房地产公司商业地产开发运作之财务

财务一、财务部门组织架构的搭建根据投资规模、经营方式等，确定拟成立公司的财务部门组织架构岗位设置：财务经理、会计（主管、总帐、一般会计）收银系统；岗位职责：根据开业前期工作特点，确定岗位职责；准；福利津贴等。人员选聘财务经理：由集团外派，按照财务经理任职资格要求与开业前期工作需要，会计人员：由财务经理、集团计划财务部在当地招聘；出 纳：由财务经理、集团计划财务部在当地招聘，且须有经济担保；其他人员：由财务经理、集团计划财务部在当地招聘。业务指导与支持组成员包括人员管理、会计核算、税务、资金等岗位人员；等工作计划；人员培训与制度流程的建立按岗位要求进行业务培训；在集团统一指导下，财务经理根据集团制度流程、会计核算手册，并充分则制订出收银业务制度细则；二、公司成立初期相关财务手续的办理办理验资手续验资是指注册会计师依法接受委托，按照实务公告第一条的要求，对被审单位注册资本的实收或变更情况进行审验，并出具验资报告。适用范围被审验单位向企业登记机关申请设立（开业）登记；出资者分期缴纳注册资本；企业新设合并、分立，或企业改制时以部分资产进行重组，通过吸收其门申请设立登记。被审验单位出资者（包括原出资者和新出资者）资本（股本）；被审验单位将资本公积、盈余公积、未分配利润等转为实收资本（股本）；出资者将其对被审验单位的债权转为股权；被审验单位因合并增加实收资本（股本）；被审验单位因吸收合并、派生分立、注销股份等减少实收资本（股本）；转；公司设立验资程序及所需资料书。起草公司章程，并由各股东签字（章）东的投资金额、所占股权比例及出资方式（现金或实物资产，无形资产）。凭工商管理部门的公司名称核准通知书到银行开设公司临时账户。各股东全部以现金出资的，应根据公司名称核准通知书及公司章程规定行进账单或现金缴款单的“款项用途”栏应填写“XX（股东名称）股东如以实物资产（固定资产、存货等）或无形资产（专利、专有技术出资，则该部分实物资产或无形资产需经过持有资产评估资格的会计师事务所或资产评估公司评估，并以经评估后的评估价值作为股东的资产投入额。以实物资产作价投入的，所作价投入的实物资产不得超过公司申请的注册资本额的50%；以无形资产作价投入的，所作价投入的无形资产不得超过公司申请的注册20%。与会计师事务所签订验资业务委托书，委托会计师事务所验资。验资时需向会计师事务所提供以下资料：公司名称核准通知书；公司章程；股东身份证明，个人股东提供身份证，法人（公司）股东提供营业执照；股东投资款缴存银行的银行进账单（支票头）或现金缴款单；如个人股东是以个人存折转账缴存投资款的，则需提供个人存折；提供以上资料时，会计师事务所需验原件后留存复印件。协助会计师事务所到公司开户银行询证股东投资款实际到账情况。分局专门登记备案。办理税务登记证设立税务登记所需提供资料工商营业执照或其他核准执业证件或其他许可证副本原件及复印件三份企业、单位登记申请表复印件三份验资报告及复印件三份单位成立的批准文件或合同或章程或协议书及复印件三份IC法人或负责人身份证原件及复印件三份法人近期一寸免冠彩照三张（国税留存二张、地税留存一张）单位公章和法人名章经营场所证明原件（房屋产权证、土地使用证或相关协议证明）三份税务机关要求提供的其他证件、材料。上述资料的复印件国税留存二份、地税留存一份。办理开户许可证办理开户许可证需提供如下资料给银行：企业法人营业执照副本复印件（核对原件）开户申请登记表；（盖企业法人公章、财务专用章、法定代表名私章）填写银行开户印鉴卡；（盖企业法人公章、财务专用章、法定代表人名章）企业法定代表人的身份证复印件；（核对原件）组织机构代码证书副本复印件（核对原件）国税、地税登记证复印件（核对原件）办理贷款卡申请《贷款卡》的企业范围：凡需要向市辖区金融机构申请贷款、银行承兑汇票、信用证、保函以及提供担保、授信等信贷业务的法人企业、领有《营业执照》的非法人企业、事业法人单位和其他借款人（含自然人），均须向中国人民银行当地市中心支行申请领取《贷款卡》。申请《贷款卡》应办理的手续及提供的证件：申领的企业（单位）持《企业法人营业执照》、《营业执照》或《事业法人登记证》（其他借款人凭上级批文）款卡申请书》；申请手续：①《企业法人营业执照》（非法人企业提供《营业执照》，事业单位提供《事业法人登记证》）副本原件及复印件（其他借款人提供上级批文复印件）；②《中华人民共和国组织机构代码证》复印件；③企业的《注册资本验资报告》复印件；④上年末和领卡前一个月的资产负债表、损益表复印件；⑤企业法人代表（负责人）身份证复印件。自然人申请贷款卡，须携带户口簿、身份证原件和复印件以及本人私章。经审查合格后，由发卡机关在磁卡上输入贷款卡编码，发给《贷款卡》。注意事项：贷款卡是中国人民银行发给注册地借款人的磁卡条，是借款人凭以向金的要求。