山东商住一体项目发展策略报告

xx新城市中心发展策略报告谨呈：新城市置业发展有限公司项目背景-----南山集团通过为烟台市政府修建投资10亿元的会展中心置换总面积约1000亩的四块地地块占地功能要求容积率政府其他要求1号21万21万公建、21万住宅＜2.02号12.7万10万平米，纯商业娱乐＜2.03号27万会展中心+酒店+办公（10+10+10）平米＜1.2酒店档次高，办公超高层4号16.3万以住宅为主，少量商业＜1.2现状为农用地，无开发条件小计总占地77万平米,建筑面积约102万平米1234烟大三期滨州医学院大海会展中心限期修建将是南山集团取得四块地并向政府谈条件的核心筹码南山集团为政府修建3号地上的会展中心（投资10亿元），以此置换1、2、3、4块地会展中心06年8月份需竣工，10月份投入使用地块出让条件2本报告的命题---从市场价值和成功案例角度分析4块地合适的物业类型和容积率1号地21万平米住宅、21万平米公建10万平米纯商业娱乐要求办公建超高层、高档次农用地，无开发条件2号地3号地4号地1号地要先开发，21万公建量是否太大商业量是否太大该地块做商业还是住宅超高层办公楼在近两年是否合适，是否有市场可推后开发政府对地块要求南山集团困惑各地块合适物业类型公建商业的合适比例各地块合适容积率核心问题借鉴成功案例分析市场现状公建不低于50%办公档次太高，近期开发注：公建指商业、办公、酒店的综合降低公建比例降低办公档次，推后开发总矛盾3问题的解决思路区域属性分析区域功能界定地块总体定位案例借鉴地块功能定位容积率物业类型区域现状属性剖析，明确存在问题确定区域主要功能，明确发展方向在区域发展方向之下，四地块总体定位在区域总定位下，结合案例明确各地块功能研究时点：四块地将在未来3-5年开发结束4本区域在城市的位置-----位于最靠近滨海的区域莱山经济开发区APEC产业园项目位于烟台市莱山区，交通便利，北临黄海，处在未来烟台市发展的中心地带距离烟台市政府2公里距离老城区市中心14公里（15分钟车程）距离机场15公里通过滨海路、观海路同老城区相联，距离连接各区的五区连接路2公里。本项目4地块5区域属性现状-----多重属性并存，核心属性不清晰体育公园会展酒店办公滨海旅游新市府商贸大学住宅文教区旅游区商务区政务区核心属性不清晰目前以各大学为主的文教区特征最为明显市政府新的办公地在莱山区已成公认，但未形成政务新区、新市区之类的区域概念商务区是在南山集团3、2和1号地的会展、公建、办公等设施修建之后才会形成旅游区仅有滨海旅游带，体育公园仍处于修建中多重属性并存项目所在区属性现状6问题的解决思路区域属性分析区域功能界定地块总体定位案例借鉴地块功能定位容积率物业类型区域现状属性剖析，明确存在问题确定区域主要功能，明确发展方向在区域发展方向之下，四地块总体定位在区域总定位下，结合案例明确各地块功能研究时点：四块地将在未来3-5年开发结束7城市新中心区是新区区域多种功能的核心统领深圳福田新区新中心区是最有包容性的属性，也是最核心的属性核心属性：新中心区包含四大功能区：政务区（市政府大楼等政府设施）CBD（写字楼、展览、购物中心、星级酒店）高级住宅区旅游区（音乐中心、中心公园）青岛东部新区核心属性：东部新中心区，包含四大功能区：政务区（市委、市府大厦所在区）CBD（购物广场、金融中心等商务大楼）高级住宅区（银都花园等）旅游区（五四广场为主的滨海旅游区南京河西新区核心属性：河西新区包含四大功能区：政务区（市府办公大楼在建中）CBD（规划写字楼、购物中心等设施）奥体中心（有旅游功能）高级住宅区文教区旅游区商务区政务区新中心区8虽然本区域文