土地估价实务真题2000年

土地估价实务真题2000年(总分200，考试时间90分钟)一、综合计算题(共2题。答题要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式；无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留2位小数。请在每题下方空白处答题)一、某公司于1998年10月通过出让方式获得一宗5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款？项目其他有关资料如下。该大楼1〜3层为商场，建筑面积为3000m2，4〜15层为办公楼。大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/建筑m2,同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2,办公楼市场租金水平每月为150元/m2。经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%,保险费为建安造价的2%。，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%,综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。二、C市的某企业拟购进A市的宗地H,委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格(计算地价时，案例选择不少于4个)。(1)案例资料。案例编号交易类型交易地点土地用途地价或租金/(元/m2)年期容积率交易时间区域因素比较个别因素比较: 开发程度A01转让A市商业858402.11998.5.30+3*A02出让A市住宅342702.01998.7.4-30*A03租赁A市商业43351.91999.6.2+5-2**A04转让A市商业792402.21997.4.80+4**B01抵押B市商业801503.01997.10.100**C01清算C市工业210500.61998.9.3000***A05出让A市住宅424401.61998.8.9-2-3*C02清算C市商业562402.01996.7.700***A06转让A市商业476(楼面地价)382.01997.2.20_4 *H转让A市商业2.11999.7.3100**注：①开发程度说明。*表示宗地外“七通一平”和宗地内“三通一平”，**表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”，***表示宗地内外“七通一平”。

区域因素和个别因素对地价的修正系数说明（有关系数均为案例与待估宗地比较所得）。数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价的修正幅度。（2）其他资料：A市的地价指数以1997年为基期，每年在上一年的基础上增加10%；A市的容积率对地价的影响是：以容积率为2时为基准，容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4%。A市商业用地还原率为4%；1997年和1998年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为45元/m2。二、 案例综合分析题三、 某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。请根据给定条件分析并回答下列问题。A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估，市场比较法的评估结果为1320元/m2,收益还原法的评估结果为970元/m2。试问：哪几种方法可以确定最终的评估结果？简述理由。B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征用农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。请问：（1）在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据？（2）运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时，基本步骤有哪些？根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用；对B宗地采取以国家作价人股的方式投入到股份有限公司。请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1.5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2,并全部用于出租。请问：（1）为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理哪些手续？（2）如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估？简述估价思路及所用方法估价的基本程序。三、土地估价报告改错（共1题。本部分包括一个土地估价报告，其中存在多处错误，请认真阅读报告，并指出错误）四、土地估价报告改错土地估价技术报告第一部分总述一、 估价项目名称XX公司位于XX区XX路XX号用地地价评估。二、 委托估价方（略）三、 受托估价方（略）四、 估价对象

估价对象为xx公司位于XX市XX区XX路XX号营业楼用地，面积595.58m2。五、 估价目的本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据。六、 估价依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》《城镇土地估价规程》《土地估价报告规范格式》(1996)。xx省关于土地管理的法律、法规。评估委托书。估价对象《房屋所有权证》受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。七、 价格定义估价对象作为商业用地，在容积率为4.9,开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的40年期的土地价格。八、 估价期日一九九九年十二月三^一日。九、 估价日期一九九九年十二月三十日至二ooo年一月十日。十、估价结果估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果如下。委估土地面积：595.58m2。单位面积地价：4485.25元/m2。总地价：2671325元。大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。十一、需要特殊说明的事项本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。十二、土地估价师签名(略)十三、土地估价机构(略)二OOO年一月十日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1.土地位置状况估价对象位于XX市XX区XX路XX号，土地证号为X国用(XX)字第XX号，土地面积为595.58m2,东至xx路、南至xx、西至xxxx、北至xxxx，宗地号为xxxx。土地权利状况

