体系策划开盘选房流程

开盘—选房流程一、集中在项目未取得预售许可证前，项目不能收取定金，也不能收取诚意金的情况下，项目只能进行信息咨询；而在项目取得预售许可证后，集中开盘方式是为了在在取得预售证后第一时间内聚集销售人气，消化积累的咨询客户，形成项目火爆热销的局面，达到良好的销售效果。二、三、

1、前期访客户筛分评估诚意客户的数量成交客户数量和对价格的期望值（现场销开盘销售率、评估到访选房人数2、项目价确定价格表确定、付款方式确定及价格拉升计（价格表优惠3、配合盘的推广方案4、开盘房方案时间地点方式流（配户选房流程图布置）5、开盘料准（注数量、做法、间要、位安排费用算等6、开盘员安排（注明负责人及各能区责及求）7、销控定、选房须知、价格表公示（售楼处公）1、前期户筛分目的：准确把握客户的房号需求、诚意客户数量、价格承受能力，从而预测价格和开盘成交量，降低销售风险。操作要求：

现场可通售楼处放和宣传资的发放客户进行第一次筛分，第二次筛分可通过样板房开放现场业务员对各自的客户进行回访，将前期积累的到访客户分为诚意客户回访购买意向强客户（访但购买意向弱无效客户（回访回访明确不购买计诚意客户数量和诚意客户对各类户型的意向选择，打探客户对楼盘的满意度和对价格的承受力。以上数据要求现场形成报告文件提交策划。策划人员应根据上述数据推断预测价格和开盘成交率，同时根据户型意向选择情况调整价格表。客户数量筛分估算一般规律：相对诚意客户=前期到访客户×30-40%开盘到场客户=相对诚意客户×40-50%成交客户=开盘到场客户50-70%（具体数量需衡量推出量和客户量的实比例系）2、项目价确定及价格拉升计划根据前期客户筛分的情况，策划人员建议项目整体均价和价格拉升计划从而确定开盘均价和开盘成交量般情况下应提供2-3套价格方案和相应的成交量供发展商选择。3、开盘房方案1)确定开盘选房的时间、地点、选房方式、现场通知客户的时间和对外公布价格的方式，踩排时间。选房时间一般情况下尽量安排在周末，保证客户的到访率B.选房地点根据销售现场的大小和诚意客户的数量可以选择现场选房和异地选房，如果预计到访诚意客户过多导致现场容纳空间不足，则必须实行异地选房，保证选房的安全性和顺畅性。C.选房方式根据项目实际情况及其客户类型，目前选房方式主要由三种：

提前放号，按号选房优势：选房当天无需提前排队，操作较为简单存在人满为患的安全问题。劣势容易造成客户的松散情绪同时不能保证选房当天的客户到访量，容易出现大量空号的情况，无法营造紧张选房的氛围。b)开盘当天排队选房优势：选房操作相对复杂，当积累的客户量较大时盘前夕容易形成提前排队的氛围，热销局面容易形成。劣势现场秩序较难控制排队客户有可能因为排队等候时间过程而情绪激动。开盘当天按咨询派发的卡号抽号选逐个抽号或电脑生成分组抽号）优势前期积累的客户量大时采用此种方式可以在一定程度上避免排队人数过多造成的现场混乱和客户烦躁的等候情绪易形成火爆选房的局面，有利于增加选房客户到访量。劣势操作最复杂如提前告知选房方式将出现为了增大抽签机会而1人认多卡的问题签过程容易出现骚乱可考虑提前分组，对组号进行抽签，可相对减轻抽签的工作量。D.对外公布价格的时间一般选在开盘前3天至一周以内样板房开放的同时通知客户回访参观及计算价格了解客户对价格的承受情况进而推算开盘的成交率。E.踩排时间一般在开盘前2天进行求所有工作人员熟悉自己的工作岗位和职责，保证开盘当天各项工作的顺利进行。2)选房基本流程选房的客户流线组织是选房中至关重要的内容，一采用单行线流向原则，各个环节不交叉：登记——等候——选房——销控——交款——签认购书——离开

选房路线尽量不交叉，登记——等候区域集中，选房——销控——交款区域集中，保证客户选房后可在最快速度交款，同时保证销控的准确性。签约区可以相对独立，但尽量与财务区连接（配图客户选流程、场布置注意事项：

