广东大型住宅区项目营销策略报告定位战略

xx目前亟待确定工作内容：1、确定整体营销执行总纲2、确定项目推广形象和VI展示系统“大亚湾”花郡2011年营销总纲星彦地产惠州事业部二0一一年一月报告思路2.目标客户分析6.价格定位建议4.营销定位战略3.项目价值梳理1.市场竞争分析5.营销执行1竞争

我们所面临的市场环境？。>>2010年惠州房地产市场>>2010年大亚湾房地产市场>>区域热点项目我们所面临的市场环境Market>>核心竞争项目Market2010年可谓是政策调控年，从年初剑指高房价的“国十一条”，至年中直击投机性需求的“新国十条”，在到年末巩固调控成果的“国五条”，在调结构、抑制投机、控风险、明确责任的调控基调下，政府持续“给力”房地产市场。2010年惠州市场宏观大势2010年惠州市场宏观大势第一波政策来袭，惠州楼市短期内低迷后逐步消化政策影响；而第二波政策来袭，惠州楼市对政策敏感度降低，且因一线城市的限购，迎来机遇，量价再次攀升Market2010年调控政策不同以往，本轮调控的特点是全方位、多部门联合调控，包括传统的市场手段以及自上而下的行政干预，调控力度堪称史上最严。2010年惠州市场宏观大势Market高压调控下2010年惠州整体楼市供应表现Market惠州房地产市场经历了09年起伏后，10年房地产投资占比回升态势明显，全年投资总额约261.4亿元，占全市固定资产投资的30.6%。惠州市历年房地产投资额（单位：亿元）09年惠州房地产市场供不应求，激励各大房企加大开发量，10年市场供应急速膨胀，全年累计供应约为713.5万平米，同比上涨69.3%。惠州市历年供应量走势图（单位：万平米）2010年惠州楼市在调控中持续优化，市场回归理性，全年成交量累计达581.2万平米，同比上涨6.9%。惠州市历年成交面积走势图（单位：万平米）2010年惠州楼市受政策影响相对较小，商品房成交均价涨幅明显，全年成交均价4892元/平米，同比上涨24.8%。惠州市历年成交均价走势图（单位：元/平米）高压调控下2010年惠州整体楼市成交表现Market受政策影响，二级市场上半年市场小幅波动，下半年市场稳步回房地产投资热度不减，2010年新开工面积激增，预计2011年供应井喷，惠州市场竞争更为激烈2011年宏观调控大势不会改变，通货膨胀压、高储蓄率仍然助推楼市前行。2010年惠州市场宏观大势Market小结：2010年大亚湾房地产市场Market*区域市场利好·*2010年11月25日，惠州市实施《珠江三角洲地区改革发展规划（2008~2020）》“四年大发展”会议召开，市委书记、市人大常委会主任黄业斌在会上表示，为推进惠州区域内一体化，正在规划“环大亚湾经济区”。

整合环大亚湾的惠阳区、大亚湾区、惠东县3个县（区）的14个镇（街道）。经济区面积约1392平方公里，以大亚湾海域为中心，以产业融合发展为重点，促进基础设施、产业布局、基本公共服务、城乡规划、环境保护“五个一体化”。

整合经济区内各类产业园区，培育集群式的大开发区。建立区域内产业优先合作转移机制，立足现有优势产业，以产业对接、合作、转移为重点，延长产业链，推动产业向高端化方向发展。

整合经济区内的特色文化、旅游资源。开发滨海休闲游等旅游线路，发展“环大亚湾经济区”旅游圈，共同打造旅游新品牌。环大亚湾经济区规划：深莞惠一体化下的新突破，内外兼施，全面推进。2010年大亚湾房地产市场Market*区域市场利好·*2011大亚湾区红树林湿地公园竣工，还原乡土山地群落、河口潮汐带红树林群落生态特色2010年大亚湾房地产市场Market*区域市场利好·*深惠密谋大迁徙，200万深圳人5年内将迁入大亚湾，湾区楼市或进入新一轮的发展周期。大亚湾重启购房入户，舒缓“限购”风暴下异地购房者的观望情绪，利好片区楼市。2010年大亚湾房地产市场*区域市场利好·*Market2010年大亚湾房地产市场表现Market2010年大亚湾总体供应量为151.4万平米，同比上涨3倍，成交总量80.6万平米，同比增加7%，供求比为1.6。大亚湾区历年供应成交走势图（单位：万平米）2010年大亚湾商品房成交均价为4748元/平米，同比上涨21.1%。大亚湾区历年成交均价走势图（单位：元/平米）年代2005年2006年2008年2009年2010年备注深圳常住人口（万人）//846/1134深圳商报房地产年度供应年度供应大约1000万平米（存量+新增）1000/1134=0.88大亚湾常住人口（万人）1213.3//20惠州大亚湾经济技术开发区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要房地产年度供应09年后预计将不少于180万平米（存量+新增）180/20=9深圳年度人均住宅供应面积：1000万/1134万=0.88（平米/人）；大亚湾年度人均住宅供应面积：180万/20万=9（平米/人）；大亚湾年度人均住宅供应面积是深圳年度人均住宅供应面积的10.2倍.大亚湾房地产市场发展现状现状1：大亚湾区域年度人均住宅供应面积大幅度超过深圳，典型外销市场。Market大亚湾房地产市场发展现状Market现状2：区域市场成交客户以深圳非成熟、非理性投资客为主，购买时比较冲动。项目成交客户比例美岸栖庭深圳客户70%，本地客20%，其他10%君汇上城深圳客户75%，工厂团购客户20%，其他5%公园道1号深圳客户85％，西区工业园10%，其他5%灿邦国际深圳客户90%，香港客户5%，本地及其他5%德洲城深圳客户90%，本地5%，其他5%珠江东岸深圳客户占75％，15%是在本地办厂的外商，10%是本地其他客户；太阳湾是深圳客户80%；20%是在本地及周边客户从表中看出，目前大亚湾区域在售产品的客户来源深圳客户占据了绝对比重，当地工业企业中高层管理人员消化了小部分比重：深圳客户：85%以上本地客户：10%以内其他：5%左右其中，深圳客户构成中，15%左右为自住客，该部分客户主要来自深圳大工业区，主要选择德洲城、五月花等紧邻深圳，交通便利的项目；10%左右为养老客户；10%左右为深圳有车无房客户，该类客户心态为：考虑在3年左右的时间大亚湾的交通、生活配套将会成熟，此时再来居住；65%以上客户为深圳非成熟投资客，看重大亚湾未来产业发展带来的升值，未（较少）考虑投资变现问题。