合生创展集团公司新项目开发商业模式规定

-PAGE15-合生创展集团公司新项目开发商业模式规定集团营销管理中心二○○六年六月目录第一章总则………………………3弊第二章氧盈利模式哲……………蓝……………羞……………般……………像……………党4敬第三章蜜经营脱模棕式制……………氏……………墓……………翠……………始……………遵5冈繁叉第一识节顽陶实现匆可售面佩积罪最大化、不毙可售面稀积件最小化板……………祸……………待5鱼呜怖第二稿节常衣实现春工期最短，具最短削时间内开牙售粘……………扎……………伪…………坡6注剧旺第三歉节虹哈实现产替品匹销占售挂时间风最短，成资劝金回驶笼时间捕最短抬……………众…………考7屿实现驱成本墙费螺用最小化绪……………观……………假……………脾…………瞒8管第五索节脖励实现待最高器销藏售价格，脂实现产问出最大化骗……………栋……………传……坦13然第四章俭操作模式跪……………繁……………返……………唯……撞…欲……………冻…慈15截第五章扩附则悔……………刺……………沿……………酸……谁…妹………柳…眉…………屯16附件：夺节隙点及芽时间燃定痰额傍表街附件一角新押项畜目冻开发筑模式（以十贵二挑层算无地下室排太期）（番节缩点台图驶及追网络图贷）归附件二尸合生集厘团去新数项甩目计开发标抹准模式（二戏十四斜层灵一孤层若地下室）信附件三组合生集猜团叹新累项扒目侄开发标怎准模式（三臣十二槐层偏二渠层受地下室）怒附件四绞合生集蠢团疲新黑项之目末开发标顿准模式（赴别志墅）盈利模式表次附件五瘦盈利模式巩汇总图僚示板附件六挖盈利方案一跳附件七坟盈利方案二劝附件八隙盈利方案么汇总忠表怕附件九白动态毫定价模式阔第一章饶总则趋本商座业雪模式是番对项肥目溉运渣作另环节杏的通尊盘易考折虑察，吨从粗配合默现俘金流、递资盾金蛇运份作的角度，浩如何把话项和目的投入抚产卸出比做到最猛大；在箩尽纷早异实现粘投入掌资兴本金的回收御后，如何把目项侨目利悄润火做到最佳；焰如何把前期俗投入和投秩资乎回雪报穷收回振来述，在最短的倦时间内实现寇资漠金的平衡。趋本商柳业问模式的目的赞是在纪项自目一期弊开签售棋时达谅到公司前期肥自身投入饥资廉金（不包括瓜银把行篇贷静款）的全部春回收用于其薯他新嗓项渣目浆开发掉，娃实现资充金平衡；耀开福售后整敲个项公目在暖经营如期朽内实现厌最佳的利开润颠率、利亮润额拔等陷经营译指语标旱。葬为飘了亩实现锦商古业铃模式的目的碎，声这委就级从雅可售粒货凡量、华时间白、成本、利剃润盖方面提出了屯要求，要求芝达置到可究售面果积斑最大化、工禁程捐时间岸及辣销士售女时间妥最短、成本弄最小化、售寒价最高等，魄这丢就是本商州业踩模式章伍节丘中各要点要智达把到的目的。软商葬业匆模式主要是像从时间后及效果方面痛来进坏行码对项唇目的控制，绑而基准价槽则落是涝从动成本方面酱对项火目向进术行控制。桥本商萝业牢模式包括拌盈利模式、页经营赏模式、操作煤模式和工作土节氏点汤四光个元部分的酬内颂容。各盈利模式：缩从资吹金刻运隐作的角度，滤从希做生意的角舱度提出羞对勤“抖钱腥”丈的要求，通衡过这个僚模式去明确密公司四对烛每测个项究目的投狡资与运雕作的要求，丑包括穿现镰金的按时间节岁点茧与坛具体纸数嗓目流向，倡核心是成“龙投梨资坊的要求壶”筐。脾经营剪模式：希从稍每卸个项老目碗来说锡，炊为寨了完成公司束对项蜜目盈利的测时间与溪金赔额消要求，钥对应该黑做召什穷么样逐的基产吹品米进校行袖规划王，废对应该邮如何世开发进章行启设计腊，主要悉内竭容是休围绕露着筒产伟品的庸内具部个环晕境和基牛础菜工作，筐核心是娃“情定位的猜问题疲”无。烂操作模式：图为袖完成上述的晶开发巴，锤从论操作少环节旺上如何妻规划幸各些项倦工作的先后劝顺宜序以及重要境工作事逼项食要注意的花风险鼠或操作要点脸，苹核心是备“霉时间毒的递问题限”陪。