江苏太仓某商业地块前期定位报告

太仓新区****商业地块前期定位报告2008/10城市研究太仓区域认知城市人口认知经济发展认知产业分布认知城市规划认知宏观环境小结太仓区域认知区位太仓位于江苏省东南部，长江口南岸，濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海市宝山区、嘉定区，西连昆山市，北接常熟市总面积为822.9平方公里交通-沿江高速到上海市中心为50公里左右，到上海虹桥机场仅半小时车程，一小时可达浦东国际机场-苏昆太高速到苏州为50公里左右城市文化定位太仓建设东方新欧洲具有深厚的现实基础在众多的苏南城市群中，太仓与欧洲有着许多共同之处，太仓最有优势建设东方欧洲型城市。太仓与欧洲的历史文化基础相似。太仓从三国吴王于此建仓屯粮已有近1800年历史，600年前号称“万国码头”，盛杰一时。几千年璀璨的娄东文化孕育了太仓古典园林、千年古镇、文化遗迹，这些深厚的历史文化及其表现形式，几乎与欧洲城市如出一辙。毗邻上海大都市外围，纳入大上海1小时都市圈地理位置优越，交通便捷城市文化定位为“东方新欧洲”城市人口认知至07年底，太仓户籍人口46.38万，近三年涨幅基本徘徊在0.8%左右，人口自然增涨率较低；太仓外来人口近年来涨幅明显，2006年暂住人口35万，增幅达43％；2006年太仓常驻人口58.92万人，城市化率55.65％，根据太仓十一五规划，2010年城市化水平达到65%，常住人口总规模控制在80万左右；城市向心力足,人口导入力强户籍人口增长低城市外来人口增幅明显经济发展认知城市城镇居民人均可支配收入上海20668苏州18532无锡18189南京17538常州16649南通14058镇江14291太仓19091杭州19027绍兴19178宁波19674人均收入增幅明显整体经济实力位于长三角洲前列随着太仓人均可支配收入的不断增长，太仓人均消费性支出也不断增长，只是在消费性结构上，更加趋于合理，这表明太仓人民的生活水平在不断得到提高。2007年，太仓市完成固定资产投资224.31亿元，比上年增长12.1％其中城镇投资完成162.43亿元，比上年增长11.7%，占全社会固定资产投资的72.4%，同比下降了0.2个百分点；农村投资完成54.76亿元，同比增长29.0％；从近几年太仓全社会固定资产投资额来看，太仓市的城市建设步伐不断加快，投资额始终保持着较高水平的增长速度。经济发展认知数据来源：太仓统计局产业发展认知开放型经济是太仓经济的一大亮点。目前，累计已有美、英、德、日、韩及香港、台湾等30多个国家地区的客商来太投资，共引进外资企业2200多家。世界500强企业中已有美国的埃克森·美孚、耐克、英荷联合利华、日商岩井等14家跨国公司落户太仓。太仓是台商投资较为密集的区域之一，是省内欧美资本投资最密集的地区之一。太仓优越的投资环境，吸引了不少上海、浙江民营企业家的投资。

工业是太仓国民经济的支柱产业，占到总产值的60％左右。目前形成了能源原材料、石油化工、轻工造纸、精密机械、电子信息、现代物流等六大优势产业。第二产业为核心，外资经济占主导投资环境良好产业分布认知1、经济开发区：共引进各类项目近1400家，其中外资项目365家，其中，来区落户的欧美企业约占外商投资企业总数的40%，日韩企业约占40%，港台企业约占15%.2、陆渡镇：外向型经济占主导地位。全镇外企总量达129家，注册外资3.15亿美元，投资总额6.1亿美元，外企的销售收入及上交国家税收占到全镇总量的76.9%和66%。二是台资工业区形成规模。区内台资企业已突破100家.3、浏河镇：有企业400多家，其中外资企业近100家，民营企业300多家.4、璜泾镇：规模企业153家（超30亿元1家，超20亿元1家，超1亿元7家）.1234以开发区为龙头的周边经济强镇中，外企数量高为区域房地产提供产业人口支撑产业规划分布认知产业规划清晰，依托上海、沿江两大核心优势发展产业政策导向偏重于培育高新技术产业，而新区是该产业发展的核心地带，未来对新区的房地产将有明显的支撑作用；沿江港区沿沪产业带中部经济圈沿沪产业带：重点培育以高新技术产业导向的现代制造业基地。大力发展与上海配套协作产业，抓好精密机械、汽车配件、电子信息、生物医药、成套设备制造等战略性产业中部经济圈：围绕保持江南水乡特色，全面优化三次产业，形成特色经济圈。在发展高新技术、提升传统产业的基础上，形成纺织服装、轻工食品、模具机械加工等产业区沿江港区：制造业和现代物流业新区以高新技术产业、现代服务业等为重点，形成沿沪经济带的核心、市区的重要组成部分；——《太仓十一五规划》城市规划认知新区：高新技术产业、现代服务业等为重点，形成沿沪经济带的核心、市区的重要组成部分。新区向北、向东拓展，整个城市进行东扩，市政府东迁，东部建设高新产业区与生态住宅生活区，并且在基础设施和生活服务设施配套方面有相当大的改进。北向发展主要立足于加工制造业。南郊新城区：休闲商住区，逐步形成市文化、教育、体育中心。老城区：继续实施改造，形成繁华商业街区。西区：重点建成商贸物流区及其商业生活配套区。中心城区空间拓展，形成包括老城区、新区、南郊新城区在内的大城区格局；城市功能分区清晰，向东扩展趋势明显；老城区商贸物流区商业生活区休闲商住区加工制造业区高新产业与生态住宅生活区宗地城市功能开始合理分散，城市发展从中心辐射开始往多元极发展未来几年城东新区将成为太仓核心发展轴线，包括高新产业的壮大以及生态居住区的建成从城市发展的角度看，发展新区是个必然；一方面外向型经济主导的一个城市，需要大力发展产业以吸引外来企业，增强城市活力；另一方面老城区待开发土地较少，且受到交通、环境等因素限制，发展明显受限；因此，必然要开辟新区以营造适合城市发展的新环境！而选择城东作为核心发展轴是因为地理位置靠近上海，更利于打造上海配套产业链，地缘优势明显；并且连接东面港口产业带，形成集约型的产业核心区；城东新区发展规划高新区定位：高新产业区及生态住宅区；打造城市副中心带，呈两极化发展；城厢镇南郊镇陆渡镇高新区老城区南郊新城区宗地城厢组团为40平方公里，合理人口容量为30—35万人——《太仓市城市总体规划（2001—2020）》陆渡镇纳入新区统一规划，发展高新技术产业和现代物流业，构建休闲度假基地，建设现代化工贸城镇，最终成为中心城区的生活副中心。

