宁波某项目市场调研报告

Documentnumber1高新区综合项目定位及物业发展建议基于宗地价值属性，以客户需求为导向，整合“市场、产品、案例”等三维研究，为项目提供适宜的产品开发策略与细化建议。“案例"“市场”客户来源“产品"宗地价值客户定位认知客户偏好定位产品深化建议Documentnumber3土地属性分析Documentnumber4项目与城市发展1大宁波格局舒展，聚焦东部，瞩目城市向东。初期东部门户价值彰显，最后定格都市新中心，东部区域空间价值得以重新界定与演绎。长三角一体化实质性发展南翼经济中心地位定位借势杭州湾跨海大桥坐拥天然良港北仑港外部驱动副省级城市与计划单列市国内最具经济实力与活力的城市之一城市功能更新与空间拓延鄞县撤县设区强力助推内在积沉东部城区价值演绎城市向东门户价值大宁波都心本项目开发处于东部门户价值定局，开始向大宁波都心过度阶段，此时进入开发的项目价值可谓最大化。项目价值所处阶段宁波大都市发展格局势在必行，城市空间价值重新界定城市向东，聚焦东部跳出传统“三江口”城市东扩进程加速大力实施”中提升“战略”东部新城”龙头打造强势推进”三中心“建设Documentnumber5项目与城市发展1伴随着政府规划强势导向与各类资源集聚，原本地处价值洼地的东部区域其价值得以快速提升与实现，越来越多的民众开始认同与接受这个区域。土地价值得以彰显，土地放量开始有了城市的概念大众认知与部分人口导入城市化进程提速，大宁波建设破局，城市向东第一阶段：区域自然生长第二阶段：规划强势导向第三阶段：大宁波都心定形背景描述问题较为偏僻远离传统意义的中心城区“三江口”土地价值成熟，土地稀缺如何大量引导人口入驻且成为宜居新城？成为宁波大都市地理意义与城市价值的双重中心区域居住氛围淡薄呈无序、自然发展部分生产型企业陆续导入跳出单一的房地产项目开发思维重新整合资源，进行城区更新与价值再造塑造成为宜居城区土地价值没有得到体现城市轮廓与形象尚不明确谈不上任何居住政府开始意识到东部成片土地的价值与发展空间以市行政中心导入为引擎，中央商务区建设为核心的东部新城启动高新园区优化升级，入驻企业调整与转型，各类资源集聚，地产开发渐热锦绣东城皇冠花园江南一品越来越多的民众认同与接受这个区域，如后所述热盘都成为市场上的热点项目Documentnumber6项目与城市发展1结合研究与深访，我们发现主要是以下三类人群选择了项目所在区域：中心城区人口疏导、相邻县市人口进入以及新宁波人的安家落户。中心城区人口疏导：原有城市空间挤压，城市外部拓展与延伸，许多人开始走出老城区，到新兴热点区域安户示例：老三区改善需求群体到鄞州区、东部区域等购房新宁波人安家：这些人原非宁波及周边的土著人，而是在其后的学生、工作与生活中认同与喜欢上宁波这个城市而选择了留下示例：如很多企业的技术精英、中高层管理人员等相邻县市人口进入：城市发展的自然规律与“人向上走”的动机，周边县市人员主动走进宁波示例：如宁波市周边的“奉化、宁海、余姚、象山”等先富起来的群体已习惯到宁波市区购房安家。区域品质人口快速导入区域人口导入“我的城”“进新城”“出老城”Documentnumber7项目与区域发展2项目所处区域为高新园区、东部新城、江东老区等交汇处，边缘还是中心？如何依托区域板块的力量进而支撑本项目的发展，显得尤为重要。高新园区根基未稳江东老区

步履蹒跚东部新城

强势出击项目占位东部新城（确定高品质开发能级）借助高新园区（增强产品物业属性）传承江东老区（重点引导老区客户）项目与周边三大板块互动现状项目区域发展策略初探Documentnumber8项目与区域发展2通过调研，项目周边品质居住氛围开始集聚，价值空间释放；标准办公产品艰难起步，价值倒挂；商业尚处萌芽阶段，价值尚未显现。居住物业办公物业商业物业快速发展阶段高品质住宅开发渐成主流成为区域主要热点物业如绿城皇冠花园、江南一品、锦绣东城等品质住宅受市场追捧艰难起步阶段标准办公产品未能得到更多认同低密度办公产品尚有存量

如科贸中心，一直滞销；绿城研发园在多方助力下亦尚不乐观破土萌芽阶段商业设施稀缺，商业氛围淡薄商圈形成有待时日如东部新城中央商务区内大量高品质商业规划实施物业属性物业发展阶段典型个案示意物业价值模拟售价在11000-17000元/㎡售价在5000-8000元/㎡

增强居住物业开发边缘办公物业开发弱化商业物业开发123Documentnumber9项目位于宁波市东中心城区内，与未来宁波金融贸易服务区与高新区核心区域天然一体，传承宁波中心繁华的同时，占据未来大宁波都市核心一极。项目宗地属性—区位条件3项目城市内核三江口高新区核心未来宁波金融贸易服务区市行政中心约5公里约1公里宁波传统中心宁波未来中心中心城区Documentnumber10项目零距离城市主干道通途路与G329国道，依托成熟的交通路网系统，区域能够快速通达宁波市中心及其他区域。项目宗地属性—交通—周边路网3项目景观干道院士路不到500米城东通往市区的快速干道约1000米衔接城东通达全区的城市快速主道杨木碶路新晖路项目位于通途路与清水桥路交汇处，借助通途路能够接驳市区与绕城高速，瞬间进入宁波市快速交通系统。项目到达世纪大道（G329国道段）不到500米，距离江南路不到1000米。项目周边各路道车行条件佳，且无收费亭等阻碍因素，有助项目实现“出则繁华，入则宁静”等。Documentnumber11项目位置依托现有的G329、绕城高速、甬台湾高速等形成的公路骨架网，项目能够实现与慈溪、舟山、镇海、北仑等区域的快速互动与联通。项目宗地属性—交通—高速公路3Documentnumber12结合宁波地铁规划与近几年建设安排，项目有望借助于1号线与2号线迅速拉近与传统中心城区的距离，缩短北仑到项目区域的距离，便于人口快速导入。项目宗地属性—交通—城市地铁3地铁一号线，2009年动工，2015年前通车地铁二号线1期工程，2010年动工，2015年前建成宁波市轨道交通地铁规划布局图本项目Documentnumber13项目宗地属性—用地现状3项目整体用地具规模，且较为平坦规则。于企业而言，这是“较大建筑规模、中高等开发强度、居住物业与商业开发并重的综合体项目”。项目虽为三独立地块组成，但天然一体，可分可合。用地原为公司厂办用途，无动拆迁抗性宗地区域内地势平坦，地形相对规则，便于高品质规划宗地东、南两侧均邻水系，老杨木碶河与甬新河于此交汇，水质较佳，水面开阔，形成了较好的滨水景观。居住物业商业物业项目地址用地面积规划容积率规划建筑面积其他要求东邻老杨木碶河，南邻甬新河和通途路，西邻清水桥路35176㎡22612㎡不大于2.5不大于4.087940㎡90448㎡必须沿清水桥路设置一座面向街道开放的建筑面积不小于70平方米公厕；必须配建6班幼儿园一所，满足幼儿园设计规范要求；项目规划指标甬新河现状宗地区域内现状居住建面

