我国商业银行个人住房按揭贷款风险及防范对策

本科毕业论文论文题目：我国商业银行个人住房按揭贷款风险及防范对策系别：经济系专业年级：2005级国际金融学学号：051903021姓名：指导教师、职称：2009年5月10日ThecountermeasuresofthemortgageriskintheindividualHousingloansofCommercialbankofChinaCollege：FujianAgricultureandForestryUniversityOrientalCollegeSpecialtyandGrade：Grade2005,InternationalFinanceNumber：051903021Name：Advisor：Submittedtime:May10,2009

目录摘要 1关键词 1引言 11我国商业银行个人住房贷款的发展现状 22我国商业银行个人住房按揭贷款风险成因 32.1信用风险产生原因 32.2操作风险产生原因 42.3市场风险产生原因 53个人住房按揭贷款的风险防范对策 6 63.1.1西方发达国家通过创新房贷品种控制风险 63.1.2房贷与寿险相结合 63.1.3政府机构充当房贷担保人 63.1.4房贷证券化 63.2我国商业银行防范个人住房按揭贷款风险的具体措施 73.2.1社会信用风险防范措施 73.2.2借款人信用风险和银行操作风险防范的具体措施 83.2.3我国商业银行个人住房按揭贷款风险的综合防范措施 9参考文献 10致谢 10我国商业银行个人住房按揭贷款风险及防范对策范云浪（福建农林大学东方学院05国际金融学专业2009届）摘要：文章首先介绍国内商业银行房贷按揭贷款业务的现状，然后主要分析该业务信用风险和操作风险产生原因，最后借鉴国外个人房贷风险防范的成功经验，提出我国商业银行在信用风险和操作风险防范对策，包括建立个人征信系统、全面加强贷前调查、建立健全担保、保险机制转移贷款风险、创新个人房贷品种、加快我国商业银行住房贷款证券化步伐等。关键词：个人住房贷款；按揭；信用风险；操作风险ThecountermeasuresofthemortgageriskintheindividualHousingloansofCommercialbankofChinaFanyunlangGraduate2007，InternationalFinance，OrientalCollege，FAFUAbstract:Inrecentyears,ourcountryindividualmortagemortgageservicepresentedtheswiftandviolentdevelopmentsituation,80%home-buyerwerethroughthemortgagewaybuyinghomes,theloanmortgagecommodityapartmentsaleoccupiedthedominantpositioninourcountry.Theinternationalexperienceindicatedthat,Individualmortagemortgageviolationrategenerallyprovides3intheloantoappeargraduallyafter8years.Thisarticlefirstintroducedthedomesticcommercialbankhassexualintercoursetheloanmortgagethepresentsituation,thenanalyzesthisservicecreditriskandtheoperationriskhasthereason,finallyprofitsfromtheoverseassingleroomloanriskguardthesuccessexperience,proposedOurcountryCommercialbankinthecreditriskandtheoperationriskguardcountermeasure,draftstheletterpersonallyincludingtheestablishmentsystematically,beforethecomprehensiveenhancementloaninvestigates,establishmentperfectguarantee,theinsurancemechanismshiftloanrisk,theinnovationsingleroomloanvariety,speedsupOurcountryCommercialbankmortagesecuritizationstep.KeyWords：Individualhousingloans；Mortgage；CreditRisk；OperationalRisk引言按揭是一种以购买商品房做担保的贷款，用按揭的方式取代其他物的担保形式。“对开发商来说，购房人以按揭方式付款，贷款银行就一次性将款项划拨给房产商，使房产商能够尽快回笼前期工程中投入的资金，加快资金周转，很好的缓解了房地产市场资金紧张的状况；就购房者而言，用未来收入购得当前急需的住房，及时解决了生活的需要，避免一次性支出巨额购房款项的经济压力；对银行而言，将款项贷给购房人，就是直接将资金贷入消费环节，这比将贷款发放给生产环节的风险更低。”[1]近年来，我国个人住房按揭贷款业务呈现出迅猛的发展态势，80%的购房者是通过按揭方式购房，按揭贷款商品房销售在我国占据了主导地位。随着该业务的不断升温，其潜在风险也在不断地聚集，加强个人住房贷款的风险研究和防范课题成为当下我国商业银行信贷业务的重中之重。住房按揭贷款的风险主要来自银行、开发商和购房者，按揭业务也正是由这三方共同参与的买卖商品房的一种融资活动。商业银行的信用风险、操作风险和市场风险是现代商业银行面临的主要风险，也是《新巴塞尔协议》提出资本监管要求的三大风险。[2]因为市场风险、政策风险等其他风险在个人住房贷款中表现为非主要风险，是商业银行自身不能控制的风险，所以本文主要从借款人信用风险和银行自身操作风险两方面进行分析，并根据实际问题提出相应的防范对策。1我国商业银行个人住房贷款现状随着我国社会和经济的发展，人们对自己的居住条件提出了越来越高的要求，个人住房已逐步走向商业化、市场化。但我国城镇居民的人均收入还远远未达到能完全依靠自己购买理想住房的水平，而且提前借钱买房已逐步成为人们的一种生活理念。许多商业银行在对企业发放贷款困难的同时，看上了这种社会需求，在早期个人贷款评估风险较低的情况下逐步开展了个人住房贷款业务，为银行资金找到了一条出路。“购买商品房以按揭贷款方式支付，从香港传入内地以后，我国有80%的购房者是通过这种方式购房。这使按揭贷款商品房销售在我国占据了主导地位。”[3]表12008年底个人住房贷款全国银行同业市场占比表行别余额(万元)市场占比(%)余额比年初余额占比比年初增长新增占比工商银行17.600.4919.80农业银行11.35-0.359.78中国银行9.72-0.208.82建设银行49.05-1.2043.62交通银行31045.270.738.56其他银行7.010.549.43合计100.000.00100.00注：截至2008年底，全国商业银行个人住房贷款新增占全行个人贷款新增的88.74％；个人住房贷款主要投向购买自住用房的客户，一手房贷款和二手房贷款合计新增751.4亿元，占全部个人住房贷款新增的99.34%。中国建设银行个人房贷总余额在众多商业银行中所占比重最大，达到49.05%，新增占比43.62%。