住宅项目可行性报告

住宅项目可行性研究报告编制单位：南昌金丰易居住宅消费服务编制时间：2004年5月~2004年7月报告编制人员名单项目负责人：毕轶群技术管理负责人：毕轶群愁编制人：毕奸轶群肖影鹏陈喜反莲郭邦内敏嘉校核人：刘档珊萍李醒茂丹颈审核人：董川景明毕迁轶群扮审定人名单纷：董景明辨孙祖耀席杜阅诗会聋诸海伟男金玉成龄周全共目陪录伤一、总论练……………宪……………营……族4蚂二、市场调云研分析鄙……………复………毅8苦三、项目综呜合定位怀……………瘦………迅22辞四、项目投私资估算喊……………狮………裂34籍五、财务分眨析伪……………晶……………廉42轨六、不确定谅性分析桃……………限………们43君七、风险分有析与对策择……………域……门47小八、附表船……………提……………性……叔49手总失论炸1、项目建协设背景筹根据南昌市红城市规划发璃展的需要以举及沿江东路节片区控制规织划要求，上古海金厦房地烂产察已通过拍卖村取得原江西暂第四建筑工挡程公司，共巷90.9亩呼。开发建设姐用地及土地糖用途性质变猜更手续由南垄昌市土地管李理局和市规珠划局办理。呜该项目初步布方案设计已兽经完成，项依目建议书已辨经省计委批醋准，各项前传期工作和规圆划报批方案急工作已相继牵开展。摇2、项目概喷况渠（1）项目斑名称：嫌“浆风华盛世读”统（2）建筑董规模：12盯-7F、2唉-11F、副2-12F御（3）建设畅地点：沿江滔东路（原江恒西第四建筑还工程公司）海（4）规划析用途：居住厕、商业围（5）建设渴单位：上海庆金厦房地产残干（6）经营联类型：房地字产经营、综翁合技术服务勾员、咨询服玉务许（7）企业依性质：其他倾有限责任公凤司依（8）资质蹲等级：二级货（9）企业沾概况：上海踢金厦房地产扰于叉1992年窗8月正式成决立。公司现瘦有员工60绘人，其中各葬类职称的技伤术经济管理轨人员30人睡，注册资金睡2000万徒元，资质等披级为二级。谁公司资金技充术实力雄厚锻，管理严密申，能够独立差承担各类大窃中小型房地乏产项目开发池与建设，自件公司成立以宅来，先后开唤发的项目有裳：九江市赵姨家花园18灰000平方携米旧房改造捎开发项目。话目前在规划井和开发建设倾的项目有：棉南昌市建设该路284号泄省建总公司互建苑住宅小优区旧宅基地顿改造项目等利。公司采取扒新工艺、新岛技术，不断滨坚持科学管让理，以箱“妖开拓、求实遍、优质、高拦效课”华为宗旨，竭意诚为社会各系界服务。候（10）工逝程概况：旧“泥风华盛世这”屿项目占地9液0.9亩，任约6060他0平方米，族总建筑面积瑞10900杨0平方米。饺其中住宅1凑04640阁平方米，高芹层住宅为1笨3920平趟方米，多层援住宅为90雀720平方需米，商铺4搜360平方洒米；容积率忍1.8，绿势化率35%塘，建筑密度果25%。盟（11）资晌金来源：本块项目建设资兆金由上海金全厦房地产有唐限公司自筹杆和银行贷款撤，不足的投伞资通过预售骑房款来解决粗。榆根据收益计冒算，所得税合前项目的财钻务内部收益袍率为14.羽83%，财午务净现值（屋Ie=10垫%农）万元。财务务分析结果众表明，项目匙的社会效益贺和经济效益灰较好。驰3、可行性胳研究报告编呀制依据炭（1）省计魔委计投[2蚊004]3寨2号文《关衣于岂“踢风华盛世芦”摔项目建议书挽的批复》；晕（2）上海赞金厦房地产留签快定的《国有绞土地使用权国出让合同》根；艘（3）南昌失市规划设计勿院《沿江东挽路沿线控制相性详细规划洋》；浓（4）上海京同济大学建垂筑工程学院哑设计研究院工《先“布风华盛世衫”恒项目初步规首划方案》；次（5）原江羞西第四建筑据工程公司地烤质勘测资料僵；稿（6）南昌寻市城市规划修局《南昌市严土地使用变阀更通知书》浅；疼（7）省审描计事务所验僵资证明；睬（8）中国许建设银行江蹄西分行资金依证明；增（9）国家钥计委《建设传项目经济评方价方法与参雁数》（第二坡版）；逼（10）建讨设部《房地减产开发项目衫经济评价方虚法》；眠（11）国储家计委《投讽资项目可行矛性研究指南美（试用版）眠》苹4、可行性撕研究报告研剖究范围率根据伐“锄风华盛世咳”峰项目建议书仁批复和初步晌规划方案，剩本研究工作齐范围主要是救住宅市场分敬析及营销战摊略、建设规耗模及功能，寸住宅及公用廉工程建设方陡案，投资估轰算与资金筹瘦措，项目经协济效益评价肃等。骑5、研究结熊论及建议把本项目属房消地产住宅开福发项目，符哀合国家城镇柏住宅开发建宽设产业政策肥，开发用地寿变更及项目响建设规划手敞续已在办理杯，部分建设索资金通过自北筹和银行贷蝇款来解决，殖其余部分由钻预售房款解泡决，现场建醉设条件具备绘。针对商品死房升级换代撕，住宅建设顾由低档走向峰高档的发展啦趋势和南昌携市已有一部孙分收入较高带的住宅消费蓄群体，户型友规划为中高痕档住宅，根升据对南昌市献住宅市场分插析预测，项谣目开发有市冤场销路。财煌务分析结果赵表明，项目房经济效益可陵行。旋从目前房地雅产市场分析盼，商品住宅禽结构性矛盾吧还很突出，吨建议在下一类步方案规划闯时，对初步趁确定的住宅渔户型和功能讯标准再进一滑步的市场调乞研，尤其是偷面积较大的她商品房，如销完全作为住赏宅，要根据珠市场变化作妈出更为准确葬的市场定位悼，调整户型谢和面积，并岁做好工程建蔬设规划，加帆强楼盘营销僵工作，降低粘开发建设成爆本，尽量减掌小项目风险优。喝6、主要经述济技术指标找“珠风华盛世码”惠项目主要设刮计指标见表醋1、表2怠表1：慌“村风华盛世搂”慨项目主要规查划设计技术垫指标奋序号揉项目名称塞单位柴指标的1薄总占地面积煌平方米正60600唉2诱总建筑面积宪平方米春10900叼0捕3洞容积率煌1.8至4备绿化率伐%序35颜5进建筑密度喇%盈25针6申高层户型猫平方米/户角平方米/户技平方米/户升平方米/户北A户型85赖平方米（两估房）刷B户型12突5平方米（倦三房）郊C户型13性5平方米（皂三房）喷D户型14摧0平方米（终四房）提7棒多层户型严平方米/户威平方米/户颤平方米/户觉E户型90权平方米（两方房）顾F户型11蔑0平方米（恨三房）列G户型12斯0平方米（懂三房）衡8轰商铺面积矿平方米社4360呈9般总户数摆户珠944怀10厅车位数（地筒上）川桑讯个恋300真表2：居住怖区用地平衡榨控制指标（破%）脖序号颤用地构成秆居住区（%领）垮用地面积（创平方米）弓1辉民建用地（披R01）叨25预15150劣2侮公建用地（恳R02）雨30肠18180让3浅道路用地（疏R03）挣10榜6060本4讲公共绿地（立R04）沙35察21210欢5眉居住区用地选（R）荒100衣60600旋市场调研分柿析思一、南昌市客房地产市场节运行情况分胞析苗今年以来，遥在宏观经济泳快速发展的茅大背景下，浴在南昌市委潜、市政府态“派垄断一级市薄场、调控二岔级市场、放的活三级市场绝”逃方针的知道衰下，南昌市研房地产市场山显现出了前孙所未有的快串速发展态势镜，各项指标波大幅度增长穴，投资与消固费同步发展虹，存量与增招量相互拉动崇，房地产业种进入具有南点昌自身特点造的新一轮快狗速增长期。沿（一）20馅03年房地普产业市场运三行情况乐1、房地产毫业与国民经京济协调发展愈情况寒2003年旷南昌市预计恶完成国内生穴产总值（G太NP）的6哥36亿元，榴较上年增长质15.1%慨，增幅为历俘年来之最；彻全社会固定摊资产投资预盆计完成21卵8亿元，较菠上年增长5趣5.4%。杜全市预计完脾成房地产开扛发投资56浅亿元，较上停年增长60矿%，占固定恶资产投资和陕GDP的比芒重分别为2怜6%和9%呢，较上年分协别提高1个痒百分点和3偶个百分点。恰表3：房地猪产投资与主秧要经济指标努情况表碗房地产开发需投资额（亿等元）障乡不56叉同比增长（箭%）桶啊晓60巧固定资产投羊资额（亿元咱）泰违费218案同比增长（倍%）遵溜河55.播4丽GDP（亿劳元）史济酱浸第638执同比增长（烛%）殿或联15.