——《太仓十一五规划》宏观环境总结城市经济基础强，规划导向明确，产业发展加速对房地产市场支撑明显太仓区位条件突出，融入大上海1小时都市圈，交通便捷，发展动力足；太仓以外向型经济为主，产业基础良好，未来高新产业将是太仓主导发展产业，主要集中在新区；受产业结构的影响，城市外来人口增长明显，人口导入力强，特别是高新技术人才引进，城市化进程快，城市具有较强的向心力；城市规划向东发展明晰，东部开发区将形成城市副中心带，两极化发展趋势明显；太仓房地产市场分析宏观数据分析商业市场分析公寓市场分析别墅市场分析1、宏观数据分析太仓房地产投资可以看出，05年的宏观调控对房地产投资影响较大；太仓房地产在03～05年经历了爆发式的增长以后，目前正回归理性增长，整体房地产市场较为理性，且泡沫较小；2003年-2007年太仓房地产投资情况

单位：亿元2007年，太仓房地产开发投资发展较去年有所增长，全年完成投资21.61亿元，同比上涨3.1%，占全社会固定资产投资的9.6%，比上年同期下降了0.9个百分点；05年的宏观调控对太仓房地产市场影响较大，导致06年房地产投资额剧减；太仓整体市场供需2005年-2007太仓年商品房价格情况销售量近年走势有较大起伏，在2005年达到历史性的突破，成交量达到98.4万平米；在经历06年的理性回归后，于07年稳步上升为72.6万平方米，增长率为18.1％；竣工量于07年再度达到高峰，达到110万平米；在05年销售达到了历史性的突破后，06年开始理性回归；07年销售面积保持稳定增长；竣工量于07年爆发，达到110万平米，主要集中于新区几个大盘的竣工；2005年-2007太仓年商品房成交均价太仓整体市场价格成交均价稳步上扬，但幅度不大，整体价格走势较为稳定；07年均价达到4287元/m2，保持在4000～4500元左右的一个价格箱体；增长速度变缓，07年环比仅增长6.9％；2、商业市场分析城市发展角度敏感因素生存需求文化、情感需求价格品质便利$10000以上人均GDP$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000出现业态百货商店&批发市场仓储式购物中心大型综合超市&专业店都市MALL便利店郊区MALL集市&沿街商业业态替代阶段业态丰富阶段商业业态细分完全，总量饱和形成条件刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争形成过程伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争阶段特征城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更满足消费者需求而抢占市场份额传统形态阶段太仓深圳上海太仓商业出现多样化、规模化的商业形态，市场逐渐细分，满足消费者对不同生活方式的体验的需要；从产品形态上看，太仓已经达到都市MALL的水平，但城市人口的支撑明显不足，意味着在这一阶段太仓将需要较长时间的发展期；人口支撑30万以下30-80万80-200万200-500万500-1000万1000万以上太仓整体商业格局以市区人民路和新华路为中心的市区核心商圈，随着南洋广场、华旭财富中心的入驻营业，将大大提升核心商圈的辐射力；市区中心商圈武陵路电子一条街核心商圈特色商圈次级商圈人民路综合商业街大润发商圈北门街装饰装潢五洋商城五金建材县府街品牌专卖街宗地东盛商业广场上海广场五洋广场宝龙城市广场在建商业办公楼（在建）太仓已形成各种层级的商圈体系，市场细分明显，商业市场较为成熟；整体商业体量较大，集中于市中心区域，市区商业的核心地位将在很长一段时间不会动摇；商业格局沿上海路向东拓展明显，但短期内仍无法聚集人气，当地居民的消费偏好依然在市中心；人民路商业街以及大润发商圈，由于时代超市及大润发等主力店的引入，形成次级商圈，辐射周边客群；围绕核心商圈周边，形成各种主题性特色商圈，如装潢、家居、电子等；在建商业沿上海路向东扩散的趋势明显；地块面积（平方米）用途容积率成交价（万元）太仓经济开发区娄江路东、上海路南、常胜路西、世博小区北（东盛地块）40986.9商业≤2.29500太仓经济开发区太平路东侧、上海路南侧（上海广场地块）8442.9商业≤3.95460太仓经济开发区郑和路南、东仓路东16252.3商业（商务楼）≤2.22900太仓经济开发区郑和路南、东仓路东13124.4商业（商务楼）≤22550太仓经济开发区郑和路南、东仓路东12193.8商业（商务楼）≤21100太仓经济开发区郑和路南、东仓路东14625.5商业（商务楼）≤21300太仓经济开发区太平路西、北京路南99996商业（汽车交易市场）≥1.0,≤1.54600太仓经济开发区北京路南、半泾路东18628.8商业≤2.5930太仓经济开发区东仓路西侧、富阳路北侧6947.5商业≤2.53750新区上海东路北侧、东亭路东侧14269.8商业（金融业）≤41400200盘7～2世008候年太仓姜新区范掉围主要跨商业用岸地供应伟概况太仓商距业土地牺市场供轿应2007稠-200锋8年9月榆，太仓开痕发区及老监城区的商作业土地供稳应24.赠5万平余方米，其中商们务楼用地辫面积为5.6远万平方遥米，产业吴交易市脂场10万平刑方米，商业约9万平谁方米。从近两年摘的土地供傍应情况来造看，商业兰用地供应叙主要集中都于开发区眯，市区内举整体供应埋体量较小孕，且供应莲土地规模黎有限；未来开务发区内计商业竞汤争将较香为激烈乓；南洋广场总建筑面窑积：22汉9400帖m2其中，商蚊业广场区巷：121加868m涨2酒店式公誉寓：31丙650m拍2商业住板宅区：冬942运00m幼2停车位嫌：12伶00个融入现代煤建筑元素软，打造“赏一站式”幅及“体验低式”的娱理乐、休闲冈、购物中侵心，为太仓耽第一旗窄舰商业，更加确剪立了市另中心的梨商业核京心地位；商业广基场区酒店式公肆寓住宅区太仓商事业在售俘项目分认析业态分布议：：超市勺类：大型综姻合超市俯：包罗脸万象的胃大卖场芒；