大亚湾房地产市场发展现状Market现状3：区域市场内生需求不足导致已售房源空置率高，直接影响客户的成交心理，蕴藏大的市场风险。近2-3年销售的项目当前的空置率较高，除西区项目有工业区从业人员居住外，多数空置率在70%以上，其中中心区项目新天名城由于周边生活配套不足，距离工作地点较远，整体入住率不足20户；区域市政、购物、休闲、养老配套不足是导致空置率高位的核心因素之一；过高的空置率可能导致未来深圳投资客户的部分撤离。大亚湾房地产市场发展现状现状4：几乎完全依靠深圳外销来支撑该区域的房地产市场销售，其市场走势与深圳具有高度的正相关关系。主要客户来源为深圳，因此区域市场与深圳市场呈现正相关关系，同时区域市场作为外销市场，处于国家宏观严控漩涡下的深圳楼市具有很大的不可控性。对大亚湾楼市不确定性走势影响巨大。MarketMark卧et大亚湾房瓶地产市场老发展现状现状5载：品牌将发展商盒云集，犁竞争持任续激烈规。区域项目名称发展商建筑体量套数现状中心北区DADA草地光耀24.6万2480在售澳头波西塔诺1、2期皇庭18万602在建中心北区皇庭别墅项目皇庭//未开工澳头合生滨海新城合生160万6919在建西区太阳湾东部42.5万896在售西区珠江东岸珠江106万1000在售西区卓越项目卓越250万/在建西区龙光项目龙光500万/在建201俘0年，页大亚湾资批准预字售面积债达到1扬51万赌平米，后预计2可011接年推盘暗量达到庸180疲万平米骆左右。大亚湾叛房地产窃市场发论展现状Mark职et大亚湾寻市场启诉示：大亚湾喊房地产毫市场处惭于飞速发痕展过程涉中,区拥域规划营、配套斗建设等区利好进行一步刺话激房地不产市场屡发展。未来市叛场竞争差激烈，两如何抢占有效验客户资源是解决该神项目营销管的核心问巡寿题；重点把夺握冲动、伸非理性氧深圳投甩资客户，尤台其是公袜寓投资立类产品培；品质好、肃形象高、输价格平，才能保赚证快速出茂货。新天名城新际首座中兴佳苑华富花园华彩花园中联灿邦听涛雅苑峰景湾东方新天地海日大厦滨海星城德丰雅苑公园道1号观山悦美岸栖庭熊猫国际阳光时代惠丰城菩提园太阳湾花城湾君汇上城爱顿第三季珠江东岸德州城五月花海立方仁和卫城海韵华庭大江新都会隆基蓝海湾波西塔诺卓越项目澳城项目金汇项目合生滨海新城龙光项目蓝湾星宸DADA的草地玉玺山星河半岛翠堤尚园天喜东方千禧嘉园秋谷康城新园华府启航新时代东方银座大爱城海湾首府丽郡四洲蜜方阳光海天花园花郡区域热忧点项目擦—项目近竞争关蛮系区域热碑点项目·灿邦焦国际Mar狗ket项目综晓述：占地：4300泡0㎡，建扑面：2476右05㎡；总套数破：210笋0，车位：144已0（1.4扒6/1）；定位：“深圳东岸CBD国际都市乞综合体”。三期开发我，一期两幼栋为19层及30层的公职寓，产锈品以30.珍87—如72.倦68平米的小数户型为主回。项目内置部配有筐五星酒娘店公寓需，商务艺会所，撑休闲娱冰乐，组稿团内下召沉式商引业广场纸，写字漠楼。灿邦国际2栋（在售）户型单身公寓一房两房合计面积3247-5267-70套数3610872216百分比17%50%33%100%Mark棉et区域热点栽项目·灿狱邦国际67-声70平脚米，赠旦送15缺平米，惩使用率座100蝇%47.2皆平米，赠泄送5.4盐7平米多功能万房设计赠送阳馋光房区域热纱点项目·D淋ADA的偷草地Mar范ket项目综卷述：占地：5855抚5㎡，建榨面：246鱼186姨㎡风格：玩现代简渡约；定位：深圳东，24万平米且艺术居廉住计划毛区；户数：248董0，车位刘：1747（1.4瓜2/1）规划理忽念：围愚绕“艺江术的、寇交流的凭、健康愧的”三玻大关键亏人文元俘素，充代分展现燃光耀地献产——“建设梦雹想家园面”的企振业文化追刻求；主力户型忍：51㎡一房、75㎡两房清、90㎡三房、97㎡四房亚热带风用情园林，筝总绿化面宋积超过10万平米诊；用材方面原引进“新务风系统”括，将室勇外新鲜空上气源源不宁断送进室壤内。配套包括惨：多功能收会所、开殿放式商业群街、社区授小剧场、芽室内赛道水恒温泳池芬、户外泳欧池、户外胃自助烧烤俘场、8个羽毛双球场、2个篮球场脉、1个足球场胞、2个网球场忠、北师大产幼儿园……Mark圾et区域热点默项目·D童ADA的唯草地98平米烟N+1房51平米凳N+1房房间全酬赠送区域热点闷项目·炉四洲蜜狱方Mar剥ket四洲蜜方户型一房两房三房合计面积34-4265-78103-125套数4623722881122百分比41%34%25%100%项目综刺述：占地：1342交2㎡建面：8拜5265㎡主题：为爱裂筑家总户数：赛1122船户；楼栋：4责栋21-眉26层主要渠授道：二底三级联跨动、派村单；Mark勿et区域热点盘项目·携四洲蜜沫方户型点评西：户型中馋规中矩，爹有转角凸呜窗设计，竞双阳台，丈两房及一暂房户型，储景观阳台道均偏小区域热旬点项目·蓝吃湾半岛Mar阻ket蓝湾半岛户型二房三房四房合计面积82-92118-123103-125套数304180180664百分比44%28%28%100%项目综述建：占地：1000击0㎡建面：9窝0107㎡定位：云滨海中诸心名储校领地总户数博：66息4户；楼栋：5语栋19-燥30层特色：学寺位房，周值边学校集寄中，空中叔花园、底录层商业，庙周边成熟主要渠道剩：二三级久联动、派耐单、图购消，本地客寨户购买较贝多Mar掌ket区域热霸点项目·蓝鸣湾半岛户型点评忽：中规中特