养老地产综合

1.1养老产业发展含有美好前景PART1

养老小区专题研究养老地产综合第1页相关数据解析：

1999年，中国正式进入老龄化社会，是世界上老龄人口最多国家

年，中国60岁以上人口超出1.67亿，老龄化发展速度惊人

年，中国养老机构床位数289万张，平均利用率78.7%，城市利用率较低，不足66%。当前，实际养老床位需求为上千万张

养老小区发展背景北京10.2%天津10.2%重庆11.7%上海

14.2%辽宁10.6%陕西9.6%山东9.7%四川11.0%江苏11.2%福建10.1%安徽10.5%湖北9.9%年中国主要省市老龄化比率（60岁以上）

老龄化时代背景：

现在全球每10个人中就有一个60岁以上老人，而这个数字到2050年将从1∶9增加到1∶5，世界老年人口将到达20亿。欧洲国家是最先进入老龄化社会，但进展速度平稳而迟缓。欧美国家由高出生率、高死亡率转变为低出生率、低死亡率，经历了几十年甚至上百年时间。发展中国家却是以底子薄、速度快、负担力弱、包括面广、负担沉重姿态，面对老龄社会降临威胁。进入21世纪，老龄化社会成为世界趋势，并将伴随整个世纪一直。

中国老龄化趋势（60岁以上）

养老地产综合第2页养老小区发展背景养老类型分析：

依据当前我国经济社会发展水平，我国社会养老服务体系主要由居家养老、小区养老和机构养老等三个有机部分组成。

居家养老服务涵盖生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、精神慰藉等，以上门服务为主要形式。

小区养老服务是居家养老服务主要支撑，含有小区日间照料和居家养老支持两类功效，主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护小区老年人提供服务。

机构养老服务以设施建设为重点，经过设施建设，实现其基本养老服务功效。养老服务设施建设重点包含老年养护机构和其它类型养老机构。老年养护机构还应利用本身资源优势，培训和指导小区养老服务组织和人员，提供居家养老服务，实现示范、辐射、带动作用。养老地产综合第3页我国养老小区现实状况

养老小区相对于普通小区和老年公寓来说，主要是为老年人服务，小区专门为老年人设置医护、家务服务、社会交往和文娱体育活动等设施更为齐全，服务更为及时周到，而且对老年人有较多优惠政策。

养老小区发展背景大众化老年住宅缺乏高端老年住宅缺乏老年住宅建设现实状况普通生活照料机构相对较多推进养老服务机构类别系统转型

建设高端长久照料养老机构和普及型小区照料机构应该成为当前重点。

养老地产综合第4页“爱晚工程”

民政部同意社会化养老大型公益项目。以建设集居住、休闲、文化、康复、旅游为一体综合性颐养中心——爱晚中心为重点。工程计划投资100亿元，未来５-８年内，采取规模化经营模式，在老龄化省份建设20个爱晚中心，总建筑面积200万平方米，总床位４万张。5相关政策规范国家养老方针：国务院办公厅发（年2月22日）

依据未富先老、快速老龄化基本国情，以及考虑我国传统居住文化特点，政府确立了基本养老方针：

家庭养老为基础、小区养老为依靠、机构养老为补充养老地产综合第5页《社会化养老服务体系建设“十二五”规划》（征求意见稿）

到年，基本形成制度完善、组织健全、规模适度、运行良好、服务优良、监管到位、可连续发展社会养老服务体系。每千名老年人拥有养老床位数到达30张，直接新增养老服务就业岗位500万个。居家养老和小区养老服务网络基本健全。

6相关政策规范《中国老龄事业发展“十二五”规划》(草案)

一要着力构筑老龄战略对策体系。二要着力发展老龄服务体系。三要着力完善老年经济供养体系。四要着力建设老年健康支持体系。五要着力打造老年宜居环境体系。六要着力完善老龄工作体系。养老地产综合第6页《老年人居住建筑设计标准》GB/T50340—

主要要求了老年人居住建筑设计时需要遵照执行各项技术办法，着重提出老年人居住建筑设计中需要尤其注意室内设计技术办法。7相关政策规范国家建筑标准设计图集(04J923-1)《老年人居住建筑》

为适应我国社会人口结构老龄化，保障老年人对居住建筑“安全、自主、健康、适用”基本要求。图集适于城镇中新建、改建和扩建专为老年人设计及使用居住建筑，及相关公共设施、室外场地建筑规划设计。养老地产综合第7页8小结养老小区理想目标小区养老机构养老机构养老养老地产综合第8页1.2国内外成功案例--提供经验借鉴PART1

养老小区专题研究养老地产综合第9页美国太阳城33.2平方公里是美国较大老年小区之一，坐落在佛罗里达西海岸。总面积约33.2平方公里。拥有超出30%绿地开放空间。

小区内有适应不一样老人需要各种居住组团，包含：太阳城中心——独立家庭别墅国王之殿——连体别墅湖中之塔——照料式住宅和家庭护理机构庭院、阿斯顿花园——出租独立居住公寓自由广场——照料式住宅和家庭护理机构10成功案例——美国优越公共活动空间不一样服务对象居住密度小，碰面机率小国内外养老小区实践美国是一个老年小区比较发达国家，发展老年小区已经有四、五十年时间。其它国家如日本、加拿大、瑞典等都有较为完善养老小区。美国太阳城、日本北港新城、南美州罗曼村、上海浦东亲和源居家养老小区等是养老小区成功实践。养老地产综合第10页

