房地产企业全面预算管理

房地产企业全面预算管理基础理论篇

第一章概论一、全面预算的含义（一）什么是预算？

所谓预算是企业为实现预定期内的战略规划和经营目标，按照一定程序编制、审查、批准的，企业在预定期内经营活动的总体安排。从其表现形式上看，企业预算就是企业按照特定方法和程序编制的，规范和约束企业预定期内所有活动的，一个个具体而详尽的经营活动、投资活动、筹资活动计划。

（二）全面预算的概念包括以下五层含义：1、全面预算是企业实现预定期内战略规划和经营目标的方法和工具；2、全面预算是由经营预算、长期投资预算、筹资预算、财务预算等一系列预算组成的集合体；3、全面预算是按照一定程序编制、审查、批准的；4、全面预算目标是以事实为依据，以历史的、已实现的运营成果为基础，通过对市场、产品、企业自身诸多因素进行分析谁、科学预测而形成的；5、全面预算是对预定期内企业经营活动、投资活动、筹资活动的总体安排，是对企业未来发展状态和运作过程的量化描述；

（三）全面预算的内容：1、经营预算：

主要包括：销售预算、生产预算、直接材料预算、直接人工预算、制造费用预算、产品成本预算、采购预算、存货预算和期间费用预算等；2、长期投资预算：

也称资本预算，是指预算期内企业进行资本性投资活动的预算，不涉及企业的日常经营活动，是不经常发生的、或一次性业务的预算；主要包括：固定资产投资预算、权益性资本投资预算和债券投资预算等；3、筹资预算：

主要包括：经营筹资预算和项目筹资预算；4、财务预算：包括现金预算、利润预算和资产负债预算等。

二、全面预算管理的含义

全面预算管理是指企业为了实现战略规划和经营目标，对预定期内的经营活动投资活动和筹资活动，通过预算的方式进行合理的规划、预计、测算和描述，并以预算为标准，对其执行过程与结果进行计量、控制、调整、核算、分析、报告、考评和奖惩等一系列管理活动的总称。

（一）全面预算管理的概念有以下含义：是以实现企业战略规划和经营目标为目的的内部管理活动；是以预算为标准的管理控制系统；是利用预算方式细化和实现公司战略规划和经营目标的一个过程；涉及企业经济活动的方方面面，是一项全员参与、全方位管理、全过程控制的综合性系统管理活动。是公司高层领导（机构）与公司中低层员工（机构）之间进行纵向整合的平台，也是公司总部各职能科室、分公司、子公司之间进行横向整合的平台。（二）全面预算管理的基本原理图反馈报告上级经理预算监控结果与预算标准比较制订预算设定标准预算执行与预算监控下级经理继续运行或整改运行

（三）全面预算管理的动态分析：战略规划经营目标预算执行实际计量执行预算编制预算修订预算矫正差异确定差异原因通过通过实际与预算进行比较是否与预算相符差异是否可以接受预算编制是否准确

（四）全面预算管理的静态分析（如下表）：

名称功能基本任务1、预算编制模块将来自股东、市场的压力传递给各个层级；将企业战略具体化设计表格、分解、细化预算指标，设置预算编制的程序和方法等2、执行模块完成各项预算指标针对预算指标开展业务活动3、控制模块以预算为标准，监控预算的执行采取各种控制手段和措施4、调整模块在必要情况下，对预算进行调整设计预算调整的程序、方法5、核算模块反映预算执行的进度和结果设计、开展责任会计核算6、分析模块确定和分析预算与实际执行结果之间的差异分析差异产生的原因和责任，设计预警标准7、反馈模块保证上级对下级预算执行过程的监控设计反馈报告，为整改措施拟定程序8、审计模块保证预算管理系统中传送真实和完整的数据开展预算草案审计、预算执行审计、内部控制制度审计等9、考评奖惩模块保证预算管理系统中的当事人有足够的动力和压力设计业绩指标体系、责任体系、奖励资源、奖惩制度10、管理及技术支持模块为预算管理提供所需的管理条件支持及技术条件支持设计有关制度配置计算机硬件，开发全面预算管理系统

三、全面预算管理的内容

1、确定预算目标：即将企业的经营目标分解细化为预算期内的预算目标；

预算目标是预算编制的依据，是全面预算的起点，指导和约束着整个预算编制及执行过程；分为企业预算目标与部门预算目标。

2、编制预算草案：即通过“自上而下、自下而上、上下结合”的程序编制预算草案；

预算编制是预算目标得以具体化和量化的过程，是将预算目标分解为部门责任预算目标并下达给预算执行者的重要环节，是实施全面预算管理的关键性下一步，预算编制的准确与否，不仅关系到预算目标能否落实，而且直接关系到全面预算管理的成败。

3、预算审批：预算审批是全面预算管理的必要程序；

年度预算的审批权发球公司董事会和股东大会；同时还必须通过公司总部与各预算执行部门《部门预算目标责任书》的方式落到实处。

4、预算的执行：企业各部门、各环节在经营活动中必须全面执行预算；

预算的执行即预算的具体实施；是预算目标能否实现的关键，是全面预算管理的核心环节。预算的有效实施，必须充分调动各级预算责任部门的积极性与创造性，并强化责任意识。

5、预算的调控：预算调控是指在预算管理过程中的上学控制行为，它是企业全面预算管理顺利实施的有力保证，具体包括：预算协调、预算调整、预算监控、预算仲裁等内容。

6、预算的核算：预算核算是全面预算管理的重要环节。

为了对预算的执行情况和执行结果进行计量、考核和反映，企业必须完善预算核算体系，建立与各部门责任预算口径一致的责任会计制度，这是准确核算各部门预算执行情况的需要。

7、预算分析预算分析是全面预算管理的重要内容。

为保证预算指标的顺利完成，切实落实预算责任，必须对预算执行情况和结果进行全面分析，其中最重要的是对预算执行情况的差异分析。预算差异分析是将预算执行情况与预算指标进行对比分析，确定差异，分析造成差异的原因，落实造成差异的责任，制订改进、补救措施的活动。以定量分析为主，定性分析为辅，每月进行。

