北奥产品策略报告

北奥产品策略报告北京市房地产产品描述（本段图片较多，所占内存大，故删去）发展计划方案分阶段发展策略本案具有约90万平方米的开发量，综合各方面因素，分阶段发展是必然的。分阶段发展原则项目限制本案开发量大，九块用地共约79.28公顷，开发量按控规可达至95万平方米，对于投入的资金和项目的开发条件均有较高要求。本案的开发条件还没有全部具备，1-4号地块进入详规设计阶段，已初步具备开发条件，而5-9号地块在土地使用功能转换手续上还没有完成；投资额上，本案的启动资金应控制在一定范围以内。市场依据近两年北京市各类住宅施工与竣工面积均在1000万平方米以上，也即上市的住宅在10万套左右，而目前市场还不能将其全部消化，住宅空置率仍相当高。近两年新开项目也不断增加，令市场的竞争加剧。所以本案各阶段的开发量和开发时间，必须符合市场需求。北京一般大型项目的一年开发量大约在12-15万平方米；按北京的居住规模和户型设计特点，首期推出少于1000套时，市场影响力会减弱，而对生活配套设施的配置和经营会比较困难。分阶段原则综合考虑地块内部区位的成熟度，挑选成熟度高的位置作为第一、第二阶段的发展用地；各阶段发展用地面积初步考虑目标市场的容量，特别是第一阶段的开发量；各阶段发展用地的划分基本上不改变规划的路网；菊各阶段在开瘦发中能连续星推进，不出凝现隔断；拉分阶段开发半希望达至如挑下目标：蒸首阶段开发择能顺利进入叨市场缝隙，戏会聚人气；划逐步抬高各掠阶段的住宅酸类型档次，往改善居住环仙境，期望通拴过品牌的积桨累和居住质收素的改善来返获得超额利浑润；爱各阶段公建袖的安排主要防依据控规条冒件和各阶段歪居住人口的林规模而定，究并参考了部溜分开发案例骡的经验以提秧高其实际操兴作的可能性怠；偷根据本案档蝶次的定位，踏并且参考了雷区域房地产要市场的特点粪及寻找的市盐场缺口，建蛇议使用如下铁几种住宅类盈型：临2-3层联馆体别墅（T罪OWNHO设USE），帮2-4联，筋设置车库，冷保障每户至抖少一个车位恩，平均户型雅面积约22扁0㎡；尽4层双复式过公寓（豪华秤多层），首粘二层带私家臂花园，三四剩层带屋顶花穿园，一梯两情户，平均户拐型面积约1汽75肃㎡校；酷5或6层普作通住宅，一鄙梯两户，顶稳层坡屋顶，翅平均户型面累积约120碧㎡；辛9层小高层木电梯（1部疮）板式住宅么，一梯两户理，首层架空卧，地下停车释场，每户一部个车位，平慌均户型面积妄约140够㎡匀。休辣分阶段发展坦计划阶段划分吹根据分阶段录原则，本案污分为五个阶燕段，如下：引第一阶段（歌2、4号地电块）尝由于地块手践续较快而场槐地已完成土油地平整，视顺觉识别较好旁；且其紧邻株东坝乡的中炎心区，位于粒城市规划干描道（东坝中稼路）旁，是膏本案商业价统值较高的地愈块，有利于黄配套和生活贸设施的建设菠经营。率先顿将其推出市宝场，将会有训利于确立产抓品的定位档熟次。绵该阶段建筑镰类型有别墅于、四层公寓刘、五层住宅射；4号地块盾设置中心广炊场、奥林匹望克运动城（惯SPORT伯SMAL稍L）、幼儿茂园及其它公犁建。芹第二阶段（猎1、3号地僻块）为为了确保项陷目开发的持寄续性，第二董阶段开发的哨地块最好紧蚕靠首期已开房发的地块。针这样，一方明面是维持项斩目整体形象研的连续性；胸另一方面是顶可以方便利全用第一阶段益开发的配套芹服务资源。黎充分利用区谋内的水体和寨土丘，该阶肺段建筑类型沃有别墅、四搅层公寓、五蜜层住宅，宜林建部分九层罢小高层；区散内建有中型俊会所和一所科九年制学校伸。挎第三阶段（衡6、8号地据块）欲由于6、8喝号地块紧靠朵东坝中路，枝接近配套中巾心，地块成荡熟度提高快懒，可作为第岗三期开发用遍地。建筑类畏型有五层住检宅和小高层绩；区内建有肚托幼所、社宗区门诊所和塌中型会所。律第四阶段（雹9号地块）摔这块地邻近咱公园，且在岩本案最南端渗，环境较好共，土地价值持相对是本案素最高的，所府以在第四阶殊段开发。利音用公园水体里优势，建筑冈类型有别墅饱、四层公寓悬，如要提高触土地利用率射，也可配五醉层住宅和小咸高层。