办卡对象：具有主管工商行政管理局核发营业执照的企业（单位）法人及个体经营者；以个人名义申请贷款卡不须办理贷款卡，但个人为企业（单位法人或个体经营者担保贷款的情况除外。3615不用年审。企业申请所需材料①《贷款卡申请书》；②《企业法人营业执照》（非法人企业为《营业执照》，事业单位为《事业法人登记证》正复印件及副本原件（其他借款人为上级批文复印件）；③《中华人民共和国组织机构代码证》原件及复印件；④企业的《注册资产验资报告》原件和复印件；领卡前一个月的资产负债表和上年度决算报表；⑤法定代表人（或法定代表人授权的代理人、负责人）证及有效证件（身份证）原件及复印件；审核①提交资料真实、完整性；②证、照、表相符；③主要财务指标平衡关系表发卡上机登录企业概况后发卡；年审所需材料①《贷款卡年审报告书》；②经工商部门年检后的《营业执照》原件及复印件；③《中华人民共和国组织机构代码证》复印件；④上年度会计决算报表；⑤需变更企业要素的请携带变更后的相关资料原件及复印件；⑥法定代表人身份证及法人代表证复印件。三、融资1．融资由集团计划财务部集中管理，新设立的公司按照集团统一的融资方案，协助办理当地的融资手续。2．新设立的公司负责提供企业基本情况介绍、项目介绍，与集团计划财务部沟通制定还款计划，负责当地金融机构的接待及解释工作。3．申请担保贷款（还需遵照各商业银行自行的管理规定）营业执照、企业代码证或组织机构代码证、所有账户开户许可证、税务登记证、贷款卡使用证的复印件。复印件。公司章程复印件。董事会成员名单及企业申请担保及同意抵押等事项的董事会决议。印件，主要股东及高层管理者身份证复印件。经会计师事务所审计的近两年及当期财务报表，担保期预测财务报表。涉及本次贷款的租赁合同复印件。反担保物权属证明文件复印件。填写完整的《担保申请表》。《企业申保声明书》。如申保企业为子公司，需提供控股公司（或母公司）联平行子公司的上述资料。1-6四、项目的税务筹划1、充分了解当地税务政策及相关税务解释，了解当地土地使用税等收缴标准；2、根据项目可行性研究报告、确定的销售比例（面积），由税务事务所出具本项目税务筹划方案。其中包括：土地增值税的测算、所得税的测算、涉税业务的核算方式等。3、根据税务筹划方案明确本公司经营范围是否包含房地产开发及销售，如包含需在营业执照的经营范围中予以体现，向税务机关申领的税控系统需具备开销售不动产发票的功能，并按规定购买相关发票。五、项目的销售根据销售公司的业务流程，财务制定相关收入流程与其业务链的衔接。与合作银行联系销售款的收存业务。与各商业银行接洽商业地产（住宅）按揭业务的办理。按揭项目准入需提供资料明细：法人营业执照、法人代码证、法人身份证；公司章程；房地产资质等级证书；项目开发立项文件或有权批准部门的批复文件；项目土地使用权出让合同书及付清地价款证明（相应合同和凭证）；建设用地规划许可证（含附件）、项目国有土地使用权证、建筑工程规划许可证（含附件）、施工许可证、商品房预售许可证（售证的，可先行报批）；会计或审计事务所出具的注册验资证明；贷款卡及查询信息；近两年的财务报告（原则上要求经审计）及最近一个月的财务报表；工程总平面图或楼书；楼盘实景图片。六、项目建设过程中的财务管理了解工程排期及分项工程概算（房地产公司可提供）工程合同的审核（购合同、工程设备采购、安装合同等）审核要点：在《合同印鉴使用审批单》的财务栏签署意见；合同中要求提供发票且发票种类是否正确；合同价款计算是否正确；付款进度比例的累计数是否超过100%；为保证工程质量，施工合同的付款约定按工程验收合格后累计付款比例为50%，余款中除质保金按合同约定质保期付款外，其余款项于验收合格满一年后付款。付款进度的审核审核要点：依据《工程付款会签单》中房地产公司工程部、监理公司、新公司指定的负责人的签字意见；核对合同中进度付款的要求是否被上述各部门确认；核对合同中对发票提供的要求。根据取得的优惠政策审核并支付相关配套工程等费用外来施工单位涉税发票及代扣代缴税款的管理外来施工单位代开建安发票所需资料施工单位企业法人营业执照副本 复印件 2份施工单位地税税务登记证副本 复印件 2份施工单位开户行许可证 复印件1施工单位与被施工单位双方签订的施工合同，复印件2施工单位《建筑安装资质证明》 复印件2《外出经营管理施工证明》 到施工单位所在辖区地方税务局开具，2份，盖有施工单位及地方税务局公章（要原件）。业务办理以上资料准备完整后，携资料到项目属地税务局指定地点办理代开发票事宜。注意事项开发票时，应填写付款单位全称——我公司（本项目）全称及纳税人识别号付款单位名称：XX市XXX有限公司。纳税人识别号：123456789123456开具的发票联正面需盖有“XXXX“XXXX地方税务局代开发票专用章”。附件PAGEPAGE285市场概况