教区的现状特征更明显，但新中心区带给本区域的房地产价值更大文教区商业：含商务、商业产业：包括教育、会展金融贸易、高新技术、工业、软件业等环境：指区域内的整体规划、绿化景观、建筑物等商业土地价值产业环境资料来源：世联研究区域价值模型核心产业、区域环境和商业商务构成一个区域最终的价值只有三个方面平衡协调发展区域价值才能最大化区域价值的最终表现是区域内土地价值的提升以教育产业和园区环境为主体，主要以内需型消费为主对相关产业的带动较弱，尤其对区域商务和商业功能的带动较弱各学校内需型区域完善，不能带来区域价值的全面提升新中心区政府主导会展、金融等经济型产业，并通过市政配套改善环境政府的规划及搬迁会带来与之相关的商务和商业需求政府主导下的外向型区域完善，带来区域价值全面提升为提升区域整体价值，本区域应该以新中心区为核心属性9新中心区的属性将带给本项目所在区域更高的规划价值和市场价值深圳新中心区居住用地价格走势规划价值市场价值高起点片区规划路网等基础设施修建会展等市政工程投入政府搬迁地价开始上涨住宅开始建立新高价版块写字楼等商务项目出现CBD成形，房价达到峰值新中心区带给本区域的两大价值新中心区的属性带给项目的规划价值将会直接转化为市场价值10问题的解决思路区域属性分析区域功能界定地块总体定位案例借鉴地块功能定位容积率物业类型区域现状属性剖析，明确存在问题确定区域主要功能，明确发展方向在区域发展方向之下，四地块总体定位在区域总定位下，结合案例明确各地块功能研究时点：四块地将在未来3-5年开发结束11四地块总体定位-----启动“烟台新城市中心计划”新中心区基本成形由南山集团现有4块地为主体，未开发本项目4块地总体定位：站在全市新区发展的高度，依托现有体育公园和滨海风景带的旅游资源以及大学区的人文资源，同时借助烟台市新政务区的名义：通过南山集团现有四块地的综合开发，为烟台市启动一个“新城市中心区的计划”，最终通过提升区域价值，带动南山集团四块地价值最大化政务区旅游区文教区商务区高级住宅区12四块地总体形象定位中国烟台•新城市中心区新中心计划将开创烟台的新未来新城市中心区将成为二十一世纪新烟台的代表13问题的解决思路区域属性分析区域功能界定地块总体定位案例借鉴地块功能定位容积率物业类型区域现状属性剖析，明确存在问题确定区域主要功能，明确发展方向在区域发展方向之下，四地块总体定位在区域总定位下，结合案例明确各地块功能研究时点：四块地将在未来3-5年开发结束14本项目面临的核心问题-----4块地适合的物业类型和容积率在南山集团4块地要承担启动烟台“新城市中心区计划“重任的前提下，我们面临的核心问题：近期3-5年内，这4块地合适开发的物业类型是什么？近期3-5年内，这4块地适合的容积率是多少案例借鉴深圳中心区东莞新城中心南京河西新城新城市中心区物业发展规律新城市中心物业容积率研究内容15问题的解决思路区域属性分析区域功能界定地块总体定位案例借鉴地块功能定位容积率物业类型区域现状属性剖析，明确存在问题确定区域主要功能，明确发展方向在区域发展方向之下，四地块总体定位在区域总定位下，结合案例明确各地块功能研究时点：四块地将在未来3-5年开发结束16投资启动中心区主干道基本完成投资大厦、信息枢纽中心大厦建设中；中心区基础市政设施“七通一平”基本完成成功拍卖出让一块居住用地；中心区城市公园建成和黄、中海、深业、居住项目六大政府工程（市民中心、图书馆、音乐厅等）同时开工中心区进入高速发展期；高交会馆正式起用；新中心区地位已经确立；居住项目竣工投入使用；江苏大厦、国际商会大厦等高级写字楼也相继落成中心区进入稳定发展期；居住项目：星河国际，黄埔雅苑写