新常态下的中国房地产业前景(课件)

新常态下的

中国房地产业前景蔡穗声2015-11-32014年11月9日习近平在亚太经合组织（ＡＰＥＣ）工商领导人峰会上说：“中国经济呈现出新常态。”速度“从高速增长转为中高速增长”；结构“经济结构不断优化升级”；动力“从要素驱动、投资驱动转向创新驱动”。前景：黯淡抑或光明？重新认识“房地产业”转型升级路在何方？前景：黯淡抑或光明？悲观派：崩盘说乐观派：还有15-20年，终结于城镇化完成之日墙头草派：随着政策摇摆上半场下半场论，黄金白银论我的观点……2014年末，我国城镇化率54.77%（常住人口），“十三五”末要达到60%左右，每年1个百分点，约1300万人口。2015-2025，十年时间转移农村人口1亿多，城镇化率达到65%。五中全会调整生育政策，全面实行2胎政策后，家庭结构发生重大变化，三口之家成为四口之家，需要父母或保姆照顾，户型结构也会增大了对三房、四房户的需求。联合国数据库

对中国人口年龄结构的统计及测算从首置型购房者集中的人群看：2015-2020年间25-34岁人口将保持在2.4亿左右，占总人口比例为17%。随后该年龄段人口数量和占比快速下滑。从改善型购房者集中的人群看：2015-2035年间34-49岁的人口达到3.1亿以上，占总人口的比例保持在23%的高位。表明未来20年房地产处于改善型置业高峰期。综合来看，今后5年，自住和改善型住房需求依然旺盛，这对于中国的住房市场将是强有力的支撑。刚需购房适龄人口数及占比A股上市房企毛利率和净利率走势房地产行业进入中低利润行业范畴2013年房企的平均净利润率高达11.97%。2014年房企的平均净利润率降为10%。2015年上半年跌至9.1%左右。今年前3季度，包含万科、招商等在内的已公布三季度报告的58家上市公司，实现营业收入3778亿元，合计净利润282亿元，平均净利润率只有7.5%。房地产行业进入中低利润行业范畴，企业的竞争越来越激烈，核心盈利能力下滑，财务风险加剧。将会有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域。房地产所处市场环境宏观经济面临严重的挑战，许多行业产能过剩，转型升级迫在眉睫。总体而言，城镇住房短缺的时期已经过去，供不应求的状况得到极大改善，供过于求在一些地区开始出现。住宅产品供需关系不平衡体现为结构性短缺。同时，把视野从住宅扩展至全业态：从国内扩展至国际，会有惊喜的发现—中国（广东）房地产业增加值占GDP比重资料来源：《2014中国统计年鉴》、《2014广东统计年鉴》；2014年数据来自国家统计信息网、广东统计信息网。钟武贞制表美国房地产业增加值占GDP比重张永岳、杨红旭：房地产业与宏观经济关系的实证研究及启示，《易居研究》2013年第1期美国房地产业增加值占GDP比重1947年8%，50年代末期超过10%，2008年高达13.4%，2010年回落至12%。日本房地产业增加值占GDP比重张永岳、杨红旭：房地产业与宏观经济关系的实证研究及启示，《易居研究》2013年第1期日本房地产业增加值占GDP比重1980年以来在9%水平线上增长，2001年达到12%，2009年接近14%。纵观世界经济史，房地产业是伴随整个市场经济一起成长的重要产业。在其发展历程的不同阶段，业态分布、产品结构、融资方式、赢利模式都有差别。二战后十多年，美国、欧洲都进行大规模的住宅建设。法国的马赛公寓（1952，勒·柯布西耶设计）就是这时期的代表作，300多户1600多人居住在一栋单体建筑内，宛如“小城”。这一阶段早已过去了。房地产业在西方国家中依然是国民经济的重要产业。前景：黯淡抑或光明？重新认识“房地产业”转型升级路在何方？《房地产业基本术语标准的公告》

