房地产项目资金管理运用图文讲义资金平衡计划 税务筹划

3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法xx集团房地产项目总经理培训讲义————房地产项目资金管理目录：3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅰ

房地产开发资金管理的特点及重要性3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3Ⅳ

房地产开发项目的资金运用3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅱ

房地产开发项目的资金平衡计划3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅲ

房地产开发项目的资金筹集3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用V

房地产开发项目的税务筹划3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅰ房地产开发资金管理的特点及重要性

在房地产项目的开发过程中，资金始终是一项值得高度重视的资产，资金管理更是房地产企业财务管理的核心内容。房地产开发的效益和资金管理密切相关，房地产企业通过合理有效地筹集和使用资金，做到优化资金结构，拓宽融资渠道，控制投资风险，提高资金使用效率，促进企业经济效益的提高。

资金密集型大量的资金投入资金周转期限长长期的资金保障1、房地产项目资金的主要特点资金是房地产企业的“血液”,

供血充足生存、发展贫血断血烂尾、破产2、搞好房地产项目资金管理具有重要作用

资金是企业的血液，对房地产企业更是如此。资金充裕，房地产企业才能得到较好地生存和发展，一旦资金断裂，房地产企业就会出现烂尾，甚至企业破产。一个成熟的企业必须具有完善的抗风险能力和预警措施。中国第一烂尾楼—中诚广场：烂尾时间：15年地址：广州天河北路开发商：香港中诚集团、广州城建广州第一烂尾楼--麓景台烂尾时间：13年地址：广州麓苑路开发商：广州辉煌房地产公司羊城大厦烂尾时间：11年地址：西湾路86号开发商：广州羊城集团2.1房地产企业的生存危机：为什么有那么多“烂尾楼”？2.2国家对房地产企业资金方面出台的宏观调控政策

基于房地产开发对很大程度依赖资金的特点，国家在对房地产企业进行宏观调控时，运用较多地政策都是从控制企业资金层面入手。2007年到2008年国家出台一系列调控房地产行业膨胀发展的政策法规，如：土地出让金一次全部付清方可领取国土证（39号文）对开发企业资金的保障程度提出了更高要求；银行对房地产行业的开发贷款额度大幅度收缩及不断提高的贷款利率进一步缩小了房地产行业的融资空间，提高了融资成本；资本市场对房地产企业融资更加严格限制；二套房贷政策、预售款监管机制不仅打压了市场上改善性和投资性的购房需求，而且制约了房地产企业已收房款的运用；预交企业所得税由预计毛利率20%调整为预计利润率20%，加大对土地增值税的清算等税收政策直接增加了资金的流出。

上述政策都是从资金上调控房地产开发企业发展速度和规模，从而保证房地产开发实现平稳健康地发展。

资金的筹措和运用能力对于房地产企业至关重要，财务管理就是要通过合理筹集和有效地使用资金，防范财务风险，保证企业持续稳定的发展。2.2国家对房地产企业资金方面出台的宏观调控政策1、资金平衡计划主要内容

资金平衡计划是反映房地产项目开发经营各期的资金盈余或短缺情况，明确资金来源，合理安排资金支出和制定适宜的借款偿还。编制资金平衡计划是房地产资金管理的一项重要工作，通过合理安排资金计划，可有效地配置资源，提高资金使用效率，防范财务风险。资金平衡计划的编制和有效实施反映了一个公司的财务管理水平。资金平衡计划见下表：3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅱ

房地产开发项目的资金平衡计划XX公司XX年资金平衡计划表

项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计一、资金支出土地费用建设成本偿还贷款税费支出其他支出合计二、资金来源股东投入借入资金销售回笼其他来源合计资金盈缺

编制资金平衡计划包括两个层面：一是在房地产项目进行可研论证阶段，编制项目整体资金平衡计划。即在对项目开发总投资进行估算的基础上落实资金来源渠道和筹措方式。这一阶段都采取比较粗浅的方法，重点是落实好资金来源。二是在项目的实施阶段，根据项目的实际开发流程，依据地价支付要求、施工进度、融资时点、销售安排等，对年度资金平衡计划做出详细安排，确保工程按期完成。这一阶段重点是合理安排资金使用。

资金计划编制完成并报公司董事会审批同意后，各公司必须严格执行资金平衡计划，其执行情况将作为考核企业管理水平的一项重要内容。2、编制资金平衡计划应注意的几个方面2.1、编制的资金平衡计划应遵循的原则首先要立足自身平衡，资金筹集一定要切实可行，具有可操作性和能有效实施。资金安排要量力而行，留有余地，切忌满打满算，或留有缺口。具备对外融资条件一定要主动从市场上获取资金，不要仅依靠股东的投入。在股东投入土地支出后，原则上项目公司必须实现自身现金流净流入，公司将把自我资金保障情况作为考核企业年度工作的一项重要指标。2.2、资金计划的编制要严谨，注意各指标之间的勾稽关系

资金计划主要依据项目的各项业务计划（包括投资计划、施工进度节点、销售计划等）进行编制，因此，计划的编制需要各个部门的共同参与和配合，总经理要亲自挂帅。在实际编制过程中，常常出现一些问题。（1）项目投入的资金与计划开工量相符。例如：某公司计划全年在建面积60万方，其中新开工面积30万方（5月开工），安排的工程建设支出9亿元。

工程建设支出应根据该项目所在区域的单方成本及施工进度综合细致测算，项目工程建设投资周期一般为1-2年，且当年新开工面积比例较大，当年安排工程建设支出1000-1200元/平方，该项支出显然过大，应安排6亿元左右。（2）销售回笼与年度销售任务相匹配。例如：某公司计划全年签约金额10亿元（全年销售），年初有上年签约未回笼金额2亿元，而全年安排销售回笼7亿元。一般情况下，全年销售的项目房款回笼至少达签约金额的80%以上，上年已签约未回笼部分应在当年全部收回。此例中，该公司全年销售资金回笼安排在9-10亿元比较合理。上年认购未签约2亿元本年回笼8亿元签约10亿元（3）税费的计算要依据有关要求。

例如：某项目全年预计销售回笼10亿元，假设该项目当年尚未完工交楼，安排各种税款支出0.6亿元。营业税及土地增值税预征等一般为当期销售回笼的6.63%，所得税预征比例为当期销售回笼的3.75%，由于该项目当年尚未完工交楼，无需进行土地增值税清算及所得税补缴，那么以预缴口径安排的全年税款支出应在1亿元左右比较合理。（3）税费的计算要依据有关要求。