矩，创新淡较少，无虎太多赠送堪空间，干卫湿分区合屡理，总体谱无太多亮导点区域热双点项目·璃蓝湾星锋宸Mark邀et蓝湾星宸户型一房两房三房合计面积43-5071-83103-120套数128512128768百分比17%67%17%100%项目综屡述：占地：100柔00㎡建面：7001赞8㎡风格：现大代简约风屈格；分期：3期开发恶；户数：768，车位193（4/1）楼层：4栋33层；Mark廊et区域热点垄项目·蓝耀湾星宸83平米拜两房，功晚能分区不杜合理71平励米两房艇，功能设分区相弱对合理镇，但私挤密性较扎弱干湿动静怀分区相混50平米邪一房43-补48平者米一房弧形阳鲜台区域热点侨项目·三泄远大爱城Mark猛et项目综述证：占地：1500愚00㎡，建面：谦6500多00㎡分期：柄3期开抹发；定位：东深圳晚65筑万㎡生妄活公园；户数：密560党0户，描一期8歇06（司含商业驼）楼层：锋一期5隙栋32担层特色：1百1000妨0㎡园林赛，12班誓幼儿园，望3000老0㎡商业主要渠道帜：深圳展志场、二三除级联动、战派单、剑丈客炒作户型一房两房三房合计面积区间65-7588-104122套数36036060780百分比46%46%8%100%Mark创et区域热游点项目·挣三远大痕爱城n+1户始型，空中贴花园设计入户花园嘴、空中花抵园、双卫啦设计104烧平米2楼+1房67平宁米1+熄1房区域热渗点项目·太阳每湾Mark泥et项目综述商：占地：163刺912歌㎡，建面：424惩733悬㎡分期：4期开发喂；定位：美式简油约风格魄的综合酬体大盘；一期套狡数：896，车位846（1.06寄/1）规划：联固排别墅、浇花园洋房请、高层住输宅、公寓尚。社区天辉际线起伏汗有序、完称美衔接，道户户有景剑、处处皆铸景，最大球限度拥有伟山景、水神景，并以复栋距、高辈差拉开楼甜与楼之间茶的距离，绞拉近人与仗自然的距拼离。户型一房两房三房四房复式别墅合计面积区间4271-81139-140166-169214-255383套数2403250508622480百分比50%7%10%10%8%5%100%Mar璃ket区域热点灿项目·太其阳湾81平膛米两房脉功能分神区不合父理客厅卧公室未进闪行彻底越分区，府私密性指不强户型点评骗：一般化连产品，无斗明显亮点区域热差点项目丹统计一继览表Mar丝式ket项目名称占地㎡建面㎡套数位置主力户型价格入市时间销售状况灿邦国际430002476052100中心区32-70单房-两房62002010年4月1栋100%，2栋销售40%DADA草地585552461862480中心区51-97一房到四房54002010年5月8号楼销售30%蓝湾星宸1000070018768中心区43-120一房到三房47002010年1月一期售罄，二期销售20%丽郡1750085981826中心区49-108二三房48002010年11月销售15%四洲蜜方13422852651122中心区34-125一到三房48002010年10月销售率40%蓝湾半岛1000090107664中心区82-125二到四房47002010年11月销售率70%中兴佳苑1071464673564中心区51-133一房到四房48002010年4月销售率50%德洲城1846226300005050西区78-129二三房55002010年8月三期销售40%三远大爱城1500006500005600西区66-125二三房55002010年11月首批销售60%太阳湾163912424733896西区86-160二房到四房55002010年4月二期销售率80%区域项千目分析截小结Mar坟ket区域内丸竞争项炎目产品酒类同性警较为严坦重，项洪目未来更面临的球竞争较聪为激烈勾；区域内直价格水源平毛坯价格浩4700芦-550卷0元/平叛，带精装促6200熊元/平；整体销售肉情况良好扫，推售速似度较为平脾稳，平均月丽均30皆套左右；项目除赤面对中菠心区在罩售、在悲建项目上的竞争茅外，还矿面对着仇大亚湾促西区在允建、在复售项目国的竞争世；就中心械区而言众，灿邦国叮际与DADA草地分别以扛国际都迫市综合扛体及深蛾圳东24万艺术居雕住计划区当进行定位逃，是未来悦本项目在师区域内的直接竞缝争对手；市场竞埋争中取台胜，要在产品创说新、提亲升项目卡品质等方面来项目增强被竞争力的茧有效路径秤；项目名称DADA的草地灿邦国际四洲蜜方蓝湾星辰蓝湾半岛项目规模100万25万8.5万7.8万9万形象定位100万平米艺术居住区计划深圳东岸CBD国际都市综合体为爱筑家湾区豪宅滨海中心名校领地主力产品51，1+1房75，2+1房47-52，1房67-70，2+1房34-48，1房68-78，2房71-83，2房82-92，2房118-123，3房单价总价范围540028-55万6200（精装）20-45万480015-60万470020-55万470038-58万营销渠道深圳推广为主，线上线下并重，投入大线下社区巡展线上网络炒作网络营销派单三级联动派单二三级联动派单二三级联动关键动作三级联动+实景配套展示保利物业社区巡展注重品质实景形象展示销售情况8号楼，30%1栋，100%2栋，40%40%1期，100%2期，20%70%区域核重饰点竞争分揭析一览区域直光接竞争君分析Mark而et2011西年区域内淹重点竞争说对手——DAD家A的草塔地：推出艺挂术居住雕区的概伯念，成屿为20浮10年梨深惠地柏产热点拆项目。灿邦国际：大亚湾中军心区都市化综合体，合2010私年沿海高屡速开通后瞧首批组团友200余叼套2小时混售罄，区饭域内热点托项目。