大猜型专业顿超市：评家居、携建材、岸家电为恋主的连喉锁超市扭及专业窃概念店纪。百货类大型综合粒百货店：鲁清新美态限、时尚。流行服饰合专卖：众多品牌悄服饰、皮帽具店，全萝面提升生梯活品位；爹风格各输异的男女余服饰；别童装、玩拣具争妍斗纱艳。文化娱廊乐设施算：大型娱乐均城、星级缘瑞影城、酒群吧街、儿煎童乐园、摇大型书城轻、健身中融心、美容工美体中心怨、浴场、帖电玩网吧储、数码摄音影馆、音遗响音像制厉品、乐器鞠专卖等。家居和装灯饰类：珠宝、家它居、古玩急、现代艺尸术品等。餐饮类喊：大型酒咏楼、主答题餐饮采、咖啡说店、酒谢吧、特胶色美食乌等。服务类猛：干洗店饮、眼镜浮店、旅敌行社、损机票代惊售、银贩行代办讽处等。南洋广涛场商业广场柏区用地指寒标：总建筑舟面积：列121俊868输m2容积率池2.维05；丙绿化剥率2急7%；域停车激位：5犬50个懂；

非夫机动停胀车位：贯610借0平方总米；患电梯：顺49部岭卸货抬通道：秃1个沃尔玛、醋国美电器呜、尖沙嘴亭三大主力犬店入场；影视城、功海蓝之家芹、必胜客丑、肯德基玻等大型连本锁入驻；南洋广恳场现代感百较强建拆筑群体下，辅以筒水景、反园林，盾营造休锣闲商业心氛围；华旭财浴富中心太仓商业络在售项目非分析开发商：痛太仓市凯秃丰置业有却限公司建筑设计种：美国凯仿里森建筑勾事务所酒店管理陶：英国洲记际酒店集着团物业顾问乘：美国第讨一太平戴霉维斯酒店顾问家：香港浩番华管理公锐司位于南洋言广场对面写，由五星测级酒店、颤酒店式公址寓、大型乞超市和现骄代大型购柱物广场等养组成，在久建中；顶级团童队配备鼓，与南煌洋广场收形成错危位经营承，互为遥补充，院规模适稠中，定忧位高端助；太仓商业床在售项目刊分析宝龙城申市广场目前招故商与销克售同步淹进行，嗓由于销庄售较早监，目前问底铺的借销售率靠达到85％；但招商情全况较差，较不到20％，且经筑营业态杂蒙乱，小型摇餐饮、轮哭胎销售等纸混杂其中英；紧邻太仓窜市第一人弯民医院和私宝龙大酒油店，距离雷新建的市眯政府不足500米。根据太仓理市政府建艇设东方新坟欧洲的建颠设思想，轰东盛·商业广场话规划定位站为集餐饮冠、休闲抽、娱乐斤、购物锅、酒店鹊、居住止多种业液态一体胸的超大符型欧陆应风情休齐闲广场蚁。5万多平米覆的商业和4万多平芳米的酒怖店公寓赶，沿上跟海东路难一字排悉开长达470米。1条步行街掩贯通2个内庭广鹅场将项目翅东西两端略有机结合兴为一体。鸭项目预计201库0年初全撞部建成级营业。东盛商业尝广场太仓商矛业在售央项目分事析与本案相划距较近，特目前商业兵部分已经恨结构封顶名；太仓商嘱业在售荒项目分翠析五洋广充场基本概缎况：位异于东仓四路上海秀路，商共业部分集以大型命娱乐休痛闲广场素及1栋写字究楼组成鼻；施工情凭况：目送前写字吓楼建到8层左右在，商业悲广场仍备未出地框面；租售情哨况：办播公楼用甲于销售右，目前遵仍未开还盘；商业部点分大多暖由开发缺商自己驾持有，疾只租不滋售；招商情况锯：目前商业辽部分只意餐向引进一倦家电影城泡，其余暂旧无进展；上海广并场基本概况志：位于太梁平南路上秒海路，以酱甲级写字你楼和精装榴商住楼为薄主；施工情况却：目前仍狭未动工；太仓商观业市场钳分析商业地产宗的发展与救太仓城市钓发展出现套一定程度刑的脱节，潜商业体量姥过剩将成按为未来一坐段时间内念的必然；市区商扫业的核曲心地位撕中短期胶内不会拼改变，肿太仓的结主要购剑买力依谢然会集姨中于市绕区；整体城市冠架构较小财，在受市寻区商业辐当射的情况歼下，新区湖在相当长过的一段时烤间内不可遭能形成副扛商业中心廉带；土地供趟应量集由中在新末区，未己来新区姓商业市陆场竞争暂将较为戴激烈；市场总资结太仓以外嘉向型经济慨为主，外叼来人口的划增长远高海于地区内栋自然人口斜的增长，狠而该部分穗人群消费侧力较强，仇因此促使搏太仓商业凡地产发展茫较快；但给城市人口畏规模的限滚制必然会隐使得太仓裹的商业在商这一阶段妹停留较长丑时间；市区商业扶氛围较为宏成熟，加搏之南洋广魄场的入驻君，使得市刷区商业的丧核心地位育将在很长议一段时间惜不会动摇江；商业土勺地供应探集中于现新区，较市区供兼应量较斥小；新区目遗前的商蹈业项目赖招商情影况不理乞想，且筑有开发梁商直接尼保留铺城位，以看期先旺焦场再旺漫财；2、公寓惑市场分析太仓土榨地市场型供应地块面积（平方米）用途容积率成交价（万元）经济开发区香花苑小区（28宗）5549.60住宅——822经济开发区华盛小区（2宗）357.40住宅——54经济开发区世博小区二期（14宗）2501.80住宅——597经济开发区世博小区二期（15宗）2680.50住宅——692经济开发区凤莲苑小区893.50住宅——132太仓经济开发区常胜小区1608.30居住——324经济开发区郑和路北、东仓路西（特灵空调厂地块）101668.00商业、住宅≤2.148500经济开发区常胜路东侧、朝阳路南侧（景瑞地块）229590.30住宅≤1.679000经济开发区花园街12号26508.40商业、住宅≤211600经济开发区郑和路南、常胜路西侧12634.40商业、住宅≤35000太仓市城厢镇南郊新城区经三、经四路与支七路两侧86896.10住宅≤216300200销7～2甲008扛年太仓圆市区范录围主要栋住宅用此地供应冈概况截至20容08年9龄月，太仓古土地供应172.疤25万平弱方米，其中基住宅用色地面积咱为101.唐40万平序方米。太仓付市区范为围内（孩城厢镇涌、经济兵开发区彻）住宅研用地供盐应面积55.5吉5万平方甘米。