房地产集团设计标准化工作汇报

构筑xx标准化平台德勤咨询2006年11月Strategy——设计标准化工作汇报

2010目录■

国内外房地产公司标准化研究■xx标准化的思路和要点■

标准化工作内容◆材料技术标准◆工程做法和成本措施◆产品库◆计划管理◆流程管理◆资源管理◆知识管理2国内主流房地产公司的标准化情况项目全盘复制，从规划、户型、立面到装修、景观。设计图纸可以沿用，只能作细微性调整，适应性差，存在市场风险。材料设备的标准化。便于统一采购、降低成本；客户定位、产品卖点和立面风格、营销策略的标准化；产品标准化，部品工厂化。宏宇星河湾富力、珠江当代MOMAxx“情景花园”3xx地产公司的标准化情况围合式布局，露天游泳池，单元入口木桥，地下车库结合下沉庭院4xx地产公司的标准化情况售楼处——“彩蛋”的标准化复制，现在富力桃园富力地产于2005、2006年度被国家统计局评为全国房地产综合实力第一名。最大特点是集设计、开发、施工、工程监理、销售、物业、房地产中介等业务为一体。富力认为产业链垂直整合是控制成本、确保速度的重要因素。各个项目的主要材料均由集团统一年度采购，并统一了技术标准。比如电梯，所有项目的电梯均选自广州日立的某几种梯型，这样在设计时可以准确的做好土建予留，避免了施工中不必要的洽商。也减少了电梯采购周期和成本。富力针对精装修制定了详细的标准，并有相应的材料供方名录。富力最有特色的标准化就是售楼处——富力彩蛋。第一个彩蛋于2003年在北京富力城落成，在这之后在全国各地先后复制了七个一模一样的彩蛋，其中富力桃园的彩蛋是2006年从富力城搬过去的。5xx地产公司的标准化情况珠江、合生的特点与富力有些相似，集房地产设计、开发、建设、销售、物业管理为一体。在集团内部形成了一条完整的产业链。珠江最典型的标准化是其开发的所有高档项目都采用了欧陆古典的外立面风格。但目前，集团已经取消了立面风格方面的硬性要求。珠江将住宅按档次分为高、中、低三档，每一档都有相应各专业的设计和选材标准。景观设计也分为相应的不同档次，比如每个档次的铺地石材厚度都有相应的标准，对应的造价也不一样。植物配置在不同的地区都有标准库内选取，各地公司不能选择标准库以外的植物。另外，珠江每年推出一批样板户型。每年年末，集团各分公司将自己今年设计的户型集中到北京，由大老板朱孟依亲自挑选，选出他认为值得推广的户型，作为下一年度集团的样板户型。第二年，各分公司会以样板户型为蓝本，结合自己当地的实际情况，对样板户型进行优化调整，并加以应用。这样到下一年底，又会出现一批改良的新户型作为样板户型的备选对象。如此往复，形成标准化户型库。每年年底，集团各地分公司集中在北京召开标准化会议，共同讨论编制各方面的流程、标准。设计方面的标准最终由珠江自己的设计院编制完成。该标准非常详细，建筑、结构、设备各专业的设计标准都有300多页厚，并有许多配图。比如，户内配电箱的位置，能布置在客厅的哪些地方，不能布置在哪些地方，都有相应的图示。6xx集团地产公司的标准化情况科技主题的复制：恒温恒湿天花辐射置换式新风外围护其在各个项目进行复制的科技主题主要包括以下几个系统：外维护系统、天棚辐射采暖制冷系统、置换式新风系统、外遮阳及窗优化系统、中央除尘系统。

MOMA系列都采用了非常好的外围护系统。外保温材料为10cm厚的挤塑聚苯板，保温材料与外饰面之间设空气层，传热系数只有0.35W/m2.k；外窗采用从室内调节的外遮阳设施，外窗全部采用双玻Low-E中空充氩气玻璃，配合断热铝合金窗框，整窗K值仅有1.8W/m2.k。在供暖和制冷上，采用天棚辐射系统，极大提高了舒适度。温度均匀稳定，运行无噪音。

置换式新风系统保证了室内的空气质量。从建筑顶部80米处采集新风，在顶部机房经过过滤、除湿或加湿后送到房间。0.3米/秒的低风速不产生风感，从房间下部进入，在顶部排出。7xx地产公司的标准化情况1，情景花园洋房

xx最具特色的标准化产品当属“情景花园洋房”，简称“情花”。诞生于1999年，当时总建筑师吴志群主持设计的深圳四季花城三期户型。最大特点是通过层层退台使得每户都有一个大露台。还有“横厅”、二层室外楼梯直接入户等。最初是平屋顶，立面设计比较简单。2003年，天津水晶城在原有基础上，聘请加拿大BDCL设计事务所进行立面改良设计，总部派专人到现场负责各种材料的搭配选择、栏杆铁艺等的二次设计，花了很大心血，做得近乎完美。xx后续的“情花”产品，均为超越这个水平。“情花”整个单元结构非常复杂，如果在各地推广，各地的施工图设计单位水平存在一定差异，难免会出现许多疏漏。因此，总部选用长期合作的设计方中建国际进行施工图设计，并且对厨房、卫生间这些管线及设备末端密集的地方进行了详细的各专业综合图，比如厨房的煤气管、煤气表、上下水、水表以及各种插座和橱柜冰箱热水器的摆放进行了统筹布置，避免了不同专业之间“打架”。这样，既缩短了重复设计周期，又能在推广中确保品质。但在细节、材料选择和二次设计上，仍然充分暴露了各地分公司的水平差异。广州四季花城是跟水晶城最象的，但整体感觉仍差了不少。为了控制成本，面砖改成涂料，予制栏杆改成直插式。使得整体精致程度大打折扣。8xx地产公司的标准化情况“情花”的改良广州的xx蓝山，在原有的户型基础上包装成简洁现代的西班牙风格，感觉焕然一新，加上外部环境设计，整体效果非常成功。在户型设计上，蓝山也有所创新，把地下室分成两半，一半给一层使用，从下沉庭院进入。一半给二层，通过户内楼梯穿过一层直通地下。在成都的金色家园中，“情花”的精髓被移植到高层住宅中，即在高层底部设置了连续四层的退台，乃至最下面的户型显得有些夸张，这种做法有效的改善了高层住宅的尺度感，丰富了空间层次，并增加了居住的趣味性。9xx地产公司的标准化情况2，RS住宅2004年，xx开发出一批采用平面模块化，适合框架结构的户型，被称为“RS住宅”，具有以下特点；以较规整的柱网加局部异型柱作为主体结构，卫生间标准模块化，同时配合外挂式阳台、厨房、阳光房等辅助空间构成完整户型。模块内设备布置、管线布置均相同。为了给未来的部品化做好准备；并统一外墙梁高，为门窗等标准化部品安装创造了条件。在综合考虑国家强制规范、建筑节能、建筑比例、室内设计等因素下，将建筑层高统一定为2.8米。并且，引入复合式厨房的设计理念，对端户及转角单元进行特殊处理。系统地解决了空调室外机位等问题。10武汉城市花园、大连假日风景、青岛魅力之城等项目中都使用过标准的RS户型。随后的2005年，xx标准化操作主体由总部转至深圳、上海和北京区域，建立以“战略总部、专业区域、执行一线”为主线的三级组织架构。北京区域首先应用于天津西青项目（销售名为“假日风景”）。由于采用了标准化户型，西青项目从付款拿地到实现销售200套，只用了11个月时间，实现了集团制订的“均好的基础上加速”的目标，获得2005年“速度奖”。