另有妥中体所建的麻明星俱乐部趣。涉第五阶段（椒5、6、7典号地块）城由于5号地忌块拆迁任务斗最重，可变欣因素多，而赏土地价值比溪较而言是本凝案最低的，累所以把这两瞒块地放在最之后一期，待吩小区相对成术熟才开发，家提高其商业贱价值。建筑蚊类型以五层钱、和小高层披为主；区内则建有中型会晴所和托幼所吹。各阶段指标父各阶段安排粮：城认服馅监罗单位：平方文米浅阶段用占地面积鼠建筑面积崭容积率盈发展时段终建设类型诊第一阶段悔178,0掉00与147,3降00瓜0.83拆2002.兽03堤—踢2002.策12腹别墅、公寓狡、多层之第二阶段介196,冷000善219,4娱50后1.12晴2003.纪3煤—凑2004.闷6贿别墅、公寓浇、小高层络第三阶段窑146,8萝00绢179,7货00朋1.22沙2004.台3杨—教2005.趋6贿多层、小高瞎层席第四阶段穴125,0欣00快106,3吨50粱0.85长2005.茧3冠—呼2005.歼12扁别墅、公寓引、多层、小该高层悔第五阶段俊147,0芹00管217,9放00新1.48帅2006.洒3净—趟2007.繁6栽多层、小高灰层、高层冻合计象792,8揉00呼870,7贸00偶1.10扶第一阶段首笋期按委托方鞋要求，以别哥墅、四层公夏寓和五层住股宅为主。斧第二阶段人厕工湖可利用带现已存在的桐鱼塘一部分既改造而成，辈既避免塘区处地质弱加大艳建楼成本，省又提高景观优优势。各阶段指标疯为卖计蓝汇栽隙吊猪敌烂单位：平方护米躲项目椅合计乖第一阶段蛋第二阶段予第三阶段进第四阶段汉第五阶段尿总用地面积层792,8矛00茅178,0丢00预196,0希00脚146,8纸00雪125,0三00尸147,0渡00邪总建筑面积暴870,7亚00册147,3法00县219,4辟50拿179,7个00臂106,3顿50彩217,9哀00辆综合容积率签1.10撕0.83当1.12哨1.22悟0.85之1.48抛公建配套建孟筑面积吵69,20壁0竿17,30慨0虹16,45售0鸽20,70抚0饱7,850我6,900棵住宅面积帮801,5就00痛130,0骑00家203,0篇00德159,0舌00陶98,50甩0纯211,0音00铁住宅建筑类脊型班面积雅比例图面积桂比例废面积仍比例循面积翅比例酸面积早比例晚面积蚕比例蚊联体别墅款59,00汗0跌7.3%观15,00滚0盗11.5%煌22,00毫0近10.8%扩0母0蜜22,00决0盾22.3%欠0苦0神四层公寓漏51,00威0羽6.4%竹15,00鼠0控11.5%师18,00属0颤8.9%扰0篇0哀18,00励0借18.3%吉0府0巴五层住宅奸248,5潮00识31.0%坦100,0搜00捉76.9%患66,00塞0尾32.5%困36,00袍0券22.6%恰13,50柄0搜13.7%版33,00但0掉16.7%趁小高层住宅犁443,0败00牙55.3%归0霉0麦97,00颈0差47.8%宽123,0喜00情77.4%耀45,00盆0棉45.7%洽178,0键00缘83.3%少合计尘801,5揉00知100%冰130,0词00摆100%柴203乡,000粘100%陵159,0恢00军100%光98,50雕0辣100%屯211,0尚00厕100%捡上表中的数裕据是综合市俱场预测和本影案控制规划饱布局编排而茧来的，充分帝考虑了公建竹占地、绿化穗水景占地、羡建筑密度、翻组区建筑物说天际线的丰包富等等限制疫条件。吉各阶段形象漆定位风第一阶段：而运动之美氏——出丰富，精彩夕，追求美好卖生活；大第二阶段：捐运动之趣借——吼活跃，有趣伐，体验趣味孩人生；扑第三阶段：育运动之慧举——党理性，灵活却，保持旺盛弊精力；冤第四阶段：乡运动之养畅——丑悠闲，安适冲，享受健康津生活；部第五阶段：捉运动之友罢——掩平等，友爱耽，共建和谐缘社区。恢分阶段价格宿策略猪总体价格策桌略娇价格是根据阶目标市场的挡需求、成本鞭及竞争者价藏格而确定的书。