阀1食房地产投资炊占固定资产肃投资比重（接%）斑26煤房地产投资咬占GDP比跃重（%）时9首今年以来，召我市经济发欧展速度创历革史之最，主鞋要得益于投图资的拉动，挥而房地产开纠发投资作为挑固定资产投灶资的组成部兔分，一直扮紫演着重要角怜色，全年每追月完成的房板地产投资均谦保持50%开以上的增长胀，占固定资搂产投资的比址重1/3，昆对经济的拉罩动作用日渐毙增大，与国鸦民经济的发浑展基本同步爸。房地产投页资快速增长牛的原因只要辞是市委、是超政府胜“揭拉大城市筐丈架、扩大投秧资规模、加纸快基础设施胀建设酸”泪政策的推动怠，加上新建缝商品房是热围销也刺激了善投资的加温逼。集2、新建商截品房供求结斑构情况翅2003年越全市市区核拘准预售商品志房面积33爬5万平方米拒，较上年增防长142%短，其中商品风住宅250平万平方米，肺较上年增长创126%；页完成商品房牙交易面积2哄45.27障万平方米，熊同比增长8低3.23%卡，其中商品赚住宅交易面悬积203.麦90万平方救米，同比增枪长60.6疯0%。生表4：商终品住宅供应提量情况表疫价格般（元/平方腿米）赔供应量达（万平方米随）语所占比例吓（%）陡单套面积扰（平方米）法供应量字（万平方米畅）伟所占比例太（%）哀2000以英下侧31.22要12.49项95以下助50.5坛20.2蔑2000~阿2500固42.68话17.07叛95~12彼0京38.7才5欲15.5衣2500~境3000奥72.26达28.9璃120~1亏50疗75.75是30.3膨3000以务上确103.8胶4营41.54里150以上搭85哲34虏表5：商品响住宅销售情扣况表烂价格可（元/平方京米）燥销售量男（万平方米碌）斤所占比例浴（%）纯单套面积逗（平方米）患销售量杰（万平方米挑）屠所占比例叉（%）传2000以师下骨49.71香24.38冰95以下委36.02叉17.67隶2000~支2500医55.64粱27.29威95~12鸣0租35.30隶17.31展2500~氧3000逐55.71编27谦.32敲120~1协50炎69.34蒜34.01灰3000以扇上血42.84童21.01怖150以上如63.24滑31.02繁表4、表5怎显示我市商熄品房市场结值构性矛盾比疑较突出。从门商品住宅供社应情况看，挂单价在每平聋方米250珠0元以上的偿供应量占总玉量的70.免44%，单刊套面积在1葡20平方米杆以上的总量宜是64.3旅%；从销售津情况看，单事价在每平方朴米2500笼元以上是占看总量销售的遇48.33机%，单套建同筑面积在9掀5~150碗平方米的占瞎总销售量是忌51.31础%。咸3、商品房毕价格走势蓄2003年狡南昌市市区攻商品房的均剥价为272捏2元/平方亭米，较上年恩增长20.支89%，其饿中商品住宅诞的均价为2编438元/云平方米，较浴上年增长1津8.18%旨，全年各季执商品住宅的棕均价分别为锦第一季度2呜519元/俩平方米，第蛇二季度23夕94元/平裳方米，第三僚季度232辆7元/平方际米，第四季交度2510象元/平方米锣，价格走势姥基本平稳。避表6：商品罩房价格与同穗期居民可支脖配收入情况蠢表狸商品房均价钩（元/平方嘱米）矿2百722红增幅（%）配惕麦20.89膛商品住宅均宿价（元/平烦方米）物24独38毁增幅（%）仇框舅18.18傻居民人均可嫌支配收入（秋元）魂76气5雕0就增幅（%）脆寄扶9.0壳居民消费价秧格指数军驰1片00.6侵增幅（%）女堤单0.6揭2003年唱，我市商品刚房的价格继泻续上涨，除崭了有效需求牙量增大，结馅构性供不应窄求外，还与扬土地拍卖，携竞争激烈，需建材上涨等化因素有关。完另外，一些德楼盘质量提溉升，环境优盲化，增加了拾建设成本，锋也促进了房芬价的上升。怕从房价涨幅汤与居民人均观可支配收入搞增幅比较，距前者较后者贞高9个百分厕点，显示房岸价涨幅较大昨，超出大部凤分居民承受掘能力，应引维起注意。喉4、新建商士品住宅购买位对象情况威2003年扑全市交易量沿的203.挺90万平方伍米商品住宅取中，本市居闹民的为15众4.71万算平方米，比亩重达76%剑；外地居民窄购买的为4刘9.19万贴平方米，比峡重为24%呼。桶表7：购买绵对象构成情华况表暂商品住宅交圾易量需（万平方米卷）唐按销售对象下划分绵按购房目的枕分类浙203.9闲0娃本地居民董154.7腿1蜜所占比例执76壁自住伤173.绍32春所占比例效85嗓外地居民床49.1术9蝇所占比例耽24籍置业投资垦30.58祸所占比例押15惰近年来，随坊着经济的快甘速发展和花灭园城市建设誓步伐的加快要，我市的居盾住环境不断诵改善，作为礼省会城市的黎辐射功能日也益显现，吸液引了外地、浅特别是省内遵其他地市的无人士纷纷来和我市购房置袄业，外地居愚民购房的比苹重逐年上升驼，由200句2年的5%嗽上升到20茫03年的2率4%。从购仿房的目的分班析，以自住口为主，但置诱业投资的比勒重逐年上涨卖，由200际0年的2%速上涨到20捆03年的1英5%。置业鸽投资的比重掠的增大，一蹲方面说明投绿资者看好南棉昌市的房地张产市场，另悄一方面，如境投资购房比镇重增长过快按，对我市房孤地产市场的泼持续健康发锹展有一定的终跗面影响，团因为我市的贺房地产比重凑较大，市场逢监管不力，茂容易出现投渐机或炒作，昏使市场升温绝过快，后劲嫌不足，容易玉出现价格虚愉高。朵5、商品房尺空置情况谈2003年失全市预计商浩品房空置面神积20万平斤方米，较上贞年下降17束%，其中商雨品住宅空置起16万平方装米，较上年管下降11%屠。从空置区容域看，新城徐区的比重较扮大，占60摧%。从时间燕看来看，我声市空置的商傅品房大多为午一年以下的蹲待销商品房控，所占比例串超过80%固，从空置原陕因分析，主晒要是交通不碑便、配套设胁施不全、设取计落后、户添型偏大等。气表8：商品只住宅空置结杠构情况表陕按区域划分肯老城区雾6.4万平孙方米酷所占比例（叶%）印40热新城区絮9.6万平幼方米捞所占比例（填%）地60市按单套建筑管面积划分勿90平方米章以下由所占比例（钞%）员10话95平方米双~150平齐方米恶所占比例（权%）细20嘉150平方属米以上嚼所占比例（腊%）南70竞按单价划分千2000元叉以下尾所占比例（塘%）检8显2000~缠3000元强所占比例（级%）蒜32夸3000元仅以上碗所占比例（惑%）撒60逗6、存量房你交易情况卫2003年任全市工完成悬存量房交易置13335娇件（套），悉面积128朱.24万平螺方米，较上杂年分别增长奋53.65再%，其中存叮量住宅12绑736套，拾面积99.塘81万平方干米，分别较缸上年增长5疗3.84%馆和56.4节4%，房改熟房上市交易若5700套顺，面积39今.32万平宪方米，较上屈年分别增长俊45.3%传和49.9窃1%。斑2003年泻南昌市存量似房交易价格货保持稳中有连升势头，其其中上半年价错格趋势平稳走，下半年受还《江西省城扣市房屋拆迁劝货币化补偿牧办法》出台爸的影响，存箭量房平均价葛格有所上涨醉，升幅达9绸%左右。涉7、房屋租认赁市场情况架2003年定全市房屋租榜赁面积38缝0万平方米土，其中住房屑3万套，面却积240万杠平方米。听房屋租金价碎格稳中有升拐，其中商业抵营业用房平量均租金60留元/平方米让，较上年上抹涨20%，霉写字楼租金矛平均40元欢/平方米，玩较上年上涨板25%，住卧房租金（市容场价）9元零/平方米，董较上年上涨才10%。乘8、房屋拆敲迁及旧城改已造情况雾2003年横全市城区完们成房屋拆迁雅面积110膊.05万平方方米，较上释年减少34雅%，涉及被青拆迁户53穗66户。悄2000年夺以来，我市虎实行了实物粱安置与货币春安置相结合叉的房屋拆迁蕉安置补偿办按法，货币化标安置的比例月逐年上升，旬2003年算达到70%蹦左右。在货举币化安置的孩住户中，有和50%左右卖购买了二手丑房，10%稀左右购买了熟新建商品房父。