87940㎡商业建面

39756㎡商业建面

50692㎡杨木碶河现状Documentnumber14项目毗邻国家高新园区与新城中央商务区。依托先进制造业与先进服务业所带来的大量“三高人口”的导入与集聚，将极大地支撑项目高品质居住物业的开发与建设。项目宗地属性—周边产业3初期阶段（已实现）以技术研发精英及中高层企业管理人员为主区域中高档产业从业人员变化中期阶段（3-5年后）以技术研发精英、金融从业人员、中高层企业管理人员为主，后期阶段研发、金融、贸易、服务人员为主特征的高学历高职务高收入人员后期现代服务业拉动（东部新城中央商务区）前期高新产业带动（国家高新科技园区）半导体与光电产业、电子信息产业、新能源与节能产业三大产业聚焦科技研发机构145家企业2000多家已引进各类科技人才2.8万人东部新城核心区，中提升龙头工程重点发展商务金融、贸易服务、会议展览等现代服务业前期已引进在宁波各大金融机构总部规划用地面积2平方公里先进产业三高人口项目周边产业发展与未来人口导入Documentnumber15结合各方面的调查梳理，不论是新投入运行不久的公建设施，还是近期在建设施工中的项目，项目地块的周边配套设施渐趋集中且呈品质化高端化趋势。1975111032812641314151617188新城实验小学（规划）7新城第一实验学校6台湾长庚医院（筹建）5城市文化广场（在建）4市行政中心（在建）3雷迪森广场（在建）2金融贸易区（在建）1国际会展中心17三江超市16华联超市15体育中心14家乐福13维多利亚广场（在建）12外国语学校9院士公园10州际酒店（在建）11高新区管委会教育医疗商业酒店公建行政18泰富广场（在建）项目所在位置项目宗地属性—周边配套3Documentnumber16宗地属性分析结论——产品可能类型易居认为，项目地块具备良好的高端精品物业开发的先决条件与外在利好。2453大宁波舒展，项目区域未来新中心都市空间价值渐趋彰显，区域土地稀缺属性呈现伴生中心城区人口外溢，下面县市区人口导入，为项目开发扩大客户层面带来可能项目周边配套设施渐趋集中且呈品质化高端化趋势，项目走高档精品开发路线水到渠成依托先进产业发展所带来“三高人口”的导入与集聚，为项目精品开发奠定基础依附便捷高效的交通路网系统，项目具备全市型客户导入的物理技术条件16结合区域发展，强化项目居住物业产品开发，弱化商办物业产品开发Documentnumber17项目位置客源通路1客源通路3客源通路2宗地属性分析结论——客源可能通路通路1：来自以江东区为主要的老三区通路2：来自以镇海、北仑主要的周边县市区通路3：来自周边园区与商务区、行政区等的带动通路4：其他项目客源可能通路结合项目区位与交通可达性等条件分析，我们初步判断客户可能来源于老三区、相邻县市区、项目周边等区域。Documentnumber18项目市场机会寻找Documentnumber19项目区域发展现状/总体1东部新城的建设引爆区域住宅需求，城市化进程形成区域住宅发展的动力，区域房地产发展提升的空间较大。政府驱动引擎城市化引爆需求东部新城规划；行政、金融、贸易和航运中心的建设；生活和交通配套的完善；东部新城三江口鄞州新城改善型城市化需求旺盛；大量的中高端人群进入城市中心；新城引爆的区域远期中心化需求；如何借区域发展的势？产品如何定位符合区域发展需求？如何面对区域发展中的竞争？本案

思考Documentnumber20项目区域发展现状/办公2区域的市场化办公需求尚未大量出现，客户接受程度低，而住宅产品由于其潜在的需求出现供需两旺，价格走高的状况。市场层面园区发展层面第一阶段：启动价值点：研发园、商务配套第二阶段：产业化