字楼项目中电信息；六大公建大部分完成政府完成搬迁大型商业办公居住市政项目居住项目土地开发基础设施开始启动1993年1995年1996年1997年1998年1999-2001年2002-20042005之后社区级商业区域性商业市级商业起步期发展期公建处于收尾阶段商业项目：中心购物公园开始筹建高档写字楼全面入市星级酒店基本无住宅开发快速发展期成熟期深圳中心区开发进程-----房地产开发次序从居住、办公最后才过渡到商业性项目的开发案例借鉴—深圳中心区17东莞新中心区开发进程-----房地产开发次序从居住、办公最后才过渡到商业性项目的开发案例借鉴—东莞新中心区起步期发展期成熟期开发类型新区开始启动国际会展中心中央生活区规划展市政中心、会堂等开始建设会展中心开始启动2001年2002年开发时间2004框架年世纪城、凯旋城住宅开发龙头工程鸿福西路、东江大道建成行政中心、科学馆等处于建设中成形年市府大楼、中心广场等行政文化功能基本完善第一国际商业项目开始金凯大厦、华凯大厦等写字楼开始2003年住宅全面开发行政文化功能形成第一国际开始招租写字楼入市并招租2005社区商业区域商业市级商业基础设施住宅项目市政项目大型商业办公项目住宅办公居住东莞新中心区在1992年已规划好，但停滞10年才建从2001年重新开始爆发性发展住宅区的规划几乎与CBD同步发展会展中心最早开发，但经营情况较弱（场馆收费仅为广州的1/3）18南京河西新城开发进程-----住宅类项目先启动，随着市政设施的建设办公项目开始建设动工案例借鉴—南京河西新城起步期发展期成熟期开发类型新区开始规划确定13标志项目住宅性用地拍卖政府投入180亿元道路基建开始开始启动2002年2003年开发时间2005-政府投入230亿奥体新城、顺驰、万科等项目入市奥体中心建设中道路设施完善中奥体中心建成顺驰、万科、中海等地产项目发售宋都大厦、紫鑫中华广场主体封顶，大部分写字楼项目才开工2004年基础设施住宅项目市政项目住宅项目CBD的新区规划引发住宅的先期开发市政设施投入少，住宅项目对规划利好的提前透支造成住宅陷入滞销局面政府投入少，导致写字楼、商业等项目缺乏入市支撑大型商业（如银城10万平米）因时机不成熟在近期无法开始建设规划的13个标志性项目只有2个封顶，其他还处于开工阶段社区商业19新区开发进程的启示-----新区市政配套的实质性建设才会带来住宅、写字楼和商业项目的成功开发成功启示新区的开发，只有市政设施先启动才能带给住宅、办公楼、商业等项目的实质性利好随着新区的成熟，物业适宜开发次序为住宅、办公楼、大型商业办公楼的档次随着区域的成熟而逐渐提升大型商业只有在区域完全成熟、知名度提升、辐射范围扩大后才有开发和经营成功的可能性新区只要市政的真实投入，住宅是可以与新区同步开发的不成功借鉴东莞国际会展中心在新区未形成之前早期开发，导致经营状况较差南京河西新城市政设施（如政府大楼）实质性建设弱，因此住宅项目销售受影响，而写字楼销售也遇到问题20城市新溪中心区掀开发对仅本区域度的启示客---说-近期雁应以住堪宅开发仍为主，粱商业以进社区级颠和区域想性商业万为主起步期发展期快速发展积期成熟期商业项甩目办公项目市政配套土地开斥发路网设怜施居住项阻目中高档住宅市政设施中低档办公社区级商业中档办公政府公务类设施高档住宅社区级商业区域级商业区域级商业城市级商业高档办公开发次序城市新中闹心区成功装开发次序本项目4块地开发周期本项目4块地应轧主要以来中高档础住宅开旦发为主乎先开发搜，商业共以社区讨级商业洁和区域堡性商业团为主，腰办公以惧中档为计主因项目还开发周家期较长归，物业孕类型和盐容积率刚的设置纲应保持型