层众数不高济，风格柱以文化德生活蓝柜本为主3．局部摩架空层使面用较多，军宅前花园奴和退台方胞式绿化空宣间运用较惑多4．户记型设计絮研发力挺较强，王户型设裕计新颖浆、创新悔功能多5．户级型的观豪景性，前通透性喷更强标杆企业洒园林景观诉环境特点1．以花城市文饭脉的其握它人文卷景观作湖为景观习规划的鸭核心，督将景观锣环境也骑赋于文命化主题2．建筑烈景观重社夹区，情趣戚街道的建串筑景观与螺环境融合3．广摆场景观驾分级又耐汇合，师强调景猾观的和巴谐性，块均衡性反，参与齐性4．景沉观环境武强调的吗层次，漠使建筑拐物从景子观环境收中“生厅长”出意来5．街沿区式围弟合，组联团景观仍空间强苏调由组脆团景观馅到庭院腐的半私猎密到私车密的过勿渡深圳标杆特企业金域良蓝湾标杆企业宣精心凝炼吨的品牌管劈燕理模式深圳横吉岗花园裕中心绿厅地规划倘图●标杆企白业开发帽理念特饿点●标杆企马业总规净特点●标杆企淹业建筑咳产品特默点●标杆企领业园林汇景观环尊境特点●客户服做务管理磨是标杆感企业的队品牌核甩心标杆企业处的品牌策票略特点标杆企业励的品牌管煮理能力客户服务末管理是标酒杆企业的炼品牌核心全面提票升标杆用企业的维产品力以文化牌妥善长的地友产品牌专业化、炭规模化的融研发团队首具备更强涉大和成熟佣的开发经甜验4、设计概念与模型确定5、设计专题研究与会审0、顾问公司全程参与6、设计方案自审与修正7、设计方案提交8、设计方案审验9、设计方案修改10、设计方案细化与确定11、施工图设计12、施工配合13、效果评估1、合同谈判、合同签定2、设计人员深入了解项目和当地市场3、设计概念研讨与意见征集一般的设辫计管理流左程具体产御品注重骄概念创猜新对土地讨价值的桐识别和芝挖掘规划设计虾具备超前忍性以“物车业管理蒸”为突神破点并母形成了允超前的危物业管脆理模式住宅标至准化与仿产品创电新的成驳功结合全程品宇质管理标杆企挡业开发朱理念特英点专业化、亦细节化、斧注重研发棵能力以人文、沿城市文脉懂和产品创胁新并重，巴支持品牌仅提升开发档挺次属于给具较高艰性价比感的中高狂社区1.3惧为什么品俩牌开发企陪业注重先笋进开发管咱理模式：标杆企业葡的开发管松理模式特岭点：●标杆企弟业开发戒理念特脚点●标杆企业晚总规特点●标杆企归业建筑液产品特闷点●标杆企挽业园林典景观环很境特点●客户服务脖管理是标展杆企业的浙品牌核心深圳标炕杆企业额第五园收实景图（1）习设计盛贯穿开际发的全找过程—幸—一项工程遭从买地、淋设计、施工、销役售到入捧住，设阔计一直存在。（2）炼设计镜阶段占糠用时间犹较长—则—占整个工赴程的60头%~70果%左右（3）邮地产背景淡与设计的晃结合——众多境菜内外设块计公司碰的发展战略就垒是走地产穴与设计尤相结合德的道路京，为地言产商提轿供全程病设计服驶务的同远时，赢桶得较高别回报。为什么御设计师闪近几年罢来大量绞投身于淡房地产反实践深圳标杆葬企业城花种园实景（2）瘦●一广般的设该计程序托包括：侍方案设计、坦扩初阶运段、施斤工图阶段。由于小发展商最地初的定位不明确，鱼导致摆动逼比较大，很多时背候扩初年图和施盾工图已经出来楚了，回觉头还要柜改动设计方案。偷另外，一池边施工一边设计的此现象存在租，这种现象实际亏上导致有设计周跟期延长洁。（1）涝“明天把食基础图拿未出来”——不厨恰当的己速度要近求（2）蝴“先搞攻几张效果朋图看看”——不矩恰当的寸进度安喷排（3）添“析做一个嚼标志性腿的建筑加”——不恰阅当的形象悄定位（4）栗“请亦某某设抢计大师嘴设计”——让建朵筑师解决皆开发问题（5）丧“池把设计辆费降低减100筐万”——可杂能买的鲜东西不誓一样（6）盯“设计剥师就是要华找到灵感酬”——灵感各来源于积元累和分析（7）传“袜这个材厚料不好录，是设溉计的问扇题”——设语计师解避决不了翅所有问题1.4妄对待岩设计一雾些不恰复当的看密法确立景他观的总辟体风格摘和指导副思想确立项禾目总体涝规划和犯建筑风服格确立社区况功能和经颜济技术指论标确立项筝目定位纵和项目罗主题（1）屿设计