河南花园洋房住宅项目营销推广策略报告图文并茂

xx花园项目营销策略®报告结构Part3Part1市场研判Part4Part2项目解析项目定位及建议营销策略1市场研判——了解并掌握市场，探寻市场机会点！睢县位于河南省中东部，地处豫东平原，隶属于河南商丘市，是河南历史文化名城、中国最佳生态旅游县。数据来源：睢县政府网站睢县位于河南省中东部，西距郑州市160公里，东至商丘市60公里，东邻宁陵县，南接柘城、太康县，西毗杞县，北靠民权县；土地面积919.08平方公里，辖8镇12乡、548个村委会、1171个自然村。2009年年末全县人口81.26万人，常住人口75.84万人；目前已形成纸业生产、皮毛皮革、木材加工、食品加工等六大民营企业群，是河南省板纸和板山羊出口基地；是河南省历史文化名城、中国最佳生态旅游县、全国科普示范县、全国棉油百强县和河南省平绿化高级达标先进县

；城市发展/城市地位中原水城、历史悠久、英才辈出睢县历史悠久，英才辈出。为河南省历史文化名城，自秦置襄邑县始，已有2200多历史，宋为拱州，元称睢州，民国时期改成睢县。境内有“春秋五霸”之一宋襄公的陵墓、唐代无忧寺塔、宋代圣寿寺塔、明代袁家山及清初汤斌祠等国家或省级重点文物保护单位。睢县历史上仁人志士辈出，如五代后唐七州刺史张廷蕴、宋代工部尚书郭贽、明朝兵部侍郎蔡天祜、清朝户部侍郎王绅、现代著名诗人苏金伞、当代一级英模任长霞、亚运冠军刘海涛等等。

城市发展/城市印象

公路：连霍高速、郑永省道、商丘新郑机场高速等。

铁路：东临京九铁路、北倚陇海铁路。航空：新郑机场、商丘军民两用机场。

港口：距连云港港口400公里左右。城市发展/交通地位处在河南及联结全国的密集交通网络，具有优越而独特的区域交通优势。经济发展总体水平较低、房地产处于初始启动阶段、未来空间广阔。城市生产总值(亿元)人均生产总值(元）固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）在岗职工平均工资（元）消费品零售总额（亿元）宜兴600.0256388121.8738.0233149210.12海安264.6028149107.6815.682856496.38大丰207.362856471.729.322240857.31睢县84.11108949.21/1136125.04发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（USD/人）800-30003000-50005000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展：单纯数量型快速发展：以数量为主，数量与质量并重平稳发展：以质量为主，数量与质量并重缓慢发展：综合发展型根据国际通用衡量标准，睢县GDP增速在10年达到9.5%，保持相对平稳增长。目前人均GDP在1500美元左右，绝对水平较低，根据城市经济发展水平与房地产发展阶段的一般规律来看，目前睢县房地产市场还处在一个刚刚启动的阶段，未来发展空间极大。我们将睢县与江苏苏南、苏中、苏北的典型县市做了数据上的对比，发现在经济发展总体水平、人均收入等各关键指标上，睢县尚不及江苏苏北等典型县市，遑论苏中、苏南的县市，但是睢县固定资产投资占GDP的比例远远高于几个可比县市，说明其尚处于投资推动经济发展的初始阶段。数据来源：江苏统计年鉴、睢县统计公报经济发展/经济水平2011年，第一产业实现增加值31.6亿元，增长4.3%；第二产业实现增加值33.2亿元，增长9.5%；第三产业增加值19.3亿远，增长18%。产业结构为37.6：39.4：23。第一产业占比较高，但第二产业增速较快，其绝对值已经超过第一产业，意味着第二产业即工业、制造业开始逐步成为经济发展的主要推手。“纸业、皮毛皮革、食品加工、木材加工”等几大支柱产业的兴起标志着睢县已逐步走向工业带动经济发展的道路。

经济发展/产业结构城市发展机会点城市角色中原水城，黄淮平原腹地，具有悠久的历史和深厚的人文底蕴，历史上英才辈出，是镶嵌在中原大地上的一颗明珠。经济发展经济总体水平较为落后，不仅远不及江苏北部县市，甚至与邻近的安徽相比也有所不如。但在农产品价格飞涨和人力资源日益紧张的今天，在中部崛起的大背景下，拥有丰富资源的睢县必将迎来一轮长足的发展。发展规划从睢县大的城市规划来看，整个城市目前正处于从老城向城北新城逐步推进发展的阶段。片区前景作为隶属于城北核心腹地、与行政一条街接壤的本项目，必将受益于新城的发展，未来前景广阔。房地产市场概况/供销情况

睢县房地产市场起步较晚，发展滞后，供销市场活跃于09-10年

睢县商品房市场睢县房地产市场发展缓慢，自2007年以来，商品房共建6560套，面积共计72.2万平米；销售爆发期为2009年至2010年，销售量分别为30.8万平米、20.1万平米。目前睢县在售项目较少，典型代表为天嘉·怡水华庭、龙凤盛世名城、威尼斯水岸、美景天城等。供应07年以来，商品房共建6560套，面积共计72.2万平米销售2008年2009年2010年1.6万平米，146套30.8万平米，2800套20.1万，1827套房地产市场概况/土地市场2010年成交地块坐落用途面积（万平米）容积率总建面（万平米）价格（万元）单位地价（万元/亩）凤城大道北侧、育才学校东侧商品住宅3.3896

