物业管理服务总体设想管理方案（管理服务）

目 录物业管理服务方案 2第一节 物业管理服务总体设想 2第二节 物业管理服务组织机构设置及运作模式 6第三节 物业管理人员的配备、培训、考核 16第四节 管理规章制度的建立 24第五节 物业档案管理方案 32第六节 物业管理服务方案 33第七节物业收楼、装修管理方案及措施 36第八节 公共秩序管理方案 42第九节 绿化管理 44第十节 清洁保洁作业方案 56第十一节 设施设备运行、维护保养方案 65第十二节 前期装备配备计划 71第十三节 物业管理收支测算预案 75第十四节 物业管理服务各项质量指标的承诺、目标 83.............................................................................................................................................................物业管理服务方案第一节 物业管理服务总体设想得到优良的客户服务和专业的物业维护服务，我司有如下服务设想：一、采取“物业服务与管理并重”理念，创造“高素质管理、高标准服务、高水平引导，最终满足高品质健康生活需求”的生活和居住环境.“最终满足高品质健康生活需求”的生活环境。二、推行“二全管理”运作模式及“礼宾助理”服务根据滨海新城的特色，拟推行科学、实用的“二全管理”（“二全管理”是物业管理“二全管理三、工作重点(一)切实做好安全防范与管理工作，杜绝因管理原因而造成治安事件工作。根据滨海新城项目出入口设置IC卡门禁系统，只有小区业主/住户凭IC卡方可出入小区，所有外来来访人员均要求登记出入。提高员工素质。依据ISO9001:2000质量体系标准制定各项内部管理制度、操作规程，严格履行各级人员的岗位职责，加强对管理区域的巡查力度。理工作提供标准、依据。“”1、层级控制重点监控：在各出入口、各要道布哨布岗，设置出入口守卫保安岗；24小时值班，24小时巡逻；联合监控：设置热线，一旦发现可疑人物，立即报警；有保安人员实行准军事化管理。2、全员参与境安全。全员参与，订立安全公约，广泛宣传安全防范政策，使“责任”的观念和安全意识深入业主心中。(二)加强小区内装修管理，确保无违章装修现象本项目因属毛坯楼即“”的装修管理确保在滨海新城无违章装修事件发生。(三)精心维护，保障设备安全运行生活和居住环境提供有力保障。(四)加强清洁绿化的监督管理，以满足广大业主高品质健康生活需求录，计入到清洁绿化人员的考核中。第二节 物业管理服务组织机构设置及运作模式一、物业管理服务组织机构的设置1、组织机构设置图根据滨海新城物业管理的需要，以及根据其招标文件的要求，拟按如下设置物业管理中心的组织机构：花开富贵物业公司花开富贵物业公司组织机构设置图注：具体的人员配备详见《第四节 人员的配备。滨海新城物业管理中心 项目经理物业部财务部行政部工程部保安部主任会计主任主任主任礼宾助理社区文化专员前台接待员出纳收费行政文员人事文员维修班运行班保安领班保安员2、组织机构设置说明：“理环节，提高工作效率。（1人员担任，务求能够胜任日常管理事务。3、各部门主要工作职责物业公司总部：用开支，合理调配人力、物力；计划。管理中心项目经理：执行公司决议，负责滨海新城日常工作的整体计划、协调、组织、控制及跟进落实；对项目的服务质量及经营成本进行目标控制；参照住宅小区物业管理标准，对项目每日的管理情况进行现场检查及督导落实整改；每月对小区的管理实效进行综合评审考核，并对存在问题组织及时、有效的专项整改，保障高质量的社区管理及服务。客户服务部：性事件处理及报告；价等数据；；务；筹工作；定期落实社区文化活动的拟定及组织工作；二次装修的申报、监督、管理工作；门进行维修服务；按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；工作质量的监督管理等。财务部：1）2）进行管理中心物业管理费用的核算、报表编制、税务缴纳等；进行管理中心的成本控制、资金计划和管理。行政部：召集、固定资产及物品的采购和保管等工作；负责管理中心人员招聘、培训的组织；负责管理中心人员的考核、薪酬管理等；负责管理中心内部管理制度的制度及实施监督等。保安部：的定期保养计划，并组织有效落实；消防自我防护，确保小区整体安全。处理各种突发事件并协助公安机关侦破发生的安全防范、刑事案件；243124小时监控工作；对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。并协助采取相应措施。二、物业管理服务运作模式“礼宾助理服务”“二全管理”特色管理运作模式，从而扩大物业管理的服务领域，使服务更为细致，“二全管理”倡“礼宾助理”既是物业区域的服务员，又是所辖区域内服“双重”双重”自律性增强，很多问题在萌芽阶段就被发现，被处理解决。“二全管理”即指：全程管理、全效管理。(一)全程管理(二)全效管理“第三方”可以是物业管理行政主管部门与质量管“明访”“暗访”“第三方”ISO9000质量管理体系作为指导，并严格按照ISO9000体系要求进行内部质量跟踪和评估，形成一个内部的服务运作监督、管理体系。由内部的自我监督、“礼宾助理服务”的体现（一）分别于每一个住宅大堂设“礼宾助理”，24小时接受咨询和服务。（二“礼宾助理”负责向住客提供全方位的尊贵服务，接收客户电话之服务要求、投诉等，向各部门转达住户的要求，协调各部门的工作，保证住户需求在24“助理”保服务质量；定期拜访客户，听取服务质量反馈意见。三、物业管理服务运作机制“二全管理”“礼宾助理”“双赢”XXX的管理服务工作将采取如下的物业管理服务运作机制：(一)组织管理运作机制1、组织管理运作机制系统图（见下页）行政主管部门组织管理运作机制系统图

花开富组织管理运作机制系统图说明：新城设置物业管理根据花开富贵物业管理有限公司组织机构设置拟在滨海新城设置物业管理

监督指导

我司的直物业管理中心中心，其在物业管理行政主管部门的指导我司的直物业管理中心