配为茧了患实现羡盈利模式、喝经营厅模式、操作泛模式的目资标破，最扁终响形成一裂份股支持愿实务炭操作的工作列节皇点销控制面清单看、朱时间够定移额拳、基准价定旨额眨，伯对派各制业务厚部感门酷的工作赖进胞度及效果歌进斯行庄动态煌控制。神本商蒙业锡模式四部叨门内紫容之擦间伍的导关修系（公图况1）：部第二章苦投入产出盈全利模式肉盈利模式的卖核心是投特资颜的要求，要挡从暗公司以往邪仅仅关位注一精个项厕目最展终李回收的足静态欲的成本利睛润拖，帮转变为灭同吉时嚼考完虑什三剂个斜方面的投溪资色要求：驶第一业个扬要求是辽关籍注一佣个项欣目的投入精资膜金的多少以逃及湿时间菊。何第二汽个暗要求是劝关融注一乒个项破目的利伤润谈率水平。曲第三秘个伪要求是紧关傻注一斗个项召目在成本辣费麻用超变讲化塞与牺市亭场变运化下的利摸润扁率水平。突项姐目投入主要绞分布在首期棒地价、前期质开发费躺用、军设计费征和劳达术到哑预拦售泼进识度前的工程糕款五方面，吊公司的解产计出主要是庸销福售收入，理览想做状态为开诱售立时产返出不低于投摧入顾，公司可以必收回投入，匠不理想脸状态特投入大于嫩产俘出。爬投入幅资厕金的多少部与时间关争系到公司能刑否每隔半年恢时间炭以活“胶1+1+1榨“敢的模式顺发恰展：即以同战样名的初始投入痕资拣金，每隔半问年带时间颤就能用魔该资征金去尤运伴作多一丹个项部目。喉关厕注投入峰资笑金就是要求渠经营泳班子以最少洒的投入去预获豪得最大的给产装出。医盈利模式有竟以下主要要呢点。俯要点一：拿照地差时伴通幕过可自有鞠资装金付首期地涂价款；二期少地价款安排死首次砌贷肿款斥获块批围时辽付出，剩余逼的地价款或爬其他款桃项华安排在孕销交售旺季或姑现展金回款高峰燃期锄进描行付出。袍要点二：寻在拿地的5似.5样个层月废内朱拿到颈“川四贵证科”陈（即誉国油土托证鹿、建筑用地梅规划许泳可由证披、建筑工程盯规划许述可踩证屋、施工槽许暖可限证副），竹并进从行抵押祸贷凉款。拣抵押出贷遇款讽尽管量症争撒取最大的梨额皱度，不低于倘地价的换50%教。损要点三：在历6.5语个店月午内亩取得同预义售麦证周，术并开许售，谱达染到脑资妖金平衡，公迫司可以回收医前期投入的脱投入本资赚金，用于下烟一溉个份地模块演的丙购买广：（笼见图支2）稻投入=奥①逮首期地价款杰+节②敌设计费+坝③屑前期开发费绸+贪④凯工程款彼产出=钉⑤起销售收入阵1.绘项械目价开泰售德时接，绕理想东状态为产锐出不低于投借入（亲产滨出掌≥碍投入），不虚理想傍状态为产状出低于投入执（嘴产阅出＜投入）斑，公司要求塔开隙售爸时达煮到理想惭状态屈；亦2.二期地维价款在矿签译合同塌时语安排在取得纤“璃四剂证享”离、泳进偷行抵押融毯资贷低款后支付，桶取得后即用么于支付二期彻地价款总（抵押融盘资贷恋款震额傍≥尼二期地价款使）汗。驰要点四：首朱期抗开寿工棉规商模策街划淹要通藏过筒盈利模式中斯的要求，计测趋算不同的售龙价英与销涉售率水昌平棵与货斑款爷额抱度，以言开富售役当神月回收投入磁资胖金座为彻目尖标综功合平衡，反赖算出需要的柱合理么开晕工柳规匪模炒开园售前时共的暮销缎售率原刮则柄上不能低于水60%，首要期的咸销凝售主要是以截现攻金的快速回届笼为殖目赤标库，利予润裕率可以略低浇，但精第一期的颂产锐品原佣则呈上户应客保持在辈10%以上巴。娃要点五：公妹司块经过喉首期琴开发镰在短期闸内傻收回投入领资乏金后，丙后期的疾开发随就要以利誉润栗最大化赵为洞投受资序目匠标幸，而且利弄润值多能枝动态夫匹配市间场美上各滑类想成本的割动态评奔估（如地价灿的上孕涨版，原材料的初上蜜涨村，杨资梳金成本的上皆涨耽以及云项拜目的成熟等佩因素），敏从耻而音实现乓盈利目财标代。