区域核直窃接竞争分跟析·D伟ADA毅的草地Mark垦et开发定染位：深圳东舍、24谅万平米纳艺术居锅住区DAD忽A草地眠竞争分框析要点乱:1、香港信、澳大利碧亚著名设填计师，打盖造艺术居住夏概念；2、弱化北项目区位脖周边环境跨空白不利岸因素，强化内部王配套优势（土地成谱本低，1抢00万规膊模社区，环前期敢于斗投入配套毯）；3、赠送面积示大，实用草率最高可敞达125粥%；4、营销预算阿高，超1翁0%；深圳推倚广力度大堆；5、二、三级棚市场联动成功，运油作已成熟或；6、现场陆展示硬件糖、软件水法平好，实景营这销比较到球位。Mar傅ketDADA披的草地花郡形象定脆位：仿24万封平米艺迈术居住岔区计划卖点诉求奖：区域：大鸦亚湾中心挠边缘区域港：配套：内嫂部配套齐括全园林：将品质园翁林自须然不让净人文建筑：现少代艺术建找筑美学产品：赠希送多，最利高使用率期达110悟%品牌：光苗耀地产营销：眯投入大议，范围冈广形象定位恐：？卖点诉求照：区域：什中心区配套：剧周边配垒套齐全园林:年？建筑：现沸代建筑风房诚格产品：公猴寓精装修惜、赠送多品牌：魔花样年银集团营销＞＜＜＝区域核直两接竞争分冬析·D说ADA龙的草地＜＞＜Mark搬et区域重槽点竞争珍分析·颗灿邦国富际“深圳东岸请CBD国传际都市综趁合体”灿邦国熟际竞争竹要点分旱析:1、大抢亚湾CBD糖的核心识位置，向客户乘重点展示他未来规划笋前景和物霜业的升值狭潜力；2、定位捏于都市综合凳体物业，主打投折资概念；3、规划功亮点主要态体现下沉式秀中心商徐业广场柳、架空净园林等怨；4、户型挤主要以50平徒米为主汇，全部鹅带精装晚销售；5、10依月份推出春第2栋，贵带精装均汤价620午0元，销霸售受阻，倘销售率仅铺30%左兵右，与第赖1栋推出败100%胃销售形成变鲜明对比极。6、2步011眼年推出2期4疏栋，直倡接竞争Mar添ket区域核心妙竞争分析灿邦国际花郡形象定治位：深名圳东C福BD国孕际都市胀综合体卖点诉求洪：区域：大团亚湾CB到D中心区判：配套：园林：芝一期基贝本无建筑规稳划：综语合体产品：野一般，柴品质感印不好品牌：来醒自厦门开调发商，灿唐邦地产营销：逐开发进仓度慢，井营销脱靠节形象定劈燕位：？卖点诉大求：区域：中法心区边缘配套：园林:事夏威夷匙热带风糖情园林建筑：现弯代建筑风男格产品：故公寓精见装修、步赠送面守积多品牌：河花样年仅集团营销：开暑发营销一炼体化＜＜＝＞＜＜＜＜Mar梨ket区域核痰重点竞遵争分析竞争分赌析启示米：一个好的摩宣传概念很重要，打花郡必须箭逾越DA姨DA,虽帖然难度很弄大；DADA基的规模、田配套、户昏型赠送难蜂以超越，壤但是我们信的花样年裤品牌、富产品品自质、销鬼售服务也可以让讲他们难以四超越；很重要凡的一点阿花郡的地段明显近优越于DA密DA的饶草地，我们喷可以从疫大亚湾细城市、奶项目地沙段发展辨前景优顶势重点母宣传；借助大亚幅湾现有的轮区域内的熊猫金海滴岸、东升筋渔村、清规泉寺、三猛门岛等配套资伴源，营造笑滨海度假河生活体验接，弥补项圾目内部配区套不足；2客户我们的展客户是辈谁？。>>鼠客户深芳度访谈稠（分类孝型）>>客辱户特征总吃结>>目薄标客户解窃析>>目雀标客户定怜位我们客件户是谁董？Cus香tom茂er陈女士（浙一期业主茧）：年龄：42岁左感右；购买单晴位：德洲城商起铺+3栋眨10层某纯单位基本情况碰：陈女士当枯天（德洲饿城2期开尊盘）与其紫表姐和另论外三位朋师友一起到望现场参加片活动，因钓项目有老叠带新优惠扮，打算介订绍其表姐刘和朋友购炒买。置业状况核：目前居肯住在布枪吉，已喘投资多失处房产虎；工作情况猪：未知，绿经常约季其朋友栽打麻将哥；购房用途培：长线投资购房时间狭：09年3洗月购买商筋铺、9月违购买住宅狐；购房原因所：朋友介绍豆来看房，每次看暮房房价漠均有上推涨，认怨为项目清有升值获潜力；认可周边苍的发展前暴景。客户语补录：周边大馋量的空恼地待开变发，今春后升值躬空间巨勾大；卓越那么大缘瑞的集团制都要在纠旁边建画造一个星河国际据，这里一定冲会发展起坏来；有闲都钱还是可概以买的。非理性判投资客成交客户卖深度访谈Cus誉tom存erX先生：助德洲城一依期业主：年龄：31岁（两已婚）；基本情答况：活动当天炊（德洲城杜2期开盘心）老业主路可以参加并活动，过计来看看；购买单位侦：两房；目前居住锐状况：梅林租房钥（有车）；工作状况榨：宝安金威耗啤酒厂旁谱上班；置业用途境：度假；购房理由据：认为房鉴产迟早会炊升值，大亚湾房价便宜疮，放在这跳里也没所颤谓；以后务每周过来没一到两夜天度假稳，自己拿有车，径看海方抱便；客户语录类：房价迟辉早会涨泛起来的尼；总价挡低，放腹在这里修没所谓剥；一周治过来两拒天度假旧放松放性松；德周洲城还球有几期灭要开发腥，大社区升桶值潜力还识是比较大。时尚型客岔户，双城歪生活实践蹄者成交客埋户深度迅访谈Cus服tom自er刘女士及狱其儿子、茄儿媳：购买单位蜂：11栋冒120骑1（三累房）年龄：48岁左亮右；基本情况淹：湖北人，跃当天与儿顺子、儿媳遍第二次来乖看房，其儿子2苗6岁，儿岸媳25岁再，去年刚乔结婚；目前居己住状况师：坂田租穷房；目前工部作状况比：坂田某家欧私厂（老辫板为亲戚口）；购房用申途：自住：目腥前该家私厂晴已在坑梓独大工业区你建厂，准炮备201鲁2年将工手厂从坂田疗搬到坑梓；购买户型先：刘女士原打算购寨置两房单坐位，因其呈儿子考虑初到今后双常方父母都间有可能前熔来居住，物最终决定嫩购买了三连房单位。成交原毕因：房价可某以接受（卖老呢家的房鹿子，交跨首期）厉；当天河折扣起拳到了逼守定作用隆；今后贼的工作粮与生活钞比较方卸便；客户语录奖：管他呢荷，反正是新自己住。刚需，同辨城生活实震践者成交客户拌深度访谈Cus众tom喇er陈阿姨：年龄：60岁禁左右；基本情况钉：上海人，糠现在和女科儿住在一烤起，喜欢复安式单位。清水赛样板房悄开放时费到现场办了卡，佩当天带4找岁大外孙茫女一起过房诚来；原本打算缎退卡，最女终因喜欢除复式而成糟交。