建设部公告第127号2003年3月17日2.0.7房地产业realestateindustry从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业。包括：房地产投资，开发（建筑除外），销售、租赁、评估、咨询顾问、物业管理，行业管理。属第三产业。房地产业经营对象不限于住宅。房地产业经营方式不限于销售。房地产业是国民经济基础性、先导性、支柱性产业。房地产业的产业关联度大。主营业务主营业务收入占比20042008广东2008房地产开发经营90.33%87.27%78.30%提供服务9.67%12.73%21.70%其中：物业管理4.63%6.79%11.33%

房地产中介服务1.43%1.87%2.22%

其他房地产活动3.61%4.06%8.15%中国（广东）房地产业收入结构变化资料来源：第一、二次全国经济普查主要数据公报。钟武贞制表中国（2008）美国（2007）开发87.27%41.52%#住宅30.39%#土地11.13%服务12.73%#物业管理6.79%58.48%#房地产出租31.97%#房地产中介服务1.87%房地产经纪14.93%#其他房地产活动4.06%#其他房地产活动11.58%中国与美国房地产业收入结构对比资料来源：第二次全国经济普查主要数据公报；崔裴在广东房地产景气分析会的演讲，2012年3月资料来源：第二次全国经济普查主要数据公报；崔裴在广东房地产景气分析会的演讲，2012年3月摘自：上海易居房地产研究院崔裴教授2012年3月22日在广州演讲WPC的经营模式—引自崔裴在广东房地产景气分析会的演讲PPT，2012年3月分析：WPC的经营模式工厂主把厂房的产权让渡给WPC公司，保留了租赁权。沉淀在厂房产权上的庞大资金套现为生产流动资金。优化了生产过程的资源配置。WPC公司在社会募集资金，收购厂房的产权。长期经营管理，凭借租赁权益获取投资效益与管理效益。前景：黯淡抑或光明？重新认识“房地产业”转型升级路在何方？住宅产业住宅产业，以往是重数量，重面积，重装修。对比欧洲、美国。重质量，重功能，重环保。产业化生产。转变……商业模式转变：拿地—建房—销售。开发（收购）—策划（资产、债务重组）—装修—出租—经营管理。价值链条转变：土地创造价值，供求紧缺创造价值。管理，服务创造价值。融资模式转变：商业贷款、预售楼花。信托基金、私募基金、股权融资……金融价值链：募资-投资（开发或收购）-经营-退出。行业进化：住宅产业-房地产业-金融房地产业。企业升级：住宅业+商业地产+金融房地产（上市，私募，信托）。企业竞争的主导权在于融资能力。企业急需的人才是金融，管理。—引自崔裴在广东房地产景气分析会的演讲PPT，2012年3月案例一：万科的四大战略转型1、定位转型：城市配套服务商业务将全面围绕城镇化发展来做，为城市产业发展提供不同类型的房子。万科未来50%以上的业务还是住宅，通过更多的增值服务挖掘商机，轻资产、重运营。针对社区提供基本设施和服务，包括社区就餐空间的第五食堂，以社区实体店形式为万科业主提供“一站式”管家式生活服务的幸福驿站，以儿童日常生活和感兴趣的事物作为主题活动的第五学堂，为过早放学的孩子提供免费空间的四点半学校，为住户提供不常用物品集中仓储并安全配送服务的万物仓，以及面向万科业主和非业主提供房产顾问和生活助理方面服务的万客会。针对城市提供大配套服务，从给城市提供配套服务设施，到提供养老、社区金融服务等。如在深圳前海建设的“企业公馆”项目，类似产业园，主要针对金融机构和相关企业；在杭州、青岛、北京等城市尝试社区养老服务。2、模式转型：轻资产，重运营合作开发模式让万科以最小化的杠杆撬动起更多的土地和金融资源，并带来销售规模的急剧扩张和资产收益率的不断提升。