1.6≤R≤26.781531

31

西环路与凤城大道交叉口北殡葬用地4.67

0.361.681006

14.4

县城世纪大道西侧、县人武部北侧文体娱乐1.350.6≤R≤0.91.22——

——

振兴大道西侧、睢州大道北侧商品住宅0.0176

1.7≤R≤2.20.03870.5035

——睢县北环路南侧、湖东路东侧、中心大街西侧教科用地2.4745

0.51.237414

11.2拱州路北侧、东环路西侧商品住宅0.589

3.5≤R≤42.356375.11

42.5

县城世纪大道西侧、县人武部北侧文体娱乐1.350.6≤R≤0.91.22————文化路与袁山路交叉处东北角商服用地0.35281≤R≤1.50.529230257卫生局住宅小区北侧、教育局东侧商品住宅0.35552≤R≤2.40.8532523.698拱州路东段北侧廉租房1.13141.7≤R≤22.263————中心大街西侧、凤城大道北侧商品住宅0.34

2.9≤R≤3.41.156741.5

145

睢县土地成交量上升走势明显，2009年土地成交17.25万平米，2010年初至今成交40.55万平米；累计成交土地的平均价格在30万/亩左右；

2010年成交土地中，商品住宅用地成交量不大，单幅地块面积较小，容积率大多在2-4，说明今后商品住宅建筑类型以小高层、高层为主。

供地节奏有所加快，后市供应量充足，应加快开发速度，抢占市场先机，避免后市竞争压力本项目天嘉怡水华庭时代广场龙凤盛世名城美景天城盛元天湖城房地产市场概况/住宅市场颐景佳苑康馨家园2011年前项目不多，主要分散于五个卫星湖的周围，市场供销主要来源于天嘉怡水华庭、龙凤盛世名城、盛元天湖城、颐景佳苑等项目。项目地址xx大道交叉东南角开发公司xx大置业有限公司占地面积5423.6平米总建面积33643.81平米容积率6.203套数270物业类型17+1高层该项目总用地面积5423.6㎡，总建筑面积33643.81㎡，建设17层商住楼1栋和17+1层商住楼一栋，两栋商住楼底下1-3层为商铺，其余为住宅。项目商业面积为9738.54㎡，住宅面积23905.27㎡，其中60.5㎡的60套，82.3㎡的30套，88.7㎡的120套，即90㎡以下的合计16743㎡，占住宅总面积的70%；103.94㎡的30套，134.8㎡的30套，合计7162.2㎡，占住宅总面积的30%。该项目绿化率35%，容积率6.203，建筑密度46.06%。

项目概况重点项目分析/xx广场项目地址凤城大道与中心大街交汇开发公司鑫业置业占地面积32303平米总建面积23万平米容积率7.12套数1502物业类型27层酒店+11栋32层住宅该项目总建筑面积：23万平方米，其中1幢27层酒店，11幢32层住宅组成，容积率7.12%，绿化率35%，住宅面积173560㎡，酒店面积24650㎡，地下33060㎡，总户数1502户，户型面积：70-90㎡以下，122800㎡，占住宅总面积的70.1%。91-140㎡50760㎡项目概况重点项目分析/时代广场项目地址中心大街北段。五号卫星湖对面开发公司河南瑞博投资有限公司占地面积28508.33平米总建面积6.5万平米容积率5.2套数1283物业类型高层该项目总占地面积28508.33平方米，一期建设为12幢，总建筑面积90000平方米，容积率4.82，建筑密度38，绿化率30%，商业建筑25000平方米，住宅65000平方米，共计668套。二期建筑面积65000平方米，容积率5.2，建筑密度40，绿化率35%，商业建筑5000平方米，住宅60000平方米，共计615套，其中90平方米以下的为471套合计42000平方米，占70%。

项目概况重点项目分析/龙庭水岸项目地址凤城大道中段开发公司睢县永基置业有限公司占地面积15117平米总建面积10万平米容积率7套数826物业类型高层该项目土地使用性质：商业、兼容居住

容积率：0.7≤R≤3.31

建筑密度：＜25%

绿地率：＞37%

建筑规模：≤105820.46平方米

建筑高度：＜90米（室外地坪算起）

建筑层数：2—26层项目概况重点项目分析/中央花都项目地址中心大街与睢州大道交汇西北角开发公司河南瑞博投资有限公司占地面积6530.61平米总建面积3.2万平米容积率4.9套数279物业类型高层该项目总建筑面积32000平方米，容积率4.9，建筑密度40，绿化率35%，共计3栋，其中建筑楼层为15十1层，商业面积6000平方米，住宅面积26000平方米，共计住宅279套，其中90平方米以下214套，面积18200平方米，占住宅面积的70%以上。

项目概况重点项目分析/金帝名城房地产市场小结住宅市场供销：房地产市场起步较晚，销售爆发期为2009年至今，2009年销售量在30.8万平米，2010年——2011年销售量在50万平米左右，目前土地市场节奏明显加快，后期市场压力不容忽视；建筑类型：在售项目以多层建筑为主，高层建筑市场接受度不高，存在抗性；供销结构：家庭结构决定了110-130平米的三房成为市场绝对主流，两房占比较少；销售价格：睢县高层商品住宅销售价格在2600-3100元/平米不等，相对于09年初的销售价格具有涨幅较快；购房客群：乡镇进城购房客群成为主力，城区拆迁、改善、婚房成为其次.城市发展规划中，大力拆迁改造老城区，核心发展新城区。在这一大框架下，老城拆迁必将产生大量的刚性需求，为新城区的开发带来巨大的消费市场保障。从整个睢县的房地产开发状况来看，房地产处于初步开发到大力开发的过度阶段，这一阶段是泡沫急剧形成的阶段，也是房地产开发的黄金阶段，从城市大环境下，目前介入该市的房地产开发是一个非常好的时期。房地产开发的机会较大。同时，从大背景来看，城市房地产开发水平需要一次升级，未来市场供应急剧放大的环境下，品牌效应和产品效应是市场成功的法宝！房地产市场机会2项目解析——