例如：某项目公司全年销售任务12亿元，销售均价预计为8000元/方，该项目全年平均在建面积30万方，安排销售费用5000万元，管理费用1000万元。两项费用明显偏高，按照通常情况，销售费用一般不得超过年度销售计划的2.5%，那么安排的销售费用不应超过2500万元；管理费用单盘基准费用为300-400万元，再考虑到项目销售面积及在建面积进行调整，该项目管理费用安排过高。（4）贷款规模与项目总投相符。例如：某项目预计总投18亿元，总建面30万方，当年四证齐全及新开工面积15万方，安排贷款2亿元。该项安排贷款规模与项目总投相比偏小。按照项目总投18亿元的50%匡算贷款规模约为9亿元，当年四证齐全面积占总建面的1/2，则应安排1/2的贷款规模发放，即4亿元左右。2.3、要注意各项目的全面性，不要有漏项

在编制资金计划中，经常发生遗漏部分项目的情况。如项目投入中安排土地费用支出没有考虑配套的政府收费项目；在计算利息费用仅考虑年底余额，没有考虑当年新增及还贷情况；或者利息费用仅考虑银行贷款部分，不考虑股东借款；合作项目股东要求分红，没有安排现金分红等等。2.4、要注意资金来源和使用的时间节点的匹配，防止出现阶段性的资金缺口某公司编制全年资金计划，现金流入15亿元（销售回笼10亿元，银行贷款5亿元），现金流出13亿元，结余2亿元，全年实现资金平衡。在实施中，发现第三、四月出现资金缺口，其银行借款计划在5月取得，因此，申请向股东提出借款（原计划没有安排），出现时点性资金缺口。如果按月编制计划，该问题就很容易发现。1、房地产项目的资金来源3、资金筹集应关注的重点2、资金筹集的主要渠道4、如何办理银行贷款5、销售回笼应注意的环节3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅲ

房地产开发项目的资金筹集

自有资金包括股东投入的注册资本(含发行股票募集的资金)、留存利润等，一般用于支付地价、前期税费和政府收费等前期费用等。借入资金

主要是向金融机构的贷款、发行债券和信托的借款等。根据目前的规定，在项目自有资金投入到达到项目整体投资的35%，并且四证齐全后，可申请项目贷款，银行贷款额度一般占项目总投资的40-60%；销售回笼款即向购房业主收取的房款。根据目前的预售制度，在项目取得预售证后可对外销售，销售资金回笼不仅可以弥补项目的持续开发成本投入，并且可以逐渐偿还项目贷款并实现利润。

1、房地产项目的资金来源前期阶段：项目尚未具备融资能力和销售，资金来源以股东投入为主。四证齐全：项目符合向金融机构融资的条件，贷款用于支付工程款。预售阶段：取得预售许可证，开始预售并回笼资金。具体如下图：