地工商税务、 街公安、道经反馈 指挥 公安、道经办事处等机构的相关行政管理规定实行在 接领导下的管 目客户服务全体员工理责任制，管理中心各部门主管直接对管理中心项目经理负客户服务全体员工(二)信息反馈机制指挥机构指挥机构（项目经理）监督机构（项目经理）执行机构（各主管、专业人员）业户反馈渠道业户意见箱业户意见调查定期拜访业户业户电话投诉业户来访投诉1、 在小区每栋首层楼梯口设置一个业户意见箱，礼宾助理负责每周二、五定时开箱，搜集业户意见。2、 设立投诉电话，24小时接受业户投诉。3、 每半年做一次业户意见调查，广泛征求小区业户意见，并将调查结果整理汇编成质量管理标状图，指导改进服务质量。4、 管理中心主任保持与业户的经常联系，定期有意识地征求业户对管理中心工作的意见和建议。5、 管理中心设置服务前台，接待业户来访及来电。6、 每一个住宅大堂设秘书管家，24小时接受咨询和服务(三)督导管理机制采取有效的督导管理机制，通过工作绩效、成本效益与工资挂钩的管理制1、经济管理：2、制度管理：遵循既定的规章制度和工作程序来规范员工的言行，提高工作效率和工作质量。3、“早会”例会，讲评和布置工作，听取汇报，分析存在问题，提出解决办法。4、“区荣我荣”员工自身素质和工作水平。激励、培训管理建议采用如下的机制：思想工作机制谈、家访等。奖惩机制“导”员工往前走，通过惩罚“督促”员工朝前走。做到人人有动力，个个有压力。奖励的形式有物质奖励和精神激励等。培养提升机制提升、培训、进修等。工资福利机制酬，吸引人才，激励员工取得更好的工作绩效。福利措施有住房、保险等。文化活动机制通过文化活动的开展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感。方式有集体活动、旅游等。四、物业管理服务工作的控制方式1、服务质量监督检查检查项目周期实施人检查内容检查项目周期实施人检查内容岗位巡视每日部门主管各岗位完成本日的工作计划和服务标准状况专项检查每月管理中心项目经理检查各项工作落实情况，总结每月工作情况年终总结每年管理中心项目经理检查管理中心的整体运作和管理目标的完成状况业主意见征询每季抽样调查不少于1/3的业主全面调查各业主对管理中心各个服化意见改进物业管理的服务工作2、管理工作的日常控制监督机制A、公开监督制：公布管理中心服务前台电话，设立管理中心项目经理意见箱，接受投诉和建议。所有员工佩带工卡上岗，以便于公开监督。B、业主评议制：管理中心对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈，对业主或其他来源获得的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈。实行闭环管理，使业主满意。C检讨物业管理不足之处，持续改进工作。自我约束机制A、管理中心在物业管理过程中，严格执行国家、政府发布的有关法规、条例和实施细则。B和预防措施。C岗位。第三节 物业管理人员的配备、培训、考核物业管理的竞争其实质在于品牌、服务、价格及人才方面竞争，建议在实“以人为本”“人才是效益的保障”“敬业”为用人原则，确定“重学历也重能力、重水平更重品德”的用人标准，严把3%的淘汰控制率，确保管理目标得以实现。一、物业管理中心人员的配备及组织架构图设置花开富贵物业公司根据以上管理中心架构示意图，管理中心拟配备75人。滨海新城物业管理中心 项目经理1人三、物业管理人员的培训物业部

财务部

行政部

工程部

清洁/绿化

保安部的竞争，而2于企业是否大限度地程。主任1人市场主任1主任1人1程。主任1人市场主任1

40人根据我们丰富的人才培训经验，将除在组建管理人员队伍上要招聘引进优把管理人员的再教育作保安领班宾 区 台 纳

政 修 1人 3人助 文 接 / / 领班班断提高员工自1保安员人 1 2 员

助 人 化 工

36人并使员工意识到个人对自主性”主人翁地位不和对于企业“ 人” 1 技工 业4理中心员的主人翁地位不人 3人 人同级别、不同工种的培训需求及岗位需求分别提供专业的、定期的、实战型的物业管理培训。如下是我们根据XXX的特点制定的一套物业管理人员的培训方案。(一)培训目标：业过硬的物业管理队伍，使该小区的物业管理水平更上一台阶。各部门的培训要求：客服部：1、培养良好的服务意识；2、熟练掌握客户服务技巧、物业的接管验收及交付使用流程和验收标准以及物业的装修管理；3、熟悉物业管理相关法规、法律知识；4、掌握突发应急处理程序及措施，为业主提供高质量、高标准、高水平的服务；5、了解小区物业概况，熟悉小区设施设备系统；6、掌握其维护保养、安全操作技能；7、熟练掌握消防器材的操作规范及各应急处理程序，为业主提供妥善、优质的维修服务；8、熟悉清洁绿化的操作流程及质量验收标准。保安部：1、了解小区安全防范的重要性及消防工作的意义；2、熟悉消防监控系统及各智能化系统的操作规程及维护保养规程；3、熟练掌握消防器材的操作规范及各应急处理程序，增强小区安全防范意识，加强小区人员出入及车辆出入管理。(二)培训职责：1、公司负责年度培训计划的制定和监督实施工作；负责对各类员工培训效果进行考核和鉴定；并负责公司一级组织的培训记录的保存。2、总经理负责批准公司年度培训计划。3、管理中心项目经理按公司年度培训计划的要求，制定本管理中心相应的培训计划，并负责组织实施，培训记录由各部门负责归档保管。(三)培训方法：1、入职培训：A、所有新入职本公司的员工在入职的第一周内都应该接受培训及考核。B、培训时间不得少于两个工作日（其中最后半个工作日为考核时间）C、对新员工的培训主要包括以下内容：物业管理的理念；物业的概况、设施设备情况、公司的基本情况、组织机构及主要领导成员；公司的质量方针、目标、企业精神及物业管理工作基本知识；对员工的期望及要求。D、新员工入职培训资料保存记录，作为员工转正参考。2、上岗培训：A、员工入职培训合格或转换工种需经上岗培训，培训时间不得少于1周时间。B、上岗培训主要内容包括应知部分：如岗位的基本情况（岗位的职责、人员配置及设备、设施的分布等；应会部分：岗位工作操作规程，异常状况时的特殊处理程序等。C、上岗培训由各部门负责组织，并指定专业人员进行。培训记录由各部门保存。3、在职培训：A、特种作业人员，由所在部门或公司组织参加培训。