房地产投资讲稿

第四章

房地产投资

估算及资金筹措学习目标通过本章的学习，要求学生掌握投资估算的内容，重点掌握投资估算的方法；熟悉房地产项目投资的构成内容；了解投资的资金来源和使用计划安排。

第一节房地产投资估算固定资产建设投资无形资产开办费预备费固定资产投资调节税房地产开发项目投资储备资金流动资金经营资金成品资金结算及货币资金建设期利息一、建设投资的构成与估算（一）固定资产投资构成与估算（二）无形资产构成与估算（三）开办费构成与估算（四）预备费构成与估算（五）固定资产投资方向调节税二、流动资金的构成与估算三、建设期利息的构成与估算

（一）固定资产投资构成与估算

1.固定资产投资构成

（1）建筑安装工程投资

①建筑工程投资②安装工程投资

（2）设备、工器具和仪器投资

（3）工程建设其他费用2.固定资产投资估算

（1）扩大指标法

①单位生产能力投资估算法②指数估算法③比例估算法（2）详细估算法（1）扩大指标法①

单位生产能力投资估算法根据同类项目单位生产能力所耗费的固定资产投资额来估算。计算公式：——同类项目实际固定资产投资额——拟建项目所需固定资产投资额——拟建项目生产规模——同类项目生产规模——物价换算指数②指数估算法

根据同类项目实际固定资产投资额来估算。

计算公式：

式中n——生产规模指数，根据不同类型企业的统计资料加以确定(0n1)③比例估算法根据已有的同类项目主要设备投资占整个项目固定资产投资总额的比例等统计资料估算。计算公式：式中I——拟建项目的固定资产投资额K——拟建项目主要设备占其总固定资产投资的比例n——设备种类数Q——拟建项目中第i种设备的数量P——拟建项目中第i种设备的到厂价①建筑工程投资估算(A+B+C+D)A直接工程费

企业管理费B间接费财务费用（A*费率）其他费用C计划利润=（A+B）*利润率D税金=（A+B+C）*3.4%②安装工程费=设备购入价*费率（2）详细估算法人工费直接费材料费机械使用费A直接工程费其他工程费现场经费③设备工器具仪器设备A国产标准设备设备购置费=设备出厂价+运杂费B国产非标准设备设备购置费=设计费+生产成本+计划税金+计划利润+运杂费C进口设备

设备购置费=+++++工器具仪器④工程建设其他投资到岸价格进口关税进口消费税进口增值税银行与外贸手续费国内运杂费

（二）无形资产构成与估算

1.无形资产构成

（1）专利权（2）非专利权（3）商标权（4）商誉（5）土地使用权

2.无形资产投资估算

具体计价方法为：

投资者作为资本金或合伙条件投入的，按照评估确认或者合同的约定的金额计价；从企业外部购入的，按照实际支付的金额计价；自行开发的，按实际支出计价；商誉只有在企业合并，接受投资和从外购入时，方可作价入账，否则不能作为无形资产入账。（三）开办费构成与估算

1.开办费构成

开办费是指企业在筹建期间所发生的各种费用，主要包括职工培训费，在注册登记和筹建期间起草文件、谈判、考察等发生的各项支出，销售网的建立和广告费用以及筹建期间的人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、律师费、注册登记费以及不计人固定资产和无形资产的购建成本和利息等项支出。

企业在筹建期间发生的下列各项费用不应计入开办费：应当由投资者负担的各项费用支出；为取得各项固定资产、无形资产所发生的各项费用支出；筹建期间应当计人资产价值的汇兑损益和利息支出等各项费用支出。

2.开办费估算

开办费一般根据目标项目筹建期间的支出、项目特点以及同类项目的经验数据加以估算。（四）预备费构成与估算

1.预备费构成

包括基本预备费和涨价预备费两大部分。(1)基本预备费，主要用于：进行初步设计、技术设计、施工图设计和施工过程中，在批准的建设投资范围内所增加的建设费用；因一般自然灾害所造成的损失和预防自然灾害风险而采取必要措施所支付的费用等。(2)涨价预备费主要用于因项目建设期的投人物价上涨而需要增加的费用。对投资项目进行分析时，一般根据当地的材料、设备、工资等的价格和标准作为估算的依据，在项目的实施过程中，这些费用也可能会发生变化，即投人物的价格可能上涨，为此设置该项费用。

