天津泰达集团质量手册质量管理手册

天津泰达集团有限公司版本/修改态:1/3TEDAGROUP文件编号:泰达/质量手册－2004生效日期:2009/04/01ISO9001:2000质量手册第62页共62页页码1/10.0质量手册目录货章节号嫌ISO90蒜01:20累00青标准条款粱标害椒题吃页数单总页号茄0.0晋……眉质量手册目曾录塘1歌1威0.1识4.1节质量手册发撤布令费1尚2透0.2景纱管理者代表怎任命书寇1弱3艘0.3努4.骂2图质量手册管移理致2背4携—任5泉0.4聋……严公司概况室1绒6况1.0版5.3；者5.4呀质量方针和垫质量总目标捕批准页北1稼7申2婚.0冠白组织结构和贡职责天12定8队—丛19上3.0印1袍；漆2瞧；屯3更范围、引用坝标准、术语倒和定义狐1士20甚4.0镇4偶质量管理体桌系炼6鞭21-26轧5.0良5弦管理职责颗5榆27-31剑6.0毙6寸资源管理假3报32-34伞7.0帆7很产品实现成13绪35-47泡8.0叫8阳测量、分析菠和改进姨8倦48-55敌9.0却……尚质量管理体谎系程序文件摆和作业文件扶目录灭2贸56-57遗10.0哪……探质量手册修猾改记录务1撑58页码1/10.1质量手册发布令本质量手册依据GB/T19001-2000idtISO9001:2000《质量管理体系要求》，结合公司实际情况编写。本质量手册阐明了公司的质量方针和质量目标，是描述公司质量管理体系的纲领性文件，是公司实施房地产开发质量管理活动、实现质量方针和质量目标的规章和准则。现予以批准发布，自2004年6月16日起实施。公司所属各部门和全体员工务必认真学习，深入领会，切实贯彻执行。天津泰达集团有限公司总经理：孟群图为二〇〇四年九月廿一日通过英国劳氏质量认证有限公司之《认证证书》页码1/10.2管理者代表任命书兹任命徐子华先生为天津泰达集团有限公司房地产的开发和销售质量管理活动的管理者代表，具有以下方面的职责和权限：垒确保按照G继B/T19璃001-2奴000i端dtIS巾O9001取：2000策标准建立、爱实施习并保持质量姑管理体系。绒随时向总经它理报告质量存管理体系的高运行情况，杆包括改进的倍需求。丙提高公司全纠体员工满足碑顾客要求的停意识。沸负责或授权森房地产事业剂部对质量手似册内容进行岁解释。础负责质量管春理体系有关没事宜的对外禁联络工作。荒天津泰达集株团有限公司公茶袍毅振拆袜牧总经理拴：孟垃群咬惕剂腿枕轧盼眠站欣俊页码1/2烤0.3贵垦质量手册管炭理养1质量手声册的编制和豪批准1文件编写奋在管理者代昏表的领导下飞，公司组成腥质量管理体意系文件编写寒小组(以下潮简称编写小渣组)，负责寻编写质量管客理体系文件鞋草案。质量逼管理体系文滴件包括：质闯量手册、程祸序文件、作厦业文件和质益量记录。编云写小组成员扇以房地产事妇业部工作人窑员为主体，糠其他有关部椒门工作人员皆及聘请外部坐咨询顾问参逼加。有关部社门指：集团素公司职能部谢室、工程项颜目管理部（吴以下简称项倦目部）和售吹楼中心。2讨论研究掏公司各部门陆根据质量管东理体系文件派草案组织详洋细的讨论研铸究，提出修粪改意见，文宗件编写小组挺负责修订。3草案评议间管理者代表嚼负责组织专泪门会议，对必草案进行评龄议，形成正锈式稿。4定稿发布剧总经理全面砌审阅质量手格册及主要程仆序文件和作庄业文件的正蓄式稿，签署普发布令，正养式批准质量奥手册。搁2质量手册戚修改和换版1年度修订棵公司每年举驳行一次由总阅经理主持的变管理评审会荐议，提出对的质量手册及腾相应文件的标修订意见，桌确认后实施凡修改。页码2/2抛2.2实施滑修改磨在管理者代针表领导下，罪房地产事业理部组织对文财件进行修改民，确定修订草案。春3修订草案帅批准王修订草案由掠管理者代表渡审核后报总逼经理批准。3解释权蒜质量手册的陈解释权归管拒理者代表或休由他授权的允房地产事业委部。伍4质量手册橡发放详集团公司办练公室负责质赏量手册的发隙放和控制，虾执行《体系阁管理性文件绸控制程序》它。页码1/1侮0.4探维公司概犁况送天津泰达集劣团有限公司移成立于19昼96年，是枣经天津市委打、市政府批水准组建的综污合性国有大吸型企业集团云，隶属偏天津泰达投涌资控股有限说公司。目前树，泰达集团互拥有一家上她市公司、十猪余家全资子转公司及四十召多家控股或难参股企业，港主要经营门荒类涉及城市画成片开发、充金融产业、究环保产业、现制造业、体亲育产业及餐贯饮酒店等现摧代服务业。争集团公司拥霜有天津市房位地产开发企殊业二级资质峡。苗泰达集团的伤团队理念是顺：钳坦诚、简洁偿、求真、务附实擦。脱疯摔蚊兴炼终忙候饿舍盐肚辽贩算阳残剪嘴药盲悉厅稼室歉熄鉴朴诉跟委许驱被求录测朴孕犹泽顽斩惹裤艳轻剥纪加咐贤泪待堆胞宰便蛙弊孙改驱把扑肿至堡门遍者筋改翁烂浮之衫陵燕盟咬滑免闯公甘才获页码1/1悲1.0队质量方针谜和质量总目潮标批准页牢1.1本公委司质量方针贿：扣追求卓越尘服务社会追求卓越：薯叙谜追求质量卓冲越肌震洒抓以完美工程峰质量合格率迫回报用户拔死追求环境卓两越卖座戒标以绿色环保撤为企业长远坑目标保护环支境健康发展坏驴追求品牌卓滨越鉴玻爪橡以一流产品铲标准锻造轻“见泰达仇”叉服务品牌服务社会究腿产品服务社焰会爱轨螺胆以住宅和商激业房地产为杜最终产品服佛务小众社会闪鲁理念服务社舌会页伴竹缘以尿“王泰达你”锐追求卓越精尿神服务大众桑社会唤稠责任服务社着会芒士储惕以国企反哺栽精神回馈全杯社会铅本公司质量纤方针应使集烧团公司全体雪员工得到理哄解并贯彻执笛行，总经理踢定期组织质筒量方针的评悔审。脚1.2本公孤司质量总目妖标：悄章单位工程败合格率渠单位工程合馒格率100带％；疾符按期竣工核交付率抽重合同守信丽誉，确保房滴地产开发项益目按期竣工过交付率挎≥心95％；亦网眯顾客满意般度帆未来一年内装顾客满意度阻达到85％妖，二年内达攀到90％；资二年以后保石持在95%泊以上。爸术各部门根据牧集团公司的他质量总目标港，结合本部劈门职能制定侨质量分目标盲，纳入《各缎部门质量目叛标》文件，队经总经理批叙准后执行。壁辞泽绳馋样奖弹咽膝杀天津泰达集朱团有限公司抚帮歌途吓朗甩宏担总经角理：晃孟群涉页码1/1恭2橡早写难2.0谋质量管理体仆系组织结构进和职责连2.1集团霸公司质量管拆理体系组织姻结构图集团公司总经理集团公司总经理主管副总经理管理者代表主管副总经理管理者代表办办公室人力资源部安技部财务部资产管理部投资发展部项目部N项项目部N项目部2项目部1售楼中心件质量管理体必系网络裂生产经营管丽理架构三页码2/1做2乎2.2质量股管理职责认2.耳2.吵1突争总经理第耐.1制定和拾批准质量方壳针和质量目姐标，并确保竟方针和目标球的落实。阔肢.2任命管踩理者代表。流岁.3批准《焰质量手册》映和主要程序退文件。端闯.4主持评归审质量管理删体系，以确床保其持续的姐适宜性、充豪分性和有效谷性。永炕.5对质量纠管理体系的月策划、建立歌、实施和改缠进予以承诺昆，宣传贯彻姑以和顾客为中心躁的企业宗旨副，满足顾客慕及法律法规靠要求。假忘.6组织策忘划公司中长摊期发展战略尼和年度经营猜管理目标，笛下达房地产减项目工程开骗发指令。依简法授权公司武工作人员代据表其行使总苗经理职权。喂段.7组织公衡司拟开发房摸地产投资项慰目的论证策边划和重要营吴销合同、招然标激文件、重要寒供方的评审调。批准房地诱产工程项目济的报审文件碰和总体设计于方案。唤威喷臂建抹欢眉弟年而结配悠糟瓣.9组织提任供质量管理宏体系持续运现行所需的资扒源，包括人天、财、物、片信息、技术盖等资源。秩纲.10主管逝副总经理协禁助总经理履笼行2.2.捞1.7和2皇.2.1.您9质量管理书职责。处2.2积.2盖挡管理者代表禁垦.1按照I遇SO900仁1：200卵0标准，组挖织协调质量桶管理体系的惯建立、实施谎、中保持和改进妄。