建行全年个人住房贷款户数为57.03万户，发放金额946.51亿元，回收479.34亿元，回收率50.64%；2007年共发放户数65.54万户，发放金额1096.19亿元，回收481.02亿元，回收率49.45%。个人住房贷款余额为2889.67亿元，比年初增长467.17亿元。由此可见，个人住房按揭贷款已成为众多商业银行信贷的重点业务，所占的比重也是所有信贷业务中最大的。随着城镇住房制度改革的深入推进，住房建设投资加速扩张，住房消费需求强劲释放，各商业银行的个人住房贷款业务迅速发展。但“国际经验表明：个人住房按揭贷款违约率一般在贷款发放3至8年后将逐渐显现。”[4]“我国商业银行个人房贷余额中约80％是2000年以后发放的。”[5]因此，这几年个人住房不良贷款将陆续暴露。如果银行畏惧风险也就意味着失去可能获得的收益，意味着拱手让出市场份额，给竞争者创造提高声誉的机会。个人住房贷款业务已成为商业银行信贷投向的重点，它不仅“能够调整银行信贷结构分散风险为银行带来可观的直接经济效益、还能够刺激消费，拉动经济持续增长、提高货币政策传导机制的灵敏度、带动咨询、评估、中介和保险等一系列中间业务的发展。”[6]随着这项业务的不断升温，其潜在风险也在不断地聚集，风险日益显现，因此商业银行在加大个人住房贷款营销力度的同时，应该加强个人住房贷款的风险研究和风险防范，提高风险管理水平。2我国商业银行个人住房按揭贷款风险成因个人住房贷款风险的种类主要包括：信用风险、操作风险、市场风险这三大类风险。市场风险在个人住房按揭贷款风险中表现为不可控风险，即银行自身不能控制的风险，包括：利率风险、流动性风险、住房贬值风险、抵押风险、法律风险等等。在个人住房贷款风险中，信用风险和银行操作风险是最主要的风险，也是银行自身可控的风险，所以商业银行必须从这两个主要风险着手，采取针对性措施防范并控制风险。狭义上，个人住房按揭贷款中的信用风险是指借款者违约的风险，借款人因各种原因未能及时、足额偿还债务或银行贷款而违约的可能性。广义上的信用风险主要包括社会信用风险、借款人信用风险、房产商信用风险和其他中介机构信用风险等等。[7]其中借款人信用风险和房地产商信用风险在整个风险体系当中尤为突出。社会信用风险由于全社会缺乏对个人信用的公证评价体系和评价机构，对个人信用无从评价。与此同时，由于整个社会缺乏诚信观念，个人、单位或其他机构组织为借款人伪造虚假财力证明资料等提供众多渠道。例如：个人将自身原有财产过户给借款人，提高借款人财力证明用以获取银行更多的贷款，等到借款人成功获得银行信贷资金后又将这笔财产转还给他人；单位虚报个人职务、工资、奖金等资料为借款人捏造虚假的“个人收入证明”提供渠道；房地产评估中介机构在利益的驱动下，不以房地产的实际价值为标准，而是按照借款人的要求虚增房地产评估价值，使得房产估价不准确给银行造成潜在的风险。借款人信用风险借款人信用风险又称借款人违约风险，是指贷款人因购房人未能履约按时偿还贷款本息而使银行遭受损失，即购房人因主观或客观原因不能按期偿还借款的风险。[8]这也是个人住房按揭贷款最直接和最基本的风险。借款人信用风险的产生主要有一下几种情况：（1）借款人主观上还款意愿不强有赖账心理，特别是当担保条款对借款人约束力不强、银行对抵押物执行难度较大或因市场等因素造成所购房产严重缩水贬值时，该类信用风险特别突出。（2）由于我国尚未完善个人资信评估体系和个人收入申报制度，银行在调查了解借款人实际收入状况时，难以把握调查结果的准确性与可靠性。借款人为得到银行信贷资金提供虚假材料，例如：借款人的“个人收入证明”是银行对其进行还款能力评估最重要的内容之一，但由于个人信用评估系不够完善，银行对借款人的实际收入、道德品行无法做到准确的判断和了解，所以个人提供给银行的资料真实性可信度不高。