人无我有，人有我优！！老城区睢县城松市规划北部新城但区城市布着局特征遇是南老备城、北涨新城和护已经开娃发的区方域三大堆片区。顶老城以度拆迁改熄造为主虎；已经促开发区律是睢县兆第一轮治房地产做开发的圣热点成咬熟区域浴；新城扁市城市吃发展的满重心，凝是未来稍城市的裂中心，零也是未逗来城市巧房地产择集中供傍应区域膨。已经开发握区域地块位驶置本项目位工于城北新元城的核心赴地段，是蠢未来城市岩发展的重咐心，地段任优势明显因。项目地段蛛优势：1、项目周因边由2号卫星湖次和3号卫星层湖环绕平，风景启好，居狐住氛围步良；2、周边逃县实验典中学小狗学部、饲博文中盗学，均堂为县重匪点学校谱，学区渐好3、距离糠政府较刘近，后矮期配套锡跟进前孝景良好主；4、周边规哨划配套齐楼全；5、占据昼主要道悲路，具浇备升值雾桥头堡才概念。项目所在地块现状/区域内蒙道路、设地块现旗状、河怠道、周援边配套1、区域规蔬划完成，逃区域内目绘前处于开氧发阶段，颈区域已开尊发项目基福本是行政呀办公单位押，住宅小款区较少；2、区域钱内生活坐配套一余般，目访前来看方，区域肾开发还涂非常滞禾后，各霉种配套阀匮乏，堪未来市舰场发展各空间较址大；3、项目地枣块较为完足整，比较拿利于规划孙；4、区域终内潜在摊上市项坦目较多呈，未来休供应巨层大，竞椅争激烈纪；5、本项居目从地斩块资源葛分析，欧有明显筑的地段提优势和路景观优衬势，但欣也有明罢显的劣浴势，在歼整个大盆片区内环，项目捆地块价希值中上病等。区域发展遣状况S（优势垃）地段优册势明显才：位于费北部新滩城的核好心区域景观优循势明显妖：项目面自身卫早星二、属三号湖硬和市政盒公园的竭开发，梁为项目神本身带坚来了极具大的景晴观优势命；地块交鹊通优势晨：地块孕无论是畏在北部邻新城，足还是到亭达老城谷区，大代交通都悲非常便昏捷。W（劣势签）道路噪扫音劣势耽：先天耽性存在截，在未辨来开发轿中，尽瓶量通过留规划来删弱化这昏一劣势深；区域成隐熟度相形对较低杯，特别汉是生活佣配套和圈市政配摄套滞后扩。但是骗随着区滤域开发贺的深入动，这一块劣势将划以根本副解决；O（机会神）城市发比展机会岁：睢县灯作为内强陆四线居城市，晴未来房折地产开慎发有巨份大机会刚；城市规划丈机会：城榴市整个重盒心在北部巷新城，本参项目又坐每落于新城产核心位置妇，城市规怀划带来的仓无与伦比劫的前景机蒸会；区域大量乏企事业单乒位带来的杨优质客群炊机会；产品机会闪：睢县房散地产市场置在产品建熊造上一直筒处于较低电状态，市打场缺乏独坑特的、亮稻点突出的恼产品，这其为本项目笨提供了一夹定的市场止空白机会肚。T（威胁）未来睢烦县房地直产市场微供应量才巨大，贪同时供尊应又主秋要集中骑在北部恨新城区技域，未葡来区域蛾内竞争邻激烈；目前睢县胀市场对小雨高层和高厉层产品有棵明显的抗些性，这在究四线城市守普遍存在颜，在一定可时期内，奸很难扭转敲，这位项狼目后期规拨划带来一厕定威胁，念特别是对紧高层产品师规划带来携巨大压力券；城市房局地产市伸场不规蓝范，带塑来的不等确定因享素较多息，项目变开发存肤在着地放方政府柜诸多政闭策上未创来改变挺威胁（本一般内愁陆四线满城市，仗政府诚嫂信度一篇直不高束，这对吹未来开邀发企业熄带来一蚊定压力侧）。SWO键T分析25问题点可利用的资源，以及市场契机可供解决的方法干扰问题市政公园、卫星二、三号湖从整个地块来看，三面临路，噪音干扰大，项目可以通过规划来弱化它对整个地块的干扰：尽量把地块北部区域规划成城市公园，同时运用二、三号湖的规划，把这一区域与项目住宅开发区域向区隔配套滞后项目规划商业设施配套滞后可以通过项目自身的商业规划来根本解决这一问题：引入便利性商业完善自我配套市场未来竞争激烈区域内商品房市场竞争较大，主要是面对未来潜在上市项目消费市场对高层住宅的抗性较大开发时间尽量提前，加快推盘节奏，抢占市场先机独一无二的高性价比项目路线——独特的产品卖点和合理的价格体系找准自身的目标客群政府诚信风险项目开发周期控制政府公关处理合理安排项目开发进度，尽快落实土地更项法律规范手续。与兄弟开发企业形成市场规划条例。加快开发周期，不适宜恋战！！通过SWOT分析寻找膨项目的问摇题点及可巨供解决的仰途径四象限院综述根据四亡象限分柱析，结神合项目底所在区留域，目凯前行业益的宏观端政策等协综合状谋况来看项目的调矮性定位：中高端茶楼盘馒（区拘域环境裤促成）项目的运称营战略：打造精侧品偷（项栋目规模吨小，不溜做气势闻做精致屑）项目的战合略升值：提高项目知功能，增显强居住氛播围带动项造目高附加颜值项目的经呜济战略：打造区域咬名片，导稠入都市高跨端生活，脖获得高回重报3项目定维位及建外议——没有最谷好，只纤有更好燃！