2，RS住宅xx地产公司的标准化情况这个项目后来被沈阳xx的新榆公馆整体复制。该项目于05年3月底通过摘牌获得沈阳浑南HN0506地块，当年9月3日示范区全面开放。示范区包括2栋9层住宅、商业和售楼处和重新设计的外部景观。在短短5个月时间实现现房销售创造了xx历史上的奇迹，比集团平均水平缩短了8个月，也因此获得了2005年度“加速开发奖”。11xx地产公司的标准化情况3，全面家居解决方案——U5住宅2003年，xx委托清华对xx青青的产品进行后评估，总结出传统户型设计中难以满足的一些核心要求：玄关：没有独立玄关，室外直接进入起居空间，没有可以随手放置各种物品的柜子，不利于保持室内整洁。餐厅：吃饭的时候看不到电视，所以经常端着饭碗挤到茶几上；厨房：空间局促狭窄，主妇做饭的时候难以与家人交流；主卧室：没有地方熨衣服,没有双控开关,关灯后摸黑上床容易磕碰；功能阳台：没有储藏空间，放置洗衣机空间更显得狭小。以上这些需求，通过传统户型设计和半成品房已经很难满足。2005年xx与韩国LG公司合作开发了精装修产品——U5住宅，被称为xx住宅产品的第二次革命。12xx地产公司的标准化情况3，全面家居解决方案——U5住宅

——精装修战略国内住宅企业现阶段提供的商品房大部分是毛坯房，好处是建设周期短，资金周转快，售后责任小，对专业水平要求不高。坏处在于住户装修耗费大量精力时间和材料能源消耗。对入住时间不同的客户来说，长时间内存在装修噪音和环境污染，住户个体采购装修材料，花费明显高于开发企业的集团采购。加上规避土地增值税的因素，高品质的精装修房在未来市场的竞争力将明显高于毛坯房。作为战略标准化的一部分，2008年xx将实现80%为精装修交房，2009年将不再向社会提供毛坯房。传统住宅开发流程:建筑设计——建造——室内设计——装修全面家居解决方案流程：客户研究——户型研究——建筑设计+室内设计——生产施工13xx地产公司的标准化情况3，全面家居解决方案——U5住宅U5住宅主力户型的销售面积140平米左右，与传统户型相比具有以下五大优势：1，玄关：与传统户型直接进入客厅相比，有独立的内外过渡空间；采用大理石地面，方便清洁，大理石下沉2cm，即使放置脚垫也不影响开门，与客厅的连接部位做45度倒角；玄关两旁的收纳系统分类细致，通过不同宽度与高度的空间分割，可合理收纳各类出入户用品，旋转式鞋架可摆放不同种类的鞋子约40双，还可收纳大衣,外套，帽子，围巾，手套，拉杆箱，蓝排球，羽毛球拍，旱冰鞋等等……2,洗衣间：保持干湿分离，更强大的收纳系统，分类收集脏衣服的衣篓；预留合理的洗衣机位置和熨衣板的摆放位置，同时配有水槽，方便清洗小件衣物；3，厨房：根据人体视线角度设计的扁窗，有效提高操作台面的采光，看得见窗外的风景，同时窗的上方还可以设置橱柜；内藏式的拉篮，米箱，刀叉架，碗柜，功能搭配合理。4，衣帽间：大衣，上衣，裤架，领带盒，抽屉，搁板等考虑周全，尺寸合适。5，智能化：设有分布于客厅与厨房的智能化识别系统与可视终端系统，皆与大堂入口的监视终端连接。值得一提的是，厨房可视终端系统同时具备可视对讲，电话，电视，收音机，DVD等功能14xx地产公司的标准化情况４，建筑体验中心为了进一步测试精装修的核心产品，实现和客户的互动和对话，2007年5月，xx建筑体验中心在深圳对外开放。这是国内房地产业第一个具有真正意义上的产品体验中心。该体验馆主要以U5住宅为展示原型，希望以此检验和衡量产品设计中的每一个细节，以多维度的人居体验与参与者互动沟通。体验中心作为xx建筑技术面向客户，面向社会的窗口，兼具收集客户体验信息，客户需求的功能，直接为xx的产品设计部门提供信息，具有一定的研究功能。根据大量市场调查，针对客户人群的差异化需求，划分为基础级，领先级和豪华级三个档次，适用于从公寓到别墅的不同类型产品。形成以xx为主导，整合相关设计，施工，材料等领域的社会资源为客户提供领先于市场的住宅家居产品。全面家居解决方案的流程是：客户研究——户型设计——室内+建筑设计——生产施工。水电管线一次到位，橱柜衣柜安装到位，并配备好设备及厨房电器。这是一次从设计理念，产品导向，客户细分，到公司流程的全面颠覆。“让客户因为厨卫而选择xx的房子”已经成为xx的口号。15161718xx地产公司的标准化情况5，生态住宅标准2003年底xx建筑研究中心将各项生态应用技术整理出《成果汇编》,主要包括遮阳装置、人工湿地、屋面绿化、渗水路面、变压止逆阀烟道等多项技术。与此同时,天津东丽湖项目启动,被确定为xx集团生态住宅方面的重要试点项目,各项生态技术进行了全方位的实践。为了使得xx的所有项目达到国家和地区的节能标准,xx邀请了有关的合作伙伴在全国三个区域启动了关于节能解决方案的系统研究,其中包括一系列的技术措施指引,并开始建立《xx住宅节能成果标准》其中包括节能设计标准文本、设计流程、围护结构设计图集、技术规程及支持机构、成本分析等。2004年,xx总部颁布了《xx生态住宅标准》。该标准是一个完整的体系,包括节能标准、水环境标准、空气质量标准等。19xx地产公司的标准化情况5，生态住宅标准作为生态住宅重要试点的天津东丽湖项目,聘请瑞典SWECO进行设计,主要采用了下列生态技术:雨水收集

,社区内设计了具有景观效果的雨水明沟、暗渠等雨水收集系统,让天然雨水通过该水系,用于补充水景用水和湿地景观用水,节约了大量的景观和绿化灌溉用水;人工湿地

,一种生物处理方法,是在一定的填料上种植特定的湿地植物,建立一个人工湿地生态系统,当污水通过这个有生命的系统时,由于物理沉降、根系阻截、化学沉淀、土壤及植物根系表面的吸附与吸收以及微生物代谢等共同作用,其中的污染物和营养物质被吸收或分解,水质得到净化,从而长久保证整个湖面的清洁渗水路面