尤其是对一些有劣迹、有犯罪前科或从事风险性行业的人没有及时调查清楚，银行难以及时有效地对自然人的身份、个人帐户、收入来源、可用于抵押的资产以及过去的信用状况等情况进行全面的评估和调查，缺乏完善的家庭财产登记制、个人财产破产制度，同时也缺乏完备的对个人资信状况进行信用等级认定的专业信用认定机构。（3）借款人将抵押物多次抵押，从多家银行取得贷款而形成的风险。一房多贷：借款人利用同一楼房的购房手续，多次虚构交易申请个人住房按揭贷款，从而骗取商业银行的信贷资金。一人多贷：同一借款人利用以前申请的个人住房按揭贷款资金和购买的住房，反复向银行申请个人住房按揭贷款，从而套取银行信贷资金。（4）借款人的支付风险。借款人借款时可能过高估计自身还款实力，过低地估计了购房的支出；借款人因意外事故或自然灾害造成伤残，失去还款能力；在市场经济条件下，借款人由于学历、年龄、知识结构等各方面的制约，随时都存在失业的风险，一旦借款人失业将难以还款。种种原因的出现将导致借款人在实际还款时，其家庭收入的不足难以支付购房本息，从而给银行造成风险。来自开发商的信用风险我国房地产市场起步比较晚，市场也较为混乱，开发商业务交易中潜在的风险最终往往会殃及商业银行。由于房地产开发项目有较高的商业性，这使得立项、开发、交易等任一环节的失误都可能会导致整个项目的失败，所以在实际的操作中，房地产开发商往往会通过虚假按揭等方式将风险悄悄转嫁给银行。这主要表现有：（1）开发商变相套取银行贷款产生的风险。在单位资金困难时，利用本单位职工、亲友的名义或利用各种手段骗取职工的个人资料、虚构个人购买住房相关手续向银行申请个人住房按揭贷款，从而绕过贷款信用额度限制，套取银行信贷资金。尤其是在期房的预售阶段，开发商采用这些手段套取银行大量的信贷资金，用于房产开发后期项目的建设。（2）开发商因开发项目相关问题产生的风险。①所建楼宇与合同不符合，虽然楼宇如期竣工，但所建楼宇存在质量不过关、面积缩水等种种问题，此时购房人很易因此而拒绝继续“供楼”或要求解除购房合同，导致银行利益受损。②在《房屋他项权利证》尚未办理完毕并抵押给银行之前，就允许借款人进户，使住房产权抵押风险加大。③开发楼盘没有取得土地合法使用权，无法取得房产证或开发商违法预售而导致银行面临债权得不到实现的风险。④延期交楼，由于经营管理不善或其他原因导致楼盘烂尾，无法按期交楼，致使购房合同无法履行，必然导致按揭贷款合同无法正常履行，从而使银行信贷资产受到损害。（3）开发商恶意欺诈产生的风险。开发商取得贷款后可能将贷款挪为他用甚至携款逃走。此时银行可能会被购房人指控资金监管不力，主观存在过错而影响债权的实现。有些开发商在楼盘竣工销售出去后，公司即清盘解散，或者有的开发商在担保几年之后或转产或倒闭，人去楼空，使得开发商对个人住房按揭贷款所提供的担保形同虚设。银行操作风险是由于银行自身不完善或有问题的内部程序、人员、系统或外部时间所造成直接或间接损失的风险。主要包括：个人征信风险、银行内部控制风险和制度体系漏洞、银行贷后管理风险等等。个人征信风险由于个人住房贷款客户群体非常分散、数量庞大、贷后管理工作量大，信贷档案管理又繁琐复杂，信贷经理面对大量的客户，仅凭现有的评估方法难以满足房贷业务管理的需求，大部分信贷经理只能通过核实或简单的信息资料核实等间接、简单的手段，无法对借款人进行实时、有效的跟踪和监管。因目前的个人信用体系不完善，银行方面只了解贷款申请人的一些普通资料，例如：从事工作的地点、职务、基本收入状况等信息，对于申请人的实际收入、财力状况、社会信用等情况很难作出全面和准确的评估。这也使得众多商业银行不能及时地了解借款人的工作和收入等信息的重大变动，所以银行无法做到提前预警和防范，也无法及时发现借款人违约挪用贷款，及时中断贷款合同。加上个人住房贷款一般都为10-30年的长期贷款，借款人的未来收入水平等不到保证，即使借款人在申请贷款时提供资料完全真实可靠，银行也很难去科学地评估借款人未来收入状况。