许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率。第一，小股操盘。即万科在合作项目中不控股，但项目仍有万科团队操盘，通过输出品牌和管理，放大自有资金投资回报率。截至2013年底，万科开发项目398个，合作项目占比为52%；万科项目中持股比例低于50%的项目有43个，占其所有开发项目的11%左右。第二，事业合伙人制度。要求项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟随公司一起投资，员工初始跟投份额不超过项目资金峰值的5%。可以更好地解决投资者与员工之间的利益分享。3、业务转型：业务多元化2010年，万科宣布将推行住宅产业化、商业地产、养老地产三大战略。商业地产，郁亮称，未来万科要将商业地产的占比从5%上升到20%。不仅涉足写字楼、购物中心、商业街区等城市商业地产，也参与旅游地产、养老地产、城市垃圾场经营。旅游地产，万科第一个旅游地产项目——广东省惠州的双月湾，将打造成珠三角双海湾家庭旅游度假胜地，成为集居住、休闲、自然探险、海滨假日于一体的大型高端生活区域。养老地产，北京、上海公司在两地首先探索突破养老地产的成熟运营模式。万科将在中粮万科长阳半岛、五矿万科、北京欢庆城项目中配备养老地产产品。北京“万科幸福汇”已推出100多养老地产房源作为试点，是万科在北京的首个养老地产项目。4、区域转型：布局海外2013年开始布局海外，与美国铁狮门房地产成立合资公司，共同开发美国旧金山富升街201地块；与新加坡吉宝置业正式签约，合作开发位于新加坡丹那美拉的一个共管公寓项目。案例二：越秀地产的房地产金融模式越秀地产作为香港上市公司，充分利用越秀集团旗下的越秀房地产信托基金、越秀金控集团等资源，不断推动深化房地产金融模式，成为了越秀地产的核心竞争优势。1、前端拿地的“地产+基金”模式2013年6月广州越秀金融控股集团有限公司在广州市国资委系统内部发起了广州国资产业股权发展基金。该基金和越秀地产进行了5个项目的股权合作，合作规模约150亿元。股权分配越秀地产占5-20%，基金占比80-95%。基金回报设定为每年11-12%。地产与基金的合作模式，其优势是在两年以后，即项目到了销售阶段才还钱。越秀地产前期用最少的自有资金，快速扩大生产规模，加快了项目资产周转速度。通过该合作模式，越秀地产2014年在广州、杭州、佛山和武汉购入7宗土地，总金额超过200亿元。但实际由越秀地产支付的土地款还不到60亿元。越秀地产的资产负债率上升了不到7个百分点，负债水平依然保持在行业里的较低水平。2、中间环节的产融结合模式金融板块是越秀集团近年来重点培育的三大核心产业板块之一，主要包括广州越秀金控集团和香港越秀金控两个组成部分。越秀集团金融板块目前总资产已超过1000亿元，拥有银行、证券、租赁、产业基金、融资担保、小额贷款等多个境内外金融业务平台，业务网点分布于美国、港澳及全国20多个省份，基本形成了以银行、证券为核心的国际化金融控股格局和“跨境经营、全国拓展”的业务发展布局。根据其发展战略，越秀集团的地产与金融两个大板块之间将形成常态化互动，未来越秀地产的发展模式将是“产融结合”。越秀产融结合的典型表现就是商业地产的“开运金”模式：通过持有方式的变化和“开发+运营+金融”的组合，对地产资源、商业资源和资本资源进行高度整合，从而兼顾地产开发价值、商业运营价值和不动产稳定收益。这种组合也可以看作是“地产开发+商业营运+资本运作”，它最大的特点就是充分考虑到商业地产是一个资金密集型行业，必须通过结合金融来平衡资金、完善整条价值链。而根据其公司发展战略，越秀地产在设计、开发、销售、客服物管等其他环节，都将全面探索与金融资源融合。3、后端商业项目的金融运作越秀房地产投资信托基金于2005年在香港联交所上市，是全球首只投资中国内地物业的房地产投资信托基金。