,具有良好透水性的路面,雨水能及时透过路面渗入地下土壤,达到快速排水目的,降低下雨时排水管线的压力，提高土壤的透气，改善土壤，补充地下水源，降低地表温度，调节居住区气候；佛甲草种植屋面

:佛甲草是一种耐旱性极强的植物,种植在平屋顶上。增加绿化面积,改善天台反射刺光,保护了建筑屋面防水层,并起到隔热的作用；新风微循环系统

,利用负压通风原理,由安装于卫生间的风机将室内污浊空气排放到室外,在卧室安装进风口，并对室外空气进行过滤，多点进风既能保证室内新鲜空气的含量，又可将通风造成的能量损失降到最低程度。地热梯度利用：较高温度的地热水通过换热先供公建中的暖气使用，水温下降后再供住宅中的低温辐射地板使用，从而充分利用地热水在不同阶段的热量；太阳能路灯：采用了太阳能光伏电板及蓄电池，将太阳能转换为电能并用于夜间照明，确保了夜间照明供电的需要，根据周围光线自动调控，有效地节约了住区的用电成本；有机垃圾生化处理：通过垃圾分类收集将有机垃圾单独进行处理，最终变成水分和气体，就地消化，残存物可以作为花卉、绿化的肥料。这样不但减少了垃圾清运的费用，而且有利于小区绿化的生长。20xx地产差公司的标演准化情况6，部品化抄（工厂化库）“部品感”二字貌来源于钟日文，迈是指建月筑中具蚊有特定袖功能的对一个独散立单元委，有建乔筑材料承、建筑新部件、拌设备及兆其配套侧产品构比成的系鉴统组合盛件。经过工奔厂内生爽产组合短好，作街为系统辣集成和骑技术配饺套的整阵体部件绸，在现谊场直接臣拼装，盆既提高顷了效率跑，保证违了工程探质量，巡寿大大减宏少了材像料消耗沃和现场幅作业量个，也加椅快了工伍程进度复。比如，阳碑台栏杆统条一样式，演工厂预制灰，通过热冬镀锌，喷拖漆，高质听量的防锈矿和外表面糟处理，运雨到现场用带锚栓与予本埋件装配标连接。彻因底解决了肿传统工艺容粗糙和生嫌锈的问题柏。现场作鸽业受到期工匠水竖平限制戏，大量迹农民工狸以种菜跨的精度谢盖房子荷，通过蓄加强施秃工管理尽，也无耐法降低零维修率朗和客户核投诉，影唯一的固出路就杂是改变孝现行的钳建造方头式。工厂的骗生产条什件，质倦量控制混手段都晒要比施从工现场恒好得多咳。比如鉴预制混合凝土构妻件，现央场温度奶湿度养江护容易准控制，其由钢模上板批量拥生产的概构件误腿差极小霜。工业发达罚国家，住己宅的部品珍化率在60%以上，北佛欧及日本尤在80%以上，我犹国的部品衣化率只有8%，xx也只有15%。走住消宅部品桌化是住炼宅发展芽的必由境之路。21xx地贸产公司燥的标准眼化情况6，部品浸化（工投厂化）xx部品化摊可以追肤溯到199怨9年，xx陆续完成眯了两件工妨作，进行标系列技术乓研发工作司。形成《技术研发收成果汇编》；另一畅件是建葵立集团的卸材料和鲜部品的垒战略采炮购平台。200背3年，形尽成了xx标准化部亮品库。这些简标准化樱部品遵葛循的是遣工业化坊的生产倾和安装叶方式，鞋对提高砌成品质撇量及保场证质量游稳定性饼很有帮赢助，在跃非标准身化的项讽目上也战得到了饼广泛应首用。当年，xx还发布了口“双标”喂文件——《xx住宅使守用标准》、《xx住宅性姥能标准》。《使用标准》指的是住萌宅面积的右指标和功解能指标，孝卧室、客五厅、厨房四、洗手间铲、阳台等僵功能房间堆哪些是必象须具备的岁，各个功碗能房间的朗面积各是掘多少，都由制定了相淹应的衡量犯指标；《性能标灯准》包括了痕住宅的陷保温隔恶热性能敢、安全敬防盗性笑能、门匹窗的质崭量、地尚漏的安耍全程度近，包括距交楼的脖装修标桂准、阳股台栏杆丙的耐腐启蚀年限陡、空调反百叶的榨透空率甚等因素沈。当然冈还包括虑大量的及构造做宝法和表繁面做法名。伏见文明男，195砖9年出生，督日本籍，便本科学历粮，2006年加入xx。现任xx建筑技航术总监侮。200缺4年xx确定预制胖钢筋混凝律土作为部说品化住宅伪研究方向弓。1号楼首次互实验了PC（预制既混凝土勒结构）殊、PC外墙、PC整体厨撑房卫生闪间、轻退钢外墙水、轻钢冷屋顶、ALC外墙。播三维预衰制构件纺在运输孩、堆放谎、吊装速、误差虫调整方恰面的困配难。200剂6年聘请台丰田房驴屋的伏殖见文明躁对部品序化住宅萝长期规柱划，指共定了三仇条路线姑：1、RC的部品陕化，改烈良传统慎钢筋混周凝土结伤构，解础决传统歇建造方柜式带来铲的质量伞问题。2、PC工法的谱开发，视即完全声部品化悲体系的叨研发，落为规模胡化部品庄生产做投技术准船备；3，内装雄的部品易化，主变要针对恩毛坯房仙的弊病热，做精滨装修的下标准化像和工厂举化。有进展摸的是PC外墙体鞠系，外鲁墙渗漏脚率为万械分之一株，精度语偏差小远于0.1%这.平台建社设：硬件工程容：xx建筑体验老中心，东睡莞xx住宅产业均化研究基般地软件工芒程：申尺报国家叶住宅产血业化示教范基地拢，成立xx住宅产棕业化企浸业联盟妥。22国外住宅妇标准化情薪况Pul涨te误Hom蝴esPul司te支Hom就es是美国乃蹈至全世界液最大、最锐优秀的住肤宅企业,是xx在第三个炕十年的标技杆企业,它的许察多理念反方法一月直被xx所模仿饼。通过么对Pul烂teH匪ome粱s标准化模近式的分析,不难看膜出住宅来企业的午发展方挠向。对世界虹住宅产貌业来说,一直存茫在着一桌个怪圈臣。既是,在任何一柴个国家,住宅基本振上都属于菌最昂贵的鸽单件商品,也是大驻部分人遮一生中窄最大的微一笔支洁出。但齿是,这个行辛业中却岗似乎从芳来没有登出现过醒像在能犬源、汽争车、家猎电、金柄融、IT、甚至杠零售、爹饮料、大日化行董业曾经软出现过坡的那些浩庞大的沸商业帝宾国。经描济学家欣认为,因为房地裤产特殊的抓地域性和俗非同质性,这个行铅业没有土其它行蚀业那种刷显著的折规模效惧应,也就是说,房地产卵公司是练无法做酿大的。直到200纪5年,财富500强的名乳单中,虽然出现舟过建筑公富司、出现脊过不动产蜜经营公司,但是纯粹垦的住宅开萍发企业,却始终与剂这一排行纲榜无缘在200驼6年,历史终于柔被改写,美国的前菊四大住宅意企业,联抉进桌入了这铺个名单挎。其中物排在最佣前面的灰就是Pult管eHo母mes。在过去桶的十年使中,它的市场唇占有率上解升了一倍蒙以上。然脱而,它的雄蚊心才刚绿刚开始,它现在福的目标嘴已经定编到了全之美国市缠场的20%。如果这惩个目标能塑够实现,我们看胡到的将盛是一个隶年销售岂千亿美筑元级别垃的企业漫。企业显规模的今边界取雨决于规撕模效应讯和管理夜成本的基消长。茅越大的姨企业,规模效应魂越显著,但是管理察和经营的挣难度也越报高。当一随个企业的邻规模效应污已经不能脸抵消克服音管理难度涝上升的成论本时,这个企延业就到历了增长汽的极限吴。确实,住宅作姥为一种盼最终产药品,具有不辆可移动姨性,无法在艳一个地诸方生产枝而销售库到很远消的范围:客户需茂求和地苍段的千铸差万别,也使得艘住宅的紧生产具西有小批拐量甚至返单件生傍产的特猛征。但懂是,企业的绕规模效必应不仅伶仅源自乏大规模鼠流水线蜡生产带闻来的成葛本下降,还有另外两昨个方面,一个是客郑户口碑带军来的品牌居号召力,一个是丙资本市斩场信用览支撑的全融资能吼力。b-E&革23国外住宅帝标准化情嗓况Pult音eHo腹mes在美国四大住宅企业晋身财富500强的过程中,美国究竟发生了什么?我们至少可以看到三件事情: 一是,美国的住宅企业在客户细分以及产品标准化方面积攒了不少经验:美国的住宅产业化水平相对北欧和日本较为落后,近些年来却在不断提升,住宅的部品开始实现规模化的工厂生产。

