余亩城市运营项目市场定位及开发战略报告

达州“龙郡”项目开发战略研究报告目录第一章、项目发展战略环境调研结论4一、项目市场宏观大势分析：41、经济背景：42、宏观调控政策：4二、项目面临的市场容量分析：4三、达州市场目前供求特征分析：51、达州市场目前总体供给特征：52、市场客户需求特征变化：5四、项目面临的房地产市场走势预判：51、全国市场后期走势判断：52、达州市场后期走势判断：6器五、项目综山合跟SWOT美分析结论：狡酬6博1池、项目优势罢（币Stren藏gth极）分析：陵鲁6什2败、项目劣势蛮（惯Weakn廉ess螺）分析：挽尿7桨3既、项目机会增(Oppo欣rtuni扑ty)袄分析：露池8辆4穴、项目威胁逮(Thre殃at)峰分析：宪班9冤六、发现项关目的问题与元机会：简妹9查1群、发现问题停及应对办法擦建议：却傲9哪2同、发现机会毛与利用：根见10补第二章、项随目开发战略参建议千黄10粉一、项目开升发的战略思泡考：帮汪10爸二、企业发跨展战略推演迅与初步建议劣：母自11也三、龙郡项蚂目开发战略刻建议：旨规12京四、项目总遍体经营策略猫建议：英才13踏五、项目整炼体市场定位冲建议：羞芹14争1营、项目前期定市场定位梳免理：抽蚕14吓2笔、项目整体革市场定位建贞议：闲艇14轧3友、项目整体类市场定位发窝展驱动模式必：酒无14探4轻、项目整体谁概念定位建离议：性偏16辉5巴、项目整体滨目标客户群榴定位建议：盛预17跌六、项目整党体产品定位萌建议：狡材17腾第三章、项俩目整体开发麦思路与实施闭方案建议葱睬18归一、项目各纳地块控规条蓝件与规划布炒局建议：匹估18市1笔、规划布局虚原则：姥痕18销2消、规划布局鼻具体建议：穿短19斧二、项目投殿资开发时序趴建议：卫猫21六1茄、项目投资衰开发遵循原采则：悄田21零2登、项目总体渗开发思路：额纵23问三、项目整倦体开发周期垂测算：普末24协1庄、周期：易转25扑2曲、开发销售屑节奏：吊匙25勉四、项目投破资开发方案减建议：似氏25届1五、项目道路邀及市政基础扭设施开发时马序建议：例争25株1.1李、开发思路趋：题格25滚1.2剪、实施要求之与策略：祖丰25领1.3少、主要时间船节点：摇递27血2斧、项目房地汗产开发时序膏建议：别咽28恋2.1达、开发思路掉：爽滩28忽2.2贼、开发时序反要求与策略彻：寿亡28泥2.3炎、近期主要绿时间节点：绪毙33拌3西、项目综合耳配套开发时芒序建议：动煌33昨3.1雹、开发思路跟：哀吸33羞3.2辈、开发时序牢要求与策略提：酱巷33册3.3叼、主要时间乱节点：推估34免4躺、项目龙湖作景观开发时体序建议：初桶35巴4.1筑、开发思路味：节顶35作4.后2费、实施要求热与策略：止利35状4.3版、主要时间随节点：恰堪36喝第四章、项拦目吸2023叶年开发计划追与投资资金飘流分析晕环37兵一、项目塌2023脏年开发计划斧与调整建议厦：扛爷37虽二、达州性2023腊年各类住宅朽物业房价走纤势预估：嫁值39需1野、项目高层写电梯公寓价声格预判：胁减39询2迫、项目多层档住宅价格预点判：州惰40负3军、项目花园咸洋房价格预纳判：悄激41消三、项目点2023慢年经营收入部预估：娇淘42脂四、枝2023幕年项目投资畜资金力量分碧析：副撞42绞1输、项目投资渡组合：酬陡42德2河、项目经营拴模式建议：器况43睬3扶、项目资金与筹措、现金级流量分析：酒霜44业3.1影、资金筹措广与投资计划挤：鸡晃44件3.2捆、项目资金弊来源与现金掌流量分析：惰墓48暴五、项目而2023坡年投资开发寻计划建议：凡千51问第婆一裂章、同项目架发展战略环蛮境调研结论悄一原、丧项目市场宏猛观大势分析抓：烤1、经济背佛景沟：卡国家经济可嚷能进入新一上轮高增长、显高通胀、高娱紧缩期，房拆地产业可能怖会面临银根析紧缩带来的纯高利率、高馋首付和信贷商难问题。答2、宏观调啦控政策旁：把“晶屡调不止伴”络，但在税“彩越涨越严润”齐的博弈中，呜房价和市场度终究将被累悄积调控压下喜来，并回归夜理性和平稳春。浸二、项目面剑临的市场容交量分析希着：银通过对达州屿过去8年的昼供求走势分尚析和城市发冷展、人口变等化等综合分暮析，我们得墓出达州中心匙城区房地产闯市场容量的屈预测箩结果如下：门◎揪2023-三2023年禽供给规模走撕势：总量约补1100万炎㎡，每年新界增约100头万㎡；盖◎鹿2023-荐2023年前需求规模走屿势：总量约期850万㎡顺，其中住宅饥每年需要约电100万㎡战；竞◎盗2023-交2023年垫房价走势：量整体均价运馒行区间在2备000-3逼000元相/冬㎡，像龙郡挽这类中高档穴住宅均价，装如果市场形薪势趋好，预野计会在30渐00-40誓00元菠/帐㎡，否则将兔保持在目前辜2500-繁3000元捎/奥㎡。仇◎门2023-票2023年纠产品供求走贞势：高层电苹梯是主流，稀多层、洋房倘和别墅等高曾端物业供给汪少，需求积堪蓄大；户型史面积小型化驰、功能多样号化、舒适与雨空间变化多查样性。未三、达州市秀场目前供求摧特征分析别：叛1、达州市邀场目前总体旁供给特征仍：疤◆页类型：电梯岭为主，多层拔稀少，洋房盲别墅稀缺；该◆辨户型：面积善小型化，钢以80-1创20㎡需求月为主，抵紧凑型套三态和套二占主滋力，部分楼效盘创新点已证与成渝接轨察；窃◆躲价格：20往00-27丘00元/㎡画为主，27嘱00元/㎡园以上楼盘较评少，且低价麦入市趋势明毕显；图◆筝营销：水平眠提高，展但蜘品牌号召力染还较弱。卷2、市场客塔户需求特征锋变化柔：凭◆裁调控政策对妨达州购房者菊已经产生影度响，但停止球买房人很少纷，观望在增岂加；政◆这随着房价的掉快速增长，春价格因素已慎经从过去第拳五位上升到况第一位，景田观环境的重堪要性则从第睬一位下滑到熟第三位。邻◆挨对龙郡的产幻品需求主要描目的在于改秩善居家环境推，物业形态胖虽然仍以电婆梯为主，但向对多层、洋第房、别墅期颈待很高；一废般住宅面积逢小型化，功弹能多样化、迎空间多变化磨。涉四、项目面院临的房地产董市场走势预炮判尊：已1、全国市怕场后期走势移判断捕：◆◆短期对峙观望持续时间可能会比以前更长，长期走势将是稳中略降，回归理性与平实，卖方市场和买方市场将易位。◆整个市场将重归保障与市场双重格局，发展目标是让贫富住房需求各归其位，整个经济与社会和谐发展。荒具体体现是敬：兄◆体政策走势：忘累积调控效碰果将决定后艺市政策走向此，2023赞年5－6月隐份前后趋于序明朗，在奥捧运会后9-店10月份见芒分晓，确“制严控继续快状涨，防止大掀跌彼”桶将是今后政五策调控目标拳。码◆绘市场供给走泳势：雄大量累计的够待开发土地殿将会在高压嫁下较大规模右的进入市场依，市场供给辅增加的趋势乡明显。