去年曾看册过听涛雅哄苑，但由口于听说涛汽雅苑复式单尖位上层稍层高太报低而没粗有购买；购买单位信：海立方，换49改8穗2平米单例位；目前居肝住状况极：与女儿采住在一抬起（罗芬湖）；工作状匆况：退休、有傍高额退休站金；置业用厚途：度假；购房理赌由：喜欢复式荡，价钱不退高，当天又获有最大优由惠，给女叉儿电话后左女儿支持晓购买；客户语录枕：我是被他币们硬拉过爪来的，本怪来是要退稍卡的，后观来女儿支输持买，就孙买了。就是喜局欢复式的截，这辈子镜就想买个斤复式的住鸭一下；房启子价钱不盘高，自己刮层次比较拥高，有很乒高的退休建金，这点幻玉钱不算啥研。每年偶研尔来住上纲一个月，污半个月，意18层还那可以看海丑；养老度假敌型客户、须感性成交客缝户深度缝访谈Cust觉omer王先生愿及其老畜婆：购买单位麻：海立方肠49改购82平雾米单位年龄：王先生2貌6岁；基本情慎况：江西人，量当天与老裂婆一起坐挤阳光时代的缘瑞看楼车看阳光时下代，后来看楚到这边吹有开盘活钻动，就顺道过厚来看看；居住状编况：东门中自购6贯0多平祸米两房春单位；工作状泉况：先生做电子类业务，女士做贸易；购房用途响：投资：成交原绕因：看到对面华南建材革市场，相信以响后发展起税来租房需播求比较大榜，项目有六很大的升值空裳间，相信溉既然那短么多发展商都派在这里开纱发房地产，这里桐将来一树定会发怪展起来碑的；客户语邪录：（男）前两年肯定是租不出去的，但是将来一定会升值的；（女帅）之前炒股被丈套过，但堤是房子就算游再怎么贬魔值，至少嫌还是一套腊房子，大不妻了先不姥卖；缺乏投资艳经验成交客魂户深度剥访谈Cus品tom洲er艾女士：年龄：40岁左捷右；置业用途贡：投资、征度假；区域来软源：南山；工作状垒况：正式职业笛为南山某公酒店做酒店销个售，由烘于经常踪蝶接触老跨外，兼谅职为老外介贝绍一些链大陆的事电子产姓品或土乓特产；置业状况聋：已有数套足房，喜欢幸淘便宜的迎房子，例如沙炼井的集资北房等；购房理由需：认为与周边项目相比有伞升值空擦间；客户语录老：中午看穗了新际征首座，播样板房萄卖66漆00元倒/平米劈燕的装修股，周边项目励都卖40俗00多，这里尿300采0多一剥定有升仆值空间另；我就丙想，总价不高，才2迎0来万著，涨个先2万、悼3万的遣就转手饼，真不行就放顶在这里度雕假呗；本来没下定决浮心买，原来设接待我的键那个销售遥员看搞不定劲我，找了一司个小靓仔往，很能讲，又是沿寒海高速，往又是大亚权湾未来发甩展什么的沈，就下了料定了；其他：该客户也剑担心周边追的开发量外过大，却峰没有什么测人居住，等待升值似的时间会患比较长。感性成交客户总深度访谈Cust灵omer万先生陷：年龄：38岁；基本情况慢：江西人喘，短线投活资客，认为钱只有厕流动才鼠能升值联，在深晕圳已投知资多套左房产，育关注政拍策对市就场的影舟响；购买单位滴：多次到惠慈阳-大亚块湾看房，牧因担心区境域发展，炉迟迟未出例手；目前居接住状况纲：坂田；工作状想况：华强北雕做电子贞生意；置业用途按：度假、投武资；未购房神理由：认为周边项击目太多猫，从业让人员太弃少，购土房后无薪法随时圾出手，苦影响其斧资金周蹄转和升交值；客户语录午：如果是这捏么便宜的想房子在海边还积不错，到时狂候可以冠度假，蜂德洲城棒距离海冰边太远纪，度假孩的话不炭方便，牢投资的杏话回报键太慢而市且不一块定有保浅障。投资大亚殿湾的流动辩性弱和自知用（度假纺）功能弱究是导致此贵类客户流激失的主要千原因。未成交怪客户访头谈Cus盟tom骨er陈先生脊：年龄：56岁牌；置业用赴途：自住、欺投资；基本情医况：江苏人，自己在配福建泉州亮与朋友合伙葛做布匹生层意，儿子在扫深圳一俘客户公司骂做服装姜生意，自己不膛经常来深孔圳。家里在付虎门有铃两套房，准备卖舌掉，在深圳置业昌，收到派传单说腾大亚湾忘距离深令圳30分钟，价格也便经宜，就去阀看看；目前居道住状况唉：老婆与蚕儿子住乡丰在京基刮百纳朋目友家里供，自己专过来深螺圳时与隔老婆儿捎子住在危一起；未购房甩理由：8：30他从世界之望窗上车，扇由于看楼洪车绕到到象坂田、布姻吉等地接茧客户，到条项目现场袄时已经是赏接近12妥：30，感觉路太贵远；客户语魔录：房子是不帽错，社区兰也挺好，上就是住起快来不方便莫；周边也阀没有人，茫升值一定拼很慢。可挖掘寄的未来雕养老型捞客户未成交脑客户访匪谈Cus肢tom竹er客户特征气：整体层次祝不高，属市于富裕阶层晓而非有钱勺人；年龄以中青年诉居多，成交幻玉客户性委别以女性居多，现从义事行业广泛；心理特征哑方面感性大裤于理性；区域认谷识：多数客觉户对区嗓域的认凭识停留虫在大亚质湾派单俗人员的狼宣传上缝，依赖盏于现场父销售员负的讲解吨和看房粪途中对肆周边工须厂、待状开发土铲地的粗附浅了解之，整体不然清晰；成交客扭户在深直莞惠一骑体化、窃沿海高烛速通车尤等政策趋配套利毙好信息递的刺激尼下相信区域酿未来的发欧展前景光顾明；投资客突成交分旷析：区域房征价与深猜圳房价的洼宋地效应；区域产业桃发展使得栽投资客对蕉区域未来柏的发展空彩间充满想混象；自用客冲户成交擦分析：经济实力锈较弱，房价洼地挣效应，对两计地的距紧离和公胁共交通狠的要求停较高；深莞惠桌一体化、深惠发一卡通浑、一单里通等工碗作的落纲实促进铃了这部养分客户捎的成交司；客户特答征总结Cus鲁tom槐er客户以45岁以下的跃中青年为万主要年龄妥构成，45岁以上笋的（未左来养老撇度假型牲）客户桃为辅助页客户；客户的收悉入状况：50%左右的客电户有车，痒价位在15万左右刊；在深悬圳有房底居住，编月收入确稳定，乎手头上轧有8-12万左右的罗闲余资金君，付首期懒缴税费后鼓月收入可离稳定支付俭月供款；由于本地筝客户仅占偏5%左右驱，属于偶羞得型客户恰，因此本夹次定位不鸟做细分目标客户研解析Cus祖tom挽er客户从事宅行业广泛顿，主要是脊生产类企术业基层管渠理人员、茫贸易、物贩流、酒店吴、服装类蓬企业白领满、小生意屡人士以及璃离退休型候的养老客彩户；频繁出现州在深圳房裕地产投资您市场的金融、缓保险、枪证券类窜专业从浪业人员不作为本侧项目的目姨标客户群斗体。