海口房地产市场研究报告

*海口市*2009年9月房地产市场研究报告海口易居房地产研究所海口市玉沙路11-8号玉沙国际大厦1605室电话2009年上海易居房地产研究院版权所有PagePAGE3ofNUMPAGES96目录TOC\o"1-2"\h\z\u本月导读： 5易居视点： 6数字楼市： 7关注楼盘： 10第一篇市场背景篇 12第一章政策资讯 12第二篇市场分析篇 19第二章土地市场 19第三章商品房市场 27第四章商品住宅市场 33第五章商业市场 53第六章产品篇 56第七章营销媒体市场 65第三篇区域数据篇 94第八章区域数据 94本月导读：9月海口共成交6幅土地，合计14.06万平方米，成交总价为3.42亿元9月延续上个月土地市场活跃度，本月海口土地市场主要集中在滨海大道南侧长流起步区。土地性质为综合用地，包括住宅用地、商业用地等。9月海口共成交6幅土地，合计14.06万平方米，成交总价为3.42亿元。(详见第二篇第二章18)商品房供应量为36.27万平方米，较上月上涨28.62%2009年9月商品房供应市场依然非常活跃，在上月良好的供应基础上再次大放量，共36.27万平方米的新房源推向市场。历经数月的旺销，开发商信心十足，都大胆推盘入市，为迎接“十一旅游度假黄金周”以及“十一房展会”开发商更是做好精心准备，从在8月开始就加大推售力度，9月推售力度体现更加明显。(详见第二篇第三章28页)商品住宅成交量为21.97万平方米，较上月小幅上涨2009年9月商品住宅成交量为21.97万平方米，环比上涨2.84%，同比上涨65.98%。从图表可以看出，近4月以来的成交量都比较稳定，维持在20万平方米以上，说明海口楼市处于健康稳定的发展阶段。(详见第二篇第四章25页)9月，主流媒体投放楼盘有36个，投放次数共计113次，投放频次环比上升276.67%；投放总额约为484.01万元，上升224.88%。9月，黄金周前夕，海口房企抢滩媒体，海口媒体投放作为营销的主战场重要性再次显示。媒体市场褪去单个区域楼盘投放“一枝独秀”的尴尬局面，海口4大区域楼盘都选择在这个时期集中投放，呈现出“百家争鸣”、“百花争艳”的态势。(详见第二篇第七章70页)

易居视点：趋势向好，楼市下半场的精彩值得期待9月对于海口楼市来说是一个很重要的时期，直接关系到海口楼市未来“黄金周”和春节旺季的最初基调。既是对几个季度楼市成绩的延续，也是第四季度信心支撑。若是出现低迷或者不振的情况，那么将会极大的打击海口楼市，甚至抹掉之前的成绩。使得购房者对海口房产出现质疑，产生一系列连锁效应。虽说9月，楼市的开场显得秋季凉意阵阵。但由于9月是海南旅游旺季时间的开始，再借势于月底房博会，改善性住房和投资性住房需求加快释放，很快在本月中下旬，海口商品住宅市场迅速回升，实现有惊无险地安全着陆。9月，海口商品住宅市场总体继续维持增长态势。商品住宅供应为27.9万平方米，环比8月份的23.02万平方米的供应量，增长了21.2%；与去年同比增长9.41%。商品住宅成交面积为21.97万平方米，环比增长2.86%。成交均价5088元/平方米，虽说均价环比有小步下跌4.31%，但是仍在高位水平。在上个月产生新地王的影响下，9月海口土地市场继续保持活跃。在8月进入土地供应一个小波谷之后，9月海口土地市场供应约36万平方米，环比上涨157.14%，止跌反弹，创09年的土地供应新高。土地成交面积为14.06万平方米，成交总价为3.42亿元。海口楼市未来发展的可期性，很多开发商一改谨慎态度，加大拿地力度。9月，海口楼市再掀起营销狂澜，楼市十一“黄金周”市场的争夺战拉开序幕。有十余场包括秋季房博会在内的营销活动在椰城扎堆举行，各楼盘在机场内外、网页、报纸、路牌、车体广告、电视等媒体广告的投放频频出镜、各个道路也是灯杆旗密布，楼体条幅更是比比皆是，漫游短信更是漫天飞，奢侈品会、房博会充斥着各个售楼处。大家的目的只有一个：抓住2009年十一黄金周的吹风。以上各种迹象都表明，海口楼市整体趋势向好，且日趋成熟。在经历了一、二季度的上半场销售主角表演，又经历三季度的淡季不淡的中场表现之后，整体市场趋势依旧向好。所以，更期待海口楼市在第四季度中能够续表现出精彩的下半场。数字楼市：商品房供应量为36.27万平方米，成交量为26.31万平方米，成交均价跌至4850元/平方米资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统商品住宅供应面积为27.90万平方米，销售面积为21.97万平方米，成交均价为5088元/平方米资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统商品住宅供求比为1：0.79，供求比例有所调整资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统商业市场供应大幅增长，为3.07万平方米，销售面积2.80万平方米资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月办公用房零供应，销售面积上涨为1.54万平方米资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统、09年9月商品住宅项目成交量排行榜排名项目名称区域成交面积(㎡)成交套数(套)成交均价(元/㎡)1帝和华庭琼山1676115847042枫丹白露美兰1498810560583蓝色海湾美兰1486016030574御景湾秀英71215353005美丽沙花园美兰67086430656海口恒福居项目美兰56997554807兆南丽湾美兰48043469938金岭花园龙华47453054959荣域美兰468144741410海岛·阳光秀英4574494845数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统关注楼盘：热销楼盘——御景湾项目名称御景湾开盘日期2008-12-18项目位置海口市丽晶路丽晶花园西侧物业类型普通住宅销售价格5300元/㎡开发商海南环强实业有限公司物业公司海口福祥物业管理有限公司建筑规模总占地面积：5.7万㎡总建筑面积：20.4万㎡建筑形态10栋29层高层户型结构一房：112套（50-52㎡）二房：168套（92-110㎡）三房：448套（116-155㎡）四房：56套（210㎡）累计销售情况销售面积：3.28万平方米销售套数：244套累计销售率：31.12%本月销售情况销售面积：0.71万平方米销售套数：53套本月均价5299元/㎡(详见第二篇第四章51页)*海口市*2009年9月房地产市场研究报告第一篇市场背景篇第一章政策资讯一、政策法规表1-1：2009年9月政策法规时间来源政策名称主要内容09.09.01海南省国土环境资源厅海口市城镇土地基准地价标准新基准地价整体水平较旧基准地价上调了111.27％；其中商服用地地价水平上调103.14％；住宅用地地价水平上调111.78％；工矿仓储用地地价水平上调128.22％。