伯页码3/1阶2眠盘艇垦肾虽怨馋求。兽事.3主持质渡量管理体系敏内部审核；酒组织领导管怕理评审的准顺备工作。沙凉.4协助总燥经理配置质偏量管理体系贤建立、运行迫和保持所需民的资源。好城.5确保提阶高员工的质吉量意识，包也括满足顾客雷要求意识的季培养与落实肠。羡书.6贝负责解释或南者授权房地和产事业部负残责解释质量恢手册内容。每促.7负责质愈量管理体系酷有关事宜的痰外部协调和伶联络。忆2.戚2.挂3猎父房地产事业构部妖舍.1归口管轰理质量管理州体系运行工照作，在管理诊者代表领导伏下负责质量美管理体系的盛建立、实施洒、检查和持哪续改进，指永导工程项目呈管理部和职举能部室质量俱管理体系运形行，监督检奉查各部门质童量管理体系峡的执行情况毒。包括:帽1)组织有柿关部门起草对和修订质量弃管理体系文理件；历2)质量记尘录的归口管饥理；笼3)公司质寸量总目标和劣各部门质量隶分目标策划耽会议的记录轨，汇总制定垃《各部门质遮量目标》；抢4)统计质岩量总目标及散质量分目标偷的有关指标御和数据，提竿供公司领导渡班子考核公华司和各部门年质量目标的患完成情况；尺5)制定和爸实施质量管幕理体系年度砖内部审核计靠划，选拔和画培训内部审败核纱员，组建内狡部审核组，胃保存内审记让录。负责形狮成与管理评乖审记录和决乖议，跟踪督乔办管理评审侨所提出的工饱作；命6)对各部亩门质量管理醋体系运行情态况进行巡查棉和记录；恶页码4/1迁2络墓根据顾客满鹅意度调查的袄统计结果，灯组织有关部切门落实顾客向投诉问题匆的解决措施丧；耍8)统计汇省总各部门的甘数据分析资喉料，组织评盗价持续改进桃的有效性；事9)组织制妻定质量管理隙体系改进计趋划和纠正预友防措施，并亲负责跟踪验逮证。诊征.2灯壁执行公司《寨供方选择评泻定程序》、练《经济合同竭管理程序》狱中规定的职戴责，组织制典定和调整《订合格供方名竞录》。惰挡.3娱执行《经济佳合同管理程稳序》中规定狂的职责，复尤核项目部草殊签的各项工奖程经济合同桂，复审工程狠竣工结算等收工程项目文蛮件。鱼腔.4求执行《房驱地产开发统称计管理制度吵》，归口管组理集团的统配计和资质年押检工作。黄值.5宿办理房地产畜存量资产的探租售业务；缝如承担新开爹发商品房的顷销售任务，然则负有售楼江中心工作职权能。掀第.6世执行《房地拢产开发档案财管理制度》吧，归口分管挤和保存公司亿房地产开发柔档案和房地病产存量资产旨档案。弹拦.7扔负责商品房玻销哄售以后顾客当满意调查信跪息的收集。乖在质保期内菜对顾客反馈膨维修事项的窗意见进行协透调处理，督陶查相关维修室环节落实掀。隶牙.掩8在主管副读总经理的领寇导下，指导心工程项目部倾管理部的辛工程技术管桥理工作以及吉办理集团公颜司交办的其兆他工作。帖喘办公室侵垫.1行政文陵件和质量管谎理体系文件榜的收发和控斗制管理。陪页码5/1判2粗贪.2执行《醋印鉴使用管累理制度》，扑履行印鉴管丸理职责。阵沙.3田执行《房地著产开发档案推管理制度》看，履行妈公司档案的盛统一管理职祖责。剩腐.4公司办乞公设施和工雁作环境的完拿善和管理，巧确保IT系春统正常运行炭，花保障各部门番充分完好的小办公条件和愈整洁安全的架工作环境。眨禽.5办理集射团公司交办绿的其他工作袋。题科人力资源部虽德.1制定与寿公司发展目规标相适应的杨人力资源规抬划，按照各照岗位资质要火求偷做好人力资提源配备。归应口管理各部奴门岗位职责望的制定与调宣整工作。碰型.2组织与激质量管理体担系有关的人酷员培训，包质括新员工的幻质量管理体朱系教育，保秀存培训记录归，袜复跨组织培训有爬效性评估，辰建立员工培肝训档案。让缺.3公司人尖事、工资、苗社会保障基逗金和住房公赤积金的管理蒙工作。惹堡.4公司管邻理干部的学荣历和专业技爪术资格管理框工作。专业驳技术人员管焰理工作。送挥.5办理集盆团公司交办火的其他工作领。播县投资发展部数遣.1根据集陷团公司发展仇需要，组织激并参与市场催调研，定期净或不定期提搞供综合性或役专题调研报假告，为集团喊公司房地产跨投资与开发阔决策提供依邀据。默窜.2组织编催制拟开发工态程的项目建标议书和可行婶性研究报告歼；摘负责项目总徒体计划实施摧过程的检查派、协调与必稀要的修改完赖善工作浙；定期统计弟分析质量析蹈舱健誓珠误再宵恐珍计划菌完成情况。梢页码6/1摧2冈锡.3配合工演程项目管理顿部开展房地波产开发工程劝前期工作。梳夜.4办理招厨商引资和项鲜目服务工作借。约糖.5肺组织实施拟鹅开发项目土呜地的竞买活弄动，并作好未相关协调工命作。欠再.6负责办挥理集团公司东交办的其他洗工作。杠2糕.裹2.7涨德财务部男笋.1执行国炎家会计准则剂、财务通则狗、会计核算扯制度和有关绕税法，制订抓并组织实施海公司财务、捎成本和会计忧的管理办法搁。级险.2归口管各理本公司的洒经济核算和僚成本管理工奖作。按制度深规定进行各锣项蹄经济业务的袄会计核算，这按时编报会秩计报表和成俱本计算表，欣及时准确反揪映公司的财蓄务状况、经泉营成果和现染金流量。料隙.3为实施脱公司质量管扫理体系和房穴地产项目开义发提供资金戚保障，科学高合理的配置汁使用财力资声源。哈终.4托负责对经济称鉴证中介机雪构（包括工寻程造价咨询汪机构、会计逗师事务所、挽审计事务所辫等）的选择衫、评价、管午理。疏遮.5按照本趣公司《财务监管理制度》饮规定，办理蜓工程价款支驾付和商品房免、存量资产梳的销售和租联赁收入核算往业务。闯敌.6办理集贸团公司交办次的其他工作隶。泥麻资产管理部矛会.1泰达集殿团国有企业幸改革改制工赌作的归口管帽理部门。摘孟.2泰达集他团长期股权闭投资和证券闷投资归口管怨理部门。幕鸽.3泰达剪集团不良资室产清理和处届置归口管理袍部门。清页码7/1工2臂产.4代行泰寇达集团房地厦产的开发和挂销售等业务错法律事务职届能的归口管余理部门。贯瓦彻执行《法旬律事务工作闯管理制度》倒（泰达/作虫业09-0隆1）。指导莲和检查集团铃公司各职能眨部室和所属伟企业正确运脂用国家与地坦方法律法规红、办理与外毅聘律师事务及所的业务衔陷接工作、协卡助各职能部府室和所属企素业参与法律捏诉讼、筹办汇设置企业总盛法律顾问和听建立企业法荒律顾问工作势机构等事宜难。撒怜.5办理集衫团公司工商讨登记、变更催登记和年检趟工作事项，语管理泰达集示团各企业注纪册商标、申占报专利等无齿形资产和品思牌建设事项廊。汇砖安技部眼剃.1宣传贯缴彻党和国家居安全工作的呜方针政策和别法律法规，格在集团安全截生赞产委员会和粪主管副总经裳理的直接领没导下蝶组织制订泰掏达集团安全吸管理规章制溉度和安全生祥产年度工作北计划并组织邻贯彻落实。膊佣府花恒三电搅红口蛋泉济填潮押赔生隆替狠兵税中语希且况寒点设角杂股野鞠逃恋身警潮桐俩集获馒滑季喷费垄林订剩式多谷梦拨昼疾拢够归孙正彻额左询寄宁符善切莲拣律寻嘱0捷工程项目管恐理部慈鹊号动案讲脂盾上丙圾喜府倘贱林匠虚徐戏隐命搂护咸劣两保缩倦惭肥秃姑毒阳脱蠢狱占击鲁语顽佛贴0屯.2项目傍部负责人，崇即集团公司饲总经理委任榆的房地产工毯程开发项目茫总代表人（槐简称项目总巧代表）。项仰目总代表领赏导项目部全薪面工作并对修集团公司负恢责。项目部卧工作人员由号集团公司派霞出人员组成找，有的由集俯团公司委托泪的项目管理启公司工作人酷员组成。工程项目管理部工程项目管理部（项目总代表）炭暮迈事虽从雾挠笑绣综合业务办公室工程前期办公室施工管理办公室招标合同公办室办综合业务办公室工程前期办公室施工管理办公室招标合同公办室办嫁页码9/1寒2则狂0蒜.3项目部况内设工程前炕期办公室、转招标合同办颗公室、施工申管理办公室赤和虑综合业务办翠公室等4个尘办事机构，锋分工办理项鼠目部的各项归业务。规模同较小的开发基项目，不具秃体设置上述搏办事机构，旋而设置相关堪工作岗位分型工办理项目裤部的各项业床务。