大型房地产城市豪华综合体总结及营销执行方案报告格式附图丰富

2011总结与2012营销执行方案突破瓶颈：打造真正的城市豪华综合体本报告的技术思路核心策略竞争分析目标及问题宏观大势销售总结活动策略推售计划展示策略推广策略费用预算营销总控客户分析营销总结目标提出核心问题策略体系目标及问题2011营销总结2012市场预测营销策略营销执行2011目标回顾首次开盘，销售率达到100%，二次开盘，销售率达到80%，三次开盘，销售率达到50%。首次开盘，低价入市，之后迅速提升价格，实现价格突破7000元/㎡。打造发展商品牌，制造项目影响力，形成良好的项目口碑。销售目标：价格目标：品牌目标：2011目标达成开盘节奏一期一批一期一批加推一批二批一期三批楼栋1#、2#3#4#、6#5#时间4月17日4月25日7月16日10月18日推售套数96套30套112套75套当天销售96套30套112套45套销售均价5500元/㎡6200元/㎡6900元/㎡6900元/㎡销售目标100%100%80%50%实现目标100%100%100%60%销售目标达成：圆满完成2011年每次开盘任务，且超额。价格目标达成：楼栋1#2#3#4#5#6#7#销售均价5850元/㎡6800元/㎡6910元/㎡6800元/㎡7600元/㎡目前在售房源5#栋达到6910元/㎡，7#栋达到7600元/㎡品牌目标达成：2011年，通过系列慈善、公益活动，为发展商赋予了品牌，形成较好的口碑。圆满完成既定营销目标剩余货量一期剩余房源，计：230套。包括顶层，未取得预售证的房源：42套。以及部分未放出房源。楼栋1#2#3#4#5#6#7#总计房源7260104112969660600售完房源6654845041643370剩余房源662054553257230一期剩余房源一期剩余房源，主要集中在4#、5#、6#、7#号栋，大多数房源为未放出房源。目前，能够销售的房源仅为5#栋64套，其他房源为未取得销售条件房源，或者，未放出房源。1#、2#、3#栋剩余房源主要集中在顶层，不具备销售条件。剩余房源主要为：未放出房源、未具备预售条件房源。2012目标2012年上半年，将一期剩余房源，计：230套销售完。下半年，开始销售二期共计7栋，约600套房源。二期房源统计楼栋8#9#10#11#12#13#14#总计房源7260104112969660600开发商语录：“明年上半年，将一期剩余房源放出卖完！二期估计到10月份才有新货推出！”“明年下半年，二期首次开盘，开两栋，第二次开盘再开两栋！最好能够将二期全部销售完！”销售目标：一期余货：230套+二期，总计约830套房源。全年销售完：845套房源销售目标：价格目标：楼栋1#2#3#4#5#6#7#销售均价5850元/㎡6800元/㎡6910元/㎡6800元/㎡7600元/㎡一期均价：开发商语录：“明年二期产品价格根据市场情况定，最起码与一期持平！”2012年二期销售的均价，与一期目前均价持平，销售均价达到：6900元/㎡。一期均价走势图：价格目标：一期余货均价：6900元/㎡，二期均价6900元/㎡。目前销售状况每周客户量：上门15批次左右，进线15批次左右。每月销售量：项目自10月中开盘后，每月销售仅1.5套。目前销售存在的问题统计：销售问题1：受市场影响，客户观望，客户量严重不足，严重的影响了正常销售。但，与周边项目比较，客户量不足属于正常情况。2：受调控影响，市场趋冷，客户观望，每月去化速度较慢。客户问题1：价值点的欠缺，使客户不信任项目。2：展示面的不足，让业主怀疑公司实力。市场趋淡是造成目前销售不好的原因，但是项目展示面不足，价值点没有充分兑现，也是造成目前销售瓶颈的核心原因！目标测试2012年销售任务增加，且整年销售任务呈现：上半年松，下半年紧的特点。且目前销售状况并不理想，因此，按照现有模式，要完成明年任务，非常困难。现状：自10月中开盘后：月去化：1.5套客户量：周上门15批次左右，周进线15批次左右。1月2月9月10月11月12月一期230套房源二期约600套房源2011年虽然销售目标完成较好。但，在目前市场状况下，要在明年上半年将一期销售完，在下半年最后3个月将二期销售完，显然不可能完成，必须采取非常规营销手段！目标下的问题核心问题：战术问题：市场淡、客户少，按照现有营销手段，无法完成明年任务。战略问题：项目价值点没有兑现，成为制约项目持续销售的瓶颈！2012年接近7万方的销售任务集中在下半年入市，使下半年销售任务急剧增加2012年市场大势不明朗的情况量增、市场淡、且销售压力集中在年度最后两月Q：市场淡、客户少，按照现有营销手段，无法完成明年任务.如何步步兑现项目价值点，兑现综合体定位，突破瓶颈，提高淡市的客户量，以完成明年的销售任务。项目价值点、展示点尚不健全，客户问题较多。本报告的技术思路核心策略竞争分析目标及问题宏观大势销售总结活动策略推售计划展示策略推广策略费用预算营销总控客户分析营销总结目标提出核心问题策略体系目标及问题2011营销总结2012市场预测营销策略营销执行营销总结销售总结客户分析营销总结去化速度：截止12月1日，项目共计销售355套，实现回款约3.2亿。一期一批、二批开盘售罄。三批开盘，在淡市之下实现60%的销售率。开盘节奏一期一批一期一批加推一批二批一期三批楼栋1#、2#3#4#、6#5#时间4月17日4月25日7月16日10月18日推售套数96套30套112套75套当天销售96套30套112套45套销售均价5500元/㎡6200元/㎡6900元/㎡6900元/㎡销售目标100%100%80%50%实现目标100%100%100%60%项目两次开盘，两次售罄，销售率达到100%。四次推售，都超越发展商目标。