价值点：配套商品房、人才公寓第三阶段：产业升级

价值点：商住公寓、改善住宅、小型办公

办公投资价值不高，需求不强张江高科技科技园区漕河泾科技园区居住类物业活跃度和价值高于办公物业园区发展决定市场化办公需求较弱案例佐证成交价格成交量Doc白ume屠nt捐num止ber21项目区骑域市场叛发展/住宅总希体3离城市的参距离、过怪江隧道、盖产品品质骂和远期前漠景吸引大诵量城区和裤镇海、北记仑等区域哲的改善型抵购买客户炊，区域住罚宅氛围已霸经基本形间成。本案江装东东部惭新反城区域客户产品特点60%雨20%僵20蹲%60%批15%顽35循%60%醋20%鸡20厘%50%络2拐0%束30民%住：绿城绿暗园50%泽20%耐30倦%区域的凤住宅项无目规模礼较大，匀主力产担品为高俊层，包皆括部分蒸别墅及拾洋房产勺品，主客力户型毕面积为110-五144平方米以文及155-粉200平方米。客户构成刺：区域的客眉户主要由料老三区、控本区域和盟北区（镇养海、北仑概）等组成数；主要关注凶点：环境、银小区品婚质和户烦型设计荐；特征：改善型产链品成为区救域客户成拥交主力。项目竞争声对手在哪役？竞争对手弃的产品如长何打造？区域与驶产品定怀位如何决结合？思考客户>江东区老城区旋周边区域Docu扛ment疮num古ber22区域市遥场发展/住宅客晨户4中高端客幻玉户三级置哥业轨迹与像本区域的秩发展相符攀，未来一弄段时间内殖必将吸引足大量的中匠高端客户推入住，从垒而促进区慨域发展，夫形成高端摄带动形成役城市中心忽的趋势。Note搜s中高端客帖户置业忘轨迹郊区客户市区客户城市中心澡住宅郊区低密苏度产品新兴城市豪宅占有性洗居住投资度盘假型生活型撇居住郊区私降有住宅城市品质互住宅新兴城市豪宅具备高端咬住宅的机嚼会产业型取居住城市资顾源型品质型持居住Docu拉ment躺num惨ber23中高端住铜宅分布的丈三个板块胳由于地缘厌、客户构狗成的不同页，价格接难受和认知头存在差异铜，本项目宵的机会在丈于通过价揉格、价值帝和产品力戒来打造产劳品竞争力诵。市场机会减发掘/高端住嚷宅5三江口江东板块鄞州新如城三江口璃板块鄞州新坊城江东新欧城板块地缘关系+客户构成+产品力城市资源绘板块，供咱应量不大旅，综合物捎业为主，且辐射全市掩客户新兴副中亮心，供应手量大，商陵务、商业刑集中，分秤流城区客虚户、吸引涉南部客群区域、配工套环境、爪价格>价格梯型度>价值梯五度配套、斩规划距离、认梢知规划提踩升板块高，后续种供应较尺大，商钳业配套赠尚未完泳善，辐债射城区量和北部谷客群区位、优概念配套、实祥施>产品梯恶度Doc格ume遣nt杠num喝ber24城市中心钱高尚地段评，各种配板套完善，食区域发展励空间不大誓，但区位肾成为主要贡的竞争点技，本项目场需要提高爷产品力，冬运用价格隔梯度的杠石杆作用，化增加竞争子性。市场高触端板块退特征/三江口现板块5百隆东外现滩花园湖景花繁园凯德汇豪故天下环球中心纯住宅商业公贫寓综合根体住宅综留合体区位认可知周边配兄套发展趋您势产品分析客源分以析>板块驱葛动力城市中心鄙，区位属狮性优质；三江交致汇的资栋源稀缺遇性；老居民我的首选扇居住区何；需要改善育周边的环介境；天一广撑场等大张型商业翁；各种城匠市资源缠的汇聚浑；教育、埋医疗条阶件优越待；道路交屈通略显当拥挤；现状基础特上的区域叹调整；三江口资估源地块的米逐渐减少贡；城市型资规源逐渐溢蝴出和调整忌；综合体塌产品较钳多；住宅产笼品面积哈段较分振散，主施要供应眉产品为110m2以上的户缠型；商业性公火寓产品供烦应较多，访主力户型辉为70m2以下户型凉。区域：老三区+全市辐射遵人群；年龄：20-疯50岁；要素：城市化改猴善、分户葛型改善、慌产品改善位和投资特征：地段疯因素和绢区域喜年好成为汇不同购复买者的校区分。地缘竞争协，分流客恶户，成为比价格梯度惰，需要超涂越本区域聪的产品力旅；该片区秘的区位榜属性决逮定其产井品面积粘空间的培两段式逝分布，乡丰首次置语业和高爷端改善吵产品成周为需求匆热点，考与本项近目区域慨在户型高产品上屑形成直即接竞争围。Docu谷ment关num营ber25市场高端题板块特征/三江口傍板块5成交峰值胃出现在70-9详0m2、155搜-18贵0m2和90-1删10m2；144-天180m2面积段成励交的价格瞒敏感度最害弱，需求赛最为稳定钓；1600下0-18滚000元/m2的成交博量最大横，随着喊价格上葛升，成层交的主隐力面积雀逐渐增冒大。08.非1-0晋9.4三江口典丘型楼盘成事交量价表风（湖景花局园、凯找德汇豪惩天下、游东外滩室花园、城滨江公择寓）成交的洗峰值波荒段性，匀取决于树客户需兼求分阶迁段性，接即首置死和改善婶型需求宾共存，愁以首置面为主；存量共计150卸0套左右，穴其中以90m2以下的卵小户型六为主力桐；供应的恭不断减旦少使得田区域对翅本项目钱的竞争浊性逐渐攻减弱，椒但其发锣展特征溪在2-3年将在铅本项目授区域显搅现。Doc详ume泄nt腿num交ber26经济基础车扎实、周翅边配套完惯善，区域晨中心已经象形成，商涛务园区的锦落成将促乔进高端住签宅的发展盏，吸引宁揪波南部和另分流市区部人群，但鲁目前区位化认知仍为怨主要的路刑障。市场高端扒板块特征/鄞州区板魂块5风格城事宁兴城市贷花园万达广场中海雍洒城世家纯住宅商业公寓装综合体住宅综郊合体产品分撑析客源分啄析区位认拖知周边配昼套发展趋势>板块驱动猫力新兴城市钳副中心，揪区域中心锻；市、区愧政府的裹规划建膊设力度纤；城市南部她高端居住潮板块；受到新枪市民及泳区域人即口的关闷注万达广手场商业盟中心运虹营；科教园区粮等市政工较程；道路和卸公共交像通的完渡善；配套已值经达到康城市级嫂的标准宋；南部商辞务区规底划带来枝大量中趴高端商井务人群构；规划已经梢落实，商屿务和居住添档次将逐煌渐提升；区域主致要供应净产品为奏公寓，捕面积集张中在90m2以下；存在部分痛别墅和洋才房产品，占户型面积犬在200m2以上；高层住疏宅产品暴的主力壶户型为120绘-18富0m2；产品品乡丰质层次亲不齐。区域：本区域捕人群+周边区域找；职业：商务氧、商业驾从业人萄员、周田边区域胳的私营码业主；年龄：20-糖40岁；特征：区域惧内产业倦人群及样原住人税群；地缘性碧竞争不居强，只劣是价格拨比较标费杆，产倘品塑造海和去化挽趋势可狱以借鉴陈；区位的优需求主晨力以小傍户型的乓投资和110-蠢144平方米的浪首次改善些为主，次延主力为大客户型的别涉墅产品，母类别墅产肾品尚未成舟为区域的克需求热点虾，与本项乳目区域竞越争不大。Docu扬ment谱num锁ber27市场高端协板块特征/鄞州区神板块5公寓成关交主力涛面积在90m2以下；住宅的闸成交面登积主力新为110羡-14红4m2，别墅胳产品为250m2以上；主力成连交价格著集中在100缺00-普120妥00元/m2。区域的特奋征决定其京成交以首秩次改善和鹿投资性置节业为主；市场销售咏率较好，龟存量不大渐，中小户马型市场空过间最大；除别墅忌外，价搜格梯度蝴尚未拉里开，购君买客户御的档次贴不高。08.窜1-0亚9.4鄞州中陶心区典柄型楼盘殊成交量伤价表（万达、疑风格城孔事、城柄市花园肠、明天裁广场、站中海雍巷城世家）Docu色ment窜num我ber28区域规划描利好已经伪开始出现艰透支，但避区位向上丝式发展的趋丸势不变，则高品质楼秤盘拉高和旅拉动客户词的预期，去产品价格渣空间的突撒破取决于肉产品力的蚊打造。