B、公司定期或不定期组织有关员工参加物业管理知识、消防安全知识等方面的培训。C、根据岗位工作要求或政府职能部门的要求，公司组织相关岗位人员接受外部培训，以更新知识和丰富技能。D、培训记录由组织的部门负责保存。E、在职员工培训内容（根据不同岗位需求进行培训）：物业管理理念及物业管理模式物业管理政策法规及相关法律常识物业管理客户服务实用技巧员工礼仪礼貌与客户关系的处理物业的前期介入、接管验收及移交程序房屋的装修管理小区的人员进出与车辆进出的管理。车辆停放及停车场的管理流程（含设备操作）突发事件的处理程序消防、急救常识及消防器具使用小区巡查及各项执勤的工作要领各项专职工程设备的操作和维护保养公共区域各项设施的操作和维护保养特殊设备（如发电机、供水池等）的操作与维护保养清洁、绿化的操作流程及验收标准清洁用品的使用规范及安全操作事项常见病虫害及防治专业操作常识及验收标准4、外部培训方式：A、在职进修：主要形式有专题讨论、摸拟实践演练；B、脱产进修：参观学习、参加建设部主办的物业管理上岗培训、外送专职培训；C、自我培训：提倡在职自学。D、管理中心中层管理人员到顾问单位进行对口培训。5、培训后培训效果的跟踪、考核和总结A指正。B导及时了解和掌握员工工作或思想情况，并作为评估培训效果的依据。五、物业管理人员的管理“以人为本”管理理念的基础上，健全人事管理机制，实施诱导式的培训机制与情感式量才录用，知人善任，合理调配。确定标准、严格招聘根据上述的用人标准，可按以下几项指标进行严格的招聘：1、知识层次：为了符合高品质物业管理的要求，管理层均要求持物业管理主，以保证队伍素质；维修工岗位要求全部持证上岗。2、录用考核：所有管理层人员，除经过正常的笔试、面试、心理测试等录技能考试。3、人员配置：逐步加大管理人员配置比率，符合高科技、高智能化物业管理的要求，使物业管理队伍实现由劳动密集型向知识密集型转变。4、年龄结构：公司决策层为30～45岁，管理层员工25～50岁，保安员20～35岁，其它操作人员工可放宽到25～45岁，特殊情况可适当放宽年龄限制。5、工作经验：所有管理层员工除必须具有物业管理经验外，还需有其他相关管理工作经历。量才适用、合理配置“”他专长的，实行调岗安排使用，充分发挥个人专长。规范管理，分层实施1、组织落实，制度规范：企业的人员组织管理靠的是可见的、具体的企业约束员工行为。2、分工协作，层级管理：在物业管理中，存在着许多不确定因素，所以在理，即在一定的范围内让他们自己管理自己，增强管理人员的责任意识。3、规范言行、注重仪表，实施形象战略。行为规范是形象战略的重要组成全面提高企业的美誉度。素质评价，绩效考核1、量化考核，客观评价：人员管理中的绩效考核是充分发挥人员素质效能“”“”使员工有了压力感、责任感和紧迫感。2、末位淘汰，吐故纳新：为使XXX物业管理队伍更有战斗力和生命力，建议在保持队伍相对稳定的同时，根据情况及时优化管理队伍结构，结合考核，实行末位淘汰机制，这样做既留住了企业所需的人才，同时又吸纳了新生力量。激励驱动，留住人才结、拼搏、奋斗，建立利益共同体，尊重与沟通是植根于维维精神的“三大支柱”。1、树立员工也是公司的主人翁管理理念：公司不仅给员工提供工作场所，理中，关心员工，尊重员工，使企业在规范公平的基础上更富有人情味。2、给人才创造机会，让机会造就人才。善待企业的每一位员工，鼓励每一良性机制，真正盘活企业的人力资源。3、创造宽松的环境，发现人才，重视人才。在用人问题上要坚持唯才是举、调查活动，认真听取、分析、处理员工反映的意见和建议。4、物质奖励、精神奖励双管齐下，形成人才的归属感。尊重人才、关怀人予人才物质和精神的双重奖励。5第四节 管理规章制度的建立运作。一、对外管理制度业主临时公约精神文明建设公约物品放行管理规定装修管理规定装修施工队管理办法房屋修缮管理规定空调安装管理规定私家花园（含天台、露台）使用规定噪音控制规定消防管理规定安全防范管理规定停车场及车辆管理规定环境卫生管理规定绿化维护管理规定安全用水、用电管理规定饲养家禽、家畜及宠物管理规定暂住人员管理规定便民活动管理规定二、内部岗位职责1、管理中心经理岗位职责2、保安部主管岗位职责3、清洁绿化主管岗位职责4、物业助理岗位职责5、文员收款员岗位职责6、维修技工岗位职责7、绿化技工岗位职责8、清洁工岗位职责9、保安领班岗位职责10、保安员岗位职责三、各项服务工作规程及管理运作制度（一）人事、行政、财务制度员工招聘制度员工入职管理规定员工培训制度员工绩效考核制度员工工资管理制度员工福利管理制度员工加班管理制度员工离职管理规定员工考勤管理制度员工休假管理制度员工奖罚管理制度员工职业道德规范员工行为规范公司文明礼貌用语及各岗位服务语言流程规范办公室管理制度会议制度办公用品管理规定固定资产管理规定档案资料管理制度档案资料保密制度公司印章使用制度仓库管理制度财务公开制度财务监督制度财务核算制度有偿服务收费规定（二）客户服务制度前台接待管理规定前台服务规范首问责任制度投诉处理制度回访工作制度值班制度业户档案管理规定业户档案保密制度业户钥匙管理规定业户物品放行规定前台服务质量调查规定物业助理巡查制度业户空调安装规定业户报修工作规程（三）保安管理制度：保安职业道德规范保安队伍管理规定保安员考核制度保安培训制度保安服务规范保安交接班制度对讲机使用制度保安警用器械管理规定保安员巡逻制度（四）消防、监控管理制度：消防工作管理守则安全检查制度消防教育培训制度消防设施设备管理规程消防器材管理规定消防设施设备定期巡检制度消防设施设备维修保养规程消防设施设备操作规程设施设备运行管理规程临时动火作业安全管理规程突发事件处理规程（五）车辆管理制度停车场管理守则车辆停放管理规定车辆出入管理规定车辆停放收费规定摩托车管理规定车库收费岗工作规程停车收费系统维修保养规程（六）绿化管理制度绿化管理规定绿化检查制度绿化定期保养制度绿化工具管理规定绿化虫害消杀管理规定（七）清洁管理制度环境卫生管理规定日常保洁工作项目及保洁标准清洁卫生检查制度清洁卫生考核标准垃圾清运管理规定垃圾中转站管理规定环卫设施设备管理规定环卫设施设备使用规定环卫保洁员管理规定公共地方消杀管理规定消杀工作检验标准及方法各楼