隆◆西市场需求走缎势：客整体需求依狡然旺盛，但壶随着叉保障性用房吵开发量的增岂加，照满足自住型带需求的渠道饭逐渐多样化玩后，一般商板品房市场的露刚性需求会机减少，而推丹动房价暴涨划的投资（机可）型需求会劲降低或倡持币债观望。群◆草房价走势：窄在政策严打玉、供给增加凤和需求分流顽的多重压力征下，本已高壶位的房价继屋续高升的空敬间和可能性哄已经不大，徒但暴跌的可递能性更小，撒房价回归理织性与平稳是械必然趋势。闲2、达州市旋场后期走势默判断士：◆天然气能源化工产业将带来达州城市转型与升级换代、西外及龙郡等新城快速开发建设将大大改善城市居住环境，◆天然气能源化工产业将带来达州城市转型与升级换代、西外及龙郡等新城快速开发建设将大大改善城市居住环境，“达州将成极具爆发力新型工业化城市”，整个城市的凝聚力、消费力、购买力都会快速增强，说明达州房地产业潜力和中长期机会十分明显。◆达州房地产市场在国家宏观调控政策影响下难以独善其身，目前影响的滞后期已过，观望期后市场有望走稳、走平。达州中高端房价2023年有望稳定在2500－3000元/㎡之间，今后几年市场如果不恶化，房价预计会在3000－4000元/㎡区间运行。侵五、吹项目综合S淘WOT分析煮结论蝇：库1、项目优岂势（Str舅ength悦）分析蝇：坏◆银项目地块具碰地段优势共达州市大城跳市之心，管不可多得的墓地段优势。硬◆坊紧邻交通主烫干线，整体姑通达性前景看好。辆项目因地块梅外据围蝇有南坝路滋、编通达西路尼、捕西环路等大勉道陶，以及规划振中的索金兰大道生、金龙达到脾以及愁项目内部环煤状放射的自商由式路网。贸◆灵周边规划有盲较为完善的痰生活配套和筋教育设施。游项目地块周理围分布有中制学、大学。缓随着项目的中逐步开发，匠项目地块内劝部还将规划申建成星级酒诵店、高档办贸公楼、医院葡、综合农贸挽市场即大型章购物中心。纪生活配套设窜施较为完善携。插◆蚁项目地块拥抹有无可比拟丙的资源优势矮地块内部丘缴陵地形高低匹起伏，依山肤傍水，拥有封良好的绿化周和水系，生抬态环境优良裙，这对未来脸该片区的开枣发带来优势织。对于打造兴达州市滨水寸开放空间和无生态住区方帜面拥有无可哨比拟的优势译。匹◆王项目地块体嚼量巨大，利粮于后续的综鹰合开发和土肆地利用弊3000亩挽的体量无疑淋成为达州的碑“临巨无霸抬”割，持续的开躲发有利于开辅发企业的长硬远发展问◆贵公司岗实力雄厚，址开发理念先炸进。侨公司宏不但实力雄瞎厚，具有品斗牌效紫应，更是导妇入集体决策就机制，决策既民主科学，贼且思想观念式开放，善于雪借助食“董外力创”墙。这不仅降临低了自己的窑成本投入和务风险，更是禁利用专业公愚司的优势对汇项目前期进到行全程专业对的市场调研拥策划、建筑挽产品策划，埋并让整合营状销策划提前搅介入，从而桥使产品能够抱更贴近市场坑需求，建立霉了一套较为梯科学的板“砍防范失误体桌系深”痒，把人为能还够控制的风番险尽可能降创到了最低，垄从而保证项肥目最终整体麻的成功。别2、项目劣施势（Wea聚kness搅）分析镰：域◆漂拆迁难度及屠改建、改造板费用较大播项目中是房地产一偶、二级开发闪同步，帐地块内现有字村镇建设和绒工业企业建灾筑，村民居掘住区、医疗亩卫生、教育燃科研、商业轨和办公建筑稼，拆迁难度君及费用支出时较高，一是毛影响项目进借度；二是增蒙加项目成本滚。出◆默项目地块内猴部地形高差乖较大，不利帝于道路及建葵筑物的建设业利用龙项目地块的海丘陵地形高连低起伏，地炸形复杂，局忍部高差达匪80追米窝，这对区域贿道路交通组册织及建筑规李划提出挑战朱，在增加皇了耽施工难度和聪建筑成本鸟.彼◆溜本项目山上蒙周边目前公稍共配套和商改业设施不足活，将对先期询业主的前期宵生活造成一株定负面影响绍，从而不利电于本项目前罢期市场推广绢。愧由于本项目衫所在区域目猜前处于待开则发期，公共鸭配套和商业怖设施较为缺桃乏已是不争研的事实。就孔算目前亟待派开发的A-吓04、B-品07地块周给边配套都较么差，有待整防个项目逐渐协启动后，整示体生活商业敞配套的跟进适。沟3、项目机哀会继(Oppo痰r坟tunit萄y)挥分析芝：焰◆潜区位带来的伏发展机会荣达州地处川朵、渝、鄂、捉陕结合部，喝在成都、重遮庆、武汉、搂西安等特大夫城市的辐射备和影响中，损形成了包括斧达州、广安循、南充、巴困中、汉中、霸安康、十堰融、万州、涪天陵9个地级本市在内的秦浊巴地区，达较州正好处于他该地区的腹芬心地带和中若心位置，具壮有优先接纳盾特大城市经崖济辐射，快轮速发展并传芽递辐射的优阵势条件，区侧域优势十分厕明显。单◆欲交通带来的堆发展机会并达州是四川剖通江达海的跃东通道，河构市机场直达错成都、广州扮、武汉、西电安、深圳、菌北京等地；俊襄渝铁路、烘达斜渝英铁路、国道夹210纵贯垦全境，达万评铁路、国道承318横穿虎全市，7个醋县（市、区兵）县县通铁核路；达渝高枕速公路连接仁成渝，到重亭庆只需2小晚时，到成都龄只需4小时岁，达陕高速延公路也正在塌规划建设；贝渠江航运直造通重庆，已失基本形成立院体交叉、四烧通八达的交腰通网络体系示。良好的区昂位和交通优近势加速了人培流、物流、讲资金流和信环息流的聚集怨。阻◆王城市新规划痕和发展带来裹的机会静达州市的城贡市新规划带掘来城市发展寨格局的变化烘，项目地块医所在地南外搏规划为新的泡城市副中心摊。跨达州灌城市性质确测定为：中国肚西部天然气熊能源化工基援地，秦巴地态区交通枢纽训和物流中心城，川、渝、尊鄂、陕结合抹部区域性中寇心城市。形奖成“以西城玉为城市中心窝，以南城和茅老城为城市歼副中心，沿认州河发展轴鼻展开”的组玉团式布局结掠构形态。形后成“一城五梁片”的功能张分区。居南外作为未资来的城市副且中心，发展族潜力将不容治置疑。咱◆篮能源化工基车地带来的发第展机会劳按化工园区宇规划，南外诉化工产业园厌区将会聚集炮数万人的产胸业工人，其棋生活半径将借限定在达州悠中心节点即忧通川区与达靠县。南外的摆天然气能源沃化工产业园贝区以及未来铃可能出现的登各类上下游朱企业都需要享产业工人们原较为集中地御在一定的区平域内进行生流产、生活；羡高收入的就宋业机会将会惜吸引其他地揭区人口向达肉州聚集；人爽口聚集与专鸡业分工将派备生并促进达附州地区的第赖三产业的发许展；达州地房区工业化将交会附带提高调农业生产率耽和农业的产碗业升级，加寸速农村剩余站劳动力向城伤市的转移，竹为城市化提颂供必要条件储。佣这些为本项艳目的成功开运发带来了发静展机会，能社源化工基地高带来了充足棍的投资客户从及消费客户珍。叶◆餐达州健康的燥房地产市场讲带来发展机芬会殿达州市的区构域经济和房过地产业都处当于健康发展办的上升阶段馆，这对本项犁目的开发和氧推广创造了欠一个良好的刺市场机遇。遭◆萄市场产品供娱给单一带来尸的发展机会蓝达州市场的颈中高档住宅短市场空间较斯大，精品项疲目、高品质孤产品供应量资较少，本项颤目的切入能借够抢占一定步的市场份额差。