弹性0-3碍年4-5诞年6-10镰年10年航后时间开发类拖型不同城煤市新中另心区的饺开发历姑程基本知一致不同城市叮，开发力灶度不同，胃则开发周箭期不同21本项目田4块地窑功能及伍指标确护定总原喝则原则1惠：中高觉档住宅摔开发为遗主，先总期开发原则3废：以社系区级商梢业和区慎域性商耗业为主原则2胸：办公裤以中档歉为主，钟中后期淹开发在102万平米晒的总开借发量中原，住宅楼将占到50%以上的比浆例中高档住贴宅将是最授早入市的辛物业类型办公楼档呼次不宜走夏高档以及纹大投入的们超高层应在新市赢区会展等授市政设施际投入之后返再开发商业公猜建的总花量将主生要由住鉴宅区的窗人口决晨定集中性败大型商级业将不资会是本阴项目商柱业的核蠢心形式原则4：限物业类型垃和容积率粮的设置要裂弹性化部分地念块物业眯类型定核位应综馆合考虑舞，功能刊最好复蹦合化容积率描以给出宅区间和谈范围，贸不宜固掏定为具巷体数值22新中心辅案例借希鉴明确励了4块住地主要誉开发类穿型，但秀各地块费合适的劲物业类虏型是什夏么?下析面将从渔市场和田地块价捏值属性境角度来被确定23从地块稼滨海属赢性分析阁，也应蒙高档住隔宅开发恩为主体狸，地块属性嫁价值市场现塘状滨海路番沿线项构目：贵回族城、托海天名难人广场物业类搂型：高仓档住宅领、别墅价格：700滚0元/平米，烟惊台中价格两最高板块滨海沿线倦项目借鉴青岛：经银都花穴园、弄呼海园、帮金光都秆市名家底等90%为高绪档住宅执，均价100圣00元/平米，乘全市豪去宅区大连：星凳海国宝、绢一品星海次等90%为高档鼠住宅，访均价9000咱/平米，床全市豪蹄宅区香港：狐浅水湾充区为香嘴港著名胞的豪宅蒜区，多枯为演艺反名星或厅商界政颂界要人肾的居住损区国外：美判国黄金海娱岸、澳洲NOOS邮A湾区等滨巩海区均有利世界著名续的豪宅住桨宅区高档住宅久为主高档住酿宅为主本项目4块地均属不近海项目艇，应以高敌档住宅开经发为主海景最好据的1号地块开欧发高档住樱宅则是价享值的最大谜化利用24本项目4瓶块地价值任盘点--额---2丙号地高档哑住宅的价佛值最高，璃3号地商位务价值最厚高，1号价地有部分俯商业价值价值点：体育公龟园烟台大脚学市政府劣势：临近原有制普通居住竟区距海较远滨州医学权院(规划吉中)烟大三狼期(规泛划中)贵族城状住宅区兴(部分挨建成)黑松林(原始彩状态)3号地4号地1号地2号地市政府(已使水用)国际商守城烟台大学饺(规划中欧)体育公给园（基本馋建成）大海滨海路价值点：直面大海体育公常园烟台大扰学价值点：已规划的尊会展中心规划中的描两所大学市政府劣势：近黑松牢林价值点捏：近会展中梁心近规划剖中的两源所大学近住宅区劣势：近黑松林商业价赖值弱高档住农宅价值融最高有部分商胜业价值住宅价值充较高商务价值目最高住宅价值厉较高商业价同值弱地块市址场价值25本项目4辣块功能及长物业类型地块核心价值物业类型原政府规划1号地住宅价值较高有部分商业价值住宅为主体公建（商业+其他配套）为辅住宅21万平米公建21万平米2号地高档住宅价值最高商业价值弱高档海景住宅10万平米纯商业娱乐用地3号地商务价值最高会展酒店办公（中档）会展10万平米酒店10万平米办公（高档）10万平米4号地住宅价值高商业价值弱住宅为主社区配套型商业住宅为主少量商业26容积率袋确定的驻主要内鸣容4地块脑容积率公建商业僻总量商业级次及设浓置原因规模及腔设置依昂据开发时间写字楼档次及设顶置原因开发时间住宅容积率物业类罪型27问题的解锈决思路区域属哈性分析区域功贪能界定地块总摔体定位案例借鉴地块功能仿定位容积率物业类杆型区域现状馆属性剖析性，明确存鲜在问题确定区抢域主要棚功能，清明确发舞展方向在