在《项目续定位报告》锁中已知，本艘案目前优势震还不十分明变显，而未来扁面临的竞争宿相当激烈，肝所以必须采冤用高价值（艘高性价比）执定价策略奋，即与同类蓄型产品相比忌，产品质量芒更高而价格伙略低，以利拣于吸引市场巨的关注，确绵立本案的高菌品质形象。市场需求齐本案的市场办定位是魄“纯中高档的国妄际运动社区晨”塑，根据市场丸现状和选定收的目标市场暖，本案的价泥格变化范围慎在4000电—勉8000元渡/㎡之间。派本案之所以军要以高价值沾战略入市，中主要为了吸榆引市场上处铃于上升阶层根的购买者，撑并迅速确立乖品牌优势。成本章本案的开发条条件和产品昆定位确定了隆产品的投资铁成本，通过扛初步估算，哥已知本案精搜装修的单方悬综合开发成被本约400渡0元/㎡，减也即是本案确的价格底线著。竞争者价格油鉴于本案周鼠边缺乏同类挎型和规模的吨楼盘，同板子块其它楼盘率对本案的定用价参考作用醒不大；而通赖过竞争板块催的同类型楼夜盘分析，已予知目前市场睛普通住宅价辞格在420累0抢—且6500元低/㎡之间（鲜不含装修）但。轧各阶段价格酿策略预对本案各阶减段售价的测喉定是依据现撤在的现金水板平，不考虑脖通货膨胀对集售价的影响评。虽然目前叔房地产市场患稳步发展，劳但对一个中磁长期项目来搂讲，不可控脊因素太多，饭制订各阶段蜘的准确价格度是不现实的涉，制订出一补个良好的价稼格预警机制颗对本案的指末导意义更大阔。所以下表差给出本案的捎初步指导价忌格：昏姻萌爱关堡感战拣呢单汇位：元/平缎方米巾阶段奇建筑类型哥价格区间敲均价寄提升幅度笛备注游第一阶段窄别墅微6兵,灾200-6渣,扒800泡6港,勾500锯提升档次，拐拉开距离连四层公寓泳5枣,碰200-5奥,下800访5辜,道500使提升小区档胀次介五层住宅缘4宅,杀200-4书,蒙500母4液,栗300妙低价入市剪第二阶段借别墅挺6按,500厅-7窗,份5咳00估7关,朴0搬00晴7.7膨%示俱乐部、水坝景优势迈四层公寓施5薄,饥500-6庆,才000天5怀,甚800薄5.5%杆同上仗五层住宅县4,500戏-5,00袭0宰4,800观11.6%壶水景优势保小高层眼4,800杯-5,80肿0俗5,300受第三阶段乳五层住宅估4,600杰-5,20枪0忙4,900逼2.1%键巩固客户群谷小高层唯5,000扬-6,00飘0核5,500栽3.8%卫第四阶段茄别墅淋7昂,喷2雹00划-7那,杀8均00订7音,筹5海00闸7.1%善环境优势，社配套成熟够四层公寓桨5第,晴800-6追,贯500市6军,关300豆8.6%仗五层住宅哲5,000死-5,50篇0牲5,300涌8.2%汗配套成熟，丛少量供货里小高层此5,500孝-6,40库0珠5,900脏7.3%哥第五阶段五五层住宅例5,300授-5,80顾0袍5,500馅3.8%咱小高层府5,600巩-6,50薄0饮6,100由3.4%察第一阶段低秆价入市，以淋比竞争对手搭低的价格但璃更高的产品箭质量来争取羞客源；膛第二阶段在转项目配套逐市步完善的情加况下，利用洲区内的环境猫优势，更进卫一步提高居句住素质，此膝时价格提升相将是理所当副然的；引第三阶段时勿，自然条件茅一般，考虑腐规划布局，勤以提供多层右和小高层为朋主，所以价句格只是微升假，以利于巩躬固客户群；范第四阶段地眼理位置和景抽观条件优越娱，小区此时芦也应相当成曲熟，所以调荡升幅度稍大柏；矮第五阶段顺抛延前阶段的日市场惯性，蒸虽然容积率耻较高，但社烈区已相当成稿熟，价格略嫁有涨幅。层产品设计策握略篮地理位置及冈周边环境概戚述牺本案位于北卫京东部绿化伟隔离带地区雹，近邻北京妹的中心商务芬区（CBD华），离三元兆桥15分钟坟车程（公交湖车30分钟落）。地理位誉置优越，交斥通有障碍。抽地块东面是都东坝乡的行坝政商业中心亦，南面为规之划公园，西臂面为规划居钻住用地，北律面正在建设贯中建成农民焦新村。基本俭的生活配套什设施基本成菌熟，但档次巡较低，与本睬案的产品定雾位不尽相符索。抚项目占地约泄79.28短公顷贸，综合容积瞎率不大于1拦.5献。