中端中高端富豪家庭年收递入60万读以上，比技例1%以内顶端产垒品的消胖费者客户阶乘层分析中低端家庭年踏收入10-40万，暗约占14%中高端产晌品的主力汇消费阶层家庭年脖收入8-15万，郑约占25%中价位春楼盘的金主力消这费力量低端家庭年才收入5-7万，炸约占30%中低价窃位经济芳型楼盘援的主要纯消费力寨量家庭年址收入3万以内贼，约占30%基本无悄住宅消构费力量中端客颤户及中品高端客泪户所占友的人群去比例约39%，一般来菊讲，越是开高收入阶膀层，其购细房人群的轧比例越高币，因而睢胸县房地产陡市场的主搏流人群集新中在8—15万元之间柜家庭收入弃的人群，档他们的购六房特征成听为我们重衬点研究的芳对象。对睢县关客户阶稠层的分菊析有助迈于我们旺发掘和艰分析自姜己的目软标客户腐群，并乔研究他脆们的置堪业特点猾；客户阶层合的划分是架一个动态况的过程，暖划分标准膨和人群的拿变化会随皆收入水平偏变化而逐殿渐变动；客户阶层疲的比例不妥等于实际民购房客户俗的构成比追例，一般触来讲，越竭是收入高裤的客户，赏其人群在斜市场的购日房比例越原高；收入水平觉是衡量客蛮户阶层的南一个最基最本的方式娃，事实上允对客户阶员层的划分摄还将结合略收入方式锈、家庭结距构、年龄傅特征等因择素。客群定拆位客群定位图示客户枕阶层主要初从客户家建庭的经济跟收入来划身分。中高端客舞户中上层竹的家庭收厅入界定为10—40万厅元，中驳端客户茂的中下嚷层家庭肌收入界片定为8—15万元截；以上两类德客户是睢更房地产市六场的主要线消费力量惨，也是市扮场争夺最筹为激烈的敲两个客户静群体；对以上绕两类客颜户进行咱详细研丢究将有架助于我析们进一笑步明确卵客户定巩位、产秧品应对贝策略及抓项目整提体的开旨发战略撞。中端中高端富豪中低端低端对客户的掏初步界定居，有利于拥更准确锁铃定竞争对比手，研究逆项目地块页资源与之臭先天方面郊的差异，佣研究竞争文对手的产板品优劣势附，从而找兽出市场的诱空白点和垃机会点，陡合理运用洁差异化策厘略，制定良项目开发叠战略。本项目弃客户的复初步界弟定为：中高端先客户的狭中下层捡；中端客形户。客群定垄位扩大的区域客户+外来导入的州客源+近邻睢竞县的周勇边乡镇女区域，狸地产升驴值是他怠们置业麻睢的主秤要因素奏，同时梨包括工趴作、商苗务产生搜的居住梢、度假干等因素柏。精准的区域客采户睢县及周需边乡镇客痰户——土地资黄源愈发宅稀缺，仆中高端偷客户可桃选择性汉未到饱惑和；扩大的溪客户面周边高新遥产业导入距的中高端吹客群，睢推县外向型以经济发达散，高新产游业园区发呀展力强，赢同时睢县豪城市化率切不断提高府，使得这杨部分客群迈成为本案肢的主力客水群；市场定爱位本项目地斗块条件支灿撑开发中挺高档次的尝物业高品质创股新产品体增系较高要求打的生活环汗境需求多元茧化区域市场及高端品质说社区较多贡；未来地刺块开发挪项目应事在品质是上有所餐提升；地块因捏素分析客户需吸求分析市场竞争灾分析基于地抗块条件娘、客户窑需求以朵及竞争衣市场状久况，确部定本项慨目的市爬场定位项目市场竭定位考虑归因素市场定全位项目市场砖定位：区葡域市场顶序端品质、灰中高档次晶价位的精边品社区1、顶象端品质络是基于锄客户引疲导成败缩慧、产品济价格提版升的综决合理解父的结果贷：需求多元暗化客户购顶房需求不贱确定，高椅品质是引味导成败的毫关键；从抢目前睢县显市场来看俩，顶端品骗质的社区耻正在逐渐狸增多，而视他们也正类是拉升整放个睢楼市天均价的主症力军；2、中酒高档次州价位是初基于竞邻争和客知户分析使，后期型会随着耗开发进才行提升绣：在项目未神成型以前绑，高性价检比是项目绸入市的竞病争策略之贞一，但随筝着品牌的播树立和客棚户的认知竖，档次会诞有所提升璃；功能定返位两大千出发走点1、项厨目规划哪整体效磁益最大俱化2、项目勿产品价值巡寿提升3、项脉目快速搭销售与沃利润最童大化4、项哈目附加陶值的最绵大化5、项目饥品牌资源梯积累6、企鄙业品牌伙形象塑吗造1、投独资开发饺风险的秀有效规你避2、项目赠开发商周槐期的有效捡控制3、项芒目竞争只优势4、产察品设计亮优势5、资支金快速井回笼6、成券本控制利益最大培化风险最小它化功能定搏位定位思路抬：基于项预目条件，晓市场风险表，客户需鬼求以及利词益最大化自身资源租条件：属持于开发商竟的首个项羽目，缺乏膛品牌知名磁度、信誉誉度、美誉转度，而周层边高端项折目云集，叼竞争激烈市场风丢险：随净着睢县炒地产开贯发商不雅断扩大上、掘起堪，客户墨越来越价注重开芒发商品飞牌；项目需未求：需免求多元蚊化，使鲜得产品焦必须具妄备丰富侄、创新练；利益最大化：符颜合市场货的产品泽定位，粗通过有姑效营销昼确保利益最大绿化形象定剃位“一种选村择，一种蹦生活”“公园就意在家门口还”“会呼吸筑的房子”通过对告项目产遥品的客群定位、市荐场定位、是功能定位花，项目可遍形成后续毯营销的一炮个“有利粥法宝”：增加项目挑高科技含脏量，让受脆众买到“狱放心房”茅“高性价每比房”对狐提升居住孟品质，起杏到巨大作坝用项目形抚象定位迅：鉴于号皇都花推园产品李为高层棒换代住找宅，打闭造睢县女精品社饶区，在恒此基础阶上进行励品牌形括象的延般展综合考虑论项目区位灵、地块现蜘状、产品信规划、市格场竞争关愿系等，我穴们将项目鞋定位为“榜样精烫品社区绢—准康抗居它将成播为“睢杂县城市繁名片”美，精典领生活市示范模吵版！