估价对象是XX公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。XX公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。建筑物和地上附着物状况估价对象上有一幢建于1981年的钢混结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积2914.5m2，有效使用率80%。二、地价影响因素分析（一） 区域因素（略）（二） 个别因素（略）第三部分土地估价一、 估价原则1•最有效使用原则（略）2.贡献原则（略）3•变动原则（略）合法原则（略）二、 估价方法与估价过程（一） 估价方法的选择估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。（二） 估价过程收益还原法（1） 计算估价对象总楼价。计算公式为：式中P——总楼价；a—房地年纯收益，其参数通过房地的正常租金水平测得；r——综合还原率；n——房地尚可使用年限。估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/m2,残值率为0。根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75%。（2） 确定客观租金。应用市场比较法确定客观租金。选择可比实例。根据收集的市场资料进行筛选，选取三个房地出租实例，详见《房地出租比较实例基本情况一览表》。（略）影响租金因素修正（略）。客观租金的计算及确定。比准价格A=243.60元/m2比准价格月=233.40元/m2比准价格C=249.09元/m2取比准价格A、B、C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即：客观租金=（243.60+233.40+249.09）—3=242.03（元/m2）

（3） 计算房地年总收益。年总收益=2914.50x0.8x242.03=564317.15（元）（4） 计算年总费用。管理费。根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%,即：房屋出租经营管理费=房地年租金x3%=564317.15x3%=16929.51（元）维修费。根据xx市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即：房屋出租经营维修费=房屋重置价x2%=2914.50x700x2%=40803（元）保险费。根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2%。，即：房屋年保险费=房屋现值x2%o=2914.50x700x75%x2%o=3060（元）房屋年折旧额。租金损失。根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即：租金损失=564317.15=12—2=23513.21（元）年总费用二①十②+③+④+⑤=118308.22（元）（5） 房地年纯收益。房地年纯收益=房地年出租总收益-房地年出租总费用=564317.15-118308.22=446008.93（元）（6） 确定综合还原率。采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。（7） 计算总楼价。（8） 房屋现值。房屋现值=房屋重置价x成新率=2914.50x700x75%=1530112（元）（9） 总地价。总地价=总楼价-房屋现值=4398900.39-1530112=2868788.39（元）市场比较法（1）选择房地出售实例。估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，基本情况如下表所示房地出租比较实例基本情况一览表基本情况 估价对象实例A实例B实例C交易方式买卖 买卖 买卖 买卖交易时间 1999年12月1999年3月1998年9月1999年12月交易价格/万元 310260 275交易情况正常 正常 正常 正常土地使用年期40年40年40年40年土地用途 商业商业商业商业用地面积/m2651.67496385442容积率4.904.754.80|4.90建筑面积/m22914.5235618482187.90重置单价/（元/m2）680580600580成新率/(%) 75807570

（2）房屋占地地价计算。房屋现值计算。房屋现值=房屋重置价x房屋建筑面积x成新率实例A房屋现值=580x2356x80%=1093184（元）实例B房屋现值=600x1848x75%=831600（元）实例C房屋现值=580x2187.90x70%=888287.40（元）实例地价计算。据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8.5%，则:单位地价=（房屋交易价-房屋现值-卖方应支付的税费）/房屋用地面积实例A单位面积地价=（310**-3100000X8.5%）/496=3514.75（元/m2）实例B单位面积地价=（2600000-83**X8.5%）/385=4019.22（元/m2）实例C单位面积地价=（2750000-888287.40-2750000x8.5%）/442=3683.17（元/m2）比较因素条件指数。分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数（见下表）。比较因素 估价对象比较实例A比较实例B比较实例C地价指数 110105100108商业繁华程度1009410096交通条件 10097100101临街宽度 100989695临街深度 100103108100因素修正系数。根据已得到的各比较因素条件指数，计算各比较因素的地价修正系数见下表。比较因素 比较实例A比较实例B 比较实例C交易期日修正 110/105110/100110/108商业繁华程度 100/94 100/100100/96交通条件 100/97 100/100 100/101临街宽度 100/98 100/96 100/95临街深度 10