商业银行住房抵押贷款风险与对策

我国商业银行住房抵押贷款的风险分析与对策研究摘要在目睹了美国次贷危机对全球经济的影响，为能有效维护我国商业银行业的健康有序发展，对我国商业银行住房抵押贷款的现状进行风险分析并寻找有效地措施来防止不利事件的发生，对于中国是一个迫切而又十分重要的新课题。本文的研究目的是在我国商业银行的相关政策下，正视我国商业银行住房抵押贷款的现状，对存在的风险进行分析，并有针对性的研究相关的对策。本文从信用风险、利率风险、抵押物风险、流动性风险这四个方面分析了我国商业银行住房抵押贷款存在的隐患，并针对这四个风险分别进行了详细的研究提出了相应的对策，同时从完善住房抵押贷款的法律法规、建立政府住房抵押贷款担保制度、发展住房抵押贷款证券化、建立健全住房抵押贷款保险制度这四个方面对改善现如今商业银行住房抵押贷款的状况进行了研究分析。关键词：商业银行，住房抵押贷款，风险，对策OurCommercialMortgageRiskAnalysisandResearchAuthor：CaiBingrenTutor：FanYuhongAbstractInthesubprimecrisisimpactontheglobaleconomy,effectivelymaintainthehealthofourcommercialbankingdevelopmentonourcommercialmortgageriskanalysisofthepresentandlookforeffectivemeasurestopreventtheoccurrenceofadverseevents,forChinaisanurgentandimportantnewtopics.ThisstudyaimsatbringingtogethertherelevantpoliciesofcommercialbanksinChina,faceuptoourcommercialmortgagesituation,riskanalysis,andtargetedresearch-relatedmeasures.Thisarticlefromcreditrisks,interestraterisk,collateralrisk,liquidityriskthesefouraspectsofthecommercialbankhomemortgageloanrisks,andriskforthefourexceptionstoadetailedstudyofcountermeasures,whilefromtheperfectmortgagelawregulations,establishaGovernmenthousingmortgageloanguaranteesystem,developmentofmortgage-backedsecurities,establishingahomemortgageloaninsurancefouraspectstoimprovenowadayscommercialmortgageloanconditionsconductedastudyonanalysis.KeyWords:CommercialBanking,Mortgage,Risks,Countermeasures1研究背景1.1研究背景美国次贷危机波及全球经济，引起了各方关注，虽然从表面上看美国次贷危机是因为资产证券化、银行风险控制不力导致的，与我国银行房地产贷款过程中这些问题并不是很明显，但是美国次贷危机的诱因却与我国银行业存在的问题基本相同：房价虚高，房地产泡沫的不断膨大，利率的不断调高。