8、预算的考评与奖惩：为了实现全面预算管理的有效性，确保预算目标的全面完成，必须建立健全科学的预算考评奖惩机制，依据各责任部门的预算执行结果，实施绩效考评，奖惩兑现。

只有将预算执行的结果与预算执行者的经济利益挂钩，才能使企业各部门及全体员工与企业成为责、权、利相统一的责任共同体，才能最大限度地调动经营者及全体员工的积极性和创造性。小结一：全面预算管理的六大关键环节（一）全面预算管理的原则与目标（二）预算目标与预算科目的确定（三）预算的编制（四）预算的执行与控制（五）预算考评（六)考评结果与薪酬制度的对接小结二：

预算管理循环企业战略薪酬计划预算目标预算编制预算执行预算考评

四、全面总预算管理书的特征与兔功能(一)全伏面预算管终理的特征众：1、权嫂威性：(1)搭全面预骗算管理瓣中经过撒严格的钢法定程敌序编制蛛、审查掘，最终村经过公全司最高咱权力机舰构审议惩批准的胀；(2)全北面预算管丛理的权威益性也是预泊算编制、管执行、控奥制、考评火及奖惩兑牧现的必然稠要求。3、全面授性：（1）轨全面预都算涵盖化了企业归的经营网活动、骆投资活激动和筹裙资活动梅，对企市业所有辣经济活送动和资尊金运动冤均具有刚全面控痕制力；（2）辈全面预僻算管理艰涉及企情业人、借财、物紫各个方斜面，供船、产、妨销各个抓环节，旺具有“痕全面、狼全额、茄全员、逃全过程台”的特酿征；（3）淡全面预洋算管理抽由预算用编制、间执行、称控制、磨核算、昂分析、汉考评及语奖惩等粒一系列泰环节组朗成，是杏企业的孝一项综碰合性、傅全面性恐的管理壮活动。2、适应省性：（1）全财面预算管撑理的全部串实施过程穿都必须要妨适应市场奴的需要；（2）盆全面预乔算管理饺是以预婶算为标溪准的企阔业内部因管理控伐制系统州，必须忧符合企泼业管理阳的内在幕需求。4、机咸制性：全面预疗算管理班是一个拌围绕市探场展开惠的、企赶业内部养的自我丛约束、经自我管客理机制缎；通过组实施全荣面预算罚管理，赏企业可亦以明确灯内部各棕层级、锄各部门些的责权露利区间呀，在此龄区间内象，企业昂各层级乔、各预圆算部门酿既有权剧力又有折责任，犬为自己茫该为之荐事，且听多为不待行，少愤为不可踏。（二）呢全面预蚂算管理案的功能督：1、规壶划与计录划功能唇：全面预算狡管理以量稀化的方式蓝规定了企意业在一定装时期的预饥算目标和由工作方向既，并层层蒜分解落实祝，使预算言目标成为爆各部门的尊具体责任恢目标；迫使管们理者思并想超前怜，即对复市场的龄可能变凑化情况阳作出预度测和准烘备，认泡真考虑欧完成目篇标的方作法，使重企业目虹标和政辨策与企阅业资源犯有效对脑接。2、控制尤与监督功董能：（1）笼预算编因制是事赛前控制作；（2）基预算执穴行是事俱中控制显；（3）夕预算分厨析与考多评是事低后控制底。3、沟通扔与协调的炼功能：（1）影预算编倾制，是毙上下、份左右沟慎通、协志调的过垫程和结献果；（2）预似算的执行威需要公司觉各部门充究分配合，柄加强对企肤业整体目威标的认识犁。4、激裙励与约望束功能续：（1）预做算与薪酬穷制度的对境接；（2）经窜理是千里洲马，全面劲预算系统届是伯乐；（3）研奖罚分帐明，强横化企业往业绩管殖理文化柔。五、全服面预算重管理模犯式一、从管汁理体制上辨来看：1、集中唇型预算管侮理模式：碗实体型企赌业特点：宿公司总永部负责煮确定预兰算目标蹲及预算俯编制、杯下达、咽考核，子公进司是预算口执行主体岁，经营自终主权受总织部较大限音制；2、分散粉型预算管热理模式：追控股型企厘业特点：饿控股母兴公司确州定预算奇目标，暴及预算初审核、池下达及条年度考核评按价；子衫公司预摸算编制另及执行束，有充锋分的经佛营自主轮权；3、混互合型预花算管理关模式：恢管理型且企业特点：母缩慧公司一般茫不直接参阶与子公司雾的生产经屿营活动，苹子公司拥有抄较大的透经营自姨主权，闭但资本炎预算会懒严格控亏制，按踢月进行严格贪的预算满考核、同监督评辆价。（二）芹从预算今管理重蚊点上看煤：1、以李资本预兽算为中宿心的预许算管理祥模式：其预算晚管理的触主要内越容：（1）搞询好投资概抓算的编制检和评审；（2）优对资本愿支出项铜目进行颗可行性政分析与殿评价；（3）三编制项乓目投资粥预算；（4）编壁制现金支霸出预算；（5）编坐制筹资预上算，从数症量和时间邻两个方面默保证项目录资本的支优出需要；（6）严傲格资本预直算的审批咐程序，搞资好现金支兔出的监督商、控制与铺管理；（7）严玻格执行资悬本预算；（8）搞债好资本支敬出的责任趁核算，正支确反映资队本预算的独执行进度悦和结果。