商业银行内部控制风险和制度体系漏洞面对激烈的竞争局势，众多商业银行也都以业务扩张占领市场为主，虽然银行在企业贷款审查方面有比较规范和完善的制度，然而在起步较晚的个人房贷按揭的审查标准上却宽松许多。银行往往对个人房贷按揭的风险管理制度贯彻执行不到位，而是更多地注重借款人申请手续的完备性和简单间接的资料核实，对个人住房按揭的整个业务流程和贷款实际用途风险控制措施上存在重大的缺陷。主要表现在：（一）银行对开发商贷前资信的审查表面化形式化。有些开发商资金实力雄厚，楼盘销售旺盛，根本就无需要银行贷款。银行未能认真审查这些开发商的资金实力、资信水平、财务状况等；对楼盘项目及销售是否合法、资金是否到位、工程进度情况以及市场销售情况等审查流于形式。给这些开发商采用虚假个人住房按揭贷款套取银行贷款提供了可乘之机。（二）银行对借款人购房的真实性审查不严。在办理个人房贷业务时，信贷经理未能坚持与借款人见面会谈制度，由开发商或其他机构包办从借款申请到签订合同的全过程，只对借款人的收入证明进行简单核实。这也使得许多房产开发商轻而易举地就办理了虚假的个人住房按揭贷款。贷前调查环节没有得到有效执行，对借款人、保证人所提交资料的真实性、合法性以及还款能力的调查核证、分析判断明显不足，给个人住房按揭贷款带来潜在的风险。（三）商业银行在授权管理和内部控制制度方面也存在许多漏洞。在个人住房贷款业务制度中没有限制批量个人住房贷款的审批权限，上级行下达的业务授权书只规定了个人住房贷款单笔金额审批权，但未对批量贷款的审批权限进行制约，这在一定程度上助长了信贷人员多头授信、多头贷款；个别银行信贷人员与一些不法开发商内外勾结，出于眼前利益明知是虚假个人住房按揭贷款，却暗中帮助开发商办理，此时开发商也就可以抬高房价合伙骗取银行更多的信贷资金。商业银行的贷后管理风险由于征集借款人个人信息的来源渠道较有限，同时也认为借款人抵押充足，忽视了业务的贷后管理。对客户的重大变化情况掌握很少，另外商业银行有效的贷后管理制度不健全，不能及时发现和识别风险隐患。这主要是因为银行没有定期对开发商及楼盘变动情况跟踪核实，忽视对开发商的贷后检查，因房屋不能及时办理竣工手续，不能为购房人办理房屋所有权证等，造成借款人集体拖欠贷款。此外部分银行贷后管理过分依赖于抵押物，未对项目建设进度进行及时跟踪，导致个人房贷按揭业务操作风险不断上升。开发商给银行造成的“倒逼”风险由于房产开发商开发项目时一般都要向银行进行贷款融资。随着项目竣工，开发商贷款到期却缺因资金来源有限不能还贷，而银行给这些开发商发放的贷款一旦变成不良贷款时，对银行信贷业务的考核上有巨大影响，同时银行也会对信贷有关人员进行严厉的责任追究。此时开发商不着急，银行却处于非常被动的局面。银行为了更快地置换出这些贷款，即便借款人提出苛刻的要求，迫于无奈银行往往也会放松要求办理按揭贷款。不过银行的这种行为其实只是将风险进行了后移。市场风险产生原因市场风险又称为系统性风险，是指由于经济、金融政策等宏观因素的变化以及该业务自身的缺陷所导致的风险。市场风险又包括：利率风险、流动性风险、住房贬值风险、抵押风险、法律风险等等。由于市场利率、汇率、证券以及商品的价格负面变动而导致金融工具价值下跌给银行带来的损失。利率风险是指收益和回报随利率变动而变动的风险。例如：借款人“经济性违约”。目前我国商业银行个人住房贷款业务实行浮动利率制度，贷款者承担了大部分的利率风险，贷款者在利率上升周期中可能出现违约现象；从国内的房地产市场来看，大多数城市的房价虽然还处于高位盘整阶段，但由于房价下行压力日趋增大，将面临房产市值低于所应偿付银行贷款的情况造成“断供”现象。个人住房按揭贷款期限较长，一般在5—20年左右，最长可达30年。在这样长的时间跨度内，可能经历几个经济周期，市场利率也可能发生数轮波动。对于商业银行，尤其是实行固定利率制的商业银行，当个人住房按揭贷款业务占资产业务的比重达到一定程度时，利率的波动极有可能给商业银行带来无法规避的风险。