美国太阳城（SunCityCenter）11成功案例——美国养老地产综合第11页

美国太阳城（SunCityCenter）12成功案例——美国养老地产综合第12页

美国太阳城（SunCityCenter）13成功案例——美国养老地产综合第13页

美国太阳城（SunCityCenter）14成功案例——美国养老地产综合第14页美国拉萨尔村

共同使用拉萨尔大学设施年纪最少65岁，具备参加拉萨尔村教育项目标身体和智力条件以及对应经济能力。资源共享最大化提出入住门槛成功案例——美国养老地产综合第15页日本横滨太阳城公寓7.6万平方米由国际顶级建筑师事务所和观光企画设计社建造横滨太阳城是一个新型“连续护理型退休小区”CCRC。小区拥有漂亮花园和便利集体小区场所，使老年人在良好生活环境中享受悉心照料。

项目采取了整体规划以及2个居住组团单独设计策略，设计东西两栋6层公寓（含480套独立公寓）以及一个拥有120个床位护理中心。这种分开设置公寓楼概念有利于形成更小尺度老年人邻里小区。成功案例——日本养老地产综合第16页公寓楼内每5个居住单元成为一组，防止形成过长走道，从而围合出更小邻里区域。护理中心内设16-18个居住单元，为老年人提供护理、沐浴、用餐等服务，每个居住单元面积会略小于通常居住标准。日本横滨太阳城公寓7.6万平方米成功案例——日本养老地产综合第17页日本伊豆高原养老小区1~10为居住部分住栋11为交流中心，12为办公楼和诊疗所，13为护理中心，14为尤其养护老人之家，15为联廊。伊豆高原设施完成之后，在日本引发巨大反响。它高度契合了65-75岁年纪段健康知识分子阶层需求。成功案例——日本养老地产综合第18页养老产品发展齐全

居住建筑（详细见右图）服务设施日托设施短期入住设施小规模多机能服务据点老人福祉中心地城包含支援中心在宅介护支援中心老人访问看护站帮助站（访问介护）

……成功案例——日本住宅范围福祉范围日本养老设施主要分类养老地产综合第19页日本养老小区主要特点

小规模区域化、护理理念及办法全球领先全天候：365天、24小时、随时提供必要服务近距离：在生活区域内提供全部服务小规模：人际关系、家庭气氛、熟悉地域一站式：日托，上门方位，短期入住，入居一站式服务多功效：能够与其它服务机构拼设，如老人公寓、幼稚园等小区中小规模多功效服务设施日托护理上门服务短期居住长久居住成功案例——日本（依据健康情况不一样改变服务次数和时间）

保持护理连续性，与老人身心改变相适应养老地产综合第20页成功案例——日本实景养老地产综合第21页台湾桃源县长庚养生文化村文化村总户数为3849户。包含无障碍住宅，小区医院，小区活动中心，并在小区内构件帮助年长者生活和失能老人照料支持系统，包含护理之家，日间看护，居家服务，居家护理，紧急呼叫系统等项目，提供年老者健康阶段预防保健和失能阶段照料护理。建立健康医疗；完整硬件设施：无障碍设计与丰富多彩公共活动空间促进了老人交流；服务设施：提供生活帮助或者个人服务；借助财务规划：规划养生优惠存款方式，提供优惠高利率利息；小区参加：养生文化村勉励独立生活，期待形成小区文化价值。成功案例——台湾养老地产综合第22页北京东方太阳城234公顷分散集中式居住组团，容积率在0.26-0.34之间，建筑面积普通为6万平米，约150户两个层级大型水面：小区中心组团中心大型生态绿地关键字：组团生态绿地大型水面无障碍设计超低容积率、超高绿化率组团中心大型水面成功案例——北京养老地产综合第23页座落于昌平小汤山温泉疗养区，立汤公路东侧，温榆河南岸。总建筑面积30万平方米。特点：1、抓住“银色产业”历史契机

2、配套先行，以配套设施带动小区发展

3、开创以“为天下人尽孝心”新理念北京太阳城42公顷成功案例——北京养老地产综合第24页上海亲和源位于上海浦东康桥小镇，一期工程占地8.33公顷，10万平方米建筑。亲和源全部采取无障碍化设计，老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等完备设施

12幢多层电梯住宅楼组成，楼与楼之间有连廊相接，设838套居室，可供1600位左右老人享受其中专业化养老小区开放式管理模式居家式养老小区为老年人构建了一个完整生活平台终生养老理念俱乐部式会员制运行模式成功案例——上海养老地产综合第25页亲和源老年小区针对老年人特色设计成功案例——上海养老地产综合第26页小结养老地产综合第27页独立老年住宅老年公寓自住型老年公寓陪护型老年公寓持护型老年公寓老年日托中心护理院老年痴呆病院老年小区日托照料居民照料辅助生活连续照料退休小区临终关心暂缓照料小结老年住区居住及服务设施分类养老地产综合第28页养老住区开发策略分类现阶段存在养老小区开发，可分为三种策略方式：

