宁波文化产业项目市场报告可行性

设想问题Q1：项目租售比例？Q2：项目租售价格？Q3：项目销售期限？项目本体分析本体属性开发制约余姚中心城区本案本体属性/区位：项目位于城区西南，位置较偏

余姚—位于长江三角洲南翼，宁波市西北部，东与宁波市江北区、鄞州区相邻，西连上虞市，北毗慈溪市；本案—位于余姚西南，隶属兰江街道，距中心城区5公里,余姚高速道口2.5公里;高速道口本体属性/配套：交通通达性好，但周边缺乏配套设施本案南雷南路南环西路谭家岭西路交通南环西路为城区绕城公路，连接城市主干道谭家岭西路和南雷南路，可通达余姚城区各区域；配套周边仅403路公交；无其他餐饮、金融、商务等配套；万达广场距本案2.5公里;

汽车南站距本案3公里;万达商圈汽车南站本体属性/四至：东南西三面厂区，北面民房，环境较差23145南侧苗木基地4西侧道路厂房3道路民房1东侧道路2厂房5本体属性/规划：集产业服务、办公、人才公寓一体的创意园区名称面积（㎡）用地面积83506建筑面积153959地上建筑面积125259其中产业服务中心107888研发楼16345其他1000建筑密度33.25%容积率1.5绿地率20%研发楼区块，主体4层，部分2层，总建52923平米产业服务中心（12F)大气、简约公建立面人才公寓开发制约/自身限制：项目内、外环境影响开发进程及客户心理内部高压电塔内部现有建筑周边厂房

地块内、外现有的高压电线，会影响项目开发进度及办公氛围；

地块内部现有建筑，会影响项目开发进度；地块周边为厂区、民宅，易对客户产生“环境差，不宜商办”先期心理影响；开发制约/其他限制：区域发展、开发商品牌效应、产品特性等因素，使项目开发风险加大

区域发展限制余慈片区发展规划落实及不断投入，将令余姚城市建设产生偏重，对城南板块而言，弊大于利；品牌效应不足作为企业在余姚首个开发项目，在当地品牌影响力相对不足；规模较大，产品单一项目为工业用地，规模较大，产品单一，后续销售压力较大；地段价值梳理：项目在区位、配套、环境、品牌、产品等诸方面存在抗性

项目地处余姚城南，位置较偏；地块交通通达性较好，但周边配套设施缺乏；地块内、外环境影响项目开发进程及客户心理；余慈统筹规划，对地块而言，弊大于利；开发商在当地品牌效应不足；项目规模较大，产品单一，开发风险较大；市场环境分析城市发展楼市动态市场环境城市发展/规划：余慈统筹规划，对地块区域价值提升有限1、区域空间结构”一轴“即贯穿南北的生态经济发展轴；”二区“即北部都市发展区和南部生态发展区；”三带“即沿湾产业带、沿329国道城镇发展带、沿姚江旅游发展带；2、北部都市区空间结构”一个中心“即余姚城区、慈溪城区和姚北周巷片区；”三园“即慈溪杭州湾新区、余姚滨江产业园区、龙山慈东产业园区；”六镇“即观海卫、三北、庵东、泗门、丈亭、梁弄；余慈统筹规划城市发展/规划：余姚城区规划，对区域地块功能提升有限余姚中心城区规划形成”三轴、三心、五片“空间布局；”三轴“即现代服务业发展轴、城市第二产业发展轴和沿江生活休闲轴；”三心“即老城商贸文化中心、高铁商务中心和生态绿心；”五片“即城中片、城北片、城南片、城西片和生态片；城南片功能定位作为余姚老城居住功能向外拓展和疏解的主要空间区域之一，成为余姚城市居住环境最佳区域；整合区块内经济开发区南区产业发展，优化布局，提升功能。本案项目区域城市发展/经济：余姚第三产业比重偏低，有很大发展空间2011年宁波市区/余姚生产总值、第三产业总值2011年宁波市四区三产比例2011年余姚三产比例余姚国内生产总值660亿，为宁波市区33%；余姚第三产业产值为224亿，为宁波市区24%；余姚三产比例为6%：60%：34%；宁波市区三产比例为23%：30%：47%；以上数据说明，余姚第三产业发展存在很大空间，”退二进三“产业政策还须进步推进；楼市动态：近几年余姚商品房/写字楼成交量回落 2008年6月-2012年6月余姚写字楼销售面积2011-2012年6月，余姚商品房成交量明显回落；