却绣0遣.4工程前焰期办公室（乒以下简称巴“补前期办拒”扁）职责从1)办理蜜与工程项目够相关的各项豆政府审批手影续。扯2)组织负工程项目设举计及勘察等驱前期工作。汇3)制定寸工程项目前裁期工作计划刻并组织实施奴。龙鸟0醉.5招标合法同办公室（提以下简称草“兄合同办拿”劲）职责血1)办理闸工程设计、抽监理、施工孕、采购等招跑标工作。确懒认工程造价讲咨询机构对幅于招标标底抱的核定意见夹。愉2)确认旁工程造价咨环询机构对工地程预算、供鬼方报价单、毯工程结算和坏工程银拨款的核定恢意见。宫3)参加猾工程合同的窃谈判与草签匹；负责合同殊管理。狂4)会同记施工办办理舍集团公司供左给设备和主细要建筑材料穗的采购和控议制。侧勇0纠.6施工吴管理办公室值（以下简称辱“价施工办搞”角）职责证1)审批悲施工单位的钻施工组织计蠢划并对其实辉施情况进行冬监督。碰2)审批膀监理公司的锈监理计划并插对其实施情鬼况进行监督铺。知3)与设颤计、勘察、电施工、监理伶、配套部门俭保持及时沟轿通和配合，反保证现场施须工安全有序来进行。演页码10/仅12桶4)组织派召开或协助卧监理公司组醉织召开工程滴现场会议；触组织办理各宋阶段述工程验收、糕工程竣工验偏收及移交工闹作。冠5）负责工辰程统计工作复。沫交0捆.7综合局业务办公室膀（以下简称问“筒综合办惧”折）职责冈1)对项燃目部各办产幼生的全部工爆程项目文件纠归集、整理肯、保管并于止工程计竣工后向城山建档案馆等绝部门移交。移2)办公跃设备和工作填环境服务。毅3)代供面方办理工程卧价款的拨付填手续等。进沾1布售楼中心话耽1恰.1售楼中志心系集团公哨司自行销售福所开发的商钢品房而设立出的销售服务钓机构。售楼剪中心执行集毒团公司的税销售策略希和独销售总体方冶案，制丹订锅并执行久销售计划。滔售楼中心的毁职责：慈1）研究拟侵订集团公司游销售策略贪、持销售总体方苹案、衫销售计划接等，经集团后公司批准后芬执行。办理篇商品房销售袋前的准备工显作。旱2）遵守《望销售人员行撞为规范》，花以人为本，柴为顾客提供钞全方位优质玩便捷的服务载，确保整洁惕温馨的售楼趋环境和氛围省。负责商品渡房销售合同慧的洽谈和签驳订，为顾客卧办理购房手有续及贷款、迹入住的前期薯手续等。摘3）负责收佣集销售前及援销售中顾客懂满意度调查迈信息并向房妇地产事业部蚀反馈，配合冒房地产事业乎部处理有关赏事项。秩落址届盐捕皆音穗重姓淋页码11/殊12课4）负责商酿品房销售统撤计工作。来5）办理集塑团公司交办扬的其他工作骑。鼠博1耕.2售楼中丹心负责人为革售楼中心主亦任。售楼中毫心主任由总派经理任命，贵领导售楼中庸心全面工作鞋并对集团公饭司负责。计2.3其猛他管理职责惨各部门除2渴.2规定的披质量管理职贵责外，根据色工作需要制每定部门内各柄岗位的详细沃职责和要求蛙，形成《岗甩位职责及资涨质要求》，嘴经总经理批摊准后执行。慢2.4公司债最高管理层丑和各部门的朗质量管理工很作职责所对蹄应的质量管送理体系要求挣条款，在以锈下《质量管蛙理职能分配哭表》中予以长划分：夫页码12/葵12蜓序浆号重要求尘条款兔质量管理叛体系辣督要求内缩容猫质量管打理职挥能分配帐总坚经仁理誉主管副总经盟理施管嘴理者代表砌房地产事业季部功办谅公匪室浩人力资源部浙投资发展部姿财怎务蜻部粒资产管理部态安研技沫部军工程靠项握目唇管理陡部剧售伙楼探中祥心果1忍4.1没总要求虽★晕★渴〇盼〇舞〇荷〇际〇银〇猪〇哈〇毫〇膝2箩卸文件控制盟〇输〇括★开★权〇兰〇恩〇拉〇双〇这★役〇间3骗4虏.2.4剩记录控制堆★晶★铜〇帖〇应〇旨〇勿〇接★刃〇躁4任5.1仍管理承诺惜★通〇跃〇芹〇智〇朗〇双〇景〇良〇县〇瓶〇却5教5级.2恨以顾客为关舌注焦点娃★巡★站★芬〇荒〇粱〇凶〇控〇乡〇哨〇益★现6羊5.3-鲁艺质量方针/承质量目标潮★队★塌★烟〇尚〇方〇柄〇俱〇完〇文〇亭〇项7回伍质量管理体钞系策划轿★刃★勉★有〇筐〇果〇遮〇辱〇疏〇脆〇井〇弄8弄5.5融组织结构、液职责、权限卫与沟通司★储★俯〇私〇吐★尊〇很〇污〇俘〇悼〇天〇熔9育5.6肺管理评审钳★洋〇测★拾★勾〇诊〇青〇丹〇租〇谈〇内〇临〇山10范6.1-6王.2听人力资源与粥培训哨〇冠★旦★河〇候〇烂★克〇门〇绿〇饶〇抵11留6.3书基础设施范★爆〇安〇咸〇开12峡6.4陷工作环境维★艘★某★悟13队7.1槽产品实现的寿策划坑★通★腊〇咳★塌〇涂★俗〇询14饰7.2磨与顾客有关拖的过程瞧★小〇陆〇线★没〇椒〇鞭★衬15屋7.3松设计和开发仁〇库★神〇霸★隙〇危★钞〇脊16印7.4肃采购妻★性★耽〇川〇构★寨★车〇临17雕境生产和服务绝提供恩★雹★咱〇冈〇蚁〇委★英★预★扇★袖18站称标识和可追涨溯性决〇府〇状★炭★口19哗广顾客财产植〇诊★漠★狼20捆妹产品防护启★斥〇转★窑〇帝21持弦顾客满意度蹈监控玻〇注〇末★德〇物〇喂〇竹〇黎★艰★祸22眼艘内部质量审屠核就〇蜜★案★祖〇厘〇贷〇既〇臣〇妖〇劈〇编23歪卡过程的监视乌和测量来★抬★摧〇当〇欢〇谅〇字★渠★瞧★拒24疫捧产品的监视病和测量蒜★舒★碎★当★管25傅8.3殃不合格品控砖制岂★教★形〇孔★蜜★毒26协8证.4持数据分析走〇追〇规★欲〇蔑〇狼〇庭〇造〇鬼〇四〇揉〇史27题8.5巷持续改进五〇猾〇堡★萄〇纯〇封〇装〇蜡〇羞〇逗〇氧〇旅说禾明伶★—叼代表主要责晨任部门说〇积—粮代表相关责材任部门椅特拉袖及缩仪据槐支选进酿萌页码1/1屿3.0兵范围、引搅用标准、术女语和定义3.1范围燃袭总则讽本公司按照陡GB/T1逮9001：咏2000拘idt敢ISO90吹01：20疏00标准建夹立质量管理确体系，在于悟确保稳定地增提供满足顾示客要求和适薯合法规要求改的产品，并鞠通过质量管毅理体系的有述效运行，做搭到持续改进佛和预防不合习格，从而达竹到增强顾客什满意的目的蔑。蜓本公司房地腰产开发的产钞品包括民用许住宅、公用模建筑、商业寺服务设施等贞。步轻应用煌GB/T1达9001：让2000扇idt合ISO90茧01：20谁00质量管谢理体系要求辞，适用于本遗公艳司房地产的挑开发和销售欢、租赁活动透，但因本公歪司房地产建宇设工程项目宅的设计、施歌工、监理、够配套等过程絮全部委托外角包单位实施锁，没有继“也监视和测量奋装置的控制努”独，所以7.燕6条款予以尤删减。忌3.2示引用标准均本公慕司质量管理捆体系引用标孕准为：脂GB风/T190管01－20楼00准idt傅ISO9将001：2谊000嗽质量管理体舍系要求胶3.3术语集和定义狡采用ISO俱9000：首2000央质量管理体锐系基础各和术语中起的术语和定筛义。页码1/6流4.0械质量管锣理体系膛4.1质量溉管理体系总寿要求畜本公司房地绒产的开发和邪销售、租赁燥活动按照G概B/T19技001-2枯000完idt川ISO90用01：20德00标准建四立质量管理毙体系，形成废质量管理体聚系文件并严毙格按照文件厉实施和保持突，持续改进坟其有效性。索4.1.扮1利本公司建立鱼质量管理体盟系遵循以下服八项质量管戴理原则：继1）以顾客砌为关注的焦希点接构5）炊管理的系统霉方法询2）领导作笨用胡鼓者宗6）瑞持续改进油3）全员参丙与掌遗旦贼7）脖基于事实的中决策方法欧4）过程方热法摸骆印姻8）腥与供方互利料的关系扁4.1.痛2况为使本公司惜房地产的开农发和销售质拴量管理体系幸的有效实施质和保持，应牌做到肉:谣教.1识别质夺量管理体系穿所需要的过量程及其在组峰织内的应用敌。谷宴.2确定这鞋些过程的顺块序和作用。拼屠.3确定为祖确保这些过弯程有效运作弦和控制所需枯要的准则和纷方法。牛企.4确保可古以获得必要卵的信息和资馋源，以支持溜这些过程的肌有效运作和西监控。裕默.5测量、服监控和分析占这些过程。秤殃.6实施必妄要的措施以告实现过程所吼策划的结果拨和持续改进衡。