近年来越秀地产积极向商业地产进军，拥有广州国际金融中心、维多利广场、越秀新都会、财富广场、白马大厦、城建大厦等商业物业约67万平方米，商业价值位居穗港两地上市公司前列。基于越秀地产与越秀房托的平台组合优势，越秀商业地产可以通过越秀房产基金最大程度地发挥融资优势、资金平衡优势和价值增值优势。越秀通过将自己开发建设的优质商业项目从地产注入REITs，将已经在地产平台上证劵化的商业地产项目再次证券化，从而借助资本市场，大大加速商业项目的开发速度和资金的流转速度。未来越秀房托基金将依托与越秀地产的常态化互动以及外部优质项目收购，不断扩大基金规模，打造独特的商业地产经营模式和商业地产品牌。案例三：花样年的“轻资产+服务化”花样年集团总裁潘军认为，未来民营房企很重要的一条出路是轻资产模式。为此，花样年“量身定做”了一套“轻资产”模式，把花样年打造成为一个以金融为杠杆、以服务为平台、以开发为工具的金融控股集团，业务范围扩展到包括金融服务、社区服务、物业管理、商业管理、酒店管理、文化旅游以及养生养老等其他七大领域。1.蛋糕巨大：社区服务盈利空间可达百亿别人在圈地，花样年在圈社区。截至2013年年底，花样年圈的社区覆盖70个城市、650个社区。服务社区面积超过1亿平方米，覆盖100万人口，成为中国最大的小区服务运营商。另一方面，花样年集团物业经营收入中有70%来自彩生活，彩生活利润率较房地产高一倍。从社区服务市场空间看，到2020年花样年服务的社区将超过10亿平方米，覆盖1000万人口。假设每人每月社区消费2000元，一年2.4万元，1000万人的一年将消费2400亿元。如果按天猫模式收3～5%的佣金计算，就是72亿至120亿元的盈利。2.掌控端口：掌握终端就掌握未来传统的物业管理关注的是“物”，花样年颠覆了传统思维，将重点放在“人”身上，从被动服务转化为积极的主动式服务。“免费”是花样年增加客户黏性的终极武器。通过整合资源，直接跟厂商合作，省去中间成本，产生团购效应。这种服务模式最终的结果是业主可以用较低的价格买到更多商品，彩生活凭借渠道和平台从商家获利，供应商也能开拓新的渠道和销售模式，社区住户购买这些商户的商品和服务可以获得积分，积分可以兑换管理费和其他社区服务，最终实现“零物管费”。三方共赢。未来，房子是社区的硬件，各种服务则是软件，花样年将通过服务营利。花样年未来就是要牢牢抓住通向社区的“服务端口”，因为谁掌握了终端，谁就掌握了未来。3.基础服务：“智慧社区”颠覆传统物管面对传统物业管理行业95%亏损格局，花样年彩生活集团2013年利润差不多1亿元，但投入从2002年至今一共才50万元。其中，第一年略赔，第二年保平，第三年就回本，历史分红2700万元，形成了9000万元的现金资产。如果基础的物业管理服务不到位，就不能得到社区住户认可。因此，在现阶段对于花样年来说，基础的物业管理服务仍不能丢弃，不过必须超越传统服务模式。智慧社区是社区管理的一种新理念，是指充分利用物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术的集成应用，为社区居民提供一个安全、舒适、便利的现代化、智慧化生活环境，从而形成基于信息化、智能化社会管理与服务的一种新的管理形态的社区。基于这样的思路，彩生活用技术解放劳动力，提升项目管控集中度，降低成本的同时提升效率。4.社区盈利：不收物业费也能赚大钱长期来看，花样年希望利用现代网络电子商务，将客户的需求用一种无店面的形式来实现类似社区服务的内容体现，而花样年则从其中获取中间服务费用。对于社区的小业主，彩生活的增值服务板块注入了房屋增值的内容。