由于房地产贷款在我国银行信贷资产中比重较大，严峻的形势要求我们必须正视此次美国次贷危机带给我们的警示，以保证我国银行业能够实现和谐发展。下面我将就我国商业银行住房抵押贷款的基本概念、现状以及存在的风险进行阐述分析，进而得出我国商业银行需要采取的相应对策以避免步美国次贷危机的后尘。银表谁1.盆1穗200菠2寨—很2005蚕年全国个人挥住房抵押贷倘款括(折单位：亿制)蛋2002蜘2003嫩2004信2005恐全国消费信气贷余额金10669汇15736大20063尤22150腿个人住房抵葵押贷款余额堵8258椒11782衫15853狂18400仰个人住房抵命押贷款比重机77.4暖0跑％埋74鸽.8俘7健％巧79.0痕2揪％肉83.3翠7凑％硬个人住房抵铅押贷款增长节比例扎47.5灭2材％现42.护6始7绿％遇34.5探5曲％护16.0乒7柜％毒图浇1.1屡选个人住房抵穿押贷款增长难比例图幅2擦住房抵押贷立款的英理论研究规2.1廉别住房抵押贷皮款的含义穗住房抵押贷馆款抗又称辩按揭擦，是指更房屋购买者贿以所购买的刮住房为抵押听担保品向银娃行申请贷款知，其以所贷的款怪额作为斧房费付给建互筑开发商，劲然后塌按照一定的奉付款方式锄向银行支付托款项以还清唐贷款诸，野若购房者不挽能按照期限医还本付息，文银行可将房载屋出售，以菌抵消欠款。述我国住房抵锯押贷款主要幕有住房公积齿金贷款、个舞人组合贷款捡、个人住房职担保贷款的燃等七大类，按相应的还有前等额本息、寸等额本金和柳到期还本等茅各类还款方夸式。翻2.2姨屑我秋国商业银行素住房抵押贷毅款的现状钓我国住房抵勉押贷款劈业务锁发展域速度十分惊棋人，在商业申银忍行总资产中评的比例桂逐年上升京。其快速增暖长的原因一虑方面是因为购其菌能给银行带荒来丰厚的利读润；另一方毅面是因为其倦被认为是风环险较低的资层产资，驴许多银行都怒把陵其预当作银行的嘴高质量资产昆。私2009功年国内房地枝产信贷市场兄面临着前所懂未有的宽松皱政策环境：妨央行实行适戴度宽松的货毙币政策，取任消了对商业努银行信贷规鞋模限制，降迈低存款准备陵金率，降低勒贷款利率。酒同时，中国扰正面临着空复前巨大的房酒地产与按揭兴贷款的发展通空间，有理跪由相信今后悼中国房贷市怪场前景十分泥光明。倡2.3捷目我国商业银拦行住房抵押专贷款弊的风险分析碑近年来，我瓣国住房抵押论贷款业务广迎泛发展，为蕉改善居民居搁住条件、推惯动居萌民住房投资甩、扩大内需贝、拉动寨经济穷增长做出了劣重要贡献。段但是，在住丧房抵押贷款披业务快速发然展的同时，侄也暴露出不月少问题，诱枕发了金融风浸险隐患的产番生。赠现对以下四扯种风险进行抽分析：海1族、马信用风险子。类信用风险胜是醉由于斤住房抵押贷性款期限都很雁长，裳而纵在贷款期间急贷款人对借茶款人比各方面的情染况颤难以做到全搅面准确的掌洋握可，影使得辨这种潜在的开信用风险随父时都可能触谊发，从而造静成违约行为披。违约行为浆发生后，即魄使银行能将签抵押物变卖陕，折其收回的资蛮金额纵也可能枣少于贷款余胡额，使银行我资产腐受损吨；里同时，银行族将不凤得不面对突臭然改变的资则金流量，要侍重新安排资湖金使用计划懒，而这时资催金市场可能社发生利率下快降等情况，征对银行构成迎不利影响幅。格迟2胖、萌流动性风险粘。磨流动性风险贵是指资金短丰存技长贷难于变忧现的风险盯，隐主要绿体现在两个青方面，尿①旧目前我国的为住房贷款主蛛要来源于公沃积金和储蓄撞存款，银行揪吸纳的储蓄悔存款属于短轿期存款，一因般只有三五垮年，而住房腿抵押贷款却委属于长期贷负款。鬼这种在发放舞长期抵押贷蔬款时的短存纽长贷行为，刻会降低商拌业银行资产判的流动性，木进而影响银海行的兑付能爸力。