一般来说，在项目开发的整个过程中上述三大部分资金的大致比例各为1/3，但在不同阶段各来源所占的比例不同：1年2年股东自有资金：地价、前期税费和政府收费等银行贷款房款回笼归还全部股东借款和银行贷款2、资金筹集的主要渠道1、股权借融资：主要是指播企业通过蒙资本市场画以股东投帜入实现资岔本金的增煮加，包括问资本市场毫首次公开庸发行（IPO）、公开失增发、定潮向增发等桨方式；还秧有一种间优接上市融津资，即买夸壳上市。股权融资格作为上市款公司主要绣的融资渠呼道，广泛淹受到上市默公司的青但睐。其特康点：一是柿所获得的雕资金无须典还本付息瓶，新老股堪东一起分内享企业的只赢利与增填长。二是晓一次融资惯资金量较税大，可以喇长期使用匆；三是改斤善资本结腐构，有效险降低企业冶资产负债啊率，进一拳步扩大银未行借款等务间接融资循空间；四悼是对由于园每股收益代和净资产兄收益率的勿摊薄，对疏经营业绩品要求很高刘，经营压兔力加大。2、发行包债券：通过发行愈各种债券妙取得资金像。包括发市行公司债烟、企业债碗券、短期和融资券（舅中期票据末）等方式坏。（1）公司债：由上昼市公司戒通过资招本市场絮（通过绵交易所望市场）界为筹集弃长期资旁金而向筋一般大美众举债睡，承诺遇于指定燥到期日妻向债权夹人无条争件支付梁票面金宰额，并胸于固定四期间按康期依据辰约定利刃率支付谁利息。底公司债蓬监管机妙构往往现要求严白格债券村的信用益评级和硬发债主粗体的信软息披露祝，特别江重视发谢债后的搞市场监贱管工作踢。（2）短期灰融资券霞（中期提票据）笔：由人民自银行主瓶导的银玻行间债抢券市场迹一项创峡新性债告务融资解工具，颤由企业必发行的报无担保布短期本扇票，发券行规模盐一般不催得超过牧企业净疾资产的40%。具有法予人资格的惰非金融企饭业，可依牛照《短期融资蚁券管理办务法》规定的条届件和程序唇，在银行邮间债券市马场发行并待约定在一芬定期限内绒还本付息凯的有价证巧券。一年储以内的为微短期融资杠券，三年骆以上的中遣长期票据损。融资券客不对社会井公众发行钟，只对银疫行间债券援市场的机闸构投资人垫发行，在僻银行间债届券市场交绸易。（3）企业债目券：企业债券波由中央政巡寿府部门所陷属机构、酷国有独资值企业或国滑有控股企报业依照法什定程序发烈行（可以谊在交易所槽市场或银义行间债券击交易市场本），约定碰在一定期毕限内（中叔长期）还而本付息的展债券，由铃国家发改在委和国务灶院审批，碎一般要求竞予以担保棋，债券发迹行后，审善批部门不订再对发债绩主体的信劲息披露和淋市场行为犁进行监管讲。3、银行文贷款：银行对丝式房地产如开发企托业提供催的贷款链，是房案地产项雾目开发良资金的榜最主要声融资渠由道之一估。按照绵贷款资巷金使用勾目的和战方式的调不同，衔房地产德贷款主霸要有以勒下两种窃类型：项目开发廉贷款，是指银晶行向房灭地产开横发企业骂发放用眼于项目腔开发建猜设环节蕉的贷款求。经营性物亚业贷款，指银行宋将已建舰成并投餐入使用诊的经营也性物业符长期稳歉定收入垄作为分傍期还款终来源的舰一种物倡业抵押状贷款，粒贷款资值金不限掩定固定良用途。4、房地产脉投资信托统（REI榴Ts）：REIT服s是一种鲁以发行巧收益凭牺证的方见式汇集菜特定多揪数投资唐者的资食金，由样专门投记资机构坚进行房猜地产投政资经营诞管理，强并将投吊资综合表收益按菠比例分浇配给投栏资者的妖一种信朝托基金负。REI虑Ts既可以封鸦闭运行，菌也可以上尼市交易流兰通，类似腐于我国的尘开放式基沉金与封闭问式基金。敲目前，该工项融资方斤式正在探荐讨和政策寻研究中。结论：灶房地产茎企业主渴要是靠责融资做坑大做强币的，可斥见资金与筹集对俱房地产有企业的脏生存和铺发展是稀非常重基要的。案例：xx做大做射强的“秘诀”—融资自92年上市并至今，xx共发行面股票融倘资8次，融仙资金额跌共195亿元；至2008年底，xx历年留存坛利润仅128亿元；至200扭8年底，xx对外借呢款余额杠共329亿元。3.1、合理确响定资金来瓜源结构什么是财间务杠杆效梁应？例：某锈房地产缺公司有阵自有资扇金1亿元，投戚资项目预份计投资收套益率为20%，投资拍期限为1年，银行进贷款利率秃为10%，现有身二个投外资方案检可供选斤择：方案一亭：贷款铁与自有纹资金的孙比例为2：1；方案二虫：贷款与融自有资金吓的比例为5：1哪种投资涌方案自有稳资金收益按率更高呢高？方案一兔：投资驴收益=（2+1）*20%睁*1=凭0.6亿元狮贷款利息=2*1谣0%*1菠=0.2亿元投资净畜收益=0.6帮-0.2枪=0.4亿元自有资金岗收益率=0.萌4÷1蛛*10狼0%=勿40%方案二：济投资收益=（5+1）*20%达*1=矛1.2亿元苦贷款浸利息=5*1放0%*1衔=0.5亿元投资净口收益=1.2民-0.5欧=0.7亿元自有资金眠收益率=0.7软÷1*1够00%=煤70%资金筹示集主要丝式关注二瘦个方面蒙：一是嚷资金来仍源结构盛，主要肝是指投泪资者筹多集各种敏资金来仅源而构离成的财道务结构计，一般续指股东笑投入资莫金和企失业借入袋资金的盖比例；宪二是取组得资金筐的成本挥。3、资金筹集应关注的重点总结：财务杠悲杆：借喊鸡生蛋泳，以小细搏大。毕财务杠僵杆就是轮利用借婆贷资金继扩大自么有投资怪的产出藏。发挥财寻务杠杆幸的前提谢是，当泪投资收辩益率大穿于借贷笛成本时舟，财务她杠杆是灶有利的初。借贷资阳金与自份有资金田的比例遵越大，绑财务杠计杆的作补用越大贴，此时培，投资载收益会耽越高。色因此，院企业对框外借款眯除了保柱障资金格需求外探，另外唱一个重辜要目的沟是利用社财务杠况杆作用冒获取更黑大的收稀益，提竖高实投璃资金的团回报率挤。财务杠盛杆放大卧节税效肝应。所横得税法渣鼓励人寒们使用财考务杠杆狮，即贷年款利息糠可以抵快减应税盈收入，起到避山税的作练用。财务杠预杆负效隐应如果借入召款项投资叶取得的效恩益低于借也款成本，豪将会产生邮相反的杠党杆效应。沈如前例方逝案一中，围若投资收土益率降低害为6%，其自轻有资金惜收益率饶为：投资收折益=（2+1）*6%*1芦=0.1传8亿元眯贷款润利息=2*1向0%*1研=0.2亿元投资净收前益=0.1缝8-0.嘱2=-0脂.02亿元自有资内金收益臣率=-0.粒02÷1翼*100织%=-2侄%必须合怀理确定刘负债比自例，控粉制财务挨风险负债经营哗作为现代风企业一个否经营方式腾，可以促鸣使企业利何用财务杠敏杆作用，以鸟较小的代拒价获取最丸大的经济齿效益。负妇债率的高宵低取决于减经营者驾微驭负债差的能力酒，关键撇在于：庙一是将龄负债有测效地转码化为有找效资产，并通全过资产经机营能产生假高于利息便支出的效爬益；二是陪增加的资真产的变现期朱低于债务掌合同期，钱保证债务缠能及时清丹偿。企业必叮须在风薯险与收澡益之间马找到一布个平衡材点，防巷范财务鸭风险。借款越多浑越好吗?财务风险穿原理：财运务风险即拢企业不能轻偿还债务读的风险，派即现金流堪出大于现截金流入而酸产生的到准期不能还仇本付息的戚风险。高负债迅高风暮险高风险缎高收益过度地涝依赖借殃贷资金音会产生患两种后帽果：风险随垦之增加配。财务旱杠杆的斜好处是楼建立在湾杠杆有掘利（即巾投资收乘益高于腹借贷利恼率）的促假设之洋上的，攻而这是伙一种不淋确定性姑的假设吨。如果桌实际营邻运收入腰低于预盘期，财筑务杠杆砌将是不收利的，活将进一变步加大症不利后皮果，增族加投资役风险。借贷成恨本亦随映之增加倦。当财玻务杠杆此作用加违大时，关贷款方战也会感洁到风险恒增加，炊一是要橡求提前烂还款；者二是要惯求提高康利率作肝为风险的补紫偿，贷什款成本处也将增凯加，财除务风险暖进一步才加大。防范财纳务风险。发生财过务风险钉一般由原于债务木资金期消限结构趟安排不亿当或者爽由于资万金收支果预算与膛实际不响符而产氏生的支波付危机册。因此靠，有效贫地控制肤财务风确险：一定要注厕意短期、金中长期资沫金的均衡安排稠，特别倡要注意屠短期负攀债的比萄例，避免还监债期过于染集中，造泻成企业资金链断摊裂；做好资轻产周转成期限结秧构与债奖务期限结构的假匹配。沸避免短浑贷长投盼，根据左不同产印品的开胖发节点和预售列时间，安滥排不同的撞资金来源残衔接。3.2努力降低遍资金筹集紫成本资金成本搅是指投资掩者筹集资记金时付出宁的代价，其资金筹集嫌成本是直援接关系到爪项目收益而水平，资饶本成本高贡将亏蚀企果业的利润敬，甚至使宗企业陷于哄困境。筹资产稠生的成秒本主要璃由三部叙分组成糟：一是筹集效资金过程锅中发生的道各种费用谱，即筹资察费；如发行股询票的承销侨费，银行牲贷款的手县续费等；雪该项费用窝一般与筹葱资额度、鬼筹资期限合不直接相附关，属于壁筹资成本序中的固定险费用。二是向贴资金提墓供者支忍付的报请酬，及疾资金使嘱用费或亲占用费。如发高行债券垫或银行抗贷款时痛的利息喊，发行防股票的钳股息、住红利等鸟；资金名使用费钓与筹资概额度、恒筹资期炊限直接续相关，绣属于筹沸资成本狐中的变种动费用勉；三是特第定条件哀下的机屋会成本。决定资犬金成本蚁一般有毯三个方朗面的因柳素：一是资金旨使用的时员间，资金占用咳时间越长戚，所付费恨用成本越荣大，反之柄越小；二是出码资者所裁要承受击的风险，风险越枕大，筹资顺成本越高浴，反之越阴小；三是资金景供求状况，资金供漂应紧张时号，资金成怒本越高，咽资金供大惰于求时，寻成本越低俭。案例：xx地产—对赌协坏议的后榴果xx地产是国区内房地产蛛公司国际滴化融资金党额最大的些，历年累唤计在国际树资本市场赖募集资金18亿美元授。但取度得这些弱融资的倚背后，市却要背崖负着巨奏大的成政本。特别是在山市场发生闪变化后，誉其高负债沾、高成本反的资金使匠其背上了酸沉重的压忌力，企业抛陷于困境堤。为了实现太上市，实便现迅速扩街张，xx地产从2007年不计粪成本频钳繁拿地乱，土地惠储备由2006年底的执不足600万方增华加至4580万平方惧米，比2006年底增讨加了9倍，其栽资金来引源主要庙是与一敏些机构墙投资者签订了吃所谓的对赌协唇议。对赌协议柔是投资方遍与企业对泛未来不确善定情况的谦一种约定疼。双方以孕企业当前任的业绩为胡议价基础姐确定投资蚕条件，根屑据双方认体可的业绩油增长情况粉，以具体毕业绩指标倾甚至股价扫为协议条鸦件。对赌标的蚕通常设定博为企业股许权，或者匪远远超过贪一般标准询的其他支目付条件（篇如高额利宽息）。这种融户资的好柱处是短熊期内能茶获得足药够的现沈金支持姜企业发将展。但之一旦不梳能满足掠对赌条正件，企暑业将付乳出高昂悄代价。案例：xx地产—对赌协牲议的后扯果案例：xx地产—对赌协议泉的后果据公开资离料显示，200南6年11月，xx地产与雁国际机品构投资受者德意昆志银行粒、美林理及淡马鄙锡签订继协议，茧以xx地产三获分之一终股权作蔑押，由第三家机葵构投资弦者以总韵价4亿美元认娇购其8亿股可吗换股优丙先股。200率7年8月，xx地产通过懂另一上市娱保荐人瑞催信担保，文向贷款人贡授出认沽辜期权为担财保，筹集筒资金4.3亿美元亏；200壶7年9月，通过秩抵押xx御景半岛煎项目，再聪次向美林眯贷款1.3亿美元，咐用于购买皇土地。如xx地产与国于际机构投政资者德意积志银行、眠美林及淡姐马锡签定督了对赌协佩议。按照刃约定，xx地产若在200古7年底前赵实现上防市，机糕构投资浑者的回血报不少玩于30％；若在2008年6月6日前完盏成上市挤，机构访投资者捕的回报菌则不少雨于40％；如果姻在2008年12月6日前上仰市，回界报率不遥少于50%，若至200葡9年6月6日前上市娘，回报率世不少于60%，如果在2009年12月6日前上市据，则机构区投资者的磁回报不少项于70％。如无法但上市，友其将以亦现行市擦盈率回推购相关马投资者挥的股份帆。据有关杂资料显宾示，截泳至2007年9月30日，xx地产总稍资产约指为148亿港元童，总负惭债已高色达140案.67亿港元她，资产菌负债比掀超95％。由于金融排危机的影挤响，xx未能按期朵上市，到抵目前为此戏，资本市背场依然低幕迷，xx地产亦未忘有上市的垒迹象。这凶将意味着崭，如果今肺年不能上由市，xx将面临资贯产被瓜分慈的危险。买即便能上套市，其成颈本也是非错常高昂。案例：xx地产—对赌协鼠议的后纸果4、如何办理银行贷款银行贷款拒是满足项末目后续建冠设资金需涝求和减少傻自有资金磁占用、充喘分利用财逗务杠杆提型高自有资西金收益率钩的关键，朴从项目公辩司看，银快行贷款是标房地产项租目主要资腾金来源。单位：亿元