二是,随着客户对品质和性价比的要求不断趋于精细,住宅品牌所对应的一贯的品质日渐为人们所关注。三是,1980年代之后,美国的房地产融资不断创新,并形成了大企业主要通过债券等低成本渠道融资,而小企业却仍然依赖高利率贷款的格局。这三件事情,刚好对应着规模效应的三个方面。而与此同时,美国的优秀住宅企业也逐渐变得成熟,在大规模经营时克服管理难度的能力不断上升。b-E&革24国外住维宅标准辟化情况Pult览eHo木mesPulteHomes发现影响客户需求有两个最关键因素，可以解释大部分的购房行为：一是客户的生命周期（生命阶段），二是客户的支付能力。

PulteHomes分析了相近生命阶段人群的需求，使用家庭收入等数据评估各人群的支付能力。然后据此划分了11类细分客户，包括首次置业者（年轻未婚比较多）；常年工作流动人士；单人工作丁克家庭；双人工作丁克家庭；有婴儿的夫妇；单亲家庭；标准核心家庭；富足核心家庭；空巢家庭；大龄单身贵族；活跃长者；战略核心是：广泛的客户定位，通吃11类细分客户确保市场份额的持续增长。产品线策略：用标准化满足个性化。市场模拟实验：市场数据+公司经验+专业知识+想象+创造力=量身定制产品，满足个性化需求。严格的质量标准——PulteQualityLeadership,并开辟了住宅保修服务。良好口碑，多样化产品，实现了对客户的终身锁定。b-E&革25国外住宅考标准化情斑况北欧部品肝化住宅b-E&革工厂预制狗到饰面砖爆的部品化门栏板工厂预制失到饰面及蛾窗户的部帆品化外墙眠板北欧是世趣界上住宅厦部品化程辜度最高的纪地区之一推，从主体婆结构到各膏种构件都两采用工厂酒预制的部头品。比如阳青台栏板杰，都是受工厂预莫制并已搜经作好灯外饰面麦的成品族，只需效现场拼炕装即可西。外墙贡板也已凯经附着验好保温横层和外迎饰面，品甚至连摘门窗和种玻璃也架已经安茎装到位雹，直接忍用吊车叶吊装。宫整个工清地看不栏见外围青的脚手坟架。26国外住鱼宅标准信化情况北欧部解品化住康宅b-E&革芬兰赫尔皆辛基PA述KKAL汗ANRI赠NNE住侮宅工地基础设备夹己层预制外刊墙板拼誓装墙体连接催处的锚筋海竖向钢躺筋将锚筋叉串联催接醉缝处支模27国外住宅蠢标准化情虚况北欧部品箱化住宅b-E&革阳台预林制板上夺的排水匪槽和雨宴落口安装到领位的预号制模块今风盗道赌与模狱块相连地的水平轿管线预制风涉道上下薄水模块28国外住亭宅标准赏化情况北欧部恨品化住边宅b-E&革墙板中电予留电抛管上下层僵间的电心管用软针管连接予留电盒从楼板中博穿出电线29国外住宅企标准化情粗况北欧部拣品化住披宅b-E&革与墙体脱碑开的阳台吩挑板靠钢索跨悬挂的面阳台挑且板靠预制柳柱支撑挪的阳台至挑板30国外住宅浪标准化情沟况北欧部雨品化住赶宅b-E&革预制到翁完成面个的楼梯预留安装沃栏杆的螺悠栓装修好的促效果施工中右楼板间巴的接缝31小结富力与脸珠江的鲜经营模登式较为钻类似,均是占额据整条厉产业链,从获取扛土地到链物业管牢理一条能龙的经哲营。然傲而,随着对宴效率和帖专业化枣程度的坐要求不级断上升,合作开发邻、并购重映组与业务贷外包的帷糖幕已经拉倒开,未来我们素看到的,将是从“小而全”转向精痕细分工,从企业内盲部整合转趋向社会化趣整合:逐渐形吸成大型陡开发企逢业、专梁业设计叨单位、翅金融企捆业、专拆业制造边企业、烟配套服岩务企业卸强强联主手的全恶新格局引。最强的窃开发企视业一定厉是通过欢市场选锋择最强导的合作舱伙伴。以xx为例,它在积极韵寻求外部致资源的同搅时,xx在产业链垮上的资源俩整合也在答稳步推进化。比如在誓销售环节,目前xx各地在售镜的项目中,一般只保见留一个项饭目由自己割的人员来对进行销售,其它项巷目均采揭用代理最公司销丽售,能转移到抵企业外面悦去做的工逝作尽量转抱移,保留一较个项目遗的目的膊是为了赤通过该斤项目的捷销售来坐了解市稼场。在xx开发的偷项目中,公司主笑要控制腿设计、认建筑标链准及质裳量输出这几个关躲键环节,其它业只务大多雨委托经个过严格织审核的射专业公鞋司去做声。这样臂的做法允使xx在开发规珍模成倍增膀加的同时,员工数效量和运储营费用啦控制在警合理水而平,同时企娇业更加臣专注于军竞争优佛势的巩导固。走榜专业化芹的道路脖这也是蹄美国模邮式与香贵港模式抚、以Pulte圣Hom狮es为标杆某的xx与港资辞背景家触族式企刃业的富日力、珠饭江的最企大区别木。外部整合债对于产品牺标准化方泡面就提出差了更高的公要求,从而保上证合作穴伙伴的东质量输识出都保耽持在一遵个较高蓄的水平期上。星河湾和Mom涉a的复制模源式使得其贝独一无二惹的精髓在脊不同的项痒目中得以钉延续,保证了庄品质和驾独特性,但是项局目开发恳周期并停没有因位为复制寸而缩短。星河熄湾北上,为了选窝择适合西北方气舒候特点瘦的植物,费了颇扛多周折糟。Moma从万国摘城到上钥第,再到Ste绝venHoll的“手拉手”,也是一婆变再变,这都是为鼻了创造出拨足够的座卖点。宏宇和渗当代两个数企业虽然凉通过类似乐走高端的昌模式在诸挎多中小开皮发商中创赤出了品牌,但以这种亦模式却无搅法大批量撤复制,企业也无咽法做大。珠江与xx在标准化群的过程中夜逐渐积累,使得以往披项目中的喉优点在后兴续项目中宅得以延续牵的做法,值得学游习。从虾对xx标准化霜工作的李重点解欣读,可以看出,标准化叉工作的胡过程相双对漫长,需要逐渐春的积累,逐渐形鸟成具有死企业核冰心竞争具力的产讽品。xx北方地区邪标准化的因户型产品怜目前也不赏过只有"情花"RS住宅、U5住宅三大济类,覆盖的危容积率窗范围相珠对较窄,并且标哥准化工绵作在外离立面的乎效果上辣并不理贿想。xx今后如何涛应对这些彩问题,值得我牲们持续闹关注。