工业区商业配套项目定位方案

龙岗宝龙工业区商业配套项目定位方案类别:我的文章评论(0)浏览(2353)2023-09-2411:39标签：策划推广营销策划一、宝龙工业区商业需求分析一）宝龙工业区经济发展及企业现状分析1、宝龙工业区基本概况宝龙工业区位于宝龙碧岭片区，是深圳市龙岗区高新技术产业带上面积最大的高新技术园区，规划面积31.7平方公里，由宝龙工业城和碧岭工业区组错宝龙工业城鼓遥感图未

成，其中宝龙工业城规划面积11.6平方公里，碧岭工业区规划面积为20.1平方公里。至今为止龙岗区政府在宝龙碧岭片区的开发建设上已经投入8亿多元人民币。目前，宝龙工业城土地基本平整完毕。同时道路、供电、供水、通讯、燃气等市政管网已铺设完成，基本实现“七通一平”，发展初具规模。碧岭工业区作为片区发展的后劲，目前正在紧锣密鼓地开展征地、规划以及市政配套建设等工作。宝龙工业城位于龙岗区中心位置，以四通八达的高速公路连接着龙岗、深圳和香港以及其它珠江三角洲地区，是深圳市高新技术产业带中地理条件最优越规划最好的园区之一。2、片区公交体系和道路交通规划宝龙工业城为先规划后招商的高新科技工业园区，其内部交通网络建设十分完善，但由于仍处于建设期，各项规划设施尚未健全，交通状况主要表现为以下特点：1）内外交通路网健全宝龙工业城对外交通路网发达，有机荷高速、深汕公路、深惠公路、水官高速、盐坝高速、梅观高速等高速公路跨区而过，距深圳宝安机场50公里，距皇岗口岸38公里，距罗湖口岸28公里，距盐田港17公里，距蛇口港50公里。园区到市中心、深圳宝安机场、盐田港及南部海滨均在30分钟车程内。宝龙工业城内部交通路网已经形成，现有宝龙大道及宝龙一路至宝龙七路、锦龙大道、高科大道、清风大道等，贯穿东西的宝龙大道承担着重要的交通运输功能。

2）公共交通匮乏与宝龙工业城路网健全形成较大反差的是其内部公共交通匮乏，宝龙工业城内现有公交线路较少，现有的3条线路为823、861、985，另在临近宝龙工业城的深汕公路上有366、866、985三路公交线路设有宝龙工业城站点，但工业城内部消费者需要步行较长距离才能达到该站点，不利于消费者出行。3）交通规划健全，交通环境不断改善。根据在龙岗区交通规划科及龙岗交通局运政科的调查了解，根据规划，未来在宝龙工业城内将设有2个公交首末站及1个枢纽站，其中公交枢纽站设在锦龙大道与南同大道北部。2个公交首末站1个在宝清路与南同大道交汇处，1个在宝龙工业城502地块。皱同时根据规果划，将新规削划3条公交纽线路在宝龙蓝工业城内绕非行，另规划燕有内环路、腥第二通道等荒即将建设。晒铁路方面规玉划有深厦铁台路穿过宝龙喷工业城西面蚂，同时规划忍12号地铁蝶将在宝龙工帝业城东面穿特过，13号恼地铁将在宝必龙工业城北烈面穿过。锄附图：宝龙默工业城交通携系统规划示熔意图航社3、片区配田套昼1）生活配纪套猪宝龙工业城超周边生活配拥套设施完善智，可以满足期企业高管和知技术骨干居艺家、休闲等谣日常生活需恋要，园区园5公里愿范围内的龙隐岗中心城，振规划、建设饱有一流的商劫品房小区，潮是理想的居剂住场所。山2）教育配磨套扩片区周边拥马有龙岗、平词岗、龙城、沉坪山等多所穿中学和十余铺座小学。抛3）医疗配晴套薯片区有龙岗炉区中心医院摔、龙岗区第税二人民医院独、坪山医院远三所三甲医鼓院。杰4）商业配绘套共园区周边散私布岁宝百货麦、百佳购物球广场、人人陈购物中心、祝万佳百货等炒十余家大型针商场。选5）娱乐配垃套展园区北侧的训中信绿色高山尔夫球场、闸龙园和南侧倾的马峦山旅抹游中心、龙贤岗区体育中赖心、龙岗大互众高尔夫球窄场都可供休浓闲娱乐。含6）金融机巡构配套出周边有四大互国有商业银巩行、各股份内制银行以及打保险公司等恼金融机构。斯困4、龙岗及赔宝龙工业区箭经济发展剧龙岗自建区岛以来，大力蔽推进基础设愁施建设，努厅力改善投资叔环境，积极公进行各项改怕革，扩大对痒外开放，取炸得可喜的成找就，全区经丛济持续快速存建康发展。朵全区国内生秩产总值GD替P2002煮年达到22存3亿元左右公，增长17袍.2%，比茫深圳市增幅僻高2.98大个百分点；补而2003复年GDP预乓计将会达到奔288亿元番，增长14怠%。近年来私，龙岗区国逢民经济一直梦保持健康快创速的发展趋互势，并形成杯了以高新技耳术、先进制匙造、现代物驶流和滨海旅招游为支柱的饺产业体系。戴刷2006年庄，全区实现胜地区生产总绳值1053默.87亿元声，第一、二湿、三次产业矮的增加值分猪别为2.4倾7、694痰.59、3盐56.82剂亿元，三产盈比例是0.杀2：65.虽9：33.季9。200椅5年，全区针共完成工业贷总产值17洋34亿元，后同比增长2的2%；实现究外贸出口1猪38.3亿所美元，同比特增长8.9再%；实现外警商直接投资握实际利用外当资3.7亿阀美元，同比半增长31.骂9%。20占05年，龙煌岗区工业总伙产值超亿元贸的企业有1滴96家，实家现工业总产讽值1260轻亿元，占全拔区工业总产量值的72.割3％。初步蝴形成了以工傲业为主导，浓“三高”企膛业稳步发展菜，商贸、运助输、房地产燃、旅游等第迹三产业初具准规模的外向狡型经济格局俘。东挖宝龙工业城腔是深圳市龙倡岗区开发建惩设较早、规集划完善的大成型工业区，醋位于龙岗街壶道与坪山街如道交界处。欧片区主要以雨IC芯片制稼造业、电子胸信息、光电直子、机电一棋体化、汽车溜电子、汽车撕制造等高新体技术产业为僵主导。一流剑的硬件环境兽和优质的政奸府服务，吸棵引了大批国糊内外知名企沫业蜂拥而至肺。园区半导诊体制造业代司表有意法半反导体、深爱叛半导体、方胸正微电子、洒华润微电子央、天马微电疫子等；汽车猫制造业品牌推企业有五洲师龙汽车、中乔集专用车等沾；知名电子检制造企业有疑华强三洋、肉同州电子、视思达仪表、诱兄弟工业等芳。现已入驻奏48家管高新技术企滑业，其中已副投产的29点家企业，其慌总产值达到颤200亿洗元。车工部分代表企撒业投产情况誉表（节选）里投产情况厚企业名称子已建传意法半导体消公司木比亚迪股份绢费深圳市二砂涌深联有限公扯司课兄弟工业（匠深圳）有限姿公司遥深圳天马微系电子股份有趋限公司露深圳市五洲目龙实业发展宜粱深圳市兴日病生实业有限良公司凤深圳市顺嘉秆高新建材有川限公司预深圳思达仪贱表击深圳京能集暑团巧（一期）译深圳深爱半饮导体有限公皂司扣太平洋电线匹电缆（深圳杀）箩深圳市华大协电路科技有宜限公司厦深圳市欧帝搬光学有限公惰司件深圳市方正真微电子有限棍公司涂在建确深圳市同洲传电子股份有更限公司蒜深圳市益心砌达医学新技德术兆深圳市兰普排源照明科技携刺正在办南手续晃创益科技发益展镇华润微电子于（深圳）有恳限公司沙时运达（深套圳）电子有话限公司俗明利五金电溉业（深圳）园哄深圳市赛格竹导航科技股族份弦5、宝龙工纹业区入住企贩业现状分析闷宝龙碧岭片守区以IC制执造产业、电腰子通讯产业剂、汽车制造滚产业为产业坚导向，汇集扶一大批国内因外知名企业减。宝龙工业承城以宝龙五泻路为界线，均将宝龙工业绿区一分为二伶，宝龙五路巨以东为东片室区，宝龙五津路以西为西索片区。型附图：宝龙份工业城东、年西片区划分汪图骗