2011-2012年6月，余姚商品房成交价格上升明显，增幅20%左右；成交价格主要受悦龙湾等高素质楼盘成交影响；

近几年，余姚写字楼年成交量徘徊在5万平米；成交量有限受新开写字楼项目偏少有关；商品房写字楼市场环境/格局：写字楼价格1000元/㎡，租金0.8-1.5元/㎡城北区域城西区域市中心区域中塑商务大厦售价：10000元/平米租金：0.8-1.0元/平米中塑世纪大厦售价：10000元/平米文山创意广场租金;1.5元/平米阳光国际大厦租金;1.2-1.5元/平米中宇大厦租金;1.0元/平米阳明188租金;1.0元/平米太平洋写字楼租金;1.1-1.3元/平米时代大厦租金;1元/平米白云商贸中心租金;1元/平米市场环境/个案/中宇大厦：入驻企业为品牌实力型企业，整体档次较高项目名称：中宇大厦地址：玉立路、长安路物业类型：1*14F，总建1.6万㎡；产品面积：1100㎡；层高：3.5米；装修情况：公共部分装修，内部毛坯；配套：分层中央空调、员工餐厅；租价：1元/天/㎡；物管费：3元；入住率：90%；入驻企业：房产公司、政府机关为主；办公面积：1100㎡为主备注：开发商持有物业，对外招商；市场环境/个案/阳光国际：入驻企业较杂，档次一般项目名称：阳光国际大厦地址：玉立路、长元路物业类型：1*22F，总建2.3万㎡；产品面积：70-1000㎡；主力70㎡、140㎡；层高：3.6米；配套：分层式中央空调；租赁价：1元/天/㎡；物管费：2.5元/月/㎡；入住率：80%

入驻企业：贸易、金融类企业为主；办公面积：70-200㎡为主；交付：2010年市场环境/个案/太平洋：入驻企业规模偏小，档次较低项目名称：太平洋办公楼地址：南滨江路、新建路物业类型：1*13F，总建面积：7000㎡；产品面积：60-70㎡；层高：3.2米；配套设施：2部电梯；立面主材：面砖；租赁价：1元/天/㎡；入住率：70%

入驻企业：贸易类、制造类为主；办公面积：100㎡以下为主；市场环境/个案/时代大厦：入驻企业规模偏小，档次较差项目名称：时代大厦地址：南雷路物业类型：1*10F；总建面积：8000㎡；产品面积：60-200㎡；层高：3.2米；配套设施：2部电梯；立面主材：涂料、玻璃幕墙；租赁价：1元/天/㎡；入住率：70%

入驻企业：广告/媒体/培训类为主；办公面积：100-200㎡；市场环境/个案/中塑国际：入驻企业较纯粹，项目档次较高项目名称：中塑国际大厦地址：塑料城舜达西路物业类型：1*5F/2*28F，总建10万㎡；产品面积：150-1500㎡；配套设施：5部电梯，商务中心；售价：1万元/㎡；销售率：95%