2.预备费估算

不同类型项目的复杂程度不同，预备费的比例也不同。预备的估算可考虑两种方法：一是分别估算基本预备费和涨价预备费。前者根据项目的具体情况，如投资估算的粗略程度，不可预见因素的多寡等来确定计算比率；后者可根据当时的通货膨胀率来考虑。二是两项合在一起，取一个比率计算，—般可按固定资产投资、无形资产投资和开办费总和的10％—20％计。

（五）固定资产投资方向调节税1.固定资产投资方向调节税

早在1991年4月16日，国务院颁布了《中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例》，其目的在于贯彻国家产业政策，控制投资规模，引导投资方向，调整投资结构等。在中国境内进行固定资产投资的单位和个人是固定资产投资方向调节税的纳税义务人。“三资”企业和禁止发展的项目不适用该条例。

2.固定资产投资方向调节税估算

对投资方向调节税进行估算时，计税基数是年度固定资产投资计划数。按不同的单位工程投资额乘以相应的税率，求出建设期内每年应交纳的投资方向调节税。房地产开发项目固定资产投资方向调节税的计收办法和标准为：商品住宅，按总投资额的5%计征；经批准允许建设的楼堂管所，按投资额的30%计征；解困房等，按总投资额的0％计征；其余按总投资额的15％计征。例1某建设工程在建设期初的建安工程费和设备工器具仪器费共计45000万元，建设期3年，第一年投入25%，第二年投入55%，第三年投入20%。设建设期内年平均物价上涨5%，基本预备费率为10%。问：应提取多少预备费？解：预备费=45000×10%+[（45000×25%×（1+5%）–45000×25%]+[45000×55%×（1+5%）²–45000×55%]+[45000×20%×（1+5%）³–45000×20%]=4500+562.5+2536.875+1418.625=9018万元二、流僻动资金猴的构成歼与估算流动资狱金是指魄项目建庆成后，挑为保证床正常经夺营所必魄须的周树转金。（一）昆流动资范金构成（二）流默动资金的嗓估算（一）流光动资金构捞成1.储备尚资金包括经俘营准备岂阶段购绩置的各岗种原材课料、辅炉助材料麦、燃料马、外购半成品劣、低值匙易耗品抛等。2.生溪产资金指经营阶送段投入的袭各项目在穗制品、处伸制半成品动的费用和紧待摊费容用。3.成危品资金包括产搭出后待林销售的虎各种库勒存产成萝品。4.结简算及货堵币资金结算资烈金指正舰在结算黑中的各室种款项蒸，如发永出商品概应收帐章款、预误付的购料侄款以及拴短期负芳债等。植货币资蠢金指库厚存资金萄和银行数存款。（二）系流动资完金估算1、遥扩大指芬标估算慈法一般可大参照同街类项目盘流动资旨金占销起售收入恐、经营典成本、踢固定资令产投资驰的比例脸等来确尖定。例旨如，百垮货商店刚、零售携商店，削流动资闯金可按垮年销售希收入的松10%~15占%估算；机窃械制造项继目可按年译经营成本愁的15%~20%估算等宪。2、分披项详细估雾算法（1）屋储备资失金估算储备资地金是为批保证经今营活动壁的正常统进行，垄而储备其一定数浇量的材恼料、商像品等物资，从出而占用的饲那部分流虾动资金。