休1）宝龙工殃业区东片区拌企业概况门宝龙工业区风东片区位于蜻宝龙五路以爬东，截至到氧2007年谈底，进驻投浅产企业总计首为29家，杀企业主要以辩IC芯片制框造、医疗器叮械生产、I疑T通讯器材失生产、打印量复印器械生迅产、服饰生胃产、家私生皱产、玩具生痰产、小型电稿子元器件生绕产等行业为愧主，截至到惯2007年镇员工数量达顷到35，0桃40人左右捞。优疯从企业员工烤比例来看，税在IC芯片因制造、医疗族器械生产、猾IT通讯器虚材生产、打午印复印器械潜生产等资金器资本密集型煌的现代新型密行业企业中脏，由于企业灵本身科技含欧量高，产品辆附加值大等训特点，企业农员工人数相喉对较少，但蚊企业员工素晚质、学历相绿对较高；同热时由于这些钉企业技术性搜、管理性的赖特点，故而盐在这些企业鸦之中，高学赔历、高收入摔、高要求的挣“三高”型醒中高层技术征、管理员工驾所占比例较踪高，其所占藏比例范围在叮10％～3等0％之间。释跑从收入来看悔，这类企业效各层次员工径相对于其他眼行业员工起脏点高，收入坛也相对高。挥我司对工业坝园区的收入笔状况调查结瓦果也印证了宝这一观点，恋普通员工的宰工资在15桌00-25怨00元/月董之间，中高杀层管理人员峡工资则在6发000元以宜上。款蜡而从事服饰差生产、家私住生产、玩具卵生产、小型委电子元器件汇生产等行业融的企业，由凡于企业为传济统的劳动密瑞集型企业，梁技术相对成夕熟，需要以壳大规模生产门来降低成本长，这些企业悲员工数量相熟对较大；同蓄时由于生产千相对简单、驶企业本身科挡技含量不高让、产品附加秩值低等特点钉，使得企业艇更多需求的贤是技术纯熟蜜的蓝领工人哈，所以该类动企业多为员糊工数量多，辆厂区规模大渣的生产型企蜡业，其中高漏层技术、管啄理员工所占探比例较小，州在5％～1蜜0％之间。呆其员工收入膜情况为，普赵通员工工资躬在800-芒1300元淘/月之间，款中高层员工越收入则在3慧000-5削000元/灭月之间。舰锁2）宝龙工栋业区西片区款企业概况激宝龙工业区惰西片区位于勉宝龙五路以讯西，截止到细2007年缘底，进驻投叫产企业总计摧为10家，第企业主要以菠汽车制造、烤医疗器械生饲产、IT通赠讯器材生产乳、仪器仪表弊生产、光学勺设备生产、产养殖设备生乡产、高新建厌材生产等行独业为主，截撕止到200破7年底，西炸片区员工数破量为450须00人左右曾。踩扯从企业员工托比例来看，员由于西区企颤业进驻较晚浮，企业普遍祝为汽车制造库、医疗器械模生产、IT西通讯器材生缎产、仪器仪强表生产、光另学设备生产远、养殖设备妇生产、高新让建材生产等窜行业的资本品密集型及劳偶动密集型企中业，企业科追技含量高、游产品附加值仇大、企业工疫业产值高、废企业规模大氧、员工数量菌多。鉴于这号些企业固有庙的特性，宝刻龙工业区西写区企业的员停工素质、学扁历、收入低月于IT、芯芦片制造等行跨业企业的员雾工，但高于君其他传统行蹈业企业员工闯，介于两者僵之间。由于粪这些企业规弯模较大，对偿管理和技术丽要求也相对巧较高，故而胶在这些企业炭之中，高学按历、高收入汽、高要求的页“三高”型滩中高层技术戏、管理员工赠所占比例也绢较高，其比并例范围在7代％～28％翼之间。诱器从收入情况睛来看，这类聋企业各层次箭员工收入低丰于IT、芯能片制造等新绳型行业企业相员工，但高逃于其他传统厚行业企业员貌工。我们的坡调查结果也理印证了这一预观点，在这符一行业中，课普通员工工井资在110赏0-200购0元/月之腰间，而中高康层管理人员喇工资则在3咽000～1艰0000元脆之间。瞒秘二）宝龙工水业区消费人染口布局及未纠来消费群体咬分析痛1、宝龙工郊业区消费群吗体分析悲随着大型企钩业入驻数量许的增加，宝倾龙工业区将樱建设成为以丽集成电路产南业为龙头，厌带动软件设庆计、芯片制未造、封装、宗测试及其配渴套生产企业攻的高新技术讨工业区，作掀为此类工业还园区，其区唉内的消费群暖体将呈以下锣特点：1）年轻化番作为高新技把术产业园区势，工业区内荡的人员以中景高层管理人登员、高级技担术工人和从疮事基础工作河的普通工人屠为主，该群粪体整体年龄搂较为年轻，吧特别是作为艇主力消费人铅群的普通工猛人年龄一般袍在20-3瘦0岁之间，恒消费观念较咐靠前。袄2）消费时齿段规律化手由于区内消畅费群体属于耳“上班族”属，消费时段榨集中于下班似后和节假日足，而上班时疤间段人流量盖较少，故人音流量呈现出煤随时间变动罢而变化的规窝律。愚3）以低档麦次消费为主撞，少量中高忧档消费摩片区内企业证普通员工占保据70%以持上，因此消贼费群体以低策档次消费为悔主，配有少悄量的中高档悔消费品以满大足片区内中挺高层管理人携员的消费需想求。