形象定位基本形象特色景称观:当前区僚域市场窝产品中尝对园林侧景观方辈面都较防为在意,本案依固据规模行较小，糖中间间疫距较大等因素园岔同对面公饰园做成互啦补，形成值特色景观宗，对刺激遍消费，获镰得客户认使可有很大性程度的作帅用。产品建宿议重装配备之一：平台绿态化：可跨采用硬肃质绿化停营造社攀区景观悦，以弥库补绿化拣空间不弃足，同佩时对于脖提升房醉价做有尚力支持主题广场:好的项风目是超懒越产品雁本身的足，具体雹表现在仇价值观裁上，依垒据项目塞特性和睡建筑风饮格，适刺当的导拖入主题贺性的公墓共空间叛，更利胀于项目候传播。重装配备之二：住宅区谢广场可录模仿丹耍麦童话牢般的意休境，为尾儿童建请造一个语梦幻的销乐园。雁做一个姥童话主纳题或其榴他主题抗。产品建皇议重装配备之三：产品建议成倒本：约600元/㎡价值点：（保温、隔音、坝隔热、盾环保）1、降低端热量传乓导；2、防止冷私凝；3、减少1/3的通过谢窗框散凭失的热冠量与能嗓量消耗画；4、降低犯空调和兽暖气产斑生的环伍境辐射课，保护梅环境；5、有效读降低声诱波的共汉振效应布，降低块噪30d休B以上。断桥中空改玻璃:重装配备之四：产品建搭议直饮水惑系统:成史本：直饮水糊机系（约含管道衬铺设）惩约2500元/套；直亿饮机（邮立式160臭0元/套，壁式800元/套）价值点：有效去除猛水中的杂舒质、异味列、细菌及积微量有害冠物质，将彻自来水直谜接净化为促饮用水，泡提高家庭雁餐饮用水智的品质。重装配备之五：产品建议反冲前置祖过滤器:配置方宫式：直接安装荡在家中自缎来水进户任主管上。成本：2400元/套价值点姥：有效去大除水中堤杂质。绪去除自侧来水中陈的铁锈续、泥沙超等污垢肝，保持括全屋用驼水的干铺净卫生妻。延长家中膜热水器、努洗衣机、毛水龙头等叼使用寿命迁。过滤器采孙用反冲原遥理，无须燃更换滤芯遣。重装配悼备之六：产品建姐议新风系宣统:成铃本：以3室两厅120㎡的房子健为例：掌每户的虾费用6000曲-100奋00元不等情。价值点：1）不用问开窗也能能享受句大自然化的新鲜五空气。2）避免围“空须调病”司。3）避免室职内家具、梯衣物发霉信。4）清除室绑内装饰后掠长期缓释稼的有害气挖体，利于穴人体健康贵。5）调节画室内湿培度，节叫省取暖建费用。6）有效排指除室内各前种细菌、白病毒。重装配伴备之七：产品建议不锈钢惧密封地矩漏：成本：60元/个价值点系：1、阻止下呀水异味回袋流。2、防止害藏虫入户。水流冲击时开水流通过时闭不反水、无异味防害虫重装配备之八：产品建病议指纹门朱锁：成枣本：1000诞——30嫩00元价值点失：嵌入式指诱纹识别技寨术,高安全度悦识别方式格及先进的傻指纹识别巴算法,工作稳箩定性极逆高。精度高,反应快,功耗低绣。使用方亡便,操作简单倚。重装配捐备之九：产品建安议智能化品析牌电梯：成本：25—浅35万元/套价值点绑：运行速墙度快2.5米/秒，效率厅高。乘坐舒懒适，运粪行平稳超无噪音谈。使用寿命洞长，故障从率低。产品建邻议提升成本宴统计高科技技术价格单位建筑面积成本上涨备注断桥铝合金中空玻璃600元/平米70元15㎡/户直饮水系统2500元/套20元新风系统6000元/套45元不锈钢双面密封地漏60元/个1.3（可忽略）1户安装2-3个指纹门锁1500元/个12品牌电梯20万元/组40元合计188元备注：均扣按单套户假型面积130㎡计算。按照上槽述标准沙建造，婶预计单剧位售价殿将增加姥188撒元左右谷。但形蜓成了准通康居工用程，并纤完全提还升了项兽目品质核心卖点代言睢县嘉榜样社区木的精品项且目——皇槽都花园二、三指号卫星封湖不可丧替代景香观政府行政御集中区域最适宜生球活新城板受块学区好高端物业高满意度册户型特色景观主题广场断桥中梳空玻璃直饮水系葵统反冲前置新过滤器新风系统不锈钢汽密封地跃漏指纹门伟锁智能化窄品牌电熔梯三大主寒力外围三大支带撑体系九项重装赚配备价格定位价格建渠议影响中高滚端客户置培业的重要漆因素：根据我支司对市捷场的长垒期观察叛和总结呆，影响垫中高端况置业者冤决定投伍资置业灿的最重迅要因素乓为：品续质、地循段、价辩格。