房地产基础教程及相关资料讲义

《重庆市房屋租赁合同登记备案》《重庆市国土房管局关于切实加强房地产经纪管理工作的通知》

《重庆市国土房管局关于开展房地产经纪机构备案工作的通知》贯彻局发393、396号文件

主要内容：我市房地产经纪行业现状；行业存在的主要问题；协会已经开展的主要工作；配合区县房管部门贯彻市局文件。我市房地产经纪行业现状（一）规模情况；（二）法制建设；（三）监管主体；（四）经营主体；（五）执业人员；（六）业务类型。（一）规模情况五年来，我市房地产经纪行业基本保持在400余家机构，近四万实际从业人员的规模水平上。截止2008年底，我市共有取得资质房地产经纪机构395家（其中A级41家、B级66家、C级288家），分支机构308家；取得房地产经纪人执业资格1604人，注册804人；取得房地产经纪人协理从业资格2146人，注册847人。2009年度已受理新办机构30家。（二）法制建设法律、法规不健全。至今正式出台的有关法律只有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》，且涉及房地产经纪机构的设立、房地产经纪从业人员执业资格的认定、房地产经纪机构经营行为和房地产经纪人员执业行为准则的条款，都规定得较为原则，需要细化。《房地产经纪管理办法》仍未出台，事实上已经成为独立行业的房地产经纪业没有从法的角度独立出来，还没有专门的全国性房地产经纪市场监管立法。全国性法律法规1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）实施，确定了房地产经纪机构的设立条件；1995年7月17日，原国家计委、原建设部联合下发《关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1995]971号），制定了全国统一的房地产经纪服务收费标准。1996年1月8日《城市房地产中介服务管理规定》（原建设部令50号发布，2001年8月5日，原建设部令97号修改）发布，明确规定从事房地产经纪的机构，必须有规定数量的房地产经纪人，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。房地产经纪地位合法化，开始得到正面的规范和管理。

第十条，规定“从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织。”第十三条，规定“房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。”第二十四条，有处罚金额的相关依据，如未取得资格从业，令其停业并罚1-3万元等。2001年12月18日，建设部、人事部以人发[2001]128号文件下发《关于印发〈房地产经纪人员执业资格制度暂行规定〉和〈房地产经纪人执业资格考试实施办法〉的通知》实行房地产经纪人员执业资格制度。规定未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。

地方性法律法规2002年6月7日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第四十次会议通过《重庆市城镇房地产交易管理条例》。其第五十四条规定，“未取得房地产中介服务机构资质证书从事房地产中介业务或超越执业范围从事房地产中介业务的，由市房地产行政主管部门责令其限期改正，可处一千元以上一万元以下的罚款。”《重庆市国土房管局关于做好行政审批项目改革后有关后续管理工作的通知》渝国土房管发[2003]649号规定，从业人员行业资格认证（含培训、考试、注册、登记、发证等）由行业协会依法进行自我管理。其中包括房地产中介服务人员（房地产估价员、估价师、房地产经纪、代理、咨询人员）从业资格认证。

《重庆市国土房管局重庆市工商局关于房地产中介服务合同统一使用示范合同文本的通知》渝国土房管发[2004]579号文件，制定了《重庆市商品房营销代理合同》、《重庆市房地产交易居间合同》、《重庆市代办手续服务合同》，上述合同由房管局负责印制，工商局监制，协会分发。行业组织自律规则2006年10月31日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布了《房地产经纪执业规则》和一套《房地产经纪业务合同推荐文本》（包括房屋出售委托协议、房屋出租委托协议、房屋承购委托协议和房屋承租委托协议）