胳筒2、未来消城费群体的消袖费需求其1）零售需梯求想工业区现有来约8万人人撒口规模，对溉生活用品、兰休闲娱乐等便需求巨大。镇目前消费场较所主要集中带在街区小店围、集贸市场骗，随着政府绑投资的加大序，大型企业华的进驻，区这域内消费群截体的收入必境将进一步提钻高，对大型丈零售商家、迟连锁超市需雾求在现有的违基础上将进堤一步加大。锈2）大工业蔽环境下的商算务消费需求络经过近十年绩的发展，龙朗岗区工业从封原来以“三倾来一补”为烈主的单一型志格局发展到模十大行业齐栏头并进、快蛾速发展的“躬大工业”时被代。废目前建有龙渴城工业园、逼宝龙工业城锅、坂雪岗工杜业区、葵涌膛高新技术生尺态走廊等四吨个大型工业御区，深圳市止龙岗大工业怀区也设在龙寨岗区内；全阵区共有工业肿企业531熊5家，其中妻内资企业1炮207家、受“三资”企幕业1245圈家、"三来缩一补"企业啦2863家侍（如宝龙工裙业城的比亚岗迪），此类栗企业所带来分的商务需求浊也将日渐彰便显，如商务质酒店、商务深餐厅、会晤仪中心等方面湾需求较为突骗出。希3）娱乐休拳闲需求争由于区域内堡年轻人较多抹，加上目前静工业区离深更圳市中心较痒远，大批工狡业区内员工薯下班之后的宿交友、会友逃、休闲、娱落乐需求也较怪为突出，抢KTV、电碰子游戏城、饲网吧和酒吧钓等休闲娱乐献场所将受到防年轻人欢迎渔。新4）女性的海消费需求浓深圳城市人户口女多男少垫，而且以年明轻女性为主叮体，消费以映服装、服饰吩、化妆品等盈为主，消费银档次取决于喘收入水平。蹦龙岗女性以壳工薪阶层女卫性、打工妹临为主体，年煌轻喜欢扮靓躁，最主要以杜时尚、潮流祖的服装、饰迎品(如腰带功、挎包、头迷饰等)、物勉美价廉的流送行化妆品为雕消费主线，疮对高档化妆既品、护肤品糖的需求不大课，档次基本关上集中在中皮低档，少量挑的中档消费灵。纯贱三）项目所凳在区域商业使需求分析对1、宝龙区阻比亚迪公司棕1）比亚迪酷的发展秤比亚迪股份蚂始哨建于199射5年，由怠20多人惠的规模起步盈，短短十年纠时间内迅速麻成长为I胶T及电子概零部件的世帜界级制造企戚业，为全球爷第二大移动厉能源供应商努，被誉为“另制造业基因疤携带者”，根“国际OE误M皇帝”和鸣“世界OE编M隐形冠军貌”。200赠2年，比亚缸迪在香港证污券交易所上牢市，创下了乖54支H股娘最高发行价浪的记录。2坐003年板比亚迪跻身旱为全球第二丹大充电电池俱生产商。同正年涉足汽车弱工业，收购挑原秦川汽车懂有限责任公船司，组建比潮亚迪汽车有蒸限公司。脆2006年剑，比亚迪入稀选全球企业怠新兴百强。蜻今天，比亚准迪股份在全是球拥有员工遣100,0些00余人甚，公司市值攀已超过30图0亿港币。固目前，比亚甚迪IT及电达子零部件产录业已覆盖手俘机所有零部精件及组装业糟务。比亚迪至创建于深圳筋，如今这里层也是比亚迪涝的总部所在下地和电池主拢要的生产基蚕地，50万惜平方米的工有业园内聚居烫约2万多名趣员工。辰甚2）比亚迪例员工的商业碑需求轿比亚迪宝龙仿工业园建成贱时间较短，两却安置了2身万多员工，议周边及自身烧配套设施不匠完善，在比债亚迪园区内喊，配备了少资量购物场所船，但业态比说较单一，食放堂仅有两个庭，一般在规甘定的时间出赢售早、中、疮晚三餐。员揪工选择外出荣就餐的原因遥有以下几个怜：剥①园区内虫食堂太少，论员工太多，婶吃饭排队时旅间太长，部奶分员工不愿宴长时间排队葱等餐。堆②食堂在洒规定时间内叨出售早、中戚、晚三餐，觉员工额外时趋间就餐不方增便。疑③食堂伙锻食较差，导的致部分员工割选择外出就绣餐。扬④食堂菜瓣式较少，为渗换口味而外取出就餐。醋塘2、区域内难人员消费需赛求发展线在深圳12熟00万外来唤人口中，大剃部分遍布在冬关外数以十饥万计的工厂影内，由于厂眠区性质的限象制，厂区生例活配套的严跪重不足使得芦大部分厂区照员工选择外悄出消费，厂辉区员工的消尼费方式也在街逐渐改变，平比亚迪公司躺所在的区域达是深圳工业哨园区一个缩疫影。材1）员工购骄物场选择主墓要为大中型屈超市畅在调查中，室选择在大中罪型超市购买宵日常生活用庆品的员工比遍例为88.炊4％，说明亩绝大部分员亦工普遍偏爱仗到大中型超腥市消费。而右从员工居住泥情况来看，厅超过65％韵的员工居住辉在企业宿舍猎中，也就是块宝龙工业区怠内，表明员月工日常购物吃消费外流情德况相当严重叉。在工业区腰没有大中型建超市且交通返状况较差的徐情况下，部热分员工会选脑择到周边配欧备有购物专岂车的超市购沈物。那些班将次频繁的购储物专车在一迹定程度上也矛缓解工业区境员工出行购荐物的压力。站央2）员工日咏常消费开支泳较为集中偷在调查数据诚中，服装、陪日用品、通狱讯费用、休崭闲娱乐占员栏工所有消费沸支出的80轧.18％，闭由于收入水身平较低，大映部分员工只阁能满足于日垃常生活用品财的消费开支壶。虹而对调查问凡卷进行分析绩发现，在产丘业链中所属棋位置较高的负、对员工素贤质要求较高会的、在企业予经济效益较废好的一些企挡业中，其员沿工对于学习选的要求也较抖高。扛显3）员工的据其他需求及商业余生活需钻求较大赛根据调查，颈银行、邮政杀、书店、餐腹厅、培训中素心、美容美悠发、医院、验电影院、网筋吧、歌舞厅腰、溜冰场、团公园为员工眉需求量较大佳的选项，表皆示这部分有胃较大市场需料求。非在员工业余薯生活安排中叫，逛街、看奖电视、上网接、会朋友、遭学习及其他士休闲娱乐占赖据了员工绝押大部分业余婶时间。录二、宝龙工多业区商业现菊状分析腔一）宝龙工餐业区现有经肆营及规划商遮业与生活配未套用地分析瑞1、宝龙工涉业区商业配助套及生活配揪套用地分布好图晌图例说明：粪——状已建成商业疫配套；吹——规划废中待建商业违配套；—限—规划中生幼活配套用地沾⑥该⑦笑⑧蠢③职②袍⑤揭④烂①除低1）现有商慢业配套※地块①※地块②厨※地块⑧甚（已建成但采尚未开始经框营）择2）规划中称待建商业配冶套※地块③※地块④※地块⑤※地块⑥※地块⑦伏3）规划中吧生活配套用奥地※地块④※地块⑤※地块⑥※地块⑦庸※地块⑧添再二）项目所厨在区域商业博现状分析俩1、周边商狐业分析粘项目周边已锹形成2个发背展较成熟的礼商圈，为福副乐购商圈和赢南约村商圈毅，工业区内扑金众·蓝钻原风景项目配碑套有一定的混商业面积，惧但目前商业背尚处于前期薯销售阶段，墓尚未有商家王进驻。肆1）在项目唐所在地的为性福乐购商圈忆，商圈主要还以宝龙大道讯为主干道，揉宝龙大道呈策东西走向贯哭穿其中，商疏圈中的商业归主要以福乐功购超市为主并，及超市周准边的众多临有街商铺，以汇此来服务于图周边企业。愤福乐购商场利侧面物福乐购商场粮大门焦

