上海普陀区凯跃明珠国际花园产品定位建议

上海普陀区凯跃明珠国际花园产品定位建议一、立地条件分析24二、项目优劣分析27三、产品定位28屑四、目标客津户定位如葱滑煎仗庙卵扩溪信29招五、面积定艘位闸见竿恶接亦交准算迷仔29涛六、价格定方位绩茄歉乡弟蓝努梅医历鸦30丈一、立地左条龙件分析驳（一）校项口目该概况枯位于萝凯浴旋路筒轻轨车明珠轧线热，延安高架称中山北路中头间炼，档项似目设东迁面涉为凯别旋路，南面事是白哄兰划路，悦两侧为允中山西路，貌北面是曹撑杨优路。信华东师砍范大交学剥和杀长风辜公听园避就在粗该具地及块席的南面。母（二）旧项心目技圈术经济俩指陷标廉基地面伸积雾：弹11600软平方米态容夕积吓率：匙7.6摇总避建面丑积园：测88000这平方米预（三）地售块环育境哲概价述蝇在糕该纠地填块闯的舰东陵、西和北三按个周方向上主要捐是春当浩地的一些居乱民统区闹，如曹析杨纹六村、普陀嗽四村、沙田贸新苑等，由鸭于建筑啄风致格一般，所载以景俩观暑不佳。只有杠南面距哭华东师嘱范大猾学基一站路，而殿且普陀拘区净最大的公际园长风页公伴园定也在姑该华方向上，所肿以盼该秃地很块接的南面景驼观汇相乎对较姥好。樱（四）袋环意境崭卫冤生、社慌会相治安情堵况垦1、缝环台境熔卫纳生情楚况筒据悉本地醒块驶原本是拆亮迁波地，不析会给鞋本地崇区遗皱留下什虎么污式染午问题竟。但翠该惧地喝块满的咽东栋西促两侧码分饱别秤是掉轻轨城3鸭号线财和中山西路娘主干道。劣来厅往陵车辆较逗多，造成很彼大的噪音和蜜空仓气污衡染。地汪块质周层围范的社傻区渔居民多乏为当盐地的居楚民，其附近目道路对环步境盟卫睡生一般。束2、社逆会勇治安垂状况傍本地照块处周于普陀券区浴的中山西路墨旁，周次围疲居民多弯为瞧本地上海人奸，治安形式够较施好。览（五）地雨块级周宁围芹的交通峡条思件榜1、欲环临组的公共交通饲条拖件淘本地播块两毛面逐为咸中山西路，结是上海市纲区内环线雕的主干道，饱公交滴线废路坊较踢多，陡车左流量很多，依有围876、、貌224、1察43等多镜条耻公交疼线吹路。（蜡详见宇下表）起路面退起点煌终济点裕途琴经车腐次亦地很块恋所炕处晶站名雹备礼注隆中山西路劝凉城新村米怒江路钟876揉曹峡杨舞路揭6：13～害20：53伯

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行扶梯直燕接连接源3筐楼，在柏3跑楼在布置电队梯往上。这条样减少了裙缓房一、二楼圾的电梯厅面埋积，增加了盒主楼裙房的考商业使用价肤值，同时造级成项目独特翠的配套卖点雪。展4、就宾写字楼和公纺寓之间用天盛桥相连，方抓便写字楼和银公寓客户互宗相进出，各酬出口用门禁象系统管理进派出人员。俭5、销化写字楼布置蛛在靠曹杨路烟和中山北路简，作为项目设主推产品。撇公寓放在项窝目西北角上善。造成双星项辉映的效果星，又互不影本响。凡6、洲仇曹杨路与中娇山北路为狡3000敲平方的广场婆，作为项目宗的公共配套吉。壁7、象肥地下三层停挣车场，由于汤写字楼的停稀车非常重要睛，有必要在逃地下车库设泊计机械式停懂车库，目前枕项目旁的绿址洲广场中已行有这种车库击配套。购8、蜻秒地下室联通痒，并与地铁锈出口连接，誓成为独一无政二的地铁上慢盖物业。在过大楼入口处本进行门禁管版理。词三、配套建补议提1竖、中央空调捆冤财建议项目写宵字楼和公寓申都配套中央久空调，共用半一套控制系水统，多台主司机。对于一陪般甲级写字餐楼来讲，中宏央空调的营陶运成本高昂苗难以承受和买实现的，通徒过写字楼和晃公寓共享一透套系统，可命以解决这个蒸问题。因为侦，写字楼是终白天使用率备高，晚上使出用率低，而咐公寓却正好塌相反。这样辫通过设备系葛统共享，即爬使写字楼晚棉上只有一家察公司加班也鬼不用独自支秘付全部费用角，而是合理泻的和公寓住队户共同分担页费用。实现棚24写小时办公的喝理想。绞疼渐建议采用自友动可变风量洞的中央空调浸及新风系统蠢，对写字楼爱单位实行分标户独立计算饥。米牲诞如公寓不设嫁计中央空调乐，则改为每赖户独立小型粱中央空调，针每户赠送。2、大堂陪希总建议写字楼抵大堂挑高晒9帅米摇设计，体现独楼盘气派。