年北京亚洲花园项目可行性报告

房地产项目

研究报告

目录

第一部分土地市场和供求状况第二部分目标区域市场现状第三部分住宅市场消费分析第四部分地块分析第五部分目标客源分析项目综述第一部分土地市场和供求状况

北京市国土局公布2006年度的土地供应计划，今年土地供应总量和去年保持一致，为6500公顷。其中，住宅土地供应有所下降，由去年的1750公顷下降到今年的1600公顷。经济适用房用地由去年的200公顷增加到今年的300公顷。1、土地供应市场

土地供应计划显示，有限的住宅土地供应将优先支持中小户型普通住房用地供应，同时，将限制高档住宅商品房土地供应。

北京的房价今年1、2月份仍以17.5%的速度在增长,政府试图通过土地“闸门”来调整楼市供应结构，进而影响整体房价。1、土地供应市场

1、土地供应市场

去年出台了房产新政对北京的房产直接影响到了土地供应和项目入市，发展商“持地观望”,购房者“持币观望”，政府缩减土地供应，项目入市量降低，2006年的北京房势出现集中供应现象，主要集中在住宅。1、土地供应市场今年的土地供应结构调整及去年的土地供应缺口，是政府想通过土地供应的调整来“挤压”开发商手中的存量用地尽快形成有效市场供应；由于去年的土地缩减，开发商仍在等待有效供应，今年的土地供应如果完成的话，今后两年将会集中放量。高质量土地缺乏，传统高档区域的土地稀缺。开发商持地观望，推迟入市，2006年集中入市，8大城区占80%。1、土地供应市场

2005年1月至今年3月北京土地交易总共53宗，但其中位于东城区及朝阳区的仅有6宗，土地面积约184733平米，规划建筑面积：293640平米。

2、2005年1月至今年3月北京土地交易情况

本案周边除今年年初高价拍出该区域的地块外，其他基本没有地块可以与本案地段相比拟，该地块以5.1亿元的高价成交，楼面土地价格为12655元/平方米。

一说明本区域总体市场看好，发展商对市场充满信心。二说明本案还有上升空间，无论对发展商还是客户都是利好消息。且该地块启动预计尚有时日，与本案竞争的可能性不大。

2、2005年1月至今年3月北京土地交易情况

2、2005年1月至今年3月北京土地交易情况

可以看出，本案在区域市场竞争上不存在很大的压力，在区域范围内本案的唯一性非常明确。

3、2005年北京市房地产市场运行状况

据北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委的发布北京市2005年房地产市场运行情况报告显示：

3、2005年北京市房地产市场运行状况■住宅用地供应情况

2005年，全市住宅供地为880公顷，规划建筑面积1196万平方米。其中，出让住宅用地585公顷，规划建筑面积679万平方米；划拨住宅（经济适用房）用地295公顷，规划建筑面积517万平方米。

3、2005年北京市房地产市场运行状况■住宅施工、新开工情况

2005年，全市商品住宅施工面积为7283.4万平方米，比上年增长7.8％，高于04年1.4个百分点；商品住宅新开工面积1983.2万平方米，下降10.1％。

3、2005年北京市房地产市场运行状况■住宅供销情况

2005年，全市住宅买卖成交4079.2万平方米，同比下降4.1％。其中，商品住宅现房买卖成交1214.7万平方米，比上年增长20.2％；商品住宅期房预售成交2152万平方米，比上年下降18.7％；存量住房买卖成交712.5万平方米，比上年增长19.9％

3、2005年北京市房地产市场运行状况

3、2005年北京市房地产市场运行状况■住房成交面积情况

2005年，全市预售的商品住宅中，以成交套数统计，商品住宅单套建筑面积主要集中在80－140平方米，占商品住宅成交总套数的48％。

3、2005年北京市房地产市场运行状况■住房价格情况

商品住宅期房预售价格。2005年，全市商品住宅期房预售平均价格6725元/平方米，比上年上涨了1083元/平方米，涨幅为19.2％；其中普通商品住宅6721元/平方米，比上年增长10.9％。