2）在黄项目以北是当南约村，住扣宅比较多，丧居住氛围比益较浓厚，商坝业主要分布迅在宝坪路两框边，主要商病业有江业百港货和家和福只百货商场，快以及围绕这申两个主要商普业的零散型乔商业。许家和福商场社江业百货疾樱粥3）第三个轮商圈为金众娃·蓝钻风景丸商圈,为金尚众蓝钻小区随开发的服务慰于其住宅小熄区的商业配感套，离项目地所在地有一朝定的距离。震目前金众蓝驴钻商铺已经谋建成，但是嚼还未开始经推营，因此目炕前商圈尚未瓣形成。荐三、项目分裙析为复一）项目位免置与地块状冶况摄1、项目地赢块状况庸项目北面的牌宝龙大道绿暮化带臂本项目位于瓜龙岗宝龙工红业城宝龙大窝道和宝坪路鲁交汇处，沿课片区主干道意宝龙大道呈扮东西方向的向长方形地块尾（如上图所跪示），项目裙东西长约册300米部，南北宽约猎38米浙。地块有坡助度，呈现北完低南高的地兄势（靠近比谅亚迪地势较哗高，靠近宝盆龙路的地势组较低）。庆比亚迪公司怎的正门(项皱目在大门的话左边)农2、项目四饭至状况呆南边为比迪菠亚公司技工眯学校志地块北面为拣宝龙大道欢西面为比迪型亚公司的正犬门咽东面为宝坪详路扁器二）项目经乌济指标轮经初步测算市，项目总占拘地面积约1盛1，400鬼㎡；建筑面泽积9600扣㎡坐贪三）项目S倚WOT分析殃1、优势（签S）情1）项目位悬于宝龙大道脾和宝坪路交鸣汇处，交通司便捷。就2）项目紧依邻工区业内示发展较成熟灿的福乐购商突圈，商业氛绳围比较浓厚必；奖3）项目周杰围企业较多烦，工作人员吃多，消费潜芦力巨大。期4）项目旁疯边的比亚迪剂厂区员工较此多，项目在拢厂区旁边可炮以就近解决票员工消费需现求，充分发瓦挥其填补厂贵区内业态空寿白的作用。误2、劣势（橡W）内1）商业街尺出入口问题作。由于项目驶南面为比亚怀迪公司，北只面是城市道类路绿化带，灿不能做出入岔口，长约裤300米猛的地块只能易在东西两头棋设置出入口颂。（如下图温所示）凡2）地块成荒坡度，会增色加规划设计省难度和建造陪成本。尊3）项目用泽地性质为临岂时用地，对摄项目后期的雄发展将会有庄很大的阻碍市。耗3、机会（剑O）从1）项目建渗成会使比亚劳迪公司的生族活配套设施夏更加完善，瞧使公司员工逗的生活方式些更加便捷。盼2）目前宝型龙工业区的辞套设施比较淹缺乏，项目饱的建成会让捧周边的生活杠配套设施更去加完善，也链会让周边的宜商业更加成睛熟。弄3）工业区膊内的经营业慌态注主要以浸小百货为主挣，项目的划赛中的业态和拥周边业态相厕比会有一定算的超前性，殃会吸引一部弃分的客流。脆4）在产品泛水平上，目就前项目周边闻商业产品比窜较老旧，服忌务水平较低复，因此项目名在提高软硬停件设施方面绸有较大空间丸。担隐4、威胁（晒T）余1）项目在议建成后，相底对周边成熟顺的经营氛围输，在前期运嫩营将会面临益一定压力。牢2）周边高递档消费不足朗，使得项目园只能走低端孤路线，对项册目的发展有块一定的威胁典。嘴诸四）项目开对发对片区商撇业配套影响捆分析桃1、项目由坡成熟的开发惰商宝盛华公蹲司开发，成阅熟的开发商暮对项目的开仅发和管理，挠会在项目的煌开发和经营叙过程中达到狭园区、开发附商、附近企赏业多赢的局外面。竭2、项目的贸发展主要是依作为周边企告业的配套使苏用的，按照安政府的指示疾，政府直属吹企业的介入惜，会本着对息社会负责任恼的态度，运海用市场机制奔规范管理，慢带头促进区御域内消费者城的生活安全优，树立一个捡对大众负责魔的企业形象能。坝3、在项目咏周边区域内番的部分厂区蜘（如比亚迪备）由于投入拉使用年限较倚短，员工多鱼，生活配套授不足，并且摸业态单一，幅随着员工生烤活需求的逐敢渐增大。项舅目的开发可堪以在一定程迈度上缓解周窑边厂区在生盒活配套缺乏补上的压力，览填补厂区内怜的商业业态笛空白，丰富酒厂区员工的繁生活和娱乐宽等消费。在处满足比亚迪但公司等附近劳厂区的同时甜也可以在一巴定程度上辐扭射整个宝龙祥工业城的商促业需求，在鞭高品质的经咐营管理下也脊会促进周边搏商业的良性宵发展。甜4、项目周嫁边区域目前扶还没有类似抓的集购物、障休闲、餐饮寒和娱乐等多饺功能为一体恢的商业街项递目，项目的辱开发不仅可涛以在一定程岭度上发挥配纳套作用，还漏可以在一定汪程度上改变符周边的商业年环境，提高谱项目的档次全和形象。哄四、项目定鉴位建议赖瑞一）项目整束体定位建议敌园区配套型拘·休闲娱乐侦主题风情商委业野辣定位说明：师1、园区配首套型：商业足项目所处的俘区位及地段完决定物业的后价值及升值盗潜力。摧本项目为工态业园区内项没目。工业园仪区特定的发敲展模式决定清本项目的发拜展性质。工议业园区主要子以低密度的闭工厂为主，训人口结构以崭工厂普通工屋人为主，常爷住人口少，环决定本项目肉的发展性质尺主要以解决它园区内工人闻的日常生活柄需要为目的妇，是作为园皆区商业配套山而存在。男2、主题风哪情商业：主鼓题化、个性慧化商业模式参是区域型商副业发展的趋笋势。扑本项目作为谁一个占地面买积超过1万伤平米的较大斥体量商业，隆在发展模式株的选择上空架间较大。而窄发展主题风塌情的商业，珍具备以下明青显优势：本蛋项目建成后喝，将有望提尺升整个工业偶园区商业配差套的品质和馋档次；项目滔自身竞争力搅得到增强，纤将有效分流认其他竞争商铜圈的人流和赏客流；主题权鲜明的商业横定位，为项学目后期的招急商和运营定垮下了基调；观为消费者营轧造一个轻松往、文化气息烈浓厚的购物义环境。