区域矿发展方找向之下窝，四地辱块总体援定位在区域总宇定位下，挡结合案例望明确各地漏块功能研究时脉点：四枝块地将垫在未来擦3-5勾年开发赤结束28烟台市场畜上滨海项替目容积率家在1-4告之间，有串高容积率阵化的趋势在售项目薪容积率银河怡驻海山庄傲：1.0，多层银河怡海弱花园：1.0，多层海天名人远广场：3.64，20多层的高床层碧海云天紧：1.4，高层与基小高层在建项劲目容积鼠率北京天割鸿滨海斯广场项耕目：4.96，20层和26层早期开发帮项目容积螺率在1-4之间近两年挎新拍地售块容积议率偏高住宅商业办公楼容积率29成熟滨析海城市数海景项练目容积开率相对木较高，休以高层顺物业为坛主其他3以上高层为适主青岛颐灏园：1.3茫3多层与蝴小高层金光都号市名家千：2.39沃22层高层屈为主鲁信未央云：1.1场2多层碧佛利贩山庄：1.5拆4小高层旷为主1-3之煮间小高层牧为主大连星海国宝挠：3.89高层一品星海专：3.1小高层傍和高层星海阳光临：3.5明晶高层为独主3-4狭之间高层为主香港浅横水湾：抓高层为井主,容积率约版在3以上澳洲：三高层主泪打,容积率绿较高香港榆景感湾:住宅商业办公楼容积率30本项目棉1、2柳、4号吵地块整如体容积辅率建议沟---应--1家.5-查--3栽.0之杂间，不调大于3助.0，痰综合用尊地性质烟台市娘场：1-4之间，缴有高容皆积率趋侧势外地滨与海城市薄：1-4，3-4居多，整当体偏高1、2号地块原辽容积率2.0，4号地1.2各地块秀资源及尺价值点容积率草确定考探虑因素容积率多确定以疫区间为风主，保酬持弹性剑空间适衫应地块经开发周新期长的吨现实根据烟幻玉台和其茫他成熟齐滨海市根场发展拥趋势，谦容积率拆取一般袄规律的尚中间值考虑未母来适应纳市场的墙需要，虑用地性因质为以秀住宅为辽主的综供合用地本项目对容积率赠建议1、2地块容按积率建穿议2.0岂---塔-3.间0，综合料用地(居住为窃主，含避商业办揭公)4号地块容盐积率建议1.5-蝇--3.诱0，综合用乒地(居住为桨主，含壮商业办厉公)住宅商业办公楼容积率31新容积率砌下1、2游、4号地梳块住宅总榴量统计地块容积率占地面积(万平方米)住宅面积(万平方米)总人数(全部按住宅，130平米/套估算)1号地2.0214296002号地2.012.72660004号地2.016.3327200小计5010022600住宅商业办公楼容积率考虑到仁4地块升土地均尺为招拍杠挂用地告，容积帝率必须轿是固定跌值，且州政府所揪给占地衫面积为继毛地，棋有退红赠线的要亮求，因池此容积誓率取下刑限32深圳新中青心区商业握发展规律故---商韵业规模和细面积随中宝心区的成急熟逐渐升梢级起步期发展期快速发澡展期成熟期商业级次中海华庭耗等社区级衣商业万佳百攀货、天该虹商场接等成为她南北部区域型商伤业购物公园唐、五星级剑酒店着手邮打造深圳市级商业柱中心0-2年3-5年6-1悉0年10年孝后开发类沉型开发时砍间发展驱动肾力住宅项目钳内需型消刻费住宅人口练迁移成为耻区域中心区域成吨为城市有中心办削公、住艘宅引起侦总人口这增加辐射范角围中海等条居住区径内北部区域抛内大部分荒社区中心区腾，全市济范围商业级次堆随人口增士加、区域荒功能提升鲁而逐渐升秧级区域级商姜业是借助来于住宅区唱配套的需随要而产生中心区仰发展12年后，具窃市级商业璃功能的大秤型商业和帆酒店才出桥现注：以下堵所讲商业古含公建在亡内住宅商业办公楼容积率33南京河西吓新城和东强莞新中心倦区商业发形展现状-在----衣-大型商东业只能在街新中心区副功能成熟庆之后才入你市南京河陆西新城商业规划毕面积：商业规陡划面积58万平米如，，占符新区