建筑工程项目管理培训讲义九-项目施工合同管理

建筑工程项目管理项目九建筑工程项目施工合同管理学习目的（1）了解建筑工程项目施工合同的概念及特点；（2）掌握建筑工程项目施工合同计价方式；（3）重点掌握建筑工程项目施工合同的订立与履行；（4）掌握建筑工程项目施工合同变更与索赔管理。9.1建筑工程项目施工合同概述9.1.1施工合同的概念施工合同即建筑安装工程承包合同，是发包人和承包人为完成商定的建筑安装工程，明确相互权利、义务关系的合同。依照施工合同，承包人应该完成一定的建筑、安装工程任务，发包人应提供必要的施工条件并支付工程价款，施工合同是建设工程合同的一种，他与其他建设工程合同一样是一种双务合同，在订立时也应该遵守资源公平，诚实信用等原则。9.1.2施工合同的特点1、合同主体的严格性

2、合同的特殊性

3、合同履行期限的长期性4、合同监督的严格性

5、合同形式的特殊性要求9.1.3施工合同的作用1、明确发包人和承包人在施工中的权利和义务；2、有利于对施工合同的管理；3、有利于建筑市场的培育和发展；4、进行监理的依据和推行制度的需要。9.2.1总价合同总价合同是指在合同中确定一个完成项目的总价，承包单位据此完成项目全部内容的合同。采用这种合同能够使发包人在评标时易于确定报价最低的投标人，同时在合同履行过程中易于进行支付计算。在实践中，总价合同还有以下具体形式：1、固定总价合同；2、调值总价合同；3、估计工程量总价合同。9.2建筑工程项目施工合同计价方式9.2.2单价合同单价合同是承包人在投标时，按招标文件就分部分项工程所列出的工程量表确定各分部分项工程费用的合同类型。这类合同的适用范围比较宽，其风险可以得到合理的分摊。这类合同能够成立的关键在于双方对单价和工程量计算方法的确认，单价合同有以下三种具体形式：1、估计工程量单价合同2、纯单价合同3、单价与包干混合式合同9.2.3成本加酬金合同成本加酬金合同是由业主向承包人支付工程项目的实际成本，并按事先约定的某一种方式支付酬金的合同类型。这种合同一般是在工程内容及其技术经济和设计指标尚未完全确定而又急于上马的工程，或者是一个前所未有的崭新工程和施工风险很大的工程中采用。在这类合同中，业需承担项目实际发生的一切费用，因此也就承担了项目的全部风险。成本加酬金合同一般有以下三种形式：1、成本加固定百分比酬金合同；2、成本加固定酬金合同；3、成本加浮动酬金合同。9.2.4合同类型的选择1、项目规模和工期长短

2、项目的竞争情况

3、项目的复杂程度

4、项目的单项工程的明确程度

5、项目准备时间的长短6、项目的外部环境因素9.3.1施工合同的订立1、施工合同的谈判（1）施工合同谈判的阶段1）决标前的谈判，业主在决标前与初选出的几家投标者主要就以下两方面内容进行谈判：一是技术问题；二是价格问题。2）决标后的谈判，通过评标及决标前的谈判，业主将确定中标者并发出中标通知书。在中标通知书发放之后，业主还要与中标者进行谈判，将过去双方达成的协议具体化。

9.3建筑工程项目施工合同的订立与履行（2）施工合同谈判的内容1）工程范围谈判中应明确承包商所承担的工作范围，包括施工、设备材料采购、设备安装和调试等。

2）合同文件双方应明确施工合同文件的构成及解释顺序，以免在合同履行过程中发生误解和争端。3）双方的一般义务，尽管当事人订立的施工合同大都采用标准文本，但为了保障各自的利益，对于双方应承担的一些义务还是要进行谈判，如对不可抗力的约定等。4）工期在谈判时，承包商应将合同期与工期区别开。5）工程的变更和增减，施工合同履行过程中工程变更是不可避免的。

6）工程款，有关工程款的问题应从两方面进行谈判：价格问题和支付问题。（3）施工合同谈判应注意的几个问题①承包商应积极地争取自己的正当权益；②应重视合同的审查和风险分析；③要预防合同陷阱；④应注重谈判策略和谈判技巧。⑴初步设计已经批准；⑵工程项目已经列入年度建设计划；⑶有能够满足施工需要的设计文件和有关技术资料；⑷建设资金和主要建筑材料设备来源已经落实；⑸对招投标工程，中标通知书已经下达。2、订立施工合同应具备的条件3、订立施工合同的形式要求《合同法》规定，建设工程合同应当采用书面形式。因为施工合同属于建设工程合同的一种，因此，施工合同的签订也应采用书面形式。4、订立施工合同的方式发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察单位、设计单位、施工单位订立勘察、设计、施工承包合同。发包人与总承包单位订立的建设工程合同是总承包合同，一般包括从工程立项到交付使用的工程建设全过程，具体应包括：可行性研究、勘察设计、设备采购、施工管理、试车考核（或交付使用）等内容。发包人也可以分别与勘察单位、设计单位、施工单位订立勘察、设计、施工承包合同。但是，发包人不得将应当由一个承包单位完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包单位。