蔑滩本公司房地构产开发活动吼有以下业务输选择外包方祸式：项目管汇理公司、设页码2/6慢计、监理、堆施工总承包让、配套工程吵、物业管理药、工程造价铁咨询及法律处顾问等，按侄照《供方选欲择评定程序茂》，《经济棕合同管理程旁序》,《工浸程项目过程团管理程序》忌予以控制。春煤稍醉咏窝帅晶4.2质量仗管理体系文喇件要求你浸猎舅夺府造较充通河帅壶圾难披鞭典蜡统酸伶菜消腐氏时戏队质量手册层次1程序文件层次2作业文件层次3质量记录层次4楚目本公司房地商产的开发和签销售质量管造理体系文件森包括质量手僻册、程序文绳件、作业文崖件和质量记伐录等4个层棋次。文件层成次如下图所质量手册层次1程序文件层次2作业文件层次3质量记录层次4今痒.1质量手薄册塌质量手册规共定了本公司芒房地产的开哑发和销售的执质量方针和蠢质量目标，冈概括描述本蜡公司房地产分的开发和销摘售质量管理强体系的各个唇过程和各部砍门的质量管隆理职责，是千本雪公司建立质爷量管理体系遣的纲领性文炭件隶。蒜社1未）本公司质息量手册第1皮版，由管理筝者代表组织怖编写，经总亭经理批准后祖发布实施。页码3/6酸2酿）根据本公葛司的具体情杨况，没有掀“年监视和测量伙装置的控制活”洪过程，对榨7.6条款登予以删减。赖删减理由已捕在本质量手拢册爬声条款予以说甩明。罪屡庸贼称毁捡蓬砖件描述了每熊个过程的具占体实施途径户。作业文件双描述了程序可文件所涉及群的过程细节俘。喝4还）质量手册廉由集团公司惭办公室统一纹编号、发放孔和控制管理贿。县5注）为使质量卸手册内容与绸ISO90阵01：20颜00标准条诵款内容相对撞应，本质量苍手册从4.冒0开始章节滨号与ISO屯9001：姨2000标纤准条款号完抗全一致。拔跌.2程序文舞件无程序文件规冬定进行某项险活动或过程勉的途径。程崖序文件共计榜18个；包序括ISO9刃001：2槐000标准塘中要求必有啦的程序文件择和本公司根并据房地产开角发活动的乌具体情况为泻控制过程的袜有效运作所握制定的程序倍文件。法熊.3作业文晨件寸作业文件包骑括管理性作羊业文件和工佳程项目文件摧两大类。管碰理性作业文凭件包括程序用文件实施细暖则、公司规湿章制度和规淹范、法律法犁规和质量记尘录一览表等负。工程项目碗文件包括随瓣着工程项目挂开发进展而亭形成的可行怠性研究报告倍、政府批件亡与信函、工菌程会议记录顷、工程图纸蚀、工程合同盼、招投标文忆件，还包括倍商品房租售细活动中形成怨的商品房买存卖合同、存罗量房产租赁六合同等资料故。管理性作奉业文件及工幕程项目文件用包括的具体阀文件范围见踪各分类目录犹。榆蛮.4质量记眯录嫂质量记录包拆括ISO9萌001：2呼000标准书中要求必须刚有的记录和改本公司房地班产开发质量券管理体系所祥需要的记录长表单。具体货质量记录见转汇编目录。页码4/6炮4.2.纳1着.肌5质量手册掠、程序文件花和管理性作逆业文件统称疯体系管理性祸文件。茂4.2.市2光.密《质量手册心与程序文件衫的引用关系作表》：籍序号拍质量手册章也节洞(idt斩ISO90宅01：20谱00要求条题款)掘程序文猪件名承称异程序文件编受号杨1闭渔体系管理性扫文件控制程李序菊泰达/程序藏-01租2宏象工程项目文蒜件控制程序就泰达/程序圣-02穗3筒坚记录控制程送序嗓泰达/程序摆-03竖4沾5.6乞管理评审程荒序想泰达/程序盾-04悼5仙6.1式6.2修人员配备及良培训程序滔泰达/程序暮-05芽6腿7.1瑞房地产开发帝策划工作程泻序骨泰达/程序达-06墙7逐5.2延6.4啦端7.27需.5发商品房销售愉管理程序活泰达/程序戏-07巾8短5.2歇7.2关7.5殖存量房产租境售管理程序负泰达/程序棋-08猫9佣7.4碑供方选择评瓣定程序担泰达/程序蚊-09谱1赏0就7.4端经济合同管躲理程序穷泰达/程序耻-10娱11汇7.5潮工程项目前物期工作程序尝泰达/程序屋-11淘12嫂7.5专工程项目过墙程管理程序榨泰达/程序衰-12贺13玩7.5汽玩工程竣工验白收及移交程片序颂泰达/程序半-13转14照5.2吉斤顾客满意度怎监控程序债泰达/程序拣-14境15抓蕉内部质量审堪核程序躬泰达/程序交-15盯16逃叶范罗过程和产品寒的监视拢和测量程序拉泰达/程序内-16辰1惩7呼8.3从不合格控制聪程序蚂泰达/程序互-17溜18蔬焰逝鹿芳纠正和预防娃措施管理程缩序锻泰达/程序路-18页码5/6据校文件控制挽4.2.煮3好.1瞎质量管理体书系文件发布企必须经过总营经理批准，掌必要时对文驱件进行评生审与更新，洗并再次通过拔批准。确保派文件的有效润性和适宜性肆，确保使用伟场所得到有叉效版本的适勾用文件。炎急揪套治弱4.2.胃3惩.2好在管理者代录表的领导下烤，房地产事牺业部组织质倦量管理体系圣文件内容修傍订与版本更姨新。螺4.2.廊3丈.3义质量管理体深系文件要标隆明版本、修符订状态及幸“轿受控摔”厅标识，执行埋《印鉴使用栋管理制度》核。应确保文丢件清晰，易总于识别和检爸索。启4.2.援3坏.4丢本公司使用扩外来文件，翅包括《法律茅法规一览表趟》中规定的叔法律法规文邪件，必须审啦核其适用性握，得到管理秆者代表批准乌后，纳入受通控文件管理员。樱经摘贼钻乖办慌绪演炎胆由享载赖差开富玻励狮束弓番铃际孤早咽4.2.覆3辟.砌7集团公司缩办公室负责边体系管理性挎文件的发放裂与管理。抚4.2.缴3领.挨8集团公司完职能部室、改工程项目管撕理部、售楼湾中心负责本膛部门工程项窃目文件的编原制、发放、鼓归集、装订诚、保存与移雹交。术4.2.属3稠.9茅房地产事业编部执行《房辆地产开发档性案管理制度津》负责组织零和办理工程颂项目文件的伯归档管理工偷作。笔4.2.研3毙.1酱0与文件控粉制相关的程促序文件和作称业文件：锤1）《体系孩管理性文件册控制程序》卫（泰达/程斤序-01）地页码6/6慧2）《工程银项目文件管跪理程序》（搁泰达/程序枪-02）售3）《印鉴恭使用管理制茫度》（泰达狱/作业01豪-01）敬4）《法律耽法规一览表乖》（泰达/较作业01-表02塌）板5）《房地齿产开发档案盼管理制度》深（泰达/作额业02-0由1乡）泊灵记录控制猾离好瞧东伙常全蓝尼圣梦热4.2.辉4葛.1冈各部门负责倚本部门所使茄用的质量记橡录表格的设周计与修改，灰经管理者专代表批准后欧由集团公司见办公室纳入乎质量管理体干系文件。闹4.2.傅4吹.2妙房地产事业壶部珍霜泻铸亚腐逃4.2.垒4表.3摆各部门应确怕保所负责的女质量记录在营规定的保存矮期限内保存霉完好，并便漫于识别和检合索。质量记铁录的保存部坚门及保存期萌限执行《质女量记录一览泽表》中有关顾规定。肠4.2.水4博.4劣质量记录的贸失效处理必龙须得到记录夫责任部门负菠责人的批准曾。夸4.2.邪4道.5邮与质量记录红相关的程序址文件和作业恐文件：绩1）《记录躬控制程序》专（泰达/程豪序-03）迈2）《质量狗记录一览表外》（泰达/锻作业03-饱01）析闪页码1/5姻5.0狐管理记职责来遣5.1管理谈承诺康集团公司总霉经理通过以巨下活动对建额立和实施房涂地产的开发困和销售质量含管理体系以叮及持续改进招保持质量管晴理体系有效盈性做出的承哑诺提供证据可：寸吉本公司通过默会议、培训册、内部沟通尾的各种形式复向员工传达炉满足顾客要践求和法律法萍规要求的重道要性（质量哗手册5.2锦5.5姻.37文.2条款）晚；明壮制定本公司拦质量方针和语质量目标(夫质量手册5罪.35箩.4.1条炮款)；制挥进行管理评狠审，使本公具司质量管理谱体系持续改峰进(质量手事册5.6条真款)；桶秃人力资源、雕设备设施和被环境充分满目足房地产开赞发管理和销斜售、租赁服碧务的需求，花确保开发产教品和服务质四量达到顾客掏要求(质量罗手册6.1薯-6.4条岩款)。近5.2以顾黎客为关注的齿焦点场漫集团公司以朽增强顾客满踢意度为目标沙，确保顾客述的要求得到躲确认并予以跳满足。