2005年2006年2007年2008年新增房地产开发贷款1328299636161802全部人民币新增贷款23500330003630045900所占比例5.65%9.08%9.96%3.93%4、如何办理银行贷款4.1、银行干贷款的溪放款条滨件（1）自有烤资金投瓦入占总杏投资35％以上碎，目前自由于地霸价占总军投比例淋较高，道一般地肿价支付梦完毕即阀可达到创自有资衫金投入逼要求；（2）项目四观证齐全（票国土证，阶用地规划疲许可证、饼工程规划汇许可证、呜施工证）亡，主要是线控制施工轿证节点；4.2、办理银疯行贷款的渔流程（1）与银织行沟通菊，拟定泛贷款方茄案；（2）银行偿前、后息台进行佣项目评进估；（3）银行衰审贷会念过会；（4）落实洋四证、介抵押、独法律文钳件等相径关放款翠条件；（5）银行洋放款；采各银行何对公司帽整体授料信仍有竞存量且诵放款银魔行具备宜放款规招模；（6）银行谎贷款资归金转出备及使用情。4.3、办理银焰行贷款需钳关注的事腔项（1）合理确眉定贷款额失度：公司每个呀项目均应椒在银行可蜡接受的范测围内争取厌最大的贷俊款额度，辆一般在总栏投资的40-6格0％。（2）项目嘴前期规浊划报建甘时应注哄意分证胡：为发挥资踏源的最大上优势，充庸分地利用略银行贷款猎资金，在广前期规划睛报建时，祖可根据项挖目的大小喘，考虑分滴拆工程规脉划许可证睬和施工证赴，拆分成侧若干期，剂能为今后读的融资工乡丰作带来灵穿活和便利颜。（3）贷款担驰保或抵押闸条件应关牢注的方面：各子啄公司在森抵押不陆影响销郑售的情赖况下，浊应优先剩使用抵简押方式涨，并提弹高抵押懂率，充灶分利用补抵押物六资源。秒但由于子销售需滤要抵押句物涂销碑，放款减后几个逮月即开扬始还款驻，银行狱贷款资剪金利用毯效率较队低，为剥提高资魄金使用钓效率，推可采用排母公司吓担保方丝式式。（4）贷款资萍金使用应啦关注的方系面：要尽量和借银行协商聪，力争突默破贷款资储金的封闭理管理，将污贷款通过巷合理的渠渡道转出，味提高贷款着资金的使细用效率。抓否则，公制司必须根铅据工程建奖设资金需比求金额和盯时点发放沃贷款，使箩用多少金惯额，发放各多少金额奶。坚决避缺免贷款资拼金发放后省长期闲置榨在账面的炊情况出现势。（5）贷款成川本及利劣率调整鼠周期应敬关注的作方面：力争获取脆市场上最扎优惠的贷缩慧款成本条杯件。要关疗注利率的想变化趋势吓，在银行期贷款利率呀处于下降询通道时，污贷款利率予应按季或淋月调整。搏反之，则费尽量按年于度甚至更祥长的时间欧调整利率季。房款回笼期工作应贯饭穿于销售覆的各个环恩节，保证兔销售和回诱笼的目标窃一致性，太将回笼任外务责任到默人，并与恢业绩挂钩撇。加强销化售回笼工任作应注意档以下几方艺面内容：5.1、加快薯销售签刻约。在销售晴定价、组折扣政贡策制订醉、现场赠宣传等颠销售各宣个环节读充分考乔虑房款预快速回秃笼需求糖。例如瓦在付款盆方式设罗定时尽限可能减马少多期留付款方奶式；在绞折扣方傍面设置攀一定比慕例的按溉时签约槐折扣；则折扣向啊一次性石付款倾古斜等。5.2、优化收诵款流程。房款回笼坦需要销售膀部门、法指律部门、剂代理公司闸、律师事赤务所、银受行、财务佩部门等多刷个部门和坐单位共同山努力和配遗合，要明拔确各部门寻岗位责任字及工作流攀程以提高沙工作效率宅。特别可脏以通过房捕款回笼情仙况与费用场挂钩等激附励手段，溪充分调动熟代理公司绳、律所等蚂中介积极帐性，促进巩房款的快搅速回笼。5.3、充分利议用法律手释段保证按忌期付款的剖严肃性。在认购突书、买巩卖合同土、按揭昆须知等短法律文谣件中严姨格约定株违约责废任，充蠢分保护闪公司利磁益；对段恶意拒看缴房款株及提供数资料的爪客户要蚀移交法姓律部及龟时处理第并严格贯执行，贿维护按柜期付款用的严肃辰性。5、销售回笼应注意的环节5.4、加快付银行按茄揭的办扫理。银行按葵揭款是夺房地产版行业特惰有的一启种资金拔来源方萄式，目命前，多脂数客户患都采取刃银行按产揭方式估支付房甩款。要加快按麻揭款的发专放速度，凶首先，充失分调动代烧理公司、着律师行力起量，责任术到人，催年收按揭资酬料，按揭遣资料齐全尝后方可进熄行代理费革结算；其茧次，在保慈证开发贷隔款银行优斤先的情况坡下，引进折多家银行望，通过竞搁争压力促羊进放款速衬度。第三鲜，与省、私市公积金垃中心建立罩良好的合训作关系，辱开辟公积睬金中心绿咏色通道。单位：亿元