[9]商业银行流动性是指银行为资产的增加以及在债务到期时履约的能力。由于住房贷款的期限较长，流动性相对较低，而以后的资金来源中短期资金居多，造成短期资金的长期运用，由此可能出现能够即时支付的现金额无法满足支付需要的风险。[10]近几年，全国的住房价格增长率一直维系在较高水平，许多中大城市的房价一路飙升，但随着国家宏观调控力度的不断加大和市场的理性回归，一些城市的住房价格将会出现回调的状况，一旦房价的降幅超过购买者的预期就会出现“断供现象”，将给商业银行的贷款造成一定程度的风险。2.3.4抵押风险抵押物风险是指借款人违约后，银行无法处置抵押物或处置后导致利益受损产生的风险，包括抵押物处置风险、抵押物贬值风险和抵押物损毁风险三个方面。主要是由于我国借款、抵押担保等合同的不合法、不规范，借款人的资信不完整，抵押物未经有权部门登记等原因导致抵押无效，或抵押物不足值、抵押率超过银行规定比例办理贷款产生的风险。银行处置抵押物难，第一是：因为法律法规体系不健全、财产归属不明确使得抵押物的处置无法可依；第二是抵押登记制度不健全，只管不理的政府行政部门的重复登记和多处登记造成抵押关系混淆不清，给抵押物的处置带来了许多纠纷；第三是社会保障系统的不健全，使得银行可以处置抵押物，却无法处置抵押人；第四是抵押物变现难，由于拍卖等程序及其繁琐复杂，银行要将抵押收回的房产顺利变现，不费一番周折是不可能的，即使最终变现成功也大大拖延时间、耗费诸多人力物力财力；第五是抵押物的评估、抵押物的权益管理和抵押物的拍卖、处置机构等等都不成体系，抵押权有名无实。包括因不完善、不正确的法律意见、文件而造成同预计情况相比资产价值下降或负债加大的风险。3个人住房按揭贷款风险防范对策目前西方国家房产金融体质可归结为四种典型模式，即以美国为代表的房产抵押贷款模式；以德国为代表的房产储蓄与抵押贷款相结合的模式；以英国为代表的房产住宅建筑模式和以新加坡为代表的住房公积金制度模式。[11]西方发达国家通过创新房贷品种来控制风险，主要有以下几类品种：①循环住房抵押贷款②逆向住房抵押贷款③分享增值住房抵押贷款④津贴抵押贷款⑤两代人合作住房贷款等。[12]投报住房抵押贷款保险或将住宅抵押贷款与人寿保险相结合。如荷兰国际集团(ING)的ING模式，要求购房者购买相应年限和金额(如养老金保险)作为借贷的抵押，购房者只需支付全部房价的15%和20%的首期房价即可购买住房。这样购房者每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金恰好足以清偿本金；另外又可避免因借款人中途丧失还款能力而使贷款无法收回的风险。[13]专门的政府机构充当担保人。如美国政府三十年代初成立的“联邦住宅管理局”和“退伍军人管理局”，用其盈利向普通公众和退伍军人提供住房抵押贷款担保；1970年成立的“联邦住宅贷款抵押公司”，其资产业务的主要是在二级市场购买抵押贷款，从而帮助金融机构化解个人住房贷款所造成的风险。[14]通过规范的住房抵押款二级市场转让住房抵押贷款债券。如美国国民抵押贷款协会在1968年推出“抵押贷款评判”，将期限长、流动性差的抵押贷款转化。使85%以上的抵押贷款实现了证券化，从而避免了风险。[15]目前，房产抵押贷款模式和住房公积金制度模式已被我国许多商业银行广泛推广。近几年，我国也加快了房贷证券化的步伐，这不仅可以分散银行的贷款风险，同时也增强了银行资金的流动性。国外已有国家政府机构充当房贷担保人，在这方面我国银行和政府之间也还有很大的合作空间。此外，房贷与其他保险相结合的方式也是值得我国银行借鉴的地方。3.2我国商业银行防范个人住房按揭贷款风险的具体措施3.2.1社会信用风险防范措施3.2国外发达国家防范风险的成功经验告诉我们，要想从源头控制好个人信贷的风险，首先必须建立一套科学的信用评价制度和信用监控制度。