2、以销递售预算为具中心的预惹算管理模裙式：其预算管漠理的主要脖内容如下使：（1）以搞市场为依办托，编制咐积极的销衫售预算；（2）乘以“以岂销定产县”为原凤则，编重制与销留售预算川相衔接宵的生产露、采购岂、成本东及费用庙预算；（3）以阴销售预算帆为中心，税编制现金岛预算和财善务预算；（4）助集中人扑力、物碑力、财扇力，确码保销售志预算的控顺利执吗行。3、以给成本预必算为中著心的预多算管理上模式：其预算管易理的主要原内容如下扭：（1）以揉产品销售还价格和目溉标利润为练基础，确粮定目标成善本、编制桃成本预算半；（2）以盼成本预算界为中心，吓编制现金捕预算和财广务预算；（3）以京成本预算裕为基准，你编制确保哥目标成本吧实现的采眠购预算、此产品制造雄成本预算飞和期间费榜用预算；（4）以斤责任预算燥为依据，听严格控制辜成本、费爱用支出。4、以现竖金预算为掠中心的预荡算管理模碰式：其预算艳管理的朝主要内舌容如下：（1）企支业的一切舰经营活动徐都要建立猪在现金收讲支平衡的控基础之上册；（2）辛现金预捎算是企理业控制岔资金收锣支、组惹织经营殃活动的凉直接依驳据；（3）定重期对现金鸽流量进行券分析，采尘取措施化抽解潜在的翁经营风险蛮。5、以废利润预糖算为中元心的预薪算管理暮模式：其预算管隔理的主要惕内容如下圆：（1）按王照企业所求有者和经码营者都能云接受的投关资报酬率沙，确定企煤业预定期陡内的利润凭总目标；（2）企桂业的一切武经营活动涛都要围绕饭利润总目沟标这个中斧心，企业援各子公司留、分公司随的预算指哈标都要依燥据企业的帝利润总目懒标分解和增展开；（3）打依据利赖润目标询，制订仗企业的尚经营预陕算，资值本预算乳和财务绸预算；（4）侧利润预狭算是企大业组织裕与控制留生产经僵营活动胆的基本从依据，博在预算违执行中君要及时刷纠正偏昂差，确娘保利润哪总目标逼的实现注；（5）野将是否澡完成目撑标利润挡作为评态价各预尾算部门竭经营业溜绩的主鞋要标准烤。小结一平：全面预算拒管理是集晃规划、控金制、考评貌于一体的蹦系统化管烦理预算管理全面预算会计反映监督内部控制全面预算项目全程预算控制全员预算规则没有业务没有预算没有预算没有业务客观反映及时反馈业务制度化流程规范化权责明确化小结二：全面预肢算不等匀于“捧财务内预算午”等于昏“仗经营目粘标”“制度本规则”“经营亦责任”“奖惩骗依据”第二章耻房地都产企业酸的全面图预算管和理一、为什么故要全面斥预算管覆理？1、外部谈市场环境购恶劣的要魔求(1)人员工、材料毅成本双双打上升；(2)销楚售价量齐丢跌。2、内部躲管理提升文的需要例：某开发项着目成本构罚成(协议却地价)序号成本内容金额(万元)占费用比例一土地成本336915.52二前期工程费用7723.56三基础设施费5502.53四建安工程费1624274.83五配套设施费1290.6六开发费6423.0七合计21704100某开发项蚂目成本构倒成(拍卖储地价)序号成本内容金额(万元)占费用比例一土地成本1400043.30二前期工程费用7722.38三基础设施费5501.7四建安工程费1624250.23五配套设施费1290.4六开发费6422.0七合计32335100二、全面独预算管理汉的前提与渗基础（一）实秧施全面预棕算管理的声前提条件葛：１、企业惹领导的认赠可和支持２、树半立宏观借财务管舒理的观隶念３、全体辞员工的参削与和配合４、完善战财务管理混机构建设斤和造就高腐素质财会赔队伍５、建立垫责权分明登、奖惩挂罩钩的激励毫制度（二）偏实施全宵面预算陪管理需窄加强的图基础工屿作主要包括络原始记录询、定额工繁作、计划宿价格、计聋量工作、猫标准化工碧作、信息鹿工作、规扬章制度和握员工培训填等项内容子。（三）全面付预算管理初的制度体城系１、基手本制度块：（1）指全面预叉算管理掀制度是企业阻衽全面茎预算管宝理的总贯条例、的基本依棕据和规植范；（2）峰全面预灭算管理派组织制深度是明确勉全面预弯算管理晒决策、影日常管辉理、执需行和监蛮控考核裂机构的樱组成与邪权责的铁制度文源件。2、工夏作制度晃：（1）《丛全面预算邪编制制度含》：编制大随纲（2）博《全面蠢预算执弟行制度痕》：执行的具踩体规定（3）《炊全面预算训核算与分食析制度》（4）阳《全面黄预算报奥告制度们》（5）《录全面预算沸审计制度英》（6）浴《全面幼预算考涨评制度奴》（7）《墓全面预算讽例外制度隔》：非常规事要项的处理（8）《弱预算支出漠审批程序扎与授权规县定》3、责任残制度（1）《稼部门职责途范围和工抹作标准》说明各预场算相关单韵位的职责处与工作标鹊准；（2）《避预算目标情责任书》说明预享算管理六者与执想行者之越间的权这利义务从，预算易目标及丢奖惩方对案等。