博4、项目威爹胁五(Thre是at)盲分析赛：洲◆淘政策面的威尾胁时由于国家宏匪观调控仍未赵结束，房地说产开发还具到有很多的变孙数，从最初秤对房地产开王发企业的调片控到现在的灾对购房消费赤者的限制，臭出台的一系倍列宏观层面罪的，土地、蛇金融、销售努等各方面的叫政策对房地朴产市场持续蚕发展的信心话打击较大，弊开发中的不莫确定因素增挎加。紫◆摊资金面的威缘胁尸因丈本项目体量组较大，地形穴复杂，物业斜形态和产业两较多，造成邪开发难度加鲜大，正主要来自于直管理和资金画方面的压力狠。始确立正确的收开发序列和拐建设要点至慧关重要界，乔要避免出现膀资金链的断笨裂，造成项达目的被动。圈南充市房产头城区板块间陵竞争必将加容剧。阶◆飘竞争对手的捉威胁去目前，达州俯房地产市场崇格局基本形奉成。老城泉区因完善的讯生活配套形，愧具有不可比提拟的竞争优怜势，同时还虚要面对政府匆新区西外的傅压力。随着予政府调控力菠度的增强，嫌达州房地产添市场不可避嚼免的要出现观调控症状，怕及对投资客轻户的打压和欺有效购房消统费者的观望本。争夺有限构的客户资源暖将会更加激令烈。珠六桶、发现项目务的问题与机呈会盈：峰1、发现问劝题及应对办凑法建议斑：再◆僚问题一：父政策风险大浴－－缓拿地高，加大开发吩销售，确保钳现金流。咐◆扎问题二：使政府不确定霞因素多－－翼再次梳理合召同与合作方铺式，作好应蚊急方案，并阿让政府始终茅有利可图，快除了政绩、容形象外，还客要适当考虑极现实的经济池利益。世边◆葱问题三：茶买方市场形怎势与竞争－技－进行控制露性开发和篇“尘暴力营销庆”迟，一方面迅半速聚集客户杂，另一方面嘉迫使竞争对啄手屈服。凳涛◆续问题四：甩开发管理问遇题－－理清缠并明确开发余战略、总体沾思路、开发北节奏与时序虹，加强和完耳善企业管理驶体制，控制辨好开发质量弃与进度。赏腹2桂、村发现机会与卡利用兽：尾◆碰机会一：锯城市面临转源型－－树立察长期发展战口略，充分作累好社会关系拍、资源合理萝占有、资金腊和人才储备填、管理体制谦建设等准备归；用够宰、框用足天然气们化工基地建个设的优惠政博策，将龙郡犬项目纳入化谜工基地建设匠体系内，争撤取政府和政萍策支持。请◆飘机会二：前中心城区成悄熟区可供开全发土地不足叨或改造成本络高－－充分碧利用达州城辨市外延后龙锹郡中心区域坟的地位优势香，适时占有诚土地资源；驰实行垄断性忍或控制性开皂发，注意峰阅值预留；乞◆授机会三：究市场供给产古品过于单一切，多层、洋其房、别墅不本足－－尽快删、限量慧推出多层、末洋房、别墅兴产品，并注渔意在每年每竿批次推出中朋相互搭配。台阁◆竟机会四：宏城市市区或精近郊缺乏好务的旅游休闲着场所－－加岸强加快城市晒休闲产业开逐发，引入多耕种休闲、游假乐项目，并牲注意覆盖量牲大和可持续烤消费的阶层蛮。森第状二订章、闭项目开发朗战略建议帜一如、项目开发柄的贺战略侍思考段：捡在展做袭项目发展规朋划和实施计兽划之前，父我们认为有愧必要重新思漫考一个企业拼发展战略问杨题烘――坑即龙郡这样调一个大项目宪对于折公司锈的战略发展阅地位和贡献愉到底是什么宇？其核心问悬题是到底追企求公司经济语效益最大化予呢，还是要暮通过该项目询实现综合效能益最大化？吉其中综合效稻益最大化除尚了经济效益床外，还应该省包括企业发愚展战略定位渔、公司发展西方向、公司始品牌、人力销资源、社会长关系拘、开发模式弱等富都有一个清松晰的和质的保飞跃。蜓而府纵观国内著崭名房地产企节业发展历程牧和现有发展昼模式，当企否业发展和积距累到一定程估度的时候，庄都会理清企馋业的发展定曲位和创建适贷合自身特色才的开发模式趴。着目前崖国内著名的性万科、碧桂简圆、各龙湖、春阳光100呀、奥园等都胶有一些共同昂特点宏――冈开发方式模白式化、产品标系列模式化饶、资金滚动粱快速化、尸区域全国化义、品牌嫁接肆化等。现在袍，说公司浓拥有龙郡这海样一个大项过目，经过5禾年的打拼和上经验总结后百，我们认为殖是该美考虑包这个问题了克，因为这不内但是企业发舟展战略问题疤，也将是龙作郡项目发展院指导思想和报开发思路问据题，当一旦摆战略问题确汤定了，后续伙的开发思路轰和计划就清瘦晰了。砍目前看来，催有两条道路栗可以选择极：其一堵是滑通过龙郡项酒目实现企业留综合效益最抬大化，利公司尽快做杯大做强；其遇二涝是萍不必急于拓驾展新的项目库和市场，旺在龙郡这个糖项目上实现跃利润最大化瞒，用时间换券空间、换利图润。协其实这里没束有孰是孰非阿的问题，只铸有企业发展慰战略选择问兔题。不过，坝结合切公司端的现实情况东和项目发展托条件，我们定将渣根据以下立两足点把进行思考养：赞◆奴龙郡项目由演2平方公里荣扩展到8平读方公里驰◆氧项目开发将讲全面启动滤“摄造城计划盐”田◆残开发周期可跃能会持续缝7-10享年猪◆蜂开发公司实滩力、品牌影著响显著增强尚◆乒近期防范政滴策和市场风吃险，确保现尝金流涛因此，在项葵目操作难度己、资本运营晨、风险防范定都在增加的抬情况下，企叛业和项目都汽将考虑趣长远恶战略倒发展隐。剖二枪、企业发展侄战略瞒推演与初步钩建议揉：市场宏观大势市场宏观大势企业发展目标企业综合实力企业性格特征企业发展战略形势趋严，短期空间有限，利于强者发展尽快做大做强？稳步发展，慢慢积累？资本？品牌？人才？管理？开发模式？风险与高利润喜好型？安全保守型？抓住龙郡项目和市场机会，尽快做强企业内功，迅速聚集资本实力抓住龙郡项目－－快速聚集资本、锻炼队伍、探索开发模式和管理体系，扩大企业综合实力。抓住市场机会－－在适合强者的市场条件下，拥有资本就拥有机会，既可以通过收购其它优质却缺资金的企业，也可开拓新的市场和项目。理由如下：惧◆拦符合政府和不领导的要求排，可以寻求榨他们的更大锋支持；宵◆盆符合社会和陕市场的需求滩，利于快速序发展鸡；棋◆将符合企业资亮金要求；福◆暴有利于进一肠步树立企业震社会形象、抓品牌美誉度绩和信任度；怜◆蔑有利于企业驻快速发展壮接大和菊拓展级市场，因为凝现在的市场遣不缺机会，只只缺资本；穷◆凑有利于提高屑企业员工的旱积极性协、逃责任感存和荣誉感，昆增加企业的稳凝聚力；雹◆近我们在接下侮来至少5年仅的时间里我璃们可以储备誉、锻炼人才徒，完善企业上管理体制、病总结发展模港式等。额◎戏注意事项：沿但为了博尽可能确保惨开发帐公司的最大锻利益，劣需要解决溜两个前提条艳件：建一是这设种发展战略价在选择在项古目发展上赠要威“漠以我为主规”项，家由钞开发公失司进行整体宣规划、控制贫，以确保整凡个项目的综迷合形象；其刚二是泉通过钩开发钓公司整体跨开发后刊的土地溢价桨我们应该分脾享到合理收晨益升，斜为此需要跟望政府乳签定半土地出让收干益肠分配机制之。资三绿、龙郡项目提开发战略害建议静：适时引入多种合作开发模式，实施垄断性开发和资金快速回收，为企业发展壮大或拓展新市场服务！市场宏观大势适时引入多种合作开发模式，实施垄断性开发和资金快速回收，为企业发展壮大或拓展新市场服务！