分项内容打分合计Q1、位置区域所处城市级别1—527繁华程度1—31社会认可度1—53热点地段0—21Q2、环境自然景观0—101018城市景观1—52小区氛围1—53人文因素1—53Q3、建筑风格创新1—5423建筑密度1—55人性尺度1—54环境协调1—55（1）品质因勾素q（qual冬ity）（100分为满分平）第一种持方法：稻项目市冒场竞争烛力价格定位价格建议Q4、配套生活基本配套1—3310教育1—33医疗1—22娱乐休闲1—22Q5、使用安全性1—3319便利性1—77舒适度1—77使用成本1—32Q6、品牌部品品质0—2210售后保障0—22物业服务1—33市场形象1—33总计87我司观点症，本项目钞可得87分。价格定刑位价格建榆议（2）地段师交通因咱素t（tra稼ffi括c）100分为满分分项内容打分合计t1、距离距城市中心区距离1—151022距其他各区距离1—53距片区中心距离1—54距城市交通枢纽距离1—55t2、时间到主要干道时间5—151538到最近公交枢纽时间5—1515到市区最近繁华商圈时间5—108t3、交通组织公交线路1—151216小区接驳交通1—54t4、停车地面/地下停车5—101010总计86我司观印点，本汗项目可纲得86分。价格定位价格建惊议（3）价格因芳素p（pri元ce），为于住宅产乒品均价毕，根据巩项目所卖在地段净、项目捉建筑形秒式和时虑间等设院定取值养范围。项目名称物业类型绿化率规模开发商销售均价中央花都10万平米高层37%10万体量睢县永基置业有限公司2900元龙庭水岸高层住宅+商业35%9万体量河南瑞博投资有限公司一期2700元，二期3100元时代广场酒店+高层35%23万体量鑫业置业3000元价格建往议在品质为、交通昆、价格恒三个最宫主要因笛素之间段，会根万据条件隆的不同具对置业析者的决楼定产生对动态的影响，集而最终精的结果臂就是产惧品综合童条件所男产生的干竞争力药：C（竞争力型）=∑包qn·∑tn/知p品质越椅高、交到通状况庸越好、搜价格越洁低，竞剥争力越嚼强，也面就是说桃明越好昆卖。当然，当叮我们确定誓项目需要方达到的市粒场合理竞寨争力水平转之后，就陡能明确计裳算出合理携的价格水平，并奴通过“完善生活资配套、交判通设施配械备、样板项工程展示黄、营销组锐织力度等亚加强元素”的实施上，从而哨实现利倘润的最均大化。★选择因素木相互作用抛的数学模耻型价格定碗位价格建议C=闸65*效65/杜300灶0（周边竞径品综合均始价）=1.4矮1取值说骨明：∑qn、∑tn值取65分为良零性竞争齿力；p值取最架近睢县土高层产慰品均价葵，未来估可适当倾修正。★选择购买可最低理想欢值的计算冶（市场合液理竞争力沸）★选择购练买价格厨的计算C=1.41，∑qn典=0.拢87，∑tn=趣0.86，P=30桌00（∑qn+∑存tn）/2×樱C×P甩=笼288盘9.6元/平方米也就说明挂，在本项事目的品质蓬和交通质族素的综合柳评定条件雷下，结合雅市场合理嫩竞争力，颠本项目理嚷论均价水夏平可达到约为3658元/㎡。但最终销坡售均价的波实现受以裁下三个因萍素的影响元：1）项目的燥营销包装宿策划，提田升客户的饺感知价值腹；2）距离痛实际开墙盘销售腿尚很长即时间，剃市场存汪在不确合定因素左，对销睡售均价横会产生堂一定的肝影响；3）发展怎商对销暂售速度黄和销售辜价格关僵系的平步衡取舍榜。我司认为桨，在目前彼市场环境沾下，项目萌定价建议企为345上0元/㎡左右实盈收均价退，实现情这个价幅格除去秧正常因辆素以外贝，最重吓要的还本在于全裹方位的骑营销配穿合。注：本次价德格定位薪的参考刑基数以纯目前的京市场现饰状为基纠础，最溜终的价隔格确定判还需要爱结合具蹈体销售背时间的轧市场现础状，经驼更为深仰入的市步场调研贩后综合栏评定。价格定共位55第二种护方法：护市场比代较法此方法雷是根据臣项目主怕要竞争跃个案的厚地段、盒环境、绪交通、厌产品、宵配套、尚品牌、下规模七挽大因素因的优劣剥分析，辣与本案喜进行准送确的对值比，我方们根据饶选取项慎目个案睛的具体眼情况，接结合这古些个案夹目前市林场销售旺价格，质对本项彼目价格逗进行初很步修正站，并近茶一步进吃行的本反项目价网格预测胳。得出绣目前市抽场可以咸接受的们均价。可比个尚案的选管择1定价的基典本原则2中央花难都2900元/平米炎龙庭水乓岸3000元/平米葬时代广蠢场3100元/平米成本原则果、市场导箩向原则、错价值相符正原则3方面价格建膝议价格定位地段21区域认同度13升值潜力8环境20项目环境9区域环境6自然景观5交通13通达程度10公交网络3产品20建筑风格5景观规划7得房率4户型设计4车位0配套12市政配套6商业配套4生活配套2品牌5开发商信誉度2开发商影响力3规模9面积5社会影响力4合计100七大影械响因素下与所占难比重：3项目修正富价格的确灾定价格建议价格定位竞争楼异盘定价反影响因眠素权重削分析表价格建议本案（x）时代广场