尸（二）房地缩产市场发展炭中存在的主溪要问题沾1、土地供沃应布局不尽寒合理，供地旧条件不够完厚善牢2001年置以来，为了仅防止房地产碰业出现过热哗、过量等泡当沫现象，保坛护开发商和筒消费者利益率，我市加大像了宏观调控种的力度，对日年度土地出鄙让指标予以矿总量控制，幕2003年漏的开发总量挂计划控制在上350万平元方米以内，唱今年6月又武根据市场形横势，果断决糖策，在年初竟制定的房地循产开发总量此中削减了1免00万平方央米，保证了行房地产市场辽的供需基本阀平稳。里但是，从2吗003年全仓市土地供应修情况看，存剃在着供应布据局不够合理提、供地条件屑不够完善等三突出问题。混南昌市今年勇总供应土地饮为30宗，遵全年土地总咏成交量为1才660亩，役从土地成绩低面积来看，警红谷滩新区枪土地供应3摩宗，总面积暑817.7游3亩，占总末成交面积的会42%，而钥青山湖区、尺老城区的土迫地供应达2哭7宗，总成型交面积84柄2亩，占总哭成交面积的悔58%。位主于一、二类菠地段以外的霉高新开发区悦、昌北开发芝区没有出让愚一宗土地。些老城区土地版供应量的增桨大，提高了摘项目的楼面帐地价，从而颜拉动了房价廊的上升。另啊外，从供地轧的现状来看剑，大部分为虾需要进一步遣拆迁平整的聪“循生地郑”嗽。出让爽“阶生地锐”色容易生产交佳地时间延长锦、开发商买予到地块后拆炊迁成本升高校而要求更改帐规划条件等圈弊端。清2、住房供循应结构不尽万合理然目前，供应博结构矛盾是期南昌市房地较产市场发展虫较为突出的雁一个问题，原市场上中高暮档商品住房动居多，适合糠多数市民自迷住需求的中著低价位的楼温盘较少。据款统计，今年柄1~12月勤份，全市市市区批准预售猴的商品住宅欲为250万套平方米，均浸价在300献0元/平方敌米以上的高易价商品住房贝为103.谁84万平方式米，占总量宜的41.5粱4%；均价顽在2000圣元/平方米飞以下的为3朴1.22万跨平方米，仅挎占总量的1秒2.49%扮。村3、商务楼芒盘增长过快场今年1~1怎2月份，全持市市区商铺仇、写字楼等娘非住宅的交内易量达50呼.38万平资方米，占总瓣量的20%冷，较上年同浙期增长3.秒26倍。商污铺、写字楼毁的快速增长危对促进我市涉商贸流通有饥着积极的意娃义，但若开档发数量过多裕，则不利于糠房地产市场延的持续、健蔬康发展。蹈4、交易税按费仍显偏高艳我市目前商饺品住宅和存开量住房的契列税税率均为卷4%，减半纯征收的标准厘为2%，与仰其他兄弟城奇市相比，标炮准仍然较高其。北京、上须海、成都、宋厦门普通住躺房（含商品回住房）契约爪税率为3%辱，减半征收扰的标准为1挨.5%（北扭京市政府为隆了刺激住房携消费，征收突税率由原来日的4%调至柱3%，对普赏通住宅减半叼征收标准由岂2%调到1麻.5%）。宝成都实行对霉购房款补贴岁0.5~1胞%的政策。赛沈阳对个人隶购买普通住遮房实行发放汇补助资金的旺政策。长沙午市对购买二痒手房契税按坏1%计征，愚对购买10己00平方米民以上的商品袜房契税减免斯50%。对呼购买空置商炸品住宅契税内暂时免征。遍较高是税费框标准在一定挎程度上影响闻了我市房屋取的上市交易鲁。艇5、房贷政辞策压力初显区中国人民银么行121号顶文件出台后狐，由于我市散超前出台了据激活市场的赶政策和应对本措施，我市弦房地产市场循未受到重大寸冲击和打压烟，但也生产柱了一定的影植响。房地产办投资、商品绿房施工面积鲁、新开工面迁积、竣工面穗积、销售面发积、空置面件积、资金来栽源等七项指狸标出现增幅现回落的趋势顽。这些情况拴表明我市房愁地产市场出讯现了有效需舟求不旺，发贴展后劲不足使的苗头。单（三）拟定歇采取的政策快措施稳为了促进我漏市房地产市哀场持续健康扫发展，进一画步发挥房地冬产业作为国蔬民经济支柱校产业的重要步作用，根据雹《国务院关觉于促进房地倘产市场持续攀健康发展的壮通知》（国祥发[200阳3]18号恢）精神，以乐住房市场化双为方向，以眉需求为向导焦，进一步加杨强宏观调控它，完善我市凑住房供应结箱构，加快普版通商品住房壶发展，强化年政府住房保星障只能，建仓立房地产预关警预报体系稿，南昌市政副府于近日出守台了《关于斜进一步搞活疯房地产市场彻的若干意见端的补充意见届》（以下简彩称《补充意纪见》）。去《补充意见底》分别就积招极采取有效请措施，完善涂土地供应机桥制，增加普离通商品住房米的供应，鼓社励消费者个丹人购买普通增住房，完善策和推进廉租徒住房制度，扰强化政府住施房保障职能毁等方面制定厘了详细的实执施方法。主筛要内容有：愈1、根据市锋场需求，积武极采取有效该措施，增加归普通商品住迅房的供应，说加快普通商肆品住房发展枝每年用于中详、低价位普拥通商品住房犁建设的用地捏应占一定比币例，此类用反地应服从城俱市规划安排欣在一、二类生地段以外，挪并具备交通脱便利，基础亡设施、生活贯配套较完善社，适宜居住亏等条件。全晓市多层结构掏的商品住房园供应量应占栽一定的比例父。在老城区帖严格控制高斤层商品住房擦的审批和建已设。对单套运见面控制在党120平方姓米以内，销下售均价低于驱2000元行/平方米以坝下的普通商愤品住房建设切项目实行建虾设规费减半欢征收。未2、进一步却完善土地供获应机制，加苗快推行刃“叶熟地找”模出让制度太在老城区，射对拟公开出窄让的土地，改先由市国土病部门委托各架城区房屋拆贪迁公司根据贪城市规划和鲜建设用地的且要求，对其趁进行房屋拆记迁，完成五叉通一平（通仅水、通电、障通路、通讯像、通下水、形场地平整）脂，所需费用色按拆迁、整勉理成本进行帆结算。之后灯由市国土部锐门以招标、史拍卖或挂牌所方式公开出纠让。袍3、积极引自导住房消费昆，鼓励消费权者个人购房煎从土地出让宏收益中每年蚀安排一定的经资金设立住逃房专项资金嫩，用于鼓励碎个人购房。派目前市房管览部门正会同讽市财政部门库制定具体的败实施意见，轰拟采取对贷数款购买普通和住房的消费本者进行贴息该的办法鼓励谷个人购房。且4、完善和蚁推进廉租住胞房制度，强窗化政府住房孙保障职能，券努力改善城漏镇最低收入纽家庭住房条汇件径每年从筹措革的住房专项冈资金中安排乎一定的资金熊由市房管局妥廉租住房经诚营管理中心蒸从市场收购严一批空置商块品房、二手碍房等普通住脖房用于补充魂廉租住房的吼房源。其中杏大部分用于鹿以市场租金议标准向廉租芹住房配租家最庭出租，其检余的可用于著对孤寡老人缓、重残等特蔽殊情况的商“蛙双困单”绳家庭实行实巩物配租。每陶年安排一定滋数量的专项皆资金用于廉漏租住房租金篇配租，其中及50%由市丢财政拨付，乡50%从住休房公积金增州值收益中拨肃付。颜（四）20蚕04年房地辨产市场发展搬趋势预测搂1、我市房倾地产发展的绢有利条件钻（1）、全县市经济持续布高速增长态束势。200延3年我市G粱DP增长1厨5.1%，录创下历史新占高，200那4年必将会闷沿着已有的森发展情况，奥继续前进，覆南昌市整体弃经济环境趋诸好，必然会划带动房地产墙业相应的快刺速发展。惜（2）、城擦市化进程为桨房地产市场仇提供了广阔医的发展空间谱。根据南昌戏市城市总体索规划，到2赛010年，墙南昌城市实栏际居住人口纠将由现在的组180万增伯加到300苍万人，城市笛用地范围由温165平方临公里增加到耐300平方虚公里。城市啦人口的增加柿和城区范围种的扩大，必悬将加大住宅税的需求量。付（3）南昌勒市居民住房唯消费潜力巨胖大。我市2可003年底揭，人均住房委建筑面积约改23平方米睛，按照南昌烤市提出的到孝2023年覆人均住房建披筑面积达到阻30平方米拳的目标还有瘦很发差距，订按测算，我扑市每年需新藏建住宅约2施50万平方牌米。另外，箭根据抽样调驻查，我市私草房（含房改絮房）上市后功再次购买商锁品房的比例节为70%，盘购买的户均香面积为95渠平方米，据梅此测算，每界年用于改善窄性住房需求积量约60万子平方米。趴（4）、刺罚激住房消费茅的政策将日驱益显现。为委促进房地产筋流通，近年膜来我市出台匪了一系列搞认活房地产市犁场的政策措扬施，这些政歼策的主要出先发点在于降拜低门槛、减书免税费、刺狗激消费，这纷一系列政策呢的刺激作用浓将于200康4年进一步薄得到显现，夹房地产交易覆量将进一步幅放大。水2、200爽4年南昌市肃房地产市场倦发展的不利乐条件出（1）、信图贷收紧，房泳地产开发企情业面对严峻船考验。中国庙人民银行发岛布《关于进窄一步加强房对地产信贷业召务管理的通跨知》（银发宾[2003食]121文战件），对商辜业银行房地担产开发信贷意、土地储备莫贷款、个人俊住房贷款、银个人商用房浪贷款、个人壮住房公积金逢贷款及个人科住房贷款适猜用率等方面膀做了进一步旗的明确和规警范。房贷新灶政将对我市府房地产市场拐带来一定影令响，即房地隙产贷款增势烂将有所减缓义，贷款必将愚有所下降，淹部分房地产粒开发企业信枕贷融资难度壤增大。斥（2）、房孟地产市场宏强观调控难度隐加大。如总香量扩张与空抵置增加的矛仅盾、价格持围续上涨与收辫入反差较大蚊的矛盾、投婆资高速增长娇与资金不足盲的矛盾以及武消费者想购叨房与不敢购视房、购不起铃房的矛盾，哄将制约房地违产业的发展米。蔽（3）、原樱材上涨，开节发成本增加牵。从200材1年至今，趴钢材价格从薯2400元匹/吨上升到待3400元尝/吨，混凝末土则上涨了余50元至8只0元/方，辩仅此两项，巡房屋开发成恨本就增加1偶00多元/臭平方米。开这发商的开发弄压力进一步孝增大，建材州价格上涨，元必然对房价袄造成冲击。倘3、200输4年房地产地市场基本走卵势预测决根据带动南假昌市房地产度市场快速增越长的主体因轮素和市场供蓝求背景分析顿，总体上看砍，我市房地夹产市场的发券展尚属理性告，已进入最专佳发展期。伤2004年素，我市房地角产市场将会鞠延续上年是滩发展势头，德会有一个较滩大幅度的增槽幅。冬（1）、房业地产开发投呈资将持续增座长。由于外超地开发商大寸批进入，以泳及红谷滩新电区和旧城区慧改造进程的龟加快，加之丙上年房地产星市场利好刺拿激，开发商讽普遍会加大刮投资力度，厨全年房地产厘开发投资将奥增加50%捎以上。抓（2）、住探房消费需求丧日渐增大。伶随着南昌经掉济快速发展象和居住环境话的日益改善勒，南昌市房让地产市场将坊会加速由地蛮域性市场变要为全省性、脱区域性市场押，外地人士纲的购买份额寇将会越来越付大。另外，们因改善住房粉条件和新增紫人口而发生活的主动性住冰房需求量和垮因房屋拆迁压而发生的被乏动性住房的著需求量将显炒著增加。2逮004年预吊计全市商品哨房的交易量坛将超过30督0万平方米超，较上年增杰长20%以载上，存量房期交易预计1虽60万平方驳米，较上年保增长30%警。装（3）、商愈品房价格将牧会稳中有升追。2000镇年起，我市寄在对房地产辉开发总量惊惑醒限量控制小的同时，将娱逐步推行板“查熟地复”糟出让的方式仅，此举必然劲提高土地的特出让价格，吹加之建筑材耍料价格的上脸涨，直接拉坑动了开发成泪本的上升，顷将导致房价努继续上涨。穿另一方面，未随着商品房阵供应结构的准逐步改善，影中、低价位停商品房的供球应量将会有宇所增加，在扩一定程度上临将平稳房价皂是上涨，所敢以房价的涨弦幅不会太大牙。滴（4）、楼仁市变得更加穴成熟，竞争拾趋向激烈。谣竞争焦点将众由楼盘之间犁的竞争逐渐大转向板块之肆间的竞争。袖市场分工的嘴明确使开发迎商变得更加银理智，这些矛楼盘进入产详品优化的时毅期，高品质坊、有特色、敌有个性的楼仁盘将越来越饭多，而市民所消费将更趋奴向理性，消团费者挑选的币空间越来越扎大，工程质讲量、环境等很综合素质较巾好的产品将唐受到欢迎，吉反之，则被翁市场淘汰出倡局。晕二、区域房获地产市场情查况分析奇（一）基本鸟概况箱本地块三水瓶环绕，西临孩沿江南路，冲抚河公园近呜在眼前，风号光如画的象蹦湖公园举步洁能到，正在决改造开发的淡玉带河伴其猛东南，加上证临近灌缨文块化广场，湖纷光水色的自茫然及人文环艘境使这块土摄地的开发有幅了一个良好恩的价值基础氧。挂洪城大市场梦、建材大市蜡场、全顺汽负车厂、江铃讨股份公司等熔大型高效益荷企业的中高妻层管理人员枝都是本地块究未来开发项准目的消费主邻力。路（二）交通狠网络环9集、20、2明5、207驳（三）金融蒙银行爱工行、农行味、中行、建音行避（四）教育患文化摘工业技术学案校、南浦小届学蝶（五）休闲奴购物序建材市场、据洪城大市场影（六）医疗尤保健东市三医院、列九四医院纵（七）楼盘醒情况将三、本项目贪地块优劣分须析（SWO皆T）丹1、优势（约S）驱①水、地处老城佳区；皂②浆、地块临街海面，有商业调潜力；责③熄、人气旺；钱④圾、市政配套盯齐全；截⑤纱、毗邻火车算站、长途汽凉车站；因⑥腔、两公里范被围常住人口推40万；袜⑦站、社区内部贱有学校；凭2、劣势（响W）疏①食、地价偏高乳、有一定的喂市场风险；稳3、机会（味O）恐①岁、户籍制度上的改变；蹲②孕、房贷贴息播政策的落实枕；惊③菠、与知名的虹代理商合作伸；剃④焰、聘请知名厨物业管理公膛司；乏4、威胁（绍T）舒①怒、银行信贷士体系严格；艳②认、通货膨胀菜人民币贬值敏；良③然、其他区域季楼盘不断上猪市；呜项目综合定摄位仙项目整体定随位垄在规划设计泪上，力求高基绿化低密度遇；综合服务呢配套设施齐索全；体现小示区独特的整柄体建筑风格幼；人车分流现，动静结合稻。洗在建筑设计完上，充分显须示人性化的板居家住宅，知提高使用率谦，降低公摊递面积，综合蜂考虑住宅的难使用功能和廊空间组合等胡因素。辅在价格定位怀上，以中高热档住宅为基缺准，结合市广场和销售情乎况，拟定相玩应的价格策戒略。季在户型面积布上，为考虑梨到消费者的削接受程度，与项目以中等宵户型为主，精降低置业者花的购买压力泪。离二、项目设栏计规划定位在（一）、片隐区规划遗南昌市规划别局已对沿江蔽东路做过控峡制性详细规某划，以住宅争社区为主。选目前，该片六区市政配套普设施齐全，蚊周边环境还态将进一步改纲善。赔（二）、小礼区整体规划降原则乌1、高绿化罗低密度；胆2、综合服棍务配套设施衡齐全；恳3、户型设布计适合庭“刑升级换代露”穗居住要求；揪4、体现小歉区独特的整泪体建筑风格跪（三）、总躁平面布局歼“央风华盛世斧”敢总平面图略史呈长方形布劫局，以风叶纲玫瑰为依据早，4栋建筑呜以合理的分搬布，保证日咱照间距在0担.8H之下唯，采光通风璃顺畅；中心岭花园布置在耽小区中部，献下设地下停掀车位，利用驴不规则地形嗽布置网球场别和休息厅，皮小区设南北叼两个主出入架口；对于临问街住宅，采牲用双层隔音潜玻璃窗设计满，提供给置闹业一个安静浇的居家环境赖。钥（四）、交绣通组织斤小区交通由他小区出入主坏通道、小区滑次干道和小锄区道路组成业，道路宽度盗和消防通道变按城市住宅聋小区建设标肃准规划，地雷下停车位出睛口和入口分渡别设于小区戒北面主出入木口，紧接南坐面20米宽胀的区域规划牛路。允（五）、规支划指标油根据清“栗风华盛世秃”序初步方案及个建设规模，享规划指标见绣表9绍表9：都“歇风华盛世干”各项目建筑技降术经济指标些序号葛项目遍指标暖备注劝1慕总用地面积换60600节平方米凯2裹总建筑面积泛10900扒0平方米烘多层住宅石高层住宅米商铺寺90720宿平方米扶13920饱平方米纠4360平垦方米片可售面积1喝2700平节方米毕3蜂建筑层数门炕多层住宅者高层住宅刃商铺闷7层甜10层、1卖1层贴1层百地上第一层种做架空层糕4饱建筑层高圾脸多层住宅鞋高层住宅驶商铺秒2.9米翁2.5米、乖2.9米倦4.5米协住宅标准层猾高2.9米头架空层2.宴5米诉三、项目建迎筑设计定位值本工程设计拒涉及建筑、什结构、防火忧、节能、隔冠声、采光、串照明、给排诞水、通风、材燃气、电气沿等各种专业摊，设计时需伟遵循有关的允规范或规定巷，单体设计愧时还应符合平国家现行的竹有关强制性院标准的规定顾。质（一）、建部筑方案总体鹅构思填建设地块位茎于沿江东路芬中段，基本抖要求是：建橡设方案总体像构思紧紧把恼握倚“津人居和谐发洒展旁”份这一主题，疯创造符合时票代精神面貌邮的现代化建赴筑和优美的砌精品住宅小斥区，并且与倡周边的建筑博环境协调统霞一。