街②捷商业银行持愁有的住房抵盼押贷款债权脊不易变现社可能产生两奖个方面的严遇重后果。其遥一丧失了在居金偶融市场上更漫有利可图的盼投资机距会袖,乐增加机会成竞本带来的损过失；其二当幸存款人挤提仰存款或债权石人要求贷款结人清偿债务宵时，出现资岸金周转困难秒，进而直接登导致银行的校破产或倒闭蛋。架华3咽、抵押物风丙险阶。来抵押物风险晶主要表现为野抵押物处置薯风险和抵押瘦物价格风险艇。抵押物处赞置风险表现咸在两个方面掠。一是借款足人欺诈行为血构成的风险泪，包括：虚猜拟抵押、多铁头或重复抵强押、旧契约害抵押等。由编于借款人的题欺诈行为，渣使得借款人匆违约后导致辛对抵押物处订分的纠纷，密由此造成花跨费高昂的处捡分费用，给遮贷款人造成岩损失。二是停房地产交易株市场不完善举构成的风险坦。目前，在杏我国贷款人栗通过拍卖抵愚押房产所得券价款来清偿搭贷款，在实位践中的阻力密很大、站困难重重，食难以实施仍；瘦抵押物价格吧风险也有两胡个方面的表策现。一是抵证押物价格的疼市场风险。惜抵押房屋随则着经济环境狗、房地产市梳场供求关系哗的变化和梨自然家磨损而导致丙市场价格下资跌，会给银骆行带来损失懂。二是抵押欲物价格的人捡为风险。借择款人在其抵叉押期限内店对房屋的损熄坏，造成抵辆押物价格下膨降，使银行辅贷款遭受风物险明；嚷估价人员的凤过失或故意祖过高估价帮等误，这些人为随因素都会给肾银行贷款造梳成风险隐患表。屡径4添、趋利率风险皮。啦利率风险强是指利率水接平的教变动给银行改资产价值带代来的风险，治是由其业务遥短存长贷的火资本结构所挣决定的。如跳果利率上涨兰，对借款人扑来说，借款足额度越高，吊借款期限越巨长，其影响锋度也就越大缸。因为在借神款人本来的花收入就比较基吃紧的情况元下，增加的坑每月还款额怪无疑会加大魂借款人的还菠款压力，从紫而使银行的虎风险加大。木如果利率下由降，借款人傲又有可能从踪当前资本市爷场融资或以啊低利率重新霸借款来提前宣偿还贷款，渐从而使银行执预期的利息摆收入无法实左现去，充给银行带来当风险，主要赏表现在，提愿前贷款的发唤生使得住房塞贷款的现金探流量发生不陷确定性，给撒银行的集约消化资产负债异带来一定的雪困难。漆只要利率发袋生波动，无野论是涨还是肿跌练，商业银行锋都会遭受损伟失。惯2.4抚韵我国商业银者行住房抵押需贷款对策研振究利1衔、信用风险斧的控制歌。赔一阵是加强对按惹揭贷款项校目的审查。储包括开发商讽的资信审查命和项目楼盘棚审查。举二勺是加强对借宴款人资格和盛偿债能力的热审查。抵押霉人应具有完荒全民事行为融能力，对抵季押房地产拥歉有所有耗权盐,剂并领有所有遮权凭证；法暖人应具备独委立核算、自叔负盈亏能摇力些,然且具有房地永产开发权。还同时银行可讯要求企业提赌供验资证明柿、财务报表哲等资料，审规查抵押人的佩资信状况。脱三行是完善贷款狗相关手续。虚在漏“夸简化手友续和”叮的同时，要功完善个人住浓房抵押贷款寄的登记、公饲证、抵押、甜保险等手续武，加强贷款贩合同及档案送等基础窝管理工作。秒四是完善我吉国居民信用埋体系的建立须。偶2剪、流动性风认险的控制合。精据了解，作职为我国商业叨银行住房抵奇押贷款重要桌构成卸之一的葛住房公积金腹制度尚存在昂覆盖率低渔，缘公积金存在俭应建未建况等社现象。针对校这些问题，吼我们应该着冈手完善住房秧公积金制度爽，让住房公疗积金切实地定满足消费者祖实现住房融赞资需求，降慰低流动性风轨险菠。亏执捎3胁、抵押物风疏险的控制集。胶首先更积极培育发高展资产拍卖沃市场。哥其次隐规范房地产湿评估业务行雁为，趴政府行政主械管部门加强渣对评估机构巨管理的同时吼银行也加强纵对房地产评绩估人员的培代养，榴保证抵押物阁估价真实有伶效素，绒三据是加强对抵炊押物的审查捎。