（a）中央花都

（b）龙庭水岸

（b）Px＝？Pa＝3100Pb＝2900Pb＝3000位置19172020环境20171620交通12111112产品20161817配套9999品牌4555规模5777综合指数89828690影响因素项目修正榴价格确定参考均价岸说明：各项目乐均价按庭照目前斥销售或啊对外公独开价格顶取得以上均为弯按建筑面锄积计的起纳价：修正后各员相关楼盘拼价格qi’qi’=（Qx坊/Qi）阁×pi剥注脾：Pi为粮按揭均价Pa’=（Q败x/Q倒a）×练Pa凝=乞（89/82）×3100=3364赛.63（元/岛㎡）Pb’=（Q地x/Q瓶b）×案Pb访=兔（89/86）×2900=300横1.1馒6（元/脾㎡）Pc’贝=（Qx/传Qc）×股Pc剑=（89/90）×300磨0=2966勾.67（元/㎡凝）由各楼村盘对项晓目影响递权重分谅析得出酱：设各蔬相关楼过盘权重妨取值为Wi，则：注：以牧上各个舱案将100%做如上班分配的冲依据:1、各个掌项目的联开发进法度；2、各个项浇的销售情算况好坏；3、与本项林目可比性星程度高低时代广场中央花都龙庭水岸(a)：Wa=60%(b):Wb=25%(b):Wb=15%价格建议价格建树议由qx=闷∑PiW我i，得：Px=煤（P重a’Wa+诵Pb’Wb+Pc’Wc）/（W站a+Wb剧+Wc）=（3364局.63×60%+3001属.16×25%投+2966监.67×15%）/100反%=321赶4.0雨7元/㎡销售均父价：约3250元/㎡项目修狠正价格归建议注：本次价格两定位的参欠考基数以悦目前的市辜场现状为牧基础，最疲终的价格枣确定还需绪要结合具展体销售时抛间的市场区现状，经穿更为深入洗的市场调鉴研后综合匠评定。价格建公议60根据我司掩对项目的黎理解以及病目前睢县丙市场的销恐售现状等西因素，结桐合新政后次区域市场禾对行业的车反应，采钞取科学的箩价格计算洗方式，使歼用两种测块价模式对讯项目进行陆价格定位饿，分别得屿出项目的息销售价格脆为：第一种方户法第二种树方法销售均晨价：约3250元/㎡销售均什价：约3650元/㎡通过两跑种方法化的测算饮，我司晋建议，辜项目面叉市表价岛为3450元/㎡。该价格湿作为基图准价格童，随市凑场行情基进行微夫调。注：本次价脸格定位沸的参考抄基数以榆目前的半市场现政状为基仰础，最澡终的价舞格确定傅还需要膛结合具温体销售肌时间的厌市场现鸣状，经贷更为深这入的市桂场调研数后综合胃评定。4营销策究略——实现利润铲最大化！Textinhere连续性适用性本项目良性开发推售的三要素开好头核心策略怎样开好粒头怎么连芬续怎么适土用提气入场杨：快速提升扮知名度，厚广聚人气本体条霜件的准定备，形凯成亮相姜震撼感循序渐进狮：核心价值肥点的不断丰闹富演绎脉冲式的鬼推进，热但潮不间断施工进心度、配抽套设施即密切配献合应对变化灵：产品线的剑动态调整形象推广魔的动态调捡整我们需剪要注意唤什么？竣邦机构推广主掉题城市最莲精彩1、形象、调性导入2、蓄势:引发全城旦关注3、开盘销售阶段4、二次封加推A/形象实附施策略推广部署主体过半取得预讯售许可乓证正负零推广启货动开盘销冰售正负零侨前临时咨土询中心辜启动、漂进场主体封项划，持续销餐售主体完工城，尾盘销淘售3、产品航价值立禾地主推广语我：让每扇摩窗，向慰着风景惩深呼吸2、项目价驼值立地主推广简语：一种选择菠，一种生饼活形象策焦略阶段甜目标1、定义雕项目立嗽形象主推广摊语：光彩夺目被，唱响新弊城注：时鹅间节点返根据工侍程进度笛等实际宣情况另别行确定B/传播渠道神实施·线上树形凳象1、形象般、调性导入2、蓄势:引发全城絮关注3、开盘销张售阶段4、二次加岗推主体过半取得预售予许可证正负零推广启牙动开盘销怜售正负零牌前临时咨告询中心万启动、翁进场主体封霜项，持碰续销售主体完己工，尾锻盘销售1、形象调婚性树立户外广告·调性和信便息点2、项目岩调性，卡营销信纷息、开张盘信息报纸·溢价和信少息点1、形象及淋区域认知度诉府求、片区炒资作、项目信本息传递2、项目宗调性、朱项目卖财点项目及产痕品价值传融递杂志·影视调性1、形象调颤性树立2、强化生代活方式电台、网懂络调性和骂信息点1、形象调撤性树立2、卖点挖浴掘，营销笑信息，开料盘信息推广部忧署推广部署1、形象、调性导入2、蓄势:引发全城对关注3、开盘沃销售阶段4、二次加伟推主体过旺半取得预售霉许可证正负零推广启蚕动开盘销售正负零临时咨询伏中心启动秀、进场主体封项恰，持续销远售1、样板房粗开放信息卖点开放量信息短信，信陪息点，截购流客户2、营销活找动DM，信芬息点，截快流客户1、销售中秀心样板房开档放邀请3、开盘响信息4、加筑推信息C/传播渠浆道实施·线下推广主体完工揭，尾盘销穷售第一阶段迷：定义项但目树块立形象光彩夺贤目，唱餐响新城奠基活动带仪式活动时艇间：桩绪基前活动形式例：奠基典抱礼活动目的碌：通过奠秃基活动仪扔式，提高墙项目在当圈地的知名骡度，扩大嫌项目在睢细的影响力巡寿，提高皇概都地产项擦目的知名酱度和美誉摄度，通过吧邀请政府玻各职能部绍门的参与踏，突出楼蝇盘政策的妙优势，为丑后期销售邻积累更多遭的客户，愿扩展传播漆渠道。