天津某国际金融中心项目产品建议

2009年5月***金融中心——项目产品建议目录

2问题发现产品建议341解决方案5市场环境分析2项目认知3项目认知一、项目认知二、区域市场分析三、项目价值分析四、项目定位方向项目认知4信达广场天津中心赛顿中心津汇广场君隆广场天津环球金融中心本项目海河沿线板块南京路沿线板块五大道板块内环内区域海河U型黄金地段项目位置项目四至：北起大沽北路，南至和平路，东临营口道，西至承德道6总建筑面积：125355㎡，地上建筑面积：93355㎡，地下建筑面积：32000㎡，地下三层车库，地上最高44层，建筑高度150米。项目用途：金融写字楼，混合型公寓，沿街商业。写字楼33层,局部34层，位于场地东侧，紧邻大沽北路和营口道；混合式公寓为两栋板式高层组成，26层高，位于场地南侧,两栋楼间距20米。项目认知-立地条件7本项目用地基本成菱形，四面临路，伴随大沽北路和营口道的拓宽改造，未来两条地铁线从地块边界通过，用地北侧地块为规划中的交通枢纽，交通非常便利，未来商业气氛和现代高档写字楼的市场潜力极大。地块周围各种设施均为最佳。规划用地现状已基本拆迁，道路改造在进行中，开发条件良好。规划范围：北起大沽北路，南至和平路，东临营口道，西靠承德道。规划总用地面积约1.244公顷。项目认知-立地条件8建筑形式：写字楼1—4层为入口大堂、商务中心、商业及餐厅等功能；5层以上为写字楼公寓楼一至四层为入口大堂、商业和会所,可布置茶室、酒吧、美容美体、健身等功能，公寓五层以上为混合型公寓,一层五户。地下三层布置人防，平常做停车库，地下一、二层为停车库和设备用房1—3层为大堂、店铺、会所项目认知-立地条件9高端城市综合体——豪布斯卡（HOPSCA）项目初步印象为：市场环境分析一、宏观环境分析二、市场分析宏观环境分析03-08年天津社会固定资产投资走势天津市固定资产投资呈现上扬态势，其中，2004-2006同比增长平稳，从2006年开始增势强劲。固定资产投资增势强劲

天津市宏观经济发展向好，房地产行业仍处于上升周期03-08年天津房地产开发投资额走势天津市房地产开发投资额呈现上扬态势，其中，从2006年至2008年增长强劲，从趋势看目前仍处于上升周期。天津宏观经济天津经济呈现持续增长态势，为区域经济发展创造良好环境GDP增长速度房地产市场发展状况小于4%萎缩4%—5%停滞甚至倒退5%—8%稳定发展8%—10%高速发展10%以上飞速发展国家GDP已连续4年连续增长10%以上，天津经济持续高速发展，GDP快速增长，天津2008年GDP增长幅度为16.5%，天津市生产总值完成６３５４．３８亿元，比上年增加１３０３．９８亿元，增量首次超过１０００亿元，国民消费能力快速增长，为房地产业提供了坚实的发展基础我们认为：天津市宏观经济发展向好,为天津市商业地产旺盛需求提供了有力支持。市场环境分析市场环境分析市场存量将保持趋稳走势，但仍高位运行。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

09年1-4月份出现供小于求现象，主要原因是由于刚性需求的增加与新增供应的保守。截止到2009年4月底，天津市商品住宅存量1262.33万平方米。天津市房地产整体市场情况市场环境分析潜在供应量：

07年-09年5月份之间成交但未开工的纯住宅用地104宗，规划建筑面积为1377.67万平米。其中，07年成交但未开工的纯住宅用地51宗，规划建筑面积735.17万平米，拿地两年内必须上市,因此，735.17万平米必须将在09年内有所动作。735.17万平米按其中30％会在09年产生有效的市场供应则为220.5万平米截止到2009年5月底，天津市商品住宅市场存量1262.33万平米，市场存量将保持趋稳走势。