市场高爷端板块苏特征/江东新具城板块5纯住宅商业公股寓综合英体住宅综合洪体皇冠花园江南一泊品世纪东方ART蓝海雅戈尔锦移绣东城绿城绿园产品分析客源分析区位认知周边配食套发展趋交势>板块驱动唐力离城市宪较近，天但区域缸发展较征慢；规划的新水城逐渐受岂到客户关笑注；高端楼种盘带动沉了区域音的认知感和居民宽的溢出佩效应；商业配娇套缺乏冒，依赖芬市区；交通配以套已经低完善；学校医液疗等设垂施已经糊完善；配套规模薯已经城市卖化但尚未野形成集聚粪；新城建游设和实禁施带来藏大量公穷务和商爸务人群辞；区域已经罚开始出现牙透支，规榨划利好需鞋要配套和核入住人口湾支撑；区域主忍要供应橡产品为幻玉大面积摸的改善婚型住宅舞，品质廊较高；存在部肌分别墅呼和洋房窄产品，规户型面浪积在200m2以上；高层住宅腥产品的主秋力户型为100爽-18汁0m2。区域：老三区+周边区域职业：企事勤业高端拦人群、厘周边区访域的私杠营业主雕；年龄：30-5歇0岁；要素：楼盘品农质、区强域环境特征：关注区醋域属性和榜产品力内部竞争同激烈，把掩握客户需趴求，打造掉最具竞争圈力的产品堪组合；区域的予改善型许居住需灾求依赖精于品牌越的导入葛和产品昏的创新兽，价格厦梯度的喇形成使茂得区域坟成为高都端板块察成为可创能，产何品竞争冶多集中倚在产品辣和资源萝占有上联。Docu案ment讯num套ber29市场高端粉板块特征/江东新闪城板块5成交主力价面积为90-1送10、110呜-14邮4和155-柄180m2200淋-25均0m2面积段钱成交的悦价格敏关感度最京弱，需葵求最为浊稳定；8000祖-120乘00元/m2的成交翁量最大矿，随着瞒价格上饱升，成石交的主予力面积月逐渐增梨大。成交主青力产品提最为分称散，市拳场呈现锻多元化橡消费的枣局面；改善型伍产品所逮占比例假最高，膏大户型罚的市场允空间最绳大，接浊受度逐划渐提高酷；价格梯哑度开始问拉开，挽产品价血格可以建提升；存量不杆多,未来新效上市楼既盘量预踏计达到60万。08.息1-0粪9.4江东新城三典型楼盘狡成交量价新表（绿城绿斯园、皇寺冠花园案、江南罗一品、孕锦绣东住城）Docu蓄ment模num丙ber30高端住宅须竞争的是歪资源、产验品和配套贷，本项目直要根据区游位特点，粗在品质和框配套上塑狭造豪宅形傍象弥补品郑牌劣势，怨借助水景防资源弥补搜区位优势税，差异化苍产品吸引恋客户购买武。高端住捷宅市场锣竞争性枯分析5类别墅精致小户泻型楼盘产品类型销售情况江南一品别墅+高层快皇冠花园高层快绿城绿园高层快湖景花园高层+别墅较快汇豪天下高层、小高层较快东外滩高层一般锦绣东城高层快ART蓝海高层+别墅未开盘中大户型区位产品配套江南一驻品(户型创新）东外滩花剖园（区位优炭越）皇冠、歪绿园（产品品质）湖景花园渣（湖景资搁源）汇豪天下(配套）锦绣东浪城（品牌优势场）ART蓝海（产品规鹊划）Docu旺ment弯num载ber31除江南奏一品外针，公寓除产品多甜在商业浊和商务僵集中区贵，客户扑为产业章和投资葵型客户同，本项喜目需要备弥补区少位和配赞套劣势照，打住昏宅理念妙，通过猎产品和诉价格差效异拉动驴客户。公寓产品穗竞争性分现析6品质楼盘性质定位方向滨江国际商业区位投资型环球中心商业高级行政公寓江南一品住宅投资型（送面积）万达广场商业精装修投资型明天广场商业区域投资型汇豪天下商办综合配套主力户汇型面积/m230忌50辫70恒9舟0号1雾10绣13淋0高中低江南环球中心汇豪天下万达迪赛明农天广场滨江国际际Doc市ume午nt阳num手ber高端住宅+公寓产侦品的组阔合将成玻为区域位开发的寄主力，朱随着项颈目所在化区域的减成熟，匆户型将役有向两挪端发散到的趋势删，即分它户式改矿善、纯也改善及吓小户型近自住将薯成为主希力需求阿。市场机会兔寻找/市场总结6商业公寓仓产品小户型精奔装修公寓鸟为市场主盯流；主力面积贤为30-7聚0m2一房、70-各90m2二房；公寓价格眼相比同区敲域住宅价卖格低15-熟20%；公寓的叔生存条拣件依赖抄于交通症和配套客户的电公寓接虫受度不岛高，在勇本区域去的投资声公寓意走识尚未值产生；住宅产品90m2以下户型虑成交为主炉力，但有搁比重下降奇趋势；125播-18难0m2三、四动房成交型最为稳脱定；全市高含端产品匪由原来郑三江口饼向江东睬区溢出榆；类别墅投产品成尺为目前洲市场供炮应热点顶；高端客催户的需颈求主要煎集中在红分户式士改善和澡环境改湿善；精装公席寓需要仆提高附狂加值；商业公洽寓可以诱成为价钞格梯度归；公寓需要沫市场进一乳步发展的低引导；大面积改领善型住宅浪产品成为若高端市场封的首选；分户式改平善产品将协随着区域膀的成熟而滔成为成交允主力；少量类糠别墅产低品具有赶标杆作缸用，提叉升小区甲品质。Docu送ment病num骑ber33受到政睁策及房绣市影响各，刚需掀市场出货现机会文，但宁惨波市场毕高端改浸善购房病的市场耐支撑力射较强，锄可以产刮生利润厚。市场机会壤寻找/户型面市积7受房市及盗政策影响绘：90m2以下成交艘比例上升割；90-籍144怀m2小幅上升系；144缠-20府0m2成交最为淡稳定；200m2以上成鞭交比例格小幅下缓降；全市成虽交结构岛变化（1万元/平方米以回上）楼盘票成交结构塔变化受房市影独响：90-1钻25m2成交上升比明显；125兼-14藏4m2成交小幅焰上升；144扇-20蒜0m2成交稳浩定200m2以上成才交比例声下降；刚需市场违是机会再改市场诸有支撑高端首库改是机紧会高端再改雪有支撑Docu金ment量num亲ber34区域市舟场的主辟力需求担空间为125-婶144平方米斑，次主毅力需求搞空间为155民-18姐0平方米扩和110潜-12络5平方米，惹机会需求露空间为200-撑250平方米。市场机丑会寻找/户型面勿积708.擦1-0件9.4月高新主区住宅提分面积您供求比次主力主力空沃间：125-查144㎡市场偏活跃度谱和接受氧度均较艰高；次主力空犬间：155汤-18艇0㎡市场郊接受度浴高；110劈燕-12扮5㎡市场接要受度略低剪；机会空间：200-纸300㎡的产汽品市场跌接受度暴最高；艰难空机间：90-1熄10㎡为二驾房产品度受到90㎡的产冰品承接屡性最大铜；144-报150㎡户型替吴代性较强故；超越空柳间：300㎡以上掀大面积所空间次主力Docu果ment捞num匆ber35随着区白域的发笔展，区廉域的客难户吸引睡和辐射众力将越山来越大盒，必将局成为全速市型人支群，目篇前该区旋域的客礼源尚处全于第二喜波客源撑导入阶复段。市场到客寨户/客群导入风分析8项目位置第二波第一波第二波第三波区域客怖户客源度分布及烂的导入凡图示Docu室ment月num恳ber36市场到客窑户/客群分析8区域及少享量周边2006年200择7年200访8年2009年2010年客户来源2011年置业目贤的居民城诉镇化201竞2—客户特征前期中队期后期当地居民般，年纪偏锈大全家庭购箩买首次商荐品房置秀业居多江东区给域+北仑镇海+江北、呼海曙+周边镇舒适性志改善+高端城市精化改善档次较志高，以族政府、至企业高耀管和私范营业主确为主；年龄在30-阵50之间，产非首次枪置业；购买特携征户型面积+总价>小区环境+产品品质小区环脉境+产品品趁质+品牌>户型设出计+价格>配套全市客英源老城溢出苦、新城城惑市化中高档擦次，中农端增加横；首次置业曲增加；年龄有慌变小的浅趋势；生活、公删共配套+户型>小区环境+产品品仆质+价格产品特征规模较键大、品恢质不高悬、户型掘较大但肝非精致虑；品牌开贿发商进模入、环响境优美创、产品兼品质高臭端、配传套不完挨善、生赏活设施梨较差，疯中大户泰型+少量小亩户型生活配适套完善缸、品质跪较高，苹全户型播结构，券小户型身增加不同时衔间段区挡域的客莫群有所绑不同，糖目前该陶区域的蝇客户以厨中高端迈客户为粮主，关雄注产品鸦品质和隔环境，甚需求以院中大户勿型为主遵。Docu气ment观num渠ber37区域客排户的特评征决定请了区域描产品的耳定位方低向，目泽前吸引域的中高虚端客户倍的需求兼以改善历型为主络，关注隙品质，善从而确缓定本项搂目定位宇应以高筑端为目筑标。客户到市很场/项目定位良方向9客户筛选低端产品不符合客户现阶段需求；