太仓整体酿土地供应稿集中于东她部开发区吹，而老城君区供应相贼对较小，豆且多为商柔业用地；地价创略新高，亮位于经歇济开发秩区的特寨灵空调芳厂地块槐楼面地顽价227建2元/m2，而景瑞地碑块为2150元/m2；从容积毁率来看残，低密侵度物业泡未来供冰应量较窑小；大规模慎土地出红让较少还，新区舍目前仅妙有两块扭；上海花假园曼氏银洲腊花园彩虹天瓶下上城国歼际金谷府咽邸奥森尚箩东君悦豪很庭老城板霉块开发区秒板块苏州西路老城板落块:苏州西潮路以南东仓路柱以西开发区袍板块:东仓路以糠东苏州东森路南北斤扩展区择域陆渡板块袍：沿江高速辅以东，以抓中市路为词核心，与旗新区板块悉紧密相连膛；东仓路陆渡板颤块华源上损海城锦绣新折城高尔夫湖蚀滨花园景瑞地店块白云渡现公寓宗地太仓区劣域市场舰构成五洋广港场太仓区域伞市场构成板块市黄场特征人民公碰园、汽友车站，馋老居住氧区是区曾域居住阀的亮点肢；生活机能撕设施相对猛完善，人枝流比较充遍沛;临近204国道和太保仓长途汽球车站，对绵外交通便赞利;受传统秘居住观热念的影箱响，居界民对本驻区域的孟有一定厘的认同景度；随着城市员布局的改荒善及功能店性的加强称，区域内街部交通体廉系逐步改嫂善；区域项目喊较多，但桶单个量体趴较小，主齐要是由于箱受制于土枣地资源的俭稀缺性;区域土奶地供应粗量小；老城板辨块特征圾描述开发区趁板块特胆征描述开发区满是目前尝太仓房妥地产市圣场集中岂区域开发区是盗太仓十五迅期间重点附建设区域仗，整体规块划效应明洒显，配套渣逐渐不成都熟;不少别月墅、高焦档公寓钞产品出受现，产冠品类型亮也更趋较向高档斧化;区域产品两价格差异扔较大，高厘尔夫湖滨肝花园的公作寓价格为600斤0-7荷000元/m2；区域在梅售项目戚后期推北出量体贝较大;区域土迷地供应印量大；从板快婶市场特尺征、发辜展趋势药来看规划向东曲，随着开币发区板块芒发展逐渐陶成熟，市旬场接受度糖也愈发提疑高，为未尖来太仓居胡民购房置抛业的首先欲区域，区级域发展潜获力大；从板块全竞合关汤系来看惜，未来哥开发区占内供应缎体量较纽奉大，板忍块内竞骂争远大窃于板块舍间竞争军；陆渡板块仗特征描述商品房市尺场刚刚起艳步，市场吹发展更多塘的是依赖娱新区的辐发射，而本轻地购买力姥相对较弱咽；区域供片应量较吴少，目守前在售候的仅有伟奥森尚聪东项目践，公寓齐价格390罚0元/m2；市场概渣况太仓公寓切市场分析板块划分项目名称产品类型开盘时间总量体（万M2）销售率开发区板块高尔夫湖滨花苑小高层、高层2004年1月1895%锦绣新城多层、小高层、高层2005年8月7540%华源上海城多层、小高层、高层2004年1月4051%宝龙城市广场高层，小高层、多层2005年8月3098%景瑞地块高层未开盘24.5（公寓）/老城区板块五洋广场高层2008年9月1.8（公寓）40％上城国际小高层2007年2.375％曼氏银洲花园多层、小高层、高层2005年7月870%上海花园小高层2004年6月995%君悦豪庭小高层2005年1月690%金谷府邸高层，小高层、多层2005年11月1197%陆渡板块奥森尚东小高层（9层电梯洋房）2008年4月6.370％(公寓)公寓产书品以小槽高层、规高层为梢主，项殃目大多04～05年推出冷，目前藏位于销踢售的尾谅期开发区卸目前在硬售项目云后继可念售体量评约70万平米从后继可薪售量的产尼品来看，能产品大多玩同质化；户型面积耗分析项目名称主力户型面积（平方米）高尔夫湖滨花苑公寓：190-250（尾期销售）锦绣新城3Ｒ：125-1502Ｒ：97-100华源上海城3Ｒ：120-1472Ｒ：88-105景瑞项目133.5（套均面积）上城国际2R：923R：123-131LOFT：42-98五洋广场1R：50-602R：903R：118-130上海花园3Ｒ：140-1604Ｒ：170-180君悦豪庭3Ｒ：140-160金谷府邸3Ｒ：132-1402Ｒ：125-130奥森尚东2R：983R：118-122曼氏银洲花园2Ｒ：1223Ｒ：150-170从户型僵面积来疮看：目前太霞仓在售惠项目的晓户型面座积由大肆户型转侵向经济待型的小渗户型的皮趋势愈穴发明显五；主力算供应为80-项100漏m2两碑房及110很-12冻0m2浙三房；但大懒多无太抽大两点发，产品吧同质化旗竞争将个明显加客剧；太仓公刃寓市场拦分析太仓在售加项目的户诉型面积由雀大户型转候向经济型潮的小户型争的趋势明吩显；产品趋元向于同姥质化竞例争；价格分支析主要在售日项目价格逗分析新区板希快价格老城区饶板快价荒格从板快价段格来看，疗目前开发雕区普通公枯寓价格在爽4500唯-550两0元／平参方米，老隙城区板快开由于在生等活配套上廊更为成熟游，目前普秧通公寓的搏价格在5屿500-蹲6500云元／平方怒米．太仓公寓垃市场分析从价格脱来看，豪新区在潜区域配肆套逐步鬼完善，谨同时区恢域土地越价格不折断上涨找的情况座下，其矛价格未捉来上升稍趋势明针显，但逼由于区陆域大盘撑积聚，排同质化泡产品供映应量较危大，因霸此短期衫内价格院体系不泪会有较脊大突破输；总价分析太仓公寓亮市场分析从竞争个尤案总价区岭间来看，1R集中在26～37万；2R集中在44～53万；3R集中在56～75万；1R2R3R从目前掘竞争个闸案总价仅来看，魔前期6叮0万以惜上的改摄善类住垦宅供应撇体量较举大，而辜35～革60万掌之间的蜘首次置柔业类客墙户近期妥才逐渐芳放量；太仓公止寓市场象分析户型面体积去化阅分析项目主力户型面积已推产品去化率锦绣新城2Ｒ：97-10070％3Ｒ：125-15040％奥森尚东2Ｒ：9880％3Ｒ：118-12260％五洋广场1R：50-6030％2R：9050％3R：118-13095％上城国际LOFT：42-9860％2R：9290％3R：123-13180％新区主廊要在售甚项目户层型面积党去化情骡况从居住习叔惯上看，挡当地居民迎普遍偏好页大面积户瓦型120-室130平方米为锡市场主力陡需求户型从近期的跑销售速度威来看，2R的去化速呈度快于3R中低收入桨阶层对中旦小户型的巷需求日益嫩增加市场偏全好主力痛为大户塌型，同扁时对中色小面积献住宅需寺求明显宪增加，步公寓户竟型面积丝式应在追徒求舒适同度的情扭况下，颈合理的蒜控制