09.09.23国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用；严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地；对在建在售的以新农村建设、村庄改造、农民新居建设和设施农业、观光农业等名义占用农村集体土地兴建商品住宅，必须采取强力措施，坚决叫停管住并予以严肃查处。09.09.26国务院关于集约用地的通知针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准；对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费；另外，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统易居视点：9月26日，国务院发布了一则《关于集约用地的通知》，这一政策的助推，必然是一举多得。第一迫使房地产商加大房地产建设投资，真正拉动经济增长。第二房地产开工增加后，可增加未来供给，降低涨价预期。第三房地产建设商资金投入加大，需要快速回笼资金，促使房地产商降价销售。可直接平抑当下奇高的房价。第四消耗了房地产手中的资金，愈演愈烈地王现象将得到有效遏制。第五淘汰那些囤地倒卖投机于房地产行业的不良企业，促使房地企业优化整合，良性发展。海口市城镇土地基准地价标准的颁布，是针对2005年水平而言，是基准地价水平的归位和更新，真正归位和更新到当前水平。二、市政动态捷星航空瞄上中国市场海南将新增3条国际航线9月15日，在第十五届国际航线论坛期间，捷星航空正式宣布将于12月16日开通每周4班的新加坡至海口航线。这是捷星航空在中国国内的第一条航线。按照该公司的战略规划，海口将会作为其中国转运中心，作为国际游客或中国游客进出的集散地。捷星航空是继亚洲航空、虎航后进入我省的第三家国际廉价航空公司。同日，省航权办在京分别与海南热岛风情国旅和泰国海通航空旅运公司签订协议。按照协议，年底我省将会分别开通三亚至大阪、海口至南宁至葑曼谷或海口至曼谷两条国际航线。海口市第四条旅游风情街或将重新动工9月17日上午，市规划局局长吴建川带领局处室人员，到省农垦总局现场办公，落实市长会议纪要精神，停工多时的香樟林风情街有望重新动工，并保留原有的设计风格。省农垦总局计划尽快启动香樟林风情街项目，并根据形势对方案进行了微调。现方案保持原方案中香樟林风情街的规划概念，保留原方案地中海建筑风格，适当减少商业房产，增加部分住宅房产。东环铁铺轨进入市区海口地区年底完成架设9月2日上午，东环铁路铺设到市区。海口双线特大桥今年2月开始架梁以来，已经架梁354块，正好到达秀英大道路口，第355—357片梁是跨越路口的连续梁，现场已浇筑完成，整座桥的架梁任务已完成大部分。目前架梁车正在移过连续梁，准备向终点站进发，剩余的11公里计划年底完成架设任务。海南东环铁路海口地区段是一条真正的城中铁路，在沿南海大道经城西路至凤翔西路的海口双线特大桥上，分设长流站、秀英站、城西站和海口东站4个车站，与地面道路构成立体的城市交通网，市民在这几个站点之间可以选择轻轨铁路出行。海口：假日海滩进行扩建和改造将建西洋式钟楼9月2日，海口旅游投资控股集团公司将假日海滩、“印象·海南岛”演艺中心、西海岸运动休闲长廊区域进行整合，并根据区域特色命名为：海口假日海滩旅游区。近日已被正式列为海南省2008年国家4A级旅游景区创建单位。景区正在建设一座西洋式钟楼，预计在2010年2月完工，建成后，将成为观海台一处的主要景点海口今年计划制定南渡江等10个片区控规9月23日，从海口规划局获悉，今年计划制定10个片区控制性详细规划。分别是南渡江西岸、金贸片区、金牛岭片区控规，规模为24平方公里；海甸岛片区、旧城片区、大同片区控规，规模16.37平方公里；核心滨海片区控规，规模4.56平方公里；西海岸新区控规，规模3752公顷；长秀片区、药谷片区控规，规模1202公顷。海口拟建海口湾人工岛造核心滨海区新地标日前，由该局组织召开海口湾人工岛项目概念性规划方案招标专家评选会，选出海口湾人工岛项目概念性规划方案。根据方案，拟建的海口湾人工岛将打造成海口核心滨海区的一个新地标。拟建的海口湾人工岛位于海口市主城区海口湾旅游岸线外缘浅海海域，属海口滨海旅游核心地带。经过专家投票评选，由五合国际设计的海口湾人工岛项目概念性规划方案入选。根据方案，人工岛离岸距离1050米，外围岛形为葫芦状，面积约30公顷，将打造成以超五星级标志性酒店为主体，配套国际会议中心、购物中心、豪华游艇俱乐部以及少量低层别墅住宅的生态岛。海口启动9工程激活城区水系根据《海口市水环境综合治理工作方案》的部署，海口市水环境综合治理主要内容有9项。今年9月底前，海口将完成水环境综合整治项目的立项和设计等前期工作，今年10月全面启动海口市中心区水环境综合整治工作。明年12月底前，海口将全面完成中心区水环境综合整治工作，让市中心区河、沟、湖水质达到“水清澈、无异味”的治理效果。海口城市建成区绿地率不得低于38%9月30日在省四届人大常委会第十一次会议上，《海南省人民代表大会常务委员会关于批准海口市城镇园林绿化条例的决定》获得通过。规定，海口市绿地指标应达到或超过《国家生态园林城市标准》的各项指标，城市建成区绿地率不得低于38%，绿化覆盖率不得低于45%，人均公共绿地面积不得低于12平方米。海口火山群世界地质公园入选国资科普9月30日，省国土环境资源厅在海口市火山群世界地质公园隆重举行科普基地揭牌仪式暨国庆火山科普展启动仪式。该公园被列为全国首批国土资源科普基地，丰富海南旅游资源，提升海口城市品牌的一件大事。这标志着我省地质科普基地建设正式启动。三、市场资讯表1-2：2009年9月海口市市场咨讯时间重大事件主要内容09.09.08海南86个项目亮相投洽会9项目签约近80亿元为期4天的第13届中国国际投资贸易洽谈会,8日在福建厦门国际会展中心开幕。我省推出了86个招商项目。9个签约项目中，6个属旅游项目，其余3个为工业项目。主要有：深圳市聚百川实业有限公司投资4.3亿元建设昌江聚百川假日酒店项目;中节能风力发电公司、海南汇埔新技术合作有限公司投资25亿元建设风电场项目;海南省旅游投资控股集团有限公司投资27.5亿元建设棋子湾旅游度假区项目开发及配套基础设施建设项目;海南西岸乡村庄园俱乐部有限公司投资7.13亿元建设棋子湾六号项目;北京智乔投资有限公司投资4.7亿元建设温泉酒店项目;北京警鑫企业(集团)公司投资4亿元建设棋子湾旅游度假区项目。09.09.0909年海南计划新建经济适用住房24050套2009年海南省计划新建经济适用住房24050套，共193.24万平方米，计划总投资306190万元。截至8月底，已开工8194套，共87.67万平方米，分别占年计划的34%和45%。09.09.12两项目入驻海口云龙产业园区投资近50亿元海口云龙产业园已完成土地平整，经审定同意入园的项目有2家，总投资13.5亿元，（分别是海南红塔卷烟有限责任公司易地技改项目投资12亿元;海南龙侨渔业有限公司水产品综合深加工基地，预计项目建成投产后年产值3.8亿元。）