长估算公式混如下：某投入姥物的流啄动资金川需要量悬=该投微入物的榨单价*虹年耗用易量/3介60*肠储备天响数储备天数盗=行+挠*严+吩+兰+在途天数平均供招应间隔天数供应间隔系数验收天数整理准备天数保险天数式中角供应间握隔系数州一般取警值50陪%~60%（2）生息产资金估剥算生产资赵金即从恩投入生垒产到产避品完成脚这一阶盛段占用薪的那部库分流动桌资金估算公式前如下：生产资金誓需要量=×仍×在产品日指平均生产下费用生产周期在产品成本系数（3）脖成品资泊金估算成品资伏金是指煌从生产樱完成到凯产品售惭出这一轨阶段所锤占用的牌流动资也金估算公趟式如下：成品资金零需要量=愤产品平均鲁销售量×单位产品鸡成本×定额天勤数在产品偶成本系区数=单位产品专成本中的执材料费+孔单位产品筛成本中的伟其他费用息/2单位产贝品成本三、建设终期利息的政构成与估池算建设期狼利息是炊项目在热建设期旅内因使穗用外部益资金而棉支付的哑利息。估算公式膨为：式中携R——晶—有效防年利率r———横名义年利改率m———冷每年计息点次数为简化议计算，脖假定各欺种外部己借款均砖在年中瘦支用，樱按半年旨计息，轮其后年泰份按全亡年计息茧；还款宇当年按芦年末偿倦还，按肯全年计翻息，则奴建设期曲每年计乘息的计赚算公式汗为：每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款支用额×）×年利率1/2第二节样房地产脏投资资金颗筹措在正确慎估计项永目总投矿资的基金础上分炊析比较氏，以较腿少的悔成本，较高拼的效益筹煌措到必要乒的资金。一、房恶地产投迫资资金慰来源分需析二、资金游筹措成本量与筹资决踢策自有资厚金银行贷查款赶银行疯信贷抵押贷款资金的措嫩筹集资丢房地产股录票房地产债值券外国政补府贷款利用外婚资国际金融覆组织贷款外国商业适银行贷款与外资合属营财政拨劲款发行境外笑债券预售款承包商件带资承顺包一、房地区产投资资浇金来源分脏析（一）自哈有资金自有资金竭一般包括渐企业自我降积累、主凳管部门投封入的资金捆和联营的众企业单位泽提供的资饮金三部分才。（二）巨银行贷座款1.银籍行信贷2.抵押优贷款按期限沟分，房代地产债结券有长寇期债券愉（10冈年以上块）、中驱期债券大（1~汇10年稀）、短锐期债券课（1年踢以内）态三种（三）剪集资1.房播地产股均票2.房寸地产债遭券（1）才有记名纽奉式（2）悬无记名感式1.外铜国政府屯借款2.国包际金融身组织贷沉款3.外国斗商业银行赚贷款4.与外叶资合营5.发盟行境外渔债券（五）仍财政拨肥款（六）份预售款（七）承沙包商带资环承包（四）利拥用外资二、资金奏筹措成本竟与筹资决顿策（一）影灶响筹资成绳本的主要窑因素分析1.筹芳资时所付治出的“代刃价”2.菊影响生因素（二）仗筹资成员本的测筑度——貌筹资成士本率1.面各单项民筹资方冠式的筹书资成本规率2.姐综合筹资示成本率（三）敞资本结许构的优叔化与筹焦资决策资产=碰负债+攀所有者艳权益1.挽资本结酬构2.资殿本结构评猫价方法（1）芳加权平唇均（2）E骂BIT-元EPS分节析法（一）躺影响筹舟资成本耳的主要告因素分柳析1.筹纱资时所饭付出的订“代价徐”（1）资昆本占用费提：使用资乘金所支付旧的费用。（2）各筹资费耗用：筹嫁资过程宫中的资降金与人蝇力等耗防费。（3）特需定条件下仍的机会成捡本：房地悬产投资者坛从企业内偶部所形成的浆机会成辅本。2.影瞧响因素（1）筹哥资的资本棋结构（2）必资金的嫂时间价满值（3）出鸣资者所考素虑的风险妨报酬（4）资赏金的供求袭关系（二）容筹资成绢本的测孔度筹资成蜂本既可胶以使用雅绝对数仅表示，茫也可以侄使用相将对数表沙示。筹伶资成本更多是使广用相对数碰，即筹资休成本率，在公式为：式中——第1年初筹集资金时的净所得现值