09年5月后市场整体面临的供应量（存货量）将达到1482万平米。将成为天津市场的高点。09年整体成交量预估：按近半年（2008年11月-2009年5月）的月均去化速度68.2万平米/月进行预测，天津1－5月共成交317.66万平米。则：09年的市场成交量在863.26万平米左右.天津09年整体市场格局将面临供大于求的局面。市场环境分析2008年01月至2009年4月天津市商品住宅走势图指标2009年3月2009年4月同比增长（%）环比增长（%）供求比1.771.76+378.37%-0.59%供应量（万m2）70.0561.66-51.82%-11.97%成交量（万m2）123.97108.49+130.48%-12.49%成交均价（元/m2）65556680-4.87%+1.89%成交总额（亿元）81.2772.47+119.25%-10.83%存量套数存量面积（万㎡）月均去化套数去化周期（月）192821.4318211数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2009年4月商品住宅供求比为1：1.76，连续第二个月出现求大于供的局面。商品住宅市场成交量为108.49万平方米，环比下降12.49%，同比上涨130.48%。商品住宅成交均价为6680元/平方米，环比上涨了1.89%，同比下降了4.87%。市场预计未来呈现供大于求局面市场环境分析08年5月至09年4月和平区区域市场指标和平区5月成交商品住宅322套，环比4月上升16.67%。商品住宅成交量为33941.7平方米，成交量环比上升33.69%。占市内六区总商品住宅成交量的11%左右。本月和平区成交量持续连涨的趋势，成为连续12个月成交量最大的月份。成交价格继续引领天津各区。指标08-0508-0608-0708-0808-0908-1008-1108-1209-0109-0209-0309-0409-05商品住宅成交面积（万㎡）0.741.041.090.680.461.021.170.790．490.421.782.543.39成交均价（元/㎡）12023132631417717136122261131412761127061499814171145021381215912市场环境分析明显可以看出和平区商品房成交量与井喷式增长的三月相比仍然呈现上升趋势，并且再创连续12个月的新高。区域市胁场分析21南京路——天津市库中心商去务商贸善经济带规划面积巡寿约121公顷，总骨长度3.3公里，规喇划了中央拴商务区(CB务D)、中心针商业区(CRD援)、中央信克息区(CI欺D)三个特话色功能校区，规盼划时限为16年。和平路——滨江道洗中心商块业区规诱划“一核”即位于商片业区核心杂位置的都勉市休闲商排业中心“五区”商务旅游耻区——面积17.悔45公顷，蜂依托海好河景观妥带开驾发，重筹点建设天津环跪球金融住中心项目等。综合商限业区——面积46.9假6公顷，商桨业氛围浓帝厚、文脉许气息旺盛、行业皱门类齐俩全的购猎物、观晌光综合余商业区篮。文化体验渡区——面积30.茫78公顷，哈根密道宽100米绿轴奥景观带的第开发和文家化产业项话目。风貌体文验区——面积11.贪36公顷，柄依托中汽心花园模法式风情区，展胁示中心商着业区深厚往历史文脉栽。高端品牌洒区——面积20.悠1公顷，依筒托现有高木端品牌商春厦的基省础上，形险成天津市厦独树一帜循的复合型唉高端消费清集聚区镜。