客户入口和客户出口要分开，避免客户混杂。销控区与财务区紧密连接并要引导选房后的客户交款防止客户流失。销控区注意销控人员与导购选房控制板分开免客户过渡聚集和换房。客户各衔接环节走动流线要顺畅功能分区如果没有食墙隔离需采用安全隔离带隔离尤其是主销控区需采用隔离带，使客户有序进入主销控区选房。选房区销控板建议只发布房型和面积价格不予公式避免客户选房犹豫和换房。区域

4、开盘员安排（以抽组选房为例）职责安排

人员安排整个选房流停车场签到区

负责整个选中各个环的顺畅进保安须指引户按照车往来方向车保洁负责卖、停车场等清洁工负责协调区内工作的畅有序进负责核对客VIP卡号、分组认单、身份证明确认单以加快客户登记时）负责登记到客户人员单，包括客户与老客户。一般根据客户量设3-4或多登记员进行分组登记，快登记时，减少客等待时间对已签到的VIP卡客户新客户发放并粘贴分组标签，客户粘贴红色分组标签，为其亲友贴与购房分组号码一致的黄色标签；同时发放选房流程。保安负责维现场秩序保洁负责保现场清洁负责区域事顺畅进行

总协调保安保洁区域负责人身份核对员签到员发号员保安保洁区域负责人一级等1、负责经签到客户进入一级等区入座；候（休区（需2、解答户疑问并安抚客户情绪容纳到访客量）保负责区场秩序；保洁负责区保洁工作

协调员保安保洁

餐饮负责人责联系餐服务及维餐饮处秩序服员负责准备餐饮；餐饮负人，服员二级等候区

负责登记已抽取的组，同时监进入二级等候区（用白板展示）负责核对分确认单及签号，并导客户进入二级等候区等候负责解决客疑问和要；

抽号登记员号码核对员协调员（容纳组座知二级等候区客户进入房区选房区域负责人责：要求本项目的目经理为上选1、负责监督每选房环节正常运作2、负责计时并知广播员播时间督客户尽快选房；3、输导客户，证整个选流程的顺；4、清理未选到的客户离。5、随时解决销员导购出的问题和整导购策略选房选房采先、接待客，帮助客确定房号定先得原则记顺2、在房确认单上名；序号）、让客户房号确认上签名确。4、带领客户到控区销控号，然后导客户进入财务区1负责播已报销控房号；2广播房时间，督客户尽快房；3调节场气氛；保安负责出口现场秩；区域负责人责：要求本项目营经理或策划经理，可引导客户选房1、负责监督选、销控、款环节；2、清理未选到的客户离现场；房号销控员责：主销员要求为目经理或项目主策划人员

通讯员区域负责人销售代表广播员保安（出口、口，场内）区域负责人1名1副销负责分栋销，主销控步复核，复核销控在房号确认单上签字确（建篆刻“销”章，以盖章形式缩短签字环节时间2副销留存房号确单主销控；

主销控员销控区

3、销控销控二联传通讯员，通讯员将联传递给销控贴点员4副销将三联给与户，客户销控单交并签约；5、根据销售需主销控负责行暗销控控制销售节奏，并及时将信息给予副销控销控贴点讯员；将副销控写的销控房及时传递贴点员和广播员进行播号；根据主销控递过来的控信息，销控板上贴点进行实时销控；保安负责维销控区队秩序；凭副销控、户、销售表签名确的选房单放客户进入财务区，其他人员不得进；1必须到副销控员名的房号认单才能取定金；2开出金收据；

房号分栋副控员通讯员销控贴号员保安验单员财务人员财务区

3在房确认单上签，并留存负责将财务据的定金据中的“理商联”传递给财务销控员根据定金收的“代理联”进行财务销控

通讯员财务销控员

签约区

负责维持财区秩序负责维持签区的秩序处理突发件在财务区出/约区入处，核对客户定金收据并引导进签约区凭定金收据客户签署购书复核认购书收取选房分确认单以标签号，免客户二次选房5、选房知内容告知客户选房原则和细节，提醒客户所需携带的物件。

保安区域负责人验单员签约人员签约审核员礼品发放及号员工作流程通讯收号员通知下批客户选房

售楼处入口登记处核对登记并发放组号安排