租赁价：1元/天/㎡；入住率：60-70%

入驻企业：以塑料、贸易类为主；办公面积：100-200㎡为主；市场环款境/个案/中塑世亦纪：产汁品面积混偏小，裤档次一解般项目名称驴：中塑世遮纪大厦地址：新建北斑路物业类型息：1*12括F，1*25船F，总建纽奉约6万㎡；产品面积太：40-2拔00㎡，主力70-8样0㎡；立面主摔材：干挂大吧理石、玻璃幕挎墙；开盘：2012厘-03售价：1万元/㎡；销售率：30%；市场环境/个案/文山创刊意广场手：旧厂榨房改造婆，余姚的现有最糟大的文化创意为园区项目名贞称：文润山创意营广场地址：新建北款路、文缎山路物业类休型：1-8F，旧厂房遵改造；总建：约9万㎡，一期眠约1万㎡；产品面窗积：主力50、70、150进㎡；层高：4-8米；租赁价鸟：1.5元/天/㎡；签约率男：一期70%；开园：一期2012营.09入驻企责业：科研、孵乌化等创新失企业办公面洗积：50-证400驱0㎡；备注：定向招商蹦，政策扶青持；市场环遵境/个案/阳明188：厂房改今造项目，象规模偏小蜻，余姚首烤个文化创生意项目项目名碧称：阳照明188地址：阳明西俊路188号物业类正型：1-2F，旧厂州房改造训；总建：500却0㎡；产品面拔积：主力50㎡；租赁价：1.0元/天/㎡；入住率：90%以上；开园：201削0.0纽奉7入驻企陈业：以动漫肺、设计剥创意、离工程检骄测类公酿司为主著；办公面积讽：50-例100取0㎡；100西-20甩0㎡；备注：定向招商首，政策扶谱持；市场环鸣境/客户分析书：入驻企喝业以贸易伟、生产制巴造类为主眠；办公需求面积400㎡以下为主入驻客户尺办公需求睁面积入驻客遗户类型入驻企业枕办公需求哪面积以400倦㎡以下为田主，其规中办公豪面积100眯㎡以下占35%；写字楼闸入驻企绸业以贸完易类、荣生产制斗造类为持主，占冷整体69%；市场环境/市场供需象：201邀2年6月-201史4年，余酬姚市区玩写字楼笼供应量预计兰在31万㎡项目体量(㎡)供应时间中塑世纪大厦4.5万存量中塑商务大厦0.5万存量银亿四明广场1万2012年年底保利文化广场2万2014年众安三期5万2014年河姆渡世纪广场8万2014年南雷南路行政商务区10万2013-2014年合计31万至2012年6月，余姚轨市区写字挡楼存量约5万㎡；预计201剥3年始，膜南雷路信行政商烂务区部谢分写字烂楼将陆弱续“隐念性”推报向市场隶，两年脆内，供身应体量咱在10万㎡以上曲；201榴4年，众安蹲三期、河秀姆渡世纪寒广场、保痒利项目写箱字楼项目赠将陆续推侮向市场；截至2014年，余姚繁市区写字私楼供应量甲预计在31万㎡以上素；201瓦2年6月-20爬14年余姚棋写字楼宣预计供踪蝶应量市场环境/市场供氧需：2014年，余姚仍写字楼供卸应量明显三，市场竞争更为申激烈201乳2年6月-201练4年余姚写结字楼供需舌情况201昆2年6月-20箱13年，市暗区写字煎楼供应犹量有限屠；2014年，写字椒楼项目将次陆续推向离市场，供妈应量将急洁速放大；依“退二桃进三”产留业发展趋购势，市区片写字楼需愧求量将稳纽奉步提升，往预计201知3年需求量趴为5万㎡，2014年为6万㎡；2014年，余劲姚写字彩楼市场留供需比咱持续放愁大，市鲜场竞争券激烈；市场环乌境梳理根据城市存规划发展福，地块所嘱在区块价阳值提升有周限；余姚第真三产业条比重偏苹低为主欧；企业咸办公需季求面积贵以400㎡，还有尚很大发刘展空间便，为当锐地写字及楼发展摊带来机食遇；近几年，怕余姚商品阵房/写字楼祥成交量总下滑明淡显，但家成交价朗格稳步浮提升；余姚写积字楼成任交价格含约1万元/㎡，租金0.8词-1.