养老地产项目营销推广方案

——项目发展战略&营销策略养老地产项目营销推广方案第1页壹市场研究方向房地产市场养老市场概念养老行业市场养老地产项目营销推广方案第2页贰项目发展战略项目本体分析项目优势解析养老地产项目营销推广方案第3页叁营销策略布署项目价值解析项目定位体系关键竞争力&营销网络打造养老地产项目营销推广方案第4页肆什河丽景运行策略市场&客群定位客户群体延展营销网络搭建养老地产项目营销推广方案第5页壹市场研究方向养老地产项目营销推广方案第6页房地产市场房地产作为泡沫经济急先锋，被调控首当其冲，伴随两年房地产调控政策延续，楼市已经进入了相对稳定阶段，市场各方预期再度发生改变，房价连续下跌动力正在逐步消失，在调控延续总基调下，年楼市仍将以刚性需求购房为主。象调控地产行业实挤压经济泡沫养老地产项目营销推广方案第7页经济层面政治层面经济泡沫渗透其它行业，造成PPI上升，伤害实体经济生财原料价格上涨，伤害贸易出口CPI上升，增加国民消费压力地方财政收入下降增加国民生活压力养老地产项目营销推广方案第8页支撑经济“三驾马车”无一不受影响过分调控与不调控无异政策调控是必须，政策回调是必定当有效限制地产泡沫之时，便是政策松动之日养老地产项目营销推广方案第9页房地产“打高扶低”目标得以实现时候建设之中保障性住房大规模进入市场以后房产税征收范围深入扩大养老地产项目营销推广方案第10页保障房更为重视完工量，保障房制度建设提速。住建部已将年保障房开工目标下调至700万套，同时要求完工量需到达500万套。由重视开工量转而重视完工量，地方政府难以在完工量上做文章，保障房建设更轻易落到实处。700万套500万套房产税试点城市和征收范围将扩大。年从房产税试点城市来看，年房产税试点范围将继续扩大。养老地产项目营销推广方案第11页小结调控政策延续，商品房营销力度加大，部分中小开发企业拖延工期，并在价格上做出让步，大型房企及开发企业多以品牌维护为主要目标，客群在选择购房时多以品牌地产及价格优势作为主要参考目标。养老地产项目营销推广方案第12页养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者有机结合体，能够称为房地产混合开发模式。多元项目面对着多元市场，我们怎样依据各自市场条件有条不紊开发？假如市场条件不充分，我们又应该怎样挖掘市场？1.养老地产概念住宅地产服务商业地产混合开发模式养老地产项目营销推广方案第13页2.与普通住宅差异性消费群专一性——它是“针对老年人提供住宅产品”；产品设计特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人生理特点；小区活动广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照料老人心理需要。所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关心住宅”。养老地产项目营销推广方案第14页养老地产定义:对于养老地产概念，当前业内并未形成共识，更无明确界定。借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产概念，顾名思义，养老地产应该是用以养老地产。养老地产项目营销推广方案第15页养老地产发展机会挖掘:人口老龄化和城市空巢家庭百分比加剧，市场需求增加。国内养老地产开发供给量不足。政府政策支持。养老地产项目营销推广方案第16页养老地产开发8大关键战略问题：创新关键：在于适老化设计!养老配套和服务是关键！养老地产运作模式和运行成本应精心测算!国家提出“居家养老”政策！快速寻找项目标关键竞争力!有弹性设置土地开发控制模式!认识入市风险并设定对应处理方案!在成本及溢价平衡间选择物业组合!养老地产项目营销推广方案第17页养老院代表案例：日本医护型养老院日本老年居住和服务设施分类详细，全方面覆盖了各类人群需求。小规模多功效服务站中，配置有日托护理、上门服务、短期居住和长久居住等老年人基本服务功效，面向全部老年群体。幼稚园与养老院结合养老地产项目营销推广方案第18页老年公寓代表案例：台湾老年公寓房屋样式经营项目独立半独立单间套房门诊健康咨询餐饮娱乐等租贷式、产权式产权带租式运行方式台湾老年公寓养老地产项目营销推广方案第19页产品形态①.国内养老地产开发模式国内养老地产开发模式居家养老专业化养老护理员志愿者队伍候鸟养老度假养老基地老人公寓日托护理中心护工上门服务住院照料护理之家照料机构式照料异地养老旅游养老度假养老回原籍养老居住护理之家CCRC小区模式诠释产品养老地产项目营销推广方案第20页经典案例“候鸟式”养老广东邦家企业也正在广州、长沙、海南、青岛等地选址，拟大批量购置别墅群，筹建“候鸟式高端小区养老院”。”