树立形象执行细节活动时丘间：桩寇基前活动地点划：皇都花显园项目现渗场活动主扭题：皇说都花园银开工奠底基仪式活动内撕容：邀请政洽府各职哨能部门伯人员参观与确定礼仪予公司现场布藏置及安锐排开工奠场基是一帖个项目恩建设的脸开始，映同时也斩是一个归开发过领程受到文关注的酿开始，撒是市场未透明化捐的需求电，同时透也是前阅期营销防的重头向戏，通贯过开工挤奠基，高把这种夏市场透芝明度、璃市场美窜誉度和渡市场知绑名度达称到最大贿化第二阶段功开盘销售一种选择战，一种生剃活活动时间宾：工程进挪度达到正锹负零后活动地午点：皇标都花园胆销售中盖心活动目绕的：本痕次活动颂以社会衬公益活娘动为切麦入点（载可以与薄县教育碗局合作生），与领商业活荡动于公门益活动驾之中，壶一方面拳树立了遵企业的盆品牌社泡会形象恨，另一弃方面也纠使得皇招都品牌形控象深入始人心，益同时也绸让消费拴者真切泡地感受讲地到精拦品小区俩的品质办生活。颈为项目1期开慢盘奠定宅客户资挖源。中小学生概绘画比赛品质改变姨生活执行细户节活动时文间：工序程进度薪达到正孤负零后活动地傅点：皇带都花园塌销售中坐心活动主题趋：秀出风低采，秀出识水平活动内容夹：1、以我屠的家为主偷题，发挥熄自己的想猴象，绘画相出你心目测中的家2、邀钢请参赛椒的选手军以比赛源的形式光进行，绝各评选数出前1默0名代侨表作，量对其进查行奖励3、邀虚请校领服导为评旷审团4、奖画项设置肌一、二碎、三等来奖，凡缝参赛者箭均可获陷赠纪念拨品一份啤酒节活动时间妖：开盘前活动地棒点：皇载都花园筒售楼部活动目的耽：通过啤闭酒节活动哨扩大影响骑力，聚敛涛人气，挖寺掘潜在客迅户群，为沃项目开盘访强势蓄客制造话题执行细柱节活动时间洁：开盘前活动地巷点：皇悄都花园喝销售中地心活动主排题：酷撕热盛夏亩，冰爽畜到底活动形式桥：自助+刚节目表演活动内堪容：以3-5犬人为一组握进行喝啤厌酒比赛，樱每个人一阅口气要喝饼掉（50全0mm)狸；不限时捷间，按塔完成时铅间长短守计算排禁名，时淘间最短祖者胜出柔，以此锤类推；舞台两则惜分别安排霉工作人员鉴计时，当元场宣布时贱间，评出碰一、二、隔三等奖凡参加者权皆可获得业纪念奖一穷份开盘及从加推让每扇限窗，向万着风景皇深呼吸价值引识爆开盘推荐鉴方案全城启幕州，邀你见落证“皇都花盗园”开盘拍仪式在开盘灯之前开竿始做好够电视广壶告形象纤铺垫，绣并且一汽直延续洽下去，烦开盘当养天举行绳大型公恶关活动锣，开盘扩报广与吗系列报撑纸电视蔬广告发援布配合围活动营衡销造势（预售许惯可证取得葱）价值体映现风水讲座——对话乐风水大师目标：邀演请著名风案水大师将牺风水和项净目相结合腿，通过大躁师讲解提厨问对客户飞进行洗脑译式营销，龄引起客户巧的关注度鼻。活动形式宿：谈话论坛地点：皇季都花园销吹售中心活动效果迈评估：对项目菠感兴趣哈的客户香：可对领其进行异蓄客。对项目不斑感兴趣的省客户：影票响其态度良，在朋友危圈层形成恭口碑传播巴。执行细尤节活动时间虹：开盘强抹销期活动地点久：皇都花蜘园销售中辽心活动主题互：风生水游起活动内容料：1、邀阔请国内梅著名风盟水大师休演讲2、以电端话、短信报、广告的踢方式告知货客户3、把遣项目融析入风水耐学里，例由风水秤大师提给问，凡苹回答问浆题的客岁户均赠芝送礼品狐一份。邀请人秘员：政跪府部门遣、媒体拔人员其他活滋动名车体氏验之旅经典摄影丽展活动铺排公关活动营销活改动奠基仪肤式儿童绘画抢大赛项目开坐盘名车体污验之旅经典摄影诸展售楼部春开放风水讲假座啤酒节营销节筋点（暂定，年具体执行扎根据工程阵进度安排孝）正负零腰前正负零主体过半取得预售判证后开盘后主体完法工目标：开盘三个月棕内实现可售房源去爸化约80%及以上怨（工程剥及其他欧部门配凉合）长期目虹标：保海证项目助正常获璃利，企宵业品牌律在地产经行业持睁续性发享展品牌：抢占新乌城中心侮，成就材新城影蚊响力，贞实现桥鼓头堡升骗值区域全运营化墙；价量：高速，计快收目标客户：关注客躲户服务且，树立皇都次品牌客户支满意度，覆力争行业艇客户满意飘度前列团队进羞场开盘销售1、推售价爱格：平开欣高走，随携房源逐步茧推出，价眠格逐步提蚊升。2、推售房切源安排原钓则：推售报房源应遵肃循立体搭织配、少量狱多批原则延；推售房饼源的安排壤应根据市杰场的