另外还有10个项目正在洽谈中，涉及投资额近50亿元09.09.21《福布斯》中国百佳城市排行海口居第77名全球著名商业杂志《福布斯》中文版第六次发布中国大陆最佳商业城市排行榜，共有27个省、直辖市、自治区的100个城市入选，上海、广州、深圳位列榜单前三甲。海口作为海南省唯一入选的城市排在77名，比去年上升11个位次。《福布斯》发布的“中国大陆最佳商业城市”排行榜始于2003年。该榜推动了境内外资本对大陆投资地点的审视，也有利于中国城市寻找自身定位并完善投资环境。09.09.23海南国际旅游经济投资建设高峰论坛在海口举行由省经济发展联合会主办的海南国际旅游经济投资建设高峰论坛暨太平洋建设集团百亿投资项目洽谈会在海口举行。论坛邀请了四位国内著名企业家：太平洋集团原董事局主席严介和、北京实力场策划有限公司董事长石岩、香港胜者集团董事长张斌及长春百合装饰董事长冯晓强。09.09.24海峡航运首发申请过会改写海南7年无新股历史海南海峡航运股份公司本次首发获准，成为自2002年海南第一投资招商股份有限公司(现ST筑信)发行新股后，7年来海南第一家获准首发新股的股份公司。海峡航运是海南省承担客货进出岛任务的骨干运输企业，主要从事以海南为中心的南海客滚运输业务，现辟有海口—海安，海口—北海，海口—广州3条客滚运输航线。本次拟公开发行股份3950万股，发行后总股本为1.575亿股。此次募集资金将用于更新海口至海安航线3艘客滚船项目，以及改造海口至北海航线“椰城二号”客滚船项目。去年和今年上半年，海峡航运实现归属母公司股东净利润分别为12854万元和9599万元。09.09.241-8月海南房产发展快开发涨幅全国第四1月-8月，海南完成房地产开发投资167.95亿元，同比增长45.3%，同比涨幅居全国第四位。其中，商品住宅完成投资152.83亿元，同比增长55.2%，同比涨幅居全国第二位。今年1月-8月，全省累计销售住宅296.15万平方米，比去年同期增长25.9%，销售额累计达到176.2亿元，比去年同期增长35.5%。09.09.302009第5届海南秋季旅游房产博览会盛大开幕本届房博会，聚集了当前岛内近80家名盘、新盘，参展面积近15000平米，物业形态丰富多彩，从海景房、公寓到花园洋房、别墅，应有尽有。“2009第2届中国(海南)家居·装饰·建材博览会”与本届秋季房博会同期同馆举行。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统海口易居房地产研究所海口市玉沙路11-8号玉沙国际大厦1605室电话2009年上海易居房地产研究院版权所有PagePAGE32ofNUMPAGES32第二篇市场分析篇第二章土地市场一、土地政策资讯表2-1：2009年9月海口市土地市场咨讯时间来源资讯名称主要内容09.09.02海口晚报海口：“土地银行”将土地资源资本化2007年以来，海口新增土地储备2.85万亩。通过发挥储备土地的融资平台作用，在近3年时间里，海口市共获国家开发银行等金融机构授信额度近300亿元，实际实现贷款额近220亿元。从2001年起至今，经过8年的建设和发展，海口土地市场已逐步发展壮大。一级土地市场“招拍挂”出让的交易额已由2001年的500多万元上升到去年的近30亿元；二级土地市场土地交易额在去年也已达到了15亿元。据统计，近两年来海口市实现土地使用权出让金收入56.08亿元。09.09.11省国土环境资源厅海南23宗地块岛外推介针对海南省部分市县对土地资源推介能力不足的现状，海南省国土环境资源厅主动服务市县，日前组织8市县国土部门携23宗地块近1.4万亩土地赴岛外推介，以加大土地推介力度，为市县土地开发对接更具实力的企业创造良机。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统易居视点：此次全省土地联合推介是海南省土地交易的一次新尝试，同时，也是政府搭台，企业唱戏的另外一种表现。过去的土地交易主要集中在各市县各自挂牌拍卖交易，因各种原因部分市县条件相同的土地交易价格却天壤之别，甚至有时相差好几倍。这次的岛外“组合拳”推介，向岛外的房地产商一次推介多块土地，既增加针对性，也节约了成本。二、市场综述9月海口土地市场供应状况表2-2：2009年9月海口市土地市场供应情况宗地名称土地用途土地面积（平方米）建筑面积（平方米）容积率起始价（万元）出让方式滨海大道南侧长流起步区地块商务金融、城镇住宅、住宿餐饮、商服等用地339722.92///挂牌转让海秀公路北侧A地块城镇单一住宅用地3999.967999.92<2.0总价719.26拍卖海秀公路北侧B地块城镇单一住宅用地3157.676315.34<2.1拍卖海口市滨江西路西侧地块城镇住宅用地12202.01244042.01296.34挂牌出让数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统9月海口共供应4幅土地，合计36万多平方米图2-3：2008年9月至2009年9月海口土地市场供应走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从土地供应走势图上可以看出，在8月进入一个小波谷之后，9月土地市场供应止跌反弹，以供应约36万平方米，环比上涨157.14%，创09年的土地供应新高。9月份供应的4幅土地中，最重要一块为滨海大道南侧长流起步区内一块商住用地，由由12个地块组成，土地用途包括商务金融、城镇住宅、住宿餐饮、商服等用地。9月海口土地市场成交状况9月海口共成交6幅土地，合计14.06万平方米，成交总价为3.42亿元9月延续上个月土地市场活跃度，本月海口土地市场主要集中在滨海大道南侧长流起步区。土地性质为综合用地，包括住宅用地、商业用地等。9月海口共成交6幅土地，合计14.06万平方米，成交总价为3.42亿元。最近，滨海大道南侧长流起步区内土地交易十分活跃，这是由于该区域价值日渐升温

人气骤升，以及政府发展“西拓”规划落实。同时，也为海口楼市传导出一个明显信号—该区将是海口楼市开发未来重点趋势。图2-4：海口市2008年9月至2009年9月土地市场成交走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统图2-5：2008年9月-2009年9月海口市土地成交均价走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月成交的6块土地中有4块为滨海大道南侧长流起步区内地块，一块是海口市海甸岛和平大道东侧地块，另外一块是，海口市龙昆南路地块。其中海口市龙昆南路地块成交价格为13730.4万元，成交溢价率95.12%，达400万元/亩，这样的地价在海口属于高水平的，给这个项目的后期带来很大压力。但是该区域土地的出让给该区周边整体开发奠定了信心。也有利于该区域整体形象的保证，对该区的进一步开发起到了拉动作用。拿地企业分析滨海大道南侧长流起步区内地块竞得者海南日升投资有限公司，该公司是海南本土企业；海口市龙昆南路地块竞得者佛山市南海绿盈环境艺术工程有限公司，该公司是外地企业；海口市海甸岛和平大道东侧地块竞得者中国宝安集团海南实业有限公司，该公司是外地企业。