总责建筑面疑积（240万平米）炼的25%，含综合典性商业、扬商业街等商业开发死现状：2002年新区开馆始规划，葡目前纯商会业和综合侮性项目还办未开发2004年2月以奥斥体新城球为代表辫的7个住宅的必社区级商沃铺开始发深售，但未陆经营规划10万平米商截业的西堤筛国际项目稻因时机不滑成熟至今愁仍未开工仅有为住俘宅作配套项的的社区假级商业进象入市场东莞新中煌心区商业开玻发现状罚：200镰1年9月：国匆际会展效中心建烤成开始娘对外营臂业2001描-200砍4年：中勇信凯旋朗城、世冬纪城等祖住宅陆军续开发续，配备糟相关社龙区商业200虎4年5月：在新辽中心区行烫政文化功款能集中后肌，第一国陶际大型商山业发售在新中藏心区形睛成、住妖宅大量蹈开发后秋综合性病商业入揪市住宅商业办公楼容积率34烟台市对洲本区域商仰业的规划雹----米-以区域修级商业为哥主，但近续几年成为捎城市级商荷业的可能垦性较弱区域级只商业中铜心位置：罪世贸中登心及体晋育公园勺附近辐射人口臂：20-5菠0万人规模：5万平米贱以上内容：大王百货/超市、商淘业街、商携务活动办像公楼、星惭级酒店、逆休闲娱乐列设施、金宁融及电子取商务设施位置：父世贸中粘心及体宿育公园乌附近辐射人粒口：20-5其0万人规模：5万平米库以上内容：大眠百货/超市、鹅商业街县、商务释活动办岩公楼、弓星级酒对店、休酬闲娱乐酿设施、验金融及丙电子商导务设施城市级傅级商业妄中心以发展眼海光看，莱典山区将成晓为烟台的钞城市中心辐射及服妇务人口：50-1行00万人住宅商业办公楼容积率35未来3-币5年本项炼目将以社趴区级商业倘和区域级号商业为主色，兼顾城装市级商业擦，保留商墨业发展的曲弹性空间新城市挪中心计不划0-2年内：史依托住封宅开发闹社区级汗的配套旁商业3-5年：社区递级商业与茅区域级商托业并存烟台市哪商业规尖划近期：旋区域级蛮商业远期：夫城市级火商业，娃全市中厕心以社区级夜商业和区抹域级商业持为主考虑城市挤未来发展绩，兼顾城丑市级商业教育及旅苹游功能烟大为姨主的大小学园区银：学校闻人口增宰加引起别商业规顾模扩大滨海旅游剪带的发展议：旅游人谎口增加引更起商业规葵模扩大住宅商业办公楼容积率36商业面积畏确定的一荣般规范-潜----誓本项目商暖业规模将腹以社区商届业和区域朴性商业为刊主基本要素市级中心商业区区域性商业区居住区级商业中心新城商业中心规模30万M2以上10万M2以上2.5万M212万M2以上区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅小区，人流集中交通便利城市规划的新城中心商业区客流量日人流量50万以上日人流量25万以上居住人口5000以上日人流量25万以上核心消费群内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内居民车行30分钟内居民本区域返的商业码规模应垃介于区团域性商机业区及容居住区踢级商业卖中心之艺间同时兼意顾新城磨市商业纽奉中心的惩规范确们定住宅商业办公楼容积率37本项目公毙建商业的召规模--稀--不低肺于4块地捷综合开发蒙面积的2煌5%社区级凑商业规录模区域级跌商业规敢模地块住宅面积总户数总人口商业面积1、2、4号地90-150万平米6130—10000户18000-30000人（按3人/户）27000平米烟大等30000人27000平米小计60000人54000平米商业总设量为3屯-6万级平米商业总量迎为12万福平米以上区域性商业中心10万平米以上区域15分钟车程内居民和外来消费者新城市中心商业12万平米以上车行30分钟内居民城市级不商业规锋模商业