总膜价，更掀能迎合订当地市属场需求太仓公寓策市场分析客户分析板块主力/辅助客户类型客户描述老城区板块主力中高收入的老城区的居民具有老城居住情节，对周边生活配套考虑较多周边乡镇客户为子女购置婚房、小孩读书方便、身份象征、投资辅助以上海为主的少量外地客户投资、工作需要开发区板块主力市区及周边乡镇的私营业主、企业高管等高收入阶层高品质产品吸引其过来购买，改善居住条件，提升居住品质，房子是其身份地位的象征市区及周边乡镇的工薪阶层类中等收入阶层、动迁迁客户婚房需求、首次置业需求、为子女购房、为小孩读书方便购房、投资等辅助部分上海投资客户投资、工作需要小部分太仓及附近区域工作台湾、日韩客户方便工作、投资陆渡板块主力陆渡当地区域客群为主，以首次置业需求为主婚房、首次置业需求辅助当地部分产业人口自主，复合部分投资，需求小面积户型开发区客类户以改善好居住型为营主的复合却性投资需慌求向首次将置业的自扯住需求逐桥渐过渡；随着开发管区产业、号配套等的种不断发展款，工作在册附近产业咐园区的客堂户以及上邻海投资客尽对开发区陵的置业认秘可度逐渐诱提高；太仓公肢寓市场璃分析市场总俯结住宅市炕场以110甜-12助0平方米3R及80-缸90平米2R为主，陷市场偏速好主力由大户型奶逐渐过渡僚为经济型2R、3R；整体市场暑价格差别筛不大，集凭中在450痰0-6潮500元/平方米，拥由于新区层公寓的供例应体量较赛大，短期凡内价格体朋系很难有恋所突破；新区市贩场在售纪项目后厨期供应雪量接近70万平方米，但从绿产品来些看，目前可售严和预推项酬目大多同山质化，缺盗乏差异性扭，且均往掠经济型产都品转型。土地供扶应集中径于新区专，为太叔仓房地们产发展沟的主导听方向；目前市场喊上已完成俊多层向小顿高层、高导层过渡，耳且已经出脊现酒店式这公寓、挑样高公寓等肆产品，市芒场对新产将品的接受喊度较高；开发区血为太仓劫近几年粥住宅市竿场供应斥热点区扫域，该方区域于全前期成搜功导入核高端改绒善型需逗求之后笼，逐渐膏被更多奏客户所篮认知认蜡同，因妖此，首由次置业静的自住皱型需求艘也逐渐免被引导画入市；3、别胆墅市场爷分析太仓别墅钩市场分析所在区域项目名称别墅形态可售/已售面积段（平方米）新区景瑞项目叠加、联排未开盘套均：187未开盘套均：227高尔夫湖滨花苑联排别墅56/56368-380叠加别墅172/172300-320独栋别墅20/20498华侨花园联排别墅42/42260-268独栋别墅51/51345华源上海城联排别墅68/68219叠加别墅8/8249双拼别墅10/10275陆渡板块奥森尚东联排别墅32/24225双拼别墅32/15303独栋别墅18/8470老城区尼盛花园独栋别墅62/60455-480城市华庭独栋别墅14/14348西城朴墅双拼别墅76/36325联排别墅20/15261市场概况别墅基马本分布燃在开发焦区板块涵盖了联撑排别墅、赞叠加别墅猎和独栋别蚕墅联排别墅闪的面积大淘都在200-三300平方米，塌而双拼别蕉墅的面滋积在300平方米兴左右，后独栋别族墅的面跨积则在350-子500平方米除高尔夫朋湖滨花园宏、景瑞项级目外，大钻多体量偏些小基本为土别墅公俊寓混合逗性社区狱，容积毁率一般听在1以上，谊目前市厅场上无秘纯别墅煮社区；别墅物业固随着开发宾区的开拓右逐渐走入培市场，整栏体市场规除模小，且境品质有待闯提升，别记墅发展处贺于初步阶踏段；销售情恭况较好雅，目前签市场在渐售项目抹剩余体迫量小，染除景瑞扰外可售共丽计约90套；太仓别丘墅市场孙分析价格、码去化分嫁析从销售价元格上来看弊：太仓市的买别墅市场按价格基本宝在600尼0-9毒000元/平方米之抖间，联排别墅顺价格在6000旋-750顿0元/平方米愉，独栋它别墅的专价格在7500由-900沾0元/平方米。位于陆豆渡的奥细森尚东妖，双拼提别墅700份0元/平方米，搂独栋别墅8500元/平方米冈。高尔夫迁湖滨花赖苑由于婶物业规暑模较大脾、产品洽档次较扯高，且姓地理位慰置优越摊等利好粘因素，币其销售商价格一毁路狂飚旦，目前洋推出的载别墅已包经基本盾售罄，联排别锈墅价格900舰0元/平方米左抢右，独栋勉别墅110弊00元/平方米左闻右，远远高融于太仓市津其他别墅询项目的销抬售价格。从销售速斤度来看：高尔夫湖宅滨花园，割别墅月均惰去化7-1腰0套，其他项铺目规模狭偏小，地月均去孙化在3-5套。高品质才项目价拔格提升划空间大醉，市场芝接受度按高；在庞大坏的市场也需求量则的支撑奇下，整王体别墅氏价格体稼系增长仿较快；太仓别剩墅市场没分析客户分析太仓别墅机市场客户隔构成以私营业颈主为核心企业高层筒管理人员蚁结合部分怒政府公务肺员私营业弟主主要为经规济开发区范、周边乡拔镇制造企宅业老板目前基购本在市牌区拥有修住宅购买主浇要作为凶第一居蛙所部分高端立客户是市广场双拼以舅上主要客水群企业高菊管、政佳府公务筛员外资企赢业的高失管为主高层政府捏公务员购买主要悟作为第一颈居所购买形态燥多为中档拼联排或叠切加为主太仓别汤墅市场嗓分析市场总屑结目前市珍场在售疫项目后琴继可售煤量约90套，整体荷市场供辈应量小受土地供仰应的影响呼，预期未盘来别墅上压市量较少项目多为产与公寓混兵合型社区进，整体档爷次不高，灯高品质项让目市场接兄受度高客源以市植区及周边踢乡镇私营置业主、企盐业高管为伞主太仓别墅篮市场供应纤量小，别忠墅产品市挑场接受度垃高随着未摔来景瑞努项目的际入市，市联排及滑叠加别亚墅的供筑应量将炭有所提吃高，且哈产品品辱质进一吗步提升吉；项目本体的分析区位解乏析用地指标骂及现状用地四孤至交通环境周边配套地块总结沿江高冬速公路外环一级花路兴业南路上海东恶路朝阳东忆路人民医院太仓市悔区区位解析本案收费站地块地攀处城厢偿镇区边重缘，行屑政区划计属于新么区，位忙于新区肢高端住为宅区边那缘地带腿；常胜南路本地块份北临上绪海路延遭伸段（苏在建）器，西临修外环一光级路，杏地处城容厢镇区貌边缘，丸离市中眯心区域嚷较近，种车程约倍7～1娱0分钟涉；用地指标鸦及现状地块指离标地块性质跟：商业用窄地占地：基533陪33m妇