图2-6：海口市9月经营性土地成交企业结构数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统三、本月成交土地透析表2-7：海口市2009年9月土地市场成交一览表宗地名称用途竞得人占地面积(㎡)规划建筑面积(㎡)底价(万元)成交总价（万元）单价（万元/亩）楼板价(元/㎡)海口市海甸岛和平大道东侧地块城镇住宅用地中国宝安集团海南实业有限公司27049.7922180.8334003402.8683.861534.15海口市龙昆南路地块城镇住宅用地佛山市南海绿盈环境艺术工程有限公司2288473229.007036.8613730.44001874.99海口市滨海大道南侧长流起步区地块商业（商服）海南日升投资有限公司3149117635059105914.01125.19335.36海口市滨海大道南侧长流起步区地块商业（商服）海南日升投资有限公司139772935126232624.88125.19894.31海口市滨海大道南侧长流起步区地块住宅海南日升投资有限公司156283125729332934.94125.19938.97海口市滨海大道南侧长流起步区地块住宅海南日升投资有限公司296105922055575560.76125.19938.97数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统重点地块分析1、地块指标分析表2-8：海口市海甸岛和平大道东侧地块基本情况公告号宗地名称土地面积(m2)容积率土地用途起叫价（万元）成交价（万元）楼板价（元/平方米）成交时间竞得单位挂出告〔2009〕第011号海口市海甸岛和平大道东侧地块27049.790.82城镇住宅用地3400.163402.861534.152009-9-16中国宝安集团海南实业有限公司资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统挂牌出让地块位于海口市海甸岛和平大道东侧，土地面积为27049.79平方米的使用权。该土地用途为城镇住宅用地，出让年期为70年，规划指标为容积率≤0.82、建筑密度≤26%、绿地率≥42%。挂牌起始价每平方米1257元。2、拿地企业分析中国宝安集团海南实业有限公司系中国宝安集团股份有限公司（股票代码：000009）在海南设立的全资子公司，多年致力于房地产的投资与开发。目前在海南开发的主要项目有：海口“宝安江南城”和“滨海豪庭”、万宁“宝安椰林湾”、文昌“宝安商业广场”、澄迈“宝安天籁养生基地”等项目，掀起市场追捧热潮。在海南界已拥有辉煌业绩与众口赞叹的品质，市场对该企业的品牌较为熟悉和认可。3、发展前景分析该地块土地成交总价3402.86万元，成交单价为1258元/平方米，楼面地价为1534.15元/平方米，即83.87万元/亩。表2-9：挂出告〔2009〕第011号地块SWOT分析表优势劣势开发商品牌价值高，在该区开发的楼盘—江南城是海口的一个标杆楼盘；土地已经平整，属于熟地开发，开发风险小；区域开发较早，认可度高；海景资源。1、地块开发限制过多，产品设计受限。机遇威胁地块区域形象较佳，周边有多个高档楼盘；区域未来规划利好。1、该板块项目在售均价较高；2、区域市场存量大，未来供应激烈。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统土地现状地块周边易居观点：该宗地虽然占地面积不大，但是该地块未来开发将很大程度上是作为宝安江南城的土地储备，保持土地的连续供应。由于区域内未来存量、以及放量都比较大，区域层面的竞争将加大。使得未来该地块需要注意的是产品的打造和合理的规划，特别在延续江南城的各种产品打造方面，以及客户的定位。第三章商品房市场一、市场综述9月商品房市场供应量为36.27万平方米，较9月增长8.07万平方米，环比上涨28.62%。相比去年9月增长10.20万平方米，上涨幅度为28.12%。商品房成交量为26.31万平方米，较上月增长3.1万平方米，环比上涨13.36%，另外，商品住宅成交量也有所上涨，面积为21.96万平方米，上涨幅度为2.84%。办公市场成交量大幅度增长，共成交74套，面积为1.54万平方米。商业市场呈现较为活跃的态势，成交面积为2.80万平方米，较上月上涨113.78%。图3-1：2008年9月至2009年9月海口市商品房供求走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表3-2：海口市9月商品房各类指标变化表指标2009年8月2009年9月同比增长（%）环比增长（%）供求比1：0.821：0.73——供应量（万m2）28.2036.2728.1228.62成交量（万m2）23.2126.3181.9313.36成交价格（元/m2）5262485017.30-7.82成交总额（亿元）12.2112.76113.404.49资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、供应市场分析商品房供应量为36.27万平方米，较上月上涨28.62%2009年9月商品房供应市场依然非常活跃，在上月良好的供应基础上再次大放量，共36.27万平方米的新房源推向市场。历经数月的旺销，开发商信心十足，都大胆推盘入市，为迎接“十一旅游度假黄金周”以及“十一房展会”开发商更是做好精心准备，从在8月开始就加大推售力度，9月推售力度体现更加明显。表3-3：海口市9月商品房供应明细表物业类别项目名称区域面积（平方米）套数住宅美城·印象荷园商住楼秀英12813165金海雅苑美兰29163513兆南丽湾美兰22714208“海岛·阳光”三期秀英636454南方海岸度假花园小区美兰1062759文博府秀英21872204兆南和园秀英18461191美兰.山水天美兰17726184紫园A区秀英849180三青家苑龙华10505134富力盈溪谷秀英1538363玉龙湾琼山35313454“海岛·阳光”三期秀英155020驰天钰园美兰15032240锦地翰城一期秀英51329617金和信花园秀英16398小计2789823398商业玉龙湾龙华264545驰天钰园美兰813424美兰山水天美兰58222三青家苑龙华409312文博府秀英129618海岛阳光秀英154513金海雅苑美兰33995浪琴湾秀英19474南方海岸度假花园小区美兰17734小计30654127车库美城·印象荷园商住楼秀英10161兆南丽湾美兰61761南方海岸度假花园小区美兰159629兆南和园秀英3541三青家苑龙华26421玉龙湾琼山11104238驰天钰园美兰42631锦地翰城一期秀英7818143滨海贵族温泉花园龙华16123294小计51092709汇总3627444032资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统9月，海口商品房供应市场中住宅占总量81.64%，比列有所下调9月商品房供应市场中商品住宅占总量81.64%，比列有所下调。