32■xx标准化的兽思路和要午点33产品标准俘化的目的缩短周期水，提高收歌益率：随着招排即挂土地成砍本的大幅净上升，709帖0、限价房重政策的不牺断深化，私房地产的浙微利时代否不可避免嘱的到来，通缩短周期骡，提高资筹金周转率所，从而提吐高收益率芒是提高核逼心竞争力泼的重要手犁段。（Pult礼eHo划mes的销售顺利润率愈在6-8%，净资天产回报死率却在17-2与1%；xx的销售科利润率10%，净资夫产回报访率只有12%）快速扩张被的需要：土地成本错上升和土售地出让的偿透明化，踢房地产准呀入门槛越垫来越高，迅中小企业兴越来越难赏以生存，办在规模化丸快速扩张对的同时，臂必然带来概管理上和宝融资上的仰难度。实辞行标准化花，提高人结力资源和继资金利用翠效率，才雨可能在有剃限的人力宣资源和自汤有资金的玩前提下实线现快速扩牵张。统一采购挂、降低成暴本：统一设番计标准速有利于肆统一招屯标采购石，实现桂规模效顿益，降洒低建造址成本和暮节约周死期。对胃简化开棋发企业靠与供方挨关系，进规范管董理人员遮行为也缸很有利颜。提高设计碧质量：一次性设史计，作坊孔式生产带啄来了难以仍克服的设遮计及建造底的质量通惕病。好的泪产品一定袄是长时间蜓反复推敲府得来的，苍并经过市桐场检验，犹在客户反疤馈中不断俱完善改进痛。成熟复忌制有利于脏保障设计禽水平，降造低开发风载险。构成产品穴线，形成另品牌效益急：将产品恩划分几娘种最常晕见的基粱本类型勿，采用腹相同的兆案名及款营销策勿略，形勒成品牌仔效应，追增加项产目附加胃值。b-E&革34资源保茎证搭建产申品标准纳平台，或需要各付业务部遗门的通佳力协作旧与配合催。呈产品标家准化小甲组：拆公司萄领导考规划凑设计部额市糕场营销坝部挪成本恐管理部槽招胜标采购及部迫运营管南理部外部资源导：设梅计院、测虫量师行、浆顾问公司王鸿丽邱晓隼刘新梅袁庆华李明宇、惰夏伟、赵戒平沈猛赵辉付东辉相关人扯员相关人员相关人员相关人员资金支持费用项目秃：咨询费部（设计院剩、顾问公似司）、项握目考察费资金来源芦：200酿7年规划津设计部专洗项设计咨斗询费标准化私工作专寨项经费?35工作模犬式xx产品标近准平台市场营销（产品定恼位及档次俘）产品1产品2产品3土建设备电气门保温材威料涂料配电箱钢制户火门1、赖2木质户门材1、2成本分析规划设计（材料滔选型及凝技术标兔准）成本管理（造价分牙析及成本枣信息）可视对讲红外对射彩色对眼讲黑白对炼讲上水管空调PPRPB价格厂家3厂家2厂家1招采（厂家信误息）结合具姨体项目,逐渐完茂善.36设计标派准化工顿作思路标准化工班作，不仅狭仅是对产走品本身的岛完善和研帜究，同时帮会带来工英作流程和吃工作方式戒的改变。认清差奇距，博钳采众长尾；后发劣优势，肌学习创贫新一种心态缩短周期降低成贡本提高品锡质三个目浴标技术措狗施管理手段计划管理流程管理材料标准伞：工程做法秀：标准化户会型库设计资源沫管理知识管诵理二类措欺施七项工作37xx业晌务管理寄流程框梅架－规烤划设计璃流程一级流程二级流程三级流程图例项目规划型设计管理规划设计(D)产品管理D-1脊10景观施工煮图设计管煎理D-02色0产品专题箩研究D-04南0建筑概肯念规划绑设计管区理D-1其20精装修麦方案设影计管理D-05刚0建筑方案刚设计管理D-0顶60建筑扩初忍设计管理D-07袋0建筑施工系图设计管违理D-10胸0景观扩初多设计管理D-03喂0产品标蜻准化研肉究D-1怖30精装修交裙楼设计管诊理策略管冻理D-01掀0规划设胀计策略管理D-0拣90景观方遇案设计羡管理D-08蹲0景观概念泊方案设计皮管理D-14怪0规划设荡计报批D-1昼50项目设喷计后评屡价D-03巡寿1可研阶段俩规划设计绝支持D-0守11规划设计辛部门工作教计划编制共管理3839设计管理匠面临的难径题b-E&革随着集团厉经营规模遵的壮大，生开发项目追不断增加元，设计和陶管理的工组作量成倍颜地加大。胁管理的层砖次及复杂麻程度日见扛增加。随着竞争鹅更激烈，肌对手不断讯进步，单苦纯与优秀摩的境外设虾计公司合呀作取得优姓势已经越栽来越不容渔易，无法榴形成集团旧产品竞争拢力。人力资源蹈不断摊薄秒。设计人夫员年轻化机，在专业痛水平和实铺际操作方恒面经验不钓足。规模优势含没有被充缠分利用，裹项目各自也为战，相哀同的工作年在不同的如地区被反烧复重复。总部负责子方案,项目公司软负责施工艳图,责任主体续不一致,管理连排贯性差抬。计划管理我缺乏预见喘性，设计赌周期经常史被压缩，候导致图纸蹈深度不足俩。施工图纸侮缺少二次绝设计部分垫，无法指竖导总包招芦标。缺乏图纸欲内审机制尤，图纸审棚查要点；……40xx设计标准拍化策略计划管理流程管理材料标谷准：工程做法葱：标准化户娇型库七类工每作统一、完爸善材料部走品的招标厚采购技术千标准,提高集共团采购深成本管外理水平按照市场吗定位，形寨成相对应律的材料、乐部品、设物备清单，旷降低目标嚼成本偏差参照xx”双标”、珠江焦“住标泛”，形逃成首创述标准体慰系建筑、结洋构、设备贞、市政技庄术控制要献点——新纪元含钢量、胀停车方式沉、降低成数本控制要诱点——北京院与营销部犹讨论总图姑户型设计晨规划要点纪、评价标游准按不同桃容积率聪建立户刮型库更新户西型库的叶奖励机旅制总部对项垦目公司实塔行计划管波理，规定行各个设计尤阶段的标节准周期项目开发馋计划、设财计计划、猫月度工作仁计划的分瞧解与对应标准流苍程作业滚守则把流程糊分解为肠作业表停单，成饼为日常捧工作的共一部分仇，列入腾考核指齐标设计资绵源管理建立设卡计资源杂库，对讨项目设将计单位勿进行后详评价列入战杏略合作剑伙伴，库在非重撤大工程钞中可以违直接委屠托设计知识管胸理新材料新裕技术成果袜汇编（生装态、节能顽）成本优肾化方法416月7月8月9月10月11月W1W2W3W4W1W2W3W4W1W2W3W4W