及第三章经宪营模式衫第一节花实现可售面统积最大化、滥不可售面积时最小化洒要点一:经尽器量增加可售加面诊积批，胃减笑少不可忽销虏售面雄积辆和自纽营江面拴积救，闲争她取爸尽架可能大的可否售面逢积主（一）带总锁体踢规划时安，在括满粥足基经济田指疮标龟的前提下，创要坝尽懂量增加每哈户气的可售面圾积棍，海减婆少其他不可民销投售的面疮积匆1.一扛个项妄目在策哲划凑上要精打普细吃算。在拐满摘足脂经济荡指免标析前提下，把偶更多的面主积避，包括配套吼面荐积哭、历绿派化面算积华等分到每一平户内驼。浙2.侨绿须化可以适轻当减朝少大公共空肉间律的广毕场羡或仇绿解化面墓积乖，而逐步增倍加悄组团内席或架空状层筛的饱绿诚化，乃至室液内蛙的私人空伞间池。比如躺别疮墅罪产勺品不做配连鹊片的牲绿弱化桑带刑，把扔绿欲化虾带棉分到每一谈栋别带墅养当变中。落3.本商集业惧模式按容挖积扒率裕2左右的盆项摇目，引总让可租售面烤积诉原蕉则蹲上乘尽拒量蕉争死取占馅总忆建筑面成积朝的轿95%以上赤。哑4.抖总狼建筑面冶积支以不含架空职层于、散阳殃台面红积驱的宰数靠据赚进令行郊报秒建，浊实际销他售中满尽困量把架空乔层恳、姿阳福台的面护积计能算租进释行炸来吗把政策允最许捷范便围内率的脱3%浮叙动某指历标甚用完。载（二）轿总联体神规划时熔要灿尽衣量增加每一指户判的可售性，丝减因少自舌营驴面发积幻除特殊要求慧外，一钞个项叉目也要洲尽答量饿减必少自踢营段部分的面畅积锣:拦1.一剃个项苗目式规划寿了酒店，就睡不姑应该骑再做集中式欲出租性娱质渠的烛邻加里中心或商侧业念小配套，而漆要把校该有部分面捷积甚拿出躲来射作可以异销蹈售的住宅或秤别今墅。悉2.一良个项禁目同术时戴有颤别真墅出区与话住宅初区珍的，只在住誓宅坡区涌上做武会付所，讽别湖墅励区订不用再做买会祥所，不要占良可以耻销悔售的面速积差。慨要点二：大讲堂亭业态嫩两栋露小高符层速之啊间炸的架空淹层话合誓并腊做成一揭个会镇所，面饥积头分沸摊格到住宅面陡积傅上，增加可照售面担积充，肝争究取姻尽无可能多的蒙销败售面诊积袜（润图种4）。丧第二节盲实现工期概最短，最短培时间内开售微要点一:殃项穷目容也积刷率要适浓当傻1.按照盈节利模式，在饿购稀地饲时份就要有义战贵略性的趴侧胡重，竿地披块穷的容愧积贯率一般在秀0.5－2渡.5之娃间足，或者淋虽谈然古综杠合容宜积倍率高于键2.5，但言首期地疯块会在上述范动围内位，最适合按膀照快速回收屿投入才资锤金的模式。智2.容卸积边率在叙0.5以下黄的是以部独栋别短墅经为艇主的唯产斤品，胡该类产运品的每套栋销砌售需冲时晴更谅长其，皱从邻市者场纠角度垮较难满甘足帮开盘当泻月品销卸售绸60％以上惩的要求。奥3.容吃积是率在贴2.5以上狠的颂产拉品统主要是以1液8越层剧以上的高为层单蜜位永为谣主的笑产屈品，具该类产膀品鞠达抛到锋预吊售循进劫度的工期需小时色更净长图，惩从陕工程角度右较难满随足辨6编个充月伤开盘森的要求。禾要点二:周交地牙顺兔序在考视虑时间筛因素汪如果地青块供交地有延糟误笨，可以提前期拿出一旦较剩小箩块亚地，心规划甘用作商孙业亩街或楼会龟所，假如其掀他强开发耳手逝续没办奸出前来中前，以抵临恰建名蚕义报法建施工，提繁前盖售露楼软部，等整粘个项秋目的诱总规右、幅单龙体等悦报郑建出匙来毛后，再按商粘业枪街袄会固或所南调绒整机过来汪，锦这样竿可以提早出螺售戒楼筋部接待客洽户羞。压要点三:乡总绝体罪规划痰策竿划时疾要同战时拍考蹈虑开发节捏点的安排妖在地贡块总摇体平面稠规划时胖，不能梢仅仅从绪技宁术与静态缴的市犹场评蒜估上考榆虑蔽，同屑时叠还帽要考舞虑氏分期饿开发与郊交付、二点慰一欺线销从售路由布置迫这铺些方面哥时间节爹点的旱铺偶排樱，以既满瑞足最佳的胳销静售宅条居件，即租内玻部虾环跪境姜与扶基股础条第件以及勤满截足最短的向开成售准刃备时间势。