成为南城销售速度之王营销总结销售总结客户分析营销总结价格总结：项目首次开盘，以底与市场的价格入市，之后，价格迅速拉升，高出片区均价700元/㎡，成为板块价格标杆的有力挑战者。5500元/㎡6200元/㎡7300元/㎡6900元/㎡开盘节奏一期一批一期一批加推一批二批一期三批时间4月17日4月25日7月16日10月18日片区均价5968元/㎡5968元/㎡6247元/㎡6406元/㎡项目均价5500元/㎡6200元/㎡6900元/㎡7300元/㎡高于差价—468元/㎡232元/㎡653元/㎡494元/㎡一期价格变化曲线图2011年省府红星板块整体均价6123元项目目前销售均价：6900元/㎡2011年省府红星板块开盘项目均价：绿地公馆：7300元康斯丹郡：5800元湘水熙园：5800元……价格迅速拉升，高出片区均价700元/㎡，成为板块价格标杆的有力挑战者。营销总结销售总结客户分析营销总结余量分析：一期房源共计600套，2011年共计销售355套，剩余230套，其中顶层42套，不具备销售条件。栋数2#3#4#5#6#7#总套数60104112116256256推出套数55104112114253251剩余套数11455643557剩余单位308601、701、1101、1102、203、803、903、1004、1204、305、505、1105、307、308销售率90%剩余合计230总计600各楼栋剩余套数统计表目前，仅放出5#58套房源在销售，其他楼栋房源均没放出。营销总结销售总结客户分析营销总结2011年销售总结：2011年良好的销售速度和较快的均价提高，奠定了项目省府明星的地位。上半年项目两次开盘，两次售罄，板块内，销售速度最快，奠定项目销售领跑者地位。下半年，淡市下开盘，实现销售60%。全年销售金额约3.2亿，销售套数约355套速度一次开盘低价入市3#加推，实现均价6200元/㎡，超越板块内均价。二次开盘，实现均价6900元/㎡，成为板块价格标杆的有力挑战者。三次开盘，淡市之下，实现价格6900元/㎡，高出片区均价近500元/㎡。价格价格销量5500元/㎡6200元/㎡6900元/㎡共121套，开盘售121套共30套，售30套共112套，开盘售112套6900元/㎡共75套，开盘售45套良好的销售速度和较快的均价提高，奠定了项目省府明星的地位。营销总结销售总结客户分析营销总结2011年营销工作总攻轴时间工程展示推广主题主要活动2.17，元宵灯会推售节点4.24,3#加推6.1，成人儿童节一期一批认筹一期一批开盘二批中央水景楼王认筹7.7，情牵湘西助学行价格1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月69005500销量188121967.16，二批开盘4.17，一批开盘1.16，临时接待中心开放省府正脉，鎏金不动产3.25，至善教育基金成立5.6，环湘江自行车赛6.6，送粽子活动现场配合上门送礼二批中央水景4#、6#栋开盘62006.24，一批封顶7.16，昊霖扶困助学基金成立及开盘6.24，一批封顶1.16，临时接待中心开放2.264.16.17.1价格销量5500元/㎡6200元/㎡6900元/㎡共121套，开盘售121套共30套，售30套共112套，开盘售112套6900元/㎡共75套，开盘售45套75690010.19，三批开盘7.12，6#栋具备销售条件10.15，5#栋具备销售条件中央水景楼王认筹9.110.8中央水景5#内部认购10、19，内部认购营销总结推广总结展示总结活动总结渠道总结推售总结2.264.175.26一期一批开盘一期二批VIP办理一批VIP办理营销节点推广阶段推广主题线上媒介形象树立期一批蓄客期一批开盘期持续销售期广播交通台、网络、短信户外、短信、网络、报广户外、短信、网络、公交站牌、报广短信、网络、报广、报纸软文线下媒介折页、围挡折页、围挡、道旗折页、围挡、道旗折页、围挡、道旗、单张7.16一期二批开盘道旗、折页、围挡、单张2011年推广走势图省府正脉，鎏金不动产50万方，城市豪华综合体销售信息VIP一万抵三万兴汝金城盛大开盘中央水景组团认筹中央水景组团开盘10.19中央水景5#栋加推一期三批开盘营销总结推广总结展示总结活动总结渠道总结推售总结形象策略：紧抓项目核心价值点，建立统一、独特、高端的项目形象，全年以一个形象面市，形成市场的统一形象认知。省府正脉，鎏金不动产——贯穿全年的广告语——营销总结推广总结展示总结活动总结渠道总结推售总结推广策略：紧扣营销节点，整合线上、线下媒介资源，采取集中爆炸式推广方式，短时间内将项目信息进行有效传播。2.264.175.26一期一批开盘一期二批VIP办理一批VIP办理营销节点推广阶段形象树立期一批蓄客期一批开盘期持续销售期7.16一期二批开盘10.19一期三批开盘四个重要营销节点，四次集中推广蓄客引爆首次开盘引爆二批蓄客引爆二批开盘引爆营销总结推广总结展示总结活动总结渠道总结推售总结线上——网络配合：结合营销节点，利用网络全面释放销售信息和产品信息，及时更新项目新闻点，形成网络热度，扩大项目的影响力。营销总结推广总结展示总结活动总结渠道总结推售总结线上——报媒配趁合：结合营销扒节点和项邮目新闻，导整合报广屡、新闻、津软文、专孤题报道等艺形式，有玻效的树立勇了项目形偿象和传播很了项目信喜息。营销总结推广总结展示总结活动总结渠道总结推售总结线下——围挡、道呈旗拦截：结合营诸销节点说，利用畅围挡、非道旗建谨立项目添现场围驰杀半径盯，进行曾区域封搂闭式传胞播，很够好的拦齐截的周侵边客户豆群。主要形式症：道旗：抗覆盖湘哄府路、凝韶山路近、时代酒阳光大志道、芙鬼蓉路围挡：对零路过人群质进行截留营销总结推广总结展示总结活动总结渠道总结推售总结线下——短信、优行销派帝单精确鸡推广：配合周末司、节假日毁短信，精乳确定位客催户群，利柳用置业顾接问行销派件单，有效研保证了项记目在营销敌费用不多辛的情况的络客户量。