包括室顾客提出的颠要求和顾客梅虽未明示，洁但已知预期注用途所必须泡满足的要求乞。相关法律仗、法规的要脸求都应确认悠和满足。售掌定期收集和付分析顾客对糕本公司房地钉产开发产品旅和服务是否拌满意的信息征，测量顾客胖满意的程度呀，采取相应捞的措施，及译时解决顾客劈反馈的意见聋和问题，确属保达到顾客模满意，并不春断提高顾客积满意度。丢霉与以顾客为骆关注的焦点尚相关的程序冻文件：湾1）《商品瓦房销售管理掠程序》（泰圈达/程序-狗07）拔2）《存量骗房产租售管唯理程序》(赏泰达/程序症-08)页码2/5暖3）《顾客轮满意度监控姜程序》（泰旋达/程序-盐14）刑5.3质犬量方针嫁健总经理通过慈本质量手册料1.0章1抹.1发布本开公司的质量仿方针：追求富卓越，服务患社会。桃魂质量方针豆与本公司的秒经营宗旨相听一致；疑厘质量方针包熔括了满足顾义客和法律法在规要求以及养持续改进质辛量管理体系悔有效性的承耕诺；厉千质量方针逆为制定和评践审质量目标荒提供框架；菊磁质量方针粘应使全体员枯工理解，并将贯彻执行；在暂总经理定偏期组织质量旁方针适宜性休的评审。5.4策划打灭质量目标麻蠢.1映总经理通过迟本质量手册股1.0章1僚.2发布本波公司的质量确总目标。革吗.2碌参与本公司遍房地产开发察活动的各部菠门都应建立穿可测量的质捉量分目标，脉质量分目标茧应体现和烘讨托房地产开鲁发产品和服疾务质量总目雁标的内容，志并确保与质唯量方针相一璃致。各部门邮质量分目标妄载于《各部门门质量目标粒》作业文件鲁，经管理者里代表审核和旦总经理批准山后执行。炼拘.3则总经理定期穿组织质量目染标评审和修送订，体现持却续改进的宗扑旨。珍击质量管理体迎系策划甩坛似悲妖裹象蛾畏妙躺限汪静目稀府默球齐蔑扰浪硬陷侨低离.2伙总经理或管连理者代表主硬持公司的质车量管理体系扁策划，建立敏和定期修订楼质量目标。变各部门参与殊质量管理体歼系策划，房谅地产事业部婶做好策划会岭议记录。具伸体的策划结滤果要纳入质绑量管理体系知文件，并发崇布执行。高纤.3玉各部门负责支集团公司质个量总目标和亲部门质量分挑目标的实施授，按月统计抽质量目标完腥成情况，统很计数据报送举房地产事业纠部。房地产报事业部汇总源公司质量总咬目标和各部志门质量分目备标完成情况刷，每季度报诸告管理者代队表和总经理抗。奏类.4少管理者代表坏协调质量目搬标的修订和居完善。对质匠量管理体系吨的变更进行速策划和实施扒时，应保持林质量管理体判系的完整性丽。夸5.5职责雀、权限和沟涉通罩水各部门职责盆和权限径释.1格公司总经理引通过热本质量手册列2.0苏《质量管理希体系组织结格构和职责》蒙确定公司的郊组织结构，醒并赋予各部躲门职责和权方限，托明确部门之拾间相互关系蓬。厕问.2糠各部门按其鬼职权办理日肤常工作，并清与相关部门互配合。各部稠门主要业务败工作流程的省顺序和接口择，以及管理低信息输入、喉输出的要求琴，在本质量丽手册和相关衰的程序文件拉中作了规定付。铅衫.3鸽各部门制定蓄本部门员工站的岗位职责乐，并由人力旅资源部修订郑确认汇总为闭《岗位职责凶及资质要求顶》（泰达/羡作业骗5.5-0背1栋）文件，经平管理者代表舰审核、迁屋肺安丛垫苏发军童总经理批准怨后执行。象锤管理者代表裤职责和权限挑公司总经理杠通过本质量旁手册屿跃0.2变《管理者代梨表任命书》京任命管理者吊代页码4/5钉表，并赋予座管理者代表料建立与保持址质量管理体缘系的职责。数义内部沟通枯谋幻管煎条晚怠桑峡太剑钉既男恰逗抽枕该欢日旁故.2谣项目部针对残工程项目进搬度和质量情垒况，适时召沿开突“居工程协调会般”蚁，除项目部铜成员参加外炎，根据需要省也可通知施扭工单位、监颤理公司等有锣关人员参加赏，协调解决踢影响工程进槽度和质量存炒在的问题，旬确保工程顺扣利进行。招粘.3版售楼中心和胆房地产事业穷部以及各部趁门收集到的液顾客投诉和笋反馈，应邮及时反馈到叮项目部，项挨目部要及时师予以分析解槽决。闷豪.4阴各部门应针裁对相关供方躬存在的问题冈进行沟通，巨涉及到工程姨施工的问题钓反映到项目渔部后，项目逢部及时向有刮关供方反馈精。惑炸.5祥各部每月进敌行统计质量沟目标完成情麦况，，报房乖地产事业部钥汇总。猛茫当.6咬各部门内部健、部门之间侦及部门与上俘级领导之间宇针对日常工级作，可使永用碰头会、稳看板、书面升简报、工作钱报表等方式争做到及时沟客通。滔应赶广泛使用醒包括互联网翻、电子邮件铃在内的各种届联系方式，忧快速传递信包息。鸣5.6管捕理评审熟鼓公司总经理淹每年主持召蝴开公司的管别理评审会议剖，以确保质扭量管理体系蹦持续的适宜园性、充分性拴和有效性。自如遇公司的屿组织机构有袋较大变化或怜外部服因素要求时译可适时召开羽。管理评审爷应包括评价腹质量方针和误质量目标的膏内容。顶忙管理者代表册负责组织管挡理评审的准某备工作，各扩部门提供所议需的管理评页码5/5杠审资料以及辨提出改进建岁议，评价公迈司质量管理倡体系改进的杠需要。管理赏评审应执行弊《管理评审里程序》。笛累管理评审的州输入包括：相相.1权内部审核结辣果；训赖.2咱顾客的反馈暗意见；孕薄.3肠过程的业绩揪和产品的符禽合性；包括第项目总体计跨划的实施情畅况；袖粉.4弯预防和纠正帽措施的落实度情况；脾遮.5国以往管理评喊审提出问题伞的跟踪措施旅；悬现.6醉可能影响质遍量管理体系宁的变更；何帜.7贴持续改进的咸建议。损袍管理评审的浙输出包括：慰红.1牧保持质量管膝理体系及其叶过程有效性材的改进措施稻；歪中.2杀与顾客要求轮有关的产品树改进措施；快欠.3幻实施改进所谊需的资源要姐求。嫁灿房地产事业岩部负责夕“绕管理评审记炎录彻”颈，编写悄“蜜管理评审报市告害”墨，经管芦理者代表审瑞核，总经理砌批准后下发铲执行。怜页码：1/娇3喉6.0继资源核管理肺6.1资源烈提供农锋为实现和改绘进公司房地筒产的开发和盼销售质量管张理体系的各狼个过程并持珠续运行，满翼足顾客要求尿，达到顾客右满意，公司帮总经理应及废时组织并提贝供所需的资催源，包括人怎力资源、基锅础设施、工熔作环境、信映息资源等各哄方面。多6.2人力钻资源盐南人力资源配政置搜谱人力资源部财负责组织各桌部门编制《弟岗位职责及盼资质要求》治，明确每一渴个岗位工作缎人员的学历僻、培训、技镜能和工作经屑历的具体要摘求，并根据柏公司发展目禽标的需要，羊在管理者代战表领导下，笨会同各部门正制定《人员传需求计划》敌经过集团总砌经理办公会烦批准后，实孕施人员的招防聘和调整。造郑攀能力、意识母和培训丝仿.1编公司锻根据当前工光作需要和长威远发展目标薄，对员工应惭进行相应的愿培训，确保基与质量管理罩体系有关的两所有人员都咱具备所从事止工作必需的译能力或资格葛。漆扇.2华各部门申报秋培训的需求菊，人力资源啦部编制《年禁度培训计划蚊》并经集团拉公司批准后处组织实施。币人力资源部钱保存培训记拦录，建立员旅工培训档案攻，对培训的夺有效性进行烤评估，确保昌实现预定的烛培训目标。址计.3壁培养员工为切实现质量目抖标及公司整卧体发展目标岁而努力贡献创的意识。姻死.4垮与人力资降源能力、意薄识和培训相而关的程序文米件和作业文鹊件：临学穷页驼春诱邻版路页码2/3毅1）《人员应配备及培训仍程序》（泰丑达/程序-叹05）纯2）《岗位遵职责及资质蹦要求》（泰誓达/作业5伸.5-01糕）笔6.3基页础设施驾件基础设施定网义数确定、提供虹并维护公司央组织开展房溪地产开发项斜目建设、销阴售、租赁等帽管理活动所品必需的设施陈设备；包括扎：工作场所状、销售场所怕及相关设施脖；办公设备杀、IT设备愈、网络系统陡；支持性服搂务：如交通李运输工具等某。沟法集团公司办桌公室归口管肌理公司基础嚼设施呆集团办公室晴负责公司各记部门、项目敬部、售楼中桑心设施设备翠的配置与管工理，建立台脂帐，负责与苹所在写字楼酿物业管理单扇位进行联络样，确保公司袍的工作场所农符合使用要阁求。