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W2W3W4W1W2W3W4W1W2W3W41.材料技术标准：集团采购设备材料技术标准产品线材料设备匹配清单材料设备分解成本表2.工程做法和成本优化成本优化研究工程做法标准建筑设计管控要点3.产品库建设容积率研究户型库收集评价、分类整理4.计划管理设计计划管理方法研究计划管理周期计划管理规定编制5.流程管理统一图纸深度和技术标准输入输出文件管控要点表单编制工作计氏划注：以完理成基本架太构为标准扩，持续完亡善工作未再计入42■标准化工永作内容◆材料技划术标准◆工程做市法和成影本措施◆产品库◆计划管理◆流程管理◆资源管理◆知识管理43设计标毛准化工是作内容材料设棋备技术括标准工程做彼法和成盟本措施标准化产披品库流程管灵理计划管蒙理……设计资源俊管理知识管吊理44材料设备段技术标准(硬标准蛙）统一技术尤要求，统一半工程作否法，统配一详图套作法（助确定统帆一采购怕厂家后滋），明狠确建筑的面积，践能否优骡化招标亡模式？锁定目标圣成本优化产品锤品质便于集中屈采购建立可茄以集团治采购材涛料设备甩清单，萍完成技图术标准党；近期目楚标在可研阶虑段就明确仗材料标准市，用结算拉数据进行搏目标成本脊测算；建立住宅僵建设中材树料设备清厨单（通用们材料、替敬代材料、系推荐材料铸），提高迅产品匹配网度。远期目标建立营销纽奉定位——材料设备——目标成本丝式联动数据雅库，选择按高档次材步料设备，屈即时生成结目标成本龄，和对售烤价提升的窃要求。材料设备兵模块拆解项目会成本，确导定成本控菠制的分解仓目标。比仇如外饰面倍材料目标在成本、门非窗目标成狗本等。在券设计阶段碗中精确制弦导。成本分餐解目标提前招周标采购45材料的问拆分及旅标准（渴框架示串意）材料建筑实体基本元素建筑实体分系统围护体系内部交通体系内装与分隔体系水暖电设备体系智能化设备体系环境装置体系屋面系统外墙系统水泥瓦屋面玻纤瓦屋面钢板瓦屋面保温上人平屋面保温不上人平屋面保温隔热平屋面不保温上人平屋面不保温不上人平屋面………基本建材部品构件设备器械结构构件钢筋、水泥、砂子、木材建筑组成分系统子系统材料构造做法设计要求工程标准整体性能标准材料选择标准材料验收标准施工标准验收标准材料选择标准基本建材材料验收标准材料使用要求46材料设渠备技术鸣标准（饥硬标准涉）b-E&革按六类足部品建才立各项可标准:建筑材拳料装修材料水暖设施温、设备电气系统弱电及智猜能化系统景观、风园林设慎施已完成工狡作成果:本年度集氧采材料设目备标准材料设备络标准目录材料设粱备通用偏做法瓷砖、荷电梯、边电子防启盗锁、登防火门跪、钢制掩防火门寺、木制蛾防火门盗、户门榴、木制搏入户门然、火灾环报警、疏开关插亭座、铝岩扣板、根门控五售金、木里地板、蒸散热器袋、外墙役砖、外辫墙涂料桂、内墙紧砖、内徐墙涂料盆、可视粪对讲、示配电箱树、消防轧自动报志警47设计标附准化工肆作内容材料设备锐技术标准工程做法豪和成本措浓施标准化产恼品库流程管谈理计划管配理……设计资源斜管理知识管皱理48工程做法偏和成本措洗施(软标准疤）提升居住沫品质优化成本拒标准节约成赏本的措耀施；钢犬筋、混神凝土含弃量，停队车方式….目标改善现有忠问题，创匀造产品卖侄点；品质标准许工作：分别确骨定户内鼓各功能归空间的仿使用要英求和性句能指标像；分别确瞧定户外蜡各功能嫩空间的鞋使用要喘求和性闻能指标棒；成本标政准工作家：建筑、肥结构、团设备、叹市政技挎术控制碎要点窗墙比对姿造价影响池（节能控追制要点）停车方局式：单浪、双层尘地下、夕机械停妖车、停朽车桥、译地面机液械停车钢筋含膊量、混圣凝土含晒量控制同层排水双管同云程供暖蜡方式49品质标准道细分（软加标准）空间户内空间户外空间门厅（玄关）客厅（起居厅）餐厅、厨房主卧室、次卧室、书房主卧卫生间、公共卫生间储藏空间、过道架空层泛蹈会所、架跪空层公共徐车库、室粗外楼栋公吧共空间、崖组团内公窝共空间、炉小区级公隙共空间组团入适口大堂劳、单元盗入口楼梯间户内室内也空间户内室外争空间户外室内久空间户外室外孤空间生活阳台、服务阳台、平台（露台）入口花园（前院）、后院单一功能面空间整体空间50暖器与幅空调位组置51开关与插沫座位置52535455空间使用竞性能标准拴，从人的急需求等级滔说起整体空间整体空间性能功能空间组成功能空间布局/整体交通流线朝向/日照卫生条件朝向/通风性能安全防卫性能……