3、2005年北京市房地产市场运行状况小结：去年上半年继续受到宏观调控的影响，成交量持续下挫，但到8月份以后交易量逐渐上升，且房价依然上涨，但总体成交量比2004年略低；

这是由于北京本地购房者和大量外地在京购房置业需求并没有下降，北京住宅市场的需求量依然强劲。

4、2005年9月至今房地产成交走势◆商品房成交走势（住宅+写字楼+商业）4、2器005女年9月中至今房灾地产成活交走势◆商品房速成交走势阴（住宅+蜘写字楼+犹商业）4、20若05年9珠月至今房忧地产成交呼走势◆住宅弟商品房饺成交走晕势4、20终05年9金月至今房牵地产成交桃走势◆住宅商岸品房成交测走势4、20牺05年9棵月至今房分地产成交凳走势◆住宅门商品房看成交各厦区分布4、20鸟05年9纽奉月至今房餐地产成交港走势小结：1、从沃上图可商以看出芒北京住膊宅市场愉依然是沟消化量苏的主力福产品，基占到总雨成交量积的90杰%左右愧。2、今年绍年初交易斑量有所下优降，是因银为房产传贪统的销售锻淡季，3展月份交易备开始上升防。3、交晋易量以汽市区为比主，分茅布量朝盏阳略高司。4、2护005们年9月它至今房会地产成旧交走势北京2棚005窄年成交昆量有所化下降，滤是客户互需求受不宏观调五控的影角响有所蹈抑制，绿希望房谊价有所转下降，但大量页的自住覆刚性需猎求，又抽决定了很他们不偏会等太袍长的时籍间，经它过20帐05年接的观望瓣，抑制贼的需求逆被大量掩积累，廊200化6年部年分人群属的需求棕被释放诉，这也使优200选6年的备成交量抽逐渐回逮升，由春于宏观疼调控的宅延续影摔响性，踩预计2嗓006替年不会值再出现文像20景02—报200经4年那夸样大的蜜年增长屿幅度。第二部昌分目标区域讨的市场现板状一、目赖标区区倒域房地鸣产市场史供应情闲况目标区域属于二条环内成旦熟商圈驰，商业腹、写字乔楼、住侦宅各种坚产品混符合的综召合性成废熟区域株，南临虚CBD抖中央商困务区，牢北临东洞直门交痕通枢纽豆。目前收周边写线字楼供本应量较樱大，以趣中央商驾务区为便主，住杰宅多为梁去年的谱老盘的昌后期产强品在销筐售，有串少量新滨盘，市电场环境径较好，朵供销两推旺。一、目辟标区域奥房地产睬市场供耻应情况区域内正在庸销售的写字楼电有：写字楼琴1；中央携商务区销却售的写字鼻楼有：写字楼2、写字楼3、写字楼4、写字楼追5、写字楼6、写字楼渗7等。正在销罚售住宅有：住宅绘1、住宅2、住宅3、住宅4、住宅5、住宅6、住宅7、住宅8、住宅9、住宅1拍0等，总体未产品档次勺较高，全纯部为精装民修房，大胸户型居多容，部分楼稳盘全配置孙。二、个案抚分析1、海晟王名苑（5毫期）开铺发商捎：北京市海器晟房地产怎开发有限言公司位宏置：东城区东维直门外大巧街乙36膀号建筑形态走：板塔结合产品类型薄：住宅、小嫁户型公寓迷（精装修研厨卫家电娇，全配置幅）建筑面积户：总建筑面需积：21限万平方米料，5期公移寓：约：摩5万平米漫左右主力面积斜：住宅9侵0、1毙30平顷米、公冒寓：4摧5、恒73平胀米平均如价：整盘14忽500元铁/平米（清目前在售朗均价18疯000元呢/平米）销售铃率：整盘90睛%开盘日教期：5期公寓衣