低端产品溢价能力弱；

未来客户的改变带来的是户型面积的变化，非产品品质变化；低端定位中高端定位区域内低端项目不多，竞争力小；未来规划前景较好，具有升值潜力；

对开发商要求低；区域存在竞争，同时板块的竞争会分流客户

对开发商要求较高，需要承担机会风险

房地产市场的调整尚未明了，市场存在风险

区域目标客群为中高端，具有消费可能。？方向中高端住落宅产品组合成为革项目定位访的方向，端但考虑到舅未来的需键求变化，数需要在户型设计眉和户型面晚积上进行考停虑。Doc抱ume皱nt剧num飞ber38项目产忠品机会堡寻找Doc滤ume宽nt漫num塘ber39不同物换业类型次组合的冻规划布医局，可间见购房同客户以关城市改宣善型和钟郊区品言质型为刷主，关脉注产品唯的品质建，对别愁墅类产枯品接受缓度较高辩。建筑规某划空间/规划布局1湖景花园江南一品汇豪天下ART蓝海不同物业双类型的混旺合，即满呈足容积率纺要求，又求提升产品季价值。客户群需括保持一致（户型面嗓积调节）高层产品泊缺乏层次沫感；中心景观沸塑造较差廉；分析：借鉴点丛：※汇豪天下错落的补产品组阶合、大转尺度的喜建筑间豆距和中讲心景观愚；※ART蓝海中央景战观和水眠景的独哲享；大尺度培户前尺畏度。机会点腥：充分利用冷双面水景呆资源；打造板屿式观景袄大宅；大尺度的蹲建筑空间侧和资源独杯享Docu样ment践num期ber40主题景忘观和水尊景成为骡客户豪衡宅认知隐的一部用分，本毙项目应书充分利删用两面怨临水的服特质，殖借鉴豪次宅对水堂的处理版方式，警打造具限有主题贿景观的溪顶级水熊景大宅魂。建筑规划哑空间/景观规划2楼盘名称容积率绿化率园林主题特色景观布局方式江南一品1.730%现代风格中央湖泊公园水系分块式，六重景观ART蓝海1.7330%——千米双水岸线中央景观与水岸互动湖景花园230%苏格兰原生态日湖景观日湖曲线延伸水系景观汇豪天下二期230%现代西式江景高层围合式中心景观绿城绿园2.7135%欧式园林喷泉、绿地中央景观辐射、道路-中央-宅间三级景观绿城皇冠花园2.542%现代欧式露天半月游泳池空间节点与绿轴结合百隆东外滩2.535%中西结合水景散布高层之间大规模的梦欧式主题偏景观；景观主祝轴或大齐面积水动景为中济心，体把现对资笋源的占铃有；充分利浮用外部若水景资肝源，打分造观景帆、亲水浮大宅；最大化的代扩大景观栋的延伸面个。分瞒析客户群奇：理性而高猴追求的阶舌层；主题景观米、资源的狠占有、水锯景以及绿描化的强广吩度成为关迟键；Doc清ume妖nt吐num前ber41沉稳、辨低调、林品质感陵强的立折面风格合，正如启这一批李阶层客盼户所表政现的特麦征，如着何在低竹调中体津现大气酒、简洁略中透出熊品质将鲜成为项按目打造跟成功的悲关键。建筑规划抬空间/建筑风蹄格3特点A-DE抖CO、欧陆搭和新古勿典主义乐为主；立面简凯凝重、钻典雅，环运用干疲挂石材叮、高档题面砖提共高品质膨感；外立面骂虚实有事序，无裂外漏管姨线；客户特征揪：沉稳、棉低调、追梨求生活品娇质的阶层他们不求晓奢华，但透求身份感柜、不求时承尚但求耐丢看该类产品斯的配套设游施相对集景中，均以愉会所和小煌型商业为火主，宣传效会所功能设，品牌宣劲传不足，雅相对客户筐更关注教闯育资源。功能配套4*数据来乞源：易居幅中国房地防产决策咨播询系统楼盘名称规模/万m2会所/m2会所功能配套江南一品385900室内恒温泳池、室外沙滩泳池、双幅网球场2万商业汇豪天下二期85000（双会所）室内泳池;网球场;健身房;室外泳池;桑拿房高档休闲商业街+双语幼儿园湖景花园10——室内外泳池、健身、休闲吧等高层底商ART蓝海112000室内恒温泳池、健身、休闲吧、斯诺克、室外网球场小型配套商业绿城绿园（住宅）6.65000室内外泳池、健身、阅览等——绿城皇冠花园358000室内外泳池、健身、休闲吧高端酒店商业配套Doc鼓ume漠nt蝇num圆ber42会所的放特色不毕强，无驰知名品嫩牌入驻肤，对客愧户吸引像力不强振；商业以返传统的狼配套商厚业为主练未与客遣户群消薄费特征铲真正结殃合；会所和商慎业不成为胁楼盘宣传企的卖点；对配套学抹校的重视胀程度仍较炮高。分瓶析客户群：关注会登所本身仪，但对义功能要津求不高更关注同的是教锄育资源保和生活揪便利；Docu校ment姻num暴ber43豪华大堂启和车位、筒外立面材悄质成为项零目高尚品工质的因素梢，大部分烦采取精装刑修来提升浪项目品质踢。建筑细节5楼盘名称大堂立面材质车位比装修江南一品6米挑高酒店大堂涂料、面砖1:0.96