——第t年末房地产投资者的付款n——房地产筹资者从收到资金到最后一次向资金所有者付款的持续年数k——筹资成本率（1）银营行贷款的惊筹资成本胶率1.各槐单位筹识资成本俊率（2）股辽票的筹资堵成本率普通股作的筹资址成本率优先股筹略资成本率（3）债秩券的筹资枪成本率根据筹系资项目逼未来股遮息的估罚计和股糟票市价皆来确定按股息每戴年以固定缘瑞比率增长倚来确定（4）泥留用利原润筹资振成本率1.各微单位筹近资成本值率（1）银愤行贷款的山筹资成本徒率计算公祥式为：式中——房地产投资者借入的贷款额

——每年需支付的利息

——房地产投资者所得税税率

——贷款期限

——银行贷款的筹资成本率

假如银行要求的相称存款余额占银行贷款总额的比率为f，房地产投资者正常的存款余额为，n趋近于无穷大，则与f的乘积大于时，可用下列公式求出（2）原股票的授筹资成看本率普通股的杨筹资成本逝率根据项目深未来股息纤的估计和柱股票市价俱来确定计算公式凉为：按股息每年喇的固定比基率增长来寒计算，设糊普通股股耕息每年按g增长计算公式治为：式中

——普通股的市场价格

——预计第t年未发放的股息

——普通股筹资成本率优先股筹赤资成本率可赎回优赛先股的筹慈资成本率乒计算公式粉如下：式中——优先股股票销售价格

——第t年未支付的优先股股息

——优先股筹资成本率

——第n年末准备赎回优先股时应偿还的股本

（3）债券的筹资成本率计算公式为：假设债券桑的市场价脚格为p，保债券的筹虽资费用与仔债券市场搬价格的比点率为f，都债券的票散面价格隙与市场价缝格的差为胡D，n趋塔于无穷大屡，那么当膀债券溢价顶或折价发陪行是，则浑债券筹资匠成本率，但计算公式兄为：式中

——企业发行每份债券所获得的筹资额

——企业债券的期限

——每年需支付的利息

——企业所得税率

——每份债券的筹资费用

——债券的筹资成本率（4）脾留用利地润筹资纳成本率根据筹资消项目未来冒股息的估般计和股票仁市价来确吉定按股息每年悦以固定比旋率增长来荷确定通用算法式中

——股东个人所得税式中——留用利润筹资成本率当n为纯无穷大潜时：2.综柜合筹资串成本率计算公运式为：式中——综合筹资成本率——筹资方式的种类

——第i种筹资方式和筹资方式和筹资成本率

——第i种筹资方式筹得的资本额占总筹资额的比重银行贷款贷款余额500万元年利率8.5％抵减金额20万元所得税率33％普通股发行总额50万股500万元预期股利l元／股发行费用2.5万元预期股利增长率3％优先股发行总额50万股500万元股利率0.7元／股发行费用15万元债券发行总额1600万元债券利率9.0％发行费用16万元所得税率33％留用利润所得税率25％留用利润200万元股利率0.7元／股普通股市价12元预期年股利增长率5％[例]设某房地产投资项目制定的筹资方案有关财务数如表某房地产项目筹资方案有关财务数据表问:各单项筹资成本率和综合资金筹资成本率？（1）各久单项筹资神成本率500×8.5%×(1–0.33)500×(1–)20500×100%=6.03%②普通股狮筹资成本盯率为：3%+×100%=13.05%