催同时考虑到栗，由于社会足经济的发展构，人们审美柏观念也随之筑变化，对现乞代建筑功能侧环境的要求燃以及建筑技染术、材料也棵提出了更高钻的要求，因酿此，小区的狸建筑风格和徐形式还应注踏意不受传统宾风格的影响稻或限制，拟稠采用简练的锦现代构成手优法，体现建抵筑的时代气昌息和21世絮纪新的居住屈理念。算（二）、平崖面设计1、住宅。约根据使用功蒜能，住宅采族用框架剪力罗墙结构大空结间布局，条附式结构可根揭据消费者需伴求在设计时裳灵活组合，骆调整住宅平养面空间构成纱。住宅单体真平面设计符店合国家住宅伶建设基本标肉准和有关规惕范要求。劈建设部根据肾我国住房改祸革的总体规勺划要求，提倒出小康住房滤的十条新标习准如下：趁1、套型面晃积稍大，配叨置合理，有店较大的起居姿、炊事、卫抛生和储藏空隙间；仇2、平面布络局合理，体闹现食寝分离锐、居寝分类存的原则，并影为住房留有挥装修改造余春地；仇3、房间采虽光充足，通您风良好，具荐有优质的室某内声、光、古热和空间环坏境，隔声效狂果和照明水楚平在现有国从家标准基础享上提高1~拥2个等级；快4、根据炊跑事行为合理瓣配置成套厨模房设备，改他善通风效果螺，冰箱入厨载；段5、合理分拐隔卫生间，畏减少便溺、权洗浴、洗衣硬和化妆洗面帖的相互干扰说；恐6、管道集赞中隐蔽，水旁、电、煤气栋三表出户，膊增加保安措芦施，配置电唤话、电视、摊空调机专用茅线路；挥7、设置门阳斗，方便更绑衣换鞋，展贿宽阳台，提娘供室外休憩术常识，合理插设计过度空葛间，既保护隐了居室的宽申敞豁亮，又解使实际的面德积大大超过块建筑面积；理8、垃圾袋门装化（即垃司圾不落地工亿程），自行夹车就近入库长，预留汽车味停车车位；坟9、住宅区属环境舒适，扰便于治安防跟范和噪声综联合治理，道宫路交通组织振合理，社会近服务设备配派套；洒10、有宜袋人的绿化和闪景观，人均橡绿化面积达碌到0.8㎡泳~1.0㎡烈，体现节能净、节地，保无护生态原则暂；雹小康住房城胡市示范小区敏住宅设计建破议标准见表揭10简住宅经济技君术指标见表续11。妻表10：小愿康住房城市们示范小区住耕宅设计建议泉标准蜻一清二换三坦四赞套型面积系辛列标准（平童方米）喂使用面积麻42~48仓53~60水64~71袍75~90钉建筑面积态55~65烤70~80鸽85~90华100~1捐20莫功能匀空间煮使用耀面积露标准哈（平方米）晒起居厅掏18~25壶主卧室驶12~16泽双人次卧室疮12~14兴单人卧室婆8~10兽厨房印≥抓6宣餐厅享≥塔8涌卫生间次4~6（双传卫可适当增坏加）鱼门厅奇2~3菌储藏庆2~4（吊忘柜不计入）同工作室售6~8誉设公施容配陡套特标英准算厨清房偷Ⅰ瓜型址灶台、调理周台、洗池台冠、吊柜、冰晨箱位、排油劣烟机写（操作面延听长见≥锹2700m沈m蓬）齐Ⅱ蝶型浮灶台、调理贼台、洗池台原、搁置台、新吊柜、冰箱牧位、排油烟很机胜（操作面延崇长线≥盆2700m规m悲）尝卫送生孙间筹Ⅰ压型胆淋浴、洗面饺盆、坐便器娱、镜（箱）陵、洗衣机位跌、自然换气众（风道）雄Ⅱ秤型休浴盆（1.雷5m）和淋撒浴器、洗面秩化装台、化塑妆镜、坐便至器（1~2昂个）、洗衣单机位、机械峡换气（风道壮）羊设笼备盖标抽准失电器设备改用电量删80~12高0KW炊H/月湖负荷辉1560~他4000W茅（大套可增清至6000锡W）则电表灿5（20）驱A~10（叶40）A律电源插座蓬小居室2~燥3组冶小居室2组喘厨房3组艰卫生间3组爷电视插口蝴起居、主卧胁个一个制洗1~2台犯空调线绝设专用线恩宽带接口广每个卧室一牧个宗给水设备杨用水量20蜂0~300龟升/人侍·唯日热水编器或热水管吓道系统葱采暖通风岂散热器、空驼调器（窗外静预留位置）纲室珠内赢环牌境妙质宵量岭标会准抵光环境驼采光邻≥挑1%（室外誓全天空光照遭度与室内距愈离1米天然漆照度比）盖照明熟起居厅及一邪般活动担30~70康LX监卧室、书写苏阅读小150~的300L旦X追床头阅读般出7杏5~150摘LX饱管厅、厨房且习50耀~100解LX歼卫生间溜紫第20~50迫LX靠楼梯间形激勒15~30好LX辉声环境柱空气隔声装撞击隔声启分户墙，楼唇板反≥重40~50氧dB样壁楼板宇≤苏75~65米dB协热环境（按婆不同气候区距区别）计冬季救采暖区疑非采暖区酱16~21介℃渣12~21漠℃凤夏季无＜28腾℃翠卫生环境堪日照（按不滥同地区区别房）跌大寒日2小京时~冬至日周1小时肯表11：享“嘱风华盛世仍”诊项目住宅经胸济指标表肚序号铺指标名称胡单位泄指标鬼1柳套内使用面协积忌1.1虚1.2渴1.3纤1登.4京1.5再1.6央1.7丢A户型训B户型早C户型蹦D户型乌E户型仰F户型正G户型痰平方米/套航平方米/套揉平方米/套做平方米/套是平方米/套市平方米/套旨平方米/套变68话100窜108晴112关76.5现93.5粱102灾2姥住宅标准层鸽总使用面积素平方米盼87272清3末住宅标准层军总建筑面积戴平方米鹊10342触0（首层架顺空1220隙平方米）位4倍住宅标准层紫使用系数矿高剂层纤多高层摧%童%狸80棍85悦5机套内建筑面畅积鸡5.1宝5.2千5.3泻5.4运5.5筒5.6妄5.7蒙A户型受B户型唇C户型陕D户型耽E户型该F户型暗G户型善平方米/套凉平方米/套僚平方米/套坟平方米/套恭平方米/套助平方米/套墙平方米/套景85（20蚊套）草125（4括4套）辽135（2垦0套）面140（2臂0套）博90（16瓜8套）圣110（5嫌04套）矮120（1秧68套）烧6毒户内平均居赞住人数泛人/户旧3.5预7卷居住户数泡户车944薯8琴居住人数坝人抬3304锡2、公用建附筑识中心花园广堤场地下设一能层车位，地输下车位出入过口均为小区序南面主出入唯口，地下车鞭位的采光、界通风、防潮朝、排水及安袭全防护措施稍，符合现行牌行业标准《生汽车库建筑县设计规范》耻（JGJ1宋00）的有水关规定。物失业管理会所钟、配电间、手休息厅等建啊筑物均建于任地上。室外桐有消防环行稠车道、中心骗广场和庭院稳绿化带、建珠筑小品等。静（三）、立垂面设计却违立面造型设肺计突出现代超住宅建筑特脂色，考虑与斗周围城市环畏境的协调，之表现简洁明嫂快，有一定梦力度，使园晃区建筑轮廓沙线优美和富载于变化，并碰与规划区内袖优雅、和谐级、宁静的环递境既协调统怖一，又具有惊鲜明的个性盈。梢（四）、设因施标准洪住宅是室内挨环境，设备谊与设施，以鸡及消防、安忽全防护等基嫁本要求必须之符合《江西您省城市住宅阅建设标准》携和有关规范愈，并按中高就档住宅有关起标准设计。鼻1、住宅装遣修及设施标灿准：旱住宅为初装蕉修，厨房、肃卫生间一次升装修完成。椅（1）、外交墙：高级外怕墙涂料；旱（2）、内轧墙：厨、卫铺为彩釉面砖检，其余为双劣飞粉；续（3）、顶贞棚：厨、卫叹为塑料扣板采吊顶，其余嫁双飞粉；到（4）、地绪面：厨、卫校为防滑地砖产，其余为无献砂地坪；缩（5）、门珍窗：高级塑庆钢窗带纱窗胀，分户门、违复合防盗门征、户内门、怒实木镶板门同、实木填芯井蒙板门；寒（6）、厨惊房设施：洗博涤盆；序（7）、卫障生间设施：系台下盆或立厦柱盆、坐便妻器；优（8）、阳液台：塑钢窗爪封闭式阳台狐；抗（9）、其乞他：楼梯间露踏步为面砖搂，墙面喷塑羞，塑料扶手割；傅2、小区配炼套设施：拜小区设有院妖内花园、草蓄地、休息厅但、网球场、膛地下停车位府、室外消防慰、配电房、贝公共照明、掠电子防盗系幅统、通风及闸火灾报警系勒统、闭路电全视及通信系究统以及保安汉监视系统等谅。水四、价格定功位感（一）、住即宅部分裂1、市场比荷较法定价过鼓程讲表12：表尸楼盘调查统室计表田序号池项目名称晨建筑规模耗建筑面积目（平方米）皮平均价格野（元/平方孝米）值销售率耗（%）嘱开盘宴日期堂A军龙泽园府6-7F忧28529循2600庭100锄03/01厚/28鞭B诸莱茵半岛花次园拜6+1F膏12F蚕25000泉0设多层：29胜00是高层：33趁00森---直-----探--叠未开盘状内部认购周C纪新田绿洲士9-6F、就4-12F享1-18F庄67872泽多层：28屯80航高层：35蚁00凭80上03/06罚/15式D远船山广场迟1-19F荒/2B沿28679枪3100滩80闻03/10扯E脑水印都市唯2-14F误、2-18耻F贸47460编2750仔90择03/05免/08柱注：在以下读列表中楼盘饭名称均以字候母代替A：烦龙泽园、B后：莱茵半岛她花园、C：征新田绿洲、棋D：船山广泉场、E：水妄印都市。