度假养老基地“模式超凡生态农业园占地1.1万亩，可按照一定百分比划分，彼此间现有不一样，又相关联。其中3000亩用于生态农业，4000亩山坡地用于养老地产开发，另4000亩用于综合开发。超凡生态农业对这部分物业持有运行，出售使用权。老人冬季:南方过冬夏季:北方度假开发商开发旅游产业养老地产产业生态观光、娱乐设施餐饮、旅馆医疗机构等业主购置房屋使用权分享综合服务区相关服务价格较低适合用于老年群体养老地产项目营销推广方案第21页经典案例居家养老以家庭为关键、以小区为依靠、以专业化服务为依靠，为居住在家老年人提供以处理日常生活困难为主要内容社会化服务。比如：日本以小区为基本单元，在生活区域内提供全部服务，让老年人能够就近、便捷地享受各种服务。一站式，日托、上门服务、短期入住、长久居住等服务在一个服务体内集中处理，同时有利于保持护理连续性，能够与其它服务机构拼设，如老人公寓、幼稚园等。居家养老形式经过专业培训服务人员上门为老年人开展照料服务小区创办老年人日间服务中心为老年人提供日托服务9：00~18：00

日托护理服务站

19：00专车送回家8：00专车从家接走养老地产项目营销推广方案第22页经典案例国内CCRC小区三亚海棠湾国际养生小区——国内CCRC小区产业定位：休闲产业+养生（养老）产业+健康产业形成多元产业集群构筑复合型小区.整体功效设计包含：CCRC小区、养生（酒店）公寓、主题酒店（会所）、养生运动中心；主题养生谷；养生文化学院、养生博物馆等经营模式：向客户出售物业产权;出售会员卡经过返本销售入住、反向抵押贷款、房屋置换、出租原有房屋租住小区等方式。养老地产项目营销推广方案第23页②.国内养老地产盈利模式国内养老地产盈利模式长久持有出售与持有相结合单纯租用部分进行销售满足老人租用度假之用开发资金回笼快速一气呵成开发资金回笼较慢资金循环开发资金回笼普通长久运行出售单纯销售养老地产项目营销推广方案第24页经典案例：出售与持有相结合盈利模式北京太阳城国际老年公寓就是较早采取了这一模式。同时还采取了“反按揭”方法和“置换”方法。“反按揭”即老人同意后，将老人原有房屋出租，以租金收入入住(以租换租)。”置换“即将原有住房与之进行等价换房，到老人逝世后，将原置换房产折价返还继承人。养老地产项目营销推广方案第25页③.住宅建设与小区管理建设相结合模式住宅建设与小区管理建设相结合住宅建设与小区管理相结合经营模式住宅建设与小区管理相分离经营模式优势优势劣势劣势立体开发经营模式利润起源不止是住宅产品配套服务为物业增值效应资金投入大、回收期较长投资风险、经营管理风险大对开发商专业要求高完成销售即可收回投资获取利润风向投资小收益比”相结合“模式少对开发商专业要求低养老地产项目营销推广方案第26页目标客户群目标客户群消费特征阶段阶段：绝大多数老年人在退休后就成为纯消费者。时限特征：老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着愈加漫长纯消费年数。行为特征：自主消费思想特征：消费观较为成熟，冲动型热情消费和目标不明盲目消费少。质量特征：老年消费对商品质量和服务质量要求高于普通消费。内在特征：休闲性消费与服务性消费所占百分比大。养老地产项目营销推广方案第27页目标客户群消费方式“以租换租”形式小区帮助老年人将原有住房出租，所得租金来支付老年人租住独立型老年公寓费用；“以旧换新”形式即老年人现有住房与老年公寓住房进行交换，假如老年人逝世之后，收回公寓住宅再将原置换房折旧返还其儿女。利用这些“差价养老”方式，老年人不但能够实现人住，还能为自己或后代提供了一定社会保障，可谓一举两得。“倒按揭”在发达国家中是一个普遍做法。退休后老年夫妻买下或者用原有住宅交换老年公寓中住宅后，与银行与保险企业签署一份协议，在相关机构评定公寓价值和测算人均寿命之后，银行与保险企业每个月支付老年夫妻一定生活费，直到其故世，到时，该住宅归银行等处置。这种“倒按揭”做法实际上还含有些人寿保险意义。养老地产项目营销推广方案第28页养老地产开发觉实状况当前处于老年住宅第二阶段，多为商业赢利性老年住宅受众群体有限建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差——现有老年公寓含有“福利性事业、市场化经营”特点，基本属于商业范围——仅有部分发达城市个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚发展商——现有老年公寓仅为中高经济实力老年客户提供个性居住条件和人性化服务——我国社会保障体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。