2005年2006年2007年2008年新增个人住房按揭贷款2513363076482832全部人民币新增贷款23500330003630045900所占比例10.69%11.00%21.07%6.17%5.5、加快他庙项权证办资理，解除节公司担保战责任根据房地悄产行业经鸭营惯常做齿法，在商岗品房他项盾权证办理行并移交按闷揭银行前遭，公司将毫对客户按厉揭贷款承些担阶段性抬担保责任暑，若客户挪在此期间颠未正常还务贷造成违溪约，公司杨将承担回弯购等担保抱责任。为撑降低担保池风险，公碑司应尽快甜办理他项威权证，缩泰短担保期瓜限，尽早女解除担保肤责任。5.6、做好销枣售诚意金仁和购房定恒金的管理首先，诚意金弓收取、梨转定和统退款等医过程都呜需要建陪立相应奋的内部奖控制制想度，纳絮入财务寄核算体渔系管理期。收取醋过程中订需要销像售现场询工作人活员恪守浇现场相耗关管理价规定，晌收款记政录实时谱录入系瞎统，纳腹入管理施体系，侵相关款姨项、凭犁证应按拖日清理肥及移交症做账，女财务人受员严把虚审核关序，确保糖应收款巾项的实馆际入账向；其次，诚意金袭转定金烦后，相莲关款项拆作为销拿售房款酸及时进丽行账务净处理；第三，换房、傻退房等起特殊业育务建立纯完善的主登记、晌审核流蝇程，应播退还的商诚意金路，应经抗销售和帅财务部骡门双重秤审核，挎防止重朝复退款趟。1、资金运营应重点关注资产的流动性2、资金使用中容易产生的问题3、资金管理相关制度主要内容介绍3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3Ⅳ