主要是本月车库供应面积较大，占总量10.87%，另外商业占总量7.49%，商业所占比例也下调，本月无办公用房新增量。表3-4：海口市8月商品房供应物业分类表资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统三、销售市场分析9月商品房成交量为26.31万平方米，呈上涨趋势2009年9月，商品房成交量在上月小幅下滑之后又呈上涨趋势，共成交26.31万平方米，环比上涨13.36%，与2008年同期相比上涨81.93%，增长较快。9月份全国大多城市成交量回落的形势下，海口市场在上涨，明显是本地需求的带动。以往海口市场主要靠外地市场支持，但是近一年来，本地刚性需求持续增长，改变了许久以来的常规。图3-5：2008年9月-2009年9月海口市商品房成交量走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统9月办公用房成交量大幅度上涨，成交74套，面积为1.54万平方米9月，海口商品房市场中，办公用房成交量为1.54万平方米，较上月增长255.96%。海口办公市场一直较平淡，每月成交量也基本维持在5000平方米左右，很难有新的突破，本月主要是海南医药物流商城的拉动。图3-6：2008年9月至2009年9月海口市办公房市场成交情况对比数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统图3-7：2009年9月海口市商品房成交物业类型分类表数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统商品房成交均价为4850元/平方米，持续数月上涨之后首次跌至5000元/平方米以下2009年9月，商品房成交均价出现反弹，较上月5262元/平方米下跌7.82%，同比上涨17.30%。海口商品房均价近几个月持续上涨，上涨幅度3%-7%不等，而在本月房价又开始下跌，表面上看起来整体房价确实跌了，但是这跟本月成交的物业项目，以及物业类型有很大关系，受一些老项目备案影响，所以并不是房价真正在下跌，海口个楼盘价格都依然坚挺，还存在上涨空间。图3-8：2009年9月-2009年9月海口市商品房成交均价走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统海口易居房地产研究所海口市玉沙路11-8号玉沙国际大厦1605室电话2009年上海易居房地产研究院版权所有PagePAGE89ofNUMPAGES96第四章商品住宅市场一、市场综述9月住宅供应量为27.90万平方米，较上月增长4.88万平方米，环比上涨21.20%9月商品住宅成交量为21.97万平方米，环比上涨2.84%，同比上涨65.98%图4-1：2008年9月-2009年9月海口市商品住宅供求走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表4-2：海口市9月商品住宅各类指标变化表指标2009年8月2009年9月同比增长（%）环比增长（%）供求比1：0.931：0.79——供应量（万m2）23.0227.9022.3521.20成交量（万m2）21.3621.9765.982.84成交价格（元/m2）5317508824.90-4.31成交总额（亿元）11.3611.18107.31-1.59资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、供求关系分析商品住宅供求比为1：0.79，供求比例有所调整从住宅市场供应成交对比情况上来看，9月供求比为1：0.79，基本达到供求平衡的状态，供求矛盾得到暂时性的缓解。截止9月底，海口市场拥有470余万方的存量房，按照现在的消化速度还得至少得两年才能消化完，海口市场销售压力依然很大。图4-3：2008年9月-2009年9月海口市商品住宅供求情况比对资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统三、供应市场分析1、供应总量分析9月商品住宅供应市场非常活跃，供应量为27.90万平方米2009年9月商品住宅供应再度放量，由上月的23.02万平方米上涨为27.90万平方米，环比上涨21.20%，同比上涨22.35%。十一黄金周和房展会的举办都为开发商提供机会，各项目也纷纷集中上市，推出各种优惠活动大力推广。图4-4：2008年9月-2009年9月海口市商品住宅供应量走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、供应结构分析 供应商品住宅主要价位依然集中在5000-7000元/平方米2009年9月，海口市批准预售商品住宅按价格段划分，5000-7000元/平方米价位的中高端产品所占比列较大，面积为19.76万平方米，占总供应面积的71%%；其次为3000-5000元/平方米，面积为5.40万平方米，占19.35%；另外7000-90000元/平方米的商品住宅供应面积为2.49万平方米，排名第三位。由此可见，海口市场房价普遍在上涨，目前非常普通的小区，只要属于海口主城区之内的均价都是5000元/平方米以上。如龙昆南路的玉龙湾目前都是5300元/平方米起价，算上折扣，一套70多平方米的二房得40万左右。而一年前该片区均价才4000元/平方米多一点。可见，海口房价攀升的如此之快。表4-5：2009年9月商品住宅供应面积结构图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统供应商品住宅面积段集中在60-100平方米，面积为12.91平方米，占总供应量46.27%9月，海口供应市场中供应结构发生转变，主力面积段由上月130-160平方米变为60-100平方米，该面积段的供应面积为12.91万平方米，占总量46.27%。其次是面积段在100-130平方米，面积为8.43万平方米，占总供应量30.22%；另外60平方米以上的小户型供应量为4.44万平方米，占供应总量15.91%。连续两月都没有小户型产品入市，本月又重现市场。本月商品住宅供应户均面积为87平方米，比上月户均面积足足减少48平方米。表4-6：2009年9月商品住宅供应面积结构图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统9月供应房型以二房为主，共1459套，占总套数45.68%9月，海口市新推商品住宅中以二房为主，共1459套，占总套数的45.68%；其次是一房，供应955套；另外三房供应687套，占21.5%。本月供应结构中，二房、三房的比例无很大变化，主要是一房所占比例较上月有很大的提升。表4-7：2009年9月商品住宅供应房型结构图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统3、市场存量分析目前，海口市场共39231套的存量房，总面积为470.32万平方米。其中龙华存量最大，共17747套，其次是美兰区，共12551套。在市场有如此庞大存量的情况下，海口市场延续数月热销，削减了一部分存量。但市场连续两月供应放量，累计50余万方，所以截止本月存量比截止上月多出6万平方米。4、新盘数据分析（1）规模分析图4-8：海口市新盘规模列表9月新盘规模分布图规模新盘量（个）1万方以下11-5万方75-10万方1合计9