较3、休闲娱热乐主题：休凝闲娱乐型商切业契合工业范园区内消费踏群体的现实伟需求。辱潜蒜浸工业园区人膊口构成主要矮以工厂普工觉为主，年龄坑结构轻，消嫩费能力弱。床针对这样一秃个年轻人为挤主的市场，限休闲娱乐型页商业契合该建部分群体的唤现实需求，遇而工业园区遍内现有的休距闲娱乐配套沉设施较匮乏捡，从而为发译展休闲娱乐喉型商业提供紫了较大的发平展空间。仓糠二）项目业反态定位建议捞1、商业模堡式建议尖复合型的主冠题风情商业掌街区模式严针对本项目艺所处的市场悦环境、区位灵和地段、地洁块自身特征距、目标消费湿群体等因素辣，我们将本衫项目商业模袜式定位为：菠复合型的主封题风情商业程街区。复合鱼型特征主要绣从以下几个滤方面来体现候：在服务功旱能上，以满去足休闲、娱盖乐功能为主缸，同时兼顾稼餐饮、购物剪等其他辅助登功能；在经版营业态上，床街铺这一主轨力业态与小贸型超市、专熟业店等形态领共存。研跪2、经营业毯种建议偷1）经营业德种类型及需覆求面积建议物在经营业种梢的选择上，汤主要以具备中休闲、娱乐会功能业种为翠主，以餐饮赌、购物等功堪能业种为辅忧助。音主营业种建严议：排序号栗业种翼需求面积嗓（㎡）腔序号坑业种信需求面积氏（㎡）钩1匙小型超市慈约150~逮200垃12宪录像厅箩约150~哗200协2证咖啡厅弯约150~获200饥13旅小书店刷约40~6枕0雀3脖小型餐饮堵约60~8佳0耍14疾水果店坡约40~6英0滑4国女装敬约60~8批0妇15宜干洗店毙约40~6们0求5和饰品店厨约10~2吐0录16锅杂货便利店雀约6乖0~80滋6识美容美发厅光约60~8塑0健17福小型药店毛约40~6径0吩7匪网吧册约150~冲200编18惩照片洗晒点编约40~6桐0侍8始小型KTV潜约150~书200抬19堂珍珠奶茶梨约10~2领0买9鞠电玩城猛约150~序200侮20眉长途亭韵约40~6亏0昂10冤台球城兆约150~谢200剪21兴通讯代理点膀约60~8眼0默11多大头帖狼约10~2炸0连22翻面包店怜约40~6淘0和主营业种示帽意图：邪2）经营业因种分布建议率区域昼业种分布情浓况惜临宝龙大道北一侧执东段缘小型餐饮亮中段倍网吧、录像说厅、小型K恳TV迟西段盆台球城、电妥玩城哄临比亚迪厂蛮区一侧堵东段辅小型超市、剪咖啡厅、珍棕珠奶茶、大透头帖、杂货译店、长途电症话亭、联通姨/移动代理肌点倒中段讽女装、饰品拼店、干洗店斯西段拢小型药店、厌照片洗晒点抬、美容美发船厅甚穴三）项目形懒象定位建议庆及命名建议驱1、项目市喇场定位球区域服务型屯商业职定位依据：篇项目市场定省位为区域服强务型商业，瓜目标客户群尽为项目周边例中低档次消叹费者，主要估服务对象为泼比亚迪公司杀员工，同时突辐射南约村揪及周边区域蛮，其中比亚匀迪公司员工简及附近的南狡约村暂住人膜口为本项目脸的主要消费汗群体。项目罢由于受到用素地性质限制盘，发展高档虹商业物业风悄险过大；同龟时，由于园雷区内高档商样业消费能力誓有限，购买特能力弱，不滥足以支撑高言档商业项目卡经营。因此槐，本项目市理场定位为服减务于工业园第区内中低层守次消费者的龙区域服务型婆商业。练指2、项目形购象定位础集休闲、娱花乐、餐饮等恒诸多功能于临一体的复合类型主题商业缓定位说明：惨在物质生活熄极大丰富的铲今天，购物栏不再是消费悔的唯一主题醒。购物过程柿中精神上的妈满足和愉悦粗成为新的消歼费主题，购跟物功能下降绩到一个从属山的地位。时等尚、现代的亦建筑元素，陵色彩丰富的扯外观，整洁猴的街道，精些美的景观小钩品，品种丰议富的商品，洗人性化的服仔务，营造出摸一个轻松、域写意的购物道环境。这里绣，是青春飞吓扬天堂；这马里，纵容你园购物成癖的龙癖好；这里耍，是培养美格食家的基地拣；这里，更雅是放飞心情温的地方。皮敞3、案名建装议争1）宝盛华芝·缤纷商业么街逼案名释义：虹将宝盛华作椅为项目案名善前缀，可以熟起到突出项化目开发商宝虾盛华公司作垂为工业园区羞配套服务商克的地位。缤顺纷商业街主另要是从项目筑的目标消费绑群体层面考窄虑，本项目何目标消费客棋群为一个年竹轻、活泼、迈思维跳跃的坑群体，而缤杂纷的含义有睁色彩绚烂的掠意思，给人傍以时尚、动待感、色彩绚滑烂的感觉，速和本项目目鲁标客群的性纷格层次相吻膨合，从名字浪上可以联想挠到本项目商质业街是一个郑专门以年轻污人为主要服糕务对象的主衬题商业街；摧同时，缤纷删商业街名字游响亮易记，弃朗朗上口，效给人以过目杀不忘的感觉撞。序2）宝盛华狂·FLY—号PARK商兵业街盟案名释义：碗FLY—P邪ARK翻译聚成中文就是榨“放飞心情形的场所”。冈整个案名轻娘盈、灵动，零符合项目目祝标客群年轻垄、时尚的特熊点，同时，直也说明本项孤目不仅仅能熊满足最基本宏的购物功能速，还可满足爱消费者其他坦如娱乐、休优闲、美食等过其他辅助功幼能，购物的梳过程，就是以一个体验快皆乐的过程，厚心情在这里你得到放松。畅另外，英文息案名给人感庆觉洋气、现级代、时尚，士贴近目标消恢费群体的审搂美情趣。您五、项目规乞划设计建议高旺一）项目规家划设计建议至1、规划布砖局建议充如下图所示遵：避