层公共区域保洁员作程序广场、台阶、绿地保洁员作程序停车场保洁员作程序排水沟、集水井保洁员作程序（八）工程管理制度安全操作制度维修服务规范装修管理规定值班制度禁止违章占地及乱搭乱建管理规定设备房防鼠管理办法设备/设施管理制度设备运行记录管理制度设备管理控制程序变配电设备运行守则变配电房防火制度电力系统的管理与维护发电机房管理制度发电机运行操作程序发电机维修保养规程安全用电用水用气管理规定用水供水管理制度水池水箱管理制度噪音控制管理规定弱电系统维修标准作业规程机电突发性事故应急处理措施机电设备维修管理制度机电设备完好的标准给排水设备（设施）运行管理规程给排水设备（设施）维修管理制度给排水设备(设施)的维修保养规程水泵房管理制度水泵运行管理规程水泵维修保养规程供配电管理制度供配电系统运行管理规程供配电安全操作规程供配电系统维修保养规程配电房突发事故应急措施配电设备检测维护保养制度低压配电室操作规程高低压配备装置运行安全程序高低压保养维修程序高低压配电系统设备维修业务管理标准及操作细则高压设备和高压室的基本要求高压环网柜运行管理制度高压配电室操作规程室外公用设施的维修方法公共照明管理制度公用照明设备操作规程防避雷与接地系统保养标准作业规程有线电视电信管网避雷设备管理办法避雷设施的维护动用明火电热器具临时用电管理制度房屋本体公用设施的维修方法室内维修管理规定室内维修方法消防设备维修管理制度消防设备保养管理规程消防设备操作规程对讲防盗报警系统的保养紧急停电处理程序紧急停水处理程序四、应急突发事件处理程序业户投诉的紧急处理程序发现业主或住户受伤或生病的紧急处理程序停电的应急处理程序停水的应急处理程序公共区域卫生应急处理程序发生火警时消防的紧急处理程序发生治安刑事事件应急处理程序治安管理中常见问题的处理方法突发事故现场急救常识火警、火灾应急处理工作流程火警误报应急处理工作流程漏水（水浸）应急工作流程发生停电及电力故障应急处理工作流程水力系统故障处理工作流程发生治安刑事事件应急处理工作流程投诉事件处理工作流程五、员工考核制度及标准员工考核制度员工奖惩制度管理中心项目经理考核表管理中心管理服务人员月考核表保安员月考核表工程技工月考核表第五节 物业档案管理方案“资料、业户资料和日常管理资料三部分进行档案的建立和集中管理。第一部分：小区工程建设资料。在我司进驻滨海新城后，我们希望开发建设单位能提供完整的小区建筑竣资料。第二部分：小区业户档案。小区业户档案也是管理中心要建立的重要资料，内容包括小区所有业户的软件来建立保管。第三部分：日常管理资料。日常管理资料是物业日常管理过程中形成的一些原始记录，包括：资料图在档案资料保管方面，管理中心将本着安全、完整、保密、方便查阅的原管理此物业时所形成的资料。第六节 物业管理服务方案“礼宾助理服务。（一“礼宾助理”服务实施细则1、分别于住宅大堂设“礼宾助理”，24小时接受咨询和服务2、“助理”片派发业户。3、 每位助理必须了解其服务的家庭状况，如家庭成员家庭背景工作行业生活习惯饮食偏爱娱乐及运动爱好身体情况商务要求等以便随时满足各服务对象的需求。4、“助理”常识等最新服务信息。5、“助理”商务与生活的贴心顾问。6、礼宾助理”出现以下情况要承担过失责任，过失者视辞退；对自己职责范围内或自己可以即行处理的事情不予理睬或拖沓、推诿者；自己无法解决的投诉不及时向上级汇报者；（二）工作时间标准：1、业主投诉处理的工作时限：2天；工程维修方面的投诉处理时限：水浸、停电、停水、马桶堵塞等，及时处理，维修人员到现场时间不超过10分钟；换灯泡、换门锁、更换小部件等简易维修项目，不超过半天；7小区公共部分维修方面的投诉处理时限明显影响业主生活起居，如：影响业主休息的公共设备噪音、沙井盖丢失、10分钟；其他公共部分维修，不得超过3个工作日；对其他业主行为的投诉，如邻居装修发出异味或过大噪音、休息时15分钟内到达被投诉业主家中并进行处理。其他投诉的处理时限视具体情况而决定，到达处理时间不超过8小时。2、业主咨询回复工作时限：关于小区一般情况，不涉及管理中心内部情况，不能马上回复的，不超过30分钟。关于各项物业收费项目和标准，要求马上回复，无统一标准，需要30分钟内派人到现场确定收费，回复业主。关于管理中心以外的服务项目和收费标准的咨询，一般要求马上回30分钟回复对方。关于其它部门的办事程序、收费情况的咨询，马上答复或与业主约2个工作日。（三）工作质量要求1员不得超过规定的时限；2物业分管业主投诉/咨询回复工作的主任每月抽样回访，回访率不得低于50%（100%90%以上。第七节物业收楼、装修管理方案及措施一、收楼管理方案是我司拟定的业主收楼程序方案：收楼流程说明：1、设立收楼指引：在各出入口处、拐弯路口设立收楼处指引标识2、接待：领业主就坐，请业主稍侯；收楼业主身份确认需提供如下资料：业主本人收楼需提供身份证原件；业主委托人前来收楼需提供书面授权委托书原件、业主有效证件复印件、受委托人有效证件原件及复印件；交楼人员通知相关人员带领业主进行收楼；交楼人员在自我介绍后介绍收楼的大概流程，并协助业主收楼；2办理出入证后存放在该户住宅收楼资料内；（略。3、陪同业主验楼交楼人员陪同业主到验楼现场；（事项，顶层天台装饰布置注意事项等方面及物业管理24小时服务热线等，并在《物业验收记录单》予以确认；单》上；在业主同意收楼的情况下，继续办理服务预约手续；时间后共同送别业主。4、服务预约：交楼人员在业主同意收楼的情况下，为业主办理服务预约；电视代办开通预约、报刊、牛奶代订预约等；交楼人员与业主明确各类服务收费标准。5、配套介绍交楼人员陪同业主返回交楼处；就交楼期间开设的商业配套服务向业主一一介绍。6、交款：交楼人员陪同业主在“收款“发票；7、收楼第二联交业主，一、三联由物业管理中心保存；交楼组长与交楼人员为业主发放钥匙及资料、出入证、各类IC卡、礼物；一联由商务服务中心保存，第三联交具体办理部门执行。8、送别业主交楼组长与交楼人员送别业主。9、服务跟踪馈给交楼组组长，并领取住宅入户门钥匙。日保持联系、沟通；告之业主，与其约定二次验收时间；金额，换取全额发票后交还保留的入户门钥匙；交楼组长为尚未办理收楼手续的业主办理手续；完成该户业主档案、维修档案的初始建立；、返修维修及委托服务意率上报交楼总指挥；装修资料存档二、装修管理方案及措施装修资料存档业主房屋装修申请进行严格的审批。