市场宏观大势企业经营战略达州市场走势龙郡开发战略形势趋严，但不至于崩盘，考验开发与营销水平利用龙郡快速聚集资本做大做强，开拓新市场潜力巨大，但短期发展过快，提升空间有限诸注：项目可刺引进开发模棚式僚如下，具体择实施时要根锣据项目进度钩、资金要求度及其它实际隆情况来灵活单选择或组合夸利用。住◎富一级土地开扒发模式容◎桨土地转让模击式纷◎旁独立开发模挠式挨◎奋以地入股合牵作模式吴◎联集资定制建滤房模式干四耽、项目总体动经营策略丧建议衡：市场宏观大势市场宏观大势项目开发战略达州市场特征龙郡项目整体开发策略形势趋严，但不至于崩盘，考验开发与营销水平利用龙郡快速聚集资本做大做强，开拓新市场多种经营开发模式共同快速推进项目开发龙郡开发“有所为，有所不为”，在稳、快、缓之间寻求平衡，多方位、多项目、多产品抢占市场！企业经营战略市场容量有限、供给庞大、竞争激烈、开发和营销水平提高，但市场供给单一、产品创新不够。说明一：纵“颤有所为蹈”选－－平①兰企业及项目章品牌美誉度女进一步加强顶：如秋”漆龙郡真·蚀外滩鹰”画工程工期、巡质量、锈“糠龙郡福·呀外滩清”蓬商业招商经猴营等；辈②多加快开发现荒金流强的地扬块或项目：抢如A-04足、B-0枝7、E-0灰1等地块；曲③鲜适当加强必授要的市政基配础设施、公档建配套和景忠观建设：如赠接龙两立交、宣接龙路、野龙郡西路的羞高架桥纺、主干道9捉、龙湖拌北路估、青龙路、姥戛云北路剧等。助“朱有所不为会”男－－座减、缓开发树那些现金流慎不强的项目荣：情如济继续大量拿由地、山上立商务区祝等公建配套椒、过于超前苗基础配套建棕设和买市政基础设焰施、安置房玩前期过多建仔设等。说明二：链“授稳质”天－－咬项目开发求芦稳、拿地求广稳、基础设旅施和安置房违建设要稳、转资金流量求伞稳、心态求柴稳。挖“柔快照”开－－惑在建项目形石象和进度要腐快、新开项涛目要快、资退金筹措与准尊备要快。童“殃缓言”孕－－雹山上液商务区等公券建配套开发促缓治。说明三：库“虫多方位同步研开发耕”首－－帐增加项目空群间覆盖范围酿，以满足南馆外、西外、育老城等不同悉方位的人群养需求，故2尿008年及兰以后的开发搁除了绘A-04、臭B-07等颜西部地块外蜻，还需要加笨强肉联厂、寄石家湾等入温口东部区域势的开发。却“茶多项目同步糊开发猜”湾－－旧由于项目规融模过大，不呼同地块在位费置、环境、盈成熟度等方弄面差异较大边，不同地块早同步开发就满会形成差异短化，以便客骗户有更多的婚选择，增大屿项目量的覆培盖面。台“伙多产品同步素开发扑”姻－－刘由于市场需钓求的多样性塞和细化，不悼同档次、不榆同物业类型膝产品都会有童需求，而达恳州目前市场处又缺乏多层职、洋房、别赚墅等供给，兵我们加强这搁类物业供给吩就是机会。赢五、项目整脆体市场定位请建议答：仁1、项目前名期市场定位潜梳理瓜：美中原整体定本位：窜达州城市休颈闲区塑同轩规划定两位：出川东北生态给休闲城瑞点评：珠这两个定位邻内涵基本相及同，外延都衬包括了居住妄、商业、商关务和休闲，涂我们认为这柏也是比较准吼确的。但在衣表达上没有节将整个项目死的主体功能惨――本居住体现出劫来，高度强姓化也还不够食。棉2、项目整射体市场定位统建议疾：辫龙郡誓――巴一座集蚀高尚踩居住、商业自、商务宇和休闲产业述于一体的中韵央人居新城疲3、项目整仓体市场定位忘发展驱动模过式敞：哑而为了充实崭项目以上定稻位和增强项幅目综合竞争羡力，以便项雨目占领更多幕的市场份额翼、加快项目武资金回笼，准实现项目和商企业整体开挪发战略，我烈们建议从以桑下7个方面图加强和建立瓜本项目的驱或动力模式：燕3.1、政篇府驱动力：罚“盼绑定鲜”例达县政府，秆争取达州市滥政府，活动为更上级政府楚，降低政策岔与政府风险蔽。即充分考汽虑地方政府田的利益，用芽经济利益绑萍住达县政府勇，用支持化肚工基地建设身争取达州市盘和市政府的岛支持，具体陪做法是：虾◆爬重新拟定升仔值地价的分优配比例，既载让地方政府好有利可图，养又能让开发剖公司在保证炸投资利益的乏情况下进退各自如；带◆陪加快催促达浓县政府行政世办公中心搬佩迁，让其在拌搬迁过程中乞既收获形象柄，又有实质担经济利益；餐◆稻增加项目开熔发后能为地荣方政府增税知、增加就业腔和城市形象份的核算论证独；腿◆党提出龙郡8窃平方公里建紫设是洽打造那达州西部化锻工基地涌的适“瓦生活脂中心盗”通，通过为化包工基地建设眯总部经济区贸、劫主题钥居住区的方愚式争取支持柄。盯3.2、产逗业驱动力：宇重点打造城份市休闲产业声，培育城市丸商业，引入树行政、商务狠和教育产业税，与住宅一精起共同组合蒙成一个中央嚷公园式的生仅活区。柿◆鲜城市休闲产去业：杰如现行租赁嘉集体换建设沉用地，潜打造根花卉基地、晴城市欢乐谷妄、律多点布局建挠设生态公园唐、主题生态酒农业，静暨提前取得宿了土地的经锅营权，又使别项目腿“抛多元化匙”虑开发；商◆恨建设都市山旅地高尔夫，镜与城市休闲坑产业以共同组成一呜个集城市生挣态观光、游城乐体验损、高档商务草和运动休闲禾于一体的泛呆公园，供达于州及川东北学各个阶层的娃人们广休闲游玩。床◆索城市商业：歉在新城中有介计划、分批盟次的按照区偿域商业中心脏、组团商业细中心、社区询商业和休闲易商业依次进饰行开发建设缴、培育经营隔。好◆循行政和商务胞办公：分批锄引进和建设愧县级行政中述心、街道和弄社区服务中呆心、化工基谁地总部经济旨服务区、酒吩店等。叫◆适城市教育产负业：在利用内达县中学、粉四川文理学镰院购的基础上，痕继续引进知敲名的幼儿园巴、小学，打于造一条教育扑产业链。堂3.3、产妙品驱动力：博随着市场发膨展的不断成饱熟和后期买旧方市场的出导现，房地产份市场竞争最螺终将回归到将产品仅上来，建立侍自己的产品闲研发模式和惠不断创新考产品顾，将是今后市致胜的核心津要素。文◆胞确立龙郡产霜品研发机构聋或合作单位版，包括创新话单位、设计宋机构、施工论单位、原材仿料供给单位述等敲；差◆勾建立龙郡产赤品体系，包称括多层、高尖层、洋房、臣别墅、商业生、办公楼、隐酒店等，并宁统一各类产眉品风格和代忧表性元素。服◆事建立龙郡产鼓品开发模式楼：产品概念寒与内涵、产叶品模式包装掠、产品模式葬推广、产品列模式应用。翼3.4、环型境驱动力：心住宅开发中帮外部环境、劫社区景观一鞭直都是消费楼者购房最看译重的因素之叹一，通过整悼个新城的环多境打造和每程个态具体地块蜘社区先的助景观建设也茅必将是龙郡事项目的驱动块力之一。疏◆狭外部环境驱荷动力：龙湖坛及前期盆示范肿区、城市山妈地高尔夫、油城市森林公涛园、城市广禾场竹以及湾花卉基地住等；向◆峰社区环境驱想动力：建立折龙郡项目景蕉观模式，并羡在各项目中扛因地制宜的羞打造。帅3.5、品楼牌驱动力：降在龙郡项目森中羞，栏主要是项目逼自身卵品牌、中国却中铁二局摩集团皆品牌和持四川鸿源星直集团的品牌惠。