“五条特色猴街”滨江道现显代商业街哈密道生刺态文化街和平路综碎合商业街河南路柜特色休喊闲街南京路高而端商业街项目有利缠点判读—城市规恒划传统文化商贸区:1、瞰海2、万通上游国际3、金领国际4、陆家嘴金融广场5、仁恒海河广场6、中新城上城7、壹街区8、富力城9、海河金湾公寓都市消费娱乐区:10、君临天下11、天津环球金融中心12、同方瞰和平13、金茂现场14、吉利经典15、天津中心CBD金融商务区:16、嘉里中心17、天津公馆18、华厦国际公寓19、都市亮点20、华侨御景湾天津未来智慧城:21、鑫瑞名苑22、天津湾海河国际花园23、泰悦豪庭24、融科金月湾25、格调竹境26、花园5座27、上品1210111314、1516171819202221、2326、272425312576894传统文化商贸区都市消费娱乐区CBD金融商务区天津未来智慧城核心区泛核心区本项目本项目处芳于海河经舞济发展带优泛核心区采地带，和傻平区一侧遇，地处海西河“金湾矩”，发展途前景极度义看好。海河沿识线项目盒分布项目有垮利点判例读—城市规划项目有蜜利点判桃读—城市规饰划东方巴骨黎——和平区火中心花贩园法式庸风情区以中心花荒园为核心至，东至营就口道，西现至赤峰道虹，北至和励平路，南楚至新华路肉，进行双片向放射，喇由中心花朱园沿承德界道向海河菠延伸，将收原法国公桨议局、原匪法国领事狼馆、原法村国兵营、向紫竹林教皆堂等连成疗一线。规划重点绘依托现有迟风貌建筑鉴与近代历鱼史文化内轨涵，营造素浓郁浪漫迫的法式风躁情氛围，聋建成集文齐博、娱乐座、艺术、寻商业为一衰体的法兰照西文化特掘色的高档晋旅游休闲储商业文化秧街区。结论：本项目例在区域乓内属于盆全市特浴色商业姿街区大甲规划的宏一部分栽，利于信借势宣礼传和推傻广，拥闷有明显蝇的市场摘机会。项目定香位方向25项目定位本项目位巨于交通便皮利的顶级检区域的黄音金区段，午既有海河驶景观，又书具交通优树势，且雄丧踞于未来珠法式商业废风情街顶得端，中心斩公园内圈评聚集了大洋量旅行社爸，本区域就内大量的皆商务人群史和公司也春提供了非白常稳定的蒙需求。所汗以，在本润项目内整杨合一个五星级以上品牌酒店肤，应非常败适合。仗而且参与铁运营一个图酒店，以收益分纹成的方式体庄现，该套写字楼阁将利益抵最大化亭。超五星级彼酒店+纯办公5A甲级服辨务式写要字楼26项目定位项目定位己方向——海河边的扑豪布斯卡那（HOPS顷CA）打造版块退内首席城费市综合体项目价则值分析27项目定位地段价湾值分析毫无疑问容的好地段俩！本项目百货大楼海信广场远东百货东方之珠一公里二公里三公里劝业场滨江商厦中原百货国际商场津乐汇乐宾百货百盛万达影城新世界百货凯旋门百货滨江购物中心水牛城家世界阳光广场食品街服装街但是……地段是最络大卖点，淋却无法纸构成唯一爽买点！地段价济值拐点淡分析：周边道亭路单行妨道+2车道双行距，商业动捡线不便，洗极度缺乏乏地上停车稻位。与商业霸中心区才距离尴愈尬，商怠业价值懒被边缘直化。周边缺复乏大型熊成片居城住区来灭带动本毛该优势满的商业蛇地段。本项目在傅各商务板女块的边缘陡，尚未成犁熟。31SWOT分析竞争优宿势（Stre单ngth掌s)地理位置净好，附近耳有中央商吉业区、中节心功能区执、中央反商务区周边居候住环境体成熟，蔽科大大扇节省生呆活成本肃，属于僻不可多雀得的黄怪金地段配套优显势项目银所在地漂未来前跑景、潜贼力巨大醉。竞争劣势（Wea惹kne肌sse寻s)本项目典为纯公情建项目恼，生活卫成本和罢物业费替将远高卡于普通园住宅，显对于惯要于投资酒住宅的戏客户群石体，将蛙有一定终的难度类。交通不方粒面，区域迁内多以单厦行线为主呢，地上车捕位稀缺商业如辈何以创喘新来形恋成有效歇需求，恭无疑是赴风险所酿在写字楼大颜堂偏小影垒响项目档侍次。市场机会贤（Oppo退rtun秋ity)天津市经难济的快速筐发展，第盾三产业快发速发展区域周边待的规划力壶度加大所税产生的拉海动作用未勺来前景竹良好的板妨块随着区狱域周边淘中高档孕项目的倦陆续开冶动，带窑来大量勒商务、馒商业需肤求区域内致写字楼牛同质化鄙严重纯粹精这品、主燃题项目周少市场威鼠胁（thre丢ats)未来写字亭楼市场同耐质产品增觉多，竞争艘激励。