船鹊爽大堂提供商裁务中心和接膨待服务，邮娘政快递服务卖等；骡笋密24浅小时便利店条；银行等金蓬融设施根3各、智能化配仪套重筑兽综合布线系畏统：提供办翅公自动化（夏OAS导）和信息自寨动化（围CAS煮）。采用五偷类线布线，够达到真正高中速上网。扇鬼释消防安全系与统，火灾自齐动报警系统夜、消防联动榆控制系统、碍消防直通对塔讲系统具、电梯监视字控制系统、澡应急照明系馆统，对各类冬险情提供及在时到位的处泉理方案。壳闯胀安保自动化蚂系统：闭路单监视系统、始门禁系统（竿采用一卡通短系统）、防轿盗报警系统耗、及保安巡牲逻系统、车掩库管理系统询，保障客户步的人身、财暗产安全。箭稠浮楼宇自控系角统：监控大煮楼内部设备贩运行，进行墙自动节能控对制。套抱赖室内信合号覆盖系统御、火灾报警街及消防联动溪控制系统。犁稳菠背景音乐及母消防紧急广坚播系统厦院两电视信息传快播系统：在津一楼电梯厅熔和会所等处寸设置，提供西时事新闻和拆大楼公共信豆息。疗资掉供电系统、爬中央空调系暗统。丹4效、会所服务含配套建议猪会所建议设夜在裙房五楼剥，并利用五禁楼屋顶的空庭中平台，设况计空中网球燥场，羽毛球久场等活动空严间的。灶忙粱公共会议室炭；蹈战威无线上网功惠能；滑岸葡美容、美发赏中心；泡烘败应急小诊所康；扭贱政电脑等办公慧设施维修服召务；砍扒晃、复印势、打印等商介务服务；蝶斜暮票务服务；范邻赔健身中心；茎销锋咖啡商务厅室；丘追贩多功能厅；涂址歌茶吧；科贡况员工餐厅、拜中高档餐厅贱；榨四、物浅业零管理服雨务内拳容项1、商剑务璃服芦务顶抓根接待服耽务勉糟尤问讯渐服神务爪武垒票箩务良服尤务拥温绑叫载车龟、洗阁车摇服牺务命岔慰洗衣服魂务谎制张收脑费半、虎缴费净服付务侍越灿信息服董务四盏嗽代串订报辩刊便杂舰志服临务疾野劝商最务猾中心服犬务皂渐罩中介服精务础慢罗24小言时些送餐服钓务则丘拉工商，役税务结登论记舰咨窄询算服休务撕2、安保服喂务身尚问大炒厅膜站布岗塌服幻务贴钓镰巡底逻岗完服唤务用宝酿监饶控服久务拆释谨车授管服写务皆3、韵清洁绿嫩化服作务愤姥颠清洁临服绒务毒安腥绿堡化服臂务能4、亿维丛修服聪务谅炸碎设备运螺行泄惯既维悬修保估养休建伯议梢物认业陶管理公司惊第一太平戴屯维斯上海陆家嘴狮城•怡安签五、建材泛设树施建调议迁建议项目采裤用新型建材拣，提高大楼存节能，环保眯性能。外观榨外乞观册立面采用干双层残中空幕哗墙抵玻璃，隔音刑，防冤晒侨。电梯欺（业1）蝶东坚别写虑字计楼弄部分采用五锹部姓OTIS豪艰华见高速锯电饶梯，其中接两垦部塌为观薯光圾电锄梯，由采光钩和外部景提观持可看。公寓幕采用三部悦电猫梯。师电贷梯灵设计玉在锅项酷目北面，以守免浪授费夏朝向好的面敞积瞎。椒（衫2）虹冠政白电夹梯往厢内钥精心肉设计喝，豪业华气写派河并玉附午隐餐藏式那摄衡影机铲监视稠系伸统个，由管理中羞心门监视态，以叉维护本住煤户毅及乘客安全外。铜菌通咽讯设备坏（冠1）伞太励俗各事户炸皆椅设插布座出伟线略口。炊（畏2）夏全点誉预鼻留光敲纤庭接入口。用蚁五撒类线蹄布三线魂，冤达庄到抄带宽徒100兆献标芦准。给电设备位（需1）莲禁箩渴保拔证双地回路供统电恐，防止大款楼路停冷电躺，堡给贱造成用近户损开失。帮（术2）牙玻晕瑞每姻户绢均维统旋一外萝设独胸立边电旱表叨（紫3）慈吧锁佩每僻户安均配置配此电械箱。给水设备誉（垦1）势巧万授各任户独御立分表沸给届水。神（拨2）饮始泡迈水表盘统前一外若设搂，方便抄表岸，易于管理非。消防设备输（1）哀蜜招谷整幢大楼均穿依据消防法拆令设置火警码自动报警系夕统、自动喷皮淋系统和配红置灭火设备煤。管理中心章设火灾受信菠总机，随时徒监视各楼层基有否火警状秒况。幕（2）垂范另舟紧急广播系响统：设广播加主机和喇叭济以供紧急广强播使用。路（3）隆奖背裕灭火器：于袍停车场，各消层梯间设置玻灭火器。躬（4）葵好幻苏标示设备：升各层梯间设小有安全门和触紧急照明灯经（可供停电扛照明）。地杀下室停车场含设避难方向翼指示灯，以浑供火警逃生压使用。酷抄公共安全粘监档控恢设备嗓于辨写鹅字泊楼狐和公寓大堂棉入口，销电照梯兆厅内按，陡楼层过咸道中，地下跪车库设拦置宏监哭控系拌统刊。停车场设备仅（鉴1）丽遇列灾地下室停目车场