目标客户估解析Cus亩tom粗er深圳客户邪主要来源谅于罗湖、西福田、龙鸡岗、南山颤四个区域悠，随着南放坪快速（减快速干线善无过路费砖）未来的繁建设开通括，坪山新殊区大工业软区是本项凑目挖掘自太住客户的求主要区域红；目标客摇户解析Cus晒tom哨er本项目置死业客户的骑心态模拟券：通货膨鼠胀严重仍，投资生房产可邀以保值艳增值；深莞惠一镜体化，交勉通等配套蓝改善为深尊惠同城生械活提供了土可能性；12家世界500强企业历、石化技新城、饰汽车产蹄业城等按巨大的俗产业规字划，投鸭资大亚斥湾未来吨升值有五保障；大片待状开发空制地，区块域未来斑突破性钟发展的错后劲十句足；买房就买案中心区，CBD中心区规糊划配套成掠熟，未来弄繁华，确果保投资实是现保值增站值；目标客户蜂定位项目目耍标客户误为深圳们地区非城理性、秋非成熟尺投资客代户和度防假养老陪客户Cus铅tom静er目标客户保定位Cust虚omer3价值价值=匙价格，我们的誓价值在歇哪里？。项目价站值体系不分析——十大迹价值点构慢筑花郡价各值体系>>城块市发展价是值>>中战心区价值>>世担界级港区瞎价值>>笛交通价晃值>>景满观价值>>暂规划价皆值>>订产品价脑值Valu腾esy腔stem>>世塞界级石化掏产业区价丹值>>品肤牌价值>>物辛管价值宏观价值中观价值微观价值价值体骗系荷兰鹿特窝丹新加坡歇裕廊美国休眉斯敦中国大亚福湾宏观价值·城市发须展参考项目价酬值体系丢分析Val垒ue窗sys旷tem宏观价送值·城市发确展参考驰·荷兰肿鹿特丹鹿特丹(番Rott拼erda钟m)位于坡荷兰西南帆部莱茵河房诚口地区，嗽距北海2宫8公里，是世界最昆大的港口亮和荷兰第好二大城市。鹿特丹洽逐渐发路展成为足世界第更一大港，它的最丘高吞吐量攻曾达3.寸1亿吨(炊73年)颗，91年抛达2.9淹亿吨，连迈续29年池名列世界货前茅。鹿奏特丹港港忍区面积约抢100平洽方公里，胶码头岸线盼长约38询公里，拥冤有世界最刚大的集装朵箱码头，李全年进港要停泊的远猛洋轮达3逆万多艘。鹿特丹化趴工园有欧洲最大减的炼油基决地和世界蹲第三大炼匪油中心，she杰ll（棋壳牌）屑、BP完、ES亭SO、躲海湾石宏油等世界跨县国石油垄恋断公司在片此建炼油籍基地夜景鹿特丹港项目价值痒体系分析Valu放esy勉stem宏观价锁值·城瞒市发展宿参考·洽美国休备斯敦项目价值乞体系分析Val孔ue叔sys此tem美国第串四大城婚市1993怠年，休斯绿敦港成为牲全美总吞污吐量第二逝大港。1盟994年演则成为第长一大进口炼港和第四顽大出口港覆，是世界第七缘瑞大港。休斯敦是美国能坚源和石候化工业筛中心。这一框地区集捷中了5丘000圾多家与虎能源相疤关的公姿司全球5控00强只企业中拘有22滴家总部垄在该市，全美油野气上市公绕司前20勉0强中，滥有45家醒总部设在没这里。该挖地区初级擦石化产品公生产能力恢占全国的灵45%。残全美26恐%的乙烯锐和66%协的环氧树贵脂都产自装这一地区糟。宏观价宪值·城壤市发展贺参考·举新加敏坡裕廊裕廊化逮工裕廊飞禽乳公园位于新价加坡岛喷西南滨降海区域屋，面积捉60平膨方公里纪此地区掀原本为牌荒芜之研地，大内部分地睬貌是沼阅泽和丘拒陵，但怒是具有蹲建设现等代化工券业区的厕良好自至然地理葬条件。水深1欲2米的优良天然趟深水港临近新图加坡至话马来西倍亚的铁渴路和公撒路主干摧线新加坡裕炭廊石化工暮业基地占吨地面积约陶40平方纪公里，裕币廊岛拥有得天独摔厚的海叉运条件,造就葱了新加坡村石化工罩业在亚侵洲甚至货世界不华可替代粒的地位。项目价值陵体系分析Val路ue象sys旨tem项目价值句体系分析Valu躬esy红stem城市发疲展参考狼启示：休斯敦、仰裕廊、鹿报特丹均有洁2个共同岭特点：海运优势冠明显，世污界级深海济港口石化产业扬发达营销推猜广中需嫩进行深鲜化这三献个城市览的特征赔。*宏观·城市发属展价值偶*项目价值石体系分析关键词指：23.凑6KM榜2国家级鸭经济技累术开发假区毗邻深港，西接累深圳，犬距香港暮陆路6寒0公里别，海路峡47公黄里国家一类天然惹深海港口，李嘉诚均投资12家桐世界5洗00强胳汇集，全球资馒本的世界豪级产业区发展中委与在大深圳圈内无缝链接州城市Val繁ue佣sys煤tem项目价被值体系嫩分析Val欣ue怜sys屿tem*宏观·世界级石哄化产业区麻价值*石化产业园与荷兰鹿朽特丹、新设加坡裕廊旧相媲美的腔世界级石迟油化工基李地，201稿2年产状值将会法达到3候000漏亿，成为世阔界先进水谊平的特大症型滨海石统化产业基溉地。比亚迪大亚湾涂石化区叠将由现装在的2解7.8驶平方公当里扩展授至65平方替公里。在今后居5年中，沫整个园区处将形成2茧200万谜吨炼油和假220万资吨乙烯的崇产能规模吩，这些都姻标志着大亚湾已经凶迈入向世槽界级石化假基地发展泽的轨道。Val素ue勉sys蛾tem项目价值歌体系分析*宏观·世界级裕港区价驶值*李嘉诚叛与惠州港合作开裁发惠州糕港石化城嚷项目投概产的前克一天，其李嘉诚轧成功收碌购惠欠州港的究签约日宵期（2泄006缎年3月蔽30日邮），在慎收购收安购惠州充港后的驶第5天义，在地欺处惠州御港（澳圣头港湾刺处）拿稿下一琴块近2酬0万平盐方米的袜商住用高地，规验划建别苦墅作为予港区居希住配套嫌。惠州派港距离纽奉澳头镇罪2.5宇公里。和记黄埔承在全世界煮２９个国牌家拥有４驳２个港口俱，遍布欧腊洲、非洲润、美洲、赞亚洲，是船全球最大拌的港口经撒营企业之骑一。惠州驳引入和记北黄埔，可先以使惠州意物流与国闲际物流接浩轨，使惠州港茄变成惠州含市联系外担部世界的值物流接点欠。李嘉诚觉投资大塌亚湾项目价降值体系茅分析Valu脸esy蓄stem可以预脏判大亚掀湾城市猎未来发砖展方向议将会是南：就是类但似休斯待敦、裕蛛廊、鹿幕特丹这酱类世界燃级大都滤市，世界级滨斥海港口城鹊市世界级魄石化产晕业城市黄业斌：果以大石化页带动大港琴口，以大总港口服务碎大石化，谱实现我市析石化产业谣和港口物略流产业互亏相促进、柳协调发展谊，全力以蓬赴加快世凭界级石油枪化工产业算基地和惠江州港建设壁。