扣5元/天/㎡；余姚现沫有2个文化吨创意园机区均为袋旧房改搁造项目姐，只租峰不售，敞租赁情质况良好贫；现有写字驾楼入住企例业以贸易纲、生产制级造类企业状以下为主洒；至201司4年，余姚狸写字楼供购应量将达与到31万㎡，按活余姚写字秧楼市场5-6万㎡/年销售据量，市臭场竞争梦会愈发乘激烈；项目可行知性分析租售比例租售价格销售策铲略租售比例/个案介绍项目名称白：创新128地址：鄞县大细道、启剩明路物业类哄型：165独栋办公华楼；3栋人才公础寓；总建：约20万㎡，分三税期开发；产品面积哈：625踢-20料00㎡，主力700蓝-90予0㎡；售价：9000元/㎡；入住率：整体70%；开园：一期2010智.07，现二寺、三期肌已开园原；项目名称纲：创E慧谷地址：镇海中泳官西路物业类型召：36独栋办公父楼，3栋人才公躬寓，2幢高层写四字楼；总建：10万㎡，分兵二期开获发；产品面权积：625障-20粗00㎡，主力700-乒900㎡；开园：200途9.0肯9租售比外例项目位置体量(㎡)创新128鄞州20万创E慧谷镇海10万134创意谷江北区0.5万民和·惠风和畅文化产业园高新区13万创意1956江北区3万新芝8号江北区0.5万合计47万宁波市区游现已开园钉、在建文俱化产业园乏区项目规摧模约47万平米俩，考虑境未知相叹似项目障，按1.2系数核久算，宁直波文化赶产业园嚷区项目这规模为56万平米。宁波在建堂、开园文颠化创意园袜区项目租售比例宁波文化崖创意园项芦目规模56万㎡余姚国内窗生产总值奶为宁波市异区33%余姚第三险产业总值唱为宁波市务区24%同比例办，余姚稠文化创烫意园项赠目规模18.绿5万㎡同等比例罩，余姚文祥化创意园六项目规模13.4万㎡以第三忍产业繁再荣度为壳比例，闲对余姚锦文化创欲意园规叶模进行傻评估，金考虑余族姚“退裙二进三流”空间咏，认为柄余姚文晋化创意篮园规模氏在15万㎡较合适余姚现追有文化设创意园膜项目“临文山创葬意广场中”、“痰阳明188”共计规筑模7.5-怕9.5万㎡，尚有5.5肌-7.馆5万㎡市场空间游，取中间狱值6.5万㎡本案建耽筑体量砍约12.5万㎡，其中6.5万㎡体量适合据开发文化孝创意园项蜓目租售比例文化创意渣园体量6.5万㎡“普通写挺字楼”闻体量6万㎡浙商1号政策扶活持，租寇售价有暴保证！无政策萄扶持，户租售价爬较低！可售部谷分持有部掉分租售价格可分析评分指标权重文山创意广场阳明188本案地段40%353830规模10%849通达性20%161715配套20%181915外立面10%769合计100%848478权重100%60%40%100%租金价格(元/天/㎡)1.51.01.2通过市场豪比较法，址得出本案瓦写字楼（熔可售部分娃）租金为1.2元/天/㎡，按4%年投资厕回报率雨，推算本案写野字楼售术价为1100泥0元/㎡；销售价施格测算篇（一）租售价贞格分析销售价服格测算艇（二）鄞县大道天童南适路鄞州核四心区创新128900润0元/㎡雍城世适家1500勒0元/㎡盛世天职城150望00元/㎡风格璟铺院170吐00元/㎡蝶园130倡00元/㎡创新128周边住遭宅价格膏约1500澡0元/㎡周边住恼宅与创诉新128价格比值志在1.6：1—1.破7：1租售价遮格分析销售价格陪测算（二肿）谭家岭绞路南雷南蜂路本案本案周边任住宅价格叮约100喝00元/㎡周边住踢宅与创泛新128价格比眯值在1.6：1—1.杨7：1本案周边据住宅价格9000元/㎡；依照比值户，本案写渔字楼（销罢售部分）材售价为5900讲-630擦0元/㎡；万达广搬场110校00元/㎡余姚市区金色蓝庭850四0元/㎡租售价格合分析销售价辆格分析颗（可售