不类是一件殊神秘的刺事情（2）问设计不死是一件烟简单的旱事情（3）设由计不是能叶一次完成殊的事情（4）化设计不泊能解决缠所有问签题（5）设胜计创造的边价值是有倚限的1.6低恰当繁地看待赖开发中毒设计院个的工作标杆企手业北京采情花家抄园（1）●设计就歇好比炒董菜（2）●想炒好一供道菜不是景一件容易的梨事（3）●炒一道剩好菜也冬有多道程序（4）●策划好杆比点菜侧，点菜不是设计敞能解决的扮问题（5）●一道普结通菜做伪得再好也不可托能卖出赞天价2.1览高效房吊地产开发晨管理模式伪是否存在2.2忌高除效房地普产开发冻管理模幼式包括穿的内容2.3洁流膛程简介2.4粪成亭果品质括的控制2.5江规范化册的管理体文系2.6尾产威品化设余计2.分载析问题（1）棚“明天把双基础图拿酷出来”——不凶恰当的戏速度要掀求（2）免“险先搞几璃张效果辟图看看践”——不恰暮当的进度富安排（3）鲜“抬做一个衣标志性宽的建筑售”——不恰凶当的形象蒜定位（4）涂“请某某览设计大师深设计”——让建陡筑师解决欧开发问题（5）六“把设笼计费降低摇100万稻”——可能虑买的东西宾不一样（6）成“设计呈师就是要逐找到灵感乎”——灵感课来源于积海累和分析（7）醉“辽这个材读料不好磨，是设羞计的问骡题”——设计抓师解决不架了所有问题1.4昆对待设计成一些不恰疾当的看法确立景观州的总体风惹格和指导宽思想确立项薄目总体异规划和暑建筑风茄格确立社梦区功能件和经济鼻技术指娃标确立项睡目定位质和项目盘主题（1）设计部自驰身存在的墨不足a.面倍积计算笛的误差刺较大b.规范县不熟或一茄知半解，筒造成审图挺不严,低痛级错误不助断c.职责扫不明,把似甲方应该亩完成的工寻作推给设药计院d.只速能完成舟单一的茂专业工赚作,缺宇乏综合饺协调能伤力e.过墙于创新禾和强调打品质,祸导致工羞期延误认,成本末加大g.部堵分成员域职业经果验和知苗识构成微缺陷,徐导致楼掘盘整体仅品质下榴降当前房地灭产开发中宋设计管理悉工作出现各的问题设计部柔工作与战营销部钢、工程仇部出现陶不协调（1）像“销售合缘瑞同中的户件型图与施欲工图、竣符工图严重例不符合”——飘偷窗、阳拒台门、疼门窗开反起方向步、楼梯六位置、州净高等武经常不胖对（2）伪“与销颠售部和代落理公司人篇员缺乏有底效沟通”——不淡能正确瞒解释销却售说辞纠,没有矿对销售屈代表的屑培训计百划（3）予“灾在设计肯前期中分过于盲旋从策划敌概念”——不能议正确理解漠项目的S乐WOT,妇无设计主朋见,无全梨程控制能嚼力（4）叔“与工程史部配合、骨协调不力快”——导优致工期久延误和啊项目硬况伤（5）渔“认为矛施工单位滤故意找茬孤,拖延设告计变更时担间”——人为创造成直接燃经济损失（6）胖“猎马虎应茶付设计眨交底和慎图纸会萄审”——接受换“四新”夺技术能力牙不足，无牢法回答工酷程技术答敌疑（1）携开发仗设计流程（2）霜成果利品质的控来制（3）脚规范遭化的管理欣体系（4）均产品化弟设计2.2积高效房地纤产开发管我理模式包另括深圳标韵杆企业维的十七荡英里的内容深圳标杆师企业第五貌园2.3排流程简串介投资分析愧阶段概念设计纪阶段规划方案叼阶段初步设柏计阶段施工图阶盖段后期服务深圳标杆这企业四季膀花城设计工作柄流程是基阳于产品的生产过微程而制既定，工经作流程字的意义在于扇以节点鞋为基本说单位控根制设计工作；肿并明确每稿阶段、每弊步骤设计工艳作应达称到的效强果。（1）碌投资分析修阶段a.收集铸项目基础杨资料b.完柏成规划首设计草崇案及可伤行性分父析2.4盒成果品质盼的控制（征1）a.项划目基础斩资料包涉括：（a）宗先地自然条镇件（b）烟宗地社流会条件（c）造竞争楼趋盘信息b.规射划设计哥草案（a）常对收集爱基础资盖料的简累单分析（b）展规划设周计草案它总平面有图（c）赔综合经旱济技术争指标（d）方挪案的可行亚性分析实例：惹集中翻采购,产品标准差化,研究跌与创新,专业集计成,综合锐性价比敏,可耀持续开高发上海标杆樱企业的假通日风景（2）位概念设计求阶段a.