无内部装修ART蓝海酒店式挑空大堂石材1:1.33无内部装修湖景花园4.5米豪阔大堂面砖1:1.20

2000元/m2精装修汇豪天下二期普通大堂面砖（简约风格）1:1.38

3500元/m2精装修绿城绿园星际酒店豪华大堂石材1:23000元/m2精装修绿城皇冠花园底层挑空豪华大堂面砖1:0.7无内部装修百隆东外滩地下大堂，1层挑空豪华大堂面砖1:1无内部装修气派的斯大堂设何置成为逐档次提易升主要呢点；立面以高拥档面砖和换石材为主泪；高科技、疲环保和绿宪色概念开鸦始出现；车位比一找般较高，丽超过1:1。分余析客户群遥：彰显档废次感的厅细节处孔理。客板户低调肚的品质佣生活表丽征关注其环鞠境的品质握，体现其烘追求奢华凯的内在感斧受Doc筑ume胳nt固num伴ber44产品的户秆型以90-胜144、150魔-20退0面积段为顽主，竞争座点集中在逆观景和大短尺度空间配上，反映浆区域购买我客户的享誓受生活的慈理念。户型分析6楼盘名称主力户型/m2户型卖点后续主力户型竞争点江南一品110-144、150-200户型多样，赠送面积（30%以上）38、8970年产权、LOFT空间、精装修ART蓝海————90、139、170、200大尺度空间，观景理念锦绣东城90-110、180总价控制、功能合理90-125功能空间BOBO城136-200——200-300别墅空间皇冠花园100-147、160-190户型结构、大尺度空间70-90、110-138、170-200延续优势绿城绿园150-180大尺度、精装修————首次改善岛和大户型掘改善户型号为主力；舒适设计乏和大尺度金空间为主袭要卖点；小户型陵以赠送物面和精交装修提吹升竞争掀力；后续的供尽应的大户宁型减少。分满析客户群夫：城市高所端改善荐型和高粥端城市暴化客群瓶；关注户卵型的舒洲适度，夏对附加约值关注葛不高；Doc讨ume蛋nt饲num缎ber45这是一衡群城市裁的高收哪入阶层厉，他们爹可能职认业、身艇份有所厚不同，奋但是他翠们的置罪业目的掠和关注桥点决定迈其阶层坑的统一乎性。产品到燃客户/客户总结7置业目毒的主要目的捆：区域高端挂改善+城市化高环端改善次要来源殃：郊区化晋品质改普善辅助来攀源：城市化改捐善客户特征主要：阶层意盏识强、棉财富积烘累较多菌、追求述品质、伏不求表刚面奢华谁；次要：资源具有舞占有欲、括关注产品肺细节辅助：具有品牌继意识套、献投资改善玩欲强；产品关注吩特征主要：整体档次臣感、立面厌风格、绿小化景观、良资源占有欺（水、山漠）；次要：教育配套愧、生活配小套、户型伐舒适度辅助：内部装稀修、建决筑细节沙、户型睛附加值一群追求脑品质的城案市高端阶遍层沉稳低调偷、趋于理汽性注重身瘦份、不这求时尚享受生脏活、追轮求唯一低调生活边、追求品着质Doc松ume符nt尘num况ber46我们根诊据以下咸标准选缝择适合听的、有瓣代表性交的案例似进行分偿析，通衣过研究茧借鉴为伸本项目修的产品拢设计与闻深化提状供更宽秘广的视豆野与智阵慧。产品案例选择标准滨水资源高端品质高层产品为主取得成功深圳·香蜜湖1号北京·棕榈泉公寓深圳·红树西岸上海·世茂滨江花园客户到产关品/经典案例地选取8Docu致ment村num蛾ber47产品借鉴馒点会所设腹施规划布局产品设计项目重钻要景观盐节点、具备规模判、健全功遵能、国际唉级设施配赶置与顶级桌服务充分考缴虑项目仍景观的议均好性注重单体撞产品的私辛密性，构总造人车分重流体系设计统一舌的独特的卸项目标识锦系统建议每丙单元入纽奉户设置崖豪华挑氧高大堂注重观平景空间届的导入主动创驴新实现丹高层产执品生态协化、别拉墅化体详验以舒适称型大户胃型设计脊为主，挤并适度汽的多元废化配置先闹进的科汇技与智像能化设治施社区景气观极至利用接外部滨水拴景观资源引，重视社胶区内大玩尺度中浅心主题纸景观构互建，导染入各类丹优质独梅特小品母素材建筑风鹿格建议古撕典精神例融入现准代风格深，华贵演而尊荣对建筑银立面的武细节与诵材料的枝考究产品表搞现要求通过对适输合的、有竖代表性的辫产品案例玩进行分析乖，这将为诵本项目的述产品设计蚂与深化提废供更宽广手的视野与抵智慧。客户到产答品/经典案例项总结8Doc音ume派nt盆num杏ber48对案例涨的分析泡，总结鸟出城市判高端住纲宅的产等品发力朵点。客户到杂产品/项目产品嚷发力点寻丧找9顶级规算划（建煎立标准岂）极致的稿占有和象利用外斩部资源挎；围合、点伸式布置，棉大空间尺泼度，大量送运用水景坏；高层低熄密度化主和高绿序化率；高品质叹园林：回主题园累林布置境，多重惭绿化体稍系；高端配套雕设施顶级会所字的引入，君专业化的劣会所服务格；高档的掘商业配值套+少量精喂品商业栏；高星级府酒店和敬服务式足公寓的什配套；知名双竿语幼儿斯园、小年学的引鸦进。特色的服初务体系知名物业蚕公司的物笑业管理；个性化、助特色化的拘服务体系耽；创新的默产品设堪计（提戴高舒适旅度指标连）豪华户型校设计：室轰内阔绰、首舒适的空功间尺度，轿极致的观榨景空间；豪华建君筑节点芹：大堂芬、入口滴；豪华装鱼修：立悉面、内舰装、电沙梯和门其窗；高智能尾化、科芝技化设啦施的运猪用。城市豪宅发力点Docu登ment悲num懂ber49客户对规城划和产品耽关注因素束的价值排倒序直接决精定着本项胞目在产品咳力打造上欢的着力点签和方向。客户产作品价值毯排序/规划因便素-产品因素10建筑风格建筑细节及豪华程度建筑用材及外装景观面积及绿化层次高科技及生态技术运用大尺度的空间布局内部的交通流线等占有资卧源的强戏度和深呼度户型功能响性客户产偏品关注龟因素排田序客户规划众关注因素均排序*数据来码源：易居芽中国客户主调研系统Docu笨ment哀num光ber50不同的景讲观规划因柴素对于客跟户的吸引争力效应有畜所不同，着项目产品虹定位需要谱对客户最恐关注因素芝进行重点漫打造。客户产习品价值赌排序/景观规划10规模制胜中央水面流动水系成规模的树种大面积草坪主题风格和景观变换1精致细节精致园林小品情趣空间处理3局部特色处理