201柳0年9月孔考察荷兰杠鹿特丹项目价局值体系咸分析*中观·中心区价天值*Valu岛esy引stem大亚湾名中心C筝BD区喷域：临垂近大亚短湾管委家会，往涨东为大帅亚湾东些区石化趣产业园泰区。红树林场湿地公检园（已殖建成）虎头山公跟园公园（齿在建）体育文化辩中心（已饮投入使用想）行政中心居（在建）总部经际济服务绕中心中央公园医（在建）愚人码灿头2期辈（在建仿）项目所科处大亚袜湾中心赴区东、哨北部，表大亚湾每中心区臂未来规勉划以行政、金训融、商务狠、居住为发展方向偷，是打造煎沿海城区帝，突出滨幻玉海特色的本核心区域证，也是完善希城市功绞能的重宣点地区。*中观·交通价值洗*——2顷条高速公角路、1条重高速铁路项目价值录体系分析Val群ue寇sys大tem石化大身道深汕高速大亚湾大稀道深厦高窗铁（在良建）进港路1、深汕懒高速淡水健出口—花赞郡（10开分钟）2、沿海卡高速澳头帐出口—花熔郡（5分蜻钟）3、深纵厦高铁扔淡水南全站—花臂郡（5婶分钟）深圳—花筋郡（30饲-40分奶钟）沿海高花速*中观络·交通价涉值*—抗—轻轨韵3号线项目价肯值体系扔分析Val陪ue搂sys练tem惠州轻轨觉3号线距认离本项目窄地块近，史步行3-患5分钟内垒，接驳深误圳轻轨3碧号线延长承线和惠州猫轻轨1号板线。大亚湾堤规划轻田轨站有数5个，跳每个间俯隔2.初12公非里。（临规划局奋）项目价值堤体系分析Val监ue五sys贝tem从中观预业判，大亚嘉湾区域及鲜项目所处补片区融入抓深圳趋势偿：大亚湾融到入深惠都帆市圈内，鼻实现深惠戴同城；大亚湾都蛛市CBD弄中心区位读，优享城泄市配套，标交通便利唐。红树林湖公园中央公矩园虎头山公按园海景山景湿地项目价休值体系检分析Val彼ue缘瑞sys不tem*微观·景观资源冰价值*往石化城污水处理舍厂项目价值粱体系分析Val秒ue踢sys盼tem*微观·景观资源养价值*南向：但山景+亦海景低层单位秘近海不看划海，20洲F以上高籍层少量单潮位可看海谁景南面为港山，无海林木，册规划为穗住宅用披地东向：钻石化城西南向佛：中央公园宜（步行1淘0分钟）虎头山公抛园（步行社15分钟呢）红树林公磨园（步行袖15分钟介）项目外推部主景煌观资源声面南向班山、海义，内部骨中心园地林景观达，景观欣资源条背件一般葡。在推广过妖程中可以略虚化。项目价值塌体系分析Val谢ue氧sys荷tem*微观赛·规划价圆值*价值点路：控制成赵本原则层高2水.8米架空园林遵；赠送面积幕多，中小折户型，总厌价不高，绩客户承受役力好；现代时逗尚立面执，工艺德保证日照、景馒观、消防首科学设计11F洋错房11F奋洋房34F高马层会所公寓项目价犹值体系仙分析Val钓ue桨sys烛tem*微观添·产品价却值·户型配贺比*产品类型户型套内面积建筑面积套数总面积套数比面积比（㎡）（㎡）（㎡）公寓2+1带入户花园55671328884.268%8%1房带入户花园28-3034-3662721983.6135%20%高层2房2厅5667-6835224224.3220%21%2+1房带入户花园68-8082-9842837480.5424%32.5%11F小高层1+1房48-5156-5911631.670.6%0.5%2+1房77-8489-9023121119.3412.4%18%合计1781114323.74100%100%公寓面船积比占贝28%高层面画积比占骗53.旦5%小高层沟面积比知占18捐.5%2011所年花郡重瓣点销售对都象是公寓封产品。项目价道值体系具分析Val截ue祸sys抽tem*产品价药值·户型*精装公示寓2+洗1产品透，G-绩1\G欠-1′虽，67优㎡带10枝00元沿/平米乘精装标原准（实虫为50驳0元/土平，按动建筑面佣积）67平米特可以改成晶小3房带入户野花园，塘赠送1熊/2镂空花果架可以爱改为房扶间，全闻赠送客厅3恐.4米泽面宽，蒜通风采摊光条件内好1.8米芦进深大阳图台赠送1屡/2凸窗全赠耀送全赠送赠送1拘/2赠送1/徒2凸窗全讯赠送项目价萄值体系坝分析Valu软esy临stem*产品价被值·户型*精装公寓努1+1产胖品，G-药2/3、朴G-2′帮/3′恢，34硬-36㎡带100侍0元/平杜米精装标叫准（实为啊500元铺/平，按碑建筑面积泡）带转角逮入户花牌园，赠希送1/欺2面积凸窗全赠星送赠送1眉/2赠送1挖/2凸窗全和赠送凸窗全渠赠送项目价罚值体系柏分析Valu石esy小stem*产品顶价值·户型*高层，A伞-1、肌C-4，抬97㎡2+2户违型，可以它改为小4榨房带入户好花园，菊赠送1吹/2面亿积2个合骄院，赠该送1/传2面积凸窗全磨赠送客厅阳台颤进深1.为8米、面晒宽5.3缠米南北通透仔，通风采无光好带生活阳盯台、空调壶位合院赠送1架/2合院赠送1/怠2入户花厅园赠送1劳/2阳台赠送晓1/2凸窗全冲赠送凸窗全棚赠送赠送1北/2项目价员值体系视分析Valu极esy想stem*产品阳价值·户型*高层，亿A/B抹/C-床2，践67-舟68㎡南向中陆心景观呈园林户腐型双阳台设兴计客厅面宽掩3.5米如，景观阳次台进深1探.8米凸窗全匠赠送阳台赠送1/悬2凸窗全赠泽送凸窗赠送赠送1/钉2项目价猪值体系漫分析*产品价著值·户型*高层，沃A-3卵、B汇-1\美3、C挥-1，溉82-些88㎡2+1，南南北通透盟户型带入户帝花园赠兰送1/盟2面积合院赠鸡送1/别2面积带凸窗全阻赠送客厅大员阳台连庙主卧室珠，面宽拴5.1牙米，进驳深1.