房地产开发项目的资金运用

1、资金运营应重点关注资产的流动性1.1项目的投伏资回报率害越高越好竭吗？某公司理能筹集晋的资金搂为3亿元，现绒有A、B、C三个项目梅的投资成肃本均为3亿元，期其中：A项目投途资回报微率为25%，投资期课为5年；B项目投资旅回报率为20%，投资期屠为3年；C项目投资蚁回报率为15%，投资听期为2年。方案一拾：选择诵投资A项目，芹则5年内可斤获收益3×2复5%=黑0.7节5亿元；方案二：口若选择B+C项目，啊则5年内可获良收益3×20鼻%+3×种15%=宝1.05亿元。答案：退项目的疤投资回突报率固婚然重要恢，资金宝的周转投率也非氧常重要冤。在筹集到贡资金后，松需要对这紫些资金进竟行合理有泡效的使用蕉，提高资浮金的使用侍效率，同暴时规避资宇金风险。因此，闹对于房纹地产开腹发公司蜓来说，资金运禁用的一握个重要赛任务就跑是要加逝快资金脚周转，故以较小霸的资金厚流量推晒动较大追的项目三周转，已使资金臭产出较炮高的利抗润。资金运用溪时要特别关关注的重欺点：要缩短杰项目的斥开发周厉期项目备，加快着开发速茧度，减艳少资金彩的占用黑。对帝于一个壤区域公烟司来说故，要充黄分考虑唐到开发刘产品的副类型，锤要注重彩流动性越强的住亡宅产品嫌，要尽耻量保持绣较高的洗资产流抵动性和市变现能经力，不狸能一味虾追求占荡用大量基资金且婚回报周龄期较长映的商业希地产项款目。特浇别是现群阶段，币公司处构于快速柏发展中薯，要坚盯持以普成通住宅泛的滚动但开发为戚主，商伤业地产升等经营混性物业柴投入原索则上要汪控制在20%以内。案例：xx地产—商业转型糕的代价xx地产在万此轮的最市场调击整中遭倾遇资金父紧张困疫局的重织要原因尚就在于听，在过盟去的几苗年中他呆们将过纪多的精叫力和资碰金投入球到商业钱物业项拆目，沉征淀了公功司不少汁的资金怀。xx公司从03年开始戏进入商驳业地产性，近几势年，投爱入大量极的资金扰在商业郊地产项蛋目。据顶统计，xx在珠江破新城拥找有15个项目，猫大部分是纲写字楼和园高价酒店糊，仅在广滋州、北京炊、天津三尼地现有的给商业物业附开发将会功耗掉资金124.拖9亿元，3年平均嫌投入41.索6亿元。排在2007年还曾经汉与合景泰按富联手以46亿元拿下粒珠江新城苍的商业地哨王项目；47.循05亿元拿下畜佛山商住守地王，拟僵建佛山第例一高楼；毅在天津以50亿元拿下先的住宅项肚目。仅这伶三个地王携项目的低屡价，就要她承担费用界超过112亿元。目前，xx已有5家五星尸级酒店孕、2家四星级害酒店、2个幢国际甲仆级写字楼端和2个购物转中心，会投资商估业地产院沉淀了较多的资膨金，而商劣业地产经龄营效果并倘不理想（200瓦8年酒店业牲务亏损1.8亿元）容。由于市场单发生较大惕的变化，访加之2007年投入痕了大量棒资金高印价拿地踏，回归A股的失败森，08年的销谅售额大宣大低于攻预期（08年富力的阶销售收入160亿元，只防是与07年持平净，只完境成计划翠的66%），富农力地产价资金和免财务状宰况陷入绍了比较纠困难的珠局面。200井8年12月底，富校力地产货蜘币资金余加额仅20亿元，装资产负冠债率73%，银行赌借款达205亿元(一年内福到期的95亿元)。由于苏资金被赞占用，捕已经让祸富力喘努不过气孔来，为什缓解资骆金紧张圈局面，蜜不得不控高成本露融资，08年融资成刚本比上年嫁增加231买%，公司已往一年没有缘瑞再购置土游地。为缓解资哗金困境，隶去年年底辅，富力开拜始出售那房诚些他们一徐直宣称将叠持有经营护的标志性尾写字楼，亿股东张力房诚和李思廉准个人出资购买下属界子公司的漆房产，作晴价分别为0.83亿元、1.02亿元用份于补充陷公司流税动资金晴。在经济高猜潮、市场胆形势好、搂资金面宽工松时期，瓦市场往往货用土地贮刻备的数量盏来衡量房骑地产企业券的实力和舍规模；但轻在经济衰出退和货币耗政策从紧谊的压力下岗，对一个是房地产企舰业更注重序资产的流盾动性，包魔括现金结页存有多大厨，现金流蛋入是否为消正，负债建率有多高悄以及流动街比例等指府标。1.2确定合弊理的现腊金留存咽量货币资锻金作为土流动性液最强、桥收益性团最弱的瞎资产，仪持有一望定现金指可增强届公司的钱财务稳册健性，幅但过多旨的现金徐表明资第金闲置答，会给平企业增孟加财务赶成本，停损失机愁会成本伴。在市处场好、粗信贷政额策比较反宽松的每情况下嚼，应尽演量降低漏账上资舅金余额将；相反擦，可适听当调高封现金比星率（5%-蓝10%），获创得较稳傻健的财朝务状况违。作为项冠目公司隐，为降硬低资金区成本，俊将尽量舅减少账顽面的资军金结存栏，如有政长期闲缴置资金挪可考虑露提前归纯还银行液贷款，肿或将资副金调入退母公司菊，由母手公司统犁一调剂卸和平衡宜。账面用留存资呼金与与慕资金需断求尽可证能匹配担，满足葡未来一内个月资结金需求妙。2、资金使用中容易产生的问题1、资金借支出与六施工进救度不一旬致，超邀进度支怕付工程橡款。或酿工程暂扶估单价舞过高，腹造成提浆前或超生付工程甲款。各项开胸发建设额投入严斥格按合捡同和施盛工进度虚付款，鞭坚决杜是绝未达志到付款生条件提闸前付款俱和超进居度付款携，既是喝降低资滑金成本锤，也是险控制经勒营风险乌。2、工程箱结算要债留足额桥的工程抽质保金贯。按规定足焰额收取工刊程质保金诱，工程质滩保金是约盛束施工单脸位后期维屿修工作主衬要手段，边也可创造麻一定的资踩金效益，理因此，需伞足额收取大，并严格抽按规定审压批后退还控。3、垫付的崭各项工程发款要及时冶收回。在工程建脉设中往往钞存在甲方横为施工单庭位代垫工贝程劳保金售、现场水托电费等，猪这些款项惩应及时进闪行清收，接保证公司翅利益不受爱损害。2、资金使用中容易产生的问题4、资金党拨付的咱手续不微完善，湿审批不木严；资姜金使用涂的计划敢性不强驳，资金煮支出有誉较大随停意性。5、应收重款占用啦资金过岁大，催收不汽利。特别盈是业主拖冶欠的房款杠要及时收圾回。6、加快妹尾盘和夜车库等竿物业的予清盘，窑尽快处公置闲置壁资产、社空置房腔产设备闹，减少罩资金占既用，尽忌快回收俩资金。3、资金管理相关制度主要内容介绍3.1、账户叹管理制增度：（1）账户佩的开立计与注销炕必须经煎过公司抬董事长胸审批同誉意。（2）各级公两司的所有果银行账户令必须由所域在公司的贺财务部门逗统一管理虏，其他部情门不得以腊任何名义伯开立银行蒸账户。（3）银行账计户必须以暗本单位的圣名义开立均，不得违锦反规定以当其他单位拨或个人的叠名义开立谁，严禁将听公款私存遗、出租或贷出借银行种账户。（4）各级公近司财务部俭门应定期孙对银行账季户进行清词理，对于楚长期不使炕用、不需吴用的银行话账户应及锄时予以注棋销。（5）公司的洋所有资金占必须纳入芳法定账户得管理，不得坐沃收坐支猴，严禁泉账外循捡环和违谊规设立酸“小金哈库”。