入口景观处理

外部绿地与景观处理地形变换2按照对好客户<打击力>排序低高*数据薯来源：绑易居中阳国客户排调研系霞统Docu涌ment跪num墓ber51客户对携产品户许型和配些套因素绵的价值纽奉排序直睬接决定牵着本项牧目在产队品力打欺造上的借着力点尿和方向辽。客户产优品价值恒排序/户型因素-配套因抚素11豪华精装修和电梯配置奢华空间（观景、会所）舒适的空间尺度户型对资源占有程度精品及配套商业户型赠送面积等附加值顶级会所配套高星级酒店、商务设施配套设施交通配套知名中小以学校配套户型功笋能性客户户抗型关注松因素排拢序客户配丝式套关注倚因素排苏序Doc必ume栗nt除num佛ber52通过对关油键客户价园值要素的佳比较，本旬项目具备反走高端的兄气质，如肺何打造产共品、提升垮价格的关卖键是，需械要产品设愚计走高端妖的共性，芽还是共性佛上的极致系？产品价拘值比较/产品设瓣计方向12关键客户价值要素江南一品皇冠花园锦绣东城本项目1价格676——2公司品牌57853大尺度、低密度的建筑空间布局676——4小区景观面积687——5景观绿化层次576——6生态环境87687建筑风格786——8单体建筑细节营造685——9户型多样性及附加值866——10户型的舒适程度及装修情况686——11会所豪华程度及项目多样性685——12物业管理（安保、智能化）786——13教育配套667714商业配套的档次及规模786——Docu中ment孕num仓ber53通过对客镰户关键因狸素的排序验，本项目撤在均好性店因素保持狐（或降低慕）的基础发下需要增睡加价值性僚因素的投讽入，从而置提高项目燃的产品价父值，获得稀利润。客户产品五价值重构/产品设跟计方向12关键客户价值要素江南一品皇冠花园锦绣东城综合评分本项目策略价格6766.38提升成本敏感因素1大尺度、低密度建筑空间67877共性保持2小区景观面积687773高尚建筑风格786774户型多样性及附加值866775配套设施面积78676.56单体建筑细节营造6856.56.5价值提升因素1大面积水景/景观绿化层次6766.38价值性增加2会所的豪华程度及独特性6856.383户型舒适程度及装修6866.77.54物业管理（安保、智能化）786785入口、售楼处、样板房处理7666.37固有因素1公司品牌578——5营销强化2教育配套667——73生态环境876——8由大到播小Doc稿ume廊nt拔num扯ber54通过对客茶户产品价薄值的重构要，在结合软成本的情戏况下，打厚造产品的嗽最大化价最值，实现文项目价格耍的飞跃。客户产肃品价值石重构/产品设染计方向12体现项狸目价格饰飞跃的醒定价产品均钥好性下委，成本结构究的优化产品价光值和客夹户价值渠的飞跃感动购房凉者，刺激赏购买诱因Doc爽ume板nt密num沙ber55项目市场渐及功能定浸位Docu哭ment昼num云ber56项目定位智是建立在疲对客户深货入了解，芬充分考虑补市场发展步特征，结兵合地块本滴身特点进睬行深入详窃实的分析晨和论证。项目地冲块定位小背景1市场背景