三、全面旬预算管理父的组织体狐系（一）群全面预妙算管理赵组织体蓄系的设久置原则1、科暮学、规醒范原则2、高今效、有愉力原则3、繁简搭适度、经膊济适用原鬼则4、全面反、系统原努则5、权染责明确言、权责姓相当原滴则企业全面膊预算管理鸡组织体系千如下图：全面预副算管理颤组织体默系示意湖图（二）全塑面预算管蒙理的决策凡机构：1、股东笛（大）会骡与董事会股东大会威：主要是编通过审议伶、批准董曾事会制订免的全面预腰算方案、楚决算方案辆和投资计买划；董事会：骡通过制订趁审议全面产预算方案院，决定公站司在预算丸期内的经斯营计划和肆投资方案紫。2、预讲算委员休会是在公山司董事侮会领导糟下，专淋司全面讯预算管雁理事务瞧的决策盼机构。（三）熟全面预煮算管理镇的工作中机构：1、预印算管理然常务机浙构：主要职责抖：(1)讯负责公弟司预算全管理制对度的起短草和报碰批工作垄并监督泛执行；(2)壁编制企壤业全面肉预算编致制大纲甜；(3)致组织公制司开展醋各项定墙额管理伞、价格处管理等捆预算基淘础工作体；(4)没根据公呆司预算疾总目标皇，分解苦、制订踪蝶各部门剪责任预柄算指标晋草案；匹汇总编叼制企业燃全面预保算草案师，并提换出审批扑重点和柔建议；(5)对喇预算执行惑过程进行扯管理和控设制，并定俱期进行预阀算分析，求并提出调籍整预算指欲标的建议塔方案；(6)绳定期向广预算管隶理委员氧会提交琴预算反躲馈报告揪；(7)靠预算管侮理的其答它日常淘工作。2、预算障管理核算皮机构（即耽责任会计举）：主要职折责：（1）播明确各疗责任主帮体，建贤立责任秀会计账势簿和报蜂表体系狗，建立贫核算所抄需的原预始凭证加制度；（2）建他立内部转异让价格制烤度和内部叉结算制度裂；（3）恩分解、挨落实各纤责任中项心预算林目标；（4）核洗算、分析装、评价各傲责任中心姐的预算执商行情况和唉经营业绩津；（5）编烫制责任会农计报告。3、预贫算管理征监控机询构：是对全府面预算护管理执样行过程灯和结果因进行监院督、控宰制的部跃门；4、预先算管理莫考评机摇构：是对全停面预算冤管理执顶行过程赴和结果绕进行考缩慧核评价忧和奖惩惩兑现的烦部门。（四）虫全面预晕算管理躲的执行语机构1、预算蜻责任网络盯与责任中专心：预算管泛理执行板机构是言各级预输算责任亏的执行熄主体形亭成预算协责任网址络，网晒络中的赤各责任钟单位即浊责任中仿心。责任中彩心层次偷示意图2、企业也组织结构汇与预算责气任网络设置预算顶责任网络反与企业的套组织结构项紧密相关房诚企业应以沾现有的组糟织结构为逝基础，本台着科学、并高效、权价责分明的裕原则，构钥建适合本睁企业特点驾的预算责蛇任网络。小结一坦：房地产企倾业全面预遣算管理的倡指导原则1、本着橡实事求是再，务实科府学，谨慎吉的原则；2、遵楚循董事离会和企亚业的发神展战略介和经济臂目标；3、实业行预算提动态管艺理的原陡则；4、预算嫌执行以授划权管理为粥核心的原驴则；5、预算棕调整严格督审批的原兰则；6、预掠算科目补和决算鱼科目保趁持高度疤一致的等原则；7、预南算管理添的一贯威性原则欢；8、预算杀编制实行瓣自下而上惠和自上而掠下的原则赏。小结二：房地产企环业全面预躺算管理的经目标1、实欣现房地瞧产公司病管理的同计划性技；2、支持扯房地产公调司目标管悠理；3、为典公司各呀级经营唯管理者里提供财室务管理浸工具；4、配悟合集团衬和各子养公司进以行考核疼与薪酬樱支付。第三章婶房地产企标业全面预跃算的编制一、全面焦预算的编划制方法1、固定练预算法与亡弹性预算渡法2、增针量预算查法与零躲基预算蜡法3、概即率预算荐法与滚洞动预算傍法4、作业确预算法二、全钩面预算漆的目标(一)窝预算目懂标概述1、预愿算目标浮的含义加：预算目标妹是预算期刃内企业生漏产经营活乌动气概达途到的目标持和结果。件是以企业银目标和战武略规划为悼导向，在坦市场预测万和平衡企佳业内部各骨项资源的脖基础上，即能忍者自柳安公司投携资者、决讽策者、经劲营者以及匹内部各个瓦预算执行析部门反复亲协调、测鼻算确定的俊。2、预乔算目标坦的特征搏：预算目殊标应该掀体现企登业战略孕的要求预算目狗标应当婶与企业旅目标相具一致预算目标盏能够可靠培计量3、预算躲目标的作忠用预算目标使我后们看清使征命；预算目标摄有助于我它们安排轻灶重缓急；预算目勿标是我淋们产生列积极性往，引导透我们发悟挥潜能繁；预算目怎标有助卸于评估谁进展；预算目扛标使我差们把重楼点从工蛮作本身剃转移到扛工作成沈果上。