50×1500×(1–)2.5500①银行贷款筹资成本率为(忽略不计)③优先股缘瑞筹资成本励率为：50×0.7500×(1–)15500×100%=7.22%④债券虹筹资成汗本率为1600×9.0%×(1–0.33)1600×(1–)161600×100%=6.09%⑤留用歼利润筹粱资成本截率为：[5%+]×(1–25%)=8.12%0.7012×(1–0)(2)闻综合筹信资成本侧率由已知，裹总筹资额所为(50觉+160亡0+50饶0+50廉0+20蜓0)，即浆3300丛万元，因而可刮求出W俭i，如链下：=5003300=0.15=0.15=0.15=0.48=0.07代入综合这筹资成本咐率计算公候式，可得K=0愈.15×6.租03+材0.1稍5×1饭3.0冲5%+守0.1克5×7些.22专%+0供.48杀×6.鉴09%桥+0.秒07×匹8.1偶2%=音7.4化4%1.资本仍结构（1）喂资本结铲构的概鲜念资本结构充问题是企仍业各种长积期资金的难构成比例鼠问题。（2）资样本结构中什负债的意注义一定程娘度的负轿债有利弦于降低霜企业资苍金成本负债筹资斗具有财务锻杠杆作用负债资金扁会加大企筐业的财务糠风险（3）权最优资浩本结构所谓最优竟资本结构扁是指在一爸定条件下苏使企业加泊权平均资竿金成本最良低、企业堡价值最大属的资本结傲构。2.资四本结构悄的评价世方法（1）银加权平袭均资金缠成本法企业在做隐出筹资决伏策之前，毫会有若干学个备选方退案，加权汁平均资金享成本法是没首先计算垫各个备选肌方案的加驱权平均成扒本，然后恶根据加权婆平均成本撤的高低确划定最优资清本结构的进方法。

[例]

东方公司原来的资本结构如下表所示。普通股每股面值1元，发行价格20元，目前价格也为20元。今年期望股利为1元／股，预计以后每年增加股利3％。该企业所得税税率假设为30％，假设发行的各种证券均无筹资费。

东方公司资金来源表单位：万元筹资方式

金额债券（年利率5%）普通股（每股面值1元，发行价20元，共80万股）1600

1600合计3200

该企业现欲增资800万元，以扩大生产经营规模，现有如下三个方案可供选择。甲方案：增加发行800万元的债券，因负债增加，投资人风险加大，债券利率增至6％才能发行，预计普通股股利不变，但由于风险加大，普通股市价降至16元／股。乙方案：发行债券400万元，年利率为5％，发行股票20万股，每股发行价20元，预计普通股股利不变。丙方案：发行股票36．36万股，普通股市价增至22元／股。

解：为了忍确定上述途三个方案踪蝶哪个最好剩，下面分信别计算其撇加权平均遣资金成本允。1.计算计螺划年初澡加权平诞均资金压成本。源各种资主金的比慢重和资咱金成本培分别为Wb=×100%=50%16003200Ws=×100%=50%16003200Kb=5%×(1–30%)=3.5%Ks=×3%=8%120计划年初加权平均资金成本为：Kw=50%×3.5%+50%×8%=5.75%2.计算给甲方案的证加权平均氧资金成本程。各种资载金的比重药和资金成波本分别菜为：Kb1=5%(1–30%)=3.5%Kb2=6%(1–30%)=4.2%Wb1=×100%=40%40001600Wbs=×100%=40%16004000Wb2=×100%=20%4000800Ks=+3%=9.25%116甲方案的加权平均资金成本为：Kw=40%×3.5%+20%×4.2%+40%×9.25%=5.94%3.计算绳乙方案的稻加权平均积资金成本遗。各种资奔金的比重阴和资金成本岂分别为：Wb=×100%=50%400+16004000Ws=×100%=50%400+16004000Kb=+3%=8%120乙方案加权平均资金成本为:Kw=50%×3.5%+50%×8%=5.75%4.计粒算丙方坟案的加娇权平均选资金成狮本。各危种资金枯的比重株和资金在成本分尘别为：Wb=×100%=40%16004000Ws=×100%=60%800+16004000Kb=5%(1–30%)=3.5%Ks=+3%7.55%122丙方案的加权平均资金成本为：Kw=40%×3.5%+60%×7.55%=5.93%从以上滨计算可到以看出押，乙方否案的加推权平均辟资金成吵本最低败，所以波应选用含乙方案店，即该笔企业应夜保持原竖来的资烫本结构寇，50忠%为负削债资金播，50旷%为自凡有资金茅。(2)锹EBI摔T——载EPS垦分析倾法财务杠杆EPS/EPS=EBITEBIT–I–E1–TEBIT=收脑入–成本I——负氏债利息；岸T喝——税率戚；聋E——度优先股股收利；财务杠杆的定义财务杠杆（DFL）反映息税前利润与所有者收益之间的关系，特别用于衡量息税前利润变动对普通股每股盈余变动的影响程度。财务杠杆系数是每股普通股盈余（EPS）的变动率相当于息税前利润变动（EBIT）变动率的倍数。公式如下：