总量药为30万悠平米以上城市级商业中心30万平米以上全市及外来旅游、公务人员按社区和贵区域双级戴次，本项若目商业规昆模确定为宫15-2谅0万平米考虑区域泪未来发展拜空间，本嫌项目商业割总规模确奥定一个弹忌性范围-盯----扁--不低铸于25万雅平米，即渗不低于4典块地总建西面的25递%商业面饼积的弹停性范围物利于项姑目的后败期操作蛋及利润虽最大化刻发挥住宅商业办公楼容积率38商业公建僵在4块地枪中的级次课划分滨州医学董院(规划太中)烟大三期扩(规划中犬)贵族城初住宅区斧(部分竟建成)黑松林(原始择状态)3号地4号地1号地2号地市政府(已使用僻)国际商败城烟台大咽学(规啊划中)体育公仰园（基本锦建成）大海商业设师置原则住宅性舟用地尽孟量少的绣布置商躁业和公棋建1.2.窗4号以社型区商业婆为主商务价税值高的液地块要兆布置综毯合性商宾业3号以区域蠢和城市商早业为主社区级芳商业总量不低祖于总面积悠的10%区域级商鞭业，功能粒尽可能复杀合，形成茧新城市中注心的核心社区级自商业，系总量不虎低于总会面积的蚕10%39商业公阶建的面惯积划分地块占地面积(万平米)总面积(万平米)商业公建比例（%）商业公建面积(万平方米)1号地2142不低于10%42号地12.72423号地2733公建中设30%的商业量10万商业23万会展、办公及酒店4号地16.332不低于10%3小计5012319万商业23万会展、办公及酒店40深圳新详中心区见办公楼敢的发展衔规律-凝---背中心区旁越成熟璃，办公劣楼越高北档，辐呆射范围炼也越广起步期发展期快速发展炎期成熟期写字楼帐及档次江苏大厦拒等高档写禽字楼诺德中辨心等全纺市最高守档的写标字楼0-3年4-5姻年6-10艳年10年喘后开发类搜型开发时骡间写字楼客罢户第三产挽业：与刺金融相托关的行盾业广告、律槐师、金融旁、电子及驻实业类企肯业驱动力市政府雨的搬迁全市C竭BD的厌形成住宅商业办公楼容积率投资大杰厦等中界档第三产激业：服裕务于第神二产业梨的贸易付、律师捏等行业写字楼的泊档次随着铃区域的成缩慧熟而逐渐屠提升客户的株规模和抛档次也款随着区障域的成鲁熟而扩糕大和提指高写字楼客抬户的来源压随着区域无的成熟而苗影响范围体扩大规划前景辐射范滔围本区域及霉周边全市范钳围本区域内艰为主41南京河针西新城肉和东莞缝新中心套区办公明楼现状浅---适--市导政设施讯的完善荡和区域政成熟是载写字楼违开发的粱核驱动沙力住宅商业办公楼容积率起步期发展期快速发展垫期成熟期写字楼粘及档次紫鑫中华果广场和宋损都广场封潜顶，紫金四大厦等建虹设中2002眯年初2002丝式-200法42005党-开发类型开发时磨间无南京河另西新城驱动力奥体中心酿建成无刚规划酸，无商绢务氛围住宅为捡主，无娇商务氛碌围东莞新吐中心区起步期发展期快速发居展期成熟期写字楼及旧档次华凯大厦役、元美广道场等高档200样1-2蛇002200捎3-2饭0042005班-开发类嘉型开发时间驱动力新中心区烤成熟联合大厦笔、金贸大值厦等中档刚规划，台无商务氛亩围市政设瓣施建成搭，新区翼开始成侵熟42本区域暮经济发赴展现状谋对办公剂楼的需妙求将主披要是以换中档办习公楼为剩主住宅商业办公楼容积率起步期发展期快速发展群期成熟期写字楼及份档次大量出现中高档是币主体开发类型无驱动力区域功贸能完善傻的利好开始出区现以中档漂为主刚规划，坐无商务氛赢围市政投入厨带来的前秒景0-2年3-5年6-1蒜0年10年后开发时间写字楼聚虾集高档区域成执熟客户为第二声产业服艇务的第哭三产业第三产卡业：金酷融类服革务行业大型、跨乖国的服务皱业烟台3-榴5年状况烟台全钟市：第三产排业比例填仅为35%，比例较