惕交易日期修青正系数以本丘次市场调查箱的日期为基案数100，颗以本项目的薄预售期为终豪点，200间3年南昌市枕商品住宅均磨价增长18源.18%，辜南昌市该类烤住宅和商铺详价格的变动围呈上升趋势坑，月平均变哄动+1.5朋%，其他条涨件见表11陵和表14。桃表13：本疼项目住宅价规格市场比较克法系数修正博表涨慎迟孝单侮位：元/平网方米愿序号闲成交式价格笑交易日期修滔正威区域因素修菌正筛个别因素修泽正别交易情况修因正及比准价格忍交通共配套申环境侵小计平交房柔标准马社区肢规划锹小计指A与2600争109/1谎00都+3员+1胡0读100/1掀04妄0抽+1词100/1麦01观100/1南00舅2698扮B烈2900续3300壤109/1慨00阀+2谎0肚+3势100/1欢05茧0残+2挂100/1进02厉100/1宏00筹2951炕3359映C亩2880凯3100仆109/1欲00赵+3口+1脱+2摩100/1屿06豪0赔+2展100/1个02笑100/1蛾00搞2903德3528估D误3000颗109/1貌00吹+3炭+2薄0喊100/1吩05繁0畏+1遥100/1芽01拆100/1邮00痰3186辨E锻2750秒109/1施00除+2坦+2港+1侦100/1妥05确0杰+1武100/1放01哥100/1落00套2826备表14：本摧项目住宅价彼格市场比较京法销售状况牙权重系数修资正表真项目招名称筒比准价格星（元/平方构米）太销售状况权险重罪（销售率）雅加权的相对宿价格刃（元/平方阅米）蜻本项目住宅吼销售价格教（元/平方卡米）骂A圣2698菌100%震2698瓜B岭2951泽3359滴0%歪-----说-----宽-----犁-也-----旗-----捆-----曲-闸C矮2903阅3528绞80%终2322戴2822视D限3186慈80%竞2549着E续2826娱90%筛2543子合计圈多层：18草0%歌多层：50浩20禾多层：27防89侮高层：25桨0%慕高层：79扮14息高层：31照66仰多层住宅销观售价格=5宋020元/李平方米酱÷乖180%=枝2789元皱/平方米到高层住宅销江售价格=7悟914元/藏平方米里÷严250%=挤3166元促/平方米休2、加权平姿均法定价过跃程栗表15：本拔项目住宅价杂格加权平均兆价答项目与名称珠比准价格衣（元/平方痒米）携建筑面积爹（平方米）倾共计物（万元）况A急2698吼28529贷7697梯B计多层：28佛50舰高层：33巷59皂25000浙0滔71250旅83975句C香多层：29悼03竟高层：35润28膜67872堪19703贪23945降D烘3186勇28679咏9137啊E录2826英47460静13412勺多层住宅销原售价格=9津8650万别元副÷京32070伯1平方米砌×衬10000涝元/万元抬=3076龟元/平方米觉高层住宅销扶售价格=1沫30469夹万元子÷进39401酷1平方米蒜×趣10000密元/万元茂=3311霜元/平方米添故最后采用坊算术平均值暖确定本项目抵多层住宅单宏价为：29净33元/平糖方米敏高层住宅单淘价为：32责38元/平投方米揭（二）、商昨铺部分面1、市场比锐较法定价过巨程季目前南昌市朗房地产市场膜商铺多为租河售并举，且爆以出售为主应。因此我们在选取两个类细比性比较强民的项目作为征比较实例。境其中，水印少都市项目的肉交易日期是蕉以本次调查蚊时间为基准缘，锦和嘉园炊项目的交易织日期是以2其003年6犁月31日为杨基准，其价准格变动情况缝同住宅相同吨。伍表16：本陶项目商铺价形格市场比较庆法系数修正吸表命严乞亡单位匀：元/平方希米绑项目名称殿成交乏价格烘交易日期修导正阴区域因素修旨正该个别因素修郑正脾交易情况修鬼正耽比准氏价格烈交通身繁华程度乘小计衔水印都市创10000筝109/1缠00坚+2美+2票100/1丝04缴100/1摄01酬100/1肆00梦10377灰锦和嘉园斥8000斜117/1裕00室-2打-2赤100/9混6爆100/9眯5陡100/1蝇00白9561熟故最后采用涝算术平均值债确定本项目惯商铺单价为誉：9969张元/平方米狂2、收益还眨原法定价过傻程引目前南昌市筐同类地段的惕市场租金在脊50元/月斤/㎡~70贿元/月/㎡知左右，按6单0汗元/月/㎡唇估算商铺的狂售价。战PS=12名N弦RS现……………案……………毅…①役（总价等于呆N年的收益拢）柄RS庭≥匹PS翁λ奖÷捧（2弄×北10000谎）呼……………缩②煮（月租大于荣月供）笔由夜①限、狡②杰可推出N射≤资14.78造59（年）酬；K=1/难N=6.7处6%（年收狗益率）猴注：P为商粉铺价格；S俗为商铺面积傍；N为收益下年限(按5银0年计算)室；R为市场杯租金；震λ棉为人民银行症10年期抵尺押贷款常数窜。吉PS=12岭RS[1－放(1＋K)快-N兼]/K奋P=12R谱[1－(1再＋K)眉-50椒]/K=1眼2践×完60[1－会(1＋6.摄76%)蒸-50恼]森÷老6.76%聚=1024渐6元/平方垦米铺故最后采用钥算术平均值灾确定本项目绝商铺单价为意：1010捕7元/平方叉米紧（三）、车捐位销售价格荒的确定陈根据南昌市鱼该区域目前嘴的情况，车志位平均销售肯价格为10躺万元/个~长15万元/匹个。卡（四）、建租议销售价格蛋综合考虑了胳市场对定价迁的影响后，秋分析人员建竖议该项目个约部分的销售辨单价为：跳多层住宅：愚2950元份/平方米申高层住宅：册3250元竹/平方米普商铺：10龟000元/痒平方米垒车位：15背万元/个评四、户型设羡计定位伶根据南昌市振住宅市场需床求，初步规沿划为以下4廊种户型：眉高层住宅A伟户型二房二择厅：每户建织筑面积85剪平方米（2隆0套）；冬高层住宅B筛户型三房二辣厅：每户建调筑面积12歉5平方米（片44套）；恭高层住宅C旁户型三房二猫厅：每户建宰筑面积13泪5平方米（券20套）；目高层住宅D劳户型四房二嘱厅：每户建豪筑面积14挺0平方米（救20套）；焰高层住宅四叙种户型共计饲104套。滔多层住宅E算户型二房二盐厅：每户建刺筑面积90拔平方米（1映68套）第多层住宅F渣户型三房二拉厅：每户建像筑面积11底0平方米（村504套）栋多层住宅G跑户型三房二泽厅：每户建伤筑面积12皮0平方米（抱168套）刚多层住宅三扑种户型共计馅840套。其以上户型在例下一步单体楚设计时，还鹅应根据消费沫者对象需求握，综合考虑久住宅使用功兆能与空间组阶合、家庭结催构、人际关罗系、职业特招征等因素，倒每套住宅有素卧室、起居偷室、厨房、递卫生间、储端藏室及阳台肾、餐厅和书狱房。各种功蛙能空{间卧择室（单双人耳间）、起居晋室（厅）、善厨房、卫生仪间}的使用耗面积满足规舟定的要求。神项目投资估搜算射一、项目实练施进度安排剪本项目计划吹在两年（2窑4个月）左驱右的时间内描建成。建设持进度计划如窄下：求2004年更6月：湖2004年杯6月25日池~7月25宁日：病2004年趣8月~9贪月：怨2004年终10月：日2004年谁10月~奖11月：软2004年厨12月：朗2005年码1月：茄2005年者3月：判2005年晚7月：糕2005年泡10月：逆盆摆争2005年飞10月~2京005年1庭2月：怀2005年吗11月~2佛006年2藏月：逐2005年矮12月：习2006年烦1月~3月扇：修2006年渗3月~5月咽：形2006年取3月~6月宽：牙2006年鄙6月：呢2006年碰6月~9月踪：扮2006年晕7月~9月苗：圾2006年猴10月~2横007年1念月：感2006年阻8月~20痛07年5月英：兵2007年候3月~6月眉：吼2006年首6月：渐项目建议书疮批复。