…………市场………品类调研表（表一）名称 具体地址 所处地段开业时间 经营方式 优势品类招商状况 经营情况资质级别 品牌等级 销售状况商户姓名 联系方式 铺位号 商铺面

商铺数量厂家 东北 （条柜）直销 区代

市 分 品牌数代 销

A B

盈 保 亏 备 注利 本 损小结调研人： 调研时间：………市商业业态统计（表二）行业数量备注现代百货综合（含农贸、集贸）市场专业市场餐馆宾馆洗浴中心百货超市连锁店咖啡店专业店室内公园滑雪场商务会馆歌舞厅茶馆电影院网吧健身中心游泳馆书店美容美发溜冰场体育场馆保龄球馆电玩城棋艺馆休闲保健室内高尔夫洗车行物流仓储汽车4S店287PAGEPAGE291……市基本状况数据汇总表(表三)调查项目资料来源数量调查项目资料来源数量单位总人口万人市区人口万人郊区人口万人下辖区县个公交线路条出租车辆私家车辆城市总面积万平公里市区面积万平公里郊区面积万平公里商品房在建面积万平方米人口交通地产状况房价 住宅 元/平方米商业 元/平方米……城市交通情况对比（表四）单位 03年 04年 06年年末公共汽车数量 公共汽车线路 营运线路长度 公里客运总人数 亿人年末出租车数量 辆铁路货运量 万吨公路货运量 万吨民航货运量 万吨水路货运量 万吨铁路客运量 万人公路客运量 万人民航客运量 万人地 区各种分组的人口构成（%，总人口=100%）按性别分按农业非农业分按年龄分地 区各种分组的人口构成（%，总人口=100%）按性别分按农业非农业分按年龄分男女农 业非农业18岁以下18-35岁35-60岁60岁以上全 市铁西区铁东区公主岭市双辽市梨树县伊通县………市（地区）产业结构对比表（表六）单位 2003年 上年±% 2004年 上年±% 2005年 上年±% 备注市（地区）万元生产总值第一产业 万元第二产业 万元第三产业 万元小结调研人： 调研时间：城市总体环境一览表(表七)市总人口/市区人口 332万/58万2002年 2003年 2004年 2005年 备注国内生产总值(万元)社会消费品零售总额(万元)人均可支配收入（元）资(万元)房地产开发面积（万平方米）住宅销售均价（元）………市人均收入一览表（表八）城镇居民人均收入农村居民人均收入