设置专门的职能部门充当房屋买卖双方的媒介及专业服务提供者，为住户配置家私家电和代收租金，为租户提供酒店式服务及租金代付，并通过吸纳服务小区社区住户中小户型房源，对其进行统一承租、装修，其后包装、策划、分租，以提高房屋整体租售价，起到一个资产经营公司的作用。案例四：恒大的健康产业2015年2月7日，恒大集团正式收购香港上市公司新传媒，持股比例75%左右，随后更名为恒大健康。恒大健康中期业绩显示，今年半年净利润1.2亿港元，同比增986%。恒大健康入主不到半年时间就取得如此亮眼业绩，是通过与世界知名医疗机构的合作，引入国际先进的医疗技术与模式，满足了国内日益增长的高端医疗需求。1、社区健康管理今年6月18日，第一个恒大社区医院在广州金碧花园开业。该医院是恒大健康联手国内外多家医院，采用全球最先进的健康大数据模型和互联网技术共同打造。恒大互联网社区医院将推进医养结合模式的落地，与社区养老中心结合，为社区长者提供健康管理、医疗保健、居家护理等服务，弥补家庭照料功能的弱化和社会机构医护养老资源的不足。恒大健康通过联手世界著名医学院、全国多家三甲医院，致力于打造中国“互联网+”社区健康管理服务第一品牌。通过整合线上线下医疗健康资源，建立开放性平台，为居民提供线上线下相结合的各项医疗健康服务。2、医疗美容及抗衰老医学美容是个机遇与竞争并存的市场，2014年中国美容产业总产值已超5100亿，预计2018年市场规模可达一万亿之巨。今年6月23日，恒大的第一个整形医院——恒大原辰医学美容医院在天津开业。除斥巨资进口大量国际尖端设备外，恒大原辰医学美容医院的医生与核心管理团队全部来自韩国。恒大原辰的最大优势就在于管理，韩国管理团队更能发挥韩国医生的水平。目前，恒大原辰医学美容医院已经形成大量的现金流，是支撑企业未来发展比较重要的板块。恒大计划2016年在重庆、上海和海南再设一些新的整形医院。3、新型国际医院9月25日，恒大健康与哈佛附属布莱根医院举行合作签约仪式，双方成为战略合作伙伴。哈佛附属布莱根医院将为恒大健康提供医疗健康战略性指导，包括新型医疗健康服务模型和系统等；同时，在医疗管理、培训，医疗设计，研究和病患照护以及临床项目等领域，给予恒大健康全面支持。10月19日，恒大健康发布公告，将携手世界级医疗和研究机构，在海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区建设临床、教学和科研三位一体的新型高端国际医院和研发平台。并针对肿瘤等对人类健康威胁最大、复杂性最高的疾病，引进和发展最先进的设备、技术和治疗手段，用于临床实践。4、养老产业养老产业是恒大健康目前尚未浮出水面的一大板块。作为健康产业中与房地产结合最紧密的领域，自然是恒大重点瞄准的业务方向。据统计，目前中国有2.3亿的老龄人口，可支持4万亿元的市场规模，但针对性的生活照料、康复护理等服务仍相当缺乏。恒大健康有意向在全国多个中心城市设立养老服务机构。案例五：佛山南海天安数码城园区占地10万平方米，建筑面积25万平方米，规划建设五栋科技产业大厦，总投资达10亿元。园区于2006年12月动工兴建，是南海区首个大规模、高起点科技地产项目，由天安数码城（集团）有限公司控股的佛山市天安数码城有限公司投资建设。2012年建成后园区可容纳800多家优质企业和提供逾万名高素质人才工作岗位，年产值将超过50亿元。天安数码城模式是市场化运作的科技产业集群建设、运营机制。主要服务于中小民营科技企业，为他们创造适宜的营商环境与创新氛围，通过聚集效应形成核心产业竞争力与创新能力。案例六：梅州客天下旅游产业园客天下旅游产业园位于梅州市梅江区东升工业园旁，占地面积2000公顷，于2006年3月29日开工建设，预计投资总额30亿元人民币。园区以客家民俗文化旅游和以近郊森林休闲游憩娱乐活动等共同结合的旅游产业园为定位，以精品战略打造梅州的会议接待、休闲娱乐、康体健身、