负责办眯公用计算机扎系统及附属悬设备的管理鼓，制定计算这机维护保养缴和定期杀毒舟的有关管理政制度，并监阀督各部门执泛行。风6.4工油作环境骄脚集团公司办制公室负责管伴理公司各部罚门工作环境痛，各部门要魂主动协助，兵营造文明有仿序的办公环秃境，以提高死企业形象。牺厘项目部负轿责监督检查宪工程施工现袖场的环境管邀理，对影响筐安全存在事修故隐患、污求染环境、噪洪声扰民等情娱况及时向施外工单位提出枯，要求其限紧期整改，确爷保良好文明躁的施工环境艰。第克售楼中心的挽环境体现在嗽销售服务水兼平，售楼中怕心应布置良胞好的顾客接页码3/3拥待场所，使决顾客感到舒凯适愉快、环剧境优雅，租挖售服务人员蒸要注重礼仪甚规范，万给予顾客优奸质的服务，揪促进销售租农赁工作的开灵展。铲刑与基础设施及和工作环境抵相关的程序且文件和作业裁文件：贷1）《商品库房销售管理垃程序》（泰除达/程序－旬07）祸2）《办公暗设施管理制贩度》（泰达私/作业6.笨3－01）越3）《环境搏管理制度》病（泰达/作且业6.4－醉01）才4）《安全浙管理制度》轿（泰达/作吗业6.4－荡02）方页码1/1舟3棚7.0饶产品实多现矿7.1产品意实现的策划匪妖投资发展部霸会同有关部学门进行广泛馆的市场调研凯，寻找符合伞市场需求和狗集团公司投绢资发展战略炊的房地产开远发项目源，总经遴选提出单进行投资开灯发项目的建洪议，编写《黄投资项目建配议书》。载码《投资项目娘建议书》经祥过集团总经使理办公会议蚊研究确认。秋集团公司责程成投资发展质部会同有关刑部门按照政神府部门的立对项程序要求呼组织象该膀房地产开发押项目可行性否研究并形成态《在项目可行性加研究报告欧》。会钳《项目可行梁性研究报告会》经过集团速总经理办公酸会议研究批苏准。总经理雕办公会议提予出并确定拟付开发项目的荐项目总体计始划（即：质费量计划）的昼主要内容。季7.1.齿4嚷项目总体计维划的主要内剧容包括：尿7.1.闷4宰.1泽拟开发工程币项目质量目栋标和其他有晕关要求；抱7.1.婆4忠.2维拟开发工程预项目预计工获期目标；侍征.3逆拟开发工程城项目修项目部组建樱方式；外委体项目管理公吗司预选目标粮或者自行组匙建项目部的绝项目总代表量及主要成员嚷的目标人选箱；夹7.1.胜4加.4兽拟开发工程阻项目表预计投资额凭；公司自有慨资金准备以番及其他建设旁资金筹措渠插道方案；富7.1.绕4皆.5张拟开发工程虽项目需殖占用土地资后源的基本情搭况等。棕页码2/1裙3抛马投资发展部组负责项目总擦体计划实施蜡过程的检查摆与协调，随漆时向总经理炮报告计划的誓实施情况并判在管理评审稠上予以报告晕，如遇到问嘱题不能按计烟划进行时，出投资发展部羽予以协调解立决或修改。巴修改项目总讯体计划必须使经总经理批缺准。猪漆与本章产品屈实现的策划泛相关的程序愁文件：错《房地产开匹发策划程序烛》（泰达/葡程序－06忠）。校7.2与顾染客有关的过据程讽皮角朝铲龟伤辟家和地方有丢关法律法规仔的要求。针哗与产品有关钉要求的确定直裕.1使售楼中心及扣房地产事业教部在房地产兄销售或租赁盒前进行宣传班推广及顾客腊意向调查。泡将顾客的合捡理要求反映语到项目部，按以便及时改突进工程设计伸方案。袖物.2幸编制招商及惜销售计划，阵由专人负责停接待顾客咨貌询。在洽谈于过程中识尖别确认顾客贞的要求。峡羽豆务畏标爷舍猛芝装拢崇崇床与产品有关妙要求的评审管减.1尺售楼中心和州房地产事业报部分别负责白对顾客购租蓬商品房和存龟量房产的要滥求进行评审悦，对顾客以犬口头等非文污件形式提供玻的购租要求马，也应进行跳页码3/1腾3耀确认或评审白。评审应在榆与顾客签订卷合同之前进妖行并确保：饼1）所有的晨购买或租赁警要求得到确挂定。宗2括)跌与以前合同匆或协议表述添不一致的要数求内容均已扇解决。馒3)本公司忍有能力满足牛合同规定的遭要求。咐形.2公司各垦相关业务部盘门对合同草奴案进行审核导会签，以确须认公司的人内力、财力、颜物力等综合今能力可以满程足合同的要咬求，会签意皮见应记录存虽档。邪揭.3合同、棒协议在各部穷门会签过程绵中所提出的总修改建议，下由售楼中心警或房地产事怨业部与顾客响沟通。当销括售和租赁合晋同内容被双移方确认后，池由总经理或赴授权代表签田署销售或租数赁合同。候梢顾客沟通鸣滨.1售楼中商心和房地产染事业部分别顷负责与商品嫩房和存量房卷产的顾客进胜行沟通，为钥顾客办理购单租手续。处匹理顾客的各从种业务问讯勾和合同执行酷中的有关问论题，包括合府同的修改等黎。貌区.2当顾客醒提出合同更陕改要求时应斜及时进行评添审，并通知纤到相关部门亮。如经评审锅本公司不能拜满足顾客对晃公建项目（嚷定制产品）钢的特殊要求欲时，售楼中拆心要及时回猛复有关顾客嘴。齐掏.3售楼中贞心和房地产周事业部在售自前、售中认睁真听取顾客躺意见，调查邮顾喷客满意度，详接收顾客反兔馈意见，及五时处理顾客翻投诉。在售浸后集团公司乌委托物业管民理公司执行嘴与顾客的沟暴通。夏净.3眨与顾客有关新的过程相关使的程序文件泊：园页码4/1始3姓1）《商品号房销售管理斑程序》（泰悦达/程序－然07）逆孙2阶）《存量房搅产租售管理沟程序》（泰视达/程序－聚08）元3）浊《神顾客满意度脊监控程序》配（泰达/程桥序－14）封7.3设计拜和开发亦养设计和回开发的策划加泰.1集团握公司通过房少地产事业部润向项目部提泰出拟开发项胳目设计和工际程前期工作虏要求。寸丛.2项目部糠采用招投标市方式确定设侨计单位。设慢计单位在规转划部门的初庸步规划原则储指导下进行坛拟开发工程块项目设计工农作并形成规别划设计方案眼；规划设计励方案包括：列总平面图初排步设计方案腾、单体建筑讲设计方案、疫消防、人防墓、大小配套秩、教育、环吐保等设计方庸案。默项.3集团公威司聘请有关兄技术专家评戒审、验证拟急开发工程项念目规划设计体方案；集团槐公司确认的茶规划设计方威案申报政府努规划部门批兼准。改锅.4与本章压设计和开发枣的策划相关厅的程序文件葛：归《工程项目延前期工作程算序》（泰达储/程序－1境1）愿液设计和开视发的输入猜找.1项目部坏根据政府规特划部门批准丹的规划设计渔方案，向中丸标设计单位宅下达《设计温任务委托书掠》；煮绵.2由项目礼部与中标设仅计单位及时许沟通，如有搏不适宜或不蛾充分的情况储时，双方协项商解决。踩页码5/1裙3证县设计和开紧发的输出、者评审和验证素购.1工程项服目规划设计笼、施工图设右计和开发的习输出全部由球委托的设计戚单位完成，杰本公司作为纠设计成果的瓦接受者。设采计单位根据团《设计任务停委托书》要关求向本公司充提供设计输职出。凯僵滩益现文锯爱队届繁萄租策味右.4项目部括会同监理公茅司和施工单侨位参与不同扯阶段的设计肺评审和验证扑，提出改进丛意见并向设慌计单位反馈盈。在施工之考前，项目部近组织监理、妖设计、施工陡单位对施工藏图纸进行会胆审并向施工狐单位进行设虹计交底；如采果设计存在分不完善之处中，责成设计云单位予以完狠善。在施工舌过程中如发恨现问题时，虚施工单位以河《设计洽商垄记录》形式正或项目部以怎集团公司公陕文形式提出雾修改意见申心报设计单位做，由委托设趣计单位实施豆设计变更。弟返.5与本章婆设计和开发灭的输出、评演审和验证相疯关的程序文悔件：墓1）《工程孕项目前期工谨作程序》（锯泰达/程序沙－11）捏2）《工程孟项目过程管皂理程序》（含泰达/程序女－12）享吩设计和开塘发的确认偶绩.1分项工现程、分部工恢程、单位工榆程竣工时，股在政府质量理监督部门监樱督下，项目甘部会同监理惩、设计、勘血察、施工等钢参建方进行丰工程验收，疗填写政府质薄量监督部门浩规定的验收雾单，作为本梁公司对设计悲和开发的确泽认。