惹要点四：首罢期衣开省工崭规听模策擦划因要通藏过览盈利模式中普的要求，音测需算不同的售且价敲与销品售率水平称与货糊款冻额警度，以塔开蹲售亮当饺月回收投入毯资狡金参为助目亚标综连合平衡，反秤算出需要的展合理品开让工恐规独模价要点五：首协期阶产渔品的挨开发类嗽型搭首期的魂产拍品凝应钉先行师开窝工墨开江售保14耽层诉以下无地下燥室的拒楼访座，多做层哈洋房或糠联确排辅别今墅例这且三茶种类皱型建酬设供工期相晌对较的短的敢产松品。烫要点六：集昆中受办乘公的方式钱所有要芹开协工的涂项造目要模克拟婶，集中各管诚线振的精兵强愉将框，成立渴项麦目前期浊组念，全部集中纤办读公，在几天瓣内域把朴图纸星、诱预露算、虽节隔点等全部定惜好。顿经过图纸预能算后才允债许开久工投入。眨第三节范实现产品织销售时间最拔短，资金回贯笼时间最短疼要点一:保项冬目定位要革与竞争对盯手形成差借异亮主主张咳在念项熟目的蔑档碰次确定后，汁项农目定位首先宰要吵从竞争对稍手仁与顾赛客裁对轮象分析入手讽，分不同的夹居住功能点购体系去模研防究城顾傍客的需求先搂后退顺炕序，同极时该轻居住功能点矛上环竞争对何手又是如何要做的，铜竞争态势哪如何。绩要点二：之项或目定位要虎与博客乏户腐互疑动画形成利益点亿在匪对丸每林项填居住功能点惑进致行零顾彻客狭对虹象怀与竞争对自手的型综拔合晓评亡估后，把托项致目排在前面坏的居住功能滚点，拴选择票出彩10大或2悼0大利益点秀，作半为吼整晌个项滚目的比开发蚀价悦值提体系（牙图版3）。妈要点三:件以做生意的吸眼光考配虑业态仇定位射商幕业与会经所首先要臣搞清梨楚学经营炕什规么样流的减业态准，帝销内售的或租秆赁唉的烈对忆象任怎样干的人，抓针对这逮些都勇应当吓有全套方案拜，不能村随称意确定，痕这芝些全部都要想在前期确定朗清役楚。见要点四：哲业态涂重新茎调税整稼组按合蓄会呆所或商危场筛要盏选择刃毛利闹较装高的行宇业利，驱业态辣定位不是一弟成不忆变闪，在滥开业担后的盒经营神期如果某川项业态洗无法自泰营疾或者租奶户经营抛不下去，就型要宗进贸行商瑞户茎重高组巨，把不盈利气的斜业态调欺整到有盈利亩的榆业态怒。倚要点五：首想期申产超品面汪积户债型策乞划彼公司是以中得高汉层挂客停户为争主要的躺经营对丽象，所以一纺般整区个项瓶目蛛来说足我司抵的平均面枝积规划炊都以大录户习型居多。精但考肥虑统到首期狠关赶注划现甘金流重于戒单壶方利乱润燥，所以首期谜可适厅当谱增加更受投豪资融者洪欢榆迎的内产哪品，如在面牛积户励型上可以适踢当作增加小备户姜型的睁产京品慢设计浅，或者提供输含装修、家剂电出家私的扎产吓品。嚷要点六：低眉质单健位低价入市剑与优质单愧位高价拉升纹第一批怕销膨售的防单张位可以匪选桶些比罩较题差的泰单拉位，价格相馅对痛定低些。等透到把沾资国金平衡后，嚷没欢有了挖资惭金捆压哲力，以后就教可以提升价菌格，把最好稳的地方拿出魔来赚钱国，弥趋补财第一期快速饭销宪售的利膜润店差。察后期的筛产滴品更瓣优质南，就能支撑质价格的上闲涨耽，同漠时护价格也要侵动态惊反映市刻场才、成本等挨变动洗的因素。众要点七：熄独栋别抄墅岁产富品的毫业态关通塌过独栋别足墅高性价比赌的成品精装拴修、高性价肌比的地下室升，位辅肠以高性价比铲的精装修脚园梯林确来术打造版产拐品的邀竞争唤力，支撑售请价。需1.抗独栋别巨墅的识园殊林要有高性膊价比，要做贷交竞楼标源准的减园并林精装修，诸做一架个锤交尼楼标刚准方案，在机此基练础录上再做几刻个聚更好的方案凯供凭业防主痛选择典，如捕业拿主键选择察非交镇楼标司准方案，撞则挪加多员2到3万元笛。算2.在间独栋别触墅（含知联圆排）小切区时鸽集中的筝绿金化做几反个私点，即在道娘路交傻汇处左做几筹个物集中芝绿价化，大量的兴绿细地面咏积碰要分到各浪户坝。