主要形越式：元宵灯会跪派单、钢镇材市场派抗单、银行齐网点派单蜓、房交会互派单销售经理销售代表销售代表策划监管机制直接负责制监管销售代傻表直接电派单，拖直接引没导客户脸办卡销售经武理统筹盯管理销签售代表封，亲自建带队。策划划定龙派单区域笨及派单形缩慧式。【兴汝金城】精雕细琢传世经典！全国首创花园工地6月5日邀您亲证，80-130平2+1绝版、纯板楼户型两千抵一万二84870555精确直达雷客户发布促销租活动发布活动忘信息客户维华系问候营销总结推广总结展示总结活动总结渠道总结推售总结覆盖区念域：2011年，项目才推广媒介狭覆盖区域敢主要集中么在天心区莫，仅有少慨部分媒介铁渗透到其咳他区域。晋整体覆盖晕面积有限烤。媒介类型覆盖区域媒介类型覆盖区域网络全区域(网民)公交车站牌芙蓉南路报纸全区域（报纸读者）广播交通频道（全区域车主）短信天心区、地州市派单韶山南路大润发以南、省府周边道旗韶山南路、时代阳光大道、芙蓉南路、湘府路围挡项目周边拦截芙蓉路、时代阳光大道过往车辆道旗覆好盖线行销覆盖液区短信覆奋盖区营销总结推广总结展示总结活动总结渠道总结推售总结媒介效果睬评估：进线客户毁中：线上：修网络、坊晨报效贱果最好线下：般围挡、缝道旗效裕果最好媒介效果乓评估：围挡>道旗>网络>晨报渠道效果评估刀旗★★★★保持围挡★★★★保持户外★加强公交站牌★暂停行销派单★★★加强调整网络★★★★保持友介★★★加强调整短信★★加强力度报纸★重点节点配合营销总结推广总结展示总结活动总结渠道总结推售总结媒介效文果评估浪：上门客户林当中，线骄上：网络侮最好线下：围础挡、友介颠、道旗效冠果最好渠道效果评估刀旗★★★保持围挡★★★★保持户外★保持公交站牌★暂停行销派单★★★加强调整网络★★★保持友介★★★★加强调整短信★★★加强力度报纸★重点节点配合媒介效果血评估：围举挡>友介>道旗>网络小结推广亮最点升级形象偶，建立全浙城影响，慕是推广关坊键！1：采取集轧中爆炸式尿推广方式秘，整合多距种媒介，架迅速传播萌项目销售遮信息和项史目卖点。槽建立起项蒸目较高的邪知名度。2：紧扣项贿目营销节岛点，进行冬针对性推俩广，项目荡价值点挖粒掘较深。3:全年推看广，以抢一个形栋象面市瓶，保证冠了项目责形象诉咽求的统峰一性，锄利于市叼场识别繁。推广缺肆点1：项目私媒介覆幅盖区域尸过于集咸中，且潜缺失主镇城发声糕的媒介斑，使项纱目缺乏细全城影战响力。液建议在201恐2年的推广啄中，将媒禽介渗透到忙主城区，腿扩大项目凤影响力。2：项目爸媒介资绸源过于盖集中且猛单一，盆建议在201文2年的推广球中，弱化炕效果差且贷投入大媒臂介，而启坐用效果好毯而投入较延少的手段菠。结论1：作为高我端城市综寻合体，形遵成项目的舱全城影响娘力，将是201穿2年重中炒之重。2：作为一揭个业态丰巩富的项目弊，升级项拢目形象，捉非常重要畅。营销总结推广总结展示总结活动总结渠道总结推售总结2011年活动另营销走扣势图2.264.1摊75.2揭6一期一割批开盘一期二批VIP办理一批VIP办理营销节冷点推广阶段形象树立偶期一批蓄客崭期一批开盘蒜期持续销售轮期7.16一期二酱批开盘50万方，城市豪华综坛合体销售信息VIP一万抵买三万兴汝金城茫盛大开盘中央水景啄组团认筹中央水感景组团开盘10.1醋9中央水奇景5#栋加推一期三批批开盘2.17，元宵当灯会6.1，成人儿烧童节7.7，情牵俯湘西助阅学行3.2堡5，至善椒教育基京金成立5.6，环湘咐江自行递车赛6.6，送粽子野活动现场配合矩上门送礼7.16，昊霖扶牧困助学基州金成立及真开盘6.24，一批之封顶1.1矩6，临时接康待中心开视放10、19，内部认夹购活动内敌容12、17，业主答它谢营销总结推广总结展示总结活动总结渠道总结推售总结公益活动污：以品牌塑北造和口碑砖传播为主删要目的的泊公益活动严，配合线蔽上、线下孩炒作，传共递发展商棕开发理念割，赋予项得目品牌价晚值，形成堆良好的口顺碑传播，鞋为项目高膊人气奠定澡了基础。春节期抬间，项漠目以总绝冠名形增式，获缸得在天两心区各巾主要街币道主打青灯笼广精告及在昼太平街它、坡子拔街设立危外展点吩拓客，薯在元宵午节当天敏，在太公平街主即办抽奖行活动的围权利。元宵灯会夹活动效果评估傻：客户数量根：本活动迁属于项怠目“成后名”活判动，拓兔客7天，收集打诚意客户死达130批次，贯抽奖活她动当天织，参加峰活动人傲数逾100应0人，现僚场气氛泻火爆。活动达倡到的目帐的1，增加了列项目的知矿名度。2，有效嫌推动了2月26日开始湾的VIP卡办理。3，配合网瓣络、短信项的宣传以蚊及元宵节美派发红包布，迅速提景高项目知晶名度。活动主题科：幸福长沙装，和谐天章心活动时间表：201惜1年2月17日14：00—矮—17弦:00活动内容安排置育业顾问诉在太平牛街、坡栋子街设貌点拓客害。元宵节车当天在彻太平街镰主办元五宵送汤腊圆、派阔红包活洗动。在天心区具主要干道毁悬挂印有凭项目案名舅的灯笼和敌电话号码报。营销总结推广总结展示总结活动总结渠道总结推售总结效果评估境：配合本刷次全国东性赛事疾，项目轨组织拉带拉队为赛参赛选弊手加油肯，配合段短信、喊软文炒桑作，以摊及电视敬台报道涂，进一听步提高狗了项目榜知名度枕。活动达赞到的目乳的1，增加了且项目的知液名度。2.传达了具项目绿饮色、健光康的开数发理念织。活动主题全：兴汝金城挂，为健康攀加油！活动时间炊：2011年5月6、7日活动内容安排置业幼顾问在环寄湘江赛道汗天心区责至任段设点冰宣传项目妈。组织项目省拉拉队，匪为参赛选东手喝彩加荡油，为观盲看比赛群叉众送水。环湘江自士行车赛以公益活霸动形式，负配合网络益、报纸软污文、短信尼等炒作，控增加了项葬目知名度妄。赋予项近目“为健该康加油”拒的开发理赔念。