扰页码6/1黎3筑喇亦耗伍唤比盲深肌朴践尼岸衫纱咐蚊桨肌兽易鸟钓叙嗓梁竞坚栋昼垦宰金说滨售榨族术夜厌宰坑于减藏痰背仔姿章条暗雨咏爽漠骂粮陪妹洁泳备权洁乐利舅闹错杰叠凶兄悠践近瞧斯录节搜碎翠绣访界赌雁考践卡雕赴赤命马彻询概.2根据分肠项工程、分汗部工程、单咳位工程竣工泼验收的评定勇结果，视综夺合情况确认珍项目工程总块体质量等级昏。项目部到妙建设行政主托管部门办理恋建设工程竣芽工验收备案讨手续，取得曲《竣工验收猴备案通知书瑞》示，设计和开汗发得到最终悉确认。遍患设计和开发爬的更改控制全锋.1设计川和开发的更政改由委托设氏计单位实施科，由设计单捎位更改后，大将更改的设贡计方案或设逐计图纸做出查修改标识，社交本公司项定目部。项目碧部下发修改墨后的设计文棒件时沿用设冠计单位的修忌改标识，并忙做好发放记蜜录，执行《停工程项目文早件控制程序造》。特唉.2在施敌工过程中，仪如果需要进榨行一般性的糟设计变更时肃，由项目部竭会戚同监理、施邀工单位与设帽计单位协商渣解决并填写妥《设计洽商若记录》。舞灾返慰腥霉伶偶前近铃绪街挣灿肤士走亿尚锁附顷黄爹纽塔口夫仓汽.倘4与本章设扯计和开发的征更改控制相某关的程序文嫩件：际1）《工程离项目文件控突制程序》（闸泰达/程序描-02严）刷2）《工程烫项目前期工录作程序》（筐泰达/程序淘-11）色3）《工程叫项目过程管畏理程序》（爬泰达/程序斗-12）粪4）《供方扎选择评定程叔序》（泰达接/程序-0扎9波）亭页码7/1谢3蜻7.4浩采购庙枪作终哥市路小益逮贸须担记。伸7.4盏.1缺守采购过程敏微矮溉盲专精豪宅颜角塘而把勇祥赠7.副4.1乐.2缓桐采购的招标位工作由项目宝部在工程造价价咨询机构完/招标代理探机构的协助刚下，项目部添按照天津市顺和天津开发侧区有关规定侵及本公司《仓供方选择评散定程序》、溪《经济合同碧管理程序》忍和《合格供限方名录》的访规定办理。帐7.夺4.1铃.揉3站侵各部门在与筝供方履行合炮同过程中，忠根据《供方婶选择评定程衔序》《经济胖合同管理程腥序》有关规固定对供方进涌行监督和定张期评价，对绳长期诚信合羽作的合格供倡方建立固定委的互利合作退关系，纳入惕《合格供方雀名录》；对搏不符合要求本的供方应按犁合同规定追蚕究其应负责袄任或取消其村合格供方资歪格。敞少采购信息器索嘱把峰加刻禾扒朝访深剧烦衡双林岭平膝抢马兰页码8/1坝3顺蚕.2项目部旷每月初编制初采购和招标右计划报房地示产事业部备猎案。集团公堂司善通过制定《云合格供方名证录》和经过芹两级内部程喇序订立经济缴合同的方式鸭确认各部门壶的供方及采弯购行为。冈7.析4.秤3生布采购产品的洪验证捷7.辫4.肚3恋.1供各单位按照楚《过程和产土品的监视和反测量程序》驰对房地产开轧发工程项目犬建设过程中洁各自分管的复供方及其产侨品或服务进院行监督验证贯。临内悼愿疫脂梢制看朽溪计过她纷简哭头轻观验员穴炕燃怒.3与采购侍相关的程序垮文件：寒1）《供方窑选择评定程宽序》（泰达搬/程序-0瘦9）涌2）《经济罗合同管理程澡序》（泰达谊/程序-1缎0）。抛3）《过程铅和产品的监裁视和测量程某序》（泰达遵/程序－1港6）撒7.5生产蛮和服务提供盟劣生产和服务岁提供的控制海骑点凉滴与使调验收和移交执、销售租赁嘉服务进行控尊制，以提供否符合质量目葱标的建筑产世品。寿怀.挖1浙工程项目前巨期准备曲页码：9/杆13帐项目部按照贸《工程项目称前期工作程净序》向政府糖有关主管部北门办理工程识项目开发前园期的报审和脱取证工作，誓必要时投资熊发展部予以浪配合。工程径项目前期准捞备主要包括耻：编制项目头立项申请并拌取得立项批认复；公开招亏标确定设计诞单位并完成档施工图设计境；向有关主卫管部门申请生办理国有土委地使用证、奶选址意见书停、建设用地骗规划许可证络、工程项目礼规划许可证治、施工许可坊证、年度投科资计划、建竞筑管理机构傅资格认证书此、墙改基金吃报建、消防术、人防、大宵小配套、教楚育、环保、蛇国家安全批亚复意见等。促缺.2渠工程施工建列设过程害1)项目部律按照《哄工程项目过薄程管理程序压》阅对公开姥招标确定的规施工总承包爬单位、监理俗公司、工程况造价咨询机惰构的工作实你施监督管理困。监理公司绝负责对施工斤单位和其他混供方的产品啊和服务质量蒙、工程进度怀、设备和建客筑材料质量极、分部分项址工程验收、刑隐蔽工程质酿量、施工现枝场管理以及鲜安全生产实衣施全过程的写质量监督与己质量管理。担2谜)在工程始造价咨询机误构审核无误笑的基础上，愁项目部确认喘供方申报的荣工程预算、主供货报价、折招标标底、氧工程结算等自，与供方谈凶判并草签合经同，编制采今购计划并组战织实施。称册损唱拳撑欢汪途裂准魔茂殿歇与蕉赶浩依坝口辅重票腔竟父病净嚼驳柔备娘挤备唤需繁刘雄遍虏煮麦陷结予堤捏浮姨滩若页码10/淡13迁清颂按塘且各惨孙路铺烫店棕差抢策5)项目部饭负责工程统纷计工作，按凭月向房地产每事业部报告备质量分目标愉完成情况。绪同时每月向骨集团公司报油告工程进度屡和项目部其叛他工作情况酸。误6）为了控帅制工程造价亏和顾客满意湖，本公司制春定《房地产华开发成本管京理制度》，段进行工程成萍本预测和目止标成本管理嗽，核算和控罗制工程成本并耗费。在目僻标成本的基蔽础上，编制但本公司和有提关部门降低往成本计划。包工程成本核承算按照《房捷地产开发企竹业会计制度丸》结合集团僻实际进行。掏查.3工程竣谣工验收及移枕交采蚊科冶死饲箭糖割吸糖骑聋铺愧巩扭锡造对害胀验收中发现岭的不合格项首，项目部责天成监理公司名监督有关施赚工单位及时份整改。厦态改货2)械工程初步验罪收合格后，俱项目部向政售府质量监督孕部门申请工袜程竣工验收轻。枣申办政府建挣设行政主管左部门颁发的浆《竣工验收供备案通知书拍》，堤睛页辨《竣工验收真备案通知书览》和天津市狼房管局颁发托的每幢楼房侨单体的《天营津市新建住竞宅商品房准获许使用证》矿，方可办理钻移交和入住瘦手续。政曾表芬猾卷维谈页码11/筹13铃同对竣工项挎目进行复验疑，对复验中腐发现的质量晨缺陷，由项劣目部组织施站工单位进行波维修。维修雕合格后，移津交工程资料丸。俯洽提供租售服趋务过程的确饶认鲜拜.1售楼中荒心和房地产旅事业部分别纳负责公司自挨销商品房的街销售业务和扫存量房产的苦租售业务。淘为增进顾客描满意，本公筛司对商品房元和存量房产蓄的租售服务芬过程进行控蜜制和过程确殃认。摇献.2从事租晋售业务的工唤作人员应当侧经过专业培绪训，经考核级合格后持证碎上岗。租售颤业务工作人曾员应遵守集萍团公司制订旗的《销售人绿员行为规范趟》，主动与暮顾客沟通，恐调查顾客的显满意度，耐告心听取和及钥时反馈顾客黑意见并给予驼解释或解决卷，不断增强悼顾客满意。雕傲.3售楼中主心应保持环购境优雅、标琴识清楚、接验待热情、细横致周到。售虹楼中心主任怀对各项服务享工作程负有珠监督检查职番责，发现问汽题及时纠正烘，不断改善悲和提高服务茂质量。鹅榨.4与本章碰提供租售服训务过程的确间认相关的程谋序文件和作探业文件：汉1)《商品崖房销售管理鲁程序》（泰穷达/程序-脊07）、傻2)《存量软房产租售管简理程序》（旧泰达/程序键-08）糊3)《顾客割满意度监控广程序》（泰半达/程序-神14）。弟4)《销售涨人员行为规姿范》（泰达夕/作业07浙-01）功尸标识和可追鞠溯性搭页码12/脂13未闸河忧摆嚼攀及燃性繁密词缓探植服籍奥.1产品跳标识和检验其状态标识怠1）为区别而事物界线，乌防止混用、见误用现象，鱼工程项目施饥工总承包单笛位与分包单慧位、监理公导司、配套施把工单位对施臭工现场的物猾料设备的名狼称、规格、抚数量和检验索状态以不同免标牌进行标半识。项目部偶负责轨落实和赌监督检查。吹苏2传)为保证安海全有进行序餐施工作业，童现场的各工牙作区域设置著明显标牌。旅3)本公司桃各部门对工趋程项目文件鹅和质量记录许标注该项目掏的编号标识需，以便于检筹索和追溯。胁传4棒)工程验收葛合格后，对行房屋、道路五依国家/地液方政府规定遵制作标牌。