2总建筑面食积：10构6666容积率：璃2.0建筑密度进：40％绿地率迅：20板％建筑限芹高：【吗10米慰，80高米】地块内仗全部拆香迁完毕棒，不影斑响整体种开发进颗度；地块地屋势较为拼平坦，截且没有碍高压走涨廊；用地规模纲较小，容壮积率为2.0，产品滋可塑性恼较弱；沿江高烂速公路外环一时级路兴业南路人民医院项目四至上海东路北面紧邻腾上海东路哄延伸段（写在建），痕远端地块洲为工业厂羊房；东面紧邻勾兴业南路浮，与其之庙间有约8尽米的绿化译隔离带，净东侧为工迁业厂房及贞小规模钢阀材交易市咽场西面邻接钥外环一级证路，隔街棍为人民医扯院（在建学）；南面为刮制造业错产房，雄远端为琴艳阳山协庄（度抚假旅游轧）绿化隔花离带本案交通环境饭分析沿江高速公路外环一级路兴业南路上海东路朝阳东路太仓市区本案收费站常胜南路郑和东路上海路日，双向今四车道兴业南仿路，双备向四车骗道外环一蝇级路，掠双向四湖车道上海东鉴路延伸乖段的完菠工将完妄善本案倾的交通随环境，证极大的葛提升本什案地块帮价值；开发区酷与老城自区、陆腰渡区域商的道路苦交通体龄系已基留本完善麻，道路倒通达性框强；开发区基狮础建设投伴资大，未度来发展空化间也较大埋，公共交扣通也即将犹引入该区穗域；周边配扰套环境已建在建或筹建上海方向高速进出口第一人民医院市消防队艳阳山庄（休闲旅游）公交站点五星级酒店新市政府大楼学校：艺术幼儿园、双语幼儿园、实验小学五星级高档会所高尔夫球场本案锦江大酒店高端住宅区高端住宅区宝龙商业街东盛商业广场宝龙星国级酒店新市政欣府大楼人民医棵院规划呢图周边商献业、公垂共交通泪、医疗朝、教育赞等生活招配套完州善，且餐已经形极成规模俯化的居辉住社区注；地块总泛结地块位于乒开发区边伸缘，新区笋发展的延博伸段，中叶短期内无啊法形成较禁成熟的商亦业氛围；地块属性逗为商业用赵地，规模寇较小，内零部无特殊是资源，产唇品可塑性帅偏弱；地块所睡处区域占的交通占通达性狂较强，气一定程吉度上缩延短了到蚁市区的于距离；上海东路敏延伸段的防通车对本宋案交通环天境影响巨碍大，对地扯块价值起秧到关键性置的作用，辉因此，其店通车时间抽将对本案升开发节奏有产生重要东影响；从地块射微环境传而言，库周边基退本被工克业产房饼及产业提市场所角包围，坊居住环陵境有待史改善；匹但从公优共配套纪而言，吗医疗、忘教育、绸公共交宰通、商伪业等生锦活配套摔齐全；项目核僻心问题床思考做商业众or做荐住宅？还是借势饰而上！是加入忘竞争？核心问掀题思考从市场陕层面看薯：别墅市场伪——别墅蔑用地稀缺酱，供应量拍小，市场率接受度高朋；住宅市蔬场——篇新区为狼太仓的哑主要开材发方向彻，区域挑内已形诊成一定米知名度哨，市场夏认知度烟较高；商业市场泉——供应批体量较大醋，开发区住短期内无强法形成较胞成熟的商执业氛围；从地块朱层面看周：开发区峰发展边糠缘地带牙，规模海不大的瓶纯商业芹用地；周边竞遗争个案睬较多，手未来竞龄争激烈林，商业锯风险较折大；周边基本秃生活配套烦完善；商业开发翻风险明显葵较大，且纺不利于回矿笼资金；现阶段住义宅市场市康场风险明满显要小；师住宅市场葵需求的有志效导入是常项目的启曲动的一种卫选择！核心问题其思考因此，我坏们需要在绒商业用地铁的基础上收进行一定赞的变向操吓作；颠覆！核心问绿题思考未来上窝海路沿吨线商业包开发价非值较大悄，建议艇保留一逝定体量婶的商业侄，后续供开发；其余大部拨分体量以局办公名义聋做住宅，恒先期开发会！本案南端旦为中高端佛大盘项目桨集中地，赢包括景瑞输、高尔夫神湖滨花园丝式、锦绣新喂城等，未牢来周边居田住氛围较触为成熟；上海路沿杀线商业项埋目林立，挽是未来太参仓新区的溜商业核心萄发展轴线纺；周边拥有永高端配套察区（酒店沃、会所等姑）；与高速公随路相邻，释高速路口眯经济明显肤；开发策略LOF豆T商住楼纯总建筑抖面积为231忧25㎡，东西岂向的楼胞层数为12层，南温北向的亦楼层数霜为8层，共悼计约340户；08年1月开盘许，目前傲销售约65％；商住楼乎挑高4.9米，回廊妈式布局，叔使用产权偶为40年，申闯请民用边电费；商住楼南秩北向房间仰价差较大印，南向6500元/m2，北向570烛0元/m2，且从销汪售情况来芳看，南向划物业去化惯明显快于称北向物业尿；面积区手间为42-9仍8m2，宣传鸽上以自巾住、投庸资、商贝办等综吊合性用渠途为主握，其客心群定位进不够精逃准；上城国际区域可狸比性项础目分析成交客跪户以投搭资客为梯主，小误面积低愧总价是摊其关注商的主要它因素；目前剩余惊量主要集扇中于北向暂物业，产馆品抗性明皮显；建筑面愧积：5另0m292m圣2，2序/2/失2123恢m2，隶3/2狮/2131情m2，纸3/2柴/2住宅用肺地，70年产权圾；小高层公茎寓1梯3户布局，谈面积段集疯中在92m讲2两房及123万-13鞭1m2三房；立面以冤涂料为攻主，质害感较差私；均价580救0元/m2，于07年开始销妥售，目前浑销售率达嫂到80％；产品设崭计中规六中矩，笛较为普车通，没危有太多筹亮点；面积以选舒适两掏房、三慕房为主没，由于计总价较餐高，08年以后去满化缓慢；对本案的夺启示市场上已键出现LOF劫T挑高产品庸，客户对壮其已有一抱定认知；商住楼跟随本案同属羞商业性质分用地，产举权仅40年，但构申请民小用水电漏费标准逗；普通住宅岗房型设计李较大，且持在户型、箩建筑等产新品点上不疾具备某些朽突出亮点间，对客户长的吸引力鼻有限；小面积低行总价是客暴户关注的年核心因素躲，本案应封在合理控材制面积的健情况下，喉做到产品浩的均好性赵；2栋高层睬住宅，醒商业用垮地性质息，仅有40年产权验；按揭首骂付必须臣在50％以上，罢且贷款年矛限不得超谦过10年，不得怜用公积金茎贷款；优惠额佛度较大露，一次爆性付款9.4折，按糠揭9.7折；申请民融用水电寻媒费用赵；五洋广验场区域可珍比性项骄目分析住宅区物业地址胖：上海东怜路与东仓容路交汇处功西南角占地：2灯3322但m2总建：哨7.1忌万m2现，其中筒商业约凤3.2拒万㎡，裕办公约原2.1吼万㎡，长公寓约甲1.8侮万㎡容积率跑：3.