规范个人的信用行为，为金融机构的业务提供可靠的个人信用记录，同时也让那些有不良行为的人在社会各领域都寸步难行。科学的信用评价系统应包括下列因素：消费者的职业、收入、婚姻状况、习惯、道德、金融部门帐户的信息、资产债务、诉讼、交易记录等等。3.2个人信用制度的建立是一个繁重艰巨的任务，除了要有相应健全的法律法规之外，还需其他制度的配套，例如：社会保障制度、住房制度、抵押贷款制度、保险制度等等。目前多数商业银行在信用风险控制上主要依靠信贷主管们个人经验和能力，分析判断借款人的还款意愿和还款能力，并要求借款人提供银行信贷主管认为可靠的抵押品或第三方信用担保。针对传统信用风险控制方法我们可采取：授信管理、信用担保、分散化贷款出售以及资产证券化。3.2国家通过电视、广播、网络、报刊、讲座等多种形式向全社会宣传介绍道德和信用知识，加强道德教育提高国民素质，通过社会道德和相关法律来规范诚信社会的建设。3.2.2借款人信用风险和银行操作风险防范的具体措施3.2建立个人征信系统各银行要积极支持并参与人民银行个人征信系统建设，提供已掌握的借款人财产、负债状况及信用记录等信息，及时批报借款人失信事实，并与其他部门共享信息资源，联手建立失信处罚制度共同抵制失信借款人。对为借款人提供虚假信息单位和房产评估等其他中介机构也要实施相应的处罚措施，建立诚信有序的信贷市场。“目前，国外对个人资信评估采取的是‘5C’原则，即品德(Character)、能力(Capacity)、资本(Capital)、担保品(Collateral)和行业环境(ConditionofBusiness)。”[16]“5C”原则是一套经过了时间和实践检验的、科学的评估原则。我国可针对“5C”模型进行统计验证和修正，建立一套适合我国实际情况的个人资信评估指标体系。具体措施有：(1)建立个人信用查询系统，由公安机关或中央银行为首，建立个人资信调查评估事务所，接受承贷行的委托，对个人的收支状况等进行持续调查服务，以便银行及时了解贷款人的资信状况，防范贷款风险。同时，通过电子网络技术，实现全国个人信用信息的大联网，使各专业银行在个人资信方面实现信息资源共享。(2)建立包括：个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用风险预警制度、个人信用风险管理制度、个人信用风险转嫁等完善的个人信用体系。设立专门的信用机构，金融机构将信用消费者日常在金融机构的信用支付情况连续地提供给信用机构，由信用机构将消费者的信用资料记录加以整理、分析，记人该消费者的历史档案，商业银行面对消费信贷申请时，可以从信用机构获得申请人的信用情况，并据此做出决策。(3)由于我国专门的信用机构还未建立，银行必须先扮演信用机构的角色，设立相关的个人信用档案。目前银行已建立了专业化、规范化、初具规模的数据库，这为信用管理打好了基础，并应尽快实现个人信用信息在金融机构之间共享，从而控制贷款人多头贷款，及时对贷款人违约的可能性做出预测，建立信用缺失的预警机制，一旦发生信用危机，就可以立即采取补救措施。（4）吸收西方立法中的个人信用破产制度，在立法中突出个人信用破产主题。3.2.加强对借款人借款资格和偿债能力的审查银行内部建立借款人资信等级评定机制，实行借款人准入标准制度。按照《商业银行房地产贷款风险管理指引》对不同年龄、学历、职业、收入、在职年限等的借款人划定信用等级标准，成立评信小组集体评定信用级别并判断借款人收入的真实性和收入水平的发展趋势。只有当借款人达到一定信用级别时，才能向银行申请个人住房按揭贷款。3.2.全面加强贷前调查通过实地调查、审查借款人的工资单、税收证明、银行对账单、住房公积金缴存情况等，充分掌握借款人(及其家庭成员)的收入水平和收入的稳定性，避免虚假收入证明蒙混过关，确保借款人借款行为的真实性并有足够的收入来保证按期归本还息。