金融机构赠应严格做好陷对抵押物的汇管理，并要线求借款人提亩供用作抵押告房产的产权格证件或能证许明其产权的联合法性证明闪文件。从而鹅达到规范抵气押活动，遏肢制无权抵押鬼、多头抵押期、重复抵押识和当事人作交弊等违法行体为。毅奥4纠、利率风险飘的控制旅。时针对利率变圾动带来的风库险，银行可质以采取以下传措施：一是荷开发可调整射利率抵押贷愿款，其利率挠根据市场利条率不断变化夫而作周期性殖调整。二是罗开发固定利忆率抵押贷款亡，它是指在乏抵押贷款合拴同所规定的饶还贷期限内横，贷款利率壁固定不变的粮抵押贷款方险式。在稠现有刮模式下，银证行承担了大堵部分的利率窗风险，如果守银行能够通蚂过获得固定机利率资金来预源与贷款相烈匹配（如发替行固定利午率债券等）伏，可以避免拴相应的利率垃错配和流动戚性风险。鸟除此之外，师还应加强以婚下几方面的嚷建设：罗蜡祸1晶、标完善住房成抵押贷款的乖法律旋法规乐。便我国现在迫崖切需要一套第完善而严密域的法律法规闹体系来规范匪住房抵押贷唤款的运作和卡发展。赶2退、块建立政府住诞房抵押贷款出担保制度谅。隔住房休金融咳的政策性决素定了建立政峡府住房金融芽担保制度的摆必要性。与逃企业皇担保和个人珠担保相比，川政府担保信歼誉高、实力丹强，尤其在蔬我国当前社预会信用基础蹲薄弱且信用请体系砍发展皂滞后的情形巡下，政府对吧住房金融担厘保机制的高掀度介入具有纪现实意义。锤为此，应尽形快在我国成的立专门性的扣住房抵押贷耍款担保机构砍，该机构不业以盈利为目梨的，主要作允用在于鼓励风中、低收入返家庭进入住贿房抵押贷款桂市场，促进饲住房抵押贷舞款市场的稳肌健发展，担聪保的范围限来制在中、低胶收入居民的厕住房贷款上太。拍饮闭3词、内发展住房抵门押贷款证券局化百。杂住房抵押贷偷款证券化在召对银行的资斑产进行分解扑的同时，将镇由银行独自泳承担的风险废进行分散和赔转移：即由液银行一家承厌担发放抵押静贷款和回收水贷款本息等骄业务，转化幸为多家金融在机构和机构嘴投资者共同车参与的活动绢；从而将银堪行体系内的郊风险转移到征证券市场上燕。由于在证挽券市场上存挪在着大量的狂投资者，当窗证券化的资倚产在这些投揉资者之间自舞由转让时，技证券化资产致就可以被合瞧理定价，并惧且由接受定倦价的投资者依自己承担投盲资风险，这获样就极大地秧减弱了风险术过度集中的萝可能性。因捕此，在证券披市场上住房抚抵押贷麦款证券化的紫金融风险是层派生的、分仿散的，痰演化为系统踩性风险的可壳能性不大。男由于住房抵特押贷款具有没稳定的现金辞流入、低违掌约率、贷款句契约标准、贸易组合等特奋点，被认为捧是最适合于巨证券化的信市贷资产。如颜果抵押贷款西证券化了，踏贷款银行将丧期限、利率辆相近的个人柜住房贷款组船合成资产组坟，经信用增代级后发行住阳房抵押支持况债券，实现泛债权转移风为险证券化，辛银行利润来杂源由存贷款扒利息差变为丘手续费，提赏前还款的风飘险就转移给睡了投资者。透4坟、幻建立健全住烘房沾抵押孩贷款保险制存度饥。巩住房奋抵押流贷款保险制碧度造的核风险转移和圈损失赔偿机梨制能有效缓怀解住房抵押谈贷款授信业洪务中银行与苍客户之间因粮信息不对滋称等导致的云风险，有利坦于房地产金出融市场度的繁荣和金茄融体系的稳群定江。蛙住房抵押贷激款涉及到置吐业者、银行信以及开发商弦三方的利益发，要使其带步来的风险降谦低到最小化用，上面所述恶的防范措施笑只是其中一送部分，我们偏应该不断完现善。总之，衔三方都应正回确处理好业余务墨发展僵与风险防范狱的关系，在眼贷款产品的舒设计中充分露考虑风险因现素，强化风膀险控制，完速善个人住房猪抵押贷款的咸品种，使其嫌适合不同的添住房需求者繁，最大限度杀的确保住房宽抵押贷款的番安全，推动项住房抵押贷扔款业务的