傲8米阳台赠送1/目2阳台赠送1/奋2合院赠送1/湖2入户花园赠送1/威2凸窗全孝赠送凸窗全赠完送Valu桂esy驰stem项目价明值体系筝分析*产品价伸值·户型*Valu马esy级stem小高层，递主力户型值面积89撑-90㎡1梯2群户，南都北通透1F户赤型赠送琴私家花悄园2+1户伯型，合院秀赠送1/勒2面积带凸窗全估赠送客厅面跌宽4米等，连1扫.8米桐进深大著阳台，路通风采倚光好带生活阳设台阳台赠送1/缎2合院赠送1越/2阳台赠送1似/2合院赠送1向/2阳台赠送1/忘2阳台赠送1/鹿2凸窗全赠支送v凸窗全赠奥送凸窗全赠涉送凸窗全吉赠送项目价型值体系授分析*产品价扁值·户型*Val厌ue他sys孙tem小高层秃，户型挤面积5园6-5饶9㎡1梯2赠户，南器北通透1F户堂型赠送榜私家花责园1+1户溪型，合院房诚赠送1/眼2面积带凸窗全红赠送客厅面宽秤3.7米合院赠送1/站2凸窗全桂赠送阳台赠送1/响2项目价楼值体系度分析*产品价坐值*户型设烘计特点切小结：户型面熔积适中生，控制与在10好0平米幕以内，蚕公寓产袍品主要消以34酒-37斩平米带都入户花注园1房狱为主，磁高层主晌要以6遵8-8师0平米坟2+1蒙房为主政，小高凳层主要谷以89件-97裂平米2田+1房欲为主；户型赠栋送较多柳，主要荐以合院光、入户苍花园、誉凸窗、太大阳台聚的形式煮赠送，站增多户叠型使用国面积，袜性价比葡增加注重景室观资源矮的利用姨，以海锻景、中陪心园林补景观、庄山景为届主导方东向进行狭排布Valu般esy序stem低总价戚、高赠宵送、高掩附加值螺、高性辣价比，市场尚竞争力鸦强。但甩是产品屈赠送价料值点不颂宜过分荐宣传，劳考虑在按户型图饱等物料娘中体现庭和工作粒人员口限头讲述饼为主。项目价街值体系吩分析Val愧ue俊sys终tem*微观·品牌价值跨*对于花样活年的品牌错分析，我贫们是从几趟个层级进孟行分析的墓：第一层级：花样年是惭中国领铸先的物笋业开发省商及相漏关物业帜服务供扭应商，等被中国姨房地产父TOP抽10研以究组评俘为中国掀房地产礼百强企雾业。目目前专注肢于上述壮各经济打区发展英房地产返业务。花样年病于20作09年倚11月抵25日冰成功登顺陆香港峡联合交蜡易所主爽板（股关份代号仇：17用77）苍。第二层船级：花样年已成功扩矮张至中国翻增长最快纺的其中四语个经济区免成渝经济圾区、珠江昏三角洲地耗区、长江恒三角洲地珠区及京津艇都市圈），在全国善市场市蛙场上树唯立了极距高的品既牌知名并度与美侵誉度。第三层级昌：花样年眠进入惠胜州的第右一个项哲目别样见城已经盈成为深许惠区域轧的热点怨关注楼厨盘，花叠样年品鸡牌得到休认可，花郡成尊为布局侄惠州的笔第二个访项目，床其品牌叨战略意拆义同样革重要。相对区域挽其他竞争季项目，花续样年品牌滤优势明显慎，在项目滑启动形象贸期重点突弟出宣传，摊并贯穿项旧目始终。项目价哈值体系虹分析Val荡ue帽sys寻tem*微观沙·物管价简值*彩生活店——花殊样年物吼管国家一级啄物业管理僵资质公司通漫过了I血SO9逼001浇，IS校O14票001管国际质俗量标准伟体系认剪证“彩生活判”品牌价尿值1.6训9亿元。2007斥年起至今拣，“彩生普活”模式吓着手全国涂布局，所秆管理服务员项目已扩蚀展至珠三得角、成都鹿、天津、轻上海、西蓝安等地，镰在管的项梳目超过2悠00个，猪管理面积洲超过20斩00万平宏米。首创“位一站式蔑服务”全的客户夕服务中却心，为码业主提球供24葬小时开贡放式服光务，成迟立增值企服务顾突问小组纹，将彩后生活服描务更加累深入和父细化。项目价絮值体系念分析Valu秋esy幅stem价值点梳跃理：1、大颜亚湾城院市潜力傅，未来坐发展类寸似鹿特丹予、休斯泊敦、裕同廊国际性益滨海城尘市；2、项目含地处大亚湾墙CBD胃区域，未来匆周边生砍活休闲缓配套齐聚全；3、交捏通价值算，深惠融朵城；4、项目鉴有一定的山海景副观；5、项杯目产品总价低柜，性价郊比高，以长猾远投资霞为主。6、花篇样年是香港上笑市公司警，品牌优势明显亩；7、花样拌年彩生活帐物业管理抱，品牌物州管。需要在叼推广中护进行提制炼深化克！4营销我们的洒营销定切位和战揪略？。内部条件优势（S）劣势（W）城市：大亚湾未来发展前景；区位：大亚湾CBD区位；交通：临城市主干道，高速路便达深圳景观：南向山景、海景；产品：总价低，性价比高；品牌：花样年品牌优势；物管：花样年彩生活物业管理；规模：15万平米体量，相对偏小噪音：紧临石化大道，临街面受噪音干扰；成熟度：周边待开发，配套待完善，片区成熟度较弱位置：在开发项目中最东向，可达性最弱；污染：石化区排烟污染，南向隔山体有一污水处理厂其它：南向山体，15层以下通风采光受遮挡；外部条件机会（O）威胁（T）政府招商引资与产业转移；深莞惠一体化——大亚湾发展迎来新机遇；沿海高速开通拉近了深圳-大亚湾的交通距离品牌发展商云集，有机会做热区域；中心区在建项目林立，未来生活配套日趋成熟区域作为外销易受政策影响和区域外深圳市场的影响购房入户暂停，一定程度减弱区域吸引力；未来品牌发展商云集、开发量大，竞争激烈；区域产品产品同质化严重，竞争激烈；大亚湾政府执行力较弱，配套设施建设速度缓慢，不利于项目营造生活氛围；项目s阅wot待分析：营销定区位Mark曾etin遭g营销定赴位Mar御ket顺ingCBD基中心区级位+高滤性价比堵产品+皆花样年党品牌xx核心曾价值点：辅助价值洁点：大亚湾城赖市未来发诞展前景山海景粒观价值交通价争值物业管理截价值相对同片哪区DAD衔A的草俯地、灿飘邦国际：竞争优势信：中心区位、产品言性价比拥、花样挪年品牌竞争劣势栏：内部配算套、项肤目规模。核心竞争娇优势不明岗显，营销历价值凸现您！营销战刊略定位Mark胡etin脏gxx营段销核心梯问题：1、壮300刮0批有迫效客户缓总量，浊保证快跳速出货2、营乐销价值拜重估，龟费用考冠虑希望能陪够得到钳集团大涌力支持杀！营销战略叶定位Mar多ket畅ing营销战略景定位Mark冠etin林g花郡营销索所面临的骂实际问题担：体量：相饲对偏小，普15万平眨米不具备俭规模和么完善内脾部配套革优势；地段：句CBD猎区域边缘地带萌，处于初辟步发展阶阀段环境：淹目前幼周边配掩套缺乏均，生活既、商业慰气息尚贫未形成例；