一批开筑盘前，码明德中监学至善俗教育基伤金成立水活动，欧预热开絮盘。效果评估盖：本活动属疲于项目“阿成好名”础活动，活怎动当天，店现场为明属德中学至肢善教育基萌金注资100万，用于逆资助家庭葛贫困、学返习成绩好额的学生。途配合短信妇、网络、捆道旗等推翁广手段，末使活动迅盆速为社会欺知晓，为捉发展商品渐牌塑造打驼下了坚实被的基础。活动达到僚的目的1，增加了墨项目的知党名度。2，有效推掉动了VIP客户的价升级。3，为发逗展商品蓬牌塑造止和企业废理念传始达打下侧坚实基耳础。活动主凤题：一座城，侵因爱无疆活动时黎间：2011年3月26日活动内容1：现场签窑订捐款合窄同。2：超女、帜快男现场依献艺。营销总结推广总结展示总结活动总结渠道总结推售总结至善教彻育基金梁成立二次开盘啊前，“红慢色青春，反情牵湘西披”助学行劲。配合报余纸、电视碌台、网络息进行新闻滤报道和炒呆作，同时娱在营销中盈心配合送悦礼活动，洋获得了业花主的高度钥评价效果评垃估：本活动再岗一次为“丽慈善地产技”的开发廉理念加分茧，利用建叙党90周年之步际，以20万元捐船助湘西垃贫困学婆子。活动达叉到的目粥的1，增加了联项目的知器名度。2，促进了骑销售率的陡提高。3，为发展膀商品牌塑扑造和企业获理念传达赛打下坚实浓基础。活动主虑题：红色青春悟，情牵湘院西活动时另间：201码1年7月6日活动内侨容1：东方红脾广场现场绢捐款。2：学子渣红色之嗽旅。3；配合活叔动，十几雹家媒体单设位进行现冈场采访及须电视炒作农、新闻报兆道。湘西助学立活动营销总结推广总结展示总结活动总结渠道总结推售总结营销总结推广总结展示总结活动总结渠道总结推售总结客户维系尤活动：通过上门丢送礼、节挣日送礼等礼形式，进铅行客户维屡系，有效喊的加强了绘客户满意掩度，促进闯了老带新杨。利用六完一儿童鸦节，主室办网络滔抢楼送尽动物园妨门票活每动，有体效的激香起了客标户的兴苹趣，增岩加了客杏户的忠返诚度。客户维系鬼：成人儿堪童节效果评海估：配合六一铅国际儿童趴节，主办演抢楼送动句物园门票宣和业主送买动物园门旋票活动，侦抢楼送门谱票活动2天时间鄙，引起100插0多名网吓友跟帖惩参加。活动达勿到的目阔的1，传达了控项目近靠旨生态动物坏园的优势宝和取得了腔业主的高曲度赞扬。2.增加了业惯主对项目惰的忠诚度穷。活动主题厚：回到儿废童时代慎，重温滥儿时梦仓想活动时间梅：2011年5月26日——6月1日活动内容宴：配合房业交会，炎举行网球络抢楼箩送动物姻园门票纽奉。业主送动搬物园门票很。营销总结推广总结展示总结活动总结渠道总结推售总结利用春付交会及讯端午节皱，在春鞋交会现宾场主办压送粽子宿票活动返，引起猜春交会扶客户的壳追捧。乓同时，碌成交客潜户送粽辫子，提辟高了客须户的忠最诚度。效果评乖估：在春交会运现场主办净送粽子活误动，引来梁了参加春置交会客户坟的追捧，香现场3天时间师，带动20批次客选户上门丹了解项所目并办器卡。活动达到巡寿的目的1，进一挣步提高赠了项目趣的知名豆度。2，推动了磨项目二批拴产品的蓄涌客。活动主粉题：“粽情不粽意”识过端午活动时雁间：2011年5月27日——6月6日活动内薪容：在房交会溉现场发送挖粽子票。业主送征粽子。客户维天系：“缩慧粽情粽闸意”过舰端午营销总结推广总结展示总结活动总结渠道总结推售总结客户维碧系：2011业主答诱谢晚宴利用年煎底，针轰对老业柳主举办弦欧式风根情自助眨餐答谢碧晚宴，逮进一步刃维系客授户，强沈化项目旦价值点厨。效果评昆估：现场业花主达到400个，到尝场人数700人。活动达到钢的目的1,业主维系活动主周题：福满金城漂合家欢活动时间义：201鄙1年12月17日活动内旦容：业主答谢畏晚宴抽奖营销总结推广总结展示总结活动总结渠道总结推售总结促销活打动：在开盘促只销上，冷采取灵尽活多变悬的促销梅手段，层有效的盐保证了亲每次开块盘的较生高销售针率。灵龄活多变垫的周末讯促销，旗有效的刊延续了铲淡市下叶的知名就度。第一次开畅盘：除了开盘呆活动严密盖的组织、直数额较多六的奖品、倾较多的开车盘折扣之观外，现场临时额船外放出业一万元烟优惠。第二次开条盘：除了现桑场奖品丝式之外，设置基殊金房，同时旺针对老摆客户，扯现场临时放出2万元优惠则。第三次跟开盘：现场以转盘大惕抽奖抵固房款促陆销，最高优欢惠5万，有效金的保证了疤淡市下的召热销。开盘促斗销周末促销将前期VIP优惠收膊回，然沙后以“经理接待辩日”、“感恩节回障馈”、“总监接伏待日”等形式为载噱头，在浅周末将2万元优芽惠放出寄，有效标的保证茫了项目浩在房源蜡少、市届场淡的活情况下筹的有效松发声。旺场活镇动、网棉络活动抛：现场高尔踢夫体验、内上门送大疯礼、转盘城大抽奖等旁旺场活动潮的持续举抚办，保证承了售楼部刮的人气。报网络抢楼局，提升了压项目网站样的人气。小结1：以大馋型品牌哥慈善活匆动制造胀影响力运，塑造汇发展商梨品牌，府形成了逐较好的躲口碑传大播。2：活动墙的公益伪性与品态牌塑造告、客户茄维系结看合，同秧时达到汽慈善、浸推广项筛目、维小系客户省、旺场转四个目荡的；3：开盘现港场灵活的射促销活动鼠，保证了战每次开盘史的高解筹迹率。活动亮悦点活动不魂足1：活动版的客户羽参与性签不足；2：由于受浇到售楼部催过小限制恩，旺场活备动显得较隔为小气，乒不足以聚押集较强人幼气。3：价值翅提升类缝型的活委动过少犁，项目临附加值炭，得不党到充分复兑现。加强活裹动参与守性、延报续促销符灵活性烂、增加俱价值提服升活动慕！结论1：加强活掠动的客户接参与性，非形成市场塘与项目的的良性互动户。2：增加系项目价跳值兑现缸的活动此，为项众目赋予剥较高附肚加值。3：延续品对牌慈善活征动、促销师活动的优努势。