辽3.葱独栋别忙墅的地下室谋要在功能、聪装修、僵设计桶、平面上做古出性价比，姻同淋时补戚少量出括让丢金杀获洒得有替产权效的地下室，过售价连与化地上部分一花致。葛要点八：说联荒排肺别声墅的谣业态古联太排液别装墅包精装修迟、家私、家柔电杠每套痒总誉价原贤则恩上钢市比内撤控制在鱼400万元存左右、市郊察控制在20使0万元左右抵、院远透郊控制在籍100万元捏左右。佳家佩电腰配恼饰爷根据基准价镇，可在同一蹈价格控制白内桑，鼓做几堡个爸不同的方案筒，供待业睁主积选择涨。尼要点九：形营销陕方案的所有桥工作都要返搞清榜楚服尸务对忍象所在、价精值秩所在。那广告中要明痕确能变够给业笑主，能府够给果消丛费捆者惊带来共什雷么倒，要把利益寨点表蝴达清貌楚，要表语达比出偏10大，2刚0大甚至3就0大利益点镰。斗要点十：您营销鹅方案要做好找开盘膀基问础事工作瞎1．和开盘叛前厅项腔目的道路狂与贿指引系帅统动要建立完垄毕粘；互2．兄弟潜楼盘雹的巡展，周络边弊企事痕业单米位的巡展要钞先行安排，追进弹行蔬内获部登盯记学；雕3．家关厅于本善项扒目核心利益情点，通思过论坛疫或者雄记促者殊开抢放日等方式暖在腔专坊家胞与舆论坊方面羞进酒行模传哑播。体4．售国楼岩部垂开夏放痕来献接待客陈户命原危则国上也在须今要在一刚个趴月以上。原亦则存上霞应该般有彩样妹板房的孟开兔放后才正式秩开秒售。悬第四节颜实现成本费铜用最小化植要点一:晴售抛楼伶部的忌选燃点方与设计驱也要考裙虑将来减的搏业态鞠定位炭售轿楼栏部要按滋会能所或商元铺旦的形式做，六售芽楼匀部的柱搞间袖距、金内验部的平面麦设计会等都注尽框量符合莲会遵所或商嘉铺经营还方案中拆预计爹租售的窑业态成要求，售且楼勉部按份层摧高火5.8岂-6米蹦和商裤业留街垫进这行干统愿一隐规划犁，整舟个项日目完成，售吧楼地部即可按朋会箩所或商血铺进姜行租售，而掠且是换带巩装修租售，朋这样渠就不顷会母造成仁资粘源的浪慌费毙。修要点二恋：雁联另排弓别阁墅诸产古品的丽预惨算定律额幸1．威联瞒排的否园奴林、破绿构化、市政工交程要控制在淡每平方乱800元以喷内膜。歪2．室订内艰装修控制在议每平方教700元以土内启。密要点三：脱预全算精度的要榜求桃预怪算不能凝搞扑估算，谱经营孟方案的相仍关数剃据要非常准国确，轰概园算的准确率杰误谢差在直5％以景内线，托预典算的准确率互误套差在套3％，论决畜算的准确率混误怨差在卖1％以赤内沾。岸要点四：今为背了隔减猾低滋资炮金支付的缺登口，仇减轻资妈本成本若费第用，要求融招资车：纲1.融蜂资废要求的四急个证巾在赌5.5聪个服月弊内犬完成青,提供土地役融骆资钱的基芦础款。地价付款挣安排在闹现辈金流入高峰凯期扭,二期款安侍排在抵押惩贷屑款巩获坏批匆时纷,后期款钉应罩安排在精销启售收入高峰零期。级2.融良资岸的感额镇度目缝标磨要以哭开遗售项当歼月的叮资往金平衡春来望反算炭,如果焦销羡售收入低于狮预测值反,无法买资傍金平衡的钥话汇,就要求相悉应江增加融上资额协度目各标合。字要点五：忆设劝定二点一察线岛的合理基准特价加根据不同售片价水平和动档片次，合理帅设启定二点一绵线超的基准造价振，揭简烈化基准造价称内那的剪审幕批流程，超花基准价的必犯须肉上盐报刮集督团效，保表证项而目的成本捎费未用面标起准，同仪时还规亭定了肠营销书宣淹传式物料的基准场价，具体定什额请参但照表店1和表2家。举要点六：订开盘营销费拐用控制糕1．膛开盘当谣月艳销典售晚额拴不足巨2奉亿昼的，推广类费饮用控制在之256万元洁以瞧内爷，不足锈4抵亿撞的控制在信320万以点内过，超锹过贪4决亿互的，控制在诊400万元胞以倘内培，讲两局点一蝶线费昨用按留标严准另慈计补，具体定碌额请参狐照表跃3。恨2．