一般合同的签订需要经过要约和承诺两个步骤，但施工合同的签订有其特殊性，需要经过要约邀请、要约、承诺三个阶段。。5、施工合同订立的程序（1）要约邀请（2）要约（3）承诺9.3.2

施工合同的履行

1、施工合同的履行原则（1）实际履行原则（2）全面履行原则2、施工合同履行中应注意的问题（1）安全施工（2）不可抗力1）不可抗力的概念2）不可抗力事件发生后当事人的处理程序3）因不可抗力事件导致的费用及延误的工期由双方按以下方法分别承担：

①工程本身的损害、第三方人员伤亡和财产损失以及运至施工场地用于施工的材料和待安装设备的损害，由发包人承担；②承发包双方人员伤亡由其所在单位负责，并承担相应费用；③承包人机械设备损坏及停工损失，由承包人承担；④停工期间，承包人应监理工程师要求留在施工场地必要的管理人员及保卫人员的费用由发包人承担；⑤工程所需清理、修复费用，由发包人承担；⑥延误的工期相应顺延。（3）施工合同的担保1）保证保证是指保证人与债权人约定，当债务人不履行债务时，由保证人按照约定代为履行或带有承担责任的担保方式。在国际工程承包中，施工合同中最常见的保证方式主要有三种：一是投标保证担保；二是履约保证担保；三是付款保证担保。①投标保证担保②履约保证担保③付款保证担保此外，还有三种保证担保形式：①预付款保证担保。②质量保证担保。③不可预见款保证担保，即保证不可预见款全部用于工程项目。

2）抵押

抵押是指债务人或第三人不转移对抵押物的占有，将特定的财产作为债权的担保。

根据《担保法》的规定，以下财产可以抵押：①抵押人所有的房屋和其他地上定着物；②抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；③抵押人依法有权处分的国有土地使用权；④抵押人依法有权处分的机器、交通运输工具和其他财产；⑤抵押人依法承包并经发包人同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地所有权；⑥依法可以抵押的其他财产。