营销总结推广总结展示总结活动总结渠道总结推售总结客户截泄流类展壶示：围挡：箱加强了扫区域的乞专属感循，感染裙力强，甘有效拦盖截附近爸路过以湖及本地殃原住民怒客户围挡：项策目围挡高肆达9米，长沙饭楼市最高箱围挡，极姿具昭示性在重要扁营销节总点，对晓围挡进魔行局部逢更换，粗以释放辉信息营销总结推广总结展示总结活动总结渠道总结推售总结小结展示亮衔点一：工骨地围挡不高达9米，长沙妖楼市最高警围挡，昭螺示性极强拜。展示不足客户截他流类工地围挡客户拦透截类展胳示形式创单一强化现要场拦截借展示，飘做好楼锐梯发光紧字、楼医顶发光很字提升信堆心类缺失加强售首楼部、出园林、掏样板房必的打造午，配合跑材料展糠示、品破质展示堂，提振山信心改进改进项目展示爸严重不足魔，2012年需重坏点补上营销总结推广总结展示总结活动总结渠道总结推售总结上门客愚户渠道客户上门嚼渠道及效固果：围挡>友介>道旗>网络>路过报纸创造上门培率6%短信创造上门撇率4%网络创造上门争率12%友介创造上门茎率18%路过创造上摆门率10%道旗创造上门鉴率14%围挡创造上译门率20%外拓创造上尼门率2%户外创造上李门率1%站牌创造上门魄率3%附件创造上告门率6%房交会创造上门富率1%进线客户青渠道报纸创造进正线率13%短信创造进豆线率10%网络创造进线般率15%友介创造进线饭率10%路过创造进线齐率5%道旗创造进线趣率16%围挡创造进线略率22%外拓创造进线劣率2%户外创造进线励率1%站牌创造进线显率4%附件创造进歌线率1%房交会创造进线岂率1%营销总结推广总结展示总结活动总结渠道总结推售总结客户进线低渠道及效普果：围挡>道旗>网络>报纸>短信、瓜友介营销总结推广总结展示总结活动总结渠道总结推售总结小结客户上扒门认知颠渠道主剩要集中竟在围挡宜、友介离、道旗尼、网络馆，渠道元过于集选中。2012年在作好逗渠道维系悼之外，还秤必须加强谅和拓宽新菊的渠道。维系渠道加强渠道新拓渠朽道围挡围挡高倒达6米，极戒具昭示赏性，201敞2年适时发挡布项目销灯售信息，严重点维系友介实施“友介增罢值计划”末，实施“末老带新”竹，重中之重道旗兼备客户配拓展和导肚示、信息著释放等功扰能，重点掠使用。网络网络占到索上门客户陵的较大比验例，需要先重点维系规，保持现滔有的效果短信短信到络达率高拴，成本验底，是营销售信惨息释放反，拓展皆客户有叹效手段港，需加侵强户外201傅1年，仅一昆个户外使顺用了1个月，2012年需要增队加主城户督外。巡展2011年，仅7天巡展，2012年，需要加强时巡展。行销2011年，需要组建闹行销队伍，应对市轨场趋冷，冷增加客户涛来源渠道大客户行靠销2012，在必继要的情匠况下，实施大客寸户行销，最组织团购冶。活动拓浪客2012年，活脏动以做岔影响及耐品牌为如主，下氧半年需她要加强活葡动拓客龟，吸引渡上门营销总结推广总结展示总结活动总结渠道总结推售总结推售：首次开盘医引爆市场涛，后续推枯售，制造撕产品稀缺蒙性，保证榨了全年目复标的完成施。价格：低开高亩走的价惕格，有振效的保乞证了项研目的销权售和价筒值的提遥升。时间销售背拣景价格1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月690狡0550童0销量率1129630620尸04.1慕75.17.16价格销量5500元/㎡620落0元/㎡690倒0元/㎡共121套，开盘爬售121套共30套，售30套共112套，开疮盘售112套6900元/㎡共75套，开菠盘售45套75690发010.妥18推售套数销售套数96100%30100%112100%60%45首次开此盘，正就值楼市抱限购令叹发布之影后，但夕是通过畜努力，手获得百竹分百销诞售完的践成果吗叼，引爆爬市场一周之笨后加推旋，有效题的消化桂了剩余梨客户。准确预手测市场贡，赶在附楼市趋揪冷之前袜加推，斯再次取签得百分榜百销售察的成绩厦。淡市之下弱，再次以遵超过目标倡的销售成乞绩，延续腔了项目热污销神话。营销总结形象上：辆坚持统一便、高端的拥形象；媒介上：皮整合多种却媒介，进餐行有效组薯合，集中脾力量进行切炒作、推脑广；策略上：处近扣销售绳节奏，集道中爆炸式集推广，迅少速打开局欺面，形成离持续的影标响力；推广品牌慈善虑活动的灵屠活运用，坊有效的塑嗽造了公司类品牌和项规目形象，在形成较好著的口碑。促销活动帜的灵活多厌变，保证班了开盘的重热销；旺场活朗动和客甜户维系钟活动的护结合，富保证了视客户的扇满意度耕；展示工地围咱挡的昭框示性，声极好的敞拦截了帝过往客银户；活动2011年项目遣成功关沃键点：渠道的多炒样化，有平效的保证学了客户认弊知的多样伴性；良好的渠封道维系，勾使客户认榆知渠道最拾大限度的详发挥了作跑用；渠道紧扣市鸟场的推潜售节奏恒，有效脏的保证颤了销售执任务的掌完成。首次开盘煮售罄的影摆响力，有炎效的保证阳了后续开枪盘的热销握。价格低开高走瞎的价格，歼即达到了帆热销的目艳的，又保替证了项目揉价值的体夏现。推售高端、统转一的形象姑，得当的祸推广、经岗典的营销救活动、到街位的策略筑、促销的灵禾活多样、故到位的执畏行，是保斯证项目2011年销售成年功的关键膀。需要解决鹅的问题：推广覆盖滥面过于集怕中，缺房马主城发声惕，造成项叨目缺少全伍城影响力椒；媒介资源脾过于集中舞；推广活动的琴参与性说不强，愤导致客截户参与铜度不高阁；旺场活动栏受到售楼潮部限制，据无法有效镜铺开；价值提战升活动湾过少，帝不能有灰效提高幅项目附雀加值；展示缺少客户痛信心提升属展示；客户拦确截类展滨示过于御单一；活动客户拓展知渠道，难叠以抵抗淡僚市影响；渠道价格目前价件格，难心以在淡锻市之下想，持续链销售。持销期价慕格优惠缺婶失，无法睡应对淡市纠影响；项目营销肺也存在很酒多核心问放题，必须泽在201耐2年一一演化解，停才能保伐证201扎2年目标境的完成迎和项目温整体的肺成功。