单一功能空间性能指标基本使用性能其他性能指标平面布局

/流线尺度

三维采光

勒克司照明

勒克司通风

通风量隔声

分贝数温湿度色彩质感根据马厚斯洛的驻需求层侍级理论,每个人都醋有五种层违次的需要（从上到下）:Self--act屈uali符zati忙onEste怨emSoc酿ialSaf夸etyPhy逗sio白log众ica强l自我实现尊严酸的社交遣的安全怀的生理叶的对建筑，酸即空间的尸需求也必见将遵循此材层级理论留。从对单颈一空间的耽基本使用敏需求到整齿个小区的冈建筑风格许要求逐步舟提高。56空间的性霸能（感知出属性及使傻用）整体空间的性能单一功能空间的性能平面布局平面流线三维尺度设备设施家具工具完善程度使用性能功能空间组成、功能空间布局、整体交通流线、朝向/日照卫生条件、通风性能、保温隔热性能、安全防卫性能等级、防虫害性能、建筑风格……使用性能指标基本使用性能室外室内主观感受性能及指标采光照明通风隔声温湿度色彩质感感觉照度勒克司照度勒克司通风量/换气次数分贝数温湿度值三相值粗糙度/反光度等使用性能指标使用使用方便使用需求的满足、使用的方便/舒适性、安全感、交往的考虑、满足感、成就感、……使用、感觉57工程做拍法的总读体工作般构想客户的空间感知使用体验生活体鼻验(描述性)客户的需求(描述性)空间的性能标意准(量化)实体分系迅统和子系匆统的技术标敞准(量化)实体基本绳元素的技术标准(量化)设计技换术标准工程技榆术标准施工图国设计指仓导书方案设羞计指导蹦书施工图审霞查指导书工程施工左要点风险评估天要点工程验笼收检查催要点客户细分工作（正在进行中）空间性能标准工作（与营销部门合作）实体性能标准工作（与运营部门合作）58设计标准垒化工作内课容材料设备榜技术标准工程做法墨和成本措样施设计标准贝化产品库流程管理计划管那理……设计资源营管理知识管理59标准化蜡产品库居工作思跪路与计击划产品库建阀设：根据2种常用容签积率(3,5胸),建立产菠品库:规划模露式；户型；立面风居格（时您尚现代劲、高品牵质、国割际化）牵；标准化部绘品做法、惧节点详图轿；统一评价件标准：结绿合营销系先统产品线根，明确产陆品评价体稀系，分区不域、分档猎次设定产督品卖点和椅权重：规划卖僻点：集湖中绿地狐、开放啄、多元太、配套扔、服务长、生态物、科技……户型卖君点：功阴能流线敞、面积优合理、殿产品附蕉加值、算新材料痕新技术……立面风格倡：风格、盘品质感、敲材料、成都本……可持续包发展机帝制保障土：明确组织纹构架，标准化内工作小识组、产品决策捏委员会；每半年召筋开一次集条团标准化沃会议，项舟目公司提贴交标准化野成果，列浙入考核指蜘标；建立标烤准化产遵品研究纪委员会黄，制定如标准化贫产品库吵的合格写标准，经设立标谜准化基央金；考察参观诱、自主研忆发的户型采、符合入溉库标准，族现金奖励……项目操斤作中，然持续改直良标准各化产品浊，现金掩奖励……60第一级产品简介产品基董本信息典型平面着资料产品形领式资料第二级全套施伶工图部品清牙单及样迫板工程量清亚单销售资料模型产品库框脆架产品全套题资料市场调供研成果项目成功脚案例61容积率研摩究的意义珠江峰景利塔贩楼此容积率2.40xx紫台盼板楼华容朗积率2.5阴0以北京为拖例：1、板楼示容积率吗可达2.45，如果座增加东牛西向，损最高可蹦达2.96。塔楼可括达2.5福7。高度增掌加对容积迫率提高影养响不大。2、18层以内，像一梯两户横的户型使奋用系数和积可实现容央积率高于热一梯四户桑。3、单元浪并联不米宜超过2个，高低椒错落可实押现容积率缴最大，连倍续长板无太法满足日毅照分析。4、梅花陷桩式规益划，中乳间单元讨尽量不斩要有东络西向采蹲光户型箱。。。。。壳。。62容积率胡研究——容积率指第数FAR63塔式FAR作=2.雀16容积率径研究——容积率指捉数FAR塔式FAR始=4.美3264容积率足研究—亭—非阴眯影区修伯正系数非阴影区雷修正系数秘＝(总建设用承地面积－示非阴影区祝面积)÷总建设用网地面积65容积率研谣究——用喷地外阴影帐区修正系抵数用地外阴屋影区修正津系数＝(总建设风用地面也积＋用组地外阴起影区面国积)÷总建设况用地面氏积假想地块询用地外阴械影区修正否系数为1.18根166容积率嘉研究—罢—菱形惠地块修幅正系数非阴影中区修正劲系数为0.86稠5菱形地块怎修正系数折为0.84超0非阴影区赞修正系数劫为0.7冒59菱形地块拼修正系数嚼为0.7贿0667层数折减搅修正系数钩＝(设计层数÷应达到晨层数)×((层高×应达到嫩层数×1.7＋平均捧进深)÷(层高×设计层戴数×1.掉7＋平均相进深))18层的核锯心筒形玻式，平某均进深执为12m，设计层姜数为16层，则修仔正系数为0.9晴85；18层的核心阀筒形式，伶平均进深例为12m，设计层湖数为12层，则蜻修正系籍数为0.94何4；容积率废研究—庆—层数矩折减修件正系数68容积率筛研究—滚—顶层裙退台修膝正系数顶层退台陷修正系数测＝1＋(轨平均进深果－层高×匠1.7)彻÷(平均溪进深×层制数)11层住宅械，平均哄进深为12m，则修里正系数稍为1.0厉54；11层住宅，赶平均进深呢为15m，则修悼正系数守为1.06消1；18层住宅蓝，平均驻进深为12m，则修正叶系数为1.0滨33；69产品线与银产品类型紧凑型销售面积90m2，套内抖建筑面甩积75m2普通型销售面积115m2，套内建最筑面积100嗽m2舒适型销售面积130貌m2，套内建较筑面积115僻m2国际城爱这城缘溪堂70户型评铲价指标平均进银深AD＝标矩准层建厦筑面积÷标准层密面宽进深有效包率DR＝平均破进深AD铜÷标准层计葛算日照间良距时的最汉大进深71户型库—永—主卧普通型舒适型紧凑型普通型72户型库剥——次副卧室普通型舒适型紧凑型73户型库—户—起居厅紧凑型普通型舒适型起居室餐厅74户型库可——厨谢房紧凑型普通型舒适型75户型库—碧—卫生间紧凑型普通型舒适型76户型库蛮——舒著适型一梯两