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统9月，海口商品住宅供应项目共16个，其中有8个项目是属于加推型，新上市项目仅为8个，分别是兆南和园、富力盈溪谷、美兰山水天、驰天钰园、锦地翰城、玉龙湾等。（2）建筑形态分析 图4-9：海口市新盘建筑形态列表9月新盘建筑形态分布图建筑形态新盘量（个）小高层4高层1复合型4合计9数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（3）区域分析图4-10：海口市新盘区域分布列表9月新盘区域分布图区域新盘量（个）美兰区3秀英区4琼山1龙华1合计9

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（4）房型分析新盘户型分析图4-11：海口市2009年9月新盘户型分布图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统上市房型分析表4-12：海口市2009年9月上市新盘房型表9月新盘上市房型表房型单位数（套）房型配比房型面积（M2）套数比例（%）一房517<6048723.00%60-80301.42%二房109260-100101247.80%100-130803.78%三房415<100251.18%100-13032515.35%130-180653.07%200以上00.00%四房6130-16000.00%160-20060.28%跃层10160-250100.47%联排77200-250773.64%合计2117/2117100.00数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统去化房型分析表4-13：海口市2009年9月上市新盘去化表房型上市量(套)去化量(套)去化比例（%）一房51781.55%二房109270.64%三房41520.48%四房600.00%跃层1000.00%联排7700.00%合计2117170.80%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统区域房型供求分析图4-14：海口市2009年9月美兰区房型供求分布图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统图4-15：海口市2009年9月秀英区房型供求分布图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统图4-16：海口市2009年9月龙华区房型供求分布图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统图4-17：海口市2009年9月美兰区房型供求分布图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表4-18：海口市2009年9月项目供求明细表楼盘名称美城·印象荷园南方海岸度假花园小区兆南和园美兰.山水天一房面积段（m2）51.04-63.1//51供应量（套）69//66成交量（套）///0二房面积段（m2）66.97-91.2990.98-91.8789.76-91.3482-86供应量（套）701015882成交量（套）////三房面积段（m2）133.69/128.62-130.49103供应量（套）26/3330成交量（套）////四房面积段（m2）/132.46-183.27//供应量（套）/35//成交量（套）////跃层面积段（m2）///171供应量（套）///6成交量（套）////联排面积段（m2）/256.4-331.74//供应量（套）/14//成交量（套）////楼盘名称三青家苑富力盈溪谷玉龙湾驰天钰园锦地翰城一期一房面积段（m2）//445736.29-66.7供应量（套）//60128194成交量（套）//二房面积段（m2）93.34-96.67/86-9273-8583.13-107.23供应量（套）134/120240278成交量（套）//三房面积段（m2）//116131-143114.46-141.16供应量（套）//6086145成交量（套）/////四房面积段（m2）/////供应量（套）/////成交量（套）/////联排面积段（m2）/235-255///供应量（套）/63///成交量（套）/////数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统四、销售市场分析1、成交总量分析商品住宅成交量为21.97万平方米，较上月小幅上涨2009年9月商品住宅成交量为21.97万平方米，环比上涨2.84%，同比上涨65.98%。从图表可以看出，近4月以来的成交量都比较稳定，维持在20万平方米以上，说明海口楼市处于健康稳定的发展阶段。图4-19：2008年9月-2009年9月海口市商品住宅成交量走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统成交结构分析本月商品住宅的成交总面积从区域分布情况来看，美兰区排列首位，成交量为10.08万平方米，其次是秀英区，成交量4.29万平方米，与美兰区相差近6万平方米。而从整体价格段讲，集中分布在以下几个段，3000-5000元/平方米共8.34万平方米，5000-7000元/平方米共7.79万平方米，3000元/平方米以下为2.94万平方米。表4-20：2009年9月商品住宅成交价格结构对比图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统另外，从商品房成交面积段来看发生了很大变化，本月成交面积段集中分布在130平方米以上，共9.52万平方米；其次是60-100平方米，共6.29万平方米；其三是100-130平方米，共4.77万平方米。本月各面积段成交面积差距在缩减，各占比例较为均衡。表4-21：2009年9月商品住宅成交面积结构对比图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从户型结构分析，本月户型主力为二房，二房成交690套，三房成交622套，一房成交388套。从该户型结构来看，二房、三房都是市场旺销产品，该类产品主要满足本地需求以及部分外地养老度假需求。