导◆均龙郡项目品状牌：已有知华名度和一定渠形象，但浴缺乏盯美誉度连和毙号召力晓，急需割“浑用事实说话震”溉，授建立项目品岗牌美誉度、甘信任度和影姨响力；公◆晌中国中铁二貌局妄集团品牌：掏美誉度、号倦召力和在项第目运用方面侵还美中不足虹，需要进一馋步嫁接和维温护。消◆五四川洗鸿源星集团桶品牌：需要绩结合集团发顽展和项目发顽展，避进一步进行史包装、推广跌和维护盏。徐3.6、概洪念驱动力：捉龙郡项目作悉为一个8平苍方公里的新谦城综合开发痕，有很多概播念可以做，胸具体包括：艺◆浮项目整体概霸念：如逢“贤公园中的城凤市晌”手、殊“索中央生活区陕”闭；孙◆决各子项目概众念：如接“晋龙郡炊·冰外滩生”何商业传“跌城市会所，切生活主场悲”熔；衡◆郊产品概念：牺如万科的U稼8、中海的饲C-hou暖se博的借鉴洒；牵◆可案名概念：今将辆“乔云岭菠”爱开发成现代使高层系列，派“未龙湖泪”饼开发为多层颜洋房撒、别墅怎等低密度产坛品系列贞等碑。跌3.7、客则户驱动力：哀在今后市场壤形势案趋于考买方市场的武情况下，拥被有客户渠道索、赢得客户触信任箩，稻锁定终端翁，反将是房地产升开发致胜的还最好方式，品而龙郡作为闷一个开发世周期裕长的治复合型地产衬项目粒，完善客户蚊资源和建立坑互信显得尤旺为重要和紧罚迫。竿◆顶广泛建立客痛户群渠道：功特别是达州货下辖大竹、待宣汉、万源姻等县市；半◆帅建立客户服晴务平台：完券善皂龙郡会屠俱乐部斤，锁定终端扬；竿◆就加强客户服魄务，全面提杠升客户满意煤度。克4、项目整廊体概念定位霸建议披：菜龙郡帜――刚达城法城市栏中央公园生剩活区俯龙郡栗――叫公园中的城报市贡5、项目整械体目标客户杰群定位建议墓：萌根据项目整甘体市场定位驶，本项目客报群涉及面其坏实较为广泛逗，需要细分晴居住、商业矩、办公、休窄闲旅游等四红大类，不能桃只进行一个需简单而笼统语的阐述，故歌特分为如下涂四项：娇5.1省、龙郡住宅涌客户定位：虫川东北品质揪居住人群奔5.2、龙歌郡商业客户牧定位建议体：洪肾、购房客户绵：堪龙郡住宅潜坟在购房客户负和达州一般筛投资者、商齐业经营者岛弓、经营客户买：宝大型购物超泊市和各类社橡区商业、旅撇游游乐、抽餐饮、休闲振娱乐商业经洁营商家寨傍、终端客户被：帆龙郡住宅业膏主和城市休府闲人群、商传务伸人士夹为主嘱5.3、龙诵郡办公客户栽定位建议阿：哈陶以化工基地材重点企业达休州总部办公好和达县政务三办公定向客汪户为主，物兼顾达州一俯般企业商务绢办公为辅辜5.4、龙喷郡休闲旅游宜客户定位建开议挖：迈川东北节假书日城市休闲晚家庭为主雀六、项目整漏体产品定位壶建议步：凭分地段、分斥组团的规划徐中档及中高沫档物业为主鸟，键定点开发棵保障性住房浪第三章、项阵目整体开发歌思路与实施专方案建议闯一、项目吹各地块控规惨条件与墙规划布局建糟议引：旁1、规划布叨局原则鹊：却◆债符合城市整岩体景观形象谣、天际线要矛求，主动遵种循城市美学荐、社会责任今；灵◆邪满足社会多派物业、多档喇次需求，滨既桃做到相对集习中，又薄实现择分期、分批伙开发供给市生场；吩◆茧充分挖掘和桌发挥土地、晶自然资源价盛值；蝶◆筑既不损害开踢发利益，还睛可提高项目锈整体开发利固润、降低市制场风险。识2、规划布怎局具体建议采：境项目各物业递和功能布局浪建议示意图全中成控规调么整建议后项听目开发指标胆一览表唐地块编号衰用地性质言用地面积(身㎡）梨容积率击建筑面积高(㎡）打绿地率（%菊）提建筑密度（剂%）巩建筑限高（粪m)闻用地建议与献开发时间剖A-02粱CR唯46305煤.3汪5嗽23152布6.5肠30食20樱100毒2023年嫩高层昂A-03照CR严39939级.4椅5最19969甜7.0晋30瑞20秋100纹2023年出高层叮A-04可CR帝43616维.2混4.78榜20848肾5.4砖30著18肝100辅2023年兄高层黑B-03触R2影21023四.7偷4蛋84094败.8拌30裁30脆100傍2023年亩高层禁B-05合CR台1519.霞5取4弱6078.这0吸30辈35校100址2023年脂高层纺B-06育CR先1287.迷6中4惜5150.虽4失30雅35很100孤B-07腾R2富37604拿.8楚4商13161骨.8惑30觉28故100撕2023年最高层宵C-06热CR蛛6117.牧8有3党18353泡.4漆30嘉35抢80旁2023年暖整体开发高伴层抽C-07愉R2宏12231啊.5穷3字36694错.5犬30明30渠80用C-08怎G2诞12895看.1汗0泽0丈0父0多0物绿化用地2详012年粗C-09樱R2束14152厨.9妻3矩42458画.7鼓30轿30弄80密2023年颂高层阵C-10突S2有2368.烦9复0男0都0峰0歌0纳广场用地，角2023年湿跟C-12陆一起打造旅C-12臂G1姜41749怖.8障0旨0禾0茫0饭0觉绿化和商业撑金融用地，计2023年焦综合开发打躲造酒店、办荷公和商业盛C-13名C2浑27883琴.9皆2良55767旋.8蛾30恒40疗100狮C-14跑R2牌43639蚊.1茧3母13091玻7.3蚀30僚35睁80旧2023年肯小高层其C-15著R2恨25500少.8局3.5僵89252蜻.8续30表25持100少2023年改中高层殿D-01淋R2诉47473觉.5锁2.41叔11441埋1.135奶30跨30围55座2023-钢2023年佩安置房和经庙济适用房鲁D-02光G2阿25837搜.9过0吴0宅0射0粥0膊2023年俊开发多层或平小高层玻D-03供R2董23229模.7德2.5贷58074丙.25捞30誓30唱55慈D-04番R1味43724累.7旺2.5欢10931否1.75史35灾35悦55凤D-05扇R1奥19682外.5翼1.2么23619纱35巴35屡25煌2023年闲洋房牵D-06暑G1匠24618蛾.8凝0.1犯2461.收88忘80抱0置6欲2023年弊公园别墅发D-07邮R1毙11185蔬.2欺0.8醋8948.遥16询40维30森25属D-08跟R2卵21259搁.9句2橡42519硬.8绿30挂30斜40细2023年等洋房、小高胸层犬D-09港R1佩91303投.5片0.8喘73042宁.8慰40辜30厌25戴2023年赛别墅埋D-10片R2派12512衬2.2爷1.5楼18768廉3.3夸30授30横40眼2023－罗2023年于洋房别墅主D-11纵CR络32087英.5政1.5乐48131阵.25陆30牌35蜻35怒2023年替洋房蚀D-12摧G1武65450稼0.1策6545末80混0湿6洗公园，20深11与D-叛08一起打宋造严E-01谷R2桑3越8342.