：200筑5.9物业管就理：仲量联窗行二、个谁案分析综述：该案与本虑案地段相检近，但交解通及周边图小环境较煮差，在区拣域内属于仰较为具有炊代表性的串高档住宅燃，1期到芹4期已经奔入主，且跃已成为周科边外籍人传士的租房把热点，极5期开盘柴后也受到岂市场的追仿捧，总共斗500多逆套公寓在痰一月内预盾定300闹多户，小省户型、精浓装修、全堂配置、8石000平蛋米会所、蜘全方位物醒业管理、团全球租赁高服务、是发其卖点。二、个森案分析2、工体丢3号开发紧商：北京市世配纪中基房斤地产开发兵有限公司位枪置：朝阳区工确体西路3漏号建筑形湾态：塔楼产品类型马：办公、答小户型厉公寓（俗精装修沃不含家旬具）建筑面积英：6300弃0平方米主力面积次：公寓：6普6-10傅4平米平均距价：公寓17踩000元醋/平米销售找率亦：办公（整赔栋已售）数公寓：5线0%开盘日期丈：公寓：祸200碑5.1粘0物业管理绝：戴德梁待行（顾蚁问）二、个喜案分析综述：该案紧购邻工体牛，地段疲较好，跃交通商匙圈成熟恐，但该绵案以写余字楼和阔商业群愚房为主据，缺乏惠内部环竟境，绿齿化几乎凑没有，遇塔楼结凭构，公盐寓南侧完面对写跳字楼，幸采光有组影响，晃50%善户型朝椅北，销白售并不穷理想。二、个案恼分析3、当匪代MO振MA开叔发商：当代丧置业位秤置：东直门涌迎宾国道嫩北侧建筑形潜态：塔楼产品类协型：住宅、切商业（精珍装修）建筑面积：22万钱平米暖住宅13金.5万平而方米，商业8叉.5万小平方米主力面积：1粪30--户300平均吨价：整盘辉160夫00元雅/平米段（目前雄对外均扔价19首000患元/平柜米）销售蠢率：不详开盘日期：200等5.4一淹期开盘，漆2006镇.1二期二、个仅案分析综述：该案由协美国著肤名建筑昆设计师胆斯蒂芬莫.霍尔忌担当设己计，空挥中连廊萝、屋顶宜花园、论水上影振院、五愁星酒店灭、恒温井恒湿系览统，与烦万国城尽构成了娘一个大硬型居住封区。该案由妥于产品袜建筑形绑态缺乏裤住宅概执念，装杆修风格丸单一，弊开盘情艳况不理稿想。但连廊唯式的“词空中会泊所”、超恒温恒绞湿系统蕉是该案秘较为突邻出的卖算点。二、个案吵分析4、新城剖.国际开发匠商：北京叠万置房榆地产开圆发有限海公司位碧置：北京袭朝阳区港朝外大梯街6号建筑形态：板楼产品类踩型：住宅（隙精装修）建筑面久积：32宾万平方米主力面倦积：9帜0、12衬0、14乞0、28矩0、30爆0平泻均斯价：整盘1及7000纤元/平米器（四期预供计均价1煎9000巧元/平米猾)销售吵率：整盘嘴70%开盘日期：一期扶2002界-06、何二期20波03年1苗0月、三赢期200偷5年03轻月、4期循尚未开盘物业管坡理：第一孔太平戴维券斯二、个且案分析综述：该案为紧中央商忘务区具仙有代表踢性的纯鉴住宅小遥区，1摩、2期因已入住陶，3期追开盘均蒜价18易000捏左右已暴全部售糖罄，四纯期尚未奥开盘，颈该案位袜于商务感区中心晕位置，贡周边密删集的办地公为他舰提供了怎优质客历源，丰宴富多样辩的房型矛也为不请同类型国的客户验提供挑眉选，该疤案为板量式结构才、社区余环境良扎好，物万业服务肉等提升足了产品乞形象，龙这些成纹为其市匆场热销获的重要绑因素。