4、预好算指标范体系预算指标窝包括财务份指标和非谢财务指标报两大类。财务指标冲反映的对框象是珠资哥源善与资杆源运营效怠果，涵盖拴了企业的离投资、经英营、筹资遍等活动，蚁能揭示企嗽业的盈利堆、规模增鹿长与风险膨水平，是帅预算指标葬体系的主宣体。非财务指量标主要是泄用非货币配单位反映见的指标。(二)纺全面预算侮目标的确音定1、预浊算目标步确定的调客观依罚据市场标留准预算目标身的提出者甚—出资人预算目标指的提出依目据—市场泼平均利润内部标准历史水平未来潜渴力目标难管度设定有证据浩表明，叨更困难旺的目标色通常导洽致更高糟的绩效积。难度绩效正常绩效铜线目标线反应线设定目标2、计划谈目标的本沸质将预算目驶标作为一局种激励因脏素(而非骂控制手段得),让人愚们确切地务了解对他禽们的期望珍，使他们迁参与自身羡的目标设掌定过程，牢将他们实避现目标的谋进展情况识不断地反婆馈给他们胳，以及根靠据实现目沿标的情况璃对他们进蛋行奖励，药从而产生伪激励，以移保证目标求的实现。公司预渗算目标导实例利润总覆额利润率利润与销嗽售比率利润与骆投资比星率利润与资混本比率市场城地位资产，宫销售或利筒润增加率岗市据场地位生产岛力－人业，机器愧，资本旅弟市场占凳有率销售种贩类和产品粒类别裂销售额雇员娱关系，政行为，每流动雹公司澡知名度社会缝关系3、房喷地产企配业的预威算目标许：(1)航核心指蜡标是依据房驴地产企业吴战略和发俩展规划制咏定的房地浩产业务年努度量化目甚标，房地吐产企业预岔算年度的来工作必须档为完成核智心指标而描努力。(2)木预算科喊目预算科目沿是核心指脸标的分解戒计算指标印。各科目滴的归集按顾照收付实现觉制执行。4、核心粉指标的组召成核心指标胖是依据集焦团战略和骑发展规划竟制定的房丛地产业务用年度量化金目标，下动属各房地采产企业预余算年度的助工作必须演为完成核冷心指标而候努力。预辨算科目是昨核心指标饮的分解计午算指标。挂各科目的快归集按照收付实现呼制执行。厘财务预昌算体系们中的核禾心指标厕分为静挤态指标蚕和动态颜指标。新静态指早标有两犯类，共灿八个。贡第一类医是财务拦指标，搜共五个损，包括趋：销售额、投资额、利润额、销售利透润率和投资利润啄率；第二造类是管窑理指标区，共三舌个，包芹括：费用额、销售率和费用利晓润率。动态指康标有：现金净流锣量增加额、动态投装资回收服期节约静态指标矩释义和计吉算公式1、财务袭类指标1）销售船额公式：销售额＝横主营业务劫收入＋其企他业务收利入其中：逢主营业把务收入糟是指住鬼宅、车横位和非涌住宅建帜筑物等岔项目销浸售取得舰的收入举。其他业功务收入隐是指住饺宅、车悦位和公锅建等项鞋目出租堤取得的三收入，盏及其他铸各项收霜入。确认原则：实行按幻玉揭付款方援式的买卖越合同，以搜首付款交随齐并由客虫户提供全顿套有效的扰按揭材料头的时间为街收入确认参时间。财务类指染标：2）投资伴额公式：投资额摄＝土地厦开发费歪用+前镰期工程辩费用+债建安工津程费用冲+项目士建设配捐套费用究+监理播费用+糠开发间努接费确认原则：各项投领资额以公番司财务部伶实际会计向核算报表犹中的数据岔为准，以愚实际投资决到位为标别准3）利桨润额公式：利润额丽＝销售浑收入－膜投资额奋－费用蔑额－营疤业税金筛及附加其中：费用额是境指管理费条用、销售碗费用和固慰定资产购霸置费的总蓝和。费用额碧＝管理宜费用＋数销售费说用＋（穿固定资奔产购置惹费/5糠年）确认原怕则：固定勉资产购地置费按仗当年购拴置费用鬼的五分寸之一计育入当期腾费用额塞，但在薪预算书臭中必须照全额反约映。折蚁旧期限阳的最后脊一年清敏理时再贴进行调扑整。财务类指滚标：4）销冈售利润汗率公式：销售利润皂率＝利润摧/销售收薪入×10描0%5）投资咬利润率公式：投资利润年率＝利润捆/投资额典×100电%2、管因理类指计标：1）费名用额费用额书=管理名费用+嫩销售费耕用+（慎固定资爽产购置最费/5垃年）2）销腿售率销售率征=实际巨销售面励积/计命划销售布面积×搂100忧%3）费用央利润率费用利宇润率＝赚利润/恩费用总洋额×1呀00%动态指标阅释义和计努算公式：1、现金净笛流量增转加额=访预算收快入的净咏增加额坑+预算迹成本费车用的净里节约额*作为年扶度绩效考雀核和项目候总评价的毕指标2、动态投资织回收期节爹约=项目姻计划的投今资回收期翁-项目实葛际投资回彻收期*作为项若目总评价肥的考评指晕标案例：北挥京某著名士地产开发挪有限责任鸦公司20陷04年度躬全面预算饰考核指标项目单位考核指标（A）考核指标说明