客户背景

定位三要素

地块背景客户特征：区域客户集中特征明显；中高端客户对于城市豪宅关注度较高；中高端客户以企事业单位和私营业主为主；关注因素：对区位、资源占有、产品特色关注度高；区域客户特点：来源于江东、老城区及镇海、北仑；属于高端改善型，对产品品质关注度高；房地产发展：经济发展和政府有效控制，市场经历08年波动后，09年开始启动；物业市场发展：住宅规模档次逐渐提高，办公需求不足，商业发展呈大规模中心式；区域市场：办公需求不足，商业未来供应较大，高端住宅需求旺盛，处于启动阶段。区域特点：城区版块、未来城市副中心区域形象：高科技园区边缘，环境较好交通特性：城市主要干道、公共交通不多地块特性：双河景、地块私密性好发展契机：中提升、东部新城规划Doc靠ume笼nt峡num孔ber57基于市场兴及地块条溜件下项目付定位分析1地块条件商办/住宅=1：1地块临近商会展中心垒，东部新递城地块位坏于科技烘园区，轮商业配睡套缺乏市场背景城市发农展较快慎，市场或短暂调附整后上弄行区域住宅南物业形成拘氛围，办懂公需求不葬足刚需市场参成绩比例秋上升，高摆端改善保繁持稳定突破解播决思路重塑客户稀价值，打位造全新产稀品以住宅貌为引擎毫，商办化均为配死套辐射全市酒高端阶层牲，追求极烈致做市场宿的领导街者，价戚值最大委化常规解决决思路卫：以商办为踪蝶引擎，塑站造项目高丹端综合体棵形象以区域客瓜户消费能忙力出发，前打造园区斯小户型住慰宅随行就占市，成北为市场弓的跟随攀者，价其格竞争Doc穗ume散nt串num预ber58本项目拍所处区具域属于惯发展迅伤速期，鼠要想在询区域立醋足，本愧项目的戒定位方雾向需要蛮“美的放与众不朗同”，乱即基于碑区域价惠值，打霉造全新傲产品。基于区涛域发展/客户角度读项目定位弃分析1区域特征发展阶段产品塑造方向陌生区域，认知度低“婴儿”期“她需要长的很美”重新定义区域价值，提升形象区域发展迅速，拥有一定区域价值“少年”期“她需要美得与众不同”基于区域价值，定义全新产品区域高成熟度，区域价值已被充分认可“成年”期“她需要是完美的”利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大区域客严户价值寺正在提幸升，区疤域的客壳户以高乏端改善戏型为主安，包括吹老三区愤、江东经及周边让区域的枝购房人亚群，因必此项目球定位要搏关注客户价值俯的共鸣点哥，打造全锹新的高端理产品。Docu娘ment谦num末ber59项目整体努定位2大宁波·殿赏级·中央府邸项目的较标杆产院品高端的哭产品组冈合强调对肝景观独排享和占视有树立公司占品牌取得价酬值的最龄大化类住宅片产品中小户孙型顺应显区域发使展气质型居牙所，强调漫产品价值凡和理念领先的哪产品理位念，打等造高端奥、时尚亭、精品高档办阁公及精付品酒店余为主体蚁商务街耍区精品酒弄店高端育配套外化加精品巩商业创砌造尊贵炼的城市季气质，悄吸引高剪端人群城市豪肢宅精品公喘寓商业广场Docu停ment薯num层ber60宗地条件商业环境–项目商业档发展方向并与各资源光要素匹配绑度分析企业禀赋中低低城市型商难业区域型寸商业社区型商茧业指标与现状匹配度社区型商业区域型商业城市型商业宗地条件人流高低极低可达性高中中能见度高中中商业环境商业氛围高低极低商业竞争弱中强未来规划低高高企业禀赋商业资源高差差销售去化高中低经营管理高中低中中低高中高根据项树目宗地冰商业发剑展资源念要素分类析，建辈议本项食目的商宿业发展舒以提供慢社区型浸商业服制务设施挑为主，蛋适当导扔入些满血足区域毙功能需咐求的精皱品商业段。项目定位/商业发展妨方向2Docu抹ment层num佳ber61根据相关惰商业预估额技术经验昆与类似项镇目商服配宗套，结合炼易居服务现经验，建中议本项目棉的商业配歪套建筑面桂积约700奇0m2左右。基于项艰目和客置户角度植商业体喘量初步翁估算2007跳年宁波人菌均商业面类积约1㎡根据我国弄居住小规壶划设计规略范，一般荒居住组团招人均商业钻服务设施粱面积在0膊.8-1竟.2㎡结合国际病较发达城叫市经验，归人均商业杯面积在1绸-1.5特㎡须考虑到心项目较高抛品质建设针要求适当做一施些精品商够业服务更役多人群预测项胞目商业磨面积约800四0平方米北京棕粪榈泉国测际公寓建面32万㎡，商脆业面积（喘会所1.3万㎡）共2.3万㎡北京星设河湾建面60万㎡，商惨业面积（尿会所1.4万㎡）共2.0万㎡深圳香形密湖1号建面13万㎡，挥商业面删积（会卖所200脆0多㎡）3000㎡建议项杯目商业环面积约600英0-8嫂000平方米从一般商付业规模预涝测技术角泪度来看参照其恋他类似赢高品质油项目商翁业做法建议项吩目商业惨面积在700省0平方米貌左右，患其中会套所约5000平方米矛，其他黄商业约200框0平方米2Doc喘ume扫nt司num损ber62考虑到弦项目整约体发展笨方向，议结合广留场，融骡入滨水饮特色，酿建议项黑目服务趁配套设伍施整体址上实现利”商业健‘小而邪精’、什会所‘拌大而豪吴’“项目定按位/商业功鱼能建议社区配仓套型商羽业：以满足社该区日常生绪活服务功您能为主建议设吗置在通惜途路入室口，结州合广场旺做集中墙街区处撒理建议面遍积在2000平方米左炸右高档精郊品商服粘：建议与会巡寿所结合在扫一起建议设骆置在通冒途路与病甬新河硬一侧与办公警（酒店派）区域冻有效衔虚接塑造成滨宋水区域标丛志性建筑建议高档封精品商服搁（含会所竭）规模在500虫0平主米怠左右2Doc食ume龟nt台num拔ber63商业公寓挺产品主题腾定位2立足宗惜地条件契合项峡目定位都市融合持体高端聚臭居区产品发展魔方向建议项目哑商业部分应的产品主萝题定位为忍“城市起近居室，生讯活新天地谨”项目产利品发展伟方向项目产品伍功能解构将D1地块与D2地块整合示起来通盘咸考虑，构埋筑融公寓饭、办公、尿酒店、商体业、会所保等一体的森区域活力壶中心，促毛进与提升粘项目高端幅聚居区形怨成。特色酒店顶级会所项目产品功能组合精品商业优质办公臻品公寓项目核心福节点高价值病支撑点Doc彼ume院nt爪num知ber64对于住部宅产品孕，作为价本项目倒打造的倚重点，为需要深椒入的分管析，本致项目两假类不同趣的产品影不同“枝类型”毫同“气创质”路产线，旨掏在树立捐品牌，雁获得利泼润。项目定丢位/住宅产装品定位判方向2公寓产怎品以精致责、品质痛感为方钉向；主力户型觉为40-葵120紫m2；突出产品繁卖点，呈珠豪宅个性共享社嫂区配套遭和社区触景观；户型选夺择以对只住宅的俊补充的淹自住型竹为主，头考虑年筹轻一代晚的居住礼需求；服务式公品寓以园区劲高端客户须为主；主题教莲育会所正吸引年蚀轻客户住宅产品尊贵、豪馆华，打造剥城市豪宅疏；项目利润汁点和品牌首标志；125-道144和150-耍200m2主力户型扇，200m2以上次奴主力；强调对水乘景和园林匙景观的独左享；高档的馆商业和灭会所配其套，精昂装修、扫科技化萝大宅；平层楼王店拉开价格卡差距，树茄立区域标眉杆。Docu订ment盯num昏ber65住宅部分羞产品主题单定位3定位思炒考方向产品定位膏及诠释通过对残住宅核要心要素归的思考朝，本项益目的住裁宅部分总从豪宅营和城市碎的角度届占位，餐打造城候市高端露项目，絮树立企制业品牌诱。住宅产碑品立足区域引导市半场优化成本取得利润高端品质精确定位豪宅居米所，城朋市传奇豪宅要永素创新、高乐尚的建筑销理念高端、锈主题式元园林景议观舒适、蓄豪华的雁户型设坐计特色、扩高端的葛会所配贡套城市传奇塑造企中业品牌引导区常域发展拢的豪宅牧观立足区很域，精继装修大否宅城市资源倍极致利用Docu炒ment贩num排ber66住宅物零业选型/关键驱动塔要素4根据本价项目