营销总于结本报告的片技术思路核心策略竞争分洁析目标及问谁题宏观大势销售总公结活动策都略推售计划展示策搬略推广策拉略费用预屈算营销总控客户分析营销总结目标提出核心问苦题策略体系目标及问酒题201展1营销总结201棍2市场预测营销策略营销执围行成交客躬户分析未成交客欢户分析客户分析成交客户分析未成交客户分析客户多来切自长沙本著地，约占溜到48%。其次霉，以地初州市较墙多，约插占到36%。长沙盛本地客叫户，又毛以天心能区、雨搞花区居烫多，分所别占到32%、20%。客户特征煤：区域来过源客户来源地点客户来源区域深挖天此心区、绪雨花区白；拓展地州枕市、长沙货内五区，坊增加客户猎范围；客户多为戴国企和私零企职工，伙国企占32%，私企搏占32%。工作岔地在省暗政府，述红星商两圈，井矮湾子等前地，外随地客户拦占有一陵定比例重。客户拓展甘及推广可权重点放在肠省府周边内及红星—井湾子盖商圈企事业单仗位、及地闲州市，同椅时渗透到什其他内五客区。客户分析成交客户分析未成交客户分析客户特征盘：职业性被质及工作仍地点客户学坏历较高怕，本科宜为主占64%，其次缘瑞是大专罗占24%。年收娱入最主挣要集中妥在5万-10万占56%，其次甚是11万-20万占24%，客户年收村入不高，露对购买项讯目目前的塑产品，有确一定压力亏。因此，尝在明年拍的客户泳拓展中伸，必须业针对较痰高财富察层次客裳户客户分析成交客户分析未成交客户分析客户特筛点：学材历水平剖及年收挥入约40%客户单身巾或两口之独家，有子从女的客户图以学龄前衰和幼儿园臣为主，多历数客户非住常关注教容育。客户比较零关注教育柜，因此，夜在明年的六营销中，有可进一步顾强化教育附肾加值。客户分析成交客户分析未成交客户分析客户特点乐：家庭结灾构认知途径巡寿：围挡>网络>友介>道旗>报纸>短信>其他客户最主赵要的认知揉渠道是工原地围挡占30%做,网络占26%，友介占22%，其次是狸报纸和道旋旗、短信揉，上半年驾拓展、旺邮场活动没仪做，下半王年需要拓胶宽渠道，疾以实现客护户认知及捏来源途径足的多样化遮。加强现场死展示，维竭护网络。增实施“老艘带新”“停友介增值抚”政策，增加行罪销、现倾场活动缴，实现袍客户认砖知及来嘉源途径虫多样化政、均匀格化。客户分析成交客户分析未成交客户分析客户认竿知途径1：报纸：潇掀湘晨报>长沙晚文报网络：073班1fd蓄c>好房子>搜房看报的幸客户中新看潇湘翅晨报和倚三湘都睡市报的威客户比愚例比较惰大。看旺潇湘晨丘报的占28%，长沙斥晚报的留客户占22%，三湘姥都市报个的客户娱占12%。客户宝主要了扑解房源船信息的馆网站为073扣1fd还c,为42%，好房香子占到36%，搜房脚网占到22%。在报纸广辰告投放中腥，可以以拒潇湘晨报温为主，长膏沙晚报为芒辅在网络纵的深挖睁掘中，集以0731、好房捐子为主背。客户分析成交客户分析未成交客户分析客户认樱知途径2：地段>地铁>学校>园林>产品客户最梯认可的农是本项氏目所处绪地段，乎其次是科地铁站宜，此外恐对学校尝、园林拔、产品渐及品质何认可度光高。进一步脸挖掘地罢段价值这、地铁麦价值，饲为项目怕赋予更邀多附加值。客户分析成交客户分析未成交客户分析客户认可丑点：客户户型取排序：二场房>三房>四房>一房、恭五房客户需求推最大的是候二房，约滋占到36%，其次严是三房朋，约占擦到32%，四房去、一房充、五房堡需求相壤对较少项、项目户页型面积妨主要集虹中在120捧㎡以上三房私、四房，吩在加强客户引导钥的同时，论需要拓展万更多大户魄型客户，砌以及避免客户与产辛品的错位明。客户分析成交客户分析未成交客户分析客户户型割需求：项目客户洪主要来自躺天心区、泻地州市及贸雨花区的阁政府机关逆及企事业粱单位、私公营企业、魔个体户，撞占到客户妥的绝大部佛分。客户群非霸常看好本牧项目的前乔景，对地亲段、地铁体、学校等桥资源认知德度较高。客户的傅学历较柄高，看评报、上乖网的比孙例较大霸，比较羽关注教芬育。客户面积达需求主要绵集中在80—9述5㎡的二房接、110倾—13缠0㎡的三房。成交客户割总结1：天心区厌、地州市亮、雨花区怜依然是我关们客户深煮挖的主要栏区域；2：挖掘地陷段、地铁途等优势的芦价值，增您加附加值罪，提振客微户信心。3：需要积鸽极拓展更错多高端客枪户，拓宽锻客户来源归，以避免槽客户与产品的顷错位。客户分析成交客户分析未成交客户分析未成交塘客户区构域：天心区丢：韶山烫路以东然，钢材腰市场、疾红星建蕉材市场梨、企事申业单位盘高管等拌；以及征其他区和域部分刊客户群当；未成交素客户主页要以韶夕山路以棕东，钢察材市场响、红星呜建材市赵场、及朽企事业唯单位高吧端客户跨为主。注：考间虑到前远期产品床数量与母客户数屯量的较住大差异下性，未义成交客踪蝶户以8月份以后鹿的客户为枪主要研究润对象。客户分析成交客户分析未成交客户分析未成交客心户认可点截：地段>地铁>学校未成交土客户，算都比较琴认可项乐目地段耳、地铁菜资源，搞以及明修德的教它育配套嘱。除却客户鸦抗性，未乞成交客户颜，非常认企同项目的伯地段、地忧铁、学校袖等优势；客户分析成交客户分析未成交客户分析未成交木客户原福因：价格抗性退：未成交却客户因为星受市场观畏望情绪影酒响，许多惭楼盘降价瓶促销影响穴，对项目坐价格抗性座较大。未成交客腔户主要原柔因除价格、随市场因素邻，客户对节项目缺乏司信心、对稀产品存在柱抗性是主躬要原因客户语刊录：“你们项目颂地段是非驰常不错，贩可你们项描目什么都踪蝶没得看！”“你们价格屈怎么这么糊高？而且求什么都没念得看！好烂多项目都贝在打折，乘你们什么克时候降价颈？”未成交客摄户分析总肃结除却市答场、价是格因素命，客户潮抗性最创大的是情对项目踪蝶缺乏信蹲心；未成交皱客户，渗比较认趟同项目估的地段席和地铁宣优势；可化解寸抗性的壁突破：通过项浑目园林三、样板凡房、售盗楼部、知小学、饭商业等呆价值的孤逐个兑础现，实显现项目坡城市综棉合体的格定位，轿突破项年目发展丝式瓶颈，惜以提振铁信心。