诚

票

菠

亮

锐

苏

顾

——奥市政绿化带害

疗宝龙大道介福乐购商场抓比亚迪厂区布厂区正门音A1职A2咱A3警A4兵A5刃B1彼B2罢B3圾B4兽图例说明：涌1、——难项目所处区再域；侨

2、短——建筑惨物；铅3、——壁主题广场；卸

4、孝——人行播流线；漏5、A1~蒸A5——主海要建筑物；睛B1~B4吴——主题广村场和绿化景掘点错

脑

逃

奋衫规划布局说滤明：则1）由于本查项目地块北喉边临宝龙大善道一侧为市醋政绿化带，条南边为比亚悔迪厂区，地封块临街面最扣长的两侧人里流被隔断。童同时，本项弊目地块呈现娃东西长，南神北窄的地块为特征，故建者议在建筑物撤的摆放上：纯建筑物自西悟向东排列，润南北向，建较筑物临宝龙挎大道一侧和搬比亚迪厂区择分两排排列暂，中间形成谈商业内街形伐式，人流自伏项目东西两徐侧入口进入聋商业街；絮沈2）由于比废亚迪公司员类工宿舍区位稿于该厂区东敏部，项目东签侧临宝荷路俭一侧是比亚汗迪公司员工挨出入厂区的唤主要通道，亭也是本项目贷商业人流最垄密集的区域衰；而西侧紧摔邻比亚迪厂奥区大门，来蚀往人流主要招以来往厂区检办事的商务与人士为主，地人流量较稀匪少。故在商习业街入口的恰设置上，建轮议把项目东呆侧入口作为蛋项目的主入氏口，西侧入沸口作为项目默的次出入口井，解决商业妈街人行流向鼻走向问题；仅鸡3）由于项强目东侧入口睡为人流量最艺密集区域，欣故紧邻东侧芬入口地块商锻业价值最高见，东侧入口隙的形象，代缝表着整个商缠业街形象。室故建议把项长目东侧入口歼处作为整个状项目的一个捆重点和亮点库来打造，通俯过标志性建广筑和标志性朋景观的建设迷，把东侧入睡口打造成整退个商业街符报号。西侧紧郊邻比亚迪厂衬区大门，为掀避免本项目线商业对比亚桶迪公司造成奖干扰，故在客西侧入口的壁处理上，一青方面，通过般主题广场的挨设置，将人涂流向宝龙大奉道一侧引导院；另外，在报商业街西侧沉尽头，通过埋盆栽植物等纳形式的处理硬，分流商业万街人流进入墙比亚迪厂区颠大门区域，沃同时，阻隔栋车辆进入商脸业街；孩龙4）由于项搂目用地性质校为临时用地枕，在项目的的使用年限上粘具有不确定卵性，存在一唉定的风险，言故在项目的米建筑形态方植面，建议以蔑一层商业为枯主，在项目掏的用材、装逝修、装饰等雾方面，在保裁证美观、现诉代的前提下摆，尽量节省裁成本，以规塌避项目临时窃用地所带来粉的风险；白粘5）本项目钉全长裹300米荒，超出消防扭要求，故在摩建筑物的摆伞放上，建议残项目整条商糖业街从中间袋分隔为两段逃，一方面，越是为了满足临消防要求；粒另外，避免奏对比亚迪厂艳区国旗点造匙成遮挡，同肾时，在隔断使区域位置，长设置一个主枯题广场，丰叙富商业街的宽景观及造型冤。衰惕2、建筑风搂格建议

樱锅在建筑造型拴上，建议以轰大面积墙面齿为主，接点寄不宜过多，英以避免过于观繁复；在色普彩的运用上表，简单搭配雅，不宜过于那丰富，通过汇立面造型、孝色彩搭配等点细部处理，鄙来体现项目叙简约、现代潮的建筑风格点。压趋3、建筑形慌态建议很以1层临街堪商铺为主，泄局部2层。族保证商业街闯铺位户户临缘街，局部2锄层主要是起宝到丰富商业睬街建筑层次府作用。夫坑4、外立面健建议

役精在外立面的早处理上，以识简约、现代嫌造型为主，荷局部区域在袭色彩、造型腾上加以点缀琴，以丰富商画业街的立面帆造型；局部宅区域采用大阁面积的玻璃炒幕墙、钢构说、造型等，三打造局部亮碌点，提升整膊个商业街档毙次。求右5、顶部处永理建议壁耕在建筑物的稀顶部处理上木，建议以飘确板、弧顶等图造型处理，内丰富建筑物倒天际线。正仙6、连廊建乐议

币在商业街局灭部2层区域衔，以连廊的寿形式将商业保街两边的建败筑物加以连怀接，一方面锄，可以保证捡二楼人流畅衬通，另外，祸可以保证商度业街视觉效尼果不至于过荷于呆板。乒哈7、建材建嘱议慨涂料和面砖俗结合。以涂份料为主，重民要建筑节点疾使用面砖，苦以提升商业呼街形象和档临次。促见二）项目园狠林及商业步金行街设计建喂议自1、项目园康林设计建议并1）景观花散坛

杰险害在步行街的云中间位置设弓置装饰性的版景观花坛，碍美化步行街敌的休闲购物倾环境，但景粉观花坛不宜构过密，以5售~缸6米猾间隔设置为妄益。辜忧2）雕塑小远品孤在商业街的握入口、各重耻要节点、街乱道上，设置国一些主题性霸的雕塑小品谱，丰富商业李街的文化内茧涵。架3）花车局

在亦商业街设置蓝一些花车，君成为商业街念局部景观亮币点，起到美绸化商业街环拨境作用。惹个4）休闲坐英椅

镇商业街上休偏闲坐椅主要葬通过花坛围腔凳的形式解共决。部分商初家在步行街俭上摆放的桌丰椅也是步行推街休闲桌椅天的一种有效情补充。

铃2、商业步指行街设计建痛议然1）内街宽葵度建议：呈建议以6~穿8米舅为宜谋

由朴于本项目为以一条商业内俗街，且由于裳用地性质等屋限制，其商始业体量属于锅中等水平。冷故在商业内跪街的设置尺吧寸上，建议哗以6~8㎡似为宜。过宽第则显得商业辫街过于空旷腊，人气得不嫂到有效聚集快；过窄则显雾得商业街较截拥堵，不利趟于人流流动撇。载晨2）高低落耀差处理建议剂由于地块东借西向和南北祸向均有一定修坡度的落差绍，故建议在拔项目的高低俘落差处理上堡建议如下：槽东西向的建略筑落差处理连：整个地块秤呈现东边高礼、西边低的成地势，故在是东边入口以涝台阶的形式猫进入商业街筒，而西侧入司口则向宝龙喉大道一侧引冬导，实现坡绳度的自然过昨度。砌南北向坡度念的处理：整益个地块呈现臂南边高、北速边低的地势嫂，故在南北军向地势高度鹿落差的处理担上，北边地丈形平整到与决宝龙大道到边同一水平线欺上，北边地央形则加高到诵与比亚迪厂稼区到同一水矩平线上，这周样会形成一剃个南高北低裂的地块特征凤，故在高低进落差的处理蕉上，建议以伟台阶的形式挠，整条商业款街分为二级辛，下面临宝拐龙大道为一翻级，上面临查比亚迪厂区喂为一级。向退3）街面建讯议拍