尊9渗1.5曾57514帅.35鹊30展30察25览2023年喷洋房沿E-02丧G2属18627歉5.1域0敢0动0浴0辨0多生态林20既08年与E避-01一起涨打造睡E-03毁R2洁36841秀.3怜1.5艳55261挽.95蛙35范30旨30苦2023年垂别墅爹E-04甘R2辣56204谣.6戚2.5薪14051谢1.5疤30选30浅60糟2023年鹅洋房、小高彩层乘E-05喜R2罩81698爱.1吹1.5嫂12254租7.15抓30鬼30跟30哲2023年设洋房别墅坡F-01每CR杆23776败.2展1捕23776后.东2饺30火35据20筒2023年辛整体打造生偏态年林地别言墅丸F-02尤G2轻41731授.6件0挥0宪0黑0锅0漫F-03需C51骆12886号.1疤1.2地15463奴.32讽30涛30忠25舒2023年怀与F-10钱整体打造生样态年林地别佳墅其F-04结R2星7949.旱8勇1.8齿14309田.64优30慰30遗40泳2023年储公建、商业兴与高层住宅滋整体打造瓦F-05芒G2故7216.惑7绑0证0寇0警0峰0月F-06券R22复14797膀.3拿0.3嘉4439.岸19芬30河30粒20楼F-07死U1弄2146晕.2扒0.2鸽429.2邮4根30续30召10琴F-08掏U3劲2498.稳8椒0.2村499.7倚6核30在30仓10爆F-09世CR影43629析.7农4翁17451布8.8逗30欲30跌100孔F-10捎R2挪5197.艰3踢1.2织6236.角76裳30偶30弄20遍2023年锡与F-03鞭整体打造生跃态年林地别渡墅败F-11胃R2铲10850射4.2亿2.5垃27126机0.5用30昂30渔60警2023年之整体打造生料态年林地洋幅房别墅或高暑层倡F-12夺G2僻13091想4.8为0农0我0贵0虏0独G-01灯CR碌16090纺.9管3.5沈56315批.1归30枯30召100监2023年阔高层上G-02路R2谅46348符.8庸3丙13904胃6.4睁30价30削100障2023年逼高层彩G-03速R2疏10443聋.4区2.4烟25063装.4永30霸30肚55猾2023年羽小高层焦G-04柏CR吐6767.企4栋1.8妻12181笛.3测30池35底40启2023年曲小高层，与作G-13一秩起开发拐G-05第CR握15295羊.5讲3.5放53533长.5沾30尘30述100括2023年弯高层风G-13脏R2偿30766耐.4竟3.紧5解10768娘2.4摸30冻30劲60扫2023年拼小高层，与邮G-04一魄起开发针G-15偶CR默25850抬.4项2康51816盛.2剑30瘦35僚40华2023年目可建部分高芽层孤G-16沸R2曾31348现.2脏2亡30袜30敏55扔G-19临C2蛾3318.蛙8核2挺6636.告6斤30注50秀40混商业用地，迷2023年虫2843.模48亩筒313.5职4万沫注：以上数升据基于原控掏规方案，表雹中红色字体谋部分是我们漆的调整建议涨。朋二结、项目投资爪开发敏时序影建议乞：助1、灌项目投资开巷发遵循原则登：肠2.1、尊液重相关政策架，做好总体罚规划，灵活惊变动。槐由于最近国炒家调控政策抽严厉，掉尽管命落实在地方票政府家有些可以灵邪活变动洞，但是地方沙政府腰谁也不能左厅右筹和承担吼，国内这种膀“船成也萧何，骂败也萧何撑”弄的案例实在饭不少。隶由于本项目查的总体规划堪由企业负责蛋编制，企业谈参与的程度涝也深，则可驰利用甚该汇机会做好项腔目的整体规聚划，后续我乐们也会提出三相关建议。术2.2、整蛋体成片开发畏，分期、分规地块引入多纤种资金或企赚业同步或先诱后开发，开窄发一片、成肢熟一片。老根据我们对证多个新城区交开发建设的肚分析和经验辞借鉴，要想朱加快新城开似发进程和尽去快提升项目楚价值，最有局效的办法就雅是成片开发累，尽快让已搬开发部分产删生聚集效应舌和规模效益萌。晕2.3、由盒成熟向不成岛熟，灵活推迫进。染根据前面对搅新城开发一卧般规律的分葡析，考虑到芽本项目与达华州成熟城区夏的区位关系炊及前期开发岁人流主要来辉向，本项目踢开发先期启渐动与后续推指进应以覆盖友和衔接目前该达州的建成搞区伟――宿老城仇区痛、西外喂城区财、南外响城区，以让对那些建成区恨的人气和居阻家氛围自然晓过渡和转移著到本项目，锐减少因配提非的不成熟给宗销售粒带来的抗性听，因此，陡衔接老城的婶“河龙郡疑·穴外滩鼻”才、连接西外虾的柱纺织厂区域岂和对接南外灌的肉联厂区密域打造至关尼重要，羡然后依次由地下而上、由肝外而内的逐坝步推进。吧2.4、基驱础先行一步洽，后续房产芝项目开快速捉跟进。割道路、市政挪配套等基础辟设施先行是挑新城开发必胜须的过程。袭同时，由于严本项目偿是由企业担患任土地一级联开发绳，不可能像帅过去新城开毒发那样以当外地最高行政沫机关牵头带如动一大批机徐关单位搬迁棕来聚集人气剑，给市场信它心，而达县猫政府由于系螺列复杂问题龙，想尽快搬蔬迁也有难度名。另外，既箭然本项目是酒直接面向市悄场的房地产漠开发和城市亭运营病项目埋，房产项目美成功开发的类示范效应更真是不可或缺泊。饮2.5、实拣现滚动开发危，资金流快裳速良性循环律。想项目开发企程业资金的拼安全丘性和资金效咳用的最大化才，资金快速乌循环和自身教“惕造血射”殃必不可少，锁而目前面临厦的最大问题返也是资金问羡题。因此，凤采取多种经妈营方式与开寨发合作模式液也是势在必岗行。故2.6、初醉战告捷，形参象还需提升次，以抢占市锐场最高点。头由于析“间龙郡怀·序外滩获”离住宅唐已经成功开惠发，外滩商顶业也即将开渗业，目前在繁达州已经达表到了家喻户右晓的知名度战，但这还不柄够，项目和帖企业的美誉冒度和信任度宝还不够高。国因此，必须指妥善解决携过程中的问续题隐，给市场和业前期绸业主摔一个满意的蝇答复，即使狭牺牲瘦局部支短期利益也两值得，因为优这为让我们宽牢牢的占领增市场制高点轮，将更有利鸦于我们后期茄开发销售、汗有利于寻求却合作单位与吃资金、有利爹于寻求政府斤更大的支持馅。肾2.7、先蜂趋利避害，详因势利导；搏再创造优势抱，中途居高奔而下。梅为了避免增去加项目前期词资金压力和缝尽快实现资骨金循环，本悄项目前期投困资开发应该骑避免前期投申入资金大和垮对本项目前神期项目开发抗销售促进作叹用不是很大灯的工程。因端此，本项目哭2023年咬没有必要进猛行龙湖路的符全面贯通、凯没有必要进网行三商务区劳的开发、没枯有必要一次犹性将安置房拣建设完毕，振而应选择一喜个切入点，嫂引导目标客柳户进入能够致很好体现整虎个项目形象乌的开发路径奴与工程。另烟外，一般新锅城开发收益桐是循序渐进汇的，后期才罚能达到土地火价值的最大统化，但往往屯此时好价值主高的地块已惊经落入他人承之手。因此昨，为了实现雁项目投资利响润最大化，直本项目需要间改变经营思督路，利用项吃目优势资源眼实施缸“杂有所为、有厕所不为照”锡的策略。即凡在项目开发薄中期阶段就铜把最能提升稀项目价值的敞要素发挥到闭极致，并在字前期开发中燕有意识的加梯以控制，把跨价值最好的祥地块放在中希后期投放市简场。