具体可从以下几方面进行严格的管理：未通过重新设计填写装修申请表并提供相关图纸及装修队的资料一）装修管理的流程未通过重新设计填写装修申请表并提供相关图纸及装修队的资料业主申请业主申请客服部、保安部审核审批业主缴纳装修保证金装修施工队办理出入手续动工进行装修合格 不合格客服部、保安部审核审批业主缴纳装修保证金装修施工队办理出入手续动工进行装修合格 不合格限期纠正、整改赔偿退还装修押金装修完毕，客服部会同工程人员进行验收二）装修申请的审批事项进行装修审批：室内装修不得改变房屋建筑主体和承重墙；色调。三）装修过程中的监督管理内装修对邻居的干扰，可采取以下管理手法：1些预防措施。2公司，并缩短工期；3免他们因事先不知而产生各种影响他人工作或休息的装修工程；4、将《装修注意事项》贴在装修单元的大门上，提醒装修人员文明施工；58扰邻居的休息；6工无关的各种活动；78便；9、加快装修申请、验收时间，及时将装修按金退还用户。四）房屋装修的验收1、业主在装修完工时提前向物业管理中心申请验收，并预约装修验收时间；2出入证件须收回，对声明遗失的证件，通知保安部查明收回；3再进行正式验收。4(凭此证明办理“装修押金”退款手续)。五）业主违规装修的处理夜晚使用电锯（电钻产生噪音；乱倒泥（石、木等封闭阳台等等。中心对业主的违规装修视情节轻重可采取如下措施：1、口头或书面警告；2、停止违装修；3、责令恢复原状；4、扣留或没收工具；5、停水停电；6、责令赔偿（损坏公共管理利益）经济损失。（押金面承诺遵守装修管理规定，安全施工操作，否则，物业管理中心有权对其处罚（收违约金，纠正违规装修行为，所收的违约金放入管理帐户，归全体业主所有。第八节 公共秩序管理方案一、保安部人员岗位设置及各岗位职责（一）保安部主要工作“”等七防工作。对小区实施全方位公共秩序维护、安全监督和巡查工作，做好外来人员的登记、指引工作。制定、执行、落实各项安全防范措施，抓好保安队伍的建设和业务培训。负责小区消防系统的运行管理，制订消防设施、设备安全检查制度和开展消防知识的宣传工作。负责小区出入车辆的登记、收费、保管等工作。负责公共区域范围的配套设施和车场等监控管理工作。（二）保安岗位设置及人员的配备1、岗位设置（视实际情况再定）401336人，根据对该项目的考察，保安员岗位拟按如下进行设置：62人(共三个门)；31人；31人；31人；124人；商业街巡逻岗:6人,2人3人。2、工作时间24小时三班轮值守卫、巡逻、监控制度：早班（800-1600、中班（16：00-24:00、晚班（24:00-08:0086天，110天轮岗一次。3、各岗位主要工作工作，监督检查保安员的思想道德和劳动纪律。领班：协助主管工作，对小区各重点防范部位每天定时进行巡逻，监督检查保安员的工作。物品出入管理。小区监控保安岗：主要负责小区内重点区域和重点部位的安全监控。巡视等。第九节 绿化管理化养护管理。以下是绿化养护标准：一、草坪日常管理标准要求1、草坪分级标准：26060mm休憩及轻度践踏。2、淋水：草坪夏秋生长季每天淋水一次，秋冬季根据天气情况每周淋水2-3次。3、草坪改良：草坪如出现直径10cm以上秃斑、枯死或局部恶性杂草占该部分草坪50致生长严重不良，应采用局部疏草法疏草改良。4、草坪施肥肥料选用原则：草坪选用速溶复合肥、快绿美、长效肥和缓溶复合肥。使用。5、剪草20天剪一次，秋冬季每月剪一次。1/3（1/3。剪草质量标准:剪割后整体效果平整,无明显起伏和漏剪,无明显交错痕迹；现场清理干净,无遗漏草屑、杂物。同一块草坪应在同一天内剪完，以防生长不均。6、杂草控制坪杂草采用人工拔除。已蔓延开的恶性杂草用选择性除草剂防除。杂草防除质量标准：草坪没有明显高于15cm的杂草，12cm5棵/m2；整块草坪没有明显的阔叶杂草；整块草地没有已经开花的杂草。7、病虫害防治突发性的病虫害的草坪都应及时针对性地选用农药加以喷杀，以防蔓延。对于由于病虫害而导致的严重退化的草坪应及时给予更换。℃打孔与疏草：视草坪生长密度每年疏草打孔，或给予局部培沙。二、乔灌木养护标准1、乔木修剪1/31/3对由于受意外伤害折断而枯黄的枝叶应及时修剪；122修剪整形应达到均衡树势、完整树冠和促进生长的要求；2、灌木修剪所有灌木应在秋季进行一次枯枝、弱枝、徒长枝清剪及株型修剪工作；25美观；每天巡查中应及时清剪因折断而枯黄的枝叶；对于散尾葵、棕竹等棕榈科灌木应及时将枯黄的叶边清修；观花灌木应在花期过后进行较重的修剪，尽量避免在开花前修剪。3、乔灌木施肥乔木应每年施肥一次，采用穴施或环施法，有机肥或复合肥均可；观赏用的小灌木每年冬季应施一次有机肥，每年5-6肥，入冬前应施一次钾肥。小区内乔灌木不应该长期单纯施用尿素等高氮肥速效肥。4、病虫害防治农药。对突发性病虫害应及时针对性地喷杀农药；对园艺害虫应交替使用几种药物喷杀，避免病虫产生抗药性；喷药时应注意喷植物的叶背面及根茎部位；5、乔灌木养护应达到的质量标准型植物轮廓清晰，修剪面平直整齐，棱角分明。20cm以上枯枝黄叶，折断枝、修剪残留枝。20cm杂草灌木脚部整齐清洁，无过长杂草杂物，无严重黄叶、积尘；5cm以上的截口要封蜡；若因养护不当或自然因素造成乔灌木的死亡，应及时补种。6、乔灌木养护注意事项℃不得擅自改变原植株造型；不得擅自截剪直径5cm以上枝条；℃乔灌木修剪、施肥、喷药等养护工作应及时登记；℃数修剪；℃乔灌木喷药应注意风向，注意保护员工及周围人员安全。℃山体斜坡上的乔灌木养护操作应注意安全，戴好有关安全设备。三、时花养护标准1、外观保养盆观赏面；对于一些个别提前开放的时花要及时抽换，以保持整个花坛的整体效果；对于高出时花的竹签、杂草应及时清除。及除杂草。2、淋水1-2天淋水一次；为原则。时花摆放后期，若每盆时花内处于较佳观赏状态的花朵不超过最佳观赏1/31/23、病虫害防治虫；害的时花坛要求每两周喷一次药；百菌清粉剂等。4、时花养护质量标准1/2；花盆摆放整齐，盆内无杂物，最外一圈面对客人的盆边整洁美观；无明显病虫害，大叶时花叶面无虫口；无缺水干旱现象，植株生长良好。内。