客户对项挖目缺乏信品心产品错唯位拓展更块多高端写客户，召化解产扬品错位燥。市场观望夸、价格抗厨性通过小学戴、品牌商费业、酒店外等引进，虚兑现项目炮城市综合徐体的定位两，化解淡孤市影响，白提高项目著附加值，磨打造高品貌质项目，在化解价格眯抗性。展示到层位、价露值点兑拔现、打昂造高品膊质项目斤，破解处客户抗性关汤键！201玩1年总结现松状不足区域内罗的价格卡标杆的锁挑战者努。区域内产的销售秘速度冠亦军。省府明命星项目境。与省府午价格标究杆存在栋一定价凤格差距套。项目价迈值点没兄兑现，狐难以抵姐抗淡市烂影响。启誓示销售分筹析兑现综合幸体价值，摄提振客户饥信心，是党关键。形象：怎形象高抛端、统米一。推广：贱紧扣营稀销节点虽，整合棋媒介资剥源。展示：工侧地围挡昭啄示性强。形象配合痕综合体定飘位；品质展示述需补足与概加强，丰俊富项目形哀象建立高端息展示，提贿振信心；媒介渠道猴没有充分尤挖掘；展示严便重缺失净；客户分析营销分醉析来源：隔以天心讽区、地路州市、衬雨花区粉为主。认知：指围挡、另友介、阶道旗、哈网络。关注点收：地段默、地铁湾、学校劝；抗性：对渐项目信心茧缺失；客户渠道缴拓展面较杠弱客户分望布过于副集中，任客户分哪布缺乏使全城均著衡性；扩大项目驻在主城的池影响力，岸拓宽客户喇区域；加强项讽目价值厦兑现，道提振信祝心；本报告的忍技术思路核心策略竞争分析目标及问毯题宏观大势销售总纳结活动策略推售计网划展示策略推广策略费用预算营销总控客户分匹析营销总户结目标提叹出核心问匠题策略体系目标及知问题2011营销总谦结201续2市场预狱测营销策略营销执行①宏观大暗势明年长考沙房地妖产市场页，何去纷何从？当前全杜国房地附产市场残正步入离调控下额的淡市慌：多数城贝市房价助快速上栋涨势头愉得到控必制，二贴三线城李市下半舒年价格汽增速放阻缓，全那国已有屈多个城扯市出现伟显现下柿跌趋势雅，本轮靠调控效刚果逐步轻显现。全国70个大中城长市商品住明宅销售价淋格指数环病比变化情熊况201必1年市场表耀现回顾：原上半年价削量双涨，站下半年增开长停滞渐痕入衰退上半年市受政策遥调控后甩显现出赖的影响滥有限，游价格仍重稳步上将涨突600程0元/平米大扣关破再塑创新高务，下半躬年7月增长争停滞，赚成交量轻连连下舱滑，当密前明显世转冷上半年受墨政策波动俗影响较小替，价格稳摘步上涨再施创新高，掌成为70个中大很城市中葱价格涨野幅排名勉第四，6月开始讨至今呈闻现连连垒下滑。1、纯商蚀品住宅核（不含韵经适房弊、单位纹福利房捕）成交分均价：2011年2月份突破6000元/平米大关趣，前5月成交均序价稳步上著涨，6月份开始脂基本持平辨，略微下变浮：整体双均价达6353元/平米，寇相对201臣0同期上涨1291元/平米，涨吵幅25%。2、商品严住宅成麻交均价留：201货1年前10月销售赛均价达552洽8元/平米，飘较去年终同期上泪涨113得6元/平米，涨雹幅26%。区域项目价格（元）推（套）售（套）销售率岳麓红公馆69001858545.9%中一九骏72001206554.2%万科城市花园680013510577.8%九龙领仕汇415035812033.5%中海国际社区700030318360.3世贸柏翠湾75002823010%富基世纪公园53002365824.6%达美D6区740024819578.6%开福中铁山语城55001063230.2%芙蓉湘域熙岸785027913147.0%天心湘水熙园6830882831.8%绿地公馆折前95001098174.3%星沙中铁国际城55001503523.3%康桥长郡52001524026.3%旭辉华庭415022013360.5%合计——24961168——2011年市场表边现回顾：厘当前市场谅已然步入蹈淡市初期下半年9月起至今纷新开盘项税目的开盘饮销售率连疯连走低，挽六成以上差项目开盘由销售率均蜜低于50%，上半年太开盘售罄欧的盛况消派失不再。价格（元/㎡）

装修预计入市价格价格入市时间湘江雅颂居毛坯9000（住宅）11年底北辰loft公寓精装9500（低于预期1.5万）11月底绿地中央广场毛坯7300-8500（低于预期过万价格）8月底世茂滨江毛胚75006月中旬时代倾城精装5600左右（预期价格6000）11月底新城国际花都毛坯4200左右（预期价格5500）11年年底中一九骏毛坯6600-7000（低于申报价）9月底201弃1年市场作表现回洪顾：当惯前市场熟已然步岂入淡市蜻初期下半年9月起至西今持续怠销售项禽目价格另增长停寸滞，折网扣手段像增强，贫甚至有躲所下降宿，新开池盘项目猾价格多轻低于原葡先对外酿报价及阅市场预艺期，低睡价低调保入市。楼盘名称成交量楼盘名称成交量时代城3五矿·龙湾国际2运达中央广场2鑫远熙山3恒生·碧水龙庭4第六都3北辰三角洲12万博汇3珠江花城7乾城12万科城15丽景香山4城市花园1世界一区20新界2绿地中央广场30芙蓉和苑5麓谷林语5麓山和苑8保利南湖广场2新地东方明珠6山水湾2万达11本届房衬交会四炒天累计亭成交155套，其端中约30%为合同哑成交，舅参展的暂购房者仿相对较巧少、观终望情绪迈浓厚是时本次房眨交会成乞交量低折的重要铲原因。201宋1年市场表相现回顾：才当前市场嗽已然步入箩淡市初期下半年10月房交煌会表现撒惨淡，错房交会多四天累牧计成交155套，与双去年同料期相比沾大幅下浇滑，房权交会期绳间市场怀及客户规观望情海绪浓厚究。【数据来嚷源：长帐沙市房恨产研究非中心】世联点评兰：刚需消皮化始终占航据市场主私流，受限某贷影响较澡小1、消化现阅状：2011年前9月仍以60~1杆20㎡面积段构销售量末较多，壤均约2万-2.5万套，其中90平米以该下的产补品占比39%，90平米以环上占比61%，其中60~9弊0㎡面积段最事为购房者纳青睐，达27%，为257普68套2、与去年蚊同期相比将，90㎡以下户激型占比送增加2%。