（6）各级公犯司的会计客和出纳不邀能由同一怕人担任，齐开具银行赖支票所需乒的印章必渐须分由两泄人或两人樱以上保管士，银行支畅票印章的检保管理人挑员不得在相空白或内吨容填列不蜜全的支票咏上盖章。（7）资金骨收支必灾须及时涛入账，衰做到日谈清月结浩。各级糖公司财构务部门席的会计朱人员应粗按月编料制银行吹存款余睛额调节堂表和盘抛点现金命，保证戏账实相臣符，出匪现账实招不符情另形的必会须及时就查明原泼因，分成清责任收，及时催纠正或莲追究有血关人员禁的责任忌。3.2、资金左使用及菌付款审子批制度订：（1）资金趋实行预夫算管理袜，各公傻司必须忌按资金约计划使像用资金惧，防止浊计划外哀的资金闹支出。厨公司的厨资金实洒行统一华调度和艘统筹安牧排使用茧，以减半少资金群闲置，沉降低资寄金成本逮。（2）各级聋公司应猾根据自核身实际呼情况制计定明确伍的资金草支付审顾批权限射和程序树，各项贴资金的桐支付必拔须严格室按规定多权限和池程序审触批。对台于未经卷规定程熟序审批拼或超越甚权限审迷批的款盘项，出休纳人员寒不得支敞付资金出，其他厕财务人为员不得朱办理有链关财务棋事项。驾付款申泥请需提由交相关己证明材类料。（3）所有周的资金坝的支付予必须依冤据有效玩合同、胳合法凭孔据和齐雨全的手恨续，并乒取得合行法有效罚的票据肥，杜绝闯白条或株不规范驻凭证、渗票据支厌取资金贵。（4）各级公之司的资金述不得擅自谣对外借款许和抵押担日保；如确和需，必须杜经集团公划司审批。（5）未经批窃准，各级捉公司的资誉金不得投跑入证券市氧场从事有蛇价证券买售卖活动，杨或从事其拜他任何形程式的委托谣理财、风歪险投资活乌动。3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用一税务筹划的重要作用3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用四主要税种的筹划思路3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用二主要税种及面临的税务环境3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用三税务筹划的主要思路及原则3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用五税务筹划需注意的问题3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用V房地产开发项目的税务筹划房地产行尘业作为支胃柱产业，探一直是国胡家宏观调坛控的重点消对象，是查企业的一虎种刚性支道出。若能怪恰当地进判行税务筹异划，则可必为公司带职来一定的猎经济效益阵。合理合法曲地进行税秆务筹划，亮充分利用与各种税收箩优惠政策，灭可有效地岁减少企业坐现金流出拴，提高企桐业利润，摆增加股东北回报。税务筹照划对房就地产企送业具有都重要意铁义，企耗业需密夜切关注钞国家宏染观调控阻政策的赛变化，遣认真分笛析，积跟极开展锹税务筹膏划，变回被动为骗主动，桂更好地膀维护企药业利益盘。3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用一税务筹划的重要作用1、房地产行业涉及的主要税种税项计税基础税率或备注土地增值税销售收入减扣除金额30%-60%企业所得税税前利润25%契税房产销售额、土地出让金3%-5%营业税项目销售收入或租金5%城市维护建设税营业税7%教育费附加营业税3%房产税租金、房产原值12%印花税销售合同或工程、建安合同金额0.03%-0.05%防洪费销售收入0.13%土地使用税按占地面积计算依当地税法3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用二主要税种及面临的税务环境房地产行寻业税负较涌重房地产年僚度税负一球般占营业钢收入20%以上，萝接近甚姜至超过表企业当票年实现杏的净利敢润，如彼果加上歼项目清宿算时要逆缴的大杯笔土地傅增值税弯、企业信所得税筛，项目叹真正的备税负占凝项目收诞入的比伍重会更染高。以xx地产（6000痛48）为例，般近三年税谈负列表如沃下：单位:亿元;%2、房地产企业面临的税务环境年度营业收入税负净利润税款占收入比例200640.318.76.5921.58%200781.1521.1516.2826.06%2008155.228.4630.4418.34%税局加强耻征收与监暗管经济增长槐放缓、积傍极的财政秆政策需要要资金的更挺大投入，思各级地方煎财通过加块大税收征壶收力度，仗降低财政蚂资金压力狐，特别是叔房地产行哥业相应的宪营业税、赌土地增值艰税、土地忙使用税、砌房产税为蚁地方税种评，大部分柱将留存地裕方财政，运更是成为羞目前税务送部门清理炸征收的重坑点。2、房地产企业面临的税务环境(续)税收筹找划即从申公司总打体的发弓展战略滋出发，窝通过适蜓当的安柏排公司心经营方布式和业拣务流程桌，以及坐巧妙合顾理的财拴务协调泡和会计拢处理，妖实现在堡合法的蜻前提下贡，税收具负担相耗对较小屋、企业秃整体利能益最大镇化。税收与帜经营形鼓式直接和相关，湿税务筹薪划贯穿项目始终发，是个动瞎态管理过榨程，特别峰是在项目运作的朴前期进行贱筹划尤为崖重要。1、税务筹划的主要思路3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用三税务筹划的主要思路及原则1、税务筹划的主要思路充分运兆用税收与优惠政穴策：调整相关伞经济业务婆形式，尽脏可能争取蠢符合税收花优惠条件下，享受相蛾应优惠政足策；税务筹团划思路创主要体间现在以库下三个练方面：调整经营烧事项，套委用低税率基税目：不同的收斥入形式适背用不同税塔率的税目彻，可采取董灵活的销这售方式，魔在保持总梳收入不变督情况下，姥套用较低详税率税目棵；合理分逆摊成本随：利用综选合开发贪优势，厦在政策滚许可的距前提下嫌，合理镇分摊项或目成本兰，在总绪成本不糟变的情妙况下，海降低整拘体税负掉水平；2、税务筹划应注意的原则坚持依法熄纳税。首先应鄙坚持依帮法纳税泥，公司帽的决策弦者、财雨务人员最应及时亮、系统味的学习摸税收政消策，准坑确理解仔税收政晴策的内阻涵，整妻体把握木税收优工惠政策帖及税收弓前置条厉款，依脆法纳税昂。提高税旷务筹划帅意识、演重视前屡期筹划盲。各级拉领导要五具有税收筹游划意识畅，积极蝴从项目吨前期着静手筹划勾，根据杏税收筹来划需要死安排相络应经济装业务，欲在开发检的各个恒环节中漫实行税晴负的动仪态管理身，真正请实现节况流的作毫用。关注税务蛾筹划风险缓。税务筹划惩需要依据农当前的税折收法规政疼策、税局忌对事项的先认定、项虑目自身的朗特点等因牧素综合决韵定，如果胖盲目筹划但、生搬硬极套，结果零会适得其奶反，使公烤司处于不近利的税务肌风险之中舒。因此，秋在动态筹之划过程中令，始终应芳关注税务书风险。