广告公债司代理佣金陶费用控制：唇广告公司代末理佣金月费速或年费，以使单个项目为唐单位计算，斯不能以推广排市场个数及威代理公司个闪数重复计算呈。同一项目脸的广告代理钟为唯一工作扁任务项，不挺论项目推广麦牵涉城市是可否在本地，稳以及在不同庙市场有不止猜一家代理公蓬司。如出现生多市场推广淋及多广告代振理公司操作通，总费用按占单一项目、恐单一工作任谷务项控制，税不能重复计母费。香3．户外广权告费用控制浸：蜂选择的户外船广告一般以矛年度作为投占放日期，除策非必要不要伴签订一年以丽上的投放期镇。付款方式股在争取单价丢最优惠情况遇下，与投放宗进度配合，管首付20-厨30%，发房布半年后付重至50%，猫发布九个月液后付至80捧-90%，基余款在发布些期满后15吗个工作日支墨付。

潮表1响病诚垦劝蛾屡苏二点一线基普准价一览表蓄序号包成本科目贱类型挑按计算口径榨说明炎06年基准华价亲单位泡计算口径墓1浑劣售楼部装修待陕豪华欧式截售价＞失10000隙元痕/m闭2威2,00劣0.00帅元够/m2旷按装修面积屠售楼部装修驾费用融(不含软装郊饰、含消防充空调，含吊撤灯150元衣/M皱2刑)你典雅欧式需售价＞宜8000咏元哄/m粗2胸1,65刺0.00针元丸/m2赴按装修面积其售楼部装修辆费用坡(不含软装检饰、含消防诞空调，含吊营灯100元接/M葛2)彩现代简约拉售价坚≤开8000西元盆/m枕2激1,10闷0.00丧元标/m2及按装修面积线售楼部装修例费用累(不含软装掏饰、含消防岛空调，含吊肿灯50元/灭M简2)全2革饶会所装修起星豪华绪售价＞漏10000织元轻/m准2塌1,50岗0.00旁元检/m2常按装修面积寺会所装修费草用铅(含消防空谎调、不含家衬电家私)仪高档时售价＞屑8000各元忠/m座2堂1,20架0.00话元尿/m2痕按装修面积瞧中档引售价猴≤迁8000份元肠/m题2肤90浸0.00触元搂/m2厕按装修面积坑3责罚大堂欢时豪华兵售价＞卡10000疫元潜/m供2丧1,45岗5.00技元剃/m2丧按装修面积村按年初下发惹基准价不变甲中高档源售价彻≤厅10000姿元在/m琴2骂1,20孟0.00原元诱/m2桶按装修面积醋巧4妻看楼通道江售价＞燕10000成元穷/m防2奉60管0.00苹元茂/m2涌按地面面积源算刷指售楼部到这样板房的销贴售通道的工凳程费用

狸(裹含样板房围虚闭的费用够)那售价＞腊8000颈元亿/m阻2核40漆0.00绪元遥/m2依按地面面积腔算辰售价毕≤殿8000论元巩/m释2物20布0.00妖元辱/m2驻按地面面积趁算喝5倦围墙刮非施工围墙收58浑3.00编元种/m2啊按每平方米熊指非施工围临墙，砖墙砖封柱，高构2.23续米炸，外墙刷白定灰，不含围讨墙灯具止6逃除售楼部软装见饰晃暴雅售价＞晶10000浑元活/m北2输60京0.00萌元母/m2幼按建筑面积墨软装饰所有换费用，不含浓吊灯戏嘉售价＞底8000肥元闸/m猴2肝50坟0.00顾元泄/m2线按建筑面积匪含售价赢≤林8000臣元趋/m虚2箩40走0.00语元强/m2滑按建筑面积三7痕标样板房软装雀饰郑繁蚂售价＞骑10000扭元波/m彩2幼1,50谷0.00扰元留/m2离按建筑面积讨交楼标准基慢础上的装饰谊，各项目可掏以根据面积沙、总价选择资装饰风格苍辅售价＞椅8000盖元途/m付2拥1,30缎0.00加元烧/m2涨按建筑面积臂辛售价贴≤标8000械元瞧/m闸2闯1,00堵0.00销元寿/m2抖按建筑面积俗8捐脆家私家电配散置销售产品辆的标准装饰么离旨售价＞痰10000新元歇/m任2善60秧0.00纪元攀/m2艺按建筑面积材按商业模式芒交楼标准软造装饰，各项制目可以根据奴销售需要适溪当增加现场骆包装费用却糠售价＞炕8000蛛元州/m撒2源50弹0.00碎元录/m2共按建筑面积脖醋售价川≤惜8000坟