考患虑到项目节圣省成本的需诉要，街面以绳铺设简单、什档次较低瓷留砖。网摸4）装饰建嫩议冰

为终美化整个商机业街的环境兵，营造商业轨氛围，在商喇业街沿街立缴柱上，建议滋设置一些点豪缀性的花饰迁或油画框；刊在商业街内虫廊上，设置益装饰性的导田示挂件，营扣造商业街文寨化氛围和商维业氛围。滚5）门廊打

在潮铺面入口的吼门廊处理上奸，建议预留巷一定面积的屠广告位，一质方面可以起坚到店家标识翠的作用，同渐时也能起到泰装饰的效果脉。荐6）灯光游

在兆灯光效果的铲处理上，整冲条商业街的驱照明主要通拍过沿街的路皇灯照明，景码观花坛设置叙射灯，起到脖局部亮点的呜作用。同时融，店铺内灯宜光作为商业则街灯光系统还的一种补充赏。锻可在商业街语主入口设置咳一个大型射梯灯律景观灯测掉三）项目出会入口及商业律广场设计建溜议沟1、项目出驻入口设计建龄议聋1）商业街街东侧主入口乓设计建议碎商业街东侧江主入口作为稀整条商业街趟入口，代表阵着整条商业拌街形象和档淋次。远建议在商业逆街主入口设搭计中，以标珍志性建筑及里标志性主题千广场的形式写，将商业街展主入口打造悬整条商业街遣的视觉焦点灶，利用地块假的高低落差羞，体现整条渔商业街的气仅势。退A、标志性需建筑篮

入忧口广场标志抛性建筑，在交立面造型上军，建议以整届面玻璃幕墙谈的墙形式，纲突出简约、扣现代的设计勉理念，利用姻地块和周边同区域的高低次落差，营造缴大气、高品眉质的形象。年在建筑材料但的使用上，楼建议以大面铺积的玻璃幕嗽墙和钢结构浊为主，突出汪项目的品质央感和档次。梦斑B、主题广禁场葵主题广场主寨要以雕塑、吉小品等形式茅，突出项目溪的文化主题脸。在雕塑、吼小品的设计兼和选用上，浅重点突出现派代元素和高朵科技元素，火和工业园区售的高科技形爪象相吻合。孤压C、坡道广砖告位的处理休在项目主入剥口处，自宝纯荷路进入商晴业街有1个映高低的落差和，行人通过猪台阶进入商棕业街，可在鹊台阶侧面绿枯化带处设置青商家广告位痕，一方面可荡以有效利用镇空间，创造选效益；另外假，可起到美幸化的作用。惩2）商业街彼西侧次入口哈由于项目西垦侧紧邻比亚赠迪厂区大门坟，故西侧次棋入口在设计际上应充分考侮虑与比亚迪握厂区的协调甚一致，以避彼免设计过于冬突出产生的恰突兀感。第A、建筑设泳计建议僵在色彩运用请上，应尽量原和比亚迪厂遮区淡蓝色主散色调保持一亩致，不宜过能于鲜艳和突情出，以避免奉产生突兀感虑及不协调感浅；在建筑形纲态上，以不颠高于厂区正铸门高度为宜季，以避免产乱生喧宾夺主躺的感觉。失黎B、主题广骄场建议雪

由正于西侧广场泉为次入口广百场，同时受狭到要与比亚泪迪厂区色调肾保持一致等尾限制，建议方在西侧入口尊设置一个小胀型的叠水喷浩泉广场。一押方面，水在际风水上有“纳旺财”的讲咽究，同时，用叠水喷泉广飘场使商业街岁入口和比亚要迪厂区大门敏结合地带之犹间的视觉效趟果更加灵动切、丰富。蝇坑2、商业广处场设计建议颂1）东侧主缎入口主题形类象广场台主题广场主纵要以雕塑、易小品等形式番，突出项目奔的文化主题消。在雕塑、懒小品的设计卫和选用上，忆重点突出现赏代元素和高甚科技元素，嗽和工业园区校的高科技形纸象相吻合。猎简洁、现代灾的造型召比较前卫，术充满金属感舰昌2）西侧次垫入口喷泉主下题广场术由于西侧广策场为次入口英广场，同时幕受到要与比输亚迪厂区色舍调保持一致斜等限制，建企议在西侧入轻口设置一个汁小型的叠水徒喷泉广场。歼一方面，水倒在风水上有捏“旺财”的罩讲究，同时洁，叠水喷泉雄广场使商业带街入口和比朱亚迪厂区大特门结合地带帜之间的视觉恢效果更加灵兰动、丰富。周桃3）商业街川中心街舞主兼题广场沉商业街中段尺是整条商业替街的一个重贴要节点，由末于整条商业冷街全长近播300米谢，距离较大告，游客在消阴费过程中会宁出现购物疲少劳。故建议沸在商业街的达中段设置一差个以休闲、才娱乐为主题魔，动感十足提的街舞广场赠，一方面，撤可以让购物仗者在购物过液程中神经得达到休息；另柴外，与东、兽西两侧主题我景观广场相书呼应，丰富贫商业街景观释效果。网晌四）项目户笛型设计及配皆比建议毅1、主力铺译位面积段建栽议坑以40~6质0㎡、60畅~80㎡面钞积段为主，剖少量200跪㎡以上及2规0㎡以下铺焦位曲睛2、开间、租进深、层高渗建议预开间：锋3.6~塘5米煌进深：肢临宝龙大道誉一侧16~秧18米宽；安临比亚迪厂棋区一侧12型~磨14米倦层高：栋1层且5.6米曾，2层秃3.8米如侧3、铺位面杜积配比问根据我司多救年来对各种兰商业形态产锋品的研究，秤建议在铺位听的面积配比缝上，以40称~60㎡、茶60~80洒㎡的铺位为彩主力铺型；残少量200慈以上㎡铺位崭为主力店，砖起到积聚人乓气的作用，丛少量20㎡担以下铺位，欣丰富商业街贝的业态组合盛。跃具体铺位面穗积配比如下刻图所示：漂面积段梅按面积分（斗百分比）录按套数分（裤百分比）驻20㎡以下胀5%也15%娘40~60什㎡水40%以45%杨60~80怒㎡面45%湿35%来200㎡以枯上托10%啊5%俯六、价格定共位内泊一）周边商稍业价格分析圈在本项目周怨边商圈中，干南约社区商娱圈和福乐购挠商圈为已建枯成商业配套班且经营较成昂熟，对本项参目租金水平循的制订具备肌一定的参考治意义，因此侦，我司对这赢两个商圈进逮行重点调查滤。站1、望南约社区商吹圈辽江业百货1旷楼临街商铺秒：面积10盒㎡，租金1垮00元/㎡乓·月腾图一惊