DFL==EPS/EPSEBIT/EBITEBIT–I–E1–TEBITEPS=（EBIT–I）×(1–T)–ENEBIT(1–T)NEPS=I——负债利息；T——税率；E——优先股股利；N——流通在外的普通股股数；Ⅰ财务杠高杆的作用说明每桂股收益魔的变动蜜幅度现假设俱财务杠趟杆系数踢为2，薯那么如狂果息税跃前利润犯变动1些％，那舟么每股么盈余就句会变动氏2％，承前者若上变动4览％，那转么每股赴盈余就容会变动认8％。解释每股喜盈余预测海中的误差财务杠杆难系数除了邻说明每股垫盈余的变课动幅度外岩，还能说发明每股盈跳余的偏离康值。如财乱务杠杆系扯数为2，欢那么如果饺息税前利革润的实际阶值偏离预谷测值1%垃，那么每犹股盈余的陪实际值就爱会偏离预欣测值2%更。衡量企业烟的财务风财险财务风忘险是指漂由于企沟业选择摘了不当己的资本乌结构而老发生的自财务危代难的可启能性，咏财务杠敌杆系数渠是衡量麻这种风烈险的工倘具之一尚。

【例】假设有3家公司，其资本总额相等，均为1000000元，但资本结构不同,3家公司的资本结构如下表。设普通股每股面额50元，A公司拥有普通股20000股(1000000÷50)，B公司拥有14000股(700000÷50)，C公司8000股(400000÷50)。优先股每股1元，每股股利0．1元。如果3家公司的息税利润均为100000元，所得税税率为50％，则它们各自的每股盈余和财务杠杆系数为多少？

三个公司资本结构表单位：元

项目

A公司

B公司

C公司8%的债券10%的债券优先股普通股1000000

200000100000700000

600000

400000

合计

1000000

1000000

1000000解：A公司：EPS==2.5100000（1–0.5%）20000DFL==1100000100000B公司：EPS==2.29(100000–16000)(1–0.5)–1000014000DFL==1.56100000100000–16000–1–0.510000DFL==2.5100000100000–60000C公司：EPS==2.5(100000–60000)(1–0.5)8000EBI嘱T——稼EPS分析法负债的赤偿还能颗力是建逗立在未涌来盈利破能力基吸础之上陈的。研捡究资本衡结构，斜不能脱码离企业梳的盈利芝能力。考企业的渠盈利能偶力，一勾般用息谱税前利估润(E甩BIT续)表示欢。负债筹资丑是通过它视的杠杆作快用来增加拒股东财富乒的。确定轿资本结构普不能不考谈虑它对股浇东财富的淡影响。股悼东财富用捆每股利润捐(EPS脚)表示。将以上纹两方面杏联系起固来，分漆析资本莫结构与榨每股利派润之间耳的关系感进而来蹦确定合姓理的资讲本结构浑的方法栏，或息封税前利脊润—每股利麦润分析法简蹦写为EB切IT—EPS分谱析法。

【例】华特公司目前有资金75万元，现因生产发展需要准备再筹集25万元资金，这些资金可以利用发行股票来筹集，也可以利用发行债券来筹集。下表列示了原资本结构和筹资后资本结构情况。根据资本结构的变化情况，我们可采用EBlT—EPS分析法分析资本结构对普通股每股利润的影响。详细的分析情况见下页表。华特公司资本结构变化情况表单位：元

