房地产企业涉税会计处理

房地产企业涉税会计处理房地产行业涉税会计处理(一)主讲老师王越、房地产行业的业务活动涉税分析开发建设阶段：建筑工程、勘察设计、借款合同、购销合同、财产租赁等印花转让及销售阶段：销售不动产的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教附加、地方教育附加、二、房地产行业的土地增值税预缴与清算《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房可以预售，但应符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可确定工程进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取预售许可证明。(一)《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确部(二)《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税关于预售房地产取得的收入是否申报纳税的问题：此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预缴土地增值税的，纳税记(三)《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕(2)通常做法据本地区房地产业增值水平和市场发的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规。(四)《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕补缴的土地增值税，在主管税务机关规定(五)《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53值税预征工作：低于%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实人名下。计算应预缴土地增值税。(假定普通住宅预【解析】(1)正规做法收入＋预收账款期末余额－预收账款期初余额＋100－800＋50)×3%＝-50×3%＝(万((出负数说明上月缴多了，在当月或以后月份预缴时冲减。)应应预缴土地增值税＝(预收账款实收金额＋视同销售＋与项目有关的经济利益)住房部分本月预缴土地增值税＝(700＋100)×2%＝16(万元)商业部分本月预缴土地增值税＝(50－100)×3%＝(万元)本月共应预缴土地增值税＝16－＝(万元)(六)《财政部关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知》(财会字(1)主营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”(房地产开发企业)、“经营税金”(外商投资房地产企业)、“营业税金及附加”(股份制试点企业)、“营业税金”(对外经济合作企业)等科目，贷(2)企业转让的国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”定资产清理”“在建工程”“专项工程支出”“固定资产(3)企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”(4)预交土地增值税的企业，“应交税金——应交土地增值税”科目的借方余额账款”，并计算由实现的营业收入负担的土地增值税，借记“营业税金及附加”等科账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账会计分录。【解析】(1)预缴土地增值税时(2)工程竣工后，计提土地增值税时(3)企业多缴税款时(4)经税务机关清算补缴税款时应交土地增值税60000(七)《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)(1)房地产开发项目全部竣工，完成销售的；(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(3)直接转让土地使用权的。(1)已竣工验收，且销售面积达到可售面积85%以上，或虽未达到85%，但剩余面(2)取得销售(预售)许可证满三年未销售完毕的；(3)纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算手续的；(4)省税务机关规定的其他情形。(八)《土地增值税暂行条例》(1)取得土地使用权所支付的金额；(2)开发土地的成本、费用；(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(4)与转让房地产有关的税金；(5)财政部规定的其他扣除项目。(九)《土地增值税暂行条例实施细则》(1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价(2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地置动迁用房支出等。包单位的建筑安装工程费，以自营方、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照。设施发生的支出。开发项目发生的费用，包括工资、职工福利(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明房地产开发费用，按本条(1)(2)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(1)(2)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。(4)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建(5)根据第(4)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(1)(2)项规定房地产开发公司在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(简称房地产)增值额和适用税率计算征收。其计算公式除项目金额×速算扣除率－扣除项目金额×5%－扣除项目金额×35%房地产行业涉税会计处理(二)土地增值税应按销售房地产取得的增值额和规定的税率计算的土地增值税，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费一一应交土地增值税”科目，实际上缴时，借记“应交税费一一应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。售价(每平方米)可售面积(平方40000000000000000000000000000000000058400000%2009668000000%000004000%0土地征用及拆迁补偿费，包括土安置动迁用房支出等。”付给国土资源局的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除管部门的各种违约支付给国土资源局的违约金、滞纳金，应具有行政处罚性质，不允许计入项目计算分摊并提供金融机构证明的利息支出，房地产开发费用扣除比例(十)《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》(国税函发款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加在计算其增值额时，允许扣除取费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规以调动其从事正常房地产开发的积极性。(2)取得350亩开发土地的使用权时，支付土地款及相关税费亿元；发生建筑成本亿元(不含项目借款利息)；发生各项费用4500万元(印花税通过“管理费用”核算)。(3)销售房屋取得收入亿元。元。合土地增值税清算条件。，而是用于另一个项目，此项目正在(2)销售收入中含普通房屋销售亿元；别墅和商业楼销售亿元(以销售明细账、售房合同为准)。(5)用新建商业房第一、二层2500平方米对外投资，合伙开办一家餐饮公司，文教局拨付补偿费400万元，未计收(7)收取客户退房违约金4万元，记入“其他应收款”。(8)“应付账款”挂账未付工程款3000万元(对方科目“开发成本”)，凭据(9)支付煤气公司的煤气工程款共计500万元，付款凭据为行政事业收费收据。(10)开发的商业用房有400平方米用于企业办公，未对外销售。