未来2年天津装市大牌雹商业项侍目海量圾上市，孕蕴含极雄大竞争港。能否炉提早入割市，并家在产品剑营造中芦尽量避凯免同质轮化竞争沟因素，麦将成为容未来决流胜的关然键。32问题发牧现产品问题黎点：本项淘目最大问尚题来源于抓商业1.商业价值鱼边缘化与商业闸中心区乌距离尴缴尬，商白业价值沃被边缘岛化。周边缺乏涨大型成片兵居住区来去带动本该林优势的商挥业地段。本项目在榴各商务板遵块的边缘证，尚未成灿熟。2.产品自身梢问题商业首层大单体面积否过大，进弄深过长，椒影响去化析。问题发现34问题发现如何定位形象包装客群定位项目面脏临的核秩心问题市场空间客群增郑长性需求点1：当前城摊市核心板唤块环境下挪项目如何光定位、形戚象包装、贤客群定位需求点2：项目坑地处和亡平核心责位置，旨综合性姥项目客挥群如何皮保证整体项哨目35项目需求市场需求项目功能定位产品适用性分析客群分析综合体昨项目研能究综合体的尊核心问题综合体哗定位客群增长胜性综合体听运营模捧式需求点1：成何核寺心综合体劈燕如何定位需求点2：如何仇保证城炕市核心瞎综合体钢项目客祥群增长需求点2：综合体朵项目内具宣体经营模洗式36解决方案解决方萝案37针对***劈燕金融中晕心的需求点炉，我们将茅提供有针忆对性的专菜业服务项目市场制定位报告晨：和平区域季市场环境耳研究竞品研轰究项目市还场需求楚研究项目产品协研究项目定年位论述项目客群街定位建议项目推每广和形糟象包装伪建议报告一项目研袋究38针对***胡金融中树心的需求识点，我科们将提原供有针嗽对性的截专业服筝务城市核心箩地段综合关体研究市场需睁求研究综合体项位目定位功俗能建议客群定穗位研究综合体产泳品研究综合体蚀内运营劈燕模式建脾议二、城播市综合程体研究报告二城市综合榜体研究39附件：城袖市综合体辆个案信达广场天津中她心赛顿中丹心津汇广场君隆广场天津环谋球金融昼中心本项目海河沿监线板块南京路沿铁线板块五大道床板块内环内诉区域海河U型黄金柴地段竞品分布项目四稠至：北张起大沽章北路，茶南至和网平路，腊东临营肤口道，臣西至承椅德道天津津湾灶广场天津大悦宿城41天津环岭球金融行中心项目基夺础资料地理位置颜：天津和掘平区大沽工路与兴安刘路交口开发商：篇金融街（江天津）置莫业有限公求司占地面积婚：5.3万平方米建筑面数积：60万平方盯米建筑最浓高处高渗度：336秩.9米建筑层数贯：写字楼75F；公寓41F开盘时罢间：2009年3月入住时姓间：2010年4月容积率：丈津门4.8；津塔11.守7物业管法理：金背融街第络一太平喘戴维斯配套：5A智能化写肾字楼、5星级配套泳公寓、停逆车场、会跪议中心、杯游泳池、嘱餐厅、超风五星级圣洞瑞吉斯酒初店、精品或商业42天津环帆球金融战中心产品定爬位户型配比写字楼：浩办公面积局为200腊0平方米，深自由组合眠。酒店式公祥寓：主力酬户型为177-段360平方米业，客群来粪源主要是泛天津本葱区域自跳主居住瓶为主，塔主要是帐知名企作业入驻帅，产业离链将涵遣盖银行策、保险缎、证券请、会计涛、审计堂、评估西、中介惊、法律赛、信息跌、咨询饼等诸多古方面的睛高端服膛务行业梅。43天津中心项目基亦础资料地理位谜置：和券平区南乌京路与借营口道颤交口办公等踩级：甲敲级占地面者积：181扣05平方米建筑面积耍：15万平方米租售状复况：写字楼部樱分：出售酒店式净公寓：氏预计以垄出租为兼主开盘时间凑：2007揉.6.1文5入住时间任：200扮9-0资4得房率：70%物业管欧理：世牛邦魏理射仕，物摸业费：8元/平方米/月44天津中胖心规划布局酒店＋公秃寓部分为48层，写掀字楼部守分为52层，地下1-3层车库龟，裙楼1-6层以购物体中心会议共中心、休直闲、健身伍等设施为蹦主。服务设施配有200皆0平