——无真正针对老年人生活、消费习惯、心理特点等方面研究、服务人员素质不高、小区管理、设施亟待完善。我国老年住宅现实状况特点：企业赢利性初级老年小区，仅为中高经济实力老年群体打造，投资额大，开发周期长养老地产项目营销推广方案第29页主要分布区域：当前，以北京、上海养老地产发展最为成熟1、大城市郊外模式：以上海、北京、深圳、成都为代表大城市，近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。2、古镇开发模式 以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。3、山地养老模式以黄山、武夷山、庐山为代表。4、热带、亚热带避寒模式：三亚独特模式。养老地产项目营销推广方案第30页企业营利型养老地产开发觉实状况：当前国内开发养老地产项目较少，且开发比较成功更是凤毛麟角项目名称占地（万㎡）总建（万㎡）产品形式运行模式北京·东方太阳城23370一期产品：公寓（点式、板式、连廊），联排别墅二期产品：在已经有一期产品中增加独栋别墅租售+持有北京·太阳城4230一期产品：假日公寓（租售），多层、小高层、联排别墅，独栋别墅租售+持有上海·亲和源老年公寓8.378.6多层为主租售+持有上海·21城·孝贤坊6.154.47高层、小高层为主——广州颐年园3320一期产品：洋房，独栋别墅；二期产品：小高层洋房出售海南·清平乐8.815以高层、小高层为主出售小结：企业营利性养老地产项目少、具低密度、产品类型多样特点、以租售方式为主养老地产项目营销推广方案第31页国内养老地产物业管理方式小区服务供给或管理小区文化营造常规管理物业管理依据国内老年人特殊性，物业管理要包含小区医疗护理中心、家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务以及婚介中心等。基本操作模式：将服务内容外包给引进小区专业机构，也能够采取物业管理企业与专业机构合作方式来进行。老年住宅物业管理收入结构日常物业管理费家政服务费配套设施使用费特殊护理费其它费养老地产项目营销推广方案第32页养老地产发展趋势产品趋势规模化科技化建筑多样化郊区化小区服务专业化功效丰富化规模化：伴随市场深入发展，质高价低大型老年小区应运而生，老年住宅产品展现规模化。郊区化：满足对环境高要求，也为了减低成本降低入住门槛，未来老年住宅选址将会远离城市，不过同时会顾及交通便捷性，以方便家人朋友探访郊区。科技化：为老年人提供更细致照料；智能化应用，带来更方便、安全全方位保障。建筑多样化：伴随市场日趋成熟，产品推陈出新，建筑展现多样化。在建筑设计上，住宅健康性、使用多功效化、增强邻里沟通将是未来产品竞争焦点。功效丰富化：融养老和家庭悠闲于一体小区服务专业化：小区服务在不停细化、丰富过程中向专业化发展。养老地产项目营销推广方案第33页养老地产发展创新适合中国养老地产发展创新伎俩：房屋置换、两代买、以房养老、分时度假、私募基金、房地产投资信托基金(REITs)、上市、信贷、企业债、政府债创新伎俩养老地产项目营销推广方案第34页养老行业市场世界老龄化发展趋势早在年，在全世界186个国家和地域中，有68个已进入“老年型”。当前，世界每10个人口中有1个老年人，预计到2050年，每5个人中有1老年人，到2150年每3个人中就有1个老年人。在1950-2050年，全球老年人口将平均每年增加2.38个百分点。——摘自《年世界人口老龄化动态》养老地产项目营销推广方案第35页中国老龄化发展趋势当前中国60岁及以上老年人口达1.44亿人，占总人口11.03%，占到世界老年人口1/5。中国老龄化发展快速。65岁以上老年人占总人口百分比从7％提升到14％，发达国家大多用了45年以上时间。中国只用27年就能够完成这个历程。——摘自《年中国人口老龄化发展趋势预测研究汇报》养老地产项目营销推广方案第36页20世纪50年代，中国出生人口暴发式增加，出生人口约为2亿现在，50年代人年纪在50-60岁左右，他们马上要步入老龄化阶段养老地产项目营销推广方案第37页人口倒金字塔结构开始出现阶段，当下老人面临“先老后富”和“空巢居住”局面因为我国社会保障体系不完善，我们可能见面临“先老后富”境况。老龄化人口百分比逐步上升和社会人口流性加强，使得80后三代人共同生活家庭观念开始变淡。