泽2、险项目总体开贤发型思路队：逮综合考虑项述目开发实施防所需的时间罩、空间、资饥金要求，结亲合市场竞争额、市场环境欢及项目自身省条件，我们蔽建议本项目耕的总体开发帮策略为：曾整体规划打五造，东西（面北）两端突鄙进，由下而澡上，从外及倦里，施从北到南，叹以路为先（迫线），成片伟开发，灵活锅渐进推进。第一步开发路线第二步开发路线第三步开发路线第四步开发路线第五步开发路线按需开发路线图例第一步开发路线第二步开发路线第三步开发路线第四步开发路线第五步开发路线按需开发路线图例说明：咐①程根据政府要愧求和由成熟疼向不成熟的工一般新城开化发规则，结到合企业经营冈目标和资金底要求，这是误本项目的经钳营开发战略止的基本前提苏。而在整体孙规划打造的规基础上，为汽了确保凑公司抽投资效益最勿大化和风险锦最小化，根澡据达州现有愿土地出让政壶策，飞建议值不宜过快、狂过大范围的佳去提升土地行价值，需要术根据企业自庆身的资金要罗求和开发计僚划，有计划瓜、有控制的妨进行市政基价础设施、道伏路、商业、购公建配套建湖设和土地整截理。厚②留“练整体规划打赚造杂”籍：饺为了确保整遇个项目品质延形象和震公司脸的战略利益偷及有效的进享行开发控制额，进行整体婶规划打造是恒必要的，沸并且规划放载大，直指8当平方公里疲，以此突出伐3000亩拢地块的暑“舱中心地位牛”梳。侵但整体规划竟打造不一定丢就是由一家奔公司进行全葬部开发，可甩以在汗公司骄作为战略开趁发商的基础产上，引进其辨它开发商来岔共同开发，取但前提是要焦确保贵司作内为战略开发棋商的利益，牌方式有二：拐①队其它单位开东发用地由政熟府公开出让裤，贵司只需且要在跟政府主的协议中约原定土地出让哄收益分配办纪法即可；底②辰贵司优先、芦优价拿下土策地后，为了泻缓解资金压讽力、减少财泉务成本和提筝高整个项目费开发进度，挨可以将部分赞地块拿出来角跟其它开发厨商或社会资喷金合作。羞③“贩东西（北）旱两端突进锻”深：愤根据政府要吉求、已有地翅块开发条件刊、市场成熟睡度和市场辐清射面，我们渐建议从东西贸两端向山上扇推进道路等抚市政基础设燥施、房地产末项目开发，治具体是东面垃从肉联厂旋纠转立交切入名，可逐步开宾发限究G-16掩、G-15地、脆G-13定、础G-02仿、歇C-14少、始C-15响、搬D-09份、D-10寻等地块；西边面从差高架桥很开始，先开护发A-04昂、米B-07猴、乖B-03鸦、似E-01跑、隶D-01政、蓬D-02绪、陷D-03郊、射D-04等俭地块。这样迷开发的好处奏是能让有限手的资金发挥肝最大的效益卧、增加资金矿的周转率、撞降低开发的困综合成本、梯扩大项目市司场覆盖面、抚有利于提高绣项目销售。敞④初“亏由下而上，鸟从外及里，工从北到南穷”掠：燕这是我们建字议的开发顺飘序，首先是级从山下逐步风向山上推进出，而山上开次发基本原则宁是从东西北羊的外围逐步差向项目中部净、南部开发北。其依据是逼项目开发的什条件更加成伞熟、市场接上受度更高、魂开发更具连桶贯性、开发鼠综合成本更效低、更易于额体现项目整迈体形象。象⑤促“检以路为先（梁线），成片打开发排”核：重这实际上是踪本项目的整屿体开发的指胆导思想，新板城开发基础五设施先行和尤成片开发是容基本原则，征也将体现本崇项目今后经编营开发节奏虑和线路走向愁。但需要强轰调的是本项判目伞“南道路先行怕”见只需领先一暗步就行，不衰必在道路的烫市政基础设已施建设上先泄期投入过多觉，其进度应哑根据本项目袜整体开发计嘱划和房地产盼项目开发需复要逐段推进级，如此才能邪控制好开发乖成本，让投类入基础设施培建设的资金吸发挥最大效日益，避免为子人作嫁衣以双及在跟政府匀的谈判中使蛋自己处于不爬利地位。驶⑥针“手灵活渐进推味进售”勇：弱由于项目实颈际经营开发被中还有很多薄不确定性因农素，我们前氏期在确定整仰体思路和推队进方向之后私，还需要根瓦据后期市场列实际运作情离况和其它相膀关因素的变程动情况进行台局部调整，秋比如政府的快特殊要求、援市场对某部竞分产品的特枕殊需求、开感发资金需要酬等。因此，绝本项目的经烧营开发还需义要在稠“混有序夸”应的基础上致“结灵活推进炮”颂。职三夕、项目整体虫开发周期酷测算助：穴根据达州目口前房地产市潜场容量、龙融郡失”荐龙郡翁·棵外滩痰”歇销售速度和劝龙郡已经建见立的市场影廊响力，按照泛控规条件测倡算，本项目驱前期近30讽00亩土地赌当中可开发避用地约20仅00亩，开萄发商品房规梳模约300嘴万投㎡丧；而迷公司饰经初步估算赢，商品房开遗发规模约2基00万恭㎡针。我们按项散目市场占有摧率20％以缩上，力争达乔到40-5仔0％计算，灿初步判断如趣下：1、周期：怖7尽-10年左冶右隐2、开发销擦售节奏产：暮年均开发量狠：躺20－40减万㎡左右南龙郡项目整护体经营开发肚控制性方案坏一览表凯年份东2023年渠2023年表2023年扩2023年浊2023年辉2023年供2023年烫2023年贸016年政开发土地规轻模（亩）贵604.4箭7杨264.2词4沿399.4植0吩489.4汗4册174.9剃2挣139.5鼓7砖220.8牢1恳144.4养8柜359.1雪3冷开发商品房男规模斜（万）侵53.93鸦68.43姻46.36肚32.45软29.45逐19.58浑14.63验21.59姐27.13布投资总（亿坑元）确10.79亏13.69号9.27腐6.49靠5.89穷3.92僻2.93胆4.32稿5.43帐注：以上指垂标封是根据控规凳调整后鸣可计入容积己率建筑面积晶计算野，不含地下农室，且综合粘投资成本按冰照2000烫元/㎡初步浑静态测算，棉累计他投资所需约尘62.7亿啦元，仅供前懂期参考。赶四缎、项目投资泻开发方案建唇议毅：垃1、项目道像路及市政基费础设施开发远时序建议射：唉1缘.1、开发老思路抖：淋以工程建设宇进度和资金畏流量要求为抗基础，在柄合理开发宁的指导下，革适度超前，削分期进行，羊由罩东和西北两趟端向中间合渐拢宽，从北到南抬，灵活推进展。诱1石.2、实施乡要求与策略供：嗓道路等基础寒设施建设作岁为项目房产母开发和土地释整理横的基础和前壤提条件，先孤行一步投入铃建设是必要恨的，但考虑闷到项目整体气投入大，也尿需要考虑项腹目资金流量换和资金价值吗问题，因此附，其实施进哀度应根据房短产开发需要乡进行有序和同灵活安排，软初步实施计饰划将主要在附5至年内分期便分段世完成。其中钥200种8奸年度计划完辆成据洲河大桥至扫玻璃厂（B立-07地块卖）的值高架桥影、原肉联厂英位置的旋转烟立交桥及上杨延部分路段愁及其配套姿排水管网灰等市政基础寺设施介，其它道路留建设计划详陈见下图稻。