可见载，长沙侮小户型兽消化没演有受到冰限购影射响，而织中大户腊型的改梦善性需彼求有所剩下滑，品限贷有当一定效间果，但愉影响不浙大备注：伍含经济羡适用房2011年市场表延现回顾：60-盾120平米2|3房刚需阿产品抗倒风险能闯力最强1-1羊0月60-1土20平米2,3房仍是长吃沙市场的窃主流消化岂户型，占请比超五成哲，限购对疑该类产品樱基本无影侵响，限贷的对该类产具品影响也沸相对较小板。世联点通评：芙蓉区辜价格坚扒挺，但莲住宅供骆应长期善处于低晌位，东居拓已成羡必然需恐求。201拍1年1-10月长沙城干区除望城返区外成交摸均价在550篮0~6躁500元/平米之足间。开练福区>芙蓉区>天心区>雨花区>岳麓区>望城区其中芙蓉区呀高价低世供应原圾因：1、芙蓉从区属于渴长沙老邻城区，坟城市便浑利度高逗，价格旬长期处发于高位拴不下；2、老城区齿土地开发略的日渐饱吼和造成未观来住宅供妹应将日趋照减少，芙花蓉区东拓村成为满足受市场需求布的必然201宵1年市场表即现回顾：携芙蓉区住积宅供应走纵低，价格截依然处于标高位1-1罪0月长沙摘六区中鼻芙蓉区开住宅供抖应走低围，但成健交均价侧依然处阳于六区反高位，潮充分展胁现出芙播蓉区价纳格坚挺栗，但住废宅供应辟长期处释于低位档，东拓钉已成必灶然需求价格走势1进入观望4全面促销5局部降价6全面降价2局部促销3新开项目低于预期价格NOW，长沙is苏her新e当下至2012上半年，长沙wil辆lb犬eh臣ere未来市场乡丰走势预测厘：今年年搜底-明年上傍半年长勒沙将进确入淡市睬低谷当前市奴场已然翅进入淡稳市初期意，预计搞年底-明年上半朝年政策调鸡控环境难抄以改变，宝外围经济逗环境风险绸增强，长婚沙楼市将幻玉进一步步黄入淡市的石低谷期1、开发商莫受困于资黑金回笼压佩力，出现狱促销、降鸡价手段保瓜证资金链副正常运转2、本轮政呆策短期内必不会缓解猴，限购、郊信贷影响萝将会依然甲持续未来市政场走势胜预测：乏预计明普年年底饮长沙将乖走出低惧谷，逐半步回暖预计明年蓝下半年起版，本轮政必策影响将雪逐步消化穴，外部政爸策及经济装环境也将窄逐步放松蜜，市场将喉走出低谷鸭，本项目董此时入市素恰逢其时宜。=本项目明旦年年底入画市处于市场抓初步回温态期1、明年帽下半年卡本轮调芬控政策锐基本消桶化完毕市场对政像策的正常雾消化期一件般多在半言年左右2、明年芬下半年扮新一轮研严厉调匪控出台哗可能性散低（1）明年保稿障房开始暮入市销售（2）明年招全球经舞济环境傻看空，笔预计政教府将采岸取更为下温和的易金融政先策促进端国内经味济发展未来市舌场预测剧：明年岗大量项肿目预计笛在10月集中放丈量，市场丙竞争激烈预计明年歇下半年，妈外部环境服逐步放松田，市场初兴步回暖，急将会有大烘量持销项棕目集中放龟量，部分季当前筹建来项目也会升在年底放怨量供应，油市场竞争妨激烈201湖1年11月201钥2年2月5月7月10月12月开放商耳受年度格回款压观力，年底集中录低价放量量首次触刮底量长期处葛于低位，开发商鞋降价促织销，同时受春抓交会刺激材，量小幅怕上升房地产雹淡季，誓市场看空者继尖续观望下半年外答部环境逐悬渐放松，忙市场初步拾回暖，持暗销项目与查筹建项目食集中放量卡，成交量舒快速上升丛，市场竞拒争激烈大势小域结：1、长沙师房地产券市场发览展长期详看好且场抗风险港能力增腰强城市经芽济实力伟提升&城市建设家加快抬升邮长沙城市隙资产价值2、长沙芦房地产意市场当乌前正步誓入淡市受全国急环境及肠限贷政摆策现实下影响，孕成交量齐持续下伯滑市场尖转冷3、2012年下半年教预计走出疑低谷，逐毁步回暖预设计预计明秀年下半闪年本轮色政策影统响消化扬完毕，肆外部政丑策环境井转好明年10月份市场谅初步回暖绝，但是大如量项目预绘期在10月集中蚕放量，凯未来我诊们将要很面对的暴是一个朋买方市荷场4、2012年10月预计各将有大勾量项目矮集中入浸市，外彩部竞争传激烈大量项猾目预期暑在10月入市，滥我们将要白面对的是揪一个买房锣市场项目何厘以打破夺淡市销反售瓶颈斩？综合每体价值赛的兑现紧是关键泼！②竞争剪分析明年，缝我们在裙什么环畜境中销岁售？芙蓉南霞路湘府路时代阳盟光大道省府南板星块（580合0—9排900元/㎡）洞井—天际岭趴板块（550籍0—7绘000元/㎡）省府北萍板块（650扛0—9凑000元/㎡）暮云板喝块（550衫0—6答200元/㎡）本案整个省府勒板块以湘蔬府路为界蜻，分为省还府南板块糠和省府北蹈板块，项遍目所在板革块北靠省召府北，南持靠暮云板谜块，东近挠天际岭板锁块。多个柴区域板块揭，分流本搏板块客户辉群，竞争鞠激烈。代表项目洋：钱隆学隙府、钱隆万尊品、博翼林金谷、召鑫远熙山蛇、湘水熙犹园等。板块发展时：本板块蚕近靠中心胞板块，配债到中心区贤域的辐射浸，板块均猜价比较高词。代表项静目：绿不地公馆炊、兴汝足金城、言欧洲城馅、奥园皇、星城虚荣域、渔碧水春绸城等板块发展杏：受地铁1号线的的影响，弱板块均搞价快速戒上升，袄同时，汉受到融询城影响染和省府萄配套的范提升，涉板块均抹价也快黄速上升川。代表项目欣：佳天名怎苑、康斯福丹郡、湘节府十城等松。板块发延展：板聪块近靠捎天际岭阶，环境东资源好蜜，项目董多属于姑资源性谣项目，罩对地州仗市客户向群有极慨大的吸邀引力。代表项目灾：中信新羡城、龙湾亚等板块发牌展：板奶块为长赚株潭融神城先区呀，由于泪城际轻宜轨的发市展，区改域快速图发展，谊对分流奸地州市铸客户群摄有较大爪作用。南城总体刻竞争格局省府板些块区域耐特性——发展前催景省府板框块作为棉融城先束锋区域陡，区域跑前景广坊阔，投客资价值司大，地雪州市客楼户多，岗未来形井成大型城商业圈终的前景么巨大，帐随着地曾铁1号线、侄城际轻子轨的建滔设，本另板块发照展将更猎加快速