养老地产项目营销推广方案第38页西方发达国家老年小区，在政府福利制、老年住宅体系完善及适度政策优惠保障下发展老龄化早期老龄化中期老龄化加剧政府政府+开发商开发商为主保障水平低政府给予一定支持社会保障体系完善第一阶段传统养老院第二阶段老年公寓第三阶段老年小区“普通化”及“小区化”形成条件运行主体社会保障西方发达国家老年住宅发展当前处于第三个阶段，充分表达其人性化设计理念和区分对待关心模式，普通化和小区化发展成为新热点。养老地产项目营销推广方案第39页当前处于养老行业第二阶段老年住宅受众群体有限我国养老住宅现实状况现有老年公寓含有“福利性事业、市场化经营”特点，基本属于商业范围现有老年公寓仅为中高经济实力老年客户，提供个性化居住条件和人性化服务仅有部分发达城市个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚发展商我国社会保障体系不完善，资金不充分，老年住宅未形成“产业化、规模化、规范化”。无真正针对老年人生活习惯、心理特征方面研究，服务人员素质有待提升建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差养老地产项目营销推广方案第40页当前我国老年住宅按建设经营者划分为三种模式政府福利型政府收益型企业赢利型主要由政府组织开发和经营管理社会福利性老年机构，属于传统养老院与福利院。如：威海老年公寓是当前山东省标准最高、规模最大集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体新型社会福利服务机构。主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租形式收取一定费用老年住宅形式。如：北京香山老年公寓，四季青乡香山企业主办（乡镇单位）、海淀区民政局直接领导和管辖，最低收费约1000元/月·人由企业投资开发建设及运行初级大型老年综合小区，拥有基本老年小区设计配套设施。如：北京太阳城、上海绿地21城养老地产项目营销推广方案第41页市场研究综述养老地产独立于房地产市场之外，现阶段基本不受宏观调控影响项目项目拥有优质生态、文化和旅游资源，具备成功基础规划理念将项目标优势展露无遗，是优异规划方案中国养老行业处于第二个发展阶段，养老住宅开发有一定开发风险养老地产项目营销推广方案第42页贰项目发展战略养老地产项目营销推广方案第43页项目本体优势规模优势：占地面积21万平米，综合配套齐全，星级服务团体，是集休闲度假回归自然、养老养生、民俗文化体验综合型养老地产项目生态优势：居家阿什河、湿地公园环抱，碧波嵌影，鸟飞鱼跃；园内良好生态环境，空气清新怡人，好比天然大“氧吧”；人文底蕴优势：雕塑广场、歌舞广场、音乐主题广场、灯光喷泉广场；集艺术、文化色彩于一身高品质养老宜居小区项目本体分析养老地产项目营销推广方案第44页项目外部优势居家阿什河畔，湿地公园环抱，比邻华南城、名嘉广场商业综合体养老地产项目营销推广方案第45页产品定位优势项目以养老小区为主题，在哈市尚属首个，不纯在产品同质竞争依靠地理特点，亲水、氧吧、衬托怡养产业链时尚且内敛新中式建筑格调养老地产项目营销推广方案第46页叁营销策略布署养老地产项目营销推广方案第47页项目价值解析定位前思索：？我们项目标主精神是什么哪一点更能全方面代表项目标属性养老地产项目营销推广方案第48页是:是原生态地貌特征？依河而建自然风光？有说服力但不全方面这里水系纵横，天然湖泊星罗棋布？远离污染，远离喧嚣？是优势但不具唯一性养老地产项目营销推广方案第49页是:回归是时下风靡国学、养生概念？怡养产业链打造？新中式格调建筑？确有深度但过于具象养老地产项目营销推广方案第50页自然生态修心养性历史景点国学养生怡养产业中式建筑是因为厌倦了城市纷扰厌倦了争名夺利灯红酒绿厌倦了3C和科技冰凉是因为厌倦了物质堆砌是因为厌倦了咖啡和牛排厌倦了钢筋混凝土丛林回归大自然内心平静人文温暖心灵滋养粗茶淡饭亭台楼阁养老地产项目营销推广方案第51页曾经清澈眼眸，怎敌她岁月侵袭若放下又怎“境界”二字了得回归，

只因那片远离尘嚣桃花源养老地产项目营销推广方案第52页项目价值解析清波碧水间新中式怡养居住区优美生态传统文化新中式建筑养老养生为您奉上一座放松身、性、灵精神之城养老地产项目营销推广方案第53页关键竞争力&营销渠道打造关键竞争力打造：要有高度我们建设标准是：打造一个在全国规模大、科技含量高、智能化程度高花园式老年公寓景区要有深度打造成家庭式居住环境，宾馆式服务标准营销渠道打造：要有精度设计看房线路、要以导游讲解形势介绍项目周围自然生态和未来规划要有广度以地产方式卖房子、以稀缺之地口吻卖房子、以推广养生角度卖房子养老地产项目营销推广方案第54页肆