队项目道路等晋基础设施建番设示意图展1订(示利本主义侧方案)侦项目道路等硬基础设施建够设示意图断2适(智政治形象腹方案)不1百.3、主要降时间节点概：娘编制200动8秒年度基础设功施建设具体破计划完成时价间：炕200另8幅年荒2化月10日前锅；哀200栽8哪年度道路等粥基础设宿全面踪施开工建设搅时间点：尝200娃8舌年3月1日元前；著高架桥差完厌工凤时间：舒200筐8客年诱10选月30日前三；勉肉联厂旋转浩立交桥及其凝延伸路段完捉工时间：降2023年跌12月30厕日前们。搜2、项目房匪地产开发时饶序建议克：多2样.1、开发点思路而：稀以市场需求腐为基础安排蹈开发规模，柴用地块成熟呼度和开发条己件来决定开揪发顺序，以叔自我开发为蒸主，恼合理纵适量荒寻求类合作开发还，客以确保整个没项目娱资金流量和缝投资综合效晌益规。包2凝.2、她开发时序介要求与策略敢：极根据房抓地问产窃项目开发远要求，交付订使用的地块兽必需具备柔“最三通一平冰”驱以上的条件恼。因此，在慢本项目计划本房产开发建炭设啦或以土地进肺行合作核交付使用时深，道路、给匠排水管网等泰基础设施必役需先行建设犁到位，并进誉行地面建筑要或构筑物拆瞒迁和场地平抖整壶，整理的时羊序我们建议忧以地块成熟震条件和投入都最小化为依膀据闸。免至于整理规诞模则欺而根据目前洲及今后一定吸时期内达州名房地产麦市场实际供修求规模、市树场竞争和发优展趋势敞来考量。垮而为了项目你更快的发展赠战略和加速狂资金流动，穴我们认为在说加强自己开闹发的同时，缘可以报考虑茧拿出部分土须地进行合作脊开发或由政蝴府出让土地归，我们分享易土地溢价利克润即可。蕉具体忆开发时序和钉计划析详见下表：某原整体规划言地块控制指识标与开发计乌划一览表封地块编号判用地性质护用地面积(余㎡）君容积率云建筑面积千绿地率（%宰）屑建筑密度（考%）佛建筑限高（拍m)偿用地建议与池开发时间树A-01勺CR艘49384淹.3终5.0烟24692傅1.5捉30兰20跟100辜暂不考虑悔A-02完CR破46305所.3圈5.0版23152油5.0粒30拐20灿100好2023年抢高层范A-03醒CR裹39垃939.4炼5.0屠19969盈7.0溪30鹅20晌100息2023年间高层蜘A-04攻CR洁43616抬.2萄5.5碎23988纷9.1充30鱼18挺100康2023年唐高层忘B-01诚CR皂7574.泥7鞋3碌22724美.0绍30盯30剩80波暂不考虑蹦B-02必R2扣6844.毁9已3.3衡22588轰.2薪30尺30山45蛋暂不考虑冤B-03段R2谢21023且.7氏3.0诞63071个.1见30程30腰100曲20出1烧2础年范高层适B-04醋R22痕7588.灿7缘0.4召3035.命48销30松30居20锅现状小学，宅暂不考虑缘B-05渡CR盼1519.怕5档2脖3039叛30惭35蔑50约20尸1蓝2畏年跟B-0它3整体开发州小高层蠢B-06帝CR度1287.家6医2龄2351.勺2摇30艺35接50抱B-07休R2怒37604依.8菌3.5详13161添.8吴30循28载100郊2023年羽高层衫C-01惧CR圾37830酬.3罗2.8努10592杠4.8隔30剩35跪100冲建成用地，游暂不考虑边C-02闷G1殿61946绣.7载次糕糕服逼C-03体G1吗11881振.5访声拴培杏手C-04挣R2哭84976土.1汇1.5海12746嘉4.2召30烤30疲45既C-05交R22跟56392甚0.4如22556抵.8挠30泪30未25将C-06陪CR翅6117.凉8护2逢12235亿.6选30社35默50愉20恐1任2榆年口整体开发众小高层昏C-07负R2衣12231怨.5趋1.8枯22023别.7洞30刺30细50违C-08撇G2呀12895剩.1蔬窑傍爬爷棒绿化用地蒜201郊2绕年殊C-09盼R2易14152诞.9轨1.8控24547留.虾5刃30尾30敌45君20花1膊2五年竭小高层身C-10扮S2吵2368.必9紫蜓盘排欠卫广场用地，鞭20炭10宅年跟房C-12木一起打造挠C-11洗CR需30416饲.2蛇5.3粮16120转5.8抹30斗20患100猴“赚龙郡驴·防外滩牺”讲用地，已开淘发础C-12申G1枣41749嫁.8怀铅臂晴惕犬绿化和商业观金融用地，挺2023年予综合开发打召造鸡酒店、办公望和商业间C-13创C2饿27闹883.9亿2.0樱55767疯.8刮30滚40方40恨C-14今R2奶43639氧.1咳2.5闪10909望7.8逐30晒35炕55稳20刚10能年央小高层炎C-15共R2造25500墨.8哥3.5攀89252红.8余30窃25仿60完20境10犬年坡中高层傲C-16左R2恢17再261.9政3.0甘51785豆.7缩30关35疾50起建成用地，我暂不考虑及D-01临R2蛙47473屡.5缩2.5叉11868铃3.6畏30芦30辞55副2023-植2023年画安置房和经给济适用房办D-02删G2拼25837盾.9标49168惑.7装等葛求2023-误2023年角开发多层或迷小高层榴D-03摊R2熊23咸229.7拖2.5也58074国.3讽30叛30隶55混D-04投R1乞43724偷.7玻1.2腐33092予.2狱35辈35弹25渐D-05壮R1城19682遇.5率1.2蛛23618填.4渔35奸35菊25郊201前1拣年洋房侄D-06头G1揭24618候.8蜜0.1藏2461.坚8款80须染6芽201颈1肆年公园别墅正D-07挖R1惨11185昏.2强0.8响2237.弓04辈40牲30粘25办D-08乡R2点21259级.9盈2.0警4251删9.8温30头30抓40群201垄1脾年洋房集D-09穷R1龟91303镰.5锅0.8来73042镰.8站40趟30掩25贤201惑1狠年别墅昆D-10甚R2陆12512嫂2.2反1.5矮18768钳3.3贩30绕30惭40姓20搁10竟年别墅洋房选D-11狱CR梁32087雀.5宪1.5偏48131炎.3突30捆35柱35渔2023年塌洋房预D-12跑G1处65450吼.0发0.1营6545.或0推80红酿6攻公园，20旨1喉1蹈与D-08袄一起打造砌E-01觉R2冠38342每.9秃3.5往13420侮0.2皇30够30寨40邪2023年阴洋房训E-02未G2椒18627稀5.1翼颤绒刮毯泻生态林20垫08年与E余-01一起狸打造仅E-03付R2都36841声.3糊1.5趟55261符.9刮35忙30兵30模201现3工年别墅虑E-04呀R2译56204词.6养3.5榨19671优6.0好30校30倘100娇2023年匠洋房饲、高层蹦E-05助R2泊81698链.1渣3.5筑28594卵3.4而30拒30泻100绳2023年鼻洋房别墅丢、小高层块F-01财CR裳23776搜.2锐1.8鸦42797毯.2轧30废35纽40炸201训4礼年整体打造狡生态年林地可别墅违F-02柳G2港41731尝.6持治悉匙艳葵F-0