二、个案幅分析5、维废多利亚含花园公候寓开发垃商：北京正锯旭晶典房协地产开发朵有限公司位钩置：朝阳区菊朝阳公园执西里南区凶15号建筑形塔态：板式并庭院围施合产品类型：住宅亡（精装宣修、厨馋卫）建筑面积：480僻00平方荣米主力面积：13中0、1乳53、钉223筝、25患2平均价：整盘根150看00元绕/平米存（目前吸在售均剪价18裁000哨元/平集米）销任售刺率：40%开盘日期：2易004丧.9物业管理：中信物呈业管理公尽司二、个五案分析综述：该案建筑澡外型独特缘瑞，波浪形盗围合建筑塞，现代简惊约风格，将院内设花胶园，顶层怠建阶梯形嗽屋顶花园川，室内精迎装修，但欣有朝北户猫型，朝南穿部分均价攻2100浙0元左右党，去年开任盘以来，略销售并不廊理想，主汁要是由于怜中国传统毒居住概念顶不接受、敢户型偏大诸、对视情饼况严重、泄回音现象同等所造成旁。二、个案挨分析6、幸福说村开发来商：北京贵天鸿集艰团公司位袭置：东城踏东直门泉外新东忘路两侧基地面积：98邮000声平方米建筑形牢态：板楼吩，内复漠式产品类密型：公寓、践写字楼、子商业（毛只坯）建筑面轰积：55院000似0平方勒米主力面货积：办公孟：600浑-100闹0，公寓墙：200朋-400平均萌价：写字洁楼、公乏寓：1帝400溉0元/丹平米（将毛坯）销塑售离率：1期在门售，2、促3期待建蚁，1期商岗业销售完萄毕，公寓伴20%，趟写字楼5守0%开盘日逢期：2偷005克.8二、个馅案分析小结：由此可见均：户型结概构合理的近项目在市洋场反映良势好，那些近户型偏大济，总价偏截高的项目轮市场销售同不甚理想归。二、个案卷分析目前北尘京住宅馅市场消盈化以自搞住为主槐，很多押项目虽础占据黄老金地段研，但脱兽离了客惰户实际指需求，扫定位过眠高、总旱价过高辅、户型背面积不奴合理是校通病；所以在铃本案规映划过程顽中，产扁品可以讨高起点锯，高规拉划，以纵符合工炉体板块意的黄金万地段，连提升产请品附加测值，但坛户型设锈计需做梯到符合顾市场需面求，合且理的面咬积，合岛理的得芹房率，溉合理的肠户型配续比。第三部计分住宅市网场消费择分析三、住每宅市场绘消费分财析1、调进查购房匆计划从右图令表可看共出，本享次调查润所取得跪的调查创样本大新部分为搭以上所肉说的住坝宅市场测的现实窄购买者净与潜在劈燕购买者辽。90喜.9%刷的调查旁者表示减他们将帜会在三用年内买蚂房，其格中70帝.5%巾的人表冬示只要藏有适合技的房子廉，他们汇就会选弃择购买拌。另有茧9.1茶%的调茂查者已本经购买市属于自就己的住堡宅。图表1严调查衣对象购房升计划分布疯图三、住泡宅市场睡消费分剥析2、消定费者购谎房动机从调查所差取得的数菊据看，大钟多数消费包者选择购戚买住房是凶出于自住买的考虑。扭只有26枪.2%和恼7.1%鲁的调查者基购买住房起出于投资晚与二次置命业的目的森。以上数第据反映出吓北京地区端现有个人秀住房保有矩量还不是揉太高，住电宅市场将悲有很大的商发展空间称。图表亦2地调查样墙本的购船房动机三、住宅炭市场消费碗分析3、消呜费者购恒房区域垫选择对于北航京城区胸来说，竹消费者子在选择义购买住昂宅时，胁更倾向足于选择旁东区与涝北区的味住宅项捕目。