绣编制可行性逮研究报告并誉批复。忌建筑方案设己计。蝴综合管网设摄计。惜施工图纸设惠计。桨报建、领取益建设规划许涝可证。浸工程开工，迷多层1#~给4#楼先施贷工。枕完成投资额斑25%，开分始预售多层乳1#~4#谢楼。直多层5#~临8#楼开始引施工。梨高层4#楼御开始施工。遣多层1#~孙4#楼主体笔工程完工。影高层1#~喘3#楼开始卷施工。火1#~4#沙楼设备安装旺。现1#~4#堆楼室内外装出修。陕多层5#~购8#楼主体即工程完工。盼多层5#~北8#楼设备自安装。锈多层1#~访4#楼竣工教验收。躺多层5#~艺8#楼室内陈外装修。当高层4#主怜体完工。谎高层4#设级备安装。强高层4#室法内外装修。迅多层5#~奋8#楼竣工汽验收。骑高层1#~丽3#设备安逗装。缓高层1#~妻3#室内外缝装修。这高层4#楼萝竣工验收。盆公共设施配抚套工程。首高层1#~融3#楼竣工宝验收。域正式全部入兄住。燃工程施工进名度详见附表杰12。爹二、本项目烤物业销售租嚼赁价格摘根据工程所警处位置、周射围环境条件猪和房地产市秃场的趋势预诸测，考虑房机地产销售风唯险和工程建扣设成本等综杰合因素，多鲁层住宅每平进方米295错0元，高层晒住宅每平方惨米3250悟元；商铺每穗平方米10聚000元；朵地下车位每纷个15万元辟；缺三、销售进遇度及付款回桌收计划楼本项目计划杆在2年半（宜30个月）阁左右内完成孔销售，各年毁销售计划见臂表17。舞表17：本捷项目销售计匪划表（%）桶怀放项目甲合计归2004固2005椅2006晨2007穴2023兼2023帆多层住宅拐100炼60%驾30%某10%括高层住宅稠100产30%婶60%农10%后商业施100栏80%夹20%石停车位谜100洒60%机40%酷由于银行按陷揭的时限，孩所以200侦5年和20河06年销售桨的房款收入唇按90%回即收，其余的苦房款在下一域年度全部收漏回，200军7年销售的典房款收入，攀当年全部回辱收。骆车位销售按蚀分期付款形纳式实行，即梨第一年还5涂0%，第二侧年还剩余5吼0%。市回款进度详蝇见表18。龙表18：回买款金额估算历表院凉染厕单位烛：面积（平问方米）销售芬收入（万元党）弦销售伴期间盲项目幼2005绿2006涨2007摇2023合面积幸销售收入两面积杰销售收入缸面积姨销售收入辅面积脏销售收入袜销赢售吐计宴划燥合计盒58242咽17295削38672肉15822壶12086狸6633兄多层原高层或商业伯车位山54432抵3810就16057浴1238疗27216遍7620吵2616比3600贺8029睡2477捐2616冷2700矛9072烘1270遍1744肝1800症2676面413腾1744掌1800屿百分比魄回款金额丛百分比宣回款金额炉百分比熊回款金额紫百分比吨回款金额举收厌款埋计伴划阔2打0严0弓5窄多层滥高层录商业确车位诚90%踪90%速14451殖1114宜10%拴10%岭1606禽124纲2劲0攀0倡6雪多层祖高层出商业且车位严90%沙90%听90%柜50%欠7226士2229牲2354弦1350层10%驳10%草10%乌50%话803蛮248铁262商1350仍2半0依0论7画多层附高层扩商业黎车位恭100%懂100%熄100%杏50%成2676飘413绞1744闲900瞒50%岁900惠小计佩15565涛14889另8396率900组注：车位面佳积未计算在低内。四、税费率顺本报告采用余的各种税费杜率见表19为。虽表19：税国费率表（%习）宗税费项目牵税费率伪税费项目缸税费率写营业税镰5驴土地增值税炕1聋城市维护建哈设税秀7虑法定盈余公热积金企10磁教育费附加率3赚公益金华5沉企业所得税敢33击任意盈余公叶积金体3沙管理费用轰5婆不可预见费杀2匆销售费用邻2.5材房产税（按仆租金）叹12添五、项目各薯种财务数据掏估算租1、土地费驴用眠本项目用地轮共计90.奋9亩，出让填单价200镰万元/亩，订出让总金额瞎为1818描0万元，土促地出让金分圈两次偿还，原2004年私先付80%术，即145犬44万元；波剩余的土地使出让金在2搏005年付仍清，即36慕36万元。错2、前期工浸程费。咱本项目前期晓工程费估算翠见表20聋表20：前党期工程费估候算表馆板垮秃摔倦顽窃卫单位：万仍元踏序号凯项目黎计算依据彩金额冲1筋规划设计费余建安工程费糊×也1.5%珠126故2锣可行性研究测费日建安工程费召×膝5佩‰波42献3岸水文地质勘批探费弄建安工程费叔×悄5取‰跟42尘4鲁通水、通电忠、通路费政建安工程费页×坝1%鸦84爷5倡场地平整费戒10元/平极方米访63骆合计讯357悲3、基础设浪施建设费慨本项目基础皮设施建设费讲估算见表2凶1馆表21：基浸础设施建设劣费估算表射或拿帜躺宪核麻单位枣：万元吐序号拍项目拜计算依据饺金额乘1欲供电工程棋建安工程费薪×沫3%为251幻2勤供水工程交3习供气工程鸽4爹道路工程悬5特绿化工程庭6灵通讯工程陵7悟照明工程劣8匀排污工程练9么环卫工程打合计崭251挡4、建安工薪程费用京本项目建安取工程费用估侍算见表22著表22：建朱安工程费用京估算表贯块厕孔枯继高待炭单位：万元谜序号凑项目福单价富计价数量缎金额寄1去多层住宅寒700元/片平方米着90720光平方米哗6350盼高层住宅恐1200元伞/平方米年13920喜平方米冻1670你2某商业镰800元/指平方米党4360平首方米娱349伴合计春8369险5、公共设盈施配套费估本项目公共汇设施配套费越估算见表2牵3伟表23：公烦共设施配套露费估算表堵识饿捐颤红莫映柄单位：惜万元钞序号庆项目持单价只计价数量党金额害1菠居委会风100元/攻平方米屿13400抖134川2限托儿所蔬3掀公共厕所厨4骆停车场龄5午健身设施装合计侵134拌6、开发间拨接费用控本项目开发骆间接费用估剂算见表24安表：24开辱发间接费用打估算表涛哄潮总拣时陪简件单位：万虾元甲序号版项目煤计算依据先金额惧1维分散建设市返政公用设施借建设费似建安工程费努×级5%校418规2郑建筑工程质想量安全监督恶费葡建安工程费舒×毕4队‰瞒33前3谷供水管网补疑偿费俯住宅驰续促湾商业珍住宅：0.症3T/人，脱600元/膝T宣商业：0.铸1T/人，河600元/腐T膀住宅：59登商业：15仍4强供电用电负荣荷费妹住宅永届认裤商业侵住宅：4K肢VA/户，艇480元/物KVA诵商业：8K公VA/百㎡坝，480元猫/KVA寇住宅：18院1毅商业：16简6慕其他歼建安工程费盈×须5丝‰耽42逆合计吗764碗7、其他费艘用愚本项目其他臭费用估算见米表25罗表25：其猾他费用估算否表惑块请维释宁资尾塞单位：磁万元受序号争项目引计算依据蓬金额权1葡预算定额管牢理费葛建安工程费掩×俘5齿‰盟42谦2臣竣工档案保欲证金漏3奥报建手续费厘4服工程合同预录算或标底审嚼查费贫6填其他文合计损42臂8、不可预伐见费用址本项目的不灭可预见费用供按项目1~凳7项和的2没%估算，详敬见附表2。音2004年求不可预见费乌用：310传万元；拜2005年野不可预见费匪用：224蜡万元；悬2006年薯不可预见费辜用：27万中元；肢2007年涌不可预见费界用：1万元茫；忆合计：56愤2万元。摧9、管理费刊用沟本项目的管烘理费用按项猛目1~5项兽和的3%估丛算，详见附耻表2。预2004年波管理费用：眠465万元殿；悔2005年诱管理费用：筐336万元赚；打2006年摸管理费用：绸40万元；告2006年闭管理费用：动2万元；负合计：84认3万元。万10、销售宅费用塘本项目的销昂售费用按销帅售收入的2写.5%估算宾。包括销售衰代理费，占愚销售收入的盾1.5%，纳即596万书元；广告宣高传及市场推伙广费，占销纯售收入的1像%，即39带8万元。合饰计为994茄万元。销售捷收入见附表璃3，销售费动用见附表2余。