(11)幼儿园、会所、物业楼5000平方米作为配套设施，所有权归全体业主，以【解析】(1)普通住宅对外销售平均价格＝(590000000＋40000－5000000)÷(170收入＝590000000＋40000＋3731950＝593771950(元)(2)其他用房外销平均价格＝160000000÷(30000－1000－2500－400)＝600)(元)0)＝180000000(元)(元)＝425000000(元)(元)＝424170800(元)普通住房面积占总面积百分比＝(18－1)÷(21－)×100%＝83%其他用房面积占总面积百分比＝[(18－17)＋2＋]÷(21－)×100%＝17%764(元)6(元)%＝35206176(元)210903(元)2954(元)元))10＝10292753(元)353(元)634＝103137(元)501(元)＝81420501÷104034499×100%＝78%＝30941(元)(元)58307(元)＝48307(元)。【解析】0000(元)00000÷1200000×100%≈67%0×5%＝260000(元)(1)取得房地产转让收入时(2)计提土地增值税时税费——应交土地增值税260000(3)实际缴纳税款时三、房地产商品房买卖的印花税开办初期企业需要领取许多证件，那么哪些权利许可证照不需要贴花解：印花税采取列举式征税，仅对房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证贴花，其他不贴花，比如税务登记证、卫生许可证、采矿证等。注5号)规定：“产权转移书据”税目中“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。此处的动产具体指什么是否包括货币资金如不包括，则以货币资金对外投资动产是指能够移动而不损害其经济用途和经济价值的物，一般指金钱、器物等，本与资本公积溢价之和申报缴纳印花税，如果动产或不动产需要办理产权转移书据，印花税暂行条例细则第八条：以后年度资金总额比已贴花资金总额增加的，增加部分应按规定贴花。可见纳税时间为会计年度。如果错误的按照增资后即纳税，则企业应纳5000000×%=2500(元)，减资部订立的维修款也要贴后按合计税额贴花；如未分别记载金额的，按税率高的计税贴花。(之所以如此，是解决避税问题，如果不如此规定，企业将税率低的项目金额扩大以避税)如果分开了，出租按千分之一贴花，房屋修缮按万分之三贴缮了，而是要和房租一样的税率了，你亏不亏公司，分别签订了土地租赁合同与房屋租地租赁基本不存在，所以当时未将土地租赁纳入征税范均已出台相应后续政策，将土地租赁纳入印花税征税范因此之前对销方按购销合同、购方按产权转移书据征税吗)条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发土地使用权的行为，土地所有者出让土地使还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租权的行为。不动产，是指不能移动，移动后。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有其他土地附着物的所有权的行为。其他土地占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产企业转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费发生同类应税行为的平均价格核定；(二)按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；(三)按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平计税价格＝营业成本或工程成本×(1＋成本利润率)÷(1－营业税税率)购人收取的全部价款、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的，或省级人们政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业型收费；(2)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；(3)所收款项全额上缴财政。(1)营业额=10+1200-7+16+1=1220(万元)(2)应交营业税=营业额×5%=1220×5%=61(万元)(3)应交城市维护建设税=营业税×7%=61×7%=(万元)(4)应交教育费附加=营业税×3%=61×3%=(万元)按收取的土地转让价款计算缴纳营业税。房制，即房地产企业在开发产品建造过程中就记入“预收账款”科目，待开发产品竣工交付应交税费——应交营业税”科目。实际应缴纳金额大于(1)收到预售房款时(2)预缴营业税金时(3)收到余款时(4)计提实际应缴营业税金时(5)补缴营业税金时，在会计处理上应按成本结转，不作为销售处理。企业将开发产品移交受赠方时，应将开发产品的成本转入相应的科目中，借记“营业外支出”科目，贷记“库存商品”科目。按税法规定应缴纳的营业税金及附加，也应记入相应的科目，借记“营业外支出”科目，贷记“应交税费——应交营业(1)结转成本时(2)计提营业税金及附加时(3)实际缴纳税金时上，还是在税务处理上都属于销售行为，房地产企业应将按照开发产品的市场公允价格，借记“管理费用”“利润分配”“生产成本”等科目，贷记“应付职工薪酬——非货币性福利”“应付股利”“应付账款”等科目。办理商品房过户手续时，借记“应付职工薪酬—目；房地产企业按市场公允价格计提营业税及附加时，借记“营业税金及附加”科目，贷(1)分配股利时(2)办理商品房过户手续时(3)结转商品房成本时(4)计提税金时的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷提营业税时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应(1)结转收入时(2)计提营业税金及附加时(3)实际缴纳税金时房地产行业涉税会计处理(四)产投资的涉税处理资，需要注意投资方要如期办理其财产权的转移手续，其中动产，原则上以交付为转移，对于不动产、机动车，由于我国一般实行登记主义，则需要进行相应的过户登记，对于法律法规规定需要办理过户登记才能算为财产权转移的，如违反规定未及时办理过户登记的，即使非货币财产已实际交付给公司使用，仍(一)《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》(国税函发〔1997〕490号)不共同承担风险，收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税：以不动(二)《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕关于以房地产进行投资或联营的征免税问题《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕货借：固定资产清理500000贷：固定资产清理500000资，应将其分解为按公允价值出售房屋和200000元(700000－500000)。(三)《国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》(国(1)被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息(或定期支付保底利息、固定利润、固定股息，下同)；(2)有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件金；(3)投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权；(4)投资企业不具有选举权和被选举权；(5)投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。(1)对于被投资企业支付的利息，投资企业应于被投资企业应付利息的日期，确得额；被投资企业应于应付利息的日期，确认利息务总局关于企业所得税若干问题的公告》(2011年第34号)第一条的规定，进行税前扣除。(2)对于被投资企业赎回的投资，投资双方应于赎回时将赎价与投资成本之间的纳税所得额。、房地产涉及的其他税金房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳，具体减除幅度，由各生时间产税和城镇土地使用税。【知识链接】国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知(国税发关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题:鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前民政府规定。为了反映和核算企业应交、已交、多交或欠交的房产税的情况，企业应设置“应该科目贷方反映按规定计算应交的房产税数额，借方反映实际缴