单位 2003年 上年±% 2004年 上年±% 2005年 上年±% 备注元元小结调研人： 调研时间：城市居民消费支出表（表九）内容04年：人口（）05年：人口（）06年：人口（）备注金额(元)占比(%)金额(元)占比(%)金额(元)占比(%)家庭设备交通居住服饰食品医疗保健文化娱乐其它对比分析：类别企业名称经营年限类别企业名称经营年限规模（万㎡）经营形式经营定位区域影响力改造扩建空间优势品类区域（行业排名面积层数商场商场商场商场商场商场商场商场商场市场市场市场）……市地产开发对比表（表十一）备03年 04年 05年注面积(万㎡) 商业占比(%) 面积(万㎡) 商业占比(%) 面积(万㎡) 商业占比(%)房屋施工面积房屋竣工面积现房销售面积期房销售面积地块自身情况（表十二）位 置面 积长×宽交 市内公交线路通 长途公交线路距商业中心距离（公里）地 貌 待拆迁 三通一平 五通一平土地性质 工业用地 住宅用地 商业用地相邻道路城市规划发展方向规划条件（当地规划局所要求的该地应建的楼高、密度、绿地面积等）298PAGEPAGE302…………市地方主要媒体调研（表十三）媒体名称 主要功能 发行量(收视/听)率 广告发布价格竞争对手调研表（表十四）商场、市场名称备注地点开发商承建商主营品类经营方式楼体建筑面积使用面积出租率商场、市场名称备注地点开发商承建商主营品类经营方式楼体建筑面积使用面积出租率平均租金保证金交款方式工商费国税采暖费地税电费物业管理费广告费进场费出兑费装修保证金促销方式宣传形式经营定位服务举措经营历史商户数量停车位配套设施空调 扶梯 货梯 酒店 招待所 银行 邮局市场仓储状况派出所 工商所 库房 物

备注租赁 买断 扣点饮食 娱乐调研人： 调研时间：…………项目风险（表十五）风险防范法律风险政策风险财务风险经营风险（客户、竞争对手、市场本身、城市总体环境及基本状况表（表十六）城市名称城市名称城市名称城市名称城市名称城市名称200520062005200620052006200520062005200620052006生产总值(亿元)第一产业(亿元)第二产业(亿元)第三产业(亿元)生产总值年增长速度全社会固定资产投资(亿社会消费品零售总额(亿城市居民人均可支配收入房屋施工面积(万平方米)房屋竣工面积(万平方米)商业地产均价(元/平方米)住宅地产均价(元/平方米)全市人口(万人)城区人口(万人)全市面积(平方公里)城区面积(平方公里)居民消费水平和消费结构情况对比(元)（表十七）城市名称城市名称城市名称城市名称城市名称城市名称200520062005200620052006200520062005200620052006城市居民人均消费支出城市居民人均消费支出年增幅食品消费额占消费支出比服饰消费额占消费支出比设备用品消费额占消费支出比医疗保健消费额占消费支出比交通通讯消费额占消费支出比娱教服务消费额占消费支出比居住消费额占消费支出比其它消费额占消费支出比恩格尔系数PAGEPAGE305土地开发的工作程序流程表:（表十八）原土地所有者或使用者原土地所有者或使用者1、征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意2、向市储备中心提出土地一级开发申请市国土局市国土局1、受理申请并进行土地预审2、委托市、区县土地储备机构编制土地一级开发实施方案市土地储备开发联席会市土地储备开发联席会就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见市国土局会同相关部门市国土局会同相关部门1、确定土地一级开发主体（委托或招标）2、下达土地一级开发批复3、签订土地一级开发合同市规委市建委市交通市园林市文物市环保局市政专市发改规划意建设意委局局环境评价业部门委见书见交通评古树处文物保意见市政接核准价意见理意见护意见用意见土地一级开发主体办理征地、拆迁等手续，组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等土地一级开发主体办理征地、拆迁等手续，组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设市国土局商相关委办局1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地3、纳入市土地储备库（根据委托合同支付相应土地开发费或管理费），或直接入市交易（由受让方支付土地开发建设补偿费）通过招牌挂拿地一级开发流程通过招牌挂拿地一级开发流程提交决策层出具意见开发可行性方案报告在当地成立项目公司确定成本及收益方案数据分析，风险分析相关数据整理深入洽谈详细市场调查初级洽谈成本核算分析，相关数据分析信息入库其他国土部门招、拍、挂公告信息其他国土部门招、拍、挂公告信息中间人介绍政府招商部门法院及拍卖行信息项目看地，市场调研项目看地，市场调研 表二十申请房地产建设项目计划样文：关于申请 年 建设项目计划的请示XX市发展和改革委员会：我公司根据X规用地（2007） 号规划、X开项审字〔2007〕 号（XX改指正字〔2007〕号、X国用〔2007〕第 号以及X环建（表）〔2007〕 号。拟在XX市进行产开发建设。建设地址：东至 、南至 、西至 、北至 。工程**栋，总建筑面积 平方米，其中住宅面积 平方米、公建面积 平方米、地下车库面积 平方米。工程显见规划图。项目总投资 万元其中工程建设总投资 万元，资金自筹解决。工程工期200 至200 年。200 年计划投资 万元。工程**栋至**栋。建筑面积 平方米其中住宅面积平方米、公建面积 平方米。工程年内（主体完工、基础完工、主体三层、三通一平。请批复申报人：职务：手机：办公电话：单位地址：邮编：XX市开发公司二零年月日第PAGE第308页共310页表二十一