元赚/m叮2乐30植0.00策元食/m2甲按建筑面积宅表2助怕网须四眯营销歉物料基准价途成本科目选适用楼盘卡基准价润测算资料俯规格妖数量菠备注搬楼书掉售价陡≤点8000元筹/M微2寒2.80/肥本屠愁惨按攀3.50×死0.8测算圾售价＞余8000元堂/M液2枣3.50/饥本怜290mm汇×肉390mm阔2000灰封面：茅350克坡双铜，6驱-6C绒，双面过亚赖胶，内页：泼180克欲双铜4牙-4C殊单张秤售价遍≤医8000元夕/M象2浓0.32/例张鸣兆蝴按慈0.40×导0.8测算蝇售价＞林8000元书/M贸2飘0.40/把张先大度库32姻开翅50000塌105克允双铜，5+政5C淹折页参售价洒≤善8000元集/M邪2亏1.20/昼张闸无承按耍1.50×康0.8测算辈售价＞黑8000元脱/M狱2孝1.50/竭张剃900mm到×拒340mm右（摊开）馒8p高5000轨157克垮双铜，4+蒜4C葱，双面过哑侨胶，专金，由封面烫金赶海报偷售价极≤雷8000元穗/M冲2座1.04/洒张搭轰升按辽1.30×踩0.8测算城售价＞蛛8000元查/M晓2冒1.30/蛮张岩招贴大对开浮1000裂150克洁铜版纸,普葵通四色印刷权(包输出、壳打样）泛封套光售价插≤为8000元某/M访2辞1.52/稻份自沈科按旁1.90×玻0.8测算茫售价＞词8000元但/M兄2对1.90/株份疑340mm纵×饥780mm庆3000轰300克哪哑粉,4+业4C采,啤版,单醋面过亚胶,竭过UV,折闲页乏手提资料袋杰售价织≤拴8000元枪/M弄2崇1.36/兴个挽筑奏按竹1.70×则0.8测算范售价＞遇8000元罗/M兆2半1.70/昏个艰380mm读×袄300mm喜×畅80mm蚁10000绩纸质：焦350克动双铜，4+似0C己啤版，过亚昌胶妖小册子（含克简约楼书、盯户型手续、牌生活杂志、育新闻手册、键购房指南）酒适用于各楼风盘记1.87/裳本山280x粒395mm际50000磁105克川轻涂纸,3复2P,4+迁4C聪起码订死夹报翻适用于各楼候盘亚0.27/蹄张恐泉宫嫌总规模型东适用于各楼艘盘天4000/拥平方米破隆含按模型尺寸文计算祸单体模型管单平面（标倾准层）牲3200/有个冶族充津多平面（复尤式邮/别墅）咽4200/岩个拘献口趁说明：以上阶物料最高限澡价仅为制作围、印刷费。鲁表3杏弹跑绸迹偷散开盘营销费玻用定额标准叠类别角费用名称职开盘营销费粘用定额标准连（万元）净比重挽说明叫叹销售额＜党2亿员销售额＜吗4亿育销售额堵≥吩4亿路基准费用叮256逼320粉400构100%乱赏其中：罪投放费用诵179躺224交280降70.0%征报纸投放、响电视投放、鸣电台投放、灿网络投放、绕夹报、杂志特、车身广告散、户外广告现、短信息、址其他付费广凉告。池设计费用挑15斥19阵24价6.0%罪支付给广告任公司的佣金桂、设计费。奶物料制作费没用蜓15蝇19擦24锻6.0%忘楼书、单张岩、拾pop薄广告、制作脉光盘、手提联袋、手册、菌海报、鸟瞰饱图、产品目发录、价格表狱、认购书（蓬包括设计、柜制作、印刷柱费）。纲促销费用恰4基5艘6押1.5%丛用于促销赠此送的礼品、院旅游线路、雨、管理费、新看楼车费用保、看楼赠送歌乘车票。抚公关费用偿8谁10娘12扒3.0%呀撰稿费、车搁马费、酬劳盛餐饮费、外卵出活动费、拔业务赠品、狐荣誉奖项评芦选经费、咨做询费、赞助般捐赠费。控开盘活动费付用泥13旗16寺20寄5.0%元用于开盘活陷动现场的一塞切费用（如衬开盘活动现偿场所需的拱植门、横幅、台空飘、彩旗巨、串旗、吊贴旗、展板、万喷画、地毯骂、墙壁包装吊、指示牌、眠花木装饰、事设备等采购缘、租借费用尿及节目演出跑费用）。市售楼部费用赴15妻19领24在6.0%牲（妈1）保安、呼清洁、花木淋、绿化、擦圈鞋机及维护早、糠果、养磁鱼、养鸽、东电瓶车、广坡告衫、红帽雷子费用、水墙电费用分摊补；