我会于2003年，根据《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》计价格[1995]971号、《中介服务收费管理办法》计价格[1999]2255号、《重庆市物价局、重庆市国土资源和房屋管理局关于印发规范房地产经营性服务收费的通知》渝价发[2000]358号文件精神，本着合理、公开、诚实信用原则，在征求部分房地产中介机构意见的基础上，拟定了《重庆市经纪代理机构服务收费指导标准》行业自律管理规定。这一标准的制定和实施，为维护我市房地产经纪行业合法、合理收费做出了重要贡献。（三）监管主体1、行政监管（1）房管局：承担了主要市场监管职能，是市场监管的主要行政力量和重要牵头单位。（2）工商局：以核发工商营业执照和工商市场监管执法为主要职能，对房地产市场交易行为不熟悉。（3）物价局：未把房地产交易价格纳入价格管制范畴，以市场定价为指导思想。2、行业管理（1）承接行业自律管理工作以来，做了大量工作，配合市局行政管理保证了行业整体较规范，无重大违法违规行为。（2）贯彻执行相关政策法规，积极反映下情和建言献策，发挥沟通政府和会员单位的桥梁作用。（3）组织培训教育，推动行业整体素质的提高和规范执业标准。（4）受理群众投拆，调解交易纠纷，在自律管理范畴内对违法违规企业进行处理。3、第三方监管（银监局、银行）《建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》建住房[2006]321号文件《重庆市国土房管局、中国人民银行重庆营业管理部关于印发重庆市存量房交易结算资金账户管理暂行办法的通知》渝国土房管发[2008]2号文件银监局加强对按揭服务人员的管理（四）经营主体1、纳入管理部分（1）代理经营为主（2）二手房交易为主（分公司、直营、加盟）（3）综合经营2、未纳入部分（1）开发商自销（2）物业服务（3）房地产网络公司（4）个体工商户（五）执业人员流动性强，整体素质低，执业不规范，持证人员严重不足。1、市场中的多种证件全国房地产经纪人重庆市房地产经纪人协理原两局发证到期后的两协会换证两协会培训发证（房地产经纪人员执业证）工商局发普通类经纪人证工商局发房地产类经纪人证2、关于关键岗位资格认证的思想（六）主要业务类型1、代理（违法销售、主要代理纠纷、哄抬房价）2、居间（差价、双代理、定金）3、按揭（自愿、收费、贷款额）4、代办5、处置（确权）5、相关业务（担保、拆迁安置、估价）6、其他增值业务（收购、限时、民间融资）行业存再在的主鸽要问题（一）法质制不健全消；（二）育监管主格体之间剩协调机粉制未建炊立；（三）交誓易资金监剃管未落实拒；（四）个箱体工商户很问题；（五）另执业人轧员整体柱素质低场；（六）示滨范合同文塘本使用情丢况差；（一）法制不宪健全在法制不奥健全的市昂场环境中壁加强管理族，需要我政们发扬我劈燕国30年改革开蜜放的成功顶经验——“摸着石采头过河铃”，在桥不违背易现行法的律、法桶规的原盲则下，兄把握市榨场发展拌规律，疏结合市之场实际华情况，樱深刻领浸会市局李领导的散工作意输图和具瞧体部署平，大胆学创新，宴勇于实锯践，不惠断丰富价资质管背理和备冻案工作抽内涵。各区县之房管部味门都有邻过许多首积极而卡富有成领效的工贺作，如：1、市所建立专职唱监管队伍首，制定监五管制度，背培训监管围工作人员器，与开发型商、代理绍公司签订悲不违规销册售承诺并岛公示。2、万州局建立商品印房合同备故案审查制那度，建立照二手房有守形市场。3、忠县光局建立县驾级联席脖会议制么度，价练格公示兴制度，拼广告预谁审制度满，召开铅多部门悉月会。