（巷详见下斗图）而宴相同品膀质的住魔宅项目总，东区侄和北区询住宅相说对要比义西区和瞎南区更桐具有竞撕争优势揪。图表源3叶消费者接购房区风域选择三、住宅丘市场消费胸分析4、消论费者购作房选择滚位置消费者同在选购淘住房时混，76掀.7%窗的消费薄者将首赔先选择常三、四猾环之间截的住宅融项目；宰16.廊3%的厘消费者钢将会首致先选择斤位置在处四、五亦环之间忍的住宅丛项目。访另有4邀.7%局和2.浆3%的示消费者鼻的首选震位置为真二、三映环之间图和二环依以内。系从消费遣者选择斑的人数丈看，三攻、四环逆之间的犹住宅项饰目将更胀受消费架者的青业睐。图表4灶消费跃者购房选字择位置三、住晕宅市场辞消费分邮析5、消费尖者购房产以品选择消费者在鞭选择购买拾住宅时，视对板楼更犁具有明显记的倾向性羡。59.速1%的消穴费者在选榜择购买住咸宅时，会跳选择购买师板楼，2毫5.9%研的消费者缴持只看设挣计而持无食所谓的态傻度；另有捧11.4豪%的消费既者在选择单购买住宅膀时会首先庄选择高层廉住宅。图表乖5毙消费者锁购房产恨品选择三、住宅像市场消费幅分析6、消陵费者购存房选择蓝户型从消费者誉选择购房筝的户型看川，目前住速宅市场的木主打户型康应为两居瞎或者三居役，70.齐5%的消着费者购房菊时，将会开选择购买诉三居，另铃有20.茧5%的消抵费者将会拨选择购买虾两居；选恼择购买四够居或一居蜂的消费者兔只占调查拍样本总体忠的6.8广%和2.冲3%。图表六容消费睬者购房选走择户型分拦布图三、住完宅市场工消费分引析7、消费掌者购房选去择面积从下图所壁示数据可粪看出，消蚀费者购房振面积选择头主要集中惜在120疗—160箭平方米之柏间。相对续来说，购绣买面积在库100平厉方米以下罚或180克平方米以踏上的消费女者还处于县少数。今乞后相当长纽奉的一段时巨间内，1丙20—1达60平方者米的中等萌面积住房兆将成为住紫宅市场的番主流。图表7蜡消费宜者选择购套房面积分置布图三、住宅沃市场消费大分析8、消偏费者购驻买户型帝与面积刘交互分概析消费者凶在购买荣两居住虹宅时，絮120演—14胖0平方孟米的住贺宅面积辆会成为孙他们的令第一选犹择。消形费者在孩购买三倒居时，辣将会首蜂要选择冻的面积侮为14混0—1招60平扎方米。雁但从所腔取得的页数据看模，面积堪为12黑0—1竟40平沃方米与厌面积为闭180于—20晓0平方斗米的三严居将成园为三居株住宅市晋场的有冤效补充政。图表础8雷消费购怠买户型箩与面积御交互分料析图三、住宅茧市场消费愤分析9、消费亏者购房选违择条件消费者底在选择黄购房时洒的主要介条件为五本地区躬生活是厦否方便惭，其次丈为物业缸所在位统置的交缩慧通、环替境、物则业本身款的管理蓬水平。糟因此一葡个住宅祥项目是叉否能够奔成功销寻售主要额因素不卖在于物绍业本身艳所处地思理位置凡的好坏汤，而是错在于物课业本身援是否具吹有完善热的生活常配套服鹿务设施贿。随着搞住宅消柳费市场唇的成熟久，越来抖越多的躁购买者偶开始关考注住宅待自身的殃景观规变划与投愉资潜力耽空间。图表棋9万消费者省购房选遵择条件第五部签分目标客源岸分析本项目恋的