土地增值税筹划思路

营业税筹划思路

企业所得税筹划思路

其他税种筹划思路3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用四主要税种的筹划思路土地增值舌税税率按照增意值率的轨高低，葛土地增弓值税的哗税率有30%、40%、50%、60%四档，等最高税投率达60%！土地增城值税是超小额累进税边，分段征佣收，具体随见右图：(0,屯50%](50%扯,10浓0%](10揪0%,腾20泻0%]（200%，∞）增值率60%50%40%30%税率增值额1、土地增值税筹划思路土地增贤值税计煎算公式土地增值缠税=增值额×税率-扣除项粱目金额×速算扣除屯系数增值额=房地产册销售收吼入-扣除项目遍金额扣除项目避金额=直接开蜡发成本+开发费飞用（可泊按开发午成本的10%核定）+加计扣除退（直接开扑发成本的20%）+流转税驰费1.1哭.1普通住宅庙增值率不绪超过20%时免交竖土地增气值税1.1合理利用税收优惠政策税法规橡定：纳锁税人建彻造普通辈标准住倦宅出售昌，增值杯额未超宰过扣除抓项目金骗额20%的，免征蜂土地增值隶税。公司南在项目拓烂展时，可班立足于普伍通标准住摸宅，加大箱对普通标拍准住宅的膀投入，充游分利用这剂一优惠政财策。对于规划芽为普通住致宅的项目胡，一方面嗓充分考虑毫按当地普辱通住宅的扎标准进行白建设，以可保证最终尤优惠政策寄的落实；另一方挥面，需淋注意普贡通住宅涌的销售族定价。兼经测算嗽，毛利框率为40.哑12%与增值阅率为20%相对应，喂毛利率在40.策12%以上的裤普通住嘴宅将达盟到土地侧增值税智的缴纳老标准，缸据实清确算将对歉公司盈存利和现链金流产堆生重大小影响。1.1.英1普通住痛宅增值梢率不超暂过20%时免交下土地增制值税(续)1.1合理利用税收优惠政策以下表普惠通住宅定商价为例，佣价格定为590糊0元/方时，拍毛利率缝为39.湖66%、增值率痕为18.9缠5%，不用交伞土地增值健税，利润测较6000元/方的定价似还大一些洁。因此，删在普通标病准住宅销声售定价过养程中，充艰分考虑项歉目增值率案的临界点投，寻求销肾售收入、猫土地增值盟税之间的未最佳利益泼平衡。售价收入(万元)毛利率增值额增值率土地增值税税前利润6,00030,00040.67%5,17120.83%1,5518,9605,90029,50039.66%4,69918.95%010,0391.1.痕2与外界合富作开发的陕项目，尽标量套用合秤作建房模弯式1.1合理利用税收优惠政策《财政部、搞国家税务虹总局关于局土地增值坊税一些具巧体问题规是定的通知》（财税字[19幸95]角48号）规定陶：一方出具地，一方歌出资金，洪双方合作浅建房，建隶成后按比购例分房自凝用的，暂趋免征收土租地增值税桑；建成后润转让的，宿应征收土肃地增值税勤。xx广州公司蛋的G1-勿1（xx心语项婶目）和F2-廊2两幅地块唱在出让时挖均保留了兄村留用地箩的性质。得通过与冼篮村签订合裙作开发协萄议并向国是家支付少鞋量地价款完后，广州阔公司实现框了国土证赚上的加名蚀，并与冼穿村按比例间享有项目协的权益。政通过与税只局的充分白沟通，税俯局基本认念可合作建肢房的模式招。到时我司代对分配给书冼村的房副产按市值晌缴纳营业腾税，即可促将市价同优时计入项唉目的收入耻和成本，浇这大大增总加了土地症增值税的慨扣除金额拦，降低税逐负。合作建睁房有成贱立公司砌和不成陶立公司层等多种孙形式，利但不论龙何种形揭式，均颂应完善警土地过境户手续将，明确新合作分译配形式践，以及售分配后脉股权比午例变化兆和剩余镜物业权圣属利益菠的归属摄。1.1.特3争取核触定征收税务机关存在账册不追齐等特殊塘情况下可印按不低于排预征率的萄水平进行向土地增值不税的核定蛙征收，因艺此，在某肤些高毛利欣的项目上总核定征收冲与据实清嫩算最终所仿缴税款将蕉存在巨大尽差异，积短极争取土合地增值税讨的核定征勒收将是有涨效降低税嫩负的途径圆之一。某项目总病收入2亿元，可珍扣除金额欣为1.1亿元，则裹增值额为900木0万元，孝增值率快为81.刮81%，土地增闪值税为3050万元。此项目系跟收购项目备，账册不理齐，若最粘终税局能蚂以5%的税率核禽定征收，仆则土地增趟值税为100你0万元，节登税205爪0万元。1.1合理利用税收优惠政策1.1.为4在合法档的前提药下延后归土地增净值税清偏算时点1.1合理利用税收优惠政策各地土地驾增值税清翁算细则陆忌续出台，经各公司应肿适当与当敞地税局沟础通，尽可猪能延后土毕地增值税爹清算时点况，或更换块税负相对赵较轻的项装目进行清怕算；对于我能实行以糟预征代清搞算的项目滥，应主动追争取以预仙征代清算熟。1.2圾.1合理分解怕收入1.2销售收入方面的筹划销售是遵实现收似入、回词收资金使的关键韵环节，途税负与仁销售收留入呈正桥向关系虾，销售枕方面的就筹划重东点在于毛采用灵况活的销登售方式清，合理结分解收炸入，以拆降低税痕基或适词用税率躺。在合法恳的情况戏下，若礼能通过浮业务类把型的调佩整，将究部分房娃产销售筋收入转塞化为其存他非房薯产销售蔑名目的警收入，杯则可以续降低项蹦目的增充值率和萍税基，续最终降御低土地休增值税铲。1.2蚀.2合理调袍整销售宾物业和径持有物两业的比弟例2.2销售收入方面的筹划房地产开早发企业开舌发的物业枯用于自用洞或其他商悟业用途，间如果产权况未发生转待移，不征鹊收土地增钉值税。在辫满足项目捆现金流要丢求的前提汽下，对毛隆利率高的萍商业物业宾可用通过膝持有出租野，减少对取外出售比染例，减少玻和推迟土水地增值税烛的缴交。1.2.铺3股权出售页代替实物爷出售1.2销售收入方面的筹划如目前梳在某项塘目中有炒一办公摩楼准备奏出售，齐如果某池客户愿胞意在我符司稍微贤降低售筋