完逢成概念孔设计任芽务书b.完简成概念还设计方窝案及分英析c.完狠成《项床目设计号指导书无》2.4招成果品质勉的控制（晒2）a.设歪计任务诊书包括翅：（a）胳项目概旷况及用岭地分析胁(参投杠资分析阶段基盼础资料)（b）经狱济技术指解标及设计朝要求(参家概念分析阶申段的草案肠指标)（c）概知念设计成迁果及进度段要求b.概印念设计桂方案及林分析包明括：（a）设度计说明（b）钓综合经喘济技术评指标及屑产品分两析（c）概卵念设计图禽纸c.设计爪任务指导怎书包括：（1）项况目概况及啄用地分析（2）开蛾发目标、厉开发计划璃与项目设计总体计着划（3）菠市场定肃位和产携品建议（4）成舒本控制因彩素与工程踪蝶管理意见实例：洲市场定遗位不明展确、设轮计概念宪不清晰萌，导致刺方案阶呢段出现饱大的调型整。成都标杆批企业的城赛市花园二颗期（3）觉规划方案蓬阶段a.完其成规划绢方案设波计任务号书b.完成料详细规划炭设计方案c.建筑镰单体方案d.景庄观概念大方案设贿计2.4翅成果扑品质的促控制（窝3）a.方案临设计任务淘书包括：（a）丧概念设伴计研究幻玉结论（b）方坛案设计需悼要解决的污主要问题b.详细抢规划设计宗包括：（a）设冰计说明（b）报综合经欣济技术恋指标速（c鲁)规划设吸计图纸碗目录c.单且体方案膀：（a）单体泉建筑的拉经济技绵术指标（b）单较体方案图庸纸目录d.景般观概念叔设计包播括：（a）彩吴色平面图（b）主语要园林建嘱筑（c）取景观视愈线分析哪图（d）重缺点景观图实例：常批奥的景观醉概念及时由加入，导盈致了规划红的调整，绞明显优化翁了规划。杭州坤滩和家园碗主入口航景观设滤计（4）厉初步设计射阶段a.建筑需初步设计纸图纸b.景淋观初步据设计图德纸c.相干关专业争在本阶歪段的工再作成果2.4悔成果品质愈的控制（杠4）a.建筑致设计图纸锻包括：（a）初储步设计建酸筑专业图执纸目录（b）龄各专业汗初步深丝式化的图视纸目录c.相纱关专业记工作结郑果：（a）工晨程在本阶妹段的工作冬成果（b）成锯本在本阶茶段的工作娃成果（c）盈销售在船本阶段投的工作障成果b.●完成景仔观设计疲图纸实例：材特料、设备片工作的滞狐后，带来祥成本失控因，景观往款往出现严拔重赶工，执施工质量游很差，曾招有过30射天完成设回计、施工吓的情况。南昌标杆荒企业四季柴花城中心绩广场设计（5）吧施工屯图阶段a.完搬成施工贼图设计由任务书b.审查锁并确认施伴工图条件微图c保证图板纸及时到仍位及设计毫质量d.组织佛重要节点想内部评审e.组逮织施工深图图纸缠会审和睁技术交应底f.完成闸营销设计嫌交底2.4橡成果品质轻的控制（肝5）a.施缓工图设舅计任务障书：（a）挥项目名赴称、建扣设地点（b）设践计依据、绵批准文号（c）煌项目概抓况（d）项跑目设计时键间要求（f）项驼目设计成单果要求（g）其现场服里务要求实例：估施工图且营销设爬计交底芹工作的我缺乏，百出现销革售口径床不一致池的现象厌。（公哥司内部当在不同乘部门也北有同样话的问题潮）。上海之迎家的会依所设计（6）依后期服趟务a.施呆工过程但中的设迁计监理b.开盘抢配合c.竣丘工验收d.入扬伙配合e.客户维服务配合2.4慨成果品质犹的控制（塞6）深圳四僵季花城估景观设武计深圳中旁海阳光庆棕榈园臂景观设球计2.5盖规范兆化的管危理体系猜——公逃司架构成都标拒杆企业铃城市花乓园三期不同项目采经理部的弄岗位设置和人遇员编制油，可根诞据该项石目的规模、做开发难度独、距公司劫本部办公地阔点的远近拍等因素作消适当调整荒。设计部管薯理架构目的：赖a.确筐定设计部亩工作目标泊项目发展部、设计迹部、项目突经理部作凭公司产品的交生产线，谁设计部是皂其中重要笔的一个晌环节，点在工程温管理、策丸划销售咽的监督袭下起到膨承上启下泳的作用墙。b.悟确定设埋计部工忽作流程成果：味a.宪引进项锋目管理仇秘书制您度b.将脊部门结棕构分为指项目管评理秘书、报建添与指标控、前岩期研究施、施工图管理陵、地盘管乱理、景观静与装饰共六的个部分2.5脖规范眯化的管禾理体系