考核周期和权重

评分标准月度季度年度房地产公司

营业计划完成率

实际签约额/计划签约额

60%

5%20%

1、A>100%为5分（不含4分）；2、90%≤A<100%为4分；3、80%≤A<90%为3分；4、70%≤A<80%为2分；5、70%以下0分。

销售回款完成率

实际回款额/计划回款额

40%5%10%利润计划完成率

实际利润额/计划利润额

月度预警、季度/年度考核

20%20%

销售费用率

实际销售费用/实际签约额

10%10%

1、A≤90%为5分；（以绩效任务完成为前提）2、90%<A≤100%为4分；3、100%<A为0分人均管理费

管理费用/直接人员编制10%10%

管理费用总额

薪酬福利、车辆费用、办公费用、专项费用、公共费用等20%10%

成本费用总额土地成本、前期成本、建安成本、市政成本、配套成本、物业成本、销售设施成本30%20%合计

100%

100%100%

5、预饥算科目预算科目罪是核心指学标的分解俘计算指标毛。各科目觉的归集按例照收付实现荷制执行。（1）预算科娃目是房地陷产企业脉对未来瓶需要完个成的经鸟济事项兵的具体度内容进馋行分类阅核算和挥管理的节项目。预算管地理涉及跌的企业药经营活扰动的各介方面信拘息通过部预算科上目进行业层层归蚁集和汇匠总，用脑以计算车核心指垦标，并血与计划东目标进饲行比照庙，实施撤控制。蚊按照会劲计信息使归集的布程度，贤预算科招目可划矩分为一跟和二级叶科目，宰各房地色产公司衔也可按吃项目实输际需要弓增设下蚁一级预绸算科目挑。一级科目即我们妹提供的带标准预魔算表中酬第三列摸的项目社。包括雀：主营徒业务收恼入、其懒他业务若收入、于土地开旧发费用该、前期松工程费购用、建是安工程仙费用、恐项目建出设配套岸费用、蓝开发间劝接费、摩销售费矮用、管服理费用芬、固定隐资产购崖置费用活、监理好费用、奇财务费罗用、税忧金。二级科颠目即标准纱预算表失中第四险列的各畏项目，拦经过汇紫总可计鹅算出一遵级科目纤的数值咱，基本脸上是按仰照各地什产开发仗项目的拜具体子近项进行火归集。辱二级科腹目由相茧关的合脚同以及鹿相应的尽会计科溉目进行批归集。（2）预垦算科目中慌各项审批梨权限的执扬行以房地们产开发公乱司《经营和梦财务审批陈授权管理尸系统》及预算今年度的秋授权书殿为准绳椒。（3）如怕果为房地灭产集团公封司，集团猛对各房地产产子公司找管理费用跪的目标考配核可以到爽二级预算悬科目。（4）科秧目的计算角方法a、主营业务糠收入=住芬宅销售收该入＋车位雀销售收入踪蝶＋非住宅避建筑销售必收入b、其他业曾务收入赖=当年邪所有物它业出租屠收入＋者其他收闹入c、土地开发晶费用=拆喉迁补偿费爆用＋地价保款+土地酿评估费、经契税+其鹅他*拆迁补掌偿费中包受括前期补峰偿费d、前期工淡程费用夏=可研特费+方水案咨询弃费+招晒投标费杀+设计蓬费+质卖量监督述+预算勾审查费届+测量死费＋勘锄探费+妈执照费圣+竣工责图费+浪绿化费别+其他e、建安工辰程费用怎=基础份+土建弃+水暖敏＋设备除安装+神地下车朋库+电和气安装障+其他*人防工逐程计入“祖土建”项蚊目*“地下粘车库”项戚目包括建耕设地下车能库的基础撇、土建、偶水暖、设旧备安装、符消防、电固气等方面抽的开支f、项目巩建设配套衔费用=会匀所+上水辅+雨水+箩污水+供池气+热力辅+供电+好电信+道艺路+园林世景致＋环夏卫+网络将+商业配就套+安防里设备+锅础炉房+教辟育配套+安其他*路灯圈项开支槐计入“和道路”昌项目g、监理肃费用=需射要监理工车程总造价射×监理取巾费标准h、开榨发间接搂费=前恩期周转用房的装辩饰装修花费用+咬样板间苹建造和评装饰装昆修费用妻+其他*租赁扣周转房傅的房租炼计入“欠其他”i、销售竞费用=市牧场推广费狡用+销售吐佣金+销贩售管理酬唇金+销售文管理费用*销售费携用的构成沸和归集方皂法见“表一：谜销售费用芹预算明细趴表”j、管理尚费用=工迈资福利费过+车辆使江用费+办劲公费用+恳专项费用神+管理税皂费+折旧阵费用*管理税邮费包括印爽花税；管鞠理费用的碍构成和归旨集方法见“表二：管终理费用预素算明细表”k、固栗定资产跪购置费答=预算称年度购协置新增意的固定壶资产支筒出（2牌000谢元以上甘，使用壶期限一街年以上测）l、财务堡费用=利帮息支出—押利息收入滴+银行手消续费m、税金猴=营业税倡金及附加域+所得税蜂+土地增制殖税三、全环面预算享的编制（一）房地产开捏发企业全漏面预算编串制流程销售预挺算项目开发基经营预算土地前期市政配套建筑安装装饰装昼修开发间接床费销售费用凯、管理费扛用、财刚务费用不可预香见费税金开发成读本预算现金预算资料、修支出预置算固定资册产购买熊计划负债计悦划预算利润拴表预期资哭产负债欲表（二）预软算编制程坏序：自上而下上下结合自下而上集权管理缺乏激励性适用于单一产品生产和经营的企业分权管理管理失控/宽打窄用/挤牙膏适用于资本型控股集团有效保证企业总目标的实现在讨价还价中趋于一致需要清晰一致的游戏规则（三）全下面预算编讯制计划案例：艾佳地产傲公司预算遗编制计划工作内容责任单位协助单位工作要求开始时间完成时间需编制呈送报表传递单位备注（四）饲预算表起的编制预算表是全面腰预算管休理的重熔要工具倾，通过科编制预陈算表，鞭实现房遍地产开跃发公司许计划目反标按年度-月骆份、公司-渴部门、项目-工狐程和费用子项目进群行详细而洽有条理的贩分解。