胀户一梯三户一梯四坑户77户型库——豪华型一梯两两户78户型库—椒—分类表一梯两户一梯三户一梯四户一梯多户7-11层B2B3B4BN12-18层C2C3C4CN19-30层D2D3D4DN一梯两户一梯三户一梯四户南转角北转角东西向11层紧凑型B2sB3sB4sB>SsB<NsB:Es普通型B2mB3bB4bB>SmB:Em舒适型B2lB3cB4cB>SlB:El30层紧凑型D2sD3aD4aD>SsD<NsD:Es普通型D2mD3bD4bD>SmD:Em舒适型D2l,D2xl,D2xxlD3cD4cD>SlD:El79户型库80户型库81户型库闲——转均角单元82设计标竟准化工敲作内容材料设备启技术标准工程做法得和成本措愤施标准化赠产品库流程管枪理计划管理……设计资源等管理知识管裳理83计划管理根据项目坑实际时间低，总结设屿计合理周仰期；制定设肉计进度妇跟踪表挖，对项战目公司冤施工图夺设计计亡划进行全管理；整理施工届图设计导蚊引，制定旅设计成果同标准；设计计繁划风险听予防措炼施，对驴计划延赶误风险全提前作国出预警来；重点项每目——设计概念挺方案(规划)设计阶玩段前置锐；普通项店目——直接委托旦，取消设命计比选阶我段，利用备成熟产品属复制；运营管理剩部提出的骆问题：设计合烦理周期绢不确定男，无法护与项目岁开发计剃划很好弱结合；对项目公巴司的施工眨图设计缺蛋乏管控；缺乏施工抖图设计导启引，图纸奶深度不够淋，无法满生足招标要域求；项目公狐司图纸舒内审环基节缺失垄，需要荣统一制锦定施工昆图纸审桑查要点鸡；设计管门理应对藏措施：841）观念成上的问题捧：对计划溉的重要众性认识良不够计划制定行不严谨比较难协默调好经营沟计划与合瘦理的设计造周期之间堆关系对项目吃设计前若期工作拜重要性止认识不救足计划调整奋的根本原鸽因：表现：●倦设计计拌划制定不挡严谨－大怖面积滞后山与调整●景锻观、装酱修设计献滞后●施工任图设计周凯期缩水严伙重计划问题吐总结1852）．糖计划管貌理方面建的问题对设计整廊体工作认交识不全面：――有多足少工作要暗做？什么陆时候哪些工作是嘉必须要完终成？对项目犯设计计早划管理懂力度不泛够：特别是对远设计重要干节点完成侦情况控制神较弱项目设计励深度或质猪量不能达够到相关要魂求：没有认识勇到相关的晴工作互为条熟件，导路致项目搬设计难乎以按计爸划有序哑开展3）部门界配合方面盛的问题协作业畏务部门神工作严松重不同逗步使项目缸顺利展庆开缺少莲必要的唱前提条龟件难以协调晓重要的事竹与紧急的岔事之间的肯关系计划问捎题总结内2864）业务杀能力及实坏际操作经撕验方面的载问题项目设面计难度虾较大协调能碗力、经笑验不足缺乏项维目设计惹监控经勿验缺乏项洽目实际狼操作经筒验5)其它原扯因报审文急件设计槽深度未煤达到成欺果标准雾的要求人力资源总不足计划问鼓题总结腊387对策千●亦进一习步加强档计划管骗理计划的审再查；计划脏的监控●重点叶分析各阶妹段合理的筋计划●确蚀保合理凝的设计振周期●会买同经营爱计划，瞒整体计隆划整合计划对听策：合摔理的设冠计周期明确任务关键节点责任人协作部仇门控制时间设计周环期严谨合理可行整体计划■按流程纪推进工疲作■相关的检工作互纽奉为条件■对整体昆工作有庄明确的道认识（皇内容）■保证设计此进度要求棍（时间）88计划不能交如期完成锣怎么办迷？提前知会心交流沟疮通重虽点落实及时更改监调整周具期利闸用资源计划对洋策：合森理的设衰计周期89施工图渔设计－－计划寺问题表现治－－对策深化方屡案－－计妙划问题握表现－风－对策概念设计－－计划骂问题表现肯－－对策下一阶怒段工作疾计划：90设计标准哄化工作内此容材料设备歉技术标准工程做法察和成本措严施标准化产筒品库流程管理计划管仔理……设计资源福管理知识管理91设计标准适化控制要适点与目标可研分析纳阶段：从技术上钓解决对不雾同档次户盐型及户型稀与容积率揪关系上的病评估手段以满足快阁速决策的赞需要概念规划冠阶段：提供不同振档次户型单以及不同掘单元组合为方式的样咱图，明确各不同条件膏下的优选朋项以节约产邀品方案比近选的时间盟，防止走勉弯路方案深且化设计考阶段：统一技瓦术要求纯，已有案例积累妥并持续改睬进以提高颠设计质蜡量施工图询设计阶抓段：统一工躺程作法浪技术要悬求，提忍供关键扬部位的素标准图减少出现段错误的几旨率92设计流程帅优化设计流不程是一点个文件咳群，包卵括项目市设计操踏作流程杆图、管愿理制度危、输入折输出文爪件控制垄要点，资材料部所品设备友的标准贼和成本输入文件瞧指设计部确从其它部碍门获取的少文件，包牙括采集的膊项目的基土本信息、犬市场定位轿，客户调蔬研，竞争幻玉楼盘分析喉等等。输出文件卫指由设计联部或合作焦设计单位扁完成需要劝对其它部木门提供的常设计文件葵和材料技吼术标准等流程把卫设计操骆作分为绞：概念纽奉方案阶愈段\深化方曾案阶段\施工图蛾阶段\施工配合爆阶段相关流程也改进输入输出挪文件标准可化、表单旧化、备份肌制统一设哭计深度沙和评价代标准D4C4B4操作手僚册A4施工配砌合D3C3B3操作手册A3施工图D2C2B2操作手俱册A2深化方案D1C1B1操作手册A1概念方俯案室内景观建筑规划（阵市政）93技术标准鸟与流程对亩应技术标准倦的作用在烘于应用，戒不断结合匙设计管理龄流程，明桑确关键环夜节控制要冠点：概念方案－－基础资个料收集秋整理、筋产品策屿略研究叶、设计戴单位选脉择、方捆案评价态标准、精交房标常准、成决本要求深化方案－－地质初殃勘报告昨、结构记方案选刮型、设罗备选汁型、材膝料部品抛清单施工图设宰计－－详勘报尤告、报剑建流程粥及批复得文件、芬图纸内童审、施抄工图外渠审施工配僻合－－图测领报告、实耍测报告、摊开工证、允予售证报踏审配合技术标旺准操作手多册设计管理策工作表单、逐合格成很果文件申报941、概念规判划方案设芒计阶段包括投资轿分析阶段锅和概念规叛划方案招鸦标。完成的泉标志是服确定项亿目概念桃设计实行施方案概念方塞案阶段吴的项目棚发展进颗