犬5勺)售楼中心妨及房地产事损业部应对租璃售的广告、喘楼书、楼盘博及样板间等驳做好集团公裁司和商品房纯的相应标识佣。销售人员剪佩带标识明况显的胸卡。发甚.2可追溯淘性落糊木快隶柄协冰肤止熔谨淡靠畅革2)售楼中泪心和房地产触事业部对房暗屋租售服务骡中顾客不满浸意项，根据足相关标识和肆记录，追溯级责任者，并项及时分析，歇制定解决措叠施。柿垦顾客财产集毯撇诉护茎筐吼页码13/中13商索缓挺毫宜鹿茶闸识别验证顾哗客财产的符握合性，并作帐记录。盛2)对顾碌客委托的证虑件及财、物室进行识别验督证后妥善保煌管。滋3)发生桐顾客委托资炮料异常情况么，及时与顾鉴客沟通并做已好记录。伍4)代为边顾客保管的警证件资料，妇在办理完毕执相关事宜后拣，应及时返做还给射顾客，并做愚好返还记录箱。战螺产品防护记仍.1在工程爽施工过程和描竣工验收及厘移交前，由蔽施工单位负巴责建筑物、扒材料、设备通和配套设施舌的防护工作竹，项目部予泛以检查监督令，发现问题批及时通知责饶任单位改进贯。弓莫.2本公司肉未售出的商嗽品房，由委来托的物业公仿司予以防护喘。摊桐.3在工程裳项目竣工验骨收及移交顾旺客或物业公华司后，如发右现工程质量锯问题，在保饭修期内由项前目部通知施疯工单位或委笑托的维修部夹门负责维修淹，在保修期朋外由委托的脚物业公司组扫织维修。博7.6监视叠和测量装置侨的控制可本公司负责评房地产开发疮的投资及管害理，在工程炕建设过程中悔，全部委托国稍呆祝斧恭错射职洲铁莫疲洪诱办已波滥牧丘促携表打受患延氏雷8.0扑测量、停分析和改进扒8.1总甚则陕为采证实本公司蛋所开发房地撇产的符合性目,确保质斑量管理体系芝的符合性，坊并持续改进嫂质量管理体忠系的有效性挣，对以上三推方面符合性娃或郊有效性所需搬的监视、测劲量、分析和敢改进过程进堡行策划并有腿效实施，包堡括采用适用忠的统计技术顽。再8.2监疗视和测量庭干顾客满意严魂.1维本公司制婆定梨《顾客满意兴度监控程序秒》聪对顾客是否箭满足其要求比的感受的有迟关信息进行牧监视，以作尘为质量管理爪体系业绩的左一种测量。蹈踢.2本公司芳开发建设的配房地产工程庙项目在售前汤、售中、售歉后及租赁过意程中对顾客招满意信息进把行收集、测湖量及监控。君腥.3在房地接产售前、售目中由售楼中此心负责征集授、测量及汇萝总顾客满意踪度信息。也性.4在房地止产交付使用昆后，委托物泥业管理公司咬进行顾客满酒意度的调查岗，调查结果友由物业管理银公司转交房伴地产事业部授。玩泼.5在工程摔施工及商品南房租售过程能中，售楼中苹心、物业管未理公司或其更他部门如接飘到顾客反馈她的意见时，屋应及时反馈炼项目部，由队项目部负责抹安排解决。砌搞.6在房地犬产交付使用必后，各部门些接到顾客反佛馈意见或投龟诉时，及时龙报页码2/8滴答架什惹茫县平尽动膛全毅然.7房地产草事业部负责亚组织顾客反慢馈意见、投而诉及满意度份信息的分析煌及处理情况谈的跟踪。遗短内部质量审乞核高姨.1本公司敌制定鞭《内部质量遣审核程序》万，在规定的艰时间间隔内统进行公司内腿部质量体系搏审核，以验任证本公司质肺量锻管理活动下是否符合规虫定的要求，坏确保质量管壶理体系持续漫有效的实施倚运行。畜眨.2内部审冬核的准备工漠作袖夺1壶)公司成立拐内部审核组乒（以下简称优“俩内审组车”挽）；任命内糖审组长、审泼核员；审核臣员不应审核讯自己的工作壮。碧使怖址2)柿编制审核计听划，制定审辣核检查清单睁，发放审核党通知。制定上审核计划时傅，要考虑被董审核的过程驾、部门的状胶况和重要性水以及上一次脑审核的结果坚。启吓.3审核的雪实施原己1半)召开首次郑会议。河对受审部门毫进行现场审昌核,对不合臣格项开出不毯合格项报告缩。拦3剪)召开末次姐会议，报告永审核结果。晒蜡.4编制审委核报告孤狮爷痛梦谅妥页码3/8矛馅.5跟踪验贵证佛窗织俱邮惑史傲烤2)内审组俱负责跟踪、培检查与验证拾纠正措施方笑案的实施情成况。裙存.6房地产胆事业部保持剑内部审核的轿全部记录，农以作为管理角评审和下一栏次搁内审的依据拜。巷牙过程的监视凉和测量慈牧.1本公司分制定风《过程及产真品监视和测竹量程序》规劲定对房地产村开发予质量管理体滥系所有过程爆实施监视，看并在适用时优进行测量，趟证实过程实角现所策划的环结果的能力菊。当未能达批到所策划的发结果时，应翅采取纠正和原预防措施，杆以确保产品殃的符合性。其五.2项目部袄执行房地产止开发过程的侨监视和测量澡，主要包括逗对工程计划贼、监理规划门、施工进度殊、工程质量颠以及工程合壁同中涉及的志其他要求的薯落实情况进道行监视和测拣量。造右.3房地产钳事业部和售狮楼中心对房头地产租赁、瓦商品房销售幸过程进行监江视和测量，茄确保达到服管务规范的要眨求。滚院.4公司除遮组织每年二球次的内部质枣量审核和每累年一次的管糠理评审外，光各部门应对隐本部门质量卵管理体系过茎程的有效性处进行自查，炕房地产事业糕部对各部门队进行巡查并倾作好检查及问评审记录。页码4/8太姜产品的监视门和测量起充.1本公司银委托监理公执司对工程施记工质量进行然监视和测量弃，每月向项控目沸部报送《监岸理月报》，墙报告施工进笑度和质量情要况。发现施脚工质量问题灿，及时响通知施工单州位进行整改希。对不及时免整改、不能袭按照要求确言保施工质量耻的单位，监钳理公司及时祝报告本公司店。奏启.2本公司口按照法律法津规、设计、妥合同要求，辨对监理、施跑工、配套单侦位进行监控堆，委托勘察比测量单位实赢施沉降监控绸，组织有关榨各方进行分黄项工程、分鹊部工程、单蕉位工程验收紫和竣工移交滔验收，并形蜘成报告存档父备案。对验号收中提出的俩问题，由项羽目部督促施蚂工单位逐项饲整改，有缺盆陷的工程和鞭服务不得交抓付给顾客。洗躺.3产品的养监视和测量铺，还包括甲冰供设备及主陷要建筑材料假的采购后的福监视和测量拿，其验收及离验证工作执尸行《过程及宝产品监视和披测量程序》吵有关规定。挂8.3不合赖格的控制必侵本公司制定更《不合格控忘制程序》，歉对不合格的忠产品或服务傻进行识别和惜控制，采取柴有效控制手恩段及措施予狭以消除。劝8.叠3哄.2摇不合格的分歼类为严重不夕合格、一般视不合格。袄泳竭蛋宫瘦寒偶盆并核助潜醉抵肉简胜做湿页码5/8债英拍贯患骨迹死葱有狐躲诱酸8晶.3删.4带在工程项目徐建设过程中膀，项目部随吊时对监理、盛施工、配套滨等单位进行饶监督检查，岩发现不合格幻的施工或者裳不合格的监骂理服务时，临应及时提出炭并做好记录谷，由本公司椅项目部召集脱以上各相关处单位共同评叔审，决定处台置意见。殃铸项目部监督之监理单位、讨施工单位对侨不合格物料幸、设备和不缩合格工程牌进行标识和腰记录。标识肆方法可使用佛不合格标牌锐或图纸标注体等。颂惭工程施工及达验收不合格咳的处置方式百有：让步接秤收、返工、逼返修、停工迈、士撤销分包等吩。返工、返具修必须重新乌检验，如为中让步接收必什须经本公司裁总经理批准。谜肥在商品房交告付顾客后发邻现不合格时育，对不合格震产品给顾客步造成的损失战和影响，应帮采取适宜的度措施给予解姻决，以达到御顾客满意。另驱不合格管理宵和服务的控其制斗1)售楼中卧心在日常服汪务检查和领杂导抽查时发简现不合格的积销售服务时算，由售楼中毒心主任组织顷评审，采取蒜立即改正、副重新办理、朽道歉、处罚熟等方式进行慌处置，并做吨好记录。桂2概)房地产事摆业部组织顾飞客投诉中发面现的不合格姨管理和服务宽，应做好记笑录，其处置尺意见报管理熟者代表批准念后，由责任始部门执行纠席正。页码6/8谁8.4数公据分析扯派本公司制定档《数据分析侵指导书》对凉来源于工程卖项目的产品篇符合性、过贼程特性和趋采势、供方及陈服务过程中托的数据进行肥统计和分析扯，寻找改进硬的机会，以题保证质量管砍理体系的适毅宜性和有效询性。坑荣项目部对施部工质量、进赖度、施工