四、绿化环境布置标准1、环境布置：根据各景区的用花数量和品种做好用花计划，包括具体用花数、品种、日期。2、绿化景区布置质量标准：植物材料形态优美，生长健康，与景点格调相谐，且具观赏性；品种间搭配合理，有层次，具韵律感，整体效果突出，符合时令要求；植物取材与周围环境美工设计配合得当，注意细节自然及环境卫生。3、节庆日布置质量标准：主题突出，色彩作用得当，对比强烈；材料新颖，有较长观赏期；花材有时令感，所用花材在节庆日当天达到最佳观赏效果；节庆日环境布置与环境相协调。4、应该撤出的残花标准2/31/2以上。叶等症状。喷杀。五、室内观叶植物管理标准1、外观管理每天应全面巡查一次，及时清理盆面及盆底杂物、植株枯枝黄叶等。1/31/3用剪刀顺着叶形将枯黄部分剪除，注意保留叶形，不可一刀切过；将墙纸及其他家具淋湿；每半个月应清一次套缸/盆及花槽底的多余水分及杂物。2、淋水放与光线强、空调出风口等位置的花木一般需水量大，一般其他植物稍小。3、施肥室内观叶植物常用N-P-K点的湿度、光线、植物品种来决定施肥用量；产品说明书配制。4、病虫害防治施及方案。5、室内观叶植物管理质量标准植株丰满健壮，无枯黄叶，叶面干净光亮；无明显病斑、虫口，植株上无明显虫害；盆面无杂物，花缸、花槽底无积水杂物；植物无缺水干旱现象。六、植物病虫害防治标准1、病虫害防治计划及要求划；病虫害防治的费用预算计划。办公楼内使用农药应杜绝使用剧毒、残效期长及具强刺激性气味的农药。园林植物病虫害防治要求：A、全年中无严重病虫害发生。“严重病虫害”是指：相同或类似品种在同一时间，受同一病虫害造成花木大面积光叶或死亡的病虫害。B“一般病虫害”状，花木受损面积不大，在一个月内即可恢复长势的病虫害。C“轻微病虫害”10日内恢复的病虫害。七、盆景管理标准1、质量标准山水盆景山体保持清洁，盆水清透，盆内没有青苔或泥沙等杂物。山水盆景山石稳固不易掉下，山上附生植物生长健壮，比例合适。树桩盆景植株生长健壮，没有明显的病虫害，没有缩枝现象。5cm冗长枝。盆景内除装饰用的小植物及小饰物外，不允许有杂生植物及其他杂物。盆泥没有板结或因淋水而冲刷流失现象；养护过程中没有肥害药害。2、盆景淋水室内盆景每天淋一次水，并同时用小喷壶往树上喷一次雾。室外盆景夏秋季每天上、下午各淋一次水,冬春季根据天气情况每1-2淋一次水。3、盆景修剪细弱枝及徒长枝，保持盆景植株造型。落叶类树木重修应在落叶后的休眠期进行；观花类树木修剪应在3-5份进行。对常绿树木应每月进行一次控形轻剪，修剪应在天气较暖时进行。修剪方式采用疏剪、短剪、蓄枝截干、抹芽、摘心、摘叶等方式。4、盆景施肥盆景施肥一般用饼肥和复合肥配合使用。2月份施用。复合肥应作追肥,6-810情减量。5、盆景病虫害防治病、黑斑病、炭疽病等病虫害的有效防治措施及方案。6、盆景翻盆幼树每年翻一次盆，换成大一号的盆，时间最长不超过两年；37、室内盆景摆放隐藏处；摆放于室内的盆景应无杂草、无露于盆土表面的肥，盆景盆干净美观；室内观赏，搬进搬出都要注意给盆景一个环境适应期。掉下，山上附生植物长势良好。8、室外盆景摆放景类型分类编号登记挂牌，以便于管理；于矮架上；长期摆于花园供观赏的大型盆景可直接将盆景连盆埋入土中。八、植物病虫害防治1、危害植物的生物：昆虫类：咀嚼式器昆虫、剌吸式器昆虫、蛀干昆虫、蜗牛和蛞蝓、鼠害和白蚁；危害园林植物的病因：真菌性、细菌性、病毒和类菌性、线虫性和生理性病害2、农药的种类、剂型及使用方法剂等。化学成分：无机农药：即用矿物原料加工制成的农药，如波尔多液。按杀虫剂防治途径可分：A、胃毒剂：通过消化系统进入虫体内，使害虫中毒死亡，如敌百虫，适于防治咀嚼式口器的昆虫。B的害虫均适用，但对体被蜡质分泌物的介壳虫、木虱、粉虱效果差。CD孔；用溴甲烷进行土壤消毒时，要用薄膜覆盖。E、其它杀虫剂：如拒食剂、绝育剂、引诱剂、忌避剂。3、杀菌剂种类：℃害或抑制病菌生长。如：代森锌等。℃原物，使植物病害减轻或恢复健康。℃杀线虫剂：用于土壤处理，杀死土壤中线虫。4、园林病虫害的防治方法：减少病虫来源；（注意运输、消毒、轮栽、滋生、蔓延、卫生等）选用抗性品种；选择好化学药剂防治。九、使用农药操作规程及注意事项事先准备好相关喷药工具，检查其完好性。操作人员必穿长衣裤、戴手套、口罩，详细阅读标签说明，倍数。事故。药效产生药害。喷洒农药时要均匀，以防多药处产生药害，少药处病虫未除。喷洒农药的浓度要考虑植物的生育期,一般在落叶或生长旺盛时期,工具。在使用农药时必须有技术员在场配药和技术指导。小区内不得使用剧毒、残效期长、强剌激气味的农药。十、园林植物病虫害防治要求1、目的：经济、安全、有效的原则；方针：以预防为主、防治结合；2、方法：正确选药（根据病虫害情况选择合适的药剂，做到对症下药。适时用药（掌握病虫害发生发展规律进行预防、早防治、考虑气候条件适量用药（注意药的规格、有效含量，根据标准来用药，即安全又省药交互用药（以免病虫长期用同一种药产生抗药性，要常换不同的类型。℃病虫害，造成花木大面积光叶或死亡的病虫害。℃积不大，在一月内即可恢复长势的病虫害。℃10天内恢复的病虫害。℃采取相应补救措施，同时做好记录。十一、主要绿化机具操作使用方法1、枝剪及高枝锯用方法：30伤人；45度角倾斜向分枝的外侧；1/5枝条断下撕裂树皮；若枝条太大，用高枝剪修剪困难时，不应强行修剪，应用高枝锯修剪；用完的高枝剪，高锯应做好刀口清洁卫生后放入仓库保存好。