肥（终2）售楼部沾茶艺费用（咳包括人工、程服装等费用童）、提供给布客户用的饮许水、咖啡的辫设备、材料近、人员的服覆装、管理等腾费用。燃其他味6枣8宝10请2.50%支由营销费用搅支出，不属种上述费用的纳费用。袍备注：唱1祝、开盘前期娱营销费用使冰用定额标准油是指截至开瞎盘当月止（牺含开盘当月东）所需使用蓝的营销费用泊额度。游2巾、开盘前期搂营销费用使暂用定额标准洪与开盘当月周销售额挂钩义，开盘当月羽销售额越大施、开盘费用木则越多，否检则开盘费用铺则越少，按警计划销售额执确定开盘营若销费用预算到额度。吧3勺、每年初，侵各地区公司翁须根据本标岩准在全年整悔体营销费用摔预算中做好名新项目开盘吊前期费用预怖算，以确保馆使用。村4浙、项目公司贞必须严格按牲照本标准和策比例执行，去未经总部审洽批，一律不竟得擅自更改德现行标准及耐比例。贴第五节衡实现最高销返售价格，实活现产出最大武产出化蓬要点一：二坡点一痛线脆的戴业态婚1．在地抄块总汉体策将划时窝，要适战当墨考智虑求有部分聪独妙立功能的建咐筑体，主要剧以商梳业捉街的形式野规划板在最具商恼业抛价屡值装的地记块胁上，控制在版二堤层和以丛内王，捧总境面猴积视项馆目赢规挽模而定，但墨停扎车食方便，面主妈要街道，最搭好是晨双姥面猴临绢街。柳在您这荐招牌式的商饼业槐街托选耗点作漠为项矮目首期售抽楼尸部，俘这样袋可以最快速连度先行乘开敏工售钻楼危部。急由于不是浆临时截性的，所以泪不五会毯浪池费钱绒，工期又短梢，而且市肝场束形象又届较恼好。长2．可以门选择会驱所妄来华作售庙楼马部，因便为会绿所是自阿营浙性透质为戴主，一般呜会与剩商被业置街合蝴并规划验考迷虑管，不尝会单独选择艇最有商叔业骂价脑值街的地段粱来叔做。那负么含，就要注意帐开总售般条劝件在整体督气势绣上的搭配，跪要陕综脂合考塞虑会住所旁的商茧业蜓以及看赖楼芽通道、哪园略林蠢样匪板段和古样轰板房整体的域效果。因吐为堤施工面比市较稠大，霞总丑体工期也能逗保木证赚。墙3.精修、椒家私、家细电锋的全配置仇经营即模式；战建筑有刷问题锯的通鼓过园泳林弥膝补晕，摔产资品有缺点的稍通以过及装修去弥嚼补皆，装修槽产质品有缺点的柜用装辨饰凝去弥饺补渔,通填过躲增加配置乐,提供利折润粮增帅长姓点的债经营光模式。挤4.只做贪样耐板房，不做找示范帖单贱位；加应装向客堂户侵提供所严见震即所得的诉产米品，只做按梦装修指标站准，家私任电椒器配置势标灰准的雾样西板房，不做岸公司无法提犁供的革产避品示范罪单吩位。雪要点二：鸦风孩雨诵连肌廊盼业态序会欢客大堂鼓与楼栋渔之发间握以膨风旱雨营连拿廊相资连耍接，反连勉廊注意和小某区园欧林的配合（给图门4）哥。届要点三：麦门楼业态渠门楼各是一铃个项束目的网门请面届，非常重要婆，可以做到煎北京珠江皇国际四城的顺门楼档越次水平。钻要点四：庸会创所、酒店让业态脖1．苹会特客大堂或酒钞店的薪规划冤要能提升小墓区是品呢质悟，形成镰楼盘卖朝点。疾2．小评区会双所要做成一既个沟凹入小居内足的勺“骡公共被会李客大堂扒”叫，狐会钥客大堂前面喂是一倦个维小广孩场谦，要通冒过将广循场亩、大堂才能伸进龟入小奋区抹。炮第四章操衬作模式熄操作模式的白主要列内泻容：炮操作模式舱与经营师模式都是手武段，户为跟完成公司盈送利模式的要贡求，落唯实壁了各蜻种节手段敏来朋支持去翠实现这个帐目谨标档，安排了回皆款高峰期付缴款、绕开盘见定价、苏证苍照绸办伶理等各浮环节沙的整体配合殃，才能保蔽证枪盈利模式的遥实现渡。涉操作模式有赖以下要点纤要点一：旺从糊交地堪开均始睁计那算到首期乒开舱售，渴总创工期要求纷为鬼195天，怨即6.5尺个那月，但咳总规惜是在交地