表4-22：2009年9月商品住宅成交房型结构对比图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统图4-23：2009年8-2009年9月商品住宅区域成交面积比重对比图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表4-24：2009年8-2009年9月商品住宅区域成交面积表区域8月成交面积(㎡)9月成交面积(㎡)同比增长（%）环比增长（%）龙华区526354051761.96-23.02美兰区6389210081945.9757.80琼山区301023543996.7317.73秀英区6699742916112.11-35.94数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从区域成交情况来看，4个区域中美兰区上涨幅度较大，环比上涨57.80%，另外龙华区和秀英区都呈下跌态势。但是和去年同期相比，四个区域都呈上涨趋势，其中上涨幅度最大的依然是秀英区，上涨幅度仅为112.11%，涨幅最小的是美兰区，上涨幅度为45.97%。由此可以看出，秀英区是目前热点区域，而该区域又分为西海岸和秀英区政府两个主力板块，伴随着西海岸一、二线海景地的开发，整个片区形成一股开发热潮，发展空间依然还很大。五、供求对比分析1、供求总量对比9月海口市供应市场再度放量，共27.90万平方米。本月成交量依然在高位徘徊，相比上月还上涨2.84%。在全国多数城市房地产市场回落的形势下，海口能保持良好的销售态势稳定上扬，可以得知海口本地需求旺盛，海口市场已经从以往由外地需求支撑的市场转型为本地需求为主导的市场。表4-25：2009年9月商品住宅供求总量对比图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、价格结构对比从价格结构来看，本月供应结构和销售结构已经显得有失平衡。5000-7000元/平方米区间的产品成为本月供应主力；3000元/平方米以下的产品供应量为零，成交量为2.49万平方米，随着市场发展，整体房价在攀升，3000元/平方米以下的产品渐渐退离市场。目前市场5000-7000元的产品占市场主导地位。表4-26：2009年9月商品住宅供求价格结构对比图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统3、面积结构对比在面积结构上，整体基本吻合，本月销售户均面积108平方米，较上月户均面积115平方米减小7平方米。供应结构中是以60-100平方米为主，其次是100-130平方米，130以上的大面积户型较少，包括别墅在内总面积为2.12万平方米。表4-27：2009年9月商品住宅供求面积结构对比图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统4、房型结构对比本月房型供求结构比例基本吻合。从供应结构中来看，二房供应套数最多，占46%；其次就是一房，占30%，因为在本月新推项目中有几个项目面向的客户群较广，同时满足岛内外客户的不同需求。而成交结构中，则是以二房、三房为主，分别占总套数的34%、31%。表4-28：2009年9月商品住宅供求房型结构对比图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统六、成交均价分析商品住宅均价为5088元/平方米，较上月有所下跌2009年9月海口市商品住宅均价为5088元/平方米，较上月缩小4百分点。从均价走势图来看，近几月均价稳定上涨，自从7月份突破5000元/平方米之后，一直维持在这个价位。本月均价较上月有所下跌其原因不是房价在下跌，而是受一些旧项目成交的影响。总之，海口的房价处于稳定上涨阶段，短期之内不会出现较大的波动。正因为房价涨得厉害，部分购房者又看不清方向，不敢轻易购房。大家认为海口房价存在泡沫，到底是否存在呢？有待市场进一步验证。图4-29：2008年9月-2009年9月海口市商品住宅成交均价走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统七、热点板块从板块成交情况来看，海甸岛、新埠岛板块保持了近来良好的开发势头，持续保持板块销售第一，成交旺盛项目主要是荣域、兆南丽湾、恒福居项目等。表4-30：海口市9月前五名板块成交情况表排名板块区域成交面积(m2)成交套数(套)成交均价(元/m2)1海甸岛、新埠岛板块美兰\l"###"65,830\l"###"643\l"###"4,9382府城板块琼山\l"###"30,476\l"###"277\l"###"4,4893滨江板块美兰\l"###"28,220\l"###"206\l"###"5,2104金牛岭、城西板块龙华\l"###"26,232\l"###"257\l"###"5,5475秀英区政府板块秀英\l"###"26,168\l"###"247\l"###"4,335数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表4-31：海口市9月美兰区——海甸岛、新埠岛板块板块商品住宅各类指标变化表指标2009年8月2009年9月环比增长（%）成交量（m2）385006583871.00成交套数（套）34864384.78成交价格（元/m2）56574938-12.71数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统海甸岛、新埠岛板块目前为海口房地产市场销售热点区域，9月份成交量达到65838平方米，环比8月增长71%，呈现出明显的上升趋势。其原因主要是由于，10月份是海南旅游旺季的开端，众多楼盘在9月份已经开始打出相应的营销手段，尤其像海甸岛、新埠岛板块这类明显的外销型区域更是如此。此外，近年来海甸岛、新埠岛板块市政配套和景观开发已经逐步成熟，海甸岛北部配套建设已经相当成熟，众多高品质楼盘如宝安江南城、荣域等对周边城市形象的提升已经逐步显现，以往偏僻的感觉已经不复存在。八、项目解析热销楼盘——御景湾项目名称御景湾开盘日期2008-12-18项目位置海口市丽晶路丽晶花园西侧物业类型普通住宅销售价格5300元/㎡开发商海南环强实业有限公司物业公司海口福祥物业管理有限公司建筑规模总占地面积：5.7万㎡总建筑面积：20.4万㎡建筑形态10栋29层高层户型结构一房：112套（50-52㎡）二房：168套（92-110㎡）三房：448套（116-155㎡）四房：56套（210㎡）累计销售情况销售面积：3.28万平方米销售套数：244套累计销售率：31.12%本月销售情况销售面积：0.71万平方米销售套数：53套本月均价5299元/㎡热销原因：外在因素：（1）地段优势：该楼盘位于海口湾地标中心。便捷交通，轻松畅达城市的每一处；发达公交系统，3路、6路、7路等12条公交线，连通海口各个地段；距美兰机场约30分钟，火车南站约20分钟，海口港约3分钟，到海口新港约8分钟，到西站约10分钟，。（2）规划优势：海口湾，海口核心滨水区规划重心之地，未来升值空间大。