馋06绿化率额：13尚.9％公寓成嚷交均价务：52杀00元业/m2118牢m2，悔3/2士/2130口m2，短3/2深/2商业用尤地建造胁标准住躬宅，分治别为2梯4户，2梯6户；户型面士积段比公较平均钉，50～60m2一房，90m损2两房，118抵-13谎0m2三房均鉴有；房型上有扮所创新，废转角飘窗绑以及对边腊套的合理它利用明显句较好；08年9月开盘，阳目前公寓赖销售约50％，其中2R及3R销售较鞭好，以杆首次置摇业的自及住客群继为主；118辅m2130免m290m吨290m290m指250-6兵0m2对本案的滤启示商业用狡地性质寻造普通窜高层公素寓，且息销售良辫好，说桌明40年产权烤年限对贺市场的远抗性不畅大；申请民已用水电惠费用对刮自住性贸客户较讲为重要冬；端头户型指（118-舒130m籍2）南北臂通透，柳去化率柏达到95％，以首恼次置业的袜自主客为捎主要客户梅；而投资混型产品（50-障60m丽2）去化明管显较差，皱仅30％；锦绣新修城区域可趁比性项奶目分析100m探2，2/墨2/1104早m2，占2/2傻/1总建近75万m2的超级大槽盘；规划有嚷多层、芹小高层顷、高层蜡产品，淘房型面即积以舒低适型2R、3R为主；均价4600元/m2，且厨、就卫配备简童单装修，冷目前基本文为现房销鲁售；销售率洗较好，裁目前剩闲余房源挂以大户害型3房为主败；对本案芒的启示大盘气亭势，且李已初步果成型，焰商业配深套、会柜所已开丑始运营葬，已有渔部分客战户入住辜；近75万m2，后续换供应量答充足，落且产品想线丰富赛；与本案相城距较近，杏对本案住色宅的价格库体系影响摆较大；且伤其中有相幕当一部分仁房源属于亚政策性用耻房，是直窝接给予高桃新技术企扇业的福利谁；为本案最津直接的竞锹争者，如雀何与之形电成差异化腥成为本案祸突破的关喝键；太仓住喂宅市场喝客户研放究客户调研耻及结论客户导入劈燕模式精准客唱群定位细分客群松特征描述调研时治间：2妻008够年9月膨15日炕—20幻玉08年极10月绿10日采访样雹本量7遥3个，难其中未顷来三年持内计划迫在太仓嚼新区购朋房占总并访问量厚的74聪%有效样你本超过般70％药，客洞户置业危新区的贺意愿强样本构艘成以外芒资企业弊职员、辉国企职毙员、小抛型私营秒企业主遵、个体跌商户为石主调研客户骄为太仓中袖等收入阶符层太仓客户晃调研分析客户特丽征分析年龄年龄集中在25－35岁居住区域新区为主、老城区为辅工作区域工作区域主要在新区，其次为老城区职业背景外资企业职员、国企职员、小型私营企业主、个体商户为主家庭收入大部分家庭月收入在5000元以上学历背景大部分具有大学学历家庭结构以三口之家为主置业目的刚性的居住需求为主，其次改善居住需求此次问禁卷调查对主要针忽对年龄比在25-细35岁居住和工足作在新区跟与老城区虏的客户受访客户处中月收入问在500可0元以上强的客户粗占总数择的52%月收入输在500曲0-7珍000元的客户鹿占总数的16%考虑客祖户心理桂会把收各入降低肆的因素凑，此次浆受访客泥户总体狭收入较播高可以作为届分析太仓雁中高端客毫户特征和惹产品需求戏的参照样模本客户购优房产品愧偏好分省析户型偏好抄分析客户的寨主要购昼房目的重为首次猜置业用华房同时本次获所访客户骆家庭结构两以三人及泪夫妻二人窄为主户型结构勒的选择多管为三房，得部分客户长需求2房这也是悬经济良光好的中道小型城世市客户讲需求的命共性面积偏好街分析客户主隙要选择谎的房型俘为经济误型二房躬、三房相对应的那住宅面积剑为80-考90平方瞧米、10和0-12支0m2客户购岩房产品竭偏好分输析景观偏脚好分析太仓客户泰对景观处睬于初级认申识阶段中心绿龄地已经师满足了批大部分箩的客户象的需求其次为牧社区中倒心水景物业偏好姐分析太仓区演域目前食的产品震以高层纳和小高障层产品或为主客户购房无产品偏好抹分析关注因素地段、价格、未来发展潜力产品偏好高层和小高层是主力需求产品户型偏好小三房为主力需求，其次为二房面积偏好90-120平方米为公寓主力需求面积段建筑风格公寓以现代风格为客户的主要偏好景观偏好绿地/植被和大型中央水景外立面材料客户对外立面材料十分重视，体现尊贵感产品细节大多客户偏好飘窗、大面积阳台等设置商业位置多数客户希望小区的配套商业是设独立的商业

生活配套超市、银行、停车场、诊所为主要需求以自住恒性需求泼为主的怒客户，惩看重产酷品的舒零适性，澡对产品顾品质要准求较高掘；以小三房为主力耳需求户锦型，主献力需求葬面积在100盛-12坚0平方米同时由殊于太仓葛市场房屋地产市漂场发展电的不成初熟，客帽户对产奋品的细炎节关注报度不高客户对房伐地产市场枕关注度分城析关注楼盘高尔夫湖滨花园、上海花园关注度最高关注原因朋友介绍、广告是客户关注楼盘的主要原因品牌开发商认可度万科、绿地、华润的品牌认可度较高认可品牌企业的原因产品质量是主要，其次是房型设计和物业管理品牌企业产品总价高出普通产品可接受的范围大多数客户认为品牌企业产品总价高出普通产品的2-3%可以接受太仓客泊户目前诉还处于僻房地产肯非成熟奇阶段对品牌侵开发商扛的认识除不深刻太仓区挨域内没丹有认可体度十分籍高的标咬杆楼盘项目推广榜途径主要锻以人际传携播和密集狐型广告通泡路组合为泛主太仓客户骑对房产开直发商最注哲重的方面自为产品质拾量客户研究僚总结区域上没稻有抗性，呼客户对新执区的认可总度较高；对于户型途，客户的喇认知度不吨高，因此叙要求也不宋高，仅仅如在于南北滔通透、功眨能完善等垮基本性的魂要求，可粮提升空间门较大，如饮赋予户型倚功能上一棋些亮点，即则很有可冷能吸引大关量客户关测注；小高层防、高层吴产品的裙市场接挨受度较雕高，客暖户对产西品的细心节关注课度不高娱；新区的吴客户主命体开始心转型，投首次置迅业群体检开始大家量进场拘，以中毁小户型画为需求府主力（抛满足功照能、舒柔适度的岛情况下养尽量减盛少户型皂面积，携从而降志低总价惕），而剪投资客进谨慎入弹市；土地属即性变化影响结果供求属叫性配套属性人口属性未来太幕仓市场择供应热请点区域新区生驱态住宅子区的延移续，整孕体价格镇体系不号断上涨城市副中启心定位周边生活匠配套、环你境逐步完呈善人口导宾入，外少来常住替人口增物加城市化辈率不断回提高价格优势把增强生活功能谣增强人口密度增加供应导朱入型配套导遣入型产业属肌性新区产我业的快来速发展周边乡镇疤产业持续中发展产业人大士导入产业导讲入型交通属砖性至新区悬便捷交伴通沿江高速轨道交通里11号线汽2011守年通车板块辐射瓦扩大交通导入御型客户定位请分析/太榜仓客源导巨入模式客户定位贤分析扩大的区域客户+外来导入的客当源+近邻太仓愚的上海周封边区域，联以嘉定为暗主，价差等投资是他绣们置业太诸仓的主要阁因素，同抓时包括工农作、商务追产生的居探住、度假冷等因素。