3）定金定金是指合同签订后履行前，为证明合同的成立和担保合同的履行，合同当事人在合同中约定由一方当事人给付对方一定数额的货币。合同履行后，定金可以收回或抵作货款。给付定金的一方不履行合同，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行合同，应双倍返还定金。定金应以书面形式约定。4）留陕置留置是寄指合同斩当事人桂一方（事债权人讲）依据腹合同约沫定占有解对方的斑财产，早当对方谦当事人牌不按合弟同规定砍履行义凭务时，金债权人亿有权依高法留置笔该财产趣，以该寒财产折岔价或以捡拍卖、丑变卖该科财产的询价款优扶先受偿傻。对于留茄置的期昼限，《担保法》作出相驼应规定晕，债权战人留置畅财产后阿，债务宽人应在陈不少于跟两个月的的期限裙内履行男债务。（4）放专利技酿术及特荐殊工艺发包人要倘求采用专偶利技术或申特殊工艺跨，须负责腥办理相应棍的申报手妈续，承担隶申报、试烂验、使用艺等费用。旧承包人按回发包人要扎求使用，晋并负责试影验等有关轧工作。承斧包人提出括使用专利草技术或特朽殊工艺，伯报监理工讽程师认可秋后实施。点承包人负纱责办理申慌报手续并忙承担有关睬费用。擅答自使用专猜利技术侵呼犯他人专分利权，责担任者承担译全部后果冲及所发生兆的费用。（5）文纯物和地下际障碍物在施工猪中发现雹古墓、腾古建筑扛遗址、栽钱币等盾文物及富化石或清其他有冒考古、棒地质研旨究等价籍值的物狂品时，篇承包人葛应立即活保护好丢现场，熟并于4小时内乘以书面嚷形式通粪知监理战工程师毙，监理赠工程师喝应于收自到书面皇通知后24小时内划报告当巴地文物枯管理部须门，承栏发包双堤方按文创物管理厉部门要狐求采取每妥善保以护措施督。发包辆人承担柄由此发疫生的费橡用，延址误的工蜻期相应储顺延。誉施工中嚷发现影争响施工钳的地下已障碍物株时，承堡包人应症于8小时内以荣书面形式面通知监理肌工程师，吊同时提出细处置方案旧，监理工毅程师收到睛处置方案毒后24小时内予详以认可或谦提出修正终方案。发铺包人承担笛由此发生鞋的费用，纳延误的工启期相应顺酱延。所发奥现的地下选障碍物有浴归属单位递时，发包皱人应报请附有关部门蜡协同处置田。9.4.牙1建筑工声程项目施餐工合同变延更1、施工合无同变更的本原因（1）业主的饰原因；（2）勘察设牢计的原因粒；（3）监理工粪程师的原贞因；（4）承包戚商的原首因；（5）合同的片原因；（6）其他方钻面的原因叛。9.4建筑工程卷项目施工泛合同变更斗与索赔管背理2、施工袖合同变涂更的内冈容（1）工程狸量的增摆减；（2）质量洪及特性锡的变化婆；（3）工程醋标高、幻玉基线、蹲尺寸等因变更；（4）施工师顺序的授改变；（5）永久斤工程的方删减；（6）附加工貌作；（7）设备化、材料粒和服务喉的变更未等。3、施工且合同价款衔的变更合同变父更后，怪当事人侄应当按识照变更鼠后的合羊同履行山。根据《合同法》规定，合为同的变更袭仅对变更膛后未履行腔的部分有虎效，而对您已履行的真部分无效璃。因合同王的变更使警当事人一勉方受到经翅济损失的峰，受损一沫方可向另抚一方当事扑人要求赔炮偿损失。4、施工合值同变更责太任分析施工合同阶变更更多节的是工程衬变更，它撇在工程索摊赔中所占诱的份额最崖大。工程类变更的责防任分析是渡确定相应鞠价款变更难或赔偿的义重要依据栋。9.4.骂2施工项目蹲合同的终梦止1、施工项姨目合同终凡止的原因（1）因合同针已按照约沿定履行完浅毕而终止棋。（2）因合同吊解除而终离止。1）法定解余除。①因不升可抗力傍致使不盈能实现惧合同目扬的。②在履滨行期限迁届满之恼前，当怀事人一镇方明确煤表示或娇者以自形己的行或为表示爱不履行租主要义皮务。③当事啦人一方适延迟履削行义务俗或者有剃其他违柴约行为肆致使不载能实现够合同目布的。④当事人旦一方延迟假履行义务粥，经催告河后在合理苍期限内仍妥未履行。⑤法律袖规定的暮其他情潜形。（1）合同蚁终止后黑，不影独响双方粉在合同彻中约定蜓的结算欧和清理赶条款的卫效力。（2）合同士终止后亲，合同命双方都屡应当遵闸循诚实口信用原护则，履破行通知运、协助第、保密违等合同积义务。2、合皂同终止胖后的义寨务2）协议蜂解除当事人双雨方通过协缓议可以解悔除原合同封规定的权拿利和义务蒙关系。9.4.翻3建筑工肆程项目捷施工合筝同索赔锅管理1）索赔截的概念2）施工索直赔：索赔的含攀义一般包盘括以下三饭个方面。①一方违杰约使另一禁方蒙受损臣失，受损留失方向对组方提出赔滋偿损失的涝要求；②发生了肥应由建设芒单位承担揪责任的特站殊风险事嘴件或遇到修了不利的瘦自然条件绢等情况，挎使施工企闸业蒙受了联较大损失刻而向建设絮单位提出菌补偿损失代的要求；③施工清企业本纵来应当颜获得的哪正当利染益，由漠于没能汇及时得厨到工程班师的确煮认和建覆设单位两应给予驴的支付摇，而以填正式函美件的方遣式向建临设单位附索要。1、施工索碧赔概述（1）施工索脊赔的概念（2）施工极索赔的残作用1）索赔可招以促进双也方内部管许理，保证桃合同正确俘、完全履糠行2）索赔有住助于对外锁承包的开航展3）有助扩于政府旗转变职桃能4）促使佩工程造银价更加旋合理（3）施工稻索赔的州类型1）按照餐索赔有厚关当事行人分2）按照索角赔目的和绢要求分3）按照馋索赔事货件的性悬质分4）按索化赔依据姿分①合同内岛索赔②合同拍外索赔③道义索劲赔5）按索赔腔的对象不亲同分可分为索彻赔，是指民承包商向循业主、供叉货商、保牢险公司和始运输公司特等提出的览索赔；反愉索赔，是拌指业主、贝供货商、铜保险公司忠和运输公反司等向承绸包商提出子的索赔。2、施工索榜赔产生的仿原因（1）工程井变更（2）施工条扫件变化（取即与现场捐条件不同清）（3）工程甚延期（4）不可抗毕力或意外晋风险（5