其次对借款人实行一对一面谈制度．当面核实有关情况，由借款人当面对借款合同等重要资料进行签字盖章，制度规定的各项贷款操作环节不能省略。3.2.建立个贷业务信贷管理系统控制贷后风险建立高效的管理信息系统，为贷后管理提供基础保障。尽快建立个贷业务信贷管理信息系统，对贷款客户的风险变动情况进行跟踪监控，对出现风险的．要及时采取有效措施进行处置。一是对重点客户和重点项目：要经常进行深入的分析和了解、及时掌握信息、把握主动权；二是对进入抵押期的客户：要及时与开发商协商，在房产证发到客户手中之时与客户一起到房管局办理抵押手续；三是把违约次数较多的客户清名单分发给信贷人员实施重点监控．对违约客户加强催收。加强信贷档案管理：个人住房贷款期限长达20年-30年．在此期间业务经办人员多次交接，合同、借据等重要原始凭证易遗失，因此这些信贷贷款档案必须统一上收到二级分行集中管理。3.2.2.5规范销售登记和抵押登记制度销售登记和抵押登记制度是保障商业银行抵押权利实施的基本保障，销售登记和抵押登记的规范操作有利于商业银行抵押物风险的防范，针对我国目前销售登记和抵押登记操作不规范、标准不统一的特点，现阶段应做好以下两方面的工作：一是作为国家房地产销售管理和抵押登记管理部门应在全国范围内统一销售登记和抵押登记制度，改变目前各个城市销售登记和抵押登记制度各不相同的情况，并规范销售登记和抵押登记的具体程序、要求及相应责任，建立起统一、规范的销售登记和抵押登记制度，坚决杜绝一房多售、抵押后再售等情况，对于不规范操作对抵押权人造成的损失要建立相应的赔偿机制。二是针对目前商业银行监管部门要求商业银行只能对主体封顶的商品房发放个人住房贷款，但商品房销售主管部门在项目建设资金投入25%-50%时就可发放预售许可证，商业银行监管部门和商品房销售主管部门在执行标准上不一致的情况，有关部门应进一步协调相关政策制度，严格期房销售政策，提高期房销售门槛，规范房地产市场，避免政策制度不一致造成商业银行的抵押物风险。3.2“抵押物风险的防范对抵押物的处置是商业银行防范和化解个人住房贷款风险的最后一道屏障，银行应加强对贷款调查、审查人员的法律培训，提高一线信贷人员风险识别能力，明文禁止利用权属不清的房屋、集体土地上的房屋作为抵押物；对因政府部门原因形成的潜在风险，要通过对以往案例的调研以及增加其他担保方式等将抵押物权利瑕疵风险降至最低。”[17]3..1建立健全担保、保险机制转移贷款风险担保机构行业必须全面介入住房按揭。建立以政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系。以政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系，既有利于在住房抵押贷款保障领域有效发挥市场机制的基础性调节作用，又能发挥政府调节对市场失灵的弥补作用。目前我国大多数保险公司开办的住房抵押财产保险，仅属抵押房产的财产险，不包括对贷款人的履约保险。3.2.3.2创新个人房贷品种改进住房组合贷款产品，促进业务联动发展。银行间产品同质化比较严重，贷款品种单一，贷款利率缺乏灵活性。为此，各商业银行需通过对不同消费群体的细分，确定等额、递增、递减等不同的还款方式。通过对不同居民收入、住房消费现状、居民信用等级的划分，确定不同的贷款品种和不同的贷款乘数；对不同抵押房屋类型细分或担保方式细分，确定不同的利率调幅范围和贷款额度。3.2.3.3加快我国商业银行住房贷款证券化步伐住房按揭贷款期限长，容易占压银行信贷资金，银行为分散贷款风险，增强资金流动性。第一，要逐步建立住房抵押贷款二级市场即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保发行抵押贷款债券。通过一级市场与二级市场的衔接提