布对本项目赛而言，价臣差导入性显较为明显买；精准的区域客户太仓市架区及周际边乡镇骂客户—拾—老城复区及开感发区土丽地资源氏愈发稀柏缺，导侵致太仓突市区客座源外流雨；主要插考虑的毕是婚房捷、子女漂入学，扣工作便开利等方伤面；扩大的及客户面从以上4哗种不同的稻客户导入宴，推导出射客群的定销位策略：周边高戚新产业午导入的杯中高端藏客群，依太仓外原向型经毯济发达栗，高新峰产业园预区发展典力强，早同时太诵仓城市帝化率不漂断提高乌，使得杠这部分泽客群成饰为本案聋的主力海客群；购买目班的－－葱以居住陪为主客户来匆源－－摘以当地练区域客偏为主，誉周边城秃镇及上亚海、苏岩州等城市为当补充客户基本垮特征描述中高端洪客户中端客户主力购买虚群体本案客户扑界定主力客垫户：新敲区及老削城区的民当地客波源坦65火%1、在溜新区或售老城区局工作的峡公司白轧领:公司普通桂白领：年掠龄25-累30岁瞒家庭结构帅：二人世干界验45%以婚房架“首次角置业”仆为主，居拥有稳鲜定的收挡入。关碑注经济苗型两房聋、三房填户型，子由于资辅金有限早注重总设价及生堪活、交扭通配套咳。2、在新老区工作的幅外地人（树新太仓人嘱）年龄2似5-3侍0岁家庭结构效：单身/港二人世界丛2迫0％新区经赏商的私拢营业主其，这部叙分客户湾一般就棚夫妇二胆人在太亏仓打拼辣，由于典总价的夺限制，锁选择两松房居多恨；其次，附吐近拥有多帽个园区，乏在园区工样作的外地佩来太仓的披年青人及延新婚夫妇热在太仓首嗽次置业，珠关注总价茄因此青睐良小面积一斤房及两房年。客户基箱本特征珠描述次要客士户：太忍仓地区考客户祸25棚%1、居台住在老挖城区的愤改善型苹客户及碌动迁客本户：年馋龄30泄-35盟岁家庭结构忠：三口之谈家/三代余同堂现有小区畅陈旧户型病老式，面益临动迁或赵者子女到铁了已婚年该龄需要改么善住房条聚件。普遍唉关注小区醋配套设施朋、医疗设丘施及交通斜出行。户库型设计讲鉴求南北通波透，喜朝狮南向的户书型。一般三扑口之家蒙倾向于锁100刊-12寇0㎡残的小三安房，三削代同堂矩则更为川关注1深30㎡鸭以上要的大三良房或是纳复式房盗源。2、太遭仓周边高乡镇客稠户生活于屯太仓周久边乡镇芝，一直老希望住枝宅太仓招城区内菌的一部物分客户历；客户基叶本特征百描述偶得型苍客户：含外省市搞投资客豪/改善旁类客户凑10歇%1、近邻脚太仓的上骑海周边区溉域客户以嘉定踢为主，恭价差投爷资是他瞎们置业呈太仓的群主要因乘素，同顺时包括讲工作、拣商务产观生的居拍住、度榜假等因漫素。对迁本项目骑而言，亿价差导笔入性较瓦为明显臣；2、当娃地公司叉中层管豆理人员支：30蝴岁左右家庭结季构：三蜡口之家一般家捎庭结构最为三口剧之家，笑有一定朱文化层菜次、事长业小有勤成就拥话有一定旺积蓄，殊平时关覆注理财融投资；虏对于项伞目品质警有一定斥要求，椅关注小袄区周边循的教育邀配套。螺一般属撕于改善碧型“二法次置业臂”为主顶。倾向凳于11方0㎡-翻140像㎡的三墙房。客户基寄本特征恼描述客户消费窜偏好描述项目客群偏好特征主力置业客户群25-35岁，目前工作居住在新区或市区，周边乡镇为辅购买用途自用为主，以首次置业为主，投资性需求为辅（低总价）对基本生活配套有较高的要求行业可能经济开发区和周边乡镇企业职员、工业企业白领、公务员、政府职员、小型私营业主购房者愿承担的总价40万-60万主力户型需求2房、3房主力面积区间80-90M2，100-120M2配套需求对于未来升值潜力较为看重，注重区域发展风格需求要求风格的出挑及与众不同，现代风格居多景观需求1、绿地2、水景附加需求室内：阳台、凸窗等细部设计室外：景观、商业需求：总价控制，车位充足项目总前体定位写及产品制选型****——说朗明本案顺并非是董新区边割缘的一辱个项目便，而是场属于太悠仓东部盈的项目陕，从而饱弱化地直域的劣些势，强层调规划勉的前景肝；城市精穴英——以客气户为核心约诉求点，沫同时说明谷本案的时浪尚性与现慌代感；专属领蚂地——由宾于是商烂业用地推，在推窃广上无请法以住毛宅形象束宣传，健因此，测需要模日糊住宅将与商业决的概念贵，实则猫更偏向退于住宅见；****龟·城市精另英专属领仙地项目总体杀定位从区位鲜价值来虎看，本监案地处线新区边挠缘，且歼由于商巧业用地筐的限制寨，本案每更适合犹打造投跳资型产津品及首勤次置业艰类产品脆；别墅的升引进提女升整个幻玉地块的韵价值的把同时，析也可吸余引周边受高端产分业客群土及市区隶客群，左从而扩迷大辐射酿面；高层复式TOW痰NHO叠SE为创新陡型产品揉，面积汪控制在90m净2的情况联下，做评到上下算两层，部引入入辨户花园射及挑空粘的概念膨，由于老其高附晨加值以撑及产品怕上的诸政多亮点晨，成为粪本案吸葡引客户茂关注的档核心产茫品；高层住荣宅为市蚕场主力慰，接受雄度高，虽以首次锡置业的牺自住类祸客群为阵主；商业为地关块硬性指纵标，后续犁开发，等台待升值；产品选够型商业+高货层复式T顾OWNH朝OSE+乖高层公寓菌+少量别斥墅产品配比地块指标地块性质堡：商业用派地占地：冒533啦33m苏2总建筑袭面积：肆106员666容积率：星2.0建筑密国度：4柳0％绿地率蒜：20仓％建筑限抖高：【迅10米忆，80译米】物业形态用地面积容积率建筑面积比例商业175002.03500032.8％高层公寓160003.04800045％高层TOWNHOUSE75002.01500014.1％别墅12