串联海口之门、展览中心、岛屿天堂、世纪广场、游艇码头等十大国际级城市景观项目，全方位打造融合顶级旅游、度假、休闲、购物、美食、商务等八大功能为一体的“娱乐休闲广场”和“时尚交流平台”，是未来海口地标所在地，海口城市名片，是海口高尚生活聚集地。（3）便利生活：坐拥金贸区成熟商圈，高尔夫、游艇会、国际风情街区、购物中心、酒吧街、大型海岸市民广场、五星级酒店，银行、超市、菜场、医疗、邮政一应俱全……紫荆百货仅距500米；南面金域湾畔临街两层近6000平米的商业用房，将有银行、超市、医疗服务中心等入驻；距海南省人民医院仅3分钟路程。（4）优势教育：海口名校九小分校、双岛学园（从幼儿园到高中）。内在优势（1）楼盘配套：28800平米浓情芭提雅风情园林水系、逾1000多平米的180°无边际海景园林泳池东南亚风情园林涵盖八大主题：地段风水：绝佳风水，得天独厚；湾区首排、亲海尚注--一处天人相合的通灵宝地。建筑风格：建筑立面，完美独特--一座独具现代美感的城市坐标！园林景观：温泉泡池,坡地景观，--一部展现自然意境的都市精品！户型设计：经典户型，雅趣爱家--一个静享阳光丽景的清爽空间！休闲会所：品味会所，精彩生活--一种浪漫优雅的休闲时尚！智能化：先进智能，世纪先锋--一个领先时代的智慧家园！施工建材：用心打造，精益求精--一种品质铸就的信心保证！物业服务：我的承诺，您的享受--一种星级服务的生活感觉！（2）本小区共有4种风格不同的户型，一房：112套（50-52㎡）、二房：168套（92-110㎡）、三房：448套（116-155㎡）、四房：56套（210㎡）为主，户型方正完整、紧凑实用，以居家使用为主，可满足不同住户的不同需求。户型内加强功能分区，采用全明、全通风、大景观设计、合理解决了户内的观景和通风，温泉入户更是突出住居的舒适性，并具鲜明的现代时尚感。表4-32：海口市9月商品住宅成交量前十名排行榜排名项目名称区域成交面积(㎡)成交套数(套)成交均价(元/㎡)1帝和华庭琼山1676115847042枫丹白露美兰1498810560583蓝色海湾美兰1486016030574御景湾秀英71215353005美丽沙花园美兰67086430656海口恒福居项目美兰56997554807兆南丽湾美兰48043469938金岭花园龙华47453054959荣域美兰468144741410海岛·阳光秀英4574494845数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第五章商业市场一、市场综述2009年9月份，海口商业市场供应放量，供应面积为3.07万平方米，成交2.8万平方米，成交均价3130元/平方米。图5-1：2008年9月至2009年9月海口市商业用房供求情况资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、供应市场分析本月商业市场供应量为3.07万平方米2009年9月，海口市商业用房供应量为3.07万平方米，环比8月上涨45.5%，主要由明美兰区的驰天钰园和山水天商铺的双轮拉升，成为第三季度的新高。今年上半年，商业市场供应量整体保持着上升的态势。在6月供应波峰后，由于第三季度是传统楼市淡季，商业供应也随之骤减。但受国际旅游岛建设和楼市市场淡季不淡的影响，商业供应上升势头明显。图5-2：2008年9月至2009年9月海口市商业用房供应情况对比资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统三、销售市场分析本月商业用房成交面积为2.8万平方米，环比8月份上涨了113.74%2009年9月，海口市销售型商业用房成交2.8万平方米，环比8月份上涨了113.74%。这些项目基本都是前几年的楼盘底商，社区生活成熟，社区商业经营配套需求开始膨胀。但是，由于好几个项目都是属于近郊区，地段不好的铺面，所以均价不高。图：5-32008年9月至2009年9月海口市商业用房成交情况对比资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统成交结构分析2009年9月，海口市商业成交量集中分布在龙华区和秀英区。其中三叶铭豪广场位于海口市龙华区南海大道，地利区位优越，近住宅和工业区，有着良好的商业发展前景。另外丽晶花园位于秀英大道东侧,北面是海口港客运中心,中央商城、万绿园、西海岸。社区自2005年开盘以来，社区商业经营配套的需要加大。图5-4：2009年8月至2009年9月海口市商业用房区域成交面积比重对比图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表5-5：2009年8月至2009年9月海口市商业用房市场区域成交面积表区域09年8月(㎡)09年9月(㎡)龙华区1163811974美兰区9273928秀英区5137203琼山区04853数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统成交均价有所回落2009年9月，海口市商业用房市场的成交均价为3130元/平方米，较上月下跌21.51%，主要原因本月商业项目大部分都是前两年的楼盘，由于地段不好，没人气，而且都是面积较大的2-3楼铺面，所以销售不畅，积压太久后以便宜的价格出售。图5-6：2008年9月至2009年9月海口市商业用房成交均价走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第六章产品篇一、产品综述1、热销产品热销项目1—枫丹白露销售情况：9月份共成交105套，成交面积为1.5万平方米，均价6058元/平方米。客户来源：以本地中高端客户为主，主要满足改善型的刚性自住需求。价格情况：起价6000元/平方米，不同位置、不同景观面价格不同。销售状态：该项目于09年8月11日推盘入市以来，销售率达到70%。该楼盘先后推出1、2、3、5、7、9号楼，共540套，已经完成了149套。热销原因：品牌优势：达凯地产知名品牌开发商——达凯地产，凭借开发多个经典项目的实力和经验，携手同为行业翘楚的巨匠。地段优势：政府腹地临江而居位于海口市滨江西路，拥有南渡江一线江景，雄踞省委省人大政协、省公安厅、省人民检察院等政府机关腹地。与江东组团、东海岸国家级旅游度假区隔江相望，项目周边交通便利，生活配套齐全。目前该项目周边新盘与日俱增，已经成为新的居住社区，居住氛围浓厚。随着城市的扩张，此地段项目具有很大的升值空间。产品优势：由八栋纯板式高层建筑组成，项目以浓厚的人文背景为依托，充分利用南渡江稀缺的江景资源。125—185㎡的全江景户型设计，将南渡江景观尽收眼底，景观跌水墙、下沉式广场、水景喷泉广场的13000平米的水景园林，注重亲和力与互动性，这些都是迎合了改善型客户需求市场。客群定位优势：客群定位准确，客户主要定定为在海口本地中高端市场，客户主要是改善型为主要购房目的。另外，宣传力度到位，一直与达凯地产其他项目捆绑式营销推广，无论是案场活动、户外广告牌和平面媒体投放，还是房展会上都频频曝光。项目模型