2、旋刀式剪草机的使用方法：应处理正常后才能使用，并做好用前记录；装好草袋，依照不同机器的使用说明调节机器剪草高度；开风门；加油直到机器运转正常后合上自走离合开始剪草；剪草结束后，先松开离合，再将油门调至停止档；干净；检查清洁空气滤清器及机油；3、汽垫剪草机的使用方法：检查燃料及机器各部分是否正常，做好用前记录；按比例（1：20—1：25）配好备用油；清除剪草区域杂草杂物，将工作区域内的无关人员劝离；冷起动时先关闭风门，将油门调至低档拉动拉绳起动器；调好油门开始剪草，注意斜坡剪草时操作人员应站在机器械上方；剪草完毕清理现场草渣；4、割灌机的使用操作方法：机器燃油量及刀盘，背带等各部位是否正常，装好刀、绳；比例（配好备用燃油；穿好鞋、裤；5米内的无关人员劝离；起动时先关闭风门，将油门调至低档拉动拉绳起动后打开风门；好机头，左手紧握扶柄，右手握紧扶杆并用拇指将油门逐渐调大；机器转速正常后，将刀盘稍稍微向左倾斜，由右向左匀速修剪草坪灌木；修剪完毕将油门调至最低点，待刀盘停止运转后按停止键停机；5、绿篱机的使用操作方法：检查机器燃油量，按比例（1：20—1：25）用燃油；下油，左手握紧后把手，右手拉动启动绳，启动后打开风门；常后开始修剪；修剪时注意横平竖直的原则，刀口不能朝自己身体任何部位；于地上，再按下止动按扭停机；6、机具日常保养：工具用后应清理干净，整齐摆放在指定位置；各工具转动部位灵活，金属工具无生锈现象，生锈处应除锈后上漆；损、折断；油箱密封良好，油路畅通，混合油配比合理；每月检修一次空气滤清器、火花石、化油器等部件，保证无故障；901515分钟；机器链条、滚轴等转动部位每月加一次润滑油，机油发黑及时更换。第十节 清洁保洁作业方案为能在滨海新城项目实施“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护，制定详细清洁保洁作业程序和作业标准。1、大堂清洁安全工作程序目的：保持大堂区域的设施及摆设整洁，确保维持良好对外形象适用范围：大堂公共区域、设施设备桶、扫把、垃圾铲、清洁剂、静电吸尘剂。工作程序：到达岗位后马上巡扫清理大堂地面，清倒烟盅杂物。清扫和拖抹电梯轿厢地面，并用洁净干布抹净轿厢内不锈钢、镜面。大做清洁时按《电梯清洁工作程序》处理。及时清倒烟灰缸内烟头杂物，视污渍程度及时清洗消毒，清洁后放回原处。大门口内外擦脚胶地毡，吸尘次数视客流量多少增减，大门胶地垫每晚冲洗干净后晾干备用。擦抹防火门、消防栓柜、墙壁瓷砖及公共设施。标准：地面无烟头、纸屑、杂物等，无污渍，地面、墙身有光泽。公共设施表面无明显灰尘，不锈钢表面光亮、无污渍。玻璃门无水迹、手印、污渍。天花、风口、灯饰目视无污渍、灰尘、蜘蛛网。注意事项：仪表整洁、精神饱满、举止大方得体，礼让宾客。擦抹电器开关、灯具、警铃、报警装置要用干布轻抹。以防触电，按破报警器。地面晶面处理时，按有关程序进行。发现地面有水迹，立即擦抹干净，以防滑倒人员；下雨天在显眼处放置小心地滑牌。使用的工具要保持整洁。2、楼层公共区安全清洁工作程序目的：保障楼层公用区域及卫生间、茶水间干净整洁适用范围：楼层公用区域及附属设施、设备备用工具、清洁剂：扫把、垃圾铲、胶桶、地拖、刀片、胶袋、干、湿布、清洁剂。工作程序：巡扫干净本岗位的楼层电梯间、走廊、茶水间地面，清理烟盅、垃圾桶。巡回抹净茶水间四周壁砖、清洗水池，扫除、拖抹干净地面垃圾和积水。抹净瓷走廊、警器、告示牌、防火门、消防柜等设施表面灰尘。抹干净电梯门，不锈钢或铜制指示牌、铭牌的局部污渍。抹干净走用湿拖把拖抹干净走道和走火楼梯地面污渍、浮尘。每天定时清理垃圾到垃圾房，清洗垃圾容器。标准：各类材质地面、壁面表面、干净无污渍、有光泽。电梯、防火门、指示牌、消防栓柜门无污渍、无明显积尘。天花板、灯罩、风口目视无灰尘、蜘蛛网。卫生间无异味，洁具无污垢、地面无污渍、积水。注意事项：仪表整洁、精神饱满、举止大方得体、礼让宾客。使用的清洁用具要勤洗消毒，保持洁净。擦抹电器电源开关，要用干布擦抹警器要小心轻抹，以防触电，按破报警器。发现地面有水迹，立即擦抹干净，以防滑倒人员。3、卫生间清洁工作程序目的：维持卫生间及设施卫生整洁适用范围：卫生间内所有设施设备备用工具、清洁剂：厕擦、抹布、水桶、百洁布、告示牌、水瓢、洁瓷精、漂水、洗洁精、客用品（厕纸、洗手液等）工作程序：进入卫生间前将工作告示牌挂在门前，打开门窗通风。将适量的清洁剂倒在清洁布或百洁垫上，将洁具擦洗干净，较顽固的污渍用洁瓷精反复擦洗干净，然后冲新水。在洁具整体表面包括水箱、水管、盖板两面基座周围，喷洒消毒剂，然后用抹布擦净，注意不留卫生死角。擦洗洗手盆和洗手台表面，镜面和水源开关用干布擦抹干净污渍、水印，定期刮洗镜面。抹干净门板、隔墙板等设施检查地漏是否畅通，及时清洗地漏内、外格网，清除沉积物和沙泥。装好厕纸，添加洗手液，然后抹净纸架、皂液合、门锁、周围瓷片、隔板。清倒厕纸箩，并定期洗擦，然后拖抹干净地面。地面干爽，无污渍。注意事项：使用洁厕精或水锈净，应戴胶手套做好劳动保护。抹布、地拖、百洁布要洗擦干净，每天漂洗消毒。禁止使用高浓度酸、碱清洁剂和粗糙刷具，以免损坏瓷面。擦抹电器，电源开关要用干布擦抹，以防触电。4、玻璃门、窗、镜面清洁安全工作程序目的：保持门窗玻璃、玻璃或不锈钢镜面洁净适用范围：玻璃或镜面的清洗操作备用工具、清洁剂：毛套玻璃刮、伸缩杆、水桶抹布、玻璃清洁剂。工作程序：先用刀片铲除玻璃或镜面上的污渍斑点；1：10比例兑配清水；将浸上清洁剂的毛套，抓干多余水份，然后稍用力从上而下擦抹玻璃或镜表面，再用玻璃刮从上而下刮去表面上的污水；一洗一刮连贯进行，当玻璃的低部位时玻璃刮横向移动；清洁玻璃窗时窗台用干布复盖，避免污水污染窗台下墙壁，最后用拖把抹净地面上的残留污水；清洁高处玻璃时，可把毛套、玻璃刮套在伸缩杆上操作；保洁时有污渍手印的位置先用湿布擦抹，然后用干布抹干净；清洗大堂玻璃时，要放置正、在工作中告示牌，以免碰撞人员。标准：玻璃或镜面表面无污渍、水印，通透无明显积尘。注意事项：套每次上水时必须洗干净毛套上的沙尘脏物，避免擦花玻璃表面。用玻璃刮刮上的胶条，一面损破后，可调换另一面再用，完全损破的需要更换。2人以上配合工作。5、厢式电梯清洁安全工作程序目的：保持升降电梯清洁干净适用范围：适用于厢式客、货电梯布、地拖桶。工作程序：保洁时备用干湿毛巾，巡回抹净轿厢和门的污渍、手印，拖抹干净地面。大做清洁时通知管理处，选点固定电梯。用吸尘机吸干净电梯轿厢内地面和门轨凹槽内的沙尘。用中性清洁剂洗刮玻璃镜面，用湿布沾上全能清洁剂擦抹干净梯门和壁面不锈钢表面。用无绒毛布喷上不锈钢油，然后均匀涂抹在不锈钢面上，不能涂抹过量而造成目视油腻。关上电梯门，继续上述方法清洁梯门内侧，并用工具抹干净两边门缝隙。用湿拖配清洁剂拖抹地面，后用干地拖拖干地面。地面晶面处理保养按《晶面处理程序》操作。所有清洁工作完毕后把电梯控制按钮恢复原位，关上控制箱。标准：无沙尘。注意事项：操控电梯人员必须掌握操控知识；清洁油漆或胶渍时，使用溶剂（酒精、天那水）不能涂抹铭牌标签、胶质按键板。