xx购物乐园管理员日工作流程（以下主题活动均以新生活购物乐园为例，涉及到具体项目视不同情况进行调整）时间事项要求考核标准营业准备8:00管理人员由办公区通道进入1、打卡2、整理仪容仪表3、检查手台是否正常准时打卡，着标准工装，保持通讯工具畅通，无关机、停机现象管理人员进入商场统一由xx1号门进入商场准时到岗无迟到现象8：00—8：10管理员早巡视1、检查区域公共设备是否完好2、检查区域是否有异常1、时间：8:05各商场由一名管理员到达指定候场区2、商户纪律：在候场区内巡视，有无私自进入卖场、打闹现象3、员工纪律：管理人员无聚堆、闲谈现象4、站位：面向营业员，站立在队列前方，横成线58：09作迅速，口号响亮，队伍成列。8：10分由管理员带队进入现场8：10—8：20管理员迎接营业员入场商场经理带领管理员在各所属区域指定通道上迎接营业员1、工装整齐，面带微笑2、向营业员问候：“早上好”营业员入场17：552、在指定入口入场，主动出示证件32524、食品商场由路8号门入场1921位置，无在其他通道横穿现象2、等待例会纪律：营业员在早例会位置列队等候，整理胸卡准备开会，无乱串现象384：00--8：20，此开门时间只允许食品商场商户及营业员入内，其他商场商户、营业员不准在此入场8：20—8：30商户早例会1、宣贯制度流程、安排区域重点工作、商户培训、对特殊事项提要求2、例会安排；周一广播大会、周二清扫卫生、周三经理例会、周四--周日管理员例会1、时间：8：20分准时召开例会2、参会人数：所属区域商户户数90%以上3、纪律：营业员无迟到现象、列队整齐、会议期间无私自走动、闲谈，无不参加早例会人员闲坐现象4、例会内容：有计划，有安排，并在巡检记录本上详细记录5、保证时间安排，无提前结束现象8：30—8：35商场早新闻8：30—8：35商场早新闻1、广播配合引导例会时间2、营业员迅速回归铺位，边简单清理卫生边收听早新闻营业员在本铺位内清理卫生，无乱走动现象8:40早迎宾1、播迎宾词，放迎宾曲2、保安开门，物业部开启扶梯及照明3、商场迎宾1、保安按规定开启各门，无迟开、漏开现象2、营业员着工装在本铺位前，标准姿势，站立迎宾至第一位顾客到达本铺位，无闲谈现象营业时间8：40—9：00正常营业1、营业员开小票售货2、九点整各商场至各层服务台整点签到1、商场早会：8：45-9：00商场召开管理人员早例会2、整点签到：商场经理、管理员以商场为单位列队准时至服务台前依次签到，完毕后列队返回，无漏签3、签到纪律：如有特殊事宜提前说明签到期间禁止说笑、打闹9：00—10：00管理员整点巡视1、管理员现场巡视，发现问题及时解决并详细记录2、十点整至各层服务台签退1、巡场纪律：巡视期间不得返回办公区，如办理紧急业务，需将直属领导及相关业务部门签字后情况说明报至管理部2、签到纪律：商场经理、管理员准时整点签退，无漏签，如有特殊事宜提前说明，签到期间禁止说笑、打闹10：00—11：30管理员办理日常业务1、每两个商场间放一名值班经理值班，处理现场业务2、其余管理员回办公区办理日常业务值班纪律：各商场应严格按照咨询值班台排班表值班，禁止出现漏岗现象11：30—13：00午休1、管理人员轮流用餐，并留守值班人员2、营业员按规定时间用餐1、值班要求：管理员轮流用餐，现场及办公区各留一名人员值班，其它管理员在不离开商场范围内用餐，否则填写《外出审批单》2、用餐要求：办公区内不得食用带刺激性气