4、长寿局联合区剥工商分冈局制定《长寿区姑房地产餐中介机氧构备案柄登记的花通知》、《长寿区更房地产偶中介机盐构备案小规则》。5、合司川局开展全诵区房地饼产中介衣清理，遭认真贯而彻市局繁文件下超发《关于规范流房地产经狗纪行为的姨通知》。（二）好监管主粘体之间装协调机控制未建削立建议建扎立：1、多部门乌联席会议遥制度；2、使用“终协助执行股通知书”礼；3、修订行演业收费标群准并在物巨价部门备汽案；4、开展联冈合培训。（三）交缎易资金监扫管未落实行业盈役利和发打展模式恳被扭曲系统性芝风险在毒集聚（四）飘个体工剪商户问斤题1、管不梁管？2、如何歇管？（入会枯、备案排、培训膨、持证峡）《城市房团地产中苦介服务挪管理规明定》建设部令脊第97号第十液条“从仔事房地梨产中介德业务，浑应当设烘立相应午的房地电产中介毫服务机沫构。房释地产中子介服务麦机构，川应是具做有独立内法人资井格的经筒济组织服。”（五）执捆业人员整挪体素质低1、开展恭联合培碎训（解陶决面的汪问题）罩；2、实行重身点岗位任忧职资格制桶度（解决住点的问题兰）；⑴二手房龙交易门店梅店长；⑵新建据商品房绩销售人恳员；⑶专职然岗位人拴员（按慌揭、签剑约、代烛办）3、实行持惩牌上岗制每度（六）示摩范合同文例本使用情因况差1、签字（闸哪些人可掀以签）；2、登记审连查；3、修订完符善。协会已开然展的主要细工作（一）深钱化资质管骂理；（二）开灯展行业培范训；（三）制碎定行规行诸约；（四）斧调处各锦种纠纷疑；（五）组跑织行业活洋动；（六）披完成交屿办工作真。（一）深抛化资质管教理1、建立喉年检公霸示制度精；2、设立像分支机米构执业举证书；3、提出注捏册执业人辉员要求；4、严格锄办理流公程；5、公示灰信用档腰案；（二）双开展行抗业培训1、开展籍继续教童育（471经纪人截、432协理）2、开展经糠理培训（318家机构吉经理400余人）3、开展换珠证培训（200余人）4、开展纲联合培愚训（已158荒5人）5、编写惩相关教钩材（联崇合培训践、协理谦继教）（三）柿制定行刃规行约1、制定行日业收费指标导；2、制定资取质、人员诉管理办法利；3、编写执让业技术规踪蝶范；4、推动搜使用三吊个示范鹅合同文驰本。（四）侍调处各岗种纠纷五年来，舱我会在积园极推动行答业自律、曲规范执业处的同时，剪成立“房底地产经纪同专家委员屋会”，安骂排专业人算员接受市私国土房管悦局、信访膊办转来或奇消费者直赖接投诉的草各类行业家纠纷。截被止200尺8年底，我奶会受理并炮调解各类份纠纷103件，化矮解了房声地产经州纪机构枪在执业耍过程中昂的各种兼矛盾，膊维护了蜓执业公哈正和行伯业稳定约。（五）组株织行业活碌动1、组织糟会员单让位参加毫房交会查；2、组织学璃习交流脚；3、组织研斗讨会，座匠谈会；4、组织活文艺活乱动；5、组织罚评选活秘动。配合区容县房管接部门贯默彻市局逐文件（一）配晋合做好棒备案工绢作各房地产鸭经纪机构回及其分支序机构在取剃得工商营组业执照和饺资质证书雾或办理工继商营业执害照变更、糖资质变更难及注销后30日内，应擦主动持相困关证件向梳当地房地滥产行政管埋理部门申批请备案，辞并自觉接脂受当地房崖地产行政汇管理部门飞的监督管宇理。房地委产经纪机咽构及其分蝇支机构应帮在经营场丝式所公示《房地产数经纪资它质证书》、《分支机降构执业覆证书》和《房地产吨经纪机侮构备案应证明》。（二）深竹入开展隐行业培糊训协会将继例续推动重叼庆市房地胸产经纪人狮员执业培话训工作，镜全面提升讨我市房地思产经纪人败员的整体乔素质；不横断增强房释地产经纪竟人协理继鼠续教育的筑针对性和稿实用性，支提高注册遭从业人员匀的综合业很务水平；徐逐步建立号重点岗位局资格认证障制度，规裕范在岗人崖