清理干净吸尘机身内外、盘好电源线，其它工具、抹布要清洗干净。6、天台、阳台、雨篷清洁安全工作程序目的：保持大厦（楼）天台、阳台、雨篷地面洁净排水通畅适用范围：适用于大厦（楼）天台、阳台、雨篷备用工具、清洁剂：扫把垃圾铲、地拖抹布胶桶、胶袋梯子。工作程序：扫除天台、阳台地面沙泥垃圾，并将垃圾、泥沙装进垃圾袋内清走，擦抹干净围墙表面。扫除和清理天台、阳台各排水沟渠泥沙垃圾，清理排水口地漏的内、外格网，保持格网洁净，保证排水疏通、不积水。清洁雨篷时先将梯子放稳，沿梯子爬上雨篷，按上述程序清洁。标准：目视天台阳台、雨篷无垃圾及积水、无青苔、杂物和弃置物。注意事项：使用梯子应注意安全，上下有人看护。清理垃圾、杂物和工具不能往下丢，以免砸伤行人，损坏工具。7、外围、台阶、绿地清洁安全工作程序目的：保持大厦外围广场、台阶、绿化地带整洁适用范围：大厦（楼备用工具：材料、扫把、垃圾铲、挟子、清洁剂。工作程序：巡视广场、台阶、绿地，及时扫除地面垃圾、纸屑、烟头。地面有个别污渍用清洁剂和胶刷擦洗干净，香口胶用铲刀铲除。清扫绿化草地时，及时清理枯枝落叶。不能扫除的杂物、垃圾用手捡起。下雨天用推水刮推掉台阶积水。雨停后，及时用胶扫把把广场上的积水和泥沙扫干净。每晚用水冲洗广场、台阶一遍。每月用擦机洗擦地面一遍，然后用水冲洗干净。标准：地面、路面无泥沙、无明显垃圾、无积水、污渍。草地和绿化带清洁，无枯枝落叶和垃圾。注意事项：用机械洗擦广场地面时，应竖立告示牌，注意车辆和行人。使用的工具清洗干净。8、排水渠、集水井清洁安全工作程序目的：适用范围：大厦（楼、小区排水渠、集水井备用工具、清洁剂：硬胶扫、垃圾铲、铲刀、漏铲、手刷、洗洁精。工作程序：巡回保洁时打扫干净渠面井盖，用夹子捡起渠内垃圾和纸屑。清理排水渠、集水井大做前，先在工作范围设置警告标志。先用漏铲清理排水渠底淤泥、垃圾，然后用胶刷擦洗干净渠底和壁上的污渍和青苔，渠盖同时冲洗干净。集水井清理井底淤泥后，同样冲洗干净井壁及井盖。渠盖或井盖边缘上的污渍用铲刀铲除干净，清走淤泥垃圾并冲洗干净附近地面，将盖子盖好。+清点工具撤退警告标志后离场。标准：目视沟渠干净无污渍、无青苔、垃圾和过量淤泥。注意事项：清理广场和道路排水沟时，设告示标志，避让车辆。清理的淤泥、垃圾用胶桶装运，避免污染环境。9、垃圾房清洁工作程序目的：保持垃圾房及周围环境干净整洁适用范围：大厦（大楼、小区）垃圾房或中转站备用工具、材料：扫把、垃圾铲、胶水管、铲刀、洗洁精。工作程序：定时巡视垃圾房和周边范围，及时清扫垃圾杂物和积水。清运到垃圾房的垃圾要用胶袋装好并扎紧袋口，堆放垃圾房内，防止散漏污染。每天清运垃圾后，及时冲洗垃圾房四周壁面和地面，个别污渍较严重的地方用洗洁精擦洗干净。每周一次全面清洗垃圾房及周边范围，清洗后喷洒杀虫剂及消毒。标准：目视垃圾房内外壁地面无污渍和粘附物、无积水无异味。注意事项：喷洒杀虫剂、消毒时要戴口罩，戴上胶手套。垃圾必须做到日产日清。10、停车场清洁安全工作程序目的：保持停车场范围内干净整洁适用范围：大厦（楼、小区专用停车场及设施除污剂。工作程序：定时巡扫停车场地面垃圾泥沙、纸屑，拖抹干净各出入口处地面。抹干净所有出入口门，抹净消防栓柜、警铃、报警器、电制箱表面。定时清理垃圾筒，冲洗干净垃圾筒。定期冲洗车场时，先将地面分区域全面清除垃圾和杂物，布放的毒鼠药要捡起。用胶水管接驳水源全面冲洗地面，个别油污倒少量除污剂在污迹处，用洗地机刷洗除污，再用水冲洗干净。清理排水沟和下水口，下水口格网要清理沉积物和沙泥，保证排水畅通。冲洗完毕后，扫除地面积水，重新布放毒鼠药。每周扫除天花顶蜘蛛网，用适当洗洁剂兑水，擦抹风口、灯罩、标志牌、警示筒、防撞杠。每季度用抹布全面擦抹车场种类管道和线排。标准：地面无垃圾纸屑，无积水污渍，墙壁、天花管道无明显积尘。注意事项：清洁过程中应小心细致，不要碰损车辆。清洗工具，盘好胶水管。第十一节 设施设备运行、维护保养方案方位精心维护管理，以实现“降耗节能”“增收节支”和各类设备科学、安全、可靠、高效运行之目的。具体实施方案如下：一、人员的配备水电维修工作。根据工作的需要，拟配备主任1人，领班1人，技工3人，工程部共配备5人。工程从业人员必须有较高的专业技术技能，并做到一专多能，以实现人员精简。二、设施设备运行管理和维护保养（一）物业设施设备维护保养范围1、房屋本体维护保养范围：房屋的承重结构部件（包括基础、屋面、梁、炷、墙体等；搞震结构部位（包括构造柱、梁、墙等；外墙面、幕墙玻璃、楼梯间、公共通道、门厅及公共屋面；机电设备；本体消防设施；本体上下水管道；智能化系统等防盗监控设施等。2、公用设施维护保养范围：区内道路（市政道路除外；路灯、沟、渠、池、井；园林绿化地、地下排水管道、文化娱乐、体育场所；停车场等公用设施。（二）维护保养内容1、加强设施、设备运行环境的管理。供配电系统设备房环境的管理，包括：高低压配电房、楼层配电室及其他专用配电室（含配电专用管井、备用发电机组机房等。给排水系统设备间环境的管理，包括：生活水泵房、减压阀房、水表房、楼层管井房、排污泵房等。消防系统设备间环境的管理，包括：消防中心、气体灭火设备间、楼层设备间、消防水泵房、室外消防栓等设备。通信设备机房环境的管理，包括：通信总机房和通信管井房等。监控系统设备间环境的管理。电梯机房环境的管理。2、加强设施设备的运行管理，保障设备安全运行。包括供配电系统、给排水系统、消防系统、通信系统、电梯系统、监控系统设备系统运行分析报告。3、建立健全的设备台帐。态变化情况，即设备台帐应包括以下方面的项目内容：温升。运行情况（故障率、运行正常率，为保证设备正常运行所进行的维护、换件、果的记录。4、制定系统的各设备月度、季度、半年、年度维护保养计划，并分别详细列明各设备的维护保养项目和保养要求。（三）设施设备维护管理措施对供配电系统的运行管理和维护保养措施1、建立严格的配送电制度和电气维修制度。2、值班人员、维修人员必须接受过业务培训，持证上岗。3、加强日常维护检修及定期保养，用电设备、照明，指示、显示灯等确保电安全，确保配电设备安全高效运行。4、加强公共区域照明、外围照明设备的日常检查维护、更换灯具等工作。5、搞好应急发电设备的维