校图二父江业百货1佩楼临街商铺吃：面积12折㎡，租金9甚0元/㎡·朱月谢

余家和福百货挂旁临街商铺御：面积80昏㎡，租金4蹦0元/㎡·姥月源图三也预经测算，南权约社区商圈策的平均租金属约为羡50元/蝇㎡·月谊乏2、福乐购迟商圈纪图四白福乐购百货叶1楼临街商员铺：面积3至0㎡，租金挣260元/轿㎡·月仓

欢

若福乐购百货修旁临时餐饮影商铺：面积轻6㎡，租金铁160元/方㎡·月虑图五劫

舅福乐购百货返内摊位：租喝金100~宫150元/纲㎡·月储图六衣

誓图七推福乐购百货视旁临街餐饮正商铺：面积窝200㎡，墙租金50元守/㎡·月薯

跑比亚迪东侧煤临街商铺：疮面积37㎡觉，租金13玩0元/㎡·松月剖图八患嚼经测算，福陆乐购商圈的酒平均租金平洲均值约为糊70元/忘㎡·月休二）价格定章位挡1、价格定升位战略考虑秀ü粉呈参照周边同针类同质楼盘街的市场价格四；雕ü股棕实现短期内爆高比例的租星赁目的，快盲速回笼资金胆；搅ü督夜以绝对高品桶质、综合性蓬价比尽快抢嫩占市场，给忆区域市场形耽成一种震撼鼠；滋ü防爽运用低开高他走的价格策默略，保证项帽目前期平稳寸租赁，为后佳期租赁留下雁一定的升值磁空间，在整紧体租赁进程东中逐步实现婶项目均价。夏2、价格定个位考虑因素脉ü该哈位置交通状捏况陪ü埋滚周边环境ü人流斑ü怠莲商服配套设贷施趋ü嫩鸽规模ü景观埋ü旅要商铺结构跪亦3、本项目以价格制定原纽则和方法鸦目的：制定脚核心租赁均旁价萍ü乡剧区域市场价夜格调研、走灰势判断冻ü的季选取可比楼砌盘，通过影捕响价格的各匀因素调差，葱得到本项目职比价岸ü习耽计算可比楼叼盘的加权平妈均值，得到潮核心租赁均简价。料可比楼盘选扎取原则：阀ü拿订同区域或不狼同区域同类冬型、同档次冈商业物业（允竞争物业）赔ü涂滥依据上述原剑则和方法，版运用市场比醉较法，建议敢本项目各类魄型物业的核治心租赁均价鞋。

舰ü眠器由于现选取辽可比物业及恩价格，与未随来市场状态羊或会存在差俭异，故本价剂格只适宜价虾格预估和经迁济效益分析甜，以做项目董判断之用。腥挡4、可比项贩目参考纷项目价位的档实现与销售芝速度密切相揉关，有效地组控制销售进迟程能保证将砖物业的价值怨发挥到最高势效果，从而候达到良好的赵销售率和销乌售速度，保倡证投资的回逆收与利润的网取得。根据皱市场比较法允，及上述的弊定价影响因准素，可比性枝物业对比如拜下表：框可比楼盘因怎素修正表叙比较方面害具体内容穴比较标的缺参照商圈名夜称描本项目误南约社区商诞圈扭福乐购商圈紫地理位置（殖30）煎环境（15独）牵升值潜力壶3么1磨2欺生活氛围洗2稻2以2众人文环境吩2澡1浆1锹自然环境臣2剖2踩2稀治安状况附2跌1述1源区域印象补1贿1棒1尊园区环境违2杠1绪1控交通（15站）凤交通车辆卵3叠1逼3鉴道路管网盗4逆2恨4近楼盘本体素考质（50）真规划设计（凡15）析朝向注6圾4绪6教结构费5惹3翅5泼开间炭4警3危3躁人流伞7燕4杆6吸内街素4张2如2衫园区规模响2阴3距3死设备(智能脚化)何2殿2驾2狂装修羊3测2披2拢外观墨4阵2悟2节车位美2描2避2凤层高迎4盏2这2鹿实用率裂2雪2替2忽物业管理（诊5）娇品牌僵2稍1伙1搏收费坛1宗1少1误特别服务牢1龄1任1迟其它（15迈）树推广情况谦4球3坛3握工程形象捆5归5化5倍入伙时间攻3制5麦5翼合限

胶

计转82柔53此70颂权罩

压

重赶100%亭30%丢70%呈均藏

它

价内81衡50胁70晒5、价格修病正暴由于南约社妹区商圈和福济乐购商圈为州已建成商业般，其商业氛兵围已充分形添成，在商业毫氛围上，本伴项目和上述肌两商圈相去锯甚远，根据狭我司多年商忽业运作经验阿，在项目初筑期运营阶段嘴，其租金水波平大致能达专到预期租金词水平的60某%左右，客因此，经过稍修正后的实至际租金均价园为：幕49元/㎡置·月俩七、财务及鲁敏感度分析表一腥项目开发成奶本估算表匠土地面积返（㎡）腥11400御㎡司总建面积缸9600㎡臂序号斜项目名称纽计算公式枣单价（元/饶㎡）轿或费率遇金额（元）拳1荷土地租金赢

币3/月痒34200奸/年猎2历建安成本但

陵800披76800愈00姜3确建筑及园林穴设计苹

币15材14400刊0汇4昨园林施工败单价x30厉00贿100辰30000饥0去5岁推广费用泊

盏

芳30000皮0嗽6明管理费用树

浅

警20000帐0葡

流

爸总开发成本照（1）～（禁6）疑86582逐00表二投资计划表统名称格第一年贪第二年羽第三年饰第四年肚第五年巷合计怎开发成本（记元）捆86582拍00贡34200采34200谱34200稼34200莫87950扇00表三压项目收入计棒划表俯

萄第一年绒第二年宴第三年浅第四年杀第五年瓶

受金额（元）月22579归20热56448灿00秧59270偏40搜62092阳80浑64915通20酒

授总收入撤

己

诉

案

式

内26530组560励注：第一年瓶因工程施工矛只有6个月机的收入，而杯且以80%秤的出租率计者算。从第三魔年开始租金寇每年递增5蠢%。表四严财务费用分轨析表舅项目宅合计输第一年乌第二年牌第三年糠第四年喉第五年盯利息（元）止75171羊1伍50114邻1率25057房0储——环——坊——似其他财务洞费用揭——跃——货——拾——啄——浅——纲合计（元）狸75171糖1店50114峰1宪25057数0嘴——厌——隐——输注：按一年屯贷款利率7票.83%计牛算，并将第宋一年投入按胸一年完整计筛算。表五利润表访序号戒项目躁计算公式皆合计样第一年酿第二年供第三年义第四年族第五年泄1征租赁收入更

机26530撒560灭22579辆20核56448修00披59270宴40混62092狮80粉64915仰20盆2亿开发成本创

硬87950席00脚86582死00并34200灿34200辨34200舱342