预艰算表作为喝工作进度瓜和财务控带制的标准疏，为定期管分析、加话强控制提包供依据。预算表是预算体窗系使用的潮一系列表隐格的统称写，包括预算汇总螺表和多个附么表。预算汇总挑表是编制单乐位（集团诞或者子公近司）各科抬目和核心积指标的预泡算目标的笋一览表，裕从总体上迈反映计划江目标分解乒到各项目换和各年份无、月份的冒情况。附专表是预算恳汇总表的另编制依据范，由编制喉单位的各羊业务部门织编制，包剪括：年度经营龙计划书、销售收入乱预算表、土地开物发费用该预算表、前期工程饲费用预算圆表、建安工柿程费用冶预算表、项目建套设配套武费用预膏算表、开发间接清费预算表、管理费用脸预算表、监理费用敏预算表、固定资产铜购置预算坝表等，如果篮是集团公察司，可考北虑集团只双对二级预房诚算科目的主预算数进辟行审定考芹核。1、预乘算表编第制流程（1）献编制各歪附表编制单宗位依据液房地产役公司董门事会下羡达的年粉度计划熄目标，德编写经黑营计划受书，明惧确预算缎年度的均工作量走。各部暂门据此忽编制相贵关的附陪表：经营计课划书——经平营部在吸经营部尘经理的优指导下户，将项林目经营获开发计灰划依据抗实际情纲况和计与划目标亡修订，耐并对预梢算年度慕重点细命化，编弃制经营夕计划书鸭，涵盖布项目开绿发建设然的所有节环节。销售收困入预算归表——销售郑部在销售暂总监的指耕导下，依谈据取得的甜年度可售权住宅面积掠、车位数胆量、非住沈宅面积和当计划均价呜等数据，糟编制销售强收入预算迁表。编制衫时应按楼乒号分别列魔示，住宅帜、车位、么非住宅出氧售收入汇剂总至主营妈业务收入功合计栏，衣出租收入贯汇总至其麻他业务收略入合计栏疯，各项收答入的计算这采用稳健届性原则。土地开发忆费用预算至表——经茅营部在棉经营部颈经理的义指导下温，依据悼中介机红构提供水宗地的思评估价环格信息切、拆迁句补偿协跃议、与时土地方纤的合作蠢协议以色及年度泼开发任忘务，对揉拆迁补哗偿费用叼、地价闲款、土外地评估共费、契兔税和其洒他等项学目进行候估算，施编制土诞地开发害费用预扭算表。前期工爱程费用吵预算表——预会算合约勿部会同跪经营部溉，在预逗算部经盲理和经压营部经兽理的指确导下，脸编制前惊期工程吼费用预挂算表。蜂具体项终目包括秀：可研啦费、方短案咨询阿费、招笑投标费肆、设计搞费、质压量监督尝、测量烛费用、题勘探费干、执照说费、竣迅工图费矿、绿化券费和其校他费用绒。各项旱目填报殖依据是谦：①政竿府相关贝部门收撞费标准阳；②平封面、立缎面、施略工图、独景观、结装修、峡市政等讲在内所乖有的设阀计费和扯方案咨惰询费参求照市场苦价格；秩③执照抵费包括驳各种应榨办证照沾需要向宇政府相皱关部门郊交纳的桐费用。建安工程度费用预算版表——预算狭部在预算紧合约部经坦理和工程胳部经理的烈指导下，禽编制建安挖工程费用冈预算表。识具体项目麻包括：基抽础、土建艺、设备安炭装、地下凶车库、电梨气安装、谅和其他费冻用。各项葱目填报时码注意：①馋请按楼号蔽编制工程奶造价；②倾已开工的系楼盘以建蓬安合同为衡填报依据烟；③待开犯工的楼盘沸以规划和览预算定额升为填报依贿据；④地购下车库及跨装修单列医。开发间接革费预算表——项目秧开发过程净中必须的随周转房和慌样板间费袭用，由信困息管理部伯牵头，会厘同预算合然约部、规惜划设计部烦共同完成她。销售费用浅预算表——销瞧售部在来销售总奖监的指雕导下，警依据年锯度销售往任务，塌对市场桶推广费迹用、销销售佣金飞、管理隶酬金、仪日常销县售管理箭费用等伐项目进间行谨慎送且合理供的估算誓，编制滴销售费雄用预算赞表，并挠在表内惕注明各巨项销售碎费用的谋计提比看例。参恐照集团神提供的掘销售费旨用预算耽表编制（见附绍表一：拔销售费座用预算膏明细表岁）。管理费棒用预算稼表——财务宪部在财务棍经理的指猜导下，依剩据上一年圆度实际费胁用支出情熟况，制定滚管理费用赌预算，报哗公司总经街理审定。膊其中的专件项费用主恩要是无法评分摊到部辨门的开支轧，即公司村级费用。冲公司财务络部门发生施的管理费辩用计入公火司管理费滔用总额中孟考核。，则见以下管兴理费用预勿算表编制乳（见附表二腔：管理费危用预算明病细表）。固定资劲产购置尖费预算炼表——行臭政管理封部门在蹄其负责仰人的指济导下，百对编制国单位在朱预算年毯度可能领发生的影超过2监000攻元，使漫用期限锁在一年泥以上的芒各种资湿产（不江含在建摔工程）赞购置支抢出，编热制固定音资产购旷置预算锻表。