1、护理院

2、普通住宅小区配件老年住宅

3、居家式养老小区一、护理院护理院是一个早期养老模式，规划布局主要为集中式布局形式，养老服务普通在独栋建筑物中完成。同时规模较小，对象普通为失去独立生活能力老年人。小结养老地产综合第29页二、普通住宅小区中配建老年住宅这种养老小区布局形式是在普通小区中局部零星布置几栋老年住宅，同时在公建配套中添加老年人使用设施。经过调查数据能够看出，83%中国人希望老人们与儿女居住在相同生活区内，以节约生活成本，同时也方便照料。这么来说，普通小区中配建养老住宅较适合中国国情。共老少户可设置在住宅楼栋边角单元，其形式普通为：同一户型中设置老人居室同一楼层中相邻或相近两套住宅同一单元内上下层相邻两套住宅老人专用户型设置在住宅楼栋首层，便于进行无障碍设计，可提供底层花园老人日托中心可为小区内老人提供日间照护等服务老人公寓可租借也可出售：老年公寓底层为综合服务设施，包含医疗、娱乐、康复等项目，方便老人就近医疗，能够为几个小区共用一个。小区入口小结养老地产综合第30页三、居家式养老小区

作为“异地养老”代表，居家式养老小区是指小区中全部住宅均为老年住宅，同时小区配套、环境设计等都严格依据老年人需求和相关规范进行设计，满足老年人衣食住行等一切需求，并提供专业化菜单式服务，因为收费较高主要定位于高端人群。居家式养老小区在国外已经得到了很好发展，在国内较少，发展潜力大。国内比较著名案例是位于上海亲和源养老小区。集中公建配套亲和学院健康会所商铺环境细节设计风雨连廊阳光房标识系统景观水系无障碍设计防滑办法人车分流电瓶车位小结食堂老年度假酒店医院医疗保障具备对外经营能力养老地产综合第31页老年住区公共设施配套分析：与普通小区相比，老年小区在公共设施配套上应含有显著老年特点：老有所养——生活服务中心老有所医——健康服务中心、小区医疗设施应普及，建立老年医疗保障中心老有所乐——休闲娱乐中心老有所为——志愿服务中心、老年人社会服务站老有所学——文化交流中心其它相关设施其它设施设置，如停车场也是老年人保持独立生活基本要求,容量确实定应依据利用设施居民年纪和活动能力酌情考虑。

小结养老地产综合第32页宜采取中小户型，为居民独立清扫、洗衣、烹饪、盥洗等日常生活提供方便。重视老年居民对日照、新鲜空气等外部自然环境需求，创造宜人户外环境，勉励户外活动。防止重复和对称空间用颜色、墙面和铺地材料改变增强居民方位感沿途设置喷泉、雕塑等标志性小品住区宜划分成每10-20户一个小邻里。每个邻里中设置共享空间促进邻居间相互交往，同时方便居民步行疲劳时随时坐下休息。认路系统走廊设计注意防止狭长单调感觉沿途休息空间自然光线每户入口退进，设壁龛或搁物架勉励居民放置摆设、悬挂书画以展示个性老年住区建筑环境设计关键点：户型小结亲和源酒店平面养老地产综合第33页主入口设计主入口是居民和来客进出交通枢纽，从安全角度应是居民和来客进出唯一路径应设专员负责接待来客和问候居民，同时监管来往人流居民邮箱应设在入口附近入口大堂内座椅设置应方便居民围坐休息、交谈、侯餐、会客等餐饮设施应设在中心位置，宜多样化，可设主餐厅，辅以小吃部，酒吧等，既提供各种餐饮选择，又为居民提供社交机会和场所。文体和娱乐设施应靠近居住区中心，以勉励主动生活方式，激发新生活志趣，促进相互间交往。多功效厅供社交、聚会、文艺演出等各种活动，通常配小厨房图书室健身房高端小区可增设老年大学、棋牌室、商务中心、零售店、美容美发、按摩、桑拿、游泳池等内容餐饮娱乐配套设施小结老年住区建筑环境设计关键点：养老地产综合第34页安全出入口和场地周围保安防止小区内居民因意外事故受伤——无障碍设计最大程度降低门槛使用和地面高差改变防止使用轻易造成磕绊和打滑地面铺装材料楼梯和台阶起止处用鲜明颜色标明楼梯扶手两端延长墙面上突出物体应控制在3厘米以下或设在2米以上走道两边设扶手防止强光和眩光干扰电梯在步行路线上提供休息处对行动不便者考量厨房、卫生间内轮椅回转空间带扶手浴厕设施轮椅使用者开门、够取物件、使用阳台便利走廊两处设扶手。为轮椅错车方便，公共走廊宽度以2米为宜车库、餐厅等公