休11、财务优费用章本项目的财塞务费用按现沫行商业银行摆房地产开发短建设贷款的鄙利率（做r=5.5拖8%铸）估算，详梨见附表10掌。块2004年质财务费用：总167万元砍；贝2005年却财务费用：习391万元役；雪2006年元财务费用：贪446万元盾；误2006年吨财务费用：络223万元窃；蔬合计：12套27万元。曾六、资金筹甩措流项目总投资循30931在万元，其中队项目资本金富2000万型元，第一年每（2004奇年）全部投长入；商业性捆银行贷款8伍000万元苏，第一年（纯2004年俗）贷款60己00万元，毫第二年（2左005）贷总款2000遵万元；不足对的部分拟由稼预售房款解训决。详见附吗表5。插七、贷款条搅件右年利率5.纳58%，按塞单息计利每贡年支付，宽拦限期2年，尝第三年（2隐006）等伶额还本，分亡2年还清。财务分析国一、盈利能索力分析堆项目在计算藏期内经营收叫入为397弊50万元，炎可获利润5闷465万元勒，扣除所得佣税、资本公纽积后还有3希002万元题可分配利润态。项目缴纳汤的营业税金荒为2165拨万元，所得爽税为180内3万元，土永地增值税为舌397万元忧，合计缴纳溜税金436施5万元。和劈项目业主投突入的资本金辉2000万东元相比，在下4年内项目乡盈利和缴纳秒的税金的绝撑对值是相当族高的，表明秃项目的盈利低能力是比较顽强的。爬项目全部投慎资内部收益但率（所得税侄前）为13条.22%，暑在预期可接劝纳内部收益内率为10%赶，项目净现丽值为102完0万元，项省目投资回收衡期为3.3票9年。资本浙金内部收益喝率为23.效12%，项奶目净现值为兰2390万妄元。详见附爆表7和附表葬8。苦投资利润率杠=利润总额饿÷竖总投资局×榴100%颠证扩=5465愉÷鞠31723相×鉴100%=展17.23您%垂资本金净利缸润率=税后喂利润前÷孔资本金蝇×巾100%领崇兼=氧3662抖÷涂2000菌×北100%=赞183.1哪0%净二、偿债能葱力分析叔按照项目的厨借款条件和丘还款计划，剪项目建设期挣不还本金，郊从2006妖年开始分2亡年等额偿还写本金，每年厅还4000疑万元；借款省利息每年照沿付，总计付虾利息122逢7万元。详错见附表10旦。闪三、资金平减衡分析和资武产负债分析砖在项目计算督期内，各期户资金的来源递与运用是平挑衡有余的。侧资产负债是仔比较低的，走资产负债率彩最高是（第孔3年）仅4何3%，低于淘行业标准。块因此，从总劝体上看，项修目的清偿能能力是比较强恨的。资金平勇衡分析和资秋产负债分析堡详见附表9垦和附表11愈。省不确定性分伶析继一、临界点剥分析裳本项目基本轨方案总体物玉业平均价格剃为3647胞元/平方米绢，收入为3攀9750万底元。其中包诉括：高层住番宅、多层住百宅、商铺和誓车位四种物旷业。能销售面积为朗10900群0平方米，治高层住宅Q耀1迷：1392您0平方米，述多层住宅Q分2坐：9072锦0平方米，膝商铺Q终3最：4360雷平方米。命各单位单方近工程造价分轮别为高层P管1来：1100败元/平方米绿，多层P评2蛾：650元禽/平方米，妻商铺P沟3妹：800元杜/平方米。历项目的应缴授税金为6.折5%。阀经对财务数豆据的估算：欢Q：可销售征总面积（平顺方米）；P型：销售均价伶（元/平方棒米）；狐A：工程建注安成本(8达369万元肤)；美Π画：利润（万徒元）挣收入R(万拔元)：P*减Q现开发成本：符115%A时＋1902叮1彩开发费用：扔3%A＋2屯.5%P*损Q＋178仍6棋各种税金：酿6.5%P暴*Q俊由以上可得踩：爸固定成本F冰C（万元）遵：2080遍7万元碧可变成本V膊C（万元）掌：118%怪A＋2.5键%P*Q恒税金r（万防元）：6.光5%R苍Π欣=R－FC喜－VC－r赵=P*夺Q－（11精8%A＋2撑.5%P*笋Q）－20济807－6普.5%R劳=0.形91P*Q品－1.18磁A－208纺07刷当煮Π和=0时：兆销售价格P窃0井=3096受元/平方米遍，项目收入判支出持平。知η王p滑=忌(P－P话0粮)割÷海P赌×很100%=矛(3647捉－3093直)则÷酒3647滩×编100%川=15.1材1%娘当销售价格滚制定在P=私3647元润/平方米时育：竹完成销售面畅积Q墓0贱=9252乓7平方米就屈能使项目收灯支平衡。大η跳Q烂=挽(Q－Q炎0赠)幅÷着Q讯×戴100%=闷(1090爪00－92搭527)迷÷虑10900队0滑×情100%巾=15.1澡1%芬当销售价格袋制定在P=多3490元写/平方米，赠销售面积为怨10900劣0平方米时浴，追加投资岩：储总投资(F斗C＋VC)到为3716颈6万元，项甜目的经济利隔润为0攀；腿上述计算结译果表明朝：辛如果本项目廉的整体价格铃在3096肠元/平方米箩以上时，项故目有经济利模润，即本项宋目有15.采11%的降商价空间，保雅证经济利润洋。糠如果本项目计的整体定价拌在3490础元/平方米该时，只需销臭售9252神7平方米，菌就可保证项令目的经济利辉润有，有1到5.11%跟的销售控制哗空间。肆如果本项目龟整体定价在舱3490元攻/平方米，垫销售面积预辽计达到10挨0%，即1惭09000随平方米时，软追加开发产航品的投资，仍最高能达到五37166低万元。亲表26：临桌界点分析表爪敏感因素瘦基本方案锹临界点计算煎内部收益率嗽（%）身13.22钱%总期望值岛10%设开发产品投脚资（万元）绸31723送最高值例37166梳销售价格（珍元/平方米封）公3647睛最低值嘴3093仆销售面积（斥平方米）穗10900宅0珠最低值族92451塞二、敏感性衣分析波根据临界点遥分析建立的尤数学模型，饱我们针对模域型中的销售面价格、销售慧面积、固定是成本和可变能成本四个自杨身变量因素亚进行分析。稻设变量变动盈幅度为-2泥0%、-1游0%、0、贩10%、2铜0%，预计茎利润变动的记结果。瑞1、单一变裳量敏感性分尾析细（1）、销和售价格变动匙，其他因素吐固定不变探设价格变动连幅度为-2市0%、-1鞋0%、0、割10%、2禽0%，预计会利润变动的有结果为：状表27：单得一变量静态赤敏感分析表欺-20%晋-10%它0颈+10%籍+20%顶销售价格万-1769沙1848叼5465昂9082鼓12699驾销售面积啊206平2835蚀5465态8096赶10724蠢可变成本熔7440冲6453良5465代4478绑3090信从此表可以效看出，销售滚价格和销售饼面积的波动脏很直接的影胁响了本项目甘的经济利润狼，而可变成字本的影响相煎对比较弱。蛾表28：单凳一变量动态惯敏感分析表藏序号菊项目燃变动幅度（松%）咽全部投资（帅所得税前）渐内部收益率才（%）畅净现值（万歉元）尊投资回收期优（年）排0居基本方案蚀13.22象1020龄3.39随1连销售价格泛+10叶22.12真3856希3.02拴-10遇4.25树-1816婆3.86省2安销售面积匀+10服15.07拴1120培3.35天-10寺11.43功-1816宴3.86卧3管可边成本铺+10号5.07秩-1714歌3.81左-10挑23.11里3754曾2.99圣从此表可以嘱看出，销售困面积的变动兵对本项目来材说没有很大都的影响，而灿销售价格和泛可变成本的死变动则直接周的影响了项状目的经济利炎润，所以在瓣后期操作过亿程中财务上宇应加强对投估入成本的控壁制，在营销置上采取有利记的方式保证晚销售价格的禽稳定。测从以上两表蝴分析中可以睁得知，销售呼价格是将来鞭营销售过程时中最重要的子因素，它决缩定了整个项扭目的盈利情金况，只有制馒定了一个切猎实可行的市喂场销售价格胸，产品的销抗售才能得以浇保障，经济杜收益才能实敬现，成本投盛资则不会捉厌襟见肘。溜风险分析与妥对策果一、市场风棕险分析盾从南昌市目助前住宅市场泪来看，出现披了住房结构克供过于求的卖情况，市场吼有效需求不理足。铜本项目定位宴于中高档住豆宅，项目在拦区位、配套妄设施、交通歼、小区环境