建筑限高歼18米（局吓部可突破）施，建筑密度孟：25%；铺绿化率40祸%。场地南缘北向呈长方宾形，大部分仓较为平整，呈西北部有缓里坡的小山丘袄，中部有数简处鱼塘。悄主题概念与铃总体规划的匪对接毁集中运动场草所夫——形奥林匹克运恼动城（SP物ORTS搁MALL）造：奥林匹克避社区文化是礼通过运动来浩达到相互间趟沟通的，对燥于这种整个巡社区范围内窗的相互沟通杂，需要有与刻之相匹配的悟集中运动场伏所作为基础染。由大型主题广略场：奥林匹舅克社区文化亩要继承具有惯历史的世界岭性的奥林匹毯克文化，它刮应通过大型泉主题广场来贝表现这种文弃化丰富的内部涵，烘托出导主题的鲜明陵，从而达到邀文化外现的透目的。当奥林匹克花问园是为居住移者营造开放蛾的轻松自然压交流和相互选接触的生活捡方式。需要经赋予外部空党间环境有序摘的社会交往验功能以支持你居住者的行鱼为。阴空间的分层岔：弟末斜野味怀列倦眯锁腰敢研贱柔仅假矛兴顽替示充券衣沟津码撕吗怒衰争造鸟明填鼻虑回裙筑痰写硬叙幼臂危联观挂寺总体规划建蓝议组团划分您围绕皮“类奥林匹克国施际运动社区顷”震的市场定位抵，小区总体鞭划分为：一净个社区中心阻，占地约3伟公顷；五个想居住组团，绍各组团占地耽面积大致在谦11-20帐公顷之间。户考虑到分期茂开发的持续易性，以及在雕整个社区内保维持较佳的康服务半径，挽同时亦考虑套到与东坝乡沟行政商业中磨心的呼应关躺系，建议将知社区中心设京在4号地东练南部；其余怒的北部地块垮建坑2据个大组团，摔南部地块建错3岁个大组团。禾每个大组团截按建筑类型宋及规模分3祖-5个小组朱团。各小组面团内部将设饶置若干个居炮住院落，院灾落规模在2蹲00辩-250考户左右。路网系统农基本实现组段团各居住院仁落内部的人吃车分流，并沉在设计中体筑现对不同阶源层、处于不创同年龄阶段级、以及残疾永和失明人士夫的人性化关计怀。司区级道路系拦统杜小区东侧有腰55米宽城乌市干道（东卡坝中路），嫂小区的南、亩西、北侧各们有30-4算5米宽的规菌划路；区内享东西向由两酿条45米宽滥的规划路贯历穿：东坝南请二街和单店椅南路，南北合向有30米窃的单店东路缓延伸至单店孝南路，而将深小区分成五放大块。残小区内车行赶道系统运围绕每一个警大组团设5备.5-8米妙宽车行道，淋车行道与规婆划路网贯通梯。道路取向辣注意做“边通而不透，诞畅而不直糊”喘。注意利用炭路面材质的电设计，让车缠辆减速通行化。道路两旁语各设4-8且米宽的绿化坡带，种植混烂交林。雹TOWNH阶OUSE舅小组团内，进在每排住宅联的前庭外设汪车行道。此各组团车行诞入口设在规许划路上。蜂人行步道系贯统呆区内采用英秃式立体步道挽系统。小区割人行主干道桃呈树形分枝驱结构。每个择组团的人行则次干道呈挂码在主干道上例的稀“狂果实妹”矛，宝“趟果实祸”断把院落步道徒串在一起；砍步行路网通帝过宅前步道基向每一个单这元入口辐射善。耕步道路面宽动1.2闲—名3米，为无围障碍设计，毒路面颜色鲜弟明，采用组觉团的主题色浊彩，材料选宵取应符合步未行、缓跑、遥骑自行车、气及滚轴溜冰裙的要求。步涌道一侧铺砌龄失明人士专陡用地面砖。分紧急通道系脊统岗结合规划路气和车行道，骗根据消防要渣求设计，注仪意路肩设计仁色彩分明。类在组团入口猴处设栏杆，轧平时禁止车歉行，搬家车轮及紧急车辆兆通过时放行晴。停车系统枯住户车辆停肯放分为地面认停车，地下笛或半地下停煤车，联体别熟墅停车到位烈；临时访客燕车辆在室外拾停放（设停云车棚）。室内停车王机动车停车兴位配比为8父辆/10户篮；其中联体犯别墅按10旗辆/10户送配比，停入馅院内或入户韵。骆室内机动车盘停车场建议滋设在组团入善口附近，以阅半地下室为从主，1、3玉号地则可利始用靠西面的愈大水塘低洼退处，建地下纪停车库（与故人防设计一铲并考虑）。括车库净高2燥.25弊米，朝车行袖路方向设车朱辆出入口。勒车库内按消红防要求配备喝喷淋、烟感怖系统。半地瓦下室日常靠鬼自然通风采捷光，车库上痛部楼宇的排餐水管道经半编地下室底部狠出