（2）根吉据附表编进制预算汇绳总表预算编词制单位宫的财务亭部门按急照标准烂的格式备和要求猾，依据惭完成的拼附表，犯编制预撞算汇总欣表。a、预仗算汇总弓表格式请严格按及照标准的厘预算汇总胖表（表三：标背准预算汇劳总表）格式和科老目内容制步作填写，箭没有预计窃发生额的悔空格填写何“0”，纤以方便进糠行汇总和汉分析。b、表格孕说明I.预算表至中所有扬项目单费位为千吼元；II.财务费赔用项目明和税金钟项目由该财务部谱门计算碎填写；III.“项目总嘱评估”一载栏的各项侄目依据集泥团审批的街经营预算塘书填列，穗且符合各谣项目核心拐指标的要那求；IV.以前年度嫁损益和预推算科目根裁据会计决估算报告填带列；V.（十三秘）—（姐十八）积的各项悼销售率军指标按或月计算炼填列，蹈（十九摧）销售秃率指标扮只按全再年完成汉数计算糠填列。VI.编制单请位应将躺各附表瓦作为预瞒算汇总悦表的附核件一起告上报公蜘司财务浊中心。爹附表应座详细说失明各项梯目的填庙报依据针及计算倒方法，紧以便核迟对。(3)预算表的般审批与管故理预算表郑编制完古成后，矛由公司趣总经理枕和财务肝部审定属签字确投认后，黎上报财胜务中心饥、经营戏开发中闪心、总串工办和物集团总鹿裁审核今。总裁是和计划笼财务中哪心、经蛮营开发淹中心、友总工办恭将核对罩各科目黎的预算数数，并校就其中愿同计划浅目标有摸差异的沾部分与彩编制单绿位的总报经理和贫计划财艺务部会墨商修改雄。经双振方同意置确认后境，由预秒算责任营人签字划生效。经预算责挣任人签字贿的预算表稿壹式陆份胀，集团总南裁、财务纹中心、经寸营开发中熊心、总工衡办、子公暴司总经理慕（预算责沫任人）和晨财务部各册保留一份。第四章附全拒面预算习的执行预算的绑执行是鲜全面预筒算管理失系统成鹅功的关桑键，是区预算管薄理的核借心内容付。只有泻严格执兰行预算石，才能义保证预棍算目标该最终能筑够实现魄。具体尘地说，写预算的印执行包念括支出究审批、魔月度数湖据更新珠、月度匪预算分病析和预贵算外重只大调整候四项工描作。一、支染出审批善与授权编制单位违的支出包切括两类，基第一类支毅出属于在烂建工程投予资支出，呀第二类支利出属于费贷用支出。签支出依上淹述分类实碎行两级管钱理。工程俊投资支出团纳入一级佩管理；费筐用类支出碧纳入二级神管理。上述二彻级预算育支出将衰由房地古产公司戏当年的遍《业务致与财务亭授权管狂理实施遮细则》刺和预算握年度的训授权书夕规定的恒责任人王行使审岔批权限铃。而财病务部门已，如果翻是集团避公司，见应同时稠包括集叠团计划腊财务中打心和子子公司财向务部，煌负责审迁查各项还支出是帅否符合稀预算，椒有无越驱权。对晒符合条优件的支占出，授身权人员利签字后册，财务吵部门予色以支出岁；对于臣不符合雕条件的临支出，浇财务部年门有权提拒绝支杯出。如哄预算调冬整审批笋完成，弃财务部岭门应根悼据更新任后的预质算书作惹为支出莫依据。原则上，职在健全和斩完善的预份算管理体具系中，财闯务部门是序支出的第盼一审批环子节，对不祥符合开支凉条件的支胃出，财务踢部门有权挡给予否决渣，同时财值务部门是杀授权管理陈中的全责莫部门，即沫对其他部皱门的越权玻支出承担蛇连带责任铲。二、月辨度数据桨更新房地产企被业的经营态活动是动禁态发展的秋过程，相仁应地，预席算管理要僵做到动态惧的控制。负预算管理详要和会计丹核算紧密努地结合起健来，会计淘核算提供街经营活动树产生的实川际结果，垄财务部门盲要定期（掌每月5日鞭前）将会淡计核算的熄成果反映裙到预算指数标和科目扶中，便于控进行分析银和调整。各编制单迈位的会计持核算科目狱应与预算嫁科目有很视好的一致句性，保证冒预算能够河准确、高闹效地获得问和汇集相群关数据。密如果现行两的会计核潜算科目与休预算科目侍存在重大反不一致，航应上报公授司财务中斤心，并在去其指导下鸽进行调整楼。各编制单怪位的财务损部门应在愁完成上月燥的会计核刷算后，将悼实际核算洽结果汇集诊，填列预些算差异分傍析表（表四：预望算差异分伯析表），报公鬼司总经谅理，汇挥总各部傲门意见桂。公司学总经理较有权在袖全年预晃算总额捕范围内毯进行月星份之间剃的分配滋调整，还更新相党应月份南的预算冈数据，料形成月弄度预算甲表。三、月度肾预算差异稀分析房地产公渣司财务部踪蝶经理在完懂成月度预钩算数据更宏新，编制伟月度预算志表后，应赠进行月度幼预算执行泽情况的分浸析，撰写山预算执行乒情况分析貌报告。预算分析略是比对预纽奉算各科目肯的计划数陕和实际发染生数，分更析判断预郑算执行情捎况，找出境影响因素炮并评估其稍作用，提固出下一时遍期对预算闻管理和经鹅营活动调额整的建议酱和意见。兰并将分析茶过程写成歌书面的预菊算执行情牧况分析报练告。各预算编枣制单位的锣预算分析洋工作由其残财务部经百理负责，莫就相关问性题询问有奏关部门，天各部门应毒给予高度分配合。每报月5日前涌完成预算层执行情况扩分析报告伶，提交给每财务中心光和公司总阿经理。月度预算凉报告和预拜算执行情忧况分析报膝告经财务堡部经理签泻字后报公届司总经理阳签署意见决并备案。四、预为算外