筹资方式

原资本结构

增加筹资后资本结构增发普通股(A)增发公司债(B)公司债(利率8％)普通股(面值10元)资本公积留存收益资金总额合计100000200000250000200000750000

10000030000040000020000010000003500002000002500002000001000000普通股股数(股)20000

30000

20000

项目

增发股票

增发债券预计息税前利润(EBIT)减：利息税前利润减：所得税(50％)净利润普通股股数每股利润(EPS)20000080001920009600096000300003．2200000280001720008600086000200004．3华特公司不同资本结构下的每股利润单位：元问：究竟戏息税前利暂润为多少敲时发行普嫁通股有利机，息税前维利润为多英少时发行刷公司债有跟利呢？解：其计算公连式为（EBIT–I1）×(1–T)–D1N1（EBIT–I1）×(1–T)–D1N1=EBIT——每股利润无差异点处的息税前利润I——负债利息；T——税率；E——优先股股利；N——流通在外的普通股股数；（EBIT–28000）×(1–50%)–020000（EBIT–8000）×(1–50%)–030000=求得：EBIT=68000元在此点：EPS1=EPS2=1元在绘图时倾，选用的浅第一个点锻是当EB煤IT为2茫0000处0元时，驴采用普通巴股融资的跃EPS为仿3．2暮元，采淡用债券融朗资的EP斧S为4．茫3元。另漠外一点，靠也通过选丧一定的E赌BIT来技计算相应尺的两种筹龄资方式的绞EPS来镰获得。在技图中，选栗取的是E互PS为0匀时，那么奏，采用股贴票融资时艇EBIT心必须负担赶8000柿元的利息僻，而采用古负债融资仙必须负担软2800氧0元的利葛息，这样盖可以得出砌相应的两膜种筹资方留式下的第贷二点。EBIT—EPS桑分析图黑简单明摧了，从毒图中可爪以看到挥，当E涛BIT沃大于6抵800震0元时辨，债务礼融资的正EPS飞大于普妇通股融乒资的E浩PS；蕉反之，壁当EB环IT<鞭680谋00元更时，普座通股融勤资的E乱PS大某于负债折融资的闷EPS衡。而E宰BIT颂等于6眨800圾0元时勉两种筹治资方式青的EP偶S相等借。43323210.8叉22.罗8驻4眉6丑8大10方12盐14控16等18悲20魄EBIT滚/万元EPS/栗万元6.8第三节愧房地产投鄙资筹资决读策分析案繁例例：某房桥地项目总阔投资12驶159万娘元，设计信了5种筹灭资工具，冰其中银行斤长期借款弃(10年乎期，利率愚8％)6叠00万元教，发行金杠融债券(犁20年，年利率9％拣)10滨00万元胃，发行股什票，优先惰股(股利船7%）4美20万元狼，普通股扁533毫4万元，独留用利润攻270装0万元，零共筹集资克金10习054万趣元。该项身目资产负乱债表及相反应的财务求补充资料玩分别如表所示。试据此旋对该项奏目的筹羊资方案狂进行决鸟策分析木。资产金额负债金额流动资产现金应收账款存量商品房预付费用流动资产合计

21407607030215012080流动负债应付账款应付银行贷款应付税费应付到期长期债务应付股利流动负债合计

1350450651601252105固定资产合计79长期债务银行借款(10年，8％)金融债券(面值1000’元，20年，9％)6001000负债合计3750股东权益优先股(面值100元，7％)普通股(面值10元)留用盈余42053342700股东权益总计8454资产总额12159负债与股东权益总计12159项目资产负债表单位：万元优先股：发行费率每股股息每股现行市场价

3．0％7